etude de marche - Direct Produit

2012
ETUDE DE MARCHE
HEBERGEMENT HOTELIER &
PARA HOTELIER
DAX, première ville thermale de
France.
Patrick NOEL
SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE IMPERATRICE EUGENIE
23/07/2012
Sommaire
I - DAX - DEPARTEMENT DES LANDES - ................................................................................... 4
A - Localisation Géographique .............................................................................................. 4
B - Démographie ................................................................................................................ 4
C - INFRASTRUCTURE ROUTIERE .......................................................................................... 5
D - Le trafic Ferroviaire ....................................................................................................... 6
E - Trafic aérien.................................................................................................................. 6
D - ÉCONOMIE ................................................................................................................... 6
II - DAX & LE GRAND DAX ...................................................................................................... 7
A - PRESENTATION ............................................................................................................. 7
B - Situation ...................................................................................................................... 8
C - L’Agglomération : .......................................................................................................... 9
D - Administrations de l'État ................................................................................................ 9
E - Enseignement ............................................................................................................. 10
III L’ECONOMIE .................................................................................................................. 11
A - Le secteur tertiaire ...................................................................................................... 11
B - Le thermalisme : ......................................................................................................... 11
C - L'industrie .................................................................................................................. 11
D - Le tourisme ................................................................................................................ 11
IV - DAX - LE THERMALISME - L’OFFRE .................................................................................. 13
A - Dans les Landes .......................................................................................................... 13
B - Á Dax : ...................................................................................................................... 13
V - L’HEBERGEMENT DES CURISTES ...................................................................................... 14
A - L’offre ........................................................................................................................ 14
B - La demande ................................................................................................................ 14
C - Profil de la clientèle ..................................................................................................... 15
D - Evolution de la fréquentation depuis 1900 ...................................................................... 15
E - Evolution du nombre de curistes par station de 2000 à 2011 ............................................ 16
G - Évolution nationale des curistes de 2000 à 2007 : ........................................................... 17
H - Évolution des curistes dans les Landes : ......................................................................... 17
I - A Dax, évolution du nombre de curistes de 2000 à 2011 : ................................................. 18
VI - LE TOURISME ............................................................................................................... 19
A - REGION AQUITAINE ..................................................................................................... 19
b - Les Landes : ............................................................................................................... 19
c - L’offre d’Hébergement du département des Landes .......................................................... 19
d - Répartition de l’occupation en fonction du type d’hébergement .......................................... 21
Page 2
e - La Durée d’occupation .................................................................................................. 21
f - Le profil de la clientèle .................................................................................................. 22
g - La fréquentation .......................................................................................................... 22
H - Provenance de la clientèle : .......................................................................................... 23
VII - POSITIONNEMENT DE LA RESIDENCE IMPERATRICE EUGENIE ........................................... 24
A - PRESENTATION ........................................................................................................... 24
1 - Situation : ............................................................................................................... 24
2 - Présentation de la résidence : .................................................................................... 24
B - GESTION ET EXPLOITATION ......................................................................................... 25
1 - Présentation de la société de gestion ........................................................................... 25
2 - Organisation juridique ............................................................................................... 25
3 - Fonctionnement - Emploies créés ................................................................................ 25
C - CONCEPT D’HEBERGEMENT .......................................................................................... 26
D - LE POSITIONNEMENT .................................................................................................. 26
E - LA CLIENTELE CIBLE .................................................................................................... 26
1 - Les curistes .............................................................................................................. 26
2 - La clientèle de passage .............................................................................................. 26
F - Détermination de la capacité d’accueil de la résidence ...................................................... 27
G - DETERMINATION DU TAUX D’OCCUPATION .................................................................... 27
1 - Tarifs d’hébergement pour les curistes ........................................................................ 27
2 - Tarifs d’hébergement à la nuitée avec service hôtelier ................................................... 28
CONCLUSION: .................................................................................................................. 29
Page 3
I - DAX - DEPARTEMENT DES LANDES A - LOCALISATION GEOGRAPHIQUE
Le département des Landes fait partie de la
région Aquitaine. Il est limitrophe des
départements de la Gironde, de Lot-etGaronne, du Gers et des PyrénéesAtlantiques, et est baignée par l'océan
Atlantique le long d'une côte sableuse de 106
km bordée de hautes dunes (portion de la
côte d'Argent).
C'est le deuxième département le plus vaste
de France métropolitaine (après la Gironde),
et il bénéficie du second plus long littoral en
métropole.
La forêt des Landes est la plus grande forêt de
France. Elle couvrait environ 67 % du
département avant la tempête Klaus de
janvier 2009.
B - DEMOGRAPHIE
Les Landes comptent plus de 383 973 habitants, soit 11,78% de la population aquitaine (Source
INSEE 2010).
Le dynamisme démographique est depuis 1 999 largement supérieur aux moyennes régionales et
nationales.
Le taux de croissance de la population (+17,33% entre 1999 et 2010) place les Landes au 1 er rang
des départements aquitains.
