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Le magazine de la gestion privée
Publi-information
INVESTISSEMENT IMMOBILIER :
QUELLES OPPORTUNITÉS AUJOURD’HUI ?
Joachim Azan ,
Géraldine Tyl Chaigne,
Nicolas Van Den Hende,
Président fondateur, Novaxia
Directrice commerciale, PERL
Directeur de l’épargne, Sofidy
L
e thème abordé ici est celui de l’investissement immobilier. Nous avons pris cette initiative car les professionnels,
à commencer par les conseillers en gestion de patrimoine (CGP), voient aujourd’hui les rendements financiers
baisser et la bourse devenir extrêmement volatile. L’immobilier s’impose à l’évidence comme la vedette.
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 Ce produit d’épargne sécurisé et
performant permet d’avoir accès à de l’immobilier
patrimonial avec une forte rentabilité
Géraldine Tyl Chaigne
Expliquez-nous en quoi votre offre
est pertinente pour la clientèle.
Géraldine Tyl Chaigne : La société
PERL propose aux investisseurs d’acheter la nue-propriété temporaire d’appartements résidentiels dans des zones
tendues, des villes dans lesquelles la très
forte demande immobilière et locative
rencontre un déficit d’offre, des villes
comme Paris, Bordeaux, Nice et Lyon.
A la fin de l’opération (15 ans généralement), l’investisseur est automatiquement
plein-propriétaire du bien.
Ce produit d’épargne sécurisé et performant permet d’avoir accès à de l’immobilier patrimonial avec une forte rentabilité :
l’appartement est acquis avec une décote
sur le prix de la pleine propriété. Dans
le contexte actuel, acheter un bien 60 %
de son prix et recouvrir 100 % après
15 ans, c’est placer son épargne à 3,5 %
de rentabilité nette de fiscalité à immobilier constant.
La décote est-elle variable ? Vous êtes
dans une fourchette de combien à
peu près ?
Géraldine Tyl Chaigne : La décote se situe entre -35 % et -45 %. Elle correspond
au calcul du flux de loyers libres nets de
fiscalité qui aurait été perçus si le bien
avait été mis en location par un plein-propriétaire. Pour l’investisseur, cela revient à
percevoir les loyers dès l’acquisition sous
la forme d’une réduction du prix d’acquisition. Prenons un exemple, dans le 11ème
arrondissement de Paris, une opération
de 15 ans sur l’immeuble Carré Saint
Ambroise, un immeuble haussmannien
de belle facture, estimé à 8 600 €/m² en
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pleine propriété. L’investisseur va l’acheter
en nue-propriété à 5 590 €/m².
Est-ce toujours 15 ans ?
Géraldine Tyl Chaigne : Les durées
sont le plus souvent de 15 ans. Cette
durée est très rassurante pour l’investisseur. Il est exempt de toute gestion
et risque locatif, et l’entretien de l’immeuble est assuré par l’usufruitier selon
une convention d’usufruit notariée. Tous
les inconvénients et freins habituels de
l’immobilier résidentiel sont donc évités.
Joachim Azan, quelles sont les
particularités des solutions que
vous proposez ?
Joachim Azan :
Depuis la création de Novaxia il y a
10 ans, nous faisons profiter aux investisseurs particuliers de la création de valeur
issue de la transformation de bureaux en
hébergements. Aujourd’hui, beaucoup
de bureaux sont obsolètes et vacants.
Novaxia permet à des particuliers d’avoir
accès à ces opérations souvent réservées
aux institutionnels, tout en logeant de
l’immobilier dans leur PEA. La création
de valeur provient du fait que nous achetons des immeubles de bureaux avec 30
ou 40 % de décote puis nous réalisons
des travaux pour les transformer en hébergements.
Vous avez fait une très belle opération au Louvre. On a pu vous voir
au journal télévisé en train de la
présenter !
Joachim Azan : La Poste du Louvre est
un magnifique immeuble de bureaux,
mais obsolète. Il s’agissait d’un centre de
tri postal qui n’était plus adapté compte
tenu de sa localisation (32 000 m² en plein
cœur de Paris). Poste Immo a lancé un
appel d’offres et nous a retenus comme
lauréat pour transformer cet immeuble
en un hôtel de 82 chambres, avec un
restaurant panoramique au dernier étage.
Nous en faisons profiter nos investisseurs
puisque c’est nos fonds qui vont se positionner sur la création de valeur issue de
cette opération.
