immobilier détenu - Groupe Monassier

Date : FEV 15
Page de l'article : p.56-61
Journaliste : Marie Pellefigue
Pays : France
Périodicité : Mensuel
OJD : 413879
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FAMILLE
Céder
un
bien
immobilier détenu
à plusieurs
Propriétaire d'un bien immobilier avec des membres de votre
famille, vous souhaitez sortir de cette situation... Plusieurs solutions
s'offrent à vous, tout dépend de la nature du droit de propriété que
vous détenez et de la volonté des autres propriétaires.
PAR M A R I E P E L L E F I G U E
L
es hasards de la vie font que vous pou
vez vous retrouver, sans tou]ours l'avoir
voulu, proprietaire d'un bien immobilier a plusieurs, a la suite d'un heritage,
d'une donation, d'un achat avec votre conjoint
ou votre compagnon Ainsi, bénéficiaire
d'une succession, vous avez pu récupérer, avec
vos freres et soeurs, des droits indivis sur une
maison de famille ou un patrimoine locatif Et
la situation peut encore se compliquer si tous
les propnetaires ne jouissent pas des mêmes
droits Tel est le cas, par exemple, si, au deces
de votre pere, votre mere devient usufruitière
du bien, en totalité ou en partie, et vous, nupropnetaire, conjointement avec vos freres et
soeurs Vous devez vous acquitter des travaux
de grosses reparations, un budget considérable
et d'autant moins bien accepte que vous n'avez
pas la jouissance du bien Quelle que soit votre
situation, que vous anticipiez des querelles
familiales que vous ayez besoin de liquidités
pour mener a bien un autre projet, ou que
vous souhaitiez tout simplement vous débarrasser de ce patrimoine familial encombrant
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et coûteux il existe différentes façons de sortir
de cette propriete commune Voici la marche a
suivre pour céder votre participation dans les
meilleures conditions
I VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE
1
EN INDIVISION
Vous êtes en indivision avec vos freres et
soeurs, a la suite d'un heritage, ou avec votre exconjoint Si la situation vous pese vous pouvez vous prévaloir de I article 815 du code civil,
qui dispose que « nul ne peut etre contraint a
demeurer dans I indivision, et le partage peut
toujours etre provoque, a moins qu il n'y ait
ete sursis par jugement ou convention » Maîs
avant de vous déchirer devant les tribunaux,
tentez de trouver une solution a l'amiable.
• Tout le monde s'entend
pour vendre le bien
Si vous souhaitez céder votre part indivise,
présentez votre projet aux autres indivisaires Apres avoir discute de la situation, ils
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se rangeront peut-être à vos côtés et préféreront eux aussi vendre le bien. « Dans ce cas,
le bien sera cede en intégralité, tous les indivisaires signeront lacte de vente et le prix sera
partage entre eux a hauteur de la part que
chacun détient dans lindivision », précise
Jean-François Desbuquois, avocat associé au
cabinet Fidal. Pour éviter les problèmes le
jour de la signature, « les indivisaires doivent
s'entendre sur la répartition du prix avant de
signer la vente définitive», conseille Nathalie
Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Car, parfois,
seul l'un des indivisaires a réglé l'intégralité
des charges (impôts locaux, frais d'entretien,
travaux...) qui étaient dues par tous, il doit
donc récupérer plus que les autres, en se
remboursant sur le produit de la vente.
= En cas de mésentente sur la repartition du
I prix de vente, le notaire versera la somme
3 tirée de la cession sur un compte indivis à la
g Caisse des dépôts et consignations, jusqu'à
I ce que l'accord se fasse. En effet, il n'a pas le
I droit de décider lui-même de la répartition
I entre indivisaires.
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Incidence fiscale : s'il s'agit de la vente d'une
résidence secondaire ou d'un patrimoine
locatif, les plus-values sont taxées selon le
regime classique (voir encadre p. 58). La vente
n'entraînera pas le paiement d'autres droits,
« à condition que le partage des fonds issus de la
cession ne soit pas indiqué dans lacte de vente,
sinon un droit de partage de 2,5% est à regler
parlesindivisaires», affirme Sylvain GuillaudBataille, notaire à Paris.
