BAIL COMMERCIAL Ce que vous devez savoir

BAIL COMMERCIAL
Ce que vous devez savoir
Mars 2012
Pôle Juridique
Le chef d’entreprise qui exerce son activité dans un local qu’il loue conclut, en règle générale, un bail commercial.
Cette location soumise au décret du 30 septembre 1953, fait bénéficier le locataire d’un régime protecteur de ses
intérêts.
I - CARACTERISTIQUES DU BAIL
A - DUREE ___________________________________________________________________________________
Le bail est conclu pour une période de 9 ans minimum. Sauf
dispositions contraires du bail, le locataire peut, seul,
dénoncer le bail à chacune des échéances de 3 ans,
moyennant un préavis de 6 mois par exploit d’huissier.
Sachez que si vous signez un bail dont la durée n’excède
pas deux ans, vous ne bénéficiez pas de la propriété
commerciale.
Cette location est exclue du champ d’application du décret du
30 septembre 1953 ; à son échéance, vous devez
normalement quitter les lieux.
B - LOYER ___________________________________________________________________________________
Le loyer initial lors de la conclusion du bail est librement fixé
par les parties. Par la suite, il peut subir des majorations,
selon les modalités suivantes :
Révision légale : elle est effectuée tous les trois ans et ne
peut, sauf exceptions prévues par les textes, excéder la
variation de l’Indice trimestriel du Coût de la Construction
INSEE
Révision conventionnelle : si une clause d’indexation ou
d’échelle mobile est insérée dans le bail, elle prévoit
généralement :
 une périodicité plus courte que la révision légale ; le plus
souvent annuelle
 un indice de référence qui peut être soit l’Indice du Coût de
la Construction, soit tout autre indice en rapport direct avec
l’objet du contrat ou l’activité de l’une ou l’autre des parties.
II - RENOUVELLEMENT DU BAIL
A l’expiration de la période de 9 ans, le locataire qui bénéficie de la propriété commerciale se trouvera dans l’une des
situations suivantes :
A - LE PROPRIETAIRE DONNE CONGE___________________________________________________________
Le congé, adressé par le propriétaire, doit être signifié par
acte d’huissier au moins 6 mois avant l’expiration normale du
bail. Si le congé est notifié ultérieurement, il prendra effet
après un délai de 6 mois.

Le propriétaire
renouvellement :
donne
congé
sans
offre
de
 le locataire, qui ne peut s’y opposer, pourra obtenir une
indemnité d’éviction, dont le montant doit représenter le
préjudice subi.

Le propriétaire
renouvellement :
donne
congé
avec
offre
 le bail conclu pour 9 ans, n’a pas été renouvelé à son
échéance et s’est poursuivi par tacite reconduction au-delà
de 12 ans,
de
Le bail, généralement renouvelé aux clauses et conditions du
bail initial, subit en général une majoration. Deux hypothèses
doivent être envisagées :
 le bien loué entre dans les catégories suivantes :
 baux de terrains,
 locaux construits en vue d’une seule utilisation (cinéma,
hôtel, théâtre, boulangerie lorsque le four est incorporé à
la construction, etc...)
 baux à usage exclusif de bureaux.
 le loyer est soumis au plafonnement : dans ce cas, son
montant est fixé en appliquant au loyer initial du bail de 9 ans
expiré une majoration correspondant à la variation de l’Indice
du Coût de la Construction intervenue sur toute la durée du
bail,
 des modifications notables des éléments, servant à
déterminer la valeur locative, sont intervenues en cours de
bail. Le cas le plus cité est celui d’une modification des
facteurs locaux de commercialité (exemple : création d’une
rue piétonne, d’un parking à proximité).
 le loyer est exclu du plafonnement : le loyer sera fixé à la
valeur locative du local ; il en sera ainsi dans les cas
suivants:
 le bail initial a été conclu pour une période supérieure à
9 ans,
B - LE PROPRIETAIRE N’ADRESSE PAS DE CONGE _______________________________________________
S’il n’a pas répondu dans les trois mois, il est réputé avoir
accepté le principe du renouvellement du bail aux mêmes
conditions.
En fin de bail, si votre propriétaire reste silencieux, vous avez,
en règle générale, intérêt à lui demander le renouvellement.
La demande que vous devez lui adresser doit être signifiée
par exploit d’huissier.
C - LA COMMISSION DEPARTEMENTALE DE CONCILIATION DES BAUX COMMERCIAUX ________________
Lors du renouvellement du bail, si vous ne parvenez pas,
avec le propriétaire, à vous mettre d’accord sur le nouveau
montant du loyer, vous pouvez, l’un ou l’autre, saisir la
Commission Départementale de Conciliation. Cette
Commission paritaire, composée de bailleurs, de locataires et
de personnes qualifiées, s’efforce de concilier les parties et
rend un avis.
La demande doit être adressée au :
Secrétariat de la Commission Départementale de
Conciliation des Baux Commerciaux
Direction Départementale de la Protection des Populations de
la Haute-Garonne
Rue de la Cité Administrative
Cité Administrative - Bât C - 2e étage
Bd Armand Duportal - 31074 TOULOUSE Cedex
ATTENTION
Le bail commercial fixe vos droits et obligations, soyez attentif à son contenu.
Dans tous les cas, avant de vous engager, faites-vous remettre le bail de votre prédécesseur ou le projet ; de
nombreuses clauses méritent une attention particulière.
N’hésitez pas, si nécessaire, à consulter :
 un professionnel
ou à demander conseil à :
 Didier VERGNES, Responsable Support Juridique auprès des entreprises de la Chambre de Commerce et
d’Industrie de Toulouse  05 62 57 66 20.