Ce dynamisme est essentiellement dû à un solde migratoire positif (+1,20% de 2009 à 2010) porté
par l’arrivée des jeunes adultes.
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C - INFRASTRUCTURE ROUTIERE
Deuxième département
français par la taille, les
Landes présentent une
superficie de 9 250 km².
Les infrastructures routières
sont très développées, et
génèrent un important trafic,
notamment de marchandises
en direction ou en provenance
de la péninsule ibérique.
Ces flux de marchandises
représentent 30 millions de
tonnes par an.
92,2% des voyageurs
transitent par la route en
pleine saison. Les avions et
trains gagnent des parts de
marchés en hors saison en
raison de l’accroissement du
taux de touristes d’affaires.
Transports Pleine Saison
4.50%
Transports Hors Saison
3.20%
11.10%
4.60%
84.30%
92.20%
Page 5
Route
Fer
Air
D - LE TRAFIC FERROVIAIRE
Une desserte ferroviaire déclinée en :
Une offre régionale avec des lignes Transport Express Régional (TER) ; Une offre de trains à très
grande vitesse (TGV), la gare de Dax est la seule à accueillir le TGV pour le département des
Landes. Elle est aussi parfaitement adaptée aux Personnes à Mobilité Réduite.
Elle enregistre jusqu'à 50 départs et 50 arrivées par jour et assure de nombreuses liaisons vers
Bordeaux, Paris, Bayonne et Pau.
Le trafic ferroviaire de voyageurs y est en progression régulière depuis 2001.
NOMBRE
DE VOYAGEURS
LIASON
TGV Aquitaine - Paris
5 023 000
TER Bordeaux - Dax - Pau
201 000
TER Bordeaux - Dax - Irun
33 000
TER Bordeaux - Mont-de-Marsan
26 400
E - TRAFIC AERIEN
Trois aéroports internationaux (Biarritz, Bordeaux et Pau), dont deux à moins d’une heure,
proposent des vols quotidiens en direction de nombreux pays.
D - ÉCONOMIE
Avec plus de 141 677 emplois, les landes représentent 10,8% de l’emploi régional. Depuis les dix
dernières années, la part de l’emploi industriel (16,9%) est devenue supérieure à la moyenne
régionale et nationale (12,5%).
Le taux de chômage y est inférieur de 0,7 point à la moyenne nationale.
La majeure partie de l’emploi salarié relève du secteur des services (60 %), l’industrie en capte 17
%, le commerce 13 % et la construction 7 %. L’agriculture occupe 2,7 % des salariés, mais son
poids double dans l’emploi total, salarié et non salarié.
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II - DAX & LE GRAND DAX
A - PRESENTATION
Dax est une ville réputée depuis la plus haute Antiquité pour ses eaux chaudes. L'origine de son
thermalisme y est plus que millénaire.
Le premier nom donné à la ville fut "Aquæ Tarbellicæ", nom romain qui signifie « les eaux des
Tarbelles " puis successivement Acqs, d'Acqs, puis enfin Dax. En gascon, le nom de la ville s'écrit
Dacs.
Dax, une ville en pleine expansion, est le pôle socio-économique le plus important du département.
C’est le premier bassin de vie du département avec 60 378 habitants.
Deux secteurs d’activités majeurs se distinguent dans l’économie de la Ville de DAX, activités très
liées à la présence du thermalisme :
- les activités commerciales
- le secteur de la santé et de l’action sociale
La ville dispose à sa proximité d’un réseau complet d’infrastructures de communication avec une
gare TGV (Paris-Dax en 4 heures), deux autoroutes, trois aéroports (Biarritz, Pau et Bordeaux).
La ville de Dax est un pôle économique majeur avec 15 364 emplois soit 63% de l’emploi total de
l’agglomération du Grand Dax.
Capitale historique, elle occupe une place de tout premier plan dans tous les domaines du
développement local : tout d’abord par sa position de première station thermale de France, dédiée à
la rhumatologie, la phlébologie et la gynécologie.
Position renforcée par la présence d’un institut national de recherche associé à l’université de
Bordeaux II, l’Institut National du Thermalisme.
La ville exerce une attractivité économique très étendue depuis Mimizan, au Nord, jusqu'à Grenade
sur l’Adour à l’Est, Peyrehorade au Sud, Hossegor-Cap-Breton à l’Ouest. Première station thermale
de France et Ville fleurie (3 fleurs).
La présence du centre hospitalier régional de la Côte d’Argent conforte son importance.
L’activité commerciale de la ville est principalement située en centre ville, proposant des produits et
services attractifs et en renouveau (400 boutiques dans le centre) et ce, grâce à la présence de
nombreuses enseignes nationales renommées.
L’offre sera nettement renforcée par un nouvel espace jouxtant le stade Maurice Boyau en
rénovation.