Nous venons également d’acheter une
parcelle en déshérence depuis 30 ans.
Il s’agit du château Rothschild d’une superficie de 2 000 m², comprenant une
parcelle de 4 hectares en face de l’hôpital
Ambroise Paré à Boulogne. L’objectif est
de transformer cette parcelle obsolète
en logements, de faire de ce château Rothschild un bâtiment d’intérêt général.
Quel est l’intérêt pour l’investisseur ?
Joachim Azan : L’investisseur qui aura
investi dans nos fonds bénéficiera de ces
actifs achetés avec 30 à 40 % de décote
mais également des différents dispositifs
fiscaux de nos fonds (éligibilité au PEA/
PEA-PME, remploi de cession, réductions
ISF/IR-PME etc.).
Qu’est ce qu’il est possible d’espérer
comme rendement ?
Joachim Azan : Dans l’absolu, il est possible d’espérer un rendement de l’ordre
de 4 à 7 % nets de tout frais pour l’investisseur, hors avantage fiscal. Il s’agit d’un
rendement historique qu’on a obtenu sur
nos fonds.
Comment peut-on intégrer ces
véhicules dans un PEA ? Est-ce
que ce sont des actions ?
Joachim Azan : Notre offre, Novaxia
Immo Club 2, est éligible au PEA/PEAPME. Il s’agit de sociétés en commandite
par actions (SCA) visées par l’Autorité des
Marchés Financiers, faisant appel public à
l’épargne. Etant donné que ce sont des
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lier d’entreprise, plus particulièrement sur
le commerce et également sur le bureau.
Ce sont des faire-valoir que nous allons
mettre en avant sur ces nouveaux fonds.
Autre faire-valoir important, c’est celui
que nous avons développé depuis une
petite dizaine d’années qui est d’aller
chercher des investissements à l’étranger.
Nous avons commencé avec la Belgique
il y a une dizaine d’années, mais depuis
2014 nous investissons également en
Allemagne et aux Pays-Bas, avec de très
belles opérations réalisées.
Joachim Azan
Novaxia
sociétés commerciales, elles sont éligibles
au PEA/PEA-PME, bien que non cotées.
Nicolas Van Den Hende, présentez
nous l’offre de Sofidy. Nous parlerons également de vos projets, notamment l’idée de lancer un OPCI.
Nicolas Van Den Hende : Sofidy est une
société de gestion de portefeuille créée
par Christian Flammarion en 1987. Notre
cœur de métier historique est la gestion
de SCPI, mais plus largement tous types
de fonds immobiliers. Nous avons en effet
élargi notre gamme de fonds vers l’immobilier coté, à savoir un OPCVM investi en
actions de foncières cotées européennes.
Les SCPI sont aujourd’hui des véhicules extrêmement prisés par les épargnants. Sur les six SCPI que nous gérons, citons les plus emblématiques :
Immorente et Efimmo, respectivement investies en murs de commerces
et en immobilier tertiaire de bureau.
La petite dernière s’appelle Immorente 2,
elle s’oriente plutôt sur des actifs prime à
Paris et en région parisienne et dans les
grandes métropoles régionales.
Nous sommes en train de travailler sur le
lancement d’un OPCI grand public. C’est
un projet pour le second semestre. Pour
l’instant, nos équipes sont concentrées sur
la phase de structuration. Sofidy est reconnue pour son expertise dans l’immobi-
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Combien représente Sofidy en
terme d’investissements en 2015 ?
Nicolas Van Den Hende : Le volume
d’investissements réalisés en 2015 est de
l’ordre de 700 M€.
Et sur les 700 M€, combien hors de
France ?
Nicolas Van Den Hende : Sur les 700 M€,
nous comptons 200 M€ d’investissements
hors de France en 2015. Il s’agit d’une
évolution croissante.
Mais en Allemagne, les rendements ne
sont pas tellement plus élevés qu’en
France. Pourquoi y allez-vous ? Parce
que c’est la première économie européenne ou parce que vous arrivez
à vraiment trouver des opportunités
plus intéressantes qu’en France ?