^ Votre part est rachetée
par les autres indivisaires
Si un ou plusieurs indivisaires sont d'accord
pour racheter votre part, fixez sa valeur à
un juste prix, car « si elle est manifestement
sous-évaluée, ladministration fiscale pourrait
redresser lopération en considérant qu 'il s'agit
d'une donation déguisée », met en garde Arlette
Darmon, présidente du groupe Monassier
(réseau notarial). Attention, le fait que le bien
soit détenu en indivision peut justifier une
légère décote sur le prix de la part. Elle sera
d'autant plus élevée que le nombre
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Indivisaire:
personne qui partage un
droit de propriete sur un
bienavecaumomsune
autre Le bien est alors dit
« indivis »
Quote-part dans
l'indivision:
chaque indivisaire
détient des droits de
propriete indivis Ils
peuvent etre de même
montant, a 50/50, ou de
montants différents, a
80/20 par exemple
Démembrement:
un droit de propriete
sur un bien peut etre
démembre, et divise
entre I usufruit, e est-a
dire ledroit de jouir du
bien (en I habitant ou
en touchant les loyers
qu il rapporte) et la nue
propriete propriete sans
le droit de jouissance
d'indivisaires est important en general, elle
oseille entre 5 et 10%
Sachez que si vous avez trouve un acquéreur
exterieur a l'indivision (un tiers, ce qui, en
pratique, est tres rare, ou un autre membre
de la famille), les indivisaires disposent d'un
droit de preemption En l'exerçant, ils se
substituent a votre acquéreur et rachètent
votre part au prix convenu « Ce droit de preemption est exerçable par chaque indivisaire
Si plusieurs d'entre eux l'utilisent, il est alors
limite a la quote-part que chacun détient dans
l'indivision », précise Me Arlette Darmon
Autrement dit, chaque indivisaire souhaitant
exercer son droit de preemption ne pourra
racheter qu'une fraction de la part du vendeur Le rachat de parts indivises donne lieu
au versement d'une soulte somme d argent
réglée par l'acheteur au vendeur
Incidence fiscale: si l'indivision est survenue a la suite d'une succession, d'une donation-partage, d'une acquisition réalisée par
un couple marie en separation de biens ou
par un couple pacse, la vente entraîne le
reglement d'un droit de partage de 2,5 %
sur l'actif net (c'est-à-dire la valeur du bien
moins les dettes qui s'y rapportent), auxquels
s'ajoutent des taxes et frais de notaire, soit un
total d'environ 3,5 %. Si l'indivision résulte
d'un autre cas, un achat entre concubins par
exemple, la valeur de la part indivise cédée
est taxée comme une vente classique a 5,09
ou 5,79 % (selon le departement), auxquels
s'ajoutent les taxes et honoraires du notaire,
soit environ 7,5 % En plus de ces droits, vous
pouvez avoir a acquitter I impot sur les plusvalues (voir encadre ci-dessous).
^ La vente peut être différée
Si les autres indivisaires veulent acheter
votre part, maîs ne disposent pas des fonds
pour vous dédommager dans l'immédiat,
vous avez deux possibilités II est d'abord
possible de prévoir une vente a terme en
signant immédiatement un acte de partage
qui détermine les conditions de la vente et
le prix (ou son mode de fixation au moment
de la vente), ainsi que le paiement d'une
soulte différée, qui peut, éventuellement,
être assortie d'intérêts
L'autre solution consiste a rester temporairement proprietaire, en signant une
convention d indivision avec les autres indivisaires. « Conclue pour une duree maximale
de 5 ans, et renouvelable périodiquement
par tacite reconduction, cette derniere précise comment va fonctionner I indivision »,
explique Charlotte Robbe, avocate associée
au cabinet BWG Ainsi, ce document indique
les clefs de repartition des charges entre
indivisaires (celui qui profite davantage du
bien regle davantage que celui qui en a peu
la jouissance), celles des depenses communes
(entretien,travaux ), peutdesignerungerant
charge des comptes de l'indivision, voire fixer
un reglement interieur tres précis si Ie bien
est occupe a tour de rôle par les indivisaires
(périodes de jouissance, obligations de cha-
La vente peut entraîner la taxation des plus-values
S
i le bien vendu dégage une plusvalue, et qu'il ne constitue pas la
residence principale de l'intéresse
(toujours exonérée), celle-ci est taxable
au taux de 19 % (plus une éventuelle
surtaxe de 2 a 6 % si la plus-value nette
excède 50000 €), apres application d'un
abattement pour duree de détention
(voir notre guide fiscal 2015, p 269, et le
n°1087duPorf;cu//er,p 26).
