Obs.PLH Chambéry métropole 2010

Mai 2010
chacun
un logement pour
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on a tous à y gagn
Obser vatoire
l
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a
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du
de l’habitat
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Rapport 2009
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Chambéry métro
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Direction du dé
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106 allée des Blac
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7302
53
tél. 04 79 96 86
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fax 04 79 96 86
-metropole.fr
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1
I N T R O D U C T I O N
par Florence Vallin-Balas
vice-présidente déléguée au logement
L
e Programme local de l’habitat a été adopté en 2008 en
période de dynamique immobilière. Le choc de la crise
a retardé certains programmes de construction, cependant les
organismes de logement social ont su maintenir un niveau de
production élevé et ont ainsi joué un rôle d’amortisseur de la
crise immobilière.
Aujourd’hui, alors que la relance est incertaine, les besoins demeurent : besoin de logements neufs, et tout particulièrement
de logements abordables financièrement, en locatif ou en accession à la propriété. Leur réalisation est impérative pour répondre à la demande de chacun d’accéder à un logement adapté
à ses ressources et à ses besoins.
Sans une telle offre, les familles s’éloignent, avec les conséquences que l’on sait en termes de distances, de déplacements,
de budget des ménages, et à terme, de qualité de vie et d’équité
sociale.
C’est pour répondre à ces enjeux qu’un PLH a été adopté. La
volonté des élus s’est clairement exprimée et les outils d’urbanisme existent. La dynamique engagée doit être poursuivie avec
détermination, malgré le contexte économique incertain.
C’est avec une convergence de tous nos efforts, agglomération,
communes, financeurs, aménageurs et constructeurs, associations, que nous relèverons ce défi.
S
O
M
M
A
I
R
E
Avant propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 3
Crise immobilière, crise du logement :
quels effets dans l’agglomération chambérienne en 2009 ?
Chapitre 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 7
La production de logements dans l’agglomération :
des besoins toujours importants
Chapitre 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 10
Production de logements aidés et difficultés d’accès au logement :
garantir à chacun un logement à un coût abordable
Chapitre 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p 13
Urbanisation et qualité urbaine
Avant propos
Crise immobilière, crise du logement :
quels effets dans l’agglomération chambérienne
en 2009 ?
1 - Un net rebond des mises en chantier de logements en 2009,
mais qui ne garantit pas une reprise durable de la construction neuve
Logements mis en chantier
dans l'agglomération de Chambéry métropole
1 200
40
1 000
3
172
800
107
4
52
41
141
600
400
428 499
486
289 418 172 284 490 711 701
799
256 731
913 415 535 403 428 260 479
243
233 244
200 225
208
211 217 211 206
515 207 188 201 195 212
136
0
1993
1995
Individuels
1997
1999
Collectifs
2001
2003
2005
2007
2009
En résidence
Source : SOeS-DREAL Rhône-Alpes Sit@del2 / MDP
1 400
Logements autorisés et commencés
dans l'agglomération de Chambéry métropole
Collectif autorisé
Collectif commencé
Individuel autorisé
Individuel commencé
1 200
1 000
A l’échelle de Chambéry métropole, 937 logements (hors foyers) ont été mis
en chantier en 2009 (source : DREAL Rhône-Alpes Sit@del2), soit une nette
augmentation après le bas niveau de l’année 2008 où seulement 467 logements avaient été commencés.
Cette augmentation est une exception par rapport aux autres agglomérations
du sillon alpin où la tendance est à la baisse.
Elle s’explique notamment par une politique volontariste de création de logements
sociaux, et par le lancement de différents programmes immobiliers qui étaient planifiés avant le démarrage de la crise et qui avaient été retardés dans leur mise en
œuvre. Enfin, les chiffres des mises en chantier 2009 anticipent des mises en chantier ultérieures, certains programmes importants seront développés en différentes
tranches successives. A titre d’exemple, dans la commune de Chambéry, parmi les
559 logements faisant l’objet d’une déclaration d’ouverture de travaux, seuls 427
sont réellement mis en chantier (source : Ville de Chambéry, service urbanisme).
En 2009, les communes urbaines prennent une part dans la construction neuve
qui se rapproche des objectifs du PLH.
Néanmoins, malgré ce nombre élevé de logements mis en chantier, les chiffres
des permis de construire délivrés, en nette baisse, laissent envisager un ralentissement de la production de logements dans les prochaines années, en
particulier pour le logement collectif.
800
600
400
200
0
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
Source : SOeS-DREAL Rhône-Alpes Sit@del2 / MDP
2 - Un écoulement des stocks de logements par les promoteurs,
soutenu par les mesures fiscales
En 2009, les ventes ont été nettement soutenues par les mesures fiscales d’investissement locatif issues du dispositif Scellier et du plan de relance. D’après la Fédération des promoteurs constructeurs Alpes, les investisseurs privés représentent ainsi près de 40 % des ventes à l’échelle des deux départements savoyards.