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B - SITUATION
Dax est située à une trentaine de kilomètres des
plages du sud des Landes :
 à 45 km de Bayonne,
 50 km de Mont-de-Marsan,
 80 km de Pau et d'Irún,
 100 km de Donostia/Saint-Sébastien,
 150 km de Bordeaux,
 et 730 km de Paris.
Les stations de ski des Pyrénées sont à 1 heures
30.
La ville bénéficie d’infrastructures au réseau complet par :
 La gare TGV (Paris – Dax en 4 heures).
 Les autoroutes A64 et A63.
 Les aéroports de Biarritz, Pau et Bordeaux.
 Et bientôt la ligne LGV permettant de relier la ville de Bordeaux à l’Espagne en passant par
Dax.
Un trafic ferroviaire en forte hausse.
GARE
Dax
Mont de Marsan
Morcenx
NOMBRE DE VOYAGEURS
868 300
283 000
126 300
Page 8
HAUSSE
4.90%
4.10%
C - L’AGGLOMERATION :
L’agglomération dacquoise, c’est :
 20 communes
 60 000 habitants
 2 800 entreprises
D - ADMINISTRATIONS DE L'ÉTAT
Si les institutions de l'État et du département sont principalement implantées à Mont-de-Marsan,
Dax possède un réseau important d'administrations.
La ville accueille :
 la sous-préfecture des Landes,
 le siège de juridictions de l'ordre judiciaire (tribunal d'instance et de grande instance, tribunal
pour enfants, tribunal de commerce, conseil des prud'hommes),
 plusieurs services de sécurité (commissariat, gendarmerie),
 plusieurs services de l'administration fiscale (centre des impôts, trésorerie, douane),
 plusieurs établissements d'enseignement et se services de l'Éducation nationale (I.E.N.,
collèges, lycée...),
 plusieurs services de santé et de protection sociale (hôpital, hôpital thermal, ASSEDIC,
Sécurité sociale, ANPE...),
 une antenne de la DDE,
 l'École d'application de l'aviation légère de l'armée de terre (EA.ALAT) stationnée sur
l'aérodrome de Dax - Seyresse.
Page 9
La rationalisation du réseau des services publics a néanmoins conduit à fermer la succursale de la
Banque de France. La réforme de la carte judiciaire menée en 2007 par le Garde des Sceaux
Rachida Dati a maintenu le siège d'un tribunal de grande instance à Dax, tout en supprimant le
bureau des juges d'instruction, regroupés à terme au sein du pôle de l'instruction des Landes de
Mont-de-Marsan.
E - ENSEIGNEMENT
Dax, centre d'une agglomération de 60.000 habitants, dispose de dix écoles maternelles et neuf
écoles élémentaires publiques, de deux écoles privées, ainsi que de deux collèges d'enseignement
public. Elle abrite également le lycée public de Borda, qui est, en termes d'effectifs, le deuxième
établissement de ce type de l'académie de Bordeaux, et dispense des formations générales,
technologiques et professionnelles. Il existe d'autre part un établissement d'enseignement privé
confessionnel sous contrat.
Pour l'enseignement supérieur, Dax dispose d'un Institut de formation en soins infirmiers et de
plusieurs sections de techniciens supérieurs qui regroupaient 722 étudiants durant l'année scolaire
2008-2009. L'Institut du Thermalisme, rattaché à l'Université Victor Segalen Bordeaux 2, est orienté
vers la formation et la recherche dans le domaine du thermalisme, un des piliers de l'activité
économique landaise.
En matière d'apprentissage, la ville possède un CFA public, exclusivement tourné vers des
formations du domaine de l'hôtellerie et de la restauration, incontournables dans un département où
le tourisme représente une des principales activités économiques. La sous-préfecture des Landes est
par ailleurs le siège du Greta des Landes, structure de l'éducation nationale destinée à la formation
continue des adultes.
L'agglomération regroupe également un collège et un lycée technologique (orienté principalement
vers les métiers du bois, autre ressource fondamentale du département) publics à Saint-Paul-lèsDax, un lycée et un CFA agricoles publics à Heugas, ainsi qu'un CFA industriel privé du bois à
Seyresse.
Page 10
III L’ECONOMIE
A - LE SECTEUR TERTIAIRE
Le secteur des services est le mieux représenté à Dax. Le tourisme, dynamisé par le thermalisme, la
situation géographique (au cœur des Landes, proche des plages, du Pays basque et de l'Espagne),
et les fêtes estivales (août et septembre), a engendré la création d'un grand nombre
d'établissements hôteliers et de restauration. Le commerce bénéficie de cette aubaine, et les
boutiques (habillement, gastronomie,...) sont nombreuses dans le secteur piétonnier.
B - LE THERMALISME :
L'économie de la ville de Dax repose essentiellement sur le thermalisme (ses eaux thermales, ses
boues permettent des applications thérapeutiques particulièrement efficaces contre les
rhumatismes), qui lui procure une grande partie de ses emplois et de sa richesse. Cette activité lui
permet de figurer parmi les communes landaises les plus riches et les plus prospères. La cité reçoit
50 000 curistes par an, attirés par la réputation de la station dans les domaines de la phlébologie,
de la gynécologie et de la rhumatologie. Cette affluence en fait la première station thermale de
France, devant Balaruc, Vichy, Vittel. Depuis 2009, avec la cure en rhumatologie, la station de Dax
et ses 15 établissements thermaux proposent une prise en charge spécifique de la fibromyalgie.