Nicolas Van Den Hende : Nous y allons
parce qu’il existe effectivement des éléments macro intéressants, comme le fait
que l’Allemagne soit la première économie
européenne. Nous allons privilégier les
grandes villes comme Hambourg, Munich,
Francfort, Berlin. Nous restons très exigeants dans nos critères d’investissement
pour essayer d’y dénicher des opportunités. Contrairement aux Pays-Bas, nous
ne sommes pas dans une stratégie d’aller
chercher plus de rendements, mais dans
une stratégie militant pour la diversification,
avec de très beaux locataires et donc des
perspectives de sécurité locative. Ce dernier point est très important, surtout dans
notre métier où notre contrat moral est
de délivrer un rendement stable pérenne
dans le temps.
Est-ce que PERL s’intéresse aussi au
marché européen ou est-ce que vous
restez uniquement sur des zones urbaines tendues en France ?
Géraldine Tyl Chaigne : L’activité de
PERL répond à 2 enjeux sociétaux majeurs : d’une part, produire plus de logements à loyer abordable pour les actifs,
dans des villes chères et économiquement
dynamiques (c’est la mission de l’usufruitier bailleur social ou intermédiaire) et
d’autre part, proposer un produit retraite patrimonial et sécurisé. Depuis
2008, PERL a mobilisé près d’1,1 Md€
d’épargne. Toutes les métropoles d’Europe de l’ouest connaissent la même situation celle d’un déficit pénalisant de l’offre
locative abordable pour les actifs. C’est
pourquoi PERL a créé iPERL, filiale à vocation internationale pour dupliquer avec
des partenariats locaux notre modèle à
Londres, Bruxelles, Munich ou encore au
Luxembourg. Tout en poursuivant bien
entendu, un développement en France auprès les collectivités locales et des acteurs
de l’habitat des zones en pression foncière,
les institutionnels et les conseillers en gestion de patrimoine.
A Londres, n’avez-vous pas peur du
risque sur la monnaie, à cause du
Grexit ? Pour l’investisseur c’est un
risque supplémentaire.
 Nous venons
d’acheter le Château
Rothschild
Joachim Azan
22/04/2016 10:56:47
Géraldine Tyl Chaigne
PERL
Géraldine Tyl Chaigne : Pour l’inves-
tisseur, cela peut avoir beaucoup de
sens de ne pas acheter 14 000 €/m²
à Londres, ce qui est le cas aujourd’hui et
d’investir sur un produit sécurisé et performant sur le marché londonien. Le marché
est y très cher, avec la pénurie avérée
d’une offre pour les actifs. L’un des premiers développements d’iPERL sera au
Luxembourg qui souhaite accroître son
offre locative intermédiaire.
Nous travaillons avec des partenaires locaux qui connaissent extrêmement bien le
marché luxembourgeois. A Bruxelles nous
constatons aussi un déficit de logements
locatifs abordables, à cause de la croissance
forte des résidents ces dernières années.
C’est une ville que nous étudions très
attentivement.
Avez-vous d’autres développements
en parallèle de l’international ?
Géraldine Tyl Chaigne : Nous avons une
conviction partagée avec Primonial REIM,
celle de redonner accès à de l’immobilier
résidentiel et patrimonial dans des conditions optimales. La SCPI de valorisation
Patrimmo Croissance créée par Primonial
REIM, il y a un an, est constituée d’actifs en
nue-propriété temporaire. Cette SCPI de
valorisation dispose de deux moteurs de
performance : une valorisation mécanique
liée à la reconstitution progressive de la
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pleine propriété associée à une valorisation immobilière. Patrimmo Croissance
n’a pas vocation à distribuer un revenu
mais à générer des plus-values à long
terme, à travers l’évolution mensuelle de
sa valeur de part. Ainsi, au titre de l’année 2015, la valeur de part de Patrimmo
Croissance a progressé de 5,21 %. Les
CGPI proposent cette SCPI comme un
produit retraite à des investisseurs qui disposent d’une poche de capitalisation (dès
5000 €) et recherchent dans le contexte
actuel un produit de valorisation pour
en disposer dans une dizaine d’années
sans avoir besoin aujourd’hui de revenus complémentaires trop lourdement
fiscalisés. La SCPI Patrimmo Croissance
est également éligible à des contrats
d’assurance vie.
Joachim Azan, vous aussi vous avez
des projets en dehors des frontières?
Joachim Azan : Notre stratégie à moyen
terme est d’investir essentiellement en Ile
de France, car il s’agit du premier pôle de
bureaux en Europe. Il existe 50 millions
de mètres carrés de bureaux en Ile-deFrance. La spécificité est que 50 % de ce
parc a été construit il y a plus de 30 ans.