4 Chambéry métropole
Ces mesures ont permis aux promoteurs d’écouler leurs stocks invendus :
dans l’agglomération de Chambéry, le délai moyen d’écoulement des stocks de
logements neufs est descendu à cinq mois au 4ème trimestre 2009, contre 20
mois au 4ème trimestre 2008 (source : DREAL Rhône-Alpes ECLN).
Observatoire PLH • Rapport 2009
Commercialisation des logements collectifs neufs
dans l'agglomération de Chambéry métropole en €
4 500
600
Mises en vente
Logts réservés
Logts proposés à la vente
Prix moyen au m² en €
500
400
4 000
3 500
300
3 000
200
2 500
100
2 000
0
2005
t4
2006
t2
2006
t4
2007
t2
Cette résorption des stocks a permis une reprise des mises en vente : 162 logements étaient mis en vente au cours du dernier trimestre 2009 soit l’équivalent
du cumul des quatre trimestres précédents. Mais le volume d’activité de la promotion privée demeure bien inférieur à celui qui était enregistré en 2007 et 2008.
1 500
2007
2008
2008
2009
2009
t4
t2
t4
t2
t4
Source : SOeS-DREAL Rhône-Alpes ECLN / MDP
Rupture de tendance
rapport avec de nombreux fondamentaux économiques
comme les salaires ou le rendement locatif.
Le regard d’Antoine Perrier,
Directeur régional adjoint des expertises au Crédit Foncier
Mars 2010
“La crise immobilière, dont les premiers signes étaient visibles dès 2005 par un tassement de la progression des prix
et des ventes, s’est matérialisée dans l’agglomération de
Chambéry métropole de façon brutale dans la construction neuve comme dans l’ancien au second semestre 2008.
Cette rupture a succédé à près de sept années de croissance
des prix sur l’ensemble des marchés fonciers. Dans la même
dynamique, le nombre de ventes (neuf et ancien) et la production de logements neufs ont connu un net coup de frein.
Ce mouvement peut s’apparenter à une bulle immobilière
qui se caractérise par une hausse rapide de la valeur des
biens immobiliers. Dans cette dynamique, l’augmentation
des prix des biens immobiliers est très intimement liée à
des aspects spéculatifs et psychologiques ; ils évoluent sans
Le marché revient, sur le long terme, à sa valeur d’équilibre.
Le dégonflement de la bulle peut être lent (ce qui est le
cas des marchés immobiliers en général, en raison de la
faible liquidité du marché), ou rapide : la correction des
prix prend alors la forme d’un krach immobilier. L’existence
d’une bulle immobilière n’est connue de manière certaine
qu’a posteriori, après son éclatement.
Aujourd’hui, après avoir enregistré un coup d’arrêt très net
de la production immobilière privée, les prix ont enregistré
un léger repli fin 2008 et se sont stabilisés au cours de l’année 2009. Dans le même temps, les promoteurs, soutenus
par le dispositif Scellier et par le plan de relance, ont écoulé
les logements invendus qui représentaient près de 2 années de stocks fin 2008. A la sortie de l’hiver 2010 le marché semble avoir trouvé un équilibre fragile. Cependant,
le faible nombre de logements autorisés et la conjoncture
économique peu favorable ne laissent pas pressentir une
reprise rapide de la construction neuve.”
3 - Des effets limités de la crise sur les prix
Léger tassement des prix du foncier
€/m2
140
Les données des notaires ne sont pas encore connues pour l’année 2009, cependant, dès 2008, on note un léger repli du prix des terrains constructibles, en
baisse de 10 % par rapport à l’année précédente.
Prix de vente des terrains constructibles
120
100
Cependant, cette baisse des prix reste limitée, en raison d’une forte inertie du
marché et d’une tendance à la rétention foncière (Cf : Intervention du directeur de l’établissement public foncier local de Savoie, page 6).
80
60
40
Repli dans l’ancien fin 2008
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Source : Perval
5 Chambéry métropole
Les maisons anciennes, dont les prix stagnaient dès 2007, sont vendues à un
prix moyen de 289 000 €, en baisse de 3,5 % en 2008.
Les appartements anciens affichent également un prix de vente moyen en
baisse de 3,3 % en 2008 à 2 316 €/m².
Observatoire PLH • Rapport 2009
€
450 000
Maisons anciennes :
prix de vente et surface du terrain
m2
1500
400 000
1400
350 000
1300
300 000
1200
250 000
1100
Prix de vente
Surface du terrain
200 000
1000
150 000
900
100 000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
800
Ce retournement de tendance s’était amorcé dès 2007 avec un ralentissement
marqué de la hausse des prix et une nette régression des surfaces moyennes
vendues.
Mais, selon Antoine Perrier, du Crédit Foncier (voir encadré page 5), la baisse
amorcée fin 2008 ne trouve pas d’écho en 2009, les prix de vente des appartements anciens se stabilisent. Après avoir enregistré une baisse de 10,3 % du 1er
janvier 2008 au 1er janvier 2009, la baisse se limite à 1,6 % pour l’année 2009.