Si le bien est détenu en indivision, l'impôt
est dû par chaque indivisaire, en fonction
de sa quote-part de propriete dans
l'indivision Exception notable pour les
couples d ivorces « Si le bien immobilier
est vendu au bout de quèlques annees, et
qu 'il est toujours reste la residence princi-
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pale de l'un des deux ex-con/oints, l'autre
bénéficie aussi de l'exonération totale de
taxation des plus-values sur la vente de sa
part», précise Nathalie Couzigou-Sunas,
notaire a Paris Et ce même s'il a rachete
un autre logement qui constitue sa nouvelle residence principale
Si le bien est détenu en démembrement, la base taxable de la plus-value
est calculée selon le barème fiscal de
l'usufruit et la difference entre le prix
de vente et d'acquisition de la pleine
propriete (voir exemple p 59) La base
taxable dépend de la valeur fiscale de
l'usufruit au moment de la vente Par
exemple, un enfant hérite de la nuepropnete d'une maison de vacances
qui vaut 100 000 € et sa mere âgee de
55 ans en a l'usufruit Vingt ans plus tard,
la maison vaut 220 000 € et les deux
s'accordent pour vendre, l'usufruit vaut
alors30%etlanue-propnete70% La
base taxable pour le nu-propnetaire
sera donc de 70 % x (220 000 -100 DOO)
= 84000 €, sur laquelle s'appliquera un
abattement pour duree de détention
de 90 %, ce qui ramené la base taxable a
8400 € L'impôt forfaitaire sur le revenu
de 19 % sera donc de 1596 € Concernant
les prélèvements sociaux, l'abattement
est de 24,75 %, soit une base taxable de
63210 €x 15,50% = 9797,55 € Au total,
le nu proprietaire paiera 1596 + 9797,55
= 11393,55 €
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cun, indemnités d'occupation ) L'avantage
d'une telle convention est que, « si elle n est
pas respectée, un des indivisaires dispose alors
d'un juste motif pour la rompre et provoquer
le pa rtage », souligne Me Nathalie CouzigouSuhas
^ Personne nes'accorde pourvendre
Le code civil est tres clair sur ce point et vous
permet de forcer la vente, même si vous êtes
seul face aux autres indivisaires La loi de 2009
sur la gestion de I indivision, a même introduit
une nouveaute, puisqu elle édicté que « si des
indwisairesquidetiennentaumomsles2/3des
parts veulent vendre, ils peuvent entamer une
procedure plus simple pour accélérer la vente
judiciaire», précise Me Couzigou-Suhas
Pour faire valoir vos droits, vous devrez
saisir le juge des affaires familiales (pour le
partage de biens indivis appartenant a un
couple) ou le tribunal de grande instance
(dans les autres cas) Le recours a un avocat
est obligatoire Attention un dossier pour le
reglement d'une indivision représente environ I SO heures de travail En outre, les procedures sont longues, comptez entre 18 mois et
3 ans pour un jugement en premiere instance
selon les juridictions, la même chose si I une
des parties fait appel Une fois le jugement
prononce, le problème n'est pas forcement
regle, «dans le meilleur des cas, nousobtenons
lafixationdelavaleurdubien,lemontantdes
parts de chacun et le renvoi vers un partage »,
affirme Charlotte Robbe II faudra donc
s'entendre avec les autres indivisaires sur ces
nouvelles bases Si aucun accord n'est trouve,
le bien sera vendu aux encheres, en subissant
des décotes tres importantes
I VOUS DÉTENEZ UN BIEN
I EN NUE-PROPRIÉTÉ
A la suite du deces de votre pere ou de votre
mere, vous vous retrouvez nu-propnetaire
d'un logement dont votre parent encore en
vie est usufruitier « C'est souvent le cas dans les
famillesoulamajontedelasuccessionestconsùtuee d'une residence principale, voired une residence secondaire ou d un appartement locatif,
et ou le parent survivant devient usufruitier de
100 % du patrimoine, et les enfants nus-propnetaires », explique Me Darmon Dans ce cas
votre situation sera plus compliquée que dans
le cadre d une indivision.