C’est en raison de l’obsolescence de ce
parc de bureaux que nous pouvons acquérir des immeubles de bureaux avec
une valeur décotée entre 3 000 et 4 000 €
du mètre carré dans Paris. Nous allons ensuite effectuer des travaux et créer mécaniquement de la valeur pour l’investisseur.
La performance de notre fonds Immo
Club l’année dernière était de 6,60 %. Ce
fonds capte le différentiel existant entre
un marché de bureaux obsolète ou vacant et un marché de bureaux HQE dernière génération ayant une évolution totalement favorable. Nous allons proposer
à nos investisseurs non pas un rendement,
mais une plus-value à terme du fait de
l’achat, de la revente et de la valorisation
de ces immeubles.
Il y a une niche de marché et nous
sommes un acteur de niches. Nous fai-
sons du sur-mesure puisque notre processus n’est pas industrialisable, chaque
immeuble est différent.
Comment réagissent les pouvoirs publics et les élus locaux ? Est-ce que
vous les sentez plutôt favorables à ce
genre d’opérations ?
Joachim Azan : La ville où nous avons
reçu le meilleur accueil est Paris. Grâce à
Jean-Louis Missika, l’adjoint au maire de
Paris en charge de l’urbanisme, nous obtenons donc des rencontres avec des
institutionnels qui vendent un parc de
Notre contrat
moral est de délivrer
un rendement stable
et pérenne dans le
temps

nicolas Van Den Hende
bureaux. La mairie de Paris a par ailleurs
pris de récentes dispositions. La première
est l’exonération de taxe foncière pendant
cinq ans. Un particulier qui achèterait demain un appartement dans un immeuble
issu de la transformation de bureaux en
logements bénéficierait donc d’une exonération de taxe foncière pendant cinq ans.
La deuxième disposition prise par la mairie
de Paris est la réversibilité de l’usage. Le
changement d’affectation pour revenir en
arrière a été libéré pendant quinze ans.
Quels sont vos projets ?
Joachim Azan : Nous lançons un fonds
qui s’appelle Novaxia Immo Opportunité
5 (NIO 5), une cinquième monture, visé
par l’AMF le 8 avril dernier. Il effectue
cette transformation d’immeubles obsolètes ou vacants, mais une dimension
particulière a été ajoutée cette année. Il
s’agit d’une dimension que l’on va qualifier
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t
r
e
e
e
de responsable car nous avons demandé
et obtenu un agrément ESUS, c’est-à-dire
d’entreprise solidaire d’utilité sociale. Cet
agrément ESUS va nous permettre d’avoir
un profit plafonné et une gouvernance
démocratique. Nous allons pouvoir réaliser des opérations en demandant aux
entreprises qui font les travaux d’avoir
des contrats d’insertion ou de réinsertion.
Nous allons également favoriser l’installation de fermes urbaines à Paris ou encore
de créer du lien entre les habitants.
Globalement,
Novaxia
investit
combien par an ?
Joachim Azan : L’année dernière
Novaxia a effectué 100 M€ d’acquisitions.
Depuis l’origine, c’est un peu plus de 600 M€
d’opérations de transformation réalisées
et nous franchirons normalement l’année
prochaine le cap du milliard d’euros. Nous
totalisons 3 000 investisseurs et 120 M€
qui ont été levés sur nos différentes
thématiques. Une croissance forte ces
dernières années.
Sofidy a une image de gérant de
SCPI alors qu’effectivement avec
l’OPCI et le « coté » votre image
change beaucoup.
Nicolas Van Den Hende : Ce n’est ni un
effet d’aubaine ni une opportunité. Nous
avons voulu répondre à la volonté d’élargissement de notre gamme de solutions
d’épargne immobilière. Nous avions déjà
une expérience avec le monde du coté et
des valeurs mobilières via notre foncière
cotée en bourse. Selectirente investit
dans des pieds d’immeubles parisiens, et
détient près de 200 actifs. Nous n’évoluons donc pas en terrain inconnu.
Nous ne sommes pas les premiers à gérer
un fonds d’immobilier coté. Néanmoins,
l’élément supplémentaire que nous souhaitons apporter dans notre gestion est
notre filtre de lecture sur le sous-jacent :
l’immobilier ! C’est un vrai élément de
distinction par rapport à n’importe quel
autre gérant d’actions. Nous ne voulons
pas simplement rencontrer le management des sociétés dans lesquelles nous
investissement… nous voulons surtout
visiter leur patrimoine.