C - L'INDUSTRIE
Quoique moins important, le secteur industriel est bien implanté à Dax, favorisé par les dessertes de
transport (ligne Paris-Bordeaux-Irun, Fret et TGV, autoroute A 63 à proximité). Ainsi, la ville produit
les boues nécessaires à l'activité thermale (1 500 tonnes / an), du sel (extrait par forage dans une
commune proche puis raffiné sur Dax, 50 000 tonnes / an), de l'eau minérale (25 millions de
bouteilles / an), du film plastique (20 000 tonnes / an, dont 5 000 à l'export), du papier (270
millions de m² / an, dont 60 % à l'export),...
La ville possède une antenne de la Chambre de commerce et d'industrie des Landes.
D - LE TOURISME
Outre les célèbres FERIA de DAX qui regroupe entre 800 000 et 1 million de personnes chaque
année la deuxième semaine d’août. Dax est une ville très visitée pour son patrimoine historique et
architectural.
Dax est aussi une ville de Rugby.
Chiffres-clés du tourisme landais :






1ère destination touristique d’agrément d’Aquitaine et 18ème de France (en nombre de
nuitées)
1er département thermal français, 70 000 curistes
Une des destinations leaders de l’hôtellerie de plein air européenne
410 000 lits touristiques, dont 52 % en hébergement marchand
2,5 millions de touristes par an
22,1 millions de nuitées touristiques
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






9 jours en moyenne de durée de séjour
73,5 % de nuitées françaises et 26,5 % de nuitées étrangères en hébergement marchand
30 % de plus de nuitées en hébergement marchand que la moyenne nationale
867 millions d’euros de chiffre d’affaires global dont 170 millions au titre du thermalisme
6 % du chiffre d’affaires de l’économie landaise
20 000 emplois directs et indirects, permanents et saisonniers
La plus forte part de l’emploi liée au secteur touristique d’Aquitaine
Sources : INSEE 31/12/2010.
Il est important de noter que qu’il y a un fort taux d’utilisation des technologies de communication :
à titre d’exemple, la moitié des ventes d’hébergements touristiques a été conclu suite à une
réservation électronique. Sans passer par le biais d’un Tour Opérateur (TO).
Page 12
IV - DAX - LE THERMALISME - L’OFFRE
A - DANS LES LANDES
En dehors de Dax, les Landes comptent six établissements thermaux :
 Thermes Calicéo – Saint-Paul-lès-Dax,
 Thermes des Chênes - Saint-Paul-lès-Dax,
 Thermes Christus - Saint-Paul-lès-Dax,
 Etablissement Thermal d’Eugénie-les-Bains,
 Etablissement Thermal de Préchacq-les-Bains,
 Etablissement Thermal de Saubusse.
Le thermalisme représente un quart des activités touristiques du département.
L’activité thermale y représente plus de 10 000 emplois, près de 169 millions d’euros de chiffre
d’affaire et touche plus d’un quart des ménages des communes concernées.
Les Landes sont le premier département thermal de France et Dax, la première ville. Celle-ci
bénéficie d’une renommée mondiale pour ses boues.
Les stations d’Eugénie-les-Bains, Préchacq-les-Bains, Saint-Paul-lès-Dax ou Saubusse complètent
l’offre thermale.
B - Á DAX :
La commune compte 15 établissements thermaux :
 Les Arènes, Thermes de l’Avenue, Thermes Bérot, Thermes Borda, Thermes les Ecureuils,
Thermes Foch, Grand Hôtel, Hôpital Thermal, Thermes Miradour, Régina, Bains Saint-Pierre,
Bains Sarrailh, Le Splendid, Dax Thermal, Les Thermes.
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V - L’HEBERGEMENT DES CURISTES
A - L’OFFRE
Un mode d’hébergement varié :
Les résidences secondaires représentent près de 60 % des lits, les campings un quart, l’hôtellerie
2 % et les autres types d’hébergement (villages de vacances, gîtes, chambres d’hôtes…) 16 %.
Quatre modes d’hébergement dominent :
 l’hôtellerie,
 la location de meublés,
 l’hôtellerie de plein air,
 et les résidences de tourisme (2 avec services dont la Résidence Impératrice Eugénie).
Par rapport à 1995, la part des campings (+14%) et celles des résidences de tourisme (+10%)
augmente.
Celle des meublés (-3%) et des hôtels (-2%) diminue.
Les établissements thermaux accueillent en hébergement 2 de leurs clients sur 5.
50% des hébergements hôteliers (hôtels, résidences de tourisme et campings) dépendent du
thermalisme. 10 000 emplois découlent du thermalisme dont 2 150 de manière directe.