Ce mouvement est fragile, et ne permet donc aucune anticipation sur l’évolution des prix dans les mois à venir.
Source : Perval
Evolution des prix de vente dans l'agglomération
Maisons (€)
450 000
Appartements (€/m2)
3 500
Appartements neufs
3 000
400 000
Appartements
350 000
anciens
2 500
La baisse des prix dans l’ancien, qui commence également à toucher les transactions foncières, ne se vérifie pas pour les logements neufs, préservés par les
dispositifs fiscaux.
300 000
2 000
Maisons anciennes
1 500
250 000
Le coût des loyers privés est en progression
200 000
1 000
150 000
500
0
Les prix sont stables dans le neuf
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
100 000
2008
2007
Source : Perval
Prix des loyers de Chambéry métropole et
des agglomérations voisines
8,9 €/m2
Agglo. Aix
les Bains
Cette tendance est suivie dans l’agglomération d’Aix les Bains alors que les prix
sont stables ou en baisse dans les autres agglomérations du Sillon Alpin.
Dans l’agglomération, la progression des prix est plus importante dans les logements de petite taille. Les prix se rapprochent des 8 €/m² dans les logements
de 4, 5 pièces et plus.
10,3 €/m2
Chambéry
métropole
Le niveau des loyers des appartements est en progression à 10,3 €/m² en 2009
au sein de l’agglomération de Chambéry métropole.
11,3 €/m2
Agglo.
Annecy
12,2 €/m2
Agglo.
Grenoble
9,3 €/m2
Pays
Voironnais
7 €/m2
8 €/m2
2009
9 €/m2
2008
10 €/m2
11 €/m2
12 €/m2
13 €/m2
2007
Source : Clameur
Quelle analyse fait l’EPFL
de la crise ?
“Depuis l’apparition de la crise immobilière, les dynamiques qui
animent les marchés fonciers et immobiliers ont évolué dans
des mouvements distincts. L’immobilier enregistre un nombre
de moins en moins important de transactions, dans un marché
devenu atone. Les promoteurs ont écoulé leurs stocks de logements en construction, et les vendeurs restent attentifs aux
éventuelles fluctuations du marché. Les nouveaux projets sont
moins nombreux avec des promoteurs prudents et des particuliers attentistes.
La tendance baissière du marché immobilier pourra être suivie
par le foncier, mais avec un décalage dans le temps lié au délai de
montage des projets et à l’inertie du marché foncier. En effet, celui-ci n’est pas animé uniquement par les fluctuations du marché
(notamment pour les terrains en zone AU). Les propriétaires
fonciers voient la valeur de leurs biens changer en fonction des
projets envisagés et selon les orientations du plan local d’urbanisme, à l’inverse de l’immobilier où l’action des prêts relais,
6 Chambéry métropole
Observatoire PLH • Rapport 2009
les déménagements et autres mutations, incitent beaucoup de
propriétaires à vendre rapidement avec un souci de prix qui est
moins prioritaire.
Pour les terrains, la crise a verrouillé le marché alors que, dans
certaines régions, le prix du foncier a baissé. En Savoie et plus
spécifiquement dans l’agglomération de Chambéry métropole, les prix ont plutôt enregistré une stagnation, même si on
constate une légère tendance à la baisse sur les terrains en zone
U, ceux pour lesquels la vente est la plus imminente.
Pour l’EPFL qui assure le portage financier du foncier pour les
collectivités, dans le cadre de leurs projets, les négociations sont
rallongées sous l’effet de la crise.
L’EPFL intervient davantage sur des dossiers qui n’arrivent pas à
se concrétiser ; dans la conjoncture actuelle, le danger est de voir
certains projets se développer plus lentement, ou être redimensionnés. Le rôle de L’EPFL est justement de limiter les risques et
de protéger la collectivité pendant ces moments d’inertie, afin
de lui permettre de mener à bien son projet, en minimisant les
charges inhérentes.”
Philippe Pourchet, Directeur de l’EPFL 73.
Chapitre 1
La production de logements
dans l’agglomération :
des besoins toujours importants
Logements commencés
dans l'agglomération de Chambéry métropole
1 200
1 000
40
3
800
600
141
711
731
701
400
Production
structurée
1050
256
200
0
211
217
211
206
2006
2007
2008
2009
Individuels
En 2009, 977 logements ont été mis en chantier, soit 89 % de l’objectif 2009
du PLH, qui prévoit une montée en puissance progressive de la construction
neuve.
Collectifs
Construction
pour soi
200
Objectif PLH
Cette nette reprise bénéficie au logement collectif, qui s’était effondré en
2008 et qui retrouve en 2009 une part de 75 % des mises en chantier (42 %
en 2008).
Après une année 2008 difficile où la crise a pénalisé les communes urbaines,
2009 permet un rééquilibrage géographique de la construction neuve, même
si en dehors de La Ravoire et de Chambéry, les communes urbaines restent
très éloignées de leur objectif sur les deux premières années du PLH.