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Et la performance ?
Nicolas Van Den Hende : Sofidy Sé-
lection 1 a soufflé sa première bougie
en 2015, puisque le fonds a été lancé
en novembre 2014. Sofidy Sélection 1
a enregistré plus de 19 % de performance, tout en maîtrisant sa volatilité.
Etes-vous référencés dans les
contrats d’assurance vie ?
Nicolas Van Den Hende : Nous sommes
déjà référencés dans une vingtaine de
contrats d’assurance vie. Nous essayons
donc naturellement de monter en puissance. Notre grande force est d’avoir
un réseau de partenaires historiques, de
CGPI auprès desquels nous avons toute
une démarche de pédagogie et d’explications sans barrières.
Les CGP, nos partenaires, comprennent
très rapidement que le fonds a un réel intérêt et se positionnent de manière complémentaire par rapport aux SCPI. Cette
logique de diversification immobilière
prend tout son sens au sein d’un contrat
d’assurance vie. Ici, l’investissement se fait
au-delà des frontières allemandes, belges
et de celles des Pays-Bas car nous investissons sur toute la zone euro, même au
Royaume-Uni, en Scandinavie et de manière un peu marginale, partout dans le
monde. C’est un vrai élément complémentaire qui apporte un peu de dynamisme dans une allocation immobilière.
Joachim Azan, tout à l’heure vous
nous avez expliqué que vos produits pouvaient entrer dans un
PEA. Qu’en est-il de l’assurance vie?
Par exemple chez Novaxia Opportunité 5 est-il possible de souscrire
à travers une assurance vie ?
Joachim Azan : Non, il est impossible de mettre Novaxia Opportunité
5 dans l’assurance vie parce qu’il s’agit
d’un véhicule éligible à l’ISF/IR-PME
et donc pour l’investisseur de profiter d’une réduction à l’entrée de 50 %
de son ISF ou de 18 % de son IR. Nous
sommes un acteur de niche et nous restons sur des tailles de levées de fonds qui
sont à l’échelle des actifs que nous allons
chercher. Au contraire, qui dit assurance
vie dit volumes.
Deux réactions à ce que Géraldine Tyl
Chaigne vient de dire sur la recherche
de sens et sur la fiscalité. Concernant la
fiscalité, on se rend compte quand un
placement a du sens économique que
l’optimisation de la fiscalité est un plus. La
notion de sens quant à elle va à mon avis
exploser dans les cinq ans. Ce sujet de la
recherche d’éthique, de la recherche sociale et de la solidarité va devenir de plus
en plus important. Un exemple concret
que nous avons mis en place dans notre
fonds, Novaxia Immo Opportunité 5, est
le partenariat avec une association qui
s’appelle Aurore qui vient du milieu de
l’environnement, de l’utile et du solidaire.
Lorsque l’on achète un immeuble de bureaux et pendant la durée d’obtention
des différentes autorisations administratives de Paris, l’immeuble est vide. Le partenariat avec l’association Aurore permet
de mettre l’immeuble à leur disposition
pour y loger des sans-abris, ou des gens
en situation de précarité et d’exclusion.
Nicolas Van Den Hende, je voudrais
que vous nous disiez pourquoi les
investisseurs utilisent aussi peu le
crédit. Je crois que 15 % des opérations ont été faites à crédit chez
vous. Pourquoi ? Est-ce les souscripteurs qui n’ont pas compris
l’intérêt fiscal ?
 Depuis 2008, PERL a mobilisé près
d’1,1 Md€ d’épargne
Géraldine Tyl Chaigne
22/04/2016 10:56:56
Les banques qui ne veulent pas
financer ?
Nicolas Van Den Hende : Effectivement,
nous sommes aujourd’hui sur des volumes
de souscription à crédit pour les SCPI, de
l’ordre de 15 à 20 %. Nous aimerions naturellement que cela soit beaucoup plus,
mais même si les taux demeurent historiquement bas, les banques quant à elles
font encore preuve de frilosité avec les
demandes de financements. D’autant plus
qu’elles disposent elles aussi de SCPI « maison » sur lesquelles rediriger leurs clients.
Pourquoi sont-elles frileuses ? Est-ce que
c’est à cause de cette culture de l’indépendance qui est la nôtre, puisque nous
sommes effectivement un groupe indépendant rattaché à aucun institutionnel, aucun
assureur, aucun établissement bancaire ?