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Le testament-partage, pour régler
les problèmes de répartition de biens
i vos enfants ne s'entendent
pas, rédigez un testamentpartage pour eviter l'indi
vision ll permet de repartir
vos biens entre vos enfants
sans qu'ils puissent changer
vos volontés Ils devront, en
effet, soit accepter le lot que
vous leur avez alloue dans
votre testament-partage, soit
renoncera l'intégralité de votre
succession
Attention, ce testament-partage peut creer des inégalités
entre vos enfants, car la valeur
des biens transmis s'apprécie
au jour de votre deces ll faut
donc le revoir régulièrement,
S
surtout si l'un des biens s'est
beaucoup valorise tandis qu'un
autre s'est lourdement déprécie Dans ce cas, en effet, un
enfant pourrait recevoir davantage que les autres ll ne sera
alors oblige de dédommager
ses freres ou sœurs s'estimant
lèses que si leur reserve héréditaire (part minimale qu'ils
doivent recevoir sur votre
succession, voir le n° 1104 du
Particulier, p 51) est atteinte Si
chacun de vos enfants touche
au moins le montant de sa
reserve, la fratrie ne pourra pas
agir en justice contre celui quia
reçu davantage
^ Tout le monde s'entend pourvendre
Si usufruitier comme nus-propriétaires sont
d accord pour céder le bien démembre, il
peut etre vendu, chacun d'entre eux devant
signer l'acte de vente Reste alors a s'accorder
sur le prix de vente puis sur la valorisation
de chaque part La situation se complique
toutefois par le fait que la loi n'impose aucun
barème pour valoriser la part de chacun
C est, le plus souvent celui de l'article 669 du
code general des impots qui est utilise pour
savoir a combien se monte la valeur de l'usufruit, et en déduire celle de la nue-propriete
D'après ce barème, la valeur de I usufruit est
de 60 % de celle du bien si I usufruitier a plus
de 41 ans, de 50 % s'il a plus de 51 ans, de
40 % s'il a plus de 61 ans de 30 % s'il a plus de
71ans,de20%s'ilaplusde81ans,delO%s'il
a plus de 91 ans « Si l'usufruitier et le nu-propnetaire sont d accord, il est aussi possible de
faire une evaluation economique de la valeur
de lusufruit Cela est notamment utilise pour
un patrimoine locatif qui rapporte des revenus Dans ce cas, il faut calculer la somme des
revenus capitalises que I usufruitier toucherait
compte tenu de son espérance de vie», précise
Me Guillaud-Bataille Un calcul complexe a
demander a votre notaire
Incidence fiscale : si le logement constitue
la residence principale de l'usufruitier, ce
dernier sera exonère de taxation sur la plusvalue En revanche il en sera redevable s'il
s'agit d une residence secondaire ou
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Droit de
préemption:
droit qui s exerce entre
indivisaires Si l'un
d entre eux vend sa
part, les autres ont le
droit de se substituer a
I acquéreur en rachetant
aux mêmes conditions
(prix et modalités)
Droit de partage:
taxe payée lors du
partage d'un bien
indivis Elle est de 2,5%
de la valeur de l'actif
net (la valeur du bien
diminuée du solde du
pret qui a servi a en faire
lacquisition)
Faculté de retrait:
possibilité pour des
actionnaires de SCI de
sortir de cette derniere
en cédant leurs parts
selon des modalités
prévues par les statuts,
ou en recourant aux
tribunaux, en cas de
problème grave (erreur
de gestion )
d un bien locatif Le nu-propriétaire sera,
la plupart du temps, redevable de la taxe sur
la plus-value, saufs il s'agit, pour lui d'une
residence principale (voir encadre p 58)
• L'une des parties refuse de vendre
Si l'usufruitier refuse catégoriquement de
vendre, vous n'avez pour seule solution que
d'attendre qu'il décède, pour récupérer la
pleine propriete du bien et pouvoir le céder En
effet, « lesnus-proprietaires, mêmes dssonttous
d accord entre eux, ne peuvent pas demander en
justice la vente du bien sil'usufhntiers'y oppose»,
précise Me Couzigou-Suhas
Si le patrimoine transmis est suffisamment
important, vous pourrez mettre en place
une strategie destinée a gagner du temps au
moment de la succession ou ultérieurement,
« Les indivisaires peuvent se partager le patrimoine en amont, en s'attribuant la nue-propnete de biens immobiliers distincts, le parent
survivant restant usufruitier de l'ensemble A
son deces, chacun récupère la pleinepropriete de
son propre bien, sans tomber dans l'indivision»,
explique Arlette Darmon Si les biens partages
entre nus-propnetaires sont de valeurs différentes, il faut prévoir le versement de soultes
entre eux pour que chacun conserve des droits
identiques au moment du partage Dans ce cas,
fiscalement, un droit de partage est a regler sur
la valeur du patrimoine net partage
Autre solution, si l'usufruitier refuse de vendre
le patnmome immobilier, il peut accepter de
vous racheter votre part Dans ce cas, il possédera une fraction du bien en pleine propriete,
Peut-on abandonner l'usufruit
ou la nue-propriété d'un bien ?