En résidence
Source : SOeS-DREAL Rhône-Alpes Sit@del2 / MDP
Répartition des logements commencés au regard
de l'objectif 2009 du PLH
1 200
26
21
1 000
800
57
81
219
600
400
180
0
161
183
215
255
Réponse aux objectifs de constuction neuve du PLH en 2008 et 2009
(hors logements en résidence)
206
96
361
128
501
200
86
52
89
106
353
2006
Communes rurales
2007
503
135
352
67
95
2008
LES DESERTS
2009
Communes périurbaines
Communes urbaines en rattrapage loi SRU
-50 % objectif
50/100 % objectif
100/125 % objectif
+125 % objectif
Objectif 2009
140 %
Autres communes urbaines
Ville centre
VEREL-PRAGONDRAN
Source : SOeS-DREAL Rhône-Alpes Sit@del2 / MDP
83 %
SONNAZ
86 %
SAINT-JEAN-D'ARVEY
LA MOTTE-SERVOLEX
SAINT-ALBAN-LEYSSE
29 %
CHAMBERY
70 %
40 %
22 %
42 %
COGNIN
PUYGROS
BARBY
LA RAVOIRE
22 %
130 %
JACOB BARBERAZ
BELLECOMBETTE 12 %
50 %
VIMINES
SAINT-BALDOPH
100 %
Observatoire PLH • Rapport 2009
110 %
CHALLES-LES-EAUX
46 %
SAINT-JEOIRE-PRIEURE
SAINT-CASSIN
7 Chambéry métropole
CURIENNE
124 %
47 %
123 %
MONTAGNOLE
133 %
67 %
BASSENS
14 %
SAINT-SULPICE
THOIRY
70 %
96 %
LA THUILE
100 %
Zoom sur les résultats du recensement rénové,
publiés en juillet 2009 : une confirmation
de l’estimation des besoins en logements du PLH
La diffusion par l’INSEE des données du recensement 2006 permet d’actualiser
le calcul des besoins en logements effectué au moment de l’élaboration du
PLH 2008/2013, et de confirmer l’objectif de 1 250 logements neufs par an.
Les données du recensement 2006
Chambéry métropole
Population
Nombre de ménages
Taille des ménages
Taux de croissance démographique 1999-2006
dont solde naturel
dont solde migratoire
Recensement 2006
121 147 personnes
53 343 ménages
2,19 personnes par ménage
0,71 % par an
0,46 %
0,25 %
Source : Insee / RGP
Nb : La taille moyenne des ménages est issue du rapport entre population des ménages et
nombre de ménages. Une partie de la population ne vit pas en ménage mais en foyers de
travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention (ce sont également les élèves et étudiants majeurs en internat, militaires en caserne hors familles, personnes
vivant dans des habitations mobiles ou en communauté).
Mise à jour des hypothèses
à partir des éléments du recensement INSEE
Renouvellement du parc de logements (dont rénovation urbaine)
Evolution des résidences secondaires et logements vacants
Nombre de logements induits par le desserrement de la pop.
Point mort
Effet démographique
Construction neuve moyenne
Utilisation construction neuve / point mort
Utilisation construction neuve / effet démo
Hypothèse volontariste,
retenue comme objectif par
le PLH 2008-2013
48
65
307
420
630
1 050 (1)
39,9 %
60,1 %
Constat de 1999 à 2006,
d’après l’Insee
162
- 53
311
419
286
705
59,5 %
40,5 %
Source : Insee / RGP / Chambéry métropole
- La construction neuve moyenne retenue comme objectif dans l’hypothèse volontariste du PLH est de 1 250 logements par an de 2007 à 2012. Elle répond à un objectif
de 1 050 logements à construire par an de 2003 à 2013, la construction s’étant limitée à 750 logements annuellement de 2003 à 2006.
Pour mémoire, la construction de logements neufs permet de satisfaire quatre besoins :
1- renouveler le parc en remplaçant les logements détruits ou ayant changé d’affectation,
2- participer à la variation du nombre de résidences secondaires et des logements vacants,
3- desserrer la population, c’est-à-dire compenser la réduction de la taille des ménages induite par la moindre natalité, le vieillissement de la population et les
décohabitations,
4- répondre à l’augmentation de la population.
1
- La somme des trois premiers facteurs, appelée « point mort », correspond au nombre de logements qu’il est nécessaire de construire pour ne pas perdre d’habitants.
Le quatrième facteur, soit la différence entre le taux de construction et le point mort, correspond au nombre de logements qui participent effectivement à l’évolution
démographique, que ce soit par le biais des migrations ou de la croissance naturelle de la population.
Les besoins estimés en logements correspondent à la somme du point mort et de l’effet démographique.
2
420 logements à construire par an pour conserver le même nombre
d’habitants dans l’agglomération : la notion de «point mort (2)»
A partir des données issues du recensement 2006 de la population, il apparaît
que le calcul du point mort est correctement estimé, à environ 420 logements
par an, même s’il est davantage dû (jusqu’en 2006) à un besoin de renouvellement de logements qu’à une augmentation de la vacance.