Que représente le démembrement
de la souscription de parts de SCPI
aujourd’hui ? Notamment au regard de l’ISF ?
Nicolas Van Den Hende : Oui, la
Nicolas Van Den Hende : Ce serait for-
midable en terme de performances, mais
on commencerait petit à petit à s’éloigner
de la logique initiale de la SCPI qui est finalement très patrimoniale et repose sur
de la détention d’immeubles sur du très
long terme.
Nous ne sommes pas propriétaires, nous,
société de gestion. C’est le véhicule et
surtout les associés qui sont copropriétaires de l’ensemble des actifs que nous
achetons pour eux et que nous gérons
pour eux. C’est véritablement cette logique patrimoniale qui est à mettre en
avant.
Joachim Azan : Personnellement, j’y vois
un débouché. J’ai des usufruits qui offrent
des rentabilités qui sont intéressantes et
nous serions surement capables de faire
du volume.
Les investisseurs viennent chercher du
patrimonial, mais ce qui les intéresse c’est
in fine le rendement qu’ils vont avoir et
qui va leur permettre d’avoir du pouvoir
d’achat le jour où ils seront à la retraite.
 Novaxia Immo Opportunité 5, premier
fonds responsable éligible à la réduction ISF/IR
Joachim Azan
nue-propriété sort du champ ISF de l’associé, donc il y a un vrai intérêt dans ce sens.
La part des souscriptions en démembrement au sein de nos principaux véhicules
est naturellement croissante. Mais la SPCI
de rendement se positionne comme un
produit de complément de revenus.
Joachim Azan : L’usufruit pourrait être un
autre type d’intervenant qu’un bailleur social, comme tout simplement une SCPI.
Avec des taux d’intérêt à moins de 2 %,
si des SCPI pouvaient acheter de l’usufruit
avec des rendements plus intéressants, ce
serait formidable.
Encart-tablesrondes2016-OK.indd 6
Nicolas Van Den Hende : C’est effective-
ment là que l’on commence à sentir pourquoi le véhicule SCPI n’est pas la bonne
solution. Même si l’on est dans une logique
de rendement qui n’est pas garanti, de capital qui n’est pas garanti, ce que les investisseurs apprécient c’est quand même ce
profil de rendement stable pérenne dans le
temps, mais aussi le sous-jacent immobilier.
Géraldine Tyl Chaigne, comment
sélectionnez-vous les bailleurs sociaux ? La notion même de bailleur
social peut perturber l’investisseur.
Géraldine Tyl Chaigne : Certains acteurs
travaillent avec des bailleurs privés, ce
Nicolas Van Den Hende
Sofidy
n’est pas le modèle développé par PERL
qui confie l’usufruit des biens à un bailleur
institutionnel à vocation sociale.
Ce choix apporte une triple sécurité à
l’investissement. L’intérêt du bailleur social
pour l’acquisition du seul usufruit des immeubles constitue un très bon indicateur
de la tension foncière des sites.
En effet, le modèle PERL n’est performant pour le bailleur social que dans les
territoires où le foncier est cher. Le modèle PERL lui permet de se constituer un
patrimoine immobilier additionnel, là où
l’acquisition en pleine propriété serait aujourd’hui trop couteuse pour lui et nécessiterait des subventions et un engagement
trop important de ses fonds propres.
L’acquisition du seul l’usufruit lui permet
d’assurer sa mission de service public et
de proposer des logements locatifs abordables dans ces zones où la très forte
demande de logements d’actifs/salariés/
fonctionnaires n’est pas satisfaite.
Une deuxième sécurité réside dans le statut particulier de l’usufruitier-bailleur social
qui a l’obligation de reloger le locataire
sous plafond de ressource en fin d’opération. Un bailleur social ne s’engagera
dans une opération PERL que s’il dispose
d’un patrimoine dans la commune pour
gérer cette obligation. Enfin, la convention
d’usufruit est extrêmement engageante
22/04/2016 10:57:07

a
1
t
v
sur l’entretien de l’immeuble et des biens.
PERL sélectionne des bailleurs sociaux qui
ont une surface financière suffisante pour
provisionner annuellement ces charges
d’entretien.
PERL reste présent sur la durée de l’opération jusqu’au débouclage pour accompagner usufruitiers et nus-propriétaires.