71% des commerces et entreprises réalisent 5% de leur chiffre d’affaire grâce au thermalisme dont
1/3 atteignent les 20%.
B - LA DEMANDE
1 062 638 nuitées ont été comptabilisées en 2010 dans l’hôtellerie de tourisme des Landes.
Prés de 70% des nuitées ont été réalisées entre avril et septembre.
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C - PROFIL DE LA CLIENTELE
La population des curistes observée se compose de 30% d’hommes et 70% de femmes.
Comparativement à l’enquête menée en 1995, la part des curistes ayant plus de 65 ans s’accroît.
La moyenne d’âge des nouveaux clients est de 60 ans. La moyenne d’âge d’un curiste est de 63,3
ans.
Près de deux tiers des curistes choisissent leur établissement thermal sur les conseils d’un autre
curiste ou après renseignements auprès de l’Office de Tourisme.
Par rapport à 1995 on remarque une augmentation des groupes type « couple » (60% en 2009,
contre 51,4% en 1995). La taille moyenne du groupe est de 1,82 personne, dont 1,63 curiste.
Près d’un quart des curistes (27,7%) effectuant leurs soins dans les Landes viennent d’Aquitaine et
d’Ile-de-France.
Plus de trois quart des curistes sont à la retraite (77,7%), ce qui explique, avec le tourisme d’affaire,
une occupation sur l’ensemble de l’année, avec une forte hausse de mai à octobre.
D - EVOLUTION DE LA FREQUENTATION DEPUIS 1900
Fréquentation thermale annuelle de Dax de 1900 à 2010
60000
50000
40000
30000
20000
10000
1900
1932
1956
1959
1961
1963
1966
1968
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
0
Page 15
E - EVOLUTION DU NOMBRE DE CURISTES PAR STATION DE 2000 A 2011
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
DAX
55 075
56 596
55 288
54 833
53 049
52 247
50 497
49 834
48 638
47 007
48 433
48 811
ST PAUL
11 706
11 854
11 823
11 569
11 517
11 355
11 272
11 551
11 578
11 328
11 720
11 847
EUGENIE
5 057
5 502
6 096
6 473
6 396
7 020
7 258
7 840
8 169
8 187
9 033
9 182
PRECHACQ
1 473
1 901
2 069
2 169
2 077
2 126
2 137
2 284
2 196
2 187
2 337
2 368
SAUBUSSE
1 287
1 345
1 335
1 376
1 271
1 227
1 113
1 210
1 189
1 131
1 223
1 369
TOTAL LANDES
74 598
77 198
76 611
76 420
74 310
73 975
72 277
72 719
71 770
69 840
72 746
73 577
TOTAL France
541 929
545 434
547 070
536 781
509 424
499 484
492 184
497 375
NC
NC
NC
On constate que la part des Landes a subi une baisse sur 9 années (de 2002 à 2009, -8,84%).
Mais aussi une hausse générale de 2000 à 2011 de +1,37%, prononcée par une augmentation de
+5,35% entre 2009 et 2011.
C’est surtout la qualité des soins et la spécificité de la boue qui ont attiré les curistes vers leur
station. On note également que l’importance accordée au cadre de vie et au calme de la station est
plus forte qu’en 2000.
Station 2011 :
Nombre de curistes par station et évolution 2009/2011
48 720
11847
9182
2368
Page 16
1369
NC
G - ÉVOLUTION NATIONALE DES CURISTES DE 2000 A 2007 :
TOTAL France
560 000
540 000
520 000
500 000
480 000
460 000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
H - ÉVOLUTION DES CURISTES DANS LES LANDES :
TOTAL LANDES
78 000
76 000
74 000
72 000
70 000
68 000
66 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Page 17
I - A DAX, EVOLUTION DU NOMBRE DE CURISTES DE 2000 A 2011 :
DAX
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Malgré une légère baisse de la fréquentation de 2000 à 2009, la station de Dax reste la première
station thermale de France. Toutefois, on constate une hausse de la fréquentation d’environ 4 %
entre 2009 et 2011.
Sur le département des landes le nombre de curistes augmente de +1,37% entre 2000 et 2011,
alors qu’en France, on note une baisse de -8,22% du nombre de curistes.
Dax, c’est 50 000 curistes par an séjournant 3 semaines (cure thermale), ce qui correspond à 20
nuits et la moyenne composant un curiste correspond à 2 personnes soit 100 000 touristes
découlant du thermalisme chaque année (hors groupes).
Le tourisme thermal est sensible à la conjoncture économique et politique, donc irrégulière sur le
court terme, mais offre une tendance de forte croissance à l’échelle pluri décennale. Il faut noter que
les cures prodigués à DAX sont prises en charge par la Sécurité Sociale pour le traitement de la
rhumatologie, la fibromyalgie (et le syndrome douloureux chronique), la phlébologie.