Un report vers les territoires voisins qui se poursuit… et nécessite de
maintenir le cap des objectifs du PLH
Evolution de l'emploi et de la population depuis 1999
15 000
14 028
12 000
9 000
7 789
6 730
5 891
6 000
3 000
0
Emploi
Démographie
Chambéry métropole
EPCI autour de l'agglomération
Source : INSEE - RGP 2006
Le faible niveau de la construction neuve a limité « l’effet démographique »
dans l’agglomération de 1999 à 2006 : l’augmentation de la population dans les
EPCI situés autour de l’agglomération a été de 1,65 % par an, contre seulement
de 0,71 % pour Chambéry métropole.
Au sein de l’agglomération, l’essentiel de la croissance est alimenté par le solde
naturel, alors que la part du solde migratoire est majoritaire dans les territoires
péri-urbains. Ces chiffres montrent que les besoins en logements existent mais
que le déficit d’une offre adaptée conduit à des reports vers les territoires
voisins (cf. carte ci-dessous).
De même, pour 10 emplois nouveaux, l’agglomération de Chambéry n’a accueilli que 8 nouveaux habitants contre 21 dans les communes des EPCI voisins.
Evolution démographique et économique de l’agglomération
et des EPCI voisins de 1999 à 2006
CA du Lac du Bourget
CC de Yenne
CC du Pays des Bauges
Taux de croissance annuel de la population
+ 3 % et +
+2%à+3%
+ 1,5 % à + 2 %
+ 1 % à + 1,5 %
- de + 1 % de croissance
CC Val Guiers
CC du Lac
d'Aiguebelette
CC
Combe de
Savoie
CC du Gelon
et du Coisin
Chambéry métropole
Répartition de la croissance de la population
CC du Pays de Montmélian
5900
CC du Mont Beauvoir
2950
CC la Rochette
Val Gelon
CC de la Vallée
des Entremonts
590
CC
du Haut
Grésivaudan
Solde naturel
Solde migratoire
Source : INSEE/RGP
CC : Communaute de communes
CA : Communauté d’agglomération
Répartition de la croissance démographique et de l’emploi
de 1999 à 2006
Chambéry métropole
Population 2006
Taux de croissance de la population
Evolution démographique depuis 1999
dont solde naturel
dont solde migratoire
Emplois en 2006
Taux de croissance de l’emploi
Evolution de l’emploi depuis 1999
121 147
0,7 %
5 891
3 812
2 079
60 784
2,0 %
7 789
EPCI autour de
Chambéry métropole
129 935
1,7 %
14 028
2 769
11 259
44 492
2,4 %
6 730
Ensemble
251 082
1,2 %
19 919
6 581
13 338
105 276
2,1 %
14 519
Source : Insee / MDP
Nb : Entre 1999 et 2006, la définition retenue par l’INSEE pour caractériser les personnes disposant d’un emploi a évolué. La prise en compte de
l’emploi d’étudiants et de retraités amplifie la croissance constatée sur la période. Cependant, les écarts de croissance constatés d’un territoire à
l’autre ne sont que marginalement influencés par cette modification.
Chapitre 2
Production de logements aidés et
difficultés d’accès au logement : garantir à
chacun un logement à un coût abordable
1 - Objectifs de logements aidés du PLH et premiers résultats
Programmation de logements locatifs sociaux
PLUS
PLAI
PLS
Ensemble
PLUS CD et ANRU
Programmation des logements locatifs sociaux
150
0
32
37
4
Avec 295 logements locatifs sociaux programmés en 2009, l’agglomération, pour
la première année de «délégation des aides à la pierre», a atteint et dépassé son
objectif annuel de production (275 unités par an de 2008 à 2013), en particulier
pour le logement à faibles loyers de type «PLAI» (prêt locatif aidé d’intégration).
211
190
100
50
32
53
32
200
187
127
2007
2008
PLUS
2009
PLAI
PLS
2009
190
53
52
295
-
Logements locatifs sociaux
300
52
2008
187
32
0
219
66
Source : Chambéry métropole
350
250
2007
127
4
37
168
26
Objectif annuel
A noter que la production 2009 a été soutenue de façon exceptionnelle par
l’acquisition de logements à des promoteurs dans le cadre du Plan de relance.
Source : Chambéry métropole
Logements en accession sociale à la propriété
150
Prix de vente des appartements neufs
115
120
90
La mise en place du Prêt Pass-Foncier ® , pour l’habitat collectif, a permis de
programmer 32 logements en 2009 en accession sociale à moins de 2 100
€TTC par m² de surface utile, dans les communes de Chambéry et de la Motte
Servolex.
Ces logements bénéficient d’une subvention de Chambéry métropole, grâce
au vote d’un dispositif d’aides en juillet 2009 par le Conseil communautaire.