sous condition,
IsurdeI estunsepossible,
débarrasser d'un usufruit
bien En revanche,"//
est impossible d'abandonner la
nue-propriete de ce même bien »,
précise Sylvain Guillaud-Bataille,
notaire a Paris L'acte d'abandon
d'usufruit permet d'éteindre
purement et simplement
l'usufruit de votre vivant, afin
que tous les nus-propriétaires
récupèrent la pleine propriete
du bien immobilier Ce type
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d'opération est examine avec
beaucoup d'attention par le fisc,
qui peut y voir une donation
déguisée En cas d'abandon
d'usufruit, il faut donc justifier
de l'impossibilité d'assumer
ses obligations d'usufruitier
(paiement de l'ISF, des taxes
fonciere et d'habitation,
de travaux d'entretien )
Fiscalement, cet abandon n'a
aucune conséquence, seuls les
frais d'acte étant dus au notaire.
et l'intégralité de l'usufruit Si vous n'êtes pas le
seul nu-propnetaire, vous avez aussi la possibilité de céder votre part démembrée et indivise
aux autres nus-propnetaires Ces derniers disposent d'ailleurs d'un droit de preemption sur
la valeur de votre part
Incidence fiscale : en cas de rachat de votre
part indivise, outre l'éventuel impot sur les
plus-values (voir encadre p 58), le droit de
partage de 2,5 % doit toujours etre regle
I VOUS AVEZ DES PARTS
1
D'UNESOCIÉTÉCIVILE
IMMOBILIÈRE
Vous détenez des parts sociales d'une SCI
familiale, car vos parents vous les ont transmises de leur vivant, ou vous en avez hérite
avec vos freres et sœurs a leur deces Dans ce
cas, votre situation dépend de la façon dont
les statuts ont ete rédiges (voir interview p. 61 ).
^ Tout le monde s'entend pourvendre
Si personne ne souhaite conserver le patnmome immobilier, la SCI cede tous les biens
dont elle est proprietaire Ensuite, il faut la
liquider, chaque associe récupérant alors une
somme correspondant a sa participation au
capital de la societe
Autre solution, si vous êtes le seul a vouloir
sortir de cette structure, et a condition que
les statuts le prévoient, la SCI peut vendre
partiellement son patrimoine Ainsi, elle
disposera de fonds suffisants pour vous rembourser uniquement vos parts II faut, dans ce
cas, que le gerantaitsuffisammentde pouvoir
pour décider de cette operation, ce qui n'est
pas toujours prévu par les statuts Sinon, vous
devrez obtenir l'accord de la majorité ou de
tous les autres associes, les modalités de cession du patrimoine de la SCI dépendant, la
aussi, des statuts
Incidence fiscale : lors de la vente, la taxation
de la plus-value dépend du regime fiscal de la
SCI Si elle est soumise a l'impôt sur le revenu,
ce sont les associes qui sont taxes directement,
selon les regles indiquées p 58. Si elle est soumise a I impot sur les societes, la plus-value est
soumise au regime des plus-values professionnelles et l'impôt regle directement par la SCI
(voirIcn 0 \Q84duParticulier, p 56)
A la dissolution de la SCI, les associes acquittent
undroitdepartagede2,5%surlebonideliqui-
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Soignez les statuts de votre SCI
SYLVAIN CUILLAUD-BATAILLE, notaire a Paris IXe
L
a societe civile immobiliere
semble souvent la solution
idéale aux particuliers a la tête
d'un patrimoine immobilier,
car ils y logent leurs biens et en
assurent la gestion facilement
et librement A leur deces, les
enfants s'entendent, en general,
relativement bien En revanche,
c'est souvent lors de la transmission
a la troisieme generation que les
ennuis commencent Comme le
nombre d'indivisaires a augmente,