Page 18
VI - LE TOURISME
A - REGION AQUITAINE
Offre marchande et non marchande (répartition par type d’établissements) en Aquitaine :
Le tourisme en Aquitaine c’est 95 millions* de nuitées et 15 millions* de séjours :
Saison
Séjours
Hors-Saison
Nuitées
*94 799 096 nuitées et 14 911 968
séjours à l’année en Aquitaine.
B - LES LANDES :
Le département des Landes reste la première destination touristique d’Aquitaine avec près de 12
millions de nuitées touristiques marchandes, ce qui correspond à près de 11% de la région
Aquitaine.
Hors Saison
Saison
36.40%
29.70
%
63.60%
70.30
%
Pays Adour Landes Océanes (où se trouve l’agglomération Dacquoise) :
C - L’OFFRE D’HEBERGEMENT DU DEPARTEMENT DES LANDES
Le parc hôtelier landais (hôtels, hôtel-restaurants et résidences de tourisme) se compose de 326
établissements dont 212 classés en tourisme et 133 (41%) classés en catégorie **.
Par rapport au parc français, deux caractéristiques se dégagent dans les Landes :
Une part plus importante d’établissements non classés : 28% contre 10% de moyenne nationale.
Une part moins importante pour les établissements *** et **** (9% contre 34% en France).
Deux grandes tendances d’évolution sur les dix dernières années sont à souligner :
 Une diminution du nombre d’établissements (-9,4%)
 Une offre grandissante de qualité supérieure avec des établissements *** et **** mais celleci reste toujours insuffisante car vieillissante du fait du manque de rénovation et d’entretien
du parc hôtelier.
Page 19
Sur le littoral Landais
70
60
50
40
30
20
10
0
Nombre d'établissements
littoral
Dans les zones thermales
Nombre d'établissements
Zone thermale
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Hôtels non Hôtels sans Hôtels *
classés
étoile
Hôtels ** Hôtels ***
Hôtels
****
Résidences
de
Tourisme
La demande de la clientèle actuelle s’oriente aujourd’hui sur des établissements offrant une qualité
d’hébergement supérieure et disposant des dernières technologies.
Page 20
D - REPARTITION DE L’OCCUPATION EN FONCTION DU TYPE D’HEBERGEMENT
Chambres d'hôtes
Village vacance, hébergement coll &
auberges
0.50%
0.70%
4.70%
4.20%
6.90%
6.40%
Résidence de tourisme ou hôtelière
Location saisonnière & gîte rural
9.70%
Camping - Caravaning
12.40%
12.40%
15.40%
8.90%
Hôtel
13.40%
Nuitées : Clientèle de passage et tourisme et affaire
Séjours : Clientèle thermale
E - LA DUREE D’OCCUPATION
Les comportements de la clientèle française
ont été observés dans les Landes pendant la
saison 2010.
La durée moyenne des séjours dans les
Landes est de 7,6 nuits contre 7,1 en
Aquitaine.
6 séjours sur 10 durent plus de 4 nuits.
Page 21
F - LE PROFIL DE LA CLIENTELE
La clientèle touristique est en moyenne plus
jeune que sur le reste de la France.
Les 15 – 24 ans et les 25 – 34 ans sont
nettement plus nombreux qu’au niveau
national (12% et 20% des séjours).
Toutefois 45% de la clientèle se situe dans la
tranche d’âge 50 - 65 ans.
Les Landes reçoivent davantage de cadres,
de professions libérales et professions
intermédiaires. 57,8% des nuitées sont
réalisées par une clientèle féminine. En
moyenne, on compte 4,3 personnes par
groupe.
G - LA FREQUENTATION
En 2011, la fréquentation globale dans les Landes est en progression.
L’année thermale 2011 a été satisfaisante : 73 577 curistes ont été accueillis dans les stations
thermales landaises, contre 72 746 en 2010. On note ainsi une augmentation de 1,1%.
Cette augmentation est certes moins importante que la saison précédente (+4% entre 2009 et
2010) mais elle reste satisfaisante compte tenu de la conjoncture actuelle.
La durée du séjour pour une cure thermal est de 21 jours soit 20 nuitées, ce qui génère plus de
1 400 000 nuitées sur DAX.
Les résidences de tourisme accaparent 6.90 % du marché long séjour et la partie hôtellerie 8.90%,
soit pour ces deux offres d’hébergement complémentaires 15.80% du marché correspondant à plus
de 220 000 nuitées.
Selon les chiffres fin 2010 et début 2011:
Très légère progression de la clientèle française.
La fréquentation hôtelière des Français croît faiblement (+ 1 %) en Aquitaine. Bordeaux et son
agglomération, mais aussi la zone thermale des Landes captent plus de clientèle française. Les
clients français des hôtels semblent privilégier un tourisme urbain et thermal. Le repli des Français
est généralisé dans les zones littorales. La clientèle française se tourne plus vers le camping, les
étrangers séjournent plus volontiers à l’hôtel.
La clientèle hôtelière préfère les hôtels haut de gamme.