64
60
30
48
43
28
22
21
16
30 33
6
0
< 2 100 €
TTC/m²
2007
2 100 à
2 400
2 400 à
2 700
2008
10 Chambéry métropole
2 700 à
3 000
3 000 à
3 300
3 300 €
TTC/m² et +
Source : Perval
En dehors de ces logements en accession sociale à la propriété bénéficiant du
dispositif Pass-Foncier, d’autres logements, en faible nombre, sont proposés
à la vente à des prix inférieurs à 2 400 €/m², voire 2 100 € (cf. données des
notaires ci-contre pour les années 2007 et 2008).
La tendance jusqu’en 2008 reste une polarisation de l’offre entre les logements les plus accessibles qui décollent, et les logements à plus de 3 300 €
TTC /m² qui doublent leurs volumes de ventes. Entre ces extrêmes, le nombre
de ventes est en baisse.
Observatoire PLH • Rapport 2009
Prix moyens constatés en 2008 (TTC)
1 pièce
68 000 €
- 0,7 %
ns
ns
ns
Ancien
Evolution 2007/08
Neuf
Evolution 2007/08
Ensemble
2 pièces
111 000 €
- 4,7 %
153 000 €
- 1,0 %
126 000 €
3 pièces
152 000 €
5,3 %
205 000 €
- 1,1 %
170 000 €
4 pièces
178 000 €
- 5,4 %
244 000 €
1,5 %
196 000 €
5 pièces
234 000 €
4,4 %
306 000 €
1,0 %
247 000 €
6 pièces et +
321 000 €
5,8 %
ns
ns
ns
Source : Perval
La dynamique de production de logements aidés est active sur le territoire de
Chambéry. Elle doit être poursuivie pour permettre de répondre aux besoins
et favoriser de véritables parcours résidentiels.
2 - Quelques indicateurs de la crise économique
Taux de chômage par bassin d'emploi
10
Nette accélération du chômage, les jeunes sont les premiers touchés
Le Genevois-Français
Annecy
Chambéry
Voiron
Grenoble
8
6
4
05-T1 05-T3 06-T1 06-T3 07-T1 07-T3 08-T1 08-T3 09-T1 09-T3
Source : INSEE
6 000
Evolution des demandes de logements sociaux
181
5 000
555
4 000
39
418
971
1 213
3 000
2 000
3 992
3 622
3 163
1 000
0
2008
Externes
2009
Mutations
Origine non identifiée
Demandes prioritaires dans l'agglomération
800
9,5 mois
11,5 mois
12,0 mois
12,7 mois
600
500
572
557
400
414
366
300
200
100
0
222
167
2005
151
2006
Nbre de ménages logés dans l'année
Délai moyen d'attibution
11 Chambéry métropole
2007
Une légère baisse de la demande locative sociale
La demande de logements sociaux est globalement en baisse entre le 1er janvier 2009 et le 1er janvier 2010, 4 450 ménages sont en attente d’un logement
social contre 4 774 un an plus tôt (- 6,8 %).
Cependant, cette baisse concerne plus particulièrement les demandes de mutations (changement de logement au sein du même organisme), alors que les
demandes externes ont progressé de 10 % en un an et représentent près de
90 % des demandes en attente.
Cette évolution n’est pas homogène d’un organisme de logement social à
l’autre, certains sont confrontés à une forte baisse de la demande externe.
Par ailleurs, les taux de refus des propositions d’attributions sont en hausse, ce
constat étant partagé par tous les organismes.
2010
Source : DDT 73
700
Sur le bassin d’emploi de Chambéry, 13 460 demandeurs d’emplois sont enregistrés fin décembre 2009. La progression est de + 26,7 % sur un an (+ 27,6 %)
en Savoie, + 18,3 % en France).
Les moins de 25 ans (+ 40,2 %) et les chômeurs de longue durée sont les plus
touchés (>1an, + 43 %).
Le taux de chômage augmente, il est à 7,7 % dans le bassin d’emploi de Chambéry au 3ème trimestre 2009 contre 5,8 % un an plus tôt, mais il reste inférieur
aux moyennes régionale et nationale (respectivement 8,5 % et 9,1 %).
Pour les ménages les plus précaires, des difficultés qui s’accentuent
Plusieurs indicateurs nous permettent de suivre la situation des ménages en
difficulté, en lien avec le Plan départemental d’action pour le logement des
personnes défavorisées :
- le nombre de ménages enregistrés comme «prioritaires» pour l’accès à un
logement social, par les services de l’Etat : leur nombre (366) est en léger repli, cependant le rallongement des délais d’attribution d’un logement montre qu’il est de
plus en plus difficile de répondre à ces situations. Par ailleurs, la part des ménages
en attente depuis plus de deux ans reste importante.
193
2008
Nbre de demandes au 31 /12
Source : DDEA 73 SHC/PSV
- les expulsions locatives sont en hausse :
239 expulsions locatives étaient enregistrées au sein de l’arrondissement de
Chambéry en 2008. Ce chiffre est en progression depuis 2006.