il est plus difficile d'obtenir une
decision a l'unanimité D'autant que
les créateurs de la SCI ont pense les
statuts pour eux, et n'ont parfois
dation, e est-a due I actif net qui reste dans la
societe (une fois toutes ses dettes réglées)
Enfin, si tous les associes sont d'accord,
avant la liquidation de la societe, partagezvous la vente du patrimoine immobilier,
via une distribution de dividendes sur vos
comptes courants d'associés Ainsi, le droit de
partage est quasiment nul au moment de la
liquidation puisqu'il n'y a presque plus rien a
partager (hormis le capital social )
• La vente ne fait pas l'unanimité
Si les autres actionnaires souhaitent conserver
le patrimoine immobilier vous avez toujours
la possibilité de céder vos parts, a condition
qu'ils veuillent bien vous les acheter Sinon,
vous pouvez essayer de trouver un acheteur
exterieur Si la SCI détient un patrimoine
locatif intéressant, vous y arriverez avec de
la patience, en revanche s il s agit d'un patn
moine familial, telle une residence secondaire
vos parts sont invendables
Même si vous avez trouve un acquéreur
potentiel, il faut, la aussi, examiner attentive
ment les statuts de la SCI Certaines clauses
prévoient qu un accord des autres associes est
nécessaire pour une cession a I exteneur de la
societe (via une clause d agrement du nouvel
associe par les anciens, par exemple) d autres
qu ils disposent d un droit de preemption ou
de preference lors d'une cession de parts
En outre sachez qu en cas de rachat, « u y
auraunedecote,plusoumoinsimportante selon
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pas songe a prévoir leur evolution.
Il faut donc toujours intégrer des
clauses qui offrent des portes de
sortie, en aménageant cles facultés
de retrait pour les associes Par
exemple, la possibilité de rachat de
certaines parts tous les 5 ans Sans
cette possibilité, la SCI peut devenir
un piège dore, car les associes n'ont
aucun moyen d'en sortir et sont
condamnes a s'entendre La seule
action judiciaire prévue, qui permet
d'obtenir la cession de ses parts, ne
peut être lancée qu'a condition de
prouver que la SCI est en peril ou
que des fautes graves de gestion
ont ete commises
••
le nombre d'associés carunpatnmome détenu
maune SCI peut etre encore momsliquidequ en
indivision» préciseM e Desbuquois Selon les
cas, la décote peut osciller entre 5 et 30 %
Faites donc vos calculs avant de vous lancer
dans ce type d'opération
0 Les statuts de la SCI prévoient
une sortie à l'avance
Si les statuts de la societe ont ete bien penses
en amont, des clauses mettant en place des
possibilités de sortie du capital (voir encadre
ci dessus) y ont ete intégrées Elles doivent
fixer le délai a respecter par ses associes avant
de sortir de la SCI maîs aussi prévoir la possi
bihte de rachat de parts par la SCI, si les autres
associes ne peuvent s en porter acquéreurs
Enfin les statuts doivent également préciser
si la SCI a le droit ou non, de s'endetter pour
racheter ses propres parts ou si elle ne peut les
financer que sur ses fonds propres
•
mm Ce qu'il faut retenir
^^^ -> Si le bien est détenu en indivision, vous pouvez a
tout moment demandera le vendre en cas de desaccord avec les
autres même si la procedure est longue et coûteuse
-» Dans le cas d'un démembrement, il n est pas possible de
forcer I autre partie a vendre ou a vous racheter votre part
-fr En cas de mésentente familiale, partagez a I avance vos
biens immobiliers par testament partage
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