En Aquitaine, la capacité d’accueil des hôtels stagne : 31 000 chambres, soit 5 % de l’offre en
France métropolitaine. Sur l’ensemble de la saison d’été 2010, le taux d’occupation moyen progresse
Page 22
de 1,4 point et s’établit à 64 %. Il s’accroît dans tous les départements, mais diminue dans les
zones du Bassin d’Arcachon et des Landes.
La clientèle hôtelière opte pour les établissements haut de gamme : + 12,8 % dans les hôtels
4 étoiles et + 2,4 % dans les hôtels 3 étoiles. Au demeurant, les étrangers ont une nette préférence
pour les hôtels très haut de gamme : + 12,8 %. A contrario, la fréquentation des hôtels 1 étoile et
sans étoile se replie.
D’où le choix stratégique d’un positionnement de la Résidence IMPERATRICE EUGENIE en 4 étoiles.
H - PROVENANCE DE LA CLIENTELE :
Le bilan de la haute saison confirme la présence de la clientèle française.
Provenance de la clientèle étrangère et tendance 2011 par rapport à 2010
1er rang:
Pays Bas, Espagne, Allemagne.
2ème rang: Grande Bretagne.
3ème rang: Belgique
Point de vue par mois concernant Dax:
2008
2009
2010
2011
Janv Févr
Mars
Avr
Mai
Juin
Juil
Août
Sept
Oct
Nov
Déc
Total
297
828
4063
4551
5059
5376 4847
4831 7129 6717 4511
511 48720
317
773
4192
4207
4799
5212 4857
4973 6638 6434 4214
519 47135
312
819
4329
4309
5158
5275 4868
4941 6867 6458 4507
582 48425
310
737
4301
4388
5320
4952 4772
5018 6931 6664 4930
488 48811
La saison thermale s’étale essentiellement de mars à novembre (période d’ouverture de tous les
établissements thermaux).
Peu d’établissements restent ouverts durant l’hiver. La résidence Impératrice Eugénie a pris le parti
de rester ouverte toute l’année afin de capter, en période creuse, la clientèle de passage qui
aujourd’hui oriente son choix d’hébergement sur les établissements de ST PAUL LES DAX ou sur le
littoral.
Le mois d’octobre est particulièrement remarquable avec une hausse de 6% par rapport à 2010.
Page 23
VII - POSITIONNEMENT DE LA RESIDENCE IMPERATRICE
EUGENIE
A - PRESENTATION
1 - Situation :
La résidence est édifiée sur un terrain situé 2
avenue Camus. Idéalement située entre
l’Adour et les arènes, elle bénéficie d’un
emplacement exceptionnel à proximité du
Boulevard Yves de Manoir. Cette situation
permettra de capter une clientèle de passage
en complément de la clientèle de curiste.
2 - Présentation de la résidence :
La Résidence « Impératrice Eugénie » propose 68 appartements du T1 au T3, avec de nombreuses
prestations :
 Un accueil 24 h/24,
 Un vaste hall d’accueil et d’échange,
 Un bar,
 Un restaurant,
 Une salle de réunion et de séminaire,
 Un espace aquatique avec piscine, Hammam, sauna, et jacuzzi,
 32 Appartements « Confort » (type I) dédiés à la clientèle de passage,
 32 Appartements « Luxe » (type II) dédiés aux curistes,
 4 appartements « Exclusive » (type III),
 61 stationnements privatifs,
Page 24
B - GESTION ET EXPLOITATION
1 - Présentation de la société de gestion
La résidence Impératrice Eugénie sera exploitée par la Société d’Exploitation Résidence Impératrice
Eugénie par abréviation SERIE, SARL au capital de 20 000 € immatriculée au greffe du tribunal de
commerce de Nantes sous le N° 751 655 804.
Le siège social est à NANTES, au 7 rue de la Verrerie.
Les principaux actionnaires sont :
 70 % - la HOLDING FONCIERE LA VENITIE, dont le siège social est à NANTES, 7 rue de la
Verrerie. Elle est représentée par son gérant P. NOEL
 30% - la société RAMSES, dont le siège social est BREVILLE (16370), Marmounier. Elle est
représentée par sa gérante Mme KALINSKI.
2 - Organisation juridique
La Société SERIE s’engage par un bail commercial ferme d’une durée de 11 ans et 11 mois pour la
gestion et l’exploitation de la partie hébergement. Le bail est renouvelable.
Le montant du loyer annuel est de 505 000 € (partie hébergement) soit 30% du CA annuel. (cf. bail
en pièce annexe). Le montant du loyer habituellement constaté est pour les résidences de tourisme
est habituellement compris entre 38 et 42%.
3 - Fonctionnement - Emploies créés
Pour assurer le fonctionnement de la résidence Impératrice Eugénie, pour la partie hébergement va
créer 9 emploies :
 1 poste de direction,
 1 assistante de direction qui assurera en complément l’accueil,
 2 personnes à l’accueil,
 2 nights
 2 femmes de ménage,
 1 homme assurant l’entretien du paysage et de l’entretien de la résidence,
En haute saison, il sera fait appel à des CDD.