L’enquête réalisée par la DDASS à l’échelle de la Savoie montre que 61 % des
ménages assignés ont des enfants (32 % de familles monoparentales). Les chefs
Observatoire PLH • Rapport 2009
Expulsions locatives dans l'arrondissement
de Chambéry
500
438
400
352
300
291
269
237
200
180
239
170
100
0
de famille ont plus fréquemment de 30 à 44 ans (38 %) mais les 60 ans et plus
sont en nette progression.
49 % des ménages assignés ont un salaire comme ressource et 57 % des ménages ont des ressources inférieures au seuil de pauvreté.
67 % des ménages assignés sont locataires du parc public, le montant moyen
du loyer (+ charges) est de 670 € dans le privé, 483 € dans le parc public. Le
taux d’effort moyen constaté est de 50 % et la part des ménages dont le taux
est supérieur à 40 % augmente par rapport aux années précédentes.
- Commission Dalo : hausse des recours
2005
2006
2007
Assignations – Enquêtes sociales demandées
Commandements de quitter les lieux
12 Chambéry métropole
2008
Source : DDEA 73 SHC/PSV
L’application du droit au logement opposable se développe. De 2008 à 2009,
les recours déposés en commission Dalo sont passés de 114 à 143 en Savoie.
78 % des demandes étaient issues de l’agglomération de Chambéry métropole. Parmi ceux-ci, 72 ont reçu une réponse favorable (contre 37 en 2008).
Observatoire PLH • Rapport 2009
Chapitre 3
Urbanisation et qualité urbaine
1. Une urbanisation diffuse qui reste prépondérante malgré la
mise en œuvre d’opérations publiques d’aménagement
Un développement diffus de l’habitat individuel toujours très présent
La crise immobilière s’est traduite par un ralentissement de la construction
dans les zones urbaines, mais pas de l’habitat individuel diffus.
Ainsi, l’année 2008 a enregistré une majorité de création de logements en
zone périurbaine, avec un coup d’arrêt sur les projets en collectif.
En 2009, le collectif et l’individuel se rééquilibrent, mais la consommation d’espace par l’habitat individuel se maintient (206 logements individuels mis en
chantier en 2009).
Par ailleurs, l’individuel groupé – moins consommateur d’espace – reste
marginal face à l’individuel diffus.
En 2009, seuls 60 % des nouveaux logements étaient créés dans le périmètre desservi en 20 minutes par les transports en commun depuis le
centre de l’agglomération.
Géolocalisation des logements commencés en 2009
Nombre de logements
110
20 mn de transports en commun
du centre ville
55
11
Source : Service des eaux de Chambéry métropole
Répartition de la construction neuve
selon le type de logements commencés :
2004
284
499
52
835
60 %
Individuels
Collectifs
Logements en résidence
Ensemble
Part du collectif
2005
243
490
733
67 %
2006
211
711
3
925
77 %
2007
217
701
918
76 %
2008
211
256
141
608
42 %
2009
206
731
40
977
75 %
Source : DREAL Rhône-Alpes Sit@del2
La Motte Servolex, Barby Dessous
La Motte Servolex, anc. carrière des Granges
La Motte Servolex, La Tessonnière
Chambéry le Vieux
Chambéry le Vieux - Candie
Bassens, versant Sud Est des Monts
Bassens, quartier de la Plaine
Saint Alban Leysse, Chesses, Les Contours
La Ravoire, quartier de la Madeleine
La Ravoire, densification du chef lieu
Jacob-Bellecombette 1
Jacob-Bellecombette 2
Jacob-Bellecombette Chataigneraies
Cognin, plateau de Villeneuve
ET : A l’étude
AT : En attente
13 Chambéry métropole
AT
AT
CH
CH
ET
ET
AT
AT
CH
ET
AT
CH
ET
ET
CH : En chantier
Pôles préférentiels : des opérations s’engagent
Des projets importants sont engagés par les communes sur les pôles préférentiels d’urbanisation inscrits au Schéma de cohérence territoriale (SCoT), dans
des secteurs bien desservis par les transports en commun.
Sur un potentiel d’environ 5 000 logements à construire dans les pôles préférentiels d’urbanisation, 640 sont en chantier ou en cours de commercialisation.
Les projets à l’étude (opérationnelle ou pré opérationnelle) représentent une
réserve de 1 900 logements.
Depuis 2009, Chambéry métropole a étoffé son équipe afin d’apporter un accompagnement aux communes dans la phase opérationnelle de leurs projets
d’aménagement.
Observatoire PLH • Rapport 2009
2 - Le traitement du parc existant de logements,
un enjeu pour répondre aux besoins en logements
Le renouvellement de la ville sur la ville, par le traitement du parc immobilier
existant, est un moyen d’éviter la consommation inutile d’espace et de préserver le foncier de l’agglomération.
L’année 2009 était la dernière année de l’Opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) 2005-2009, dont l’objectif principal était de favoriser
la mise en location de logements locatifs privés à loyers encadrés.