Nous avons mis en place une plateforme
digitale pour que nos acquéreurs puissent
suivre la vie de leur bien pendant la durée
du démembrement. Leur espace personnel est nourri de reportages photographiques et d’audits que nous organisons
4 ans et 9 ans après le début de l’usufruit.
Joachim Azan : Je voudrais revenir sur
l’usufruit. Il y a un modèle vertueux qui repose sur le bailleur social, mais nous avons
lancé il y a quelques mois l’opération Le
Central à Levallois où l’usufruitier est la
SCI. Nous sommes en logements libres.
La SCI, le premier bailleur de France,
nous a acheté l’usufruit de cet immeuble
en bloc de 43 logements de 1 800 m².
Cet achat nous permet derrière d’avoir
une contrepartie non pas dans la catégorie bailleur social, mais dans la catégorie
bailleur libre. Je pense que l’avenir du démembrement est de dire qu’il concernera
aussi bien le logement intermédiaire, que
le logement libre.
Géraldine Tyl Chaigne : C’est vrai que
nous ressentons une évolution. Le modèle PERL répond à une problématique
de logement de salariés et d’actifs trop
contraints par le niveau des loyers libres.
 Sofidy Sélection 1
a enregistré plus de
19 % de performance,
tout en maîtrisant sa
volatilité
Nicolas Van Den Hende
Encart-tablesrondes2016-OK.indd 7
Les besoins dans les zones tendues sont
toujours aussi importants. Dans ce sens,
nous travaillons également sur le locatif intermédiaire. Par exemple à Paris où nous
produisons des logements de grand standing dans le XVe arrondissement où des
fonctionnaires auront un loyer de 20 €/m²,
là où le loyer libre est autour de 30€/m².
On termine par une question : vous
êtes tous les trois des indépendants.
Quel est le réseau de distribution le
plus approprié aujourd’hui ? Estce que les banques privées s’intéressent un peu plus à vos produits ?
Géraldine Tyl Chaigne : Aujourd’hui,
dans un contexte de taux bas, tous les
acteurs sont friands de produits d’épargne
sécurisés et performants comme l’investissement en nue-propriété. PERL a développé des partenariats avec toutes les
banques de détails. Les banques privées
et les family office ont également besoin
de diversifier leur offre et l’immobilier est
redevenu un actif à part entière. Et parallèlement les assureurs veulent aussi donner accès à leurs clients à de l’immobilier
patrimonial en cœur de villes. 50 % de
notre distribution qui se fait ainsi auprès
de ces CGPI, 35 % auprès de banques et
15 % auprès d’assureurs.
Nicolas Van Den Hende : Nous sommes
aujourd’hui dans un contexte où n’importe quel conseiller, qu’il soit CGP,
banque, banque privée ou family office
comprend que l’immobilier a toute sa
place dans une logique d’allocation patrimoniale globale. Historiquement et c’est
certainement notre casquette d’indépendant qui veut ça, nous avons eu un très
fort développement axé sur les CGP.
C’est grâce à eux que nous en sommes
là. Aujourd’hui, les CGP représentent
encore 75 % de notre collecte, que ce
soit en direct ou par le canal de l’assurance vie. Ce sont des partenaires extrêmement présents, grâce auxquels nous
arrivons à satisfaire les épargnants. Nous
travaillons actuellement avec quelques
banques privées qui fonctionnent de
plus en plus en architecture ouverte.
C’est certainement lié à leur typologie
de clients et aux autorités internes chez
elles qui leur donnent le droit d’aller voir
un peu ce qui se passe ailleurs.
C’est donc quelque chose qui tend très
clairement à se développer. Dans cette
logique, nous sommes cependant très
prudents sur le volume de collecte. Nous
y allons petit à petit, en prenant le temps
de bien se connaitre. Ces banques privées aiment également prendre leur
temps pour nous découvrir. Parallèlement, notre collecte en assurance vie repose sur les CGPI qui mettent en avant
l’intérêt des SCPI en tant que « UC » au
sein des contrats, donc on retombe sur
les CGP.
Il restera à convaincre de l’intérêt
des OPCI !
Nicolas Van Den Hende : Ce n’est effectivement pas gagné. Le CGPI peut avoir
le sentiment que l’on vient chasser sur
ses terres. C’est quelque part lui qui a
la clé de cette logique d’allocation entre
« mettre un peu de financier et un peu
d’immobilier ». Tout l’enjeu est de lui expliquer que nous ne sommes justement
là que pour lui apporter un outil complémentaire qu’il va pouvoir déployer de
manière intelligente auprès de ses clients.