Cet objectif est atteint pour le logement conventionné social, avec 135 logements conventionnés en cinq ans, pour un objectif de 130 logements.
Globalement, 256 logements ont été financés avec un loyer maîtrisé.
Bilan de l’OPAH intercommunale 2005-2009
2005
2006
2007
2008
2009
En attente de notification
Total OPAH
Objectifs sur 5 ans
Loyers sociaux
13
20
24
18
46
14
135
130
Loyers intermédiaires
30
26
9
26
27
3
121
150
Total
43
46
33
44
73
17
256
280
Cette dynamique de rénovation de l’habitat existant doit se poursuivre, notamment pour répondre aux enjeux de réduction des consommations d’énergie.
En effet, dans l’agglomération, 54 % du parc des résidences principales occupées par leurs propriétaires ont été construites avant la première règlementation thermique (1975). Ce chiffre est de 58 % pour les logements locatifs privés
(Source : Filocom 2007).
3 - Des projets de construction plus performants
en matière énergétique
Modulation des aides en fonction de la performance énergétique des bâtiments
Performance énergétique des logements sociaux
programmés en 2009
150
120
118
90
96
60
Depuis février 2009, les aides de Chambéry métropole en faveur du logement
social sont bonifiées en fonction de la performance énergétique des logements :
- Niveau THPE (RT2005-20 %) : +35 €/m² de surface utile.
- Niveau BBC (60kWh/m²/an) : +50 €/m² de surface utile.
Grâce à ces aides, combinées à celles de la Région Rhône-Alpes et du Département
de la Savoie, près de 60 % des logements sociaux financés en 2009 sont construits
avec une performance énergétique supérieure à la réglementation thermique.
65
30
0
RT2005
12
HPE
4
THPE
BBC
Acquisitions
améliorations
Source : Chambéry métropole
Performance énergétique dans la promotion privée
14 Chambéry métropole
Peu d’informations sont disponibles sur le niveau de performance énergétique
des logements privés. On note cependant qu’en 2009, 72 demandes de certification de logements en BBC et 127 demandes de certification de logements
en THPE ont été effectuées auprès des deux principaux organismes certificateurs (Promotelec et Cerqual) pour des projets de promotion privée.
Observatoire PLH • Rapport 2009
Tableau de bord synthétique de la construction neuve
Logements mis en chantier dans l’agglomération de Chambéry métropole (tous types de logements)
Individuels
Collectifs
En résidence
Ensemble
2003
272
428
107
807
2004
284
499
52
835
2005
243
490
2003
382
382
155
49
9
53
25
19
179
8
35
83
53
64
6
15
14
7
10
12
27
4
6
6
1
4
1
1
4
2004
367
367
154
34
3
22
21
74
200
3
7
67
123
70
9
13
15
2
15
16
44
2005
117
117
278
17
2
96
71
92
220
3
6
103
108
86
6
19
20
5
20
16
32
1
4
2
11
7
2
2
3
733
2006
211
711
3
925
2007
217
701
918
2008
211
256
141
608
2009
206
731
40
977
2006
353
353
215
16
2007
501
501
180
7
62
15
79
17
96
3
4
5
84
89
15
8
9
11
20
26
52
3
34
2
1
4
5
2
1
2008
95
95
67
22
3
15
14
13
135
9
11
4
111
128
9
35
8
26
17
33
183
8
149 (1)
1
7
9
2
3
4
2009
503
503
161
2
51
32
59
17
206
3
31
50
122
86
15
4
4
28
19
16
21
3
6
1
3
4
2
1
1
Source : DREAL SITADEL
Ville centre
CHAMBERY
Communes urbaines en rattrapage loi SRU
BARBERAZ
BASSENS
CHALLES-LES-EAUX
LA MOTTE-SERVOLEX
SAINT-ALBAN-LEYSSE
Autres communes urbaines
BARBY
COGNIN
JACOB-BELLECOMBETTE
LA RAVOIRE
Communes périurbaines
MONTAGNOLE
SAINT-BALDOPH
SAINT-JEAN-D ARVEY
SAINT-JEOIRE-PRIEURE
SONNAZ
VIMINES
Communes rurales
CURIENNE
LES DESERTS
PUYGROS
SAINT-CASSIN
SAINT-SULPICE
THOIRY
LA THUILE
VEREL-PRAGONDRAN
22
2
6
5
1
1
7
65
101
33
219
50
70
4
95
81
6
8
7
11
22
27
57
4
35
1
2
5
4
2
4
Source : DREAL SITADEL
(1) : La commune des Déserts a enregistré la mise en chantier de 141 logements touristiques en résidence en 2008.
15 Chambéry métropole
Observatoire PLH • Rapport 2009
Réalisation :
Chambéry métropole
Direction du développement local urbain :
Mission Développement Prospective :
Conception : Mirey Salman
Robert Mugnier
Franck Gaudin
Bernard Thomas