Joachim Azan : Les CGP représentent
un peu plus de 85 % de notre collecte.
Nous devons donc une grande partie de
notre parcours à ces 400 conseillers qui
nous ont fait confiance les premiers. Nous
sommes également de plus en plus référencés dans les grandes banques.
Après la période d’observation et de
validation de leur part, la machine est
en marche. Il y a donc un vrai sujet de
monter en puissance chez les banques et
notamment chez les banques privées qui
cherchent à diversifier leurs offres et de
la valeur ajoutée. D’ailleurs, dans les prochaines semaines, nous allons annoncer
un partenariat avec une grande banque.
22/04/2016 10:57:07
Créé par Joachim Azan, le Groupe Novaxia est positionné sur deux métiers : la promotion–rénovation et l’asset management immobilier. Le Groupe Novaxia propose des solutions immobilières
d’investissement répondant à chaque besoin d’optimisation patrimoniale (déficit foncier, location
meublée, démembrement de propriété) sur Paris, sa première couronne et dans les principales
villes de la Côte d’Azur. En parallèle, la société de gestion du Groupe Novaxia, Novaxia Asset Management conçoit une gamme
de solutions financières ayant une thématique immobilière et couplées à différents avantages fiscaux (IR/ISF-PME, PEA/PEA-PME et
remploi du produit de cession).
Sur 2014-2015, Novaxia Asset Management a levé 60 millions d’euros auprès de 2 700 investisseurs. La société a également lancé en
2015 deux FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement) destinés à une clientèle avertie et accessibles à partir de 100 000 €.
L’un est dédié à la transformation de bureaux en hébergements, FPCI Novaxia Immo Evolution, l’autre à l’hôtellerie, FPCI Novaxia
Elégance Hôtel.
Novaxia Immo Opportunité 5 (Visa AMF n°16-128 du 08/04/2016) est une offre accessible à partir de 5 000 euros, permettant aux
particuliers de réduire leur ISF de 50 % ou leur IR de 18 %. La spécificité de cette nouvelle solution d’investissement réside dans sa
stratégie d’investissements. En effet, Novaxia Immo Opportunité 5 participera à des projets de construction ou de réhabilitations
immobilières et/ou hôtelières à Paris et les grandes villes françaises, tout en favorisant une activité responsable via des sociétés agréées
ESUS. Les souscriptions sont ouvertes jusqu’au 10 juin 2016.
Contact : Service commercial - Tél : 01 85 08 23 33 - email : [email protected]
En mobilisant durablement l’épargne privée, PERL intervient à un carrefour d’intérêts sociétaux : le logement par la coproduction au cœur des villes en tension foncière, de logements locatifs à loyer abordable
destinés aux actifs des classes moyennes et la retraite des français en proposant un investissement en
nue-propriété pour se constituer un patrimoine-retraite sécurisé.
L’investissement immobilier en nue-propriété offre des perspectives de valorisation dans un climat de
grande sécurité.
• Des loyers perçus dès l’origine : la décote sur le prix d’achat de la nue-propriété correspond à l’équivalent
de la totalité des loyers actualisés et nets de frais, taxes et charges que l’investisseur aurait encaissés sur la
période s’il avait investi mis en location le bien acquis en pleine-propriété.
• Aucune dépense imprévue ni risque locatif pour l’investisseur en nue-propriété.
La performance de l’investissement bénéficie d’un double effet de levier : une valorisation mécanique qui résulte de la reconstitution
de la pleine-propriété progressive pendant toute la durée de l’opération + une valorisation économique de l’investissement immobilier liée à l’inflation et au marché immobilier sur la durée (15 ans).
Contact : Geraldine Tyl Chaigne - Tél : 01 45 00 55 27 - email : [email protected]
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement
et d’épargne (SCPI, SCI, OPCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés)
orientés principalement vers l’immobilier de commerce, et de bureaux.
Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 3,7 milliards
d’euros sous gestion, Sofidy est un gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe.
Agréée par l’AMF avec le statut de Société de Gestion de Portefeuille, Sofidy est régulièrement distinguée pour la qualité et la
régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre
d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de plus de 3 750 actifs commerciaux et de bureaux.
Contact : Nicolas Van Den Hende - Tél : 01 69 87 02 00 - email : [email protected]
Cet encart a été réalisé par le service commercial de Gestion de Fortune
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