Page 25
C - CONCEPT D’HEBERGEMENT
Un concept d'hébergement en adéquation avec les besoins et souhaits des curistes : Le QUALITY
SUITES IMPERATRICE EUGENIE est le seul établissement 4 * dans un rayon de 40 kms.
Les curistes, clientèle fidèle et renouvelable, privilégient 3 facteurs pour leur mode d'hébergement;
 le confort d’hébergement,
 la proximité avec les établissements thermaux,
 et le rapport qualité prix.
Le QUALITY SUITES IMPERATRICE EUGENIE répond ces exigences.
La résidence a reçu l’agrément Quality Suites donné par Choice Hôtels qui regroupe plus de 6 000
hôtels dans le monde (130 en France) et exige que les établissements, à leur enseigne, remplissent
un cahier des charges très strict.
D - LE POSITIONNEMENT
Son emplacement, sa fonctionnalité permet de se placer sur 4 segments :
 Le tourisme traditionnel en forte croissance; location à la semaine ou à la quinzaine,
 Le tourisme thermal, 3 semaines consécutives,
 Le tourisme d’affaire, 2 a 4 nuitées.
 Le tourisme à la nuitée (hôtellerie)
E - LA CLIENTELE CIBLE
1 - Les curistes
L’objectif fixé est de séduire la clientèle de curiste en leurs offrant une qualité d’hébergement
qualitative tout en restant dans les prix du marché.
Toutes les dispositions ont été prises afin de séduire cette clientèle réputée fidèle pour apporter le
maximum de confort et d’aisance aux résidents, tant en terme de couchage qui est identique aux
hôtels 5 étoiles (Sofitel, Pullman, etc…), que pour les prestations complémentaires (écran TV HD 40
pouces, Canal+, vidéo en streaming) et en terme de services (accueil 24/24, room service de 6
heures à 23 heures.
Suite à très forte demandes de la part des curistes, bien que tous les appartements soient livrés
avec une kitchenette ou une cuisine, nous proposerons en association avec le restaurant la demipension et la pension complète.
2 - La clientèle de passage
Le positionnement de la Résidence Impératrice Eugénie à proximité du Boulevard Yves du Manoir, sa
visibilité par rapport au centre ville de Dax, permet de capter une clientèle de passage.
Page 26
F - DETERMINATION DE LA CAPACITE D’ACCUEIL DE LA RESIDENCE
La résidence sera ouverte toute l’année.
La résidence, qui compte
 Les appartements
 Les appartements
 Les appartements
68 appartements meublés :
Type I correspondent à la gamme Confort
Type II correspondent à la gamme Luxe
Type III correspondent à la gamme Exclusive
La résidence offre une capacité d’accueil annuelle de 24 820 nuitées.
QUANT.
APPARTEMENTS
APPARTEMENT CONFORT
APPARTEMENT LUXE
APPARTEMENT EXCLUSIVE:
CAPACITE D'ACCUEIL ANNUELLE:
NUITEES
32
32
4
365
365
365
TOTAL
NUITEES
11 680
11 680
1 460
24 820
La capacité d’accueil se décline en deux principaux segments :
 La période dite « cure thermale » du 1er mars au 15 novembre correspondant à 13 périodes
(séjours) de 20 nuitées soit 260 nuitées,
 La période hors cure thermale du 16 novembre au 28 février, correspond de 105 jours,
Répartition des nuitées en fonction des périodes :
PERIODE THERMALE
HORS PERIODE THERMALE
TOTAL
NUITEES
%
17 680
71.23%
7 140
28.77%
24 820 100.00%
G - DETERMINATION DU TAUX D’OCCUPATION
Il y a trois propositions de tarifs d’hébergement qui sont variables en fonction des périodes et en
fonctions de l’usage :
 Un tarif d’hébergement à la nuitée en service hôtelier,
 Un tarif d’hébergement pour la période thermal calculé sur 21 jours et 20 nuits,
 Un tarif d’hébergement à la nuitée pour la basse saison allant du 16 novembre au 28 février,
1 - Tarifs d’hébergement pour les curistes
Le tarif d’hébergement des curistes est calculé un forfait de 20 nuits, hors petit-déjeuner. Les
curistes (comme la clientèle de passage) ont accès à l’ensemble des services offerts par la
résidence, à savoir à l’espace aquatique sans supplément de prix. Seul la location de stationnement,
situé dans le sous-sol de la résidence Impératrice Eugénie et ceux de la résidence Les Jardins
d’Acqs, est facturée. Les stationnements aériens sont gratuits.
Page 27
Pour la période du 1er mars au 15 novembre, nous avons fixé comme objectif un taux d’occupation
de 65%. Il est important de préciser que la majorité des établissements sont à 80% de T.O. pour la
même période.
Pour assurer le remplissage, un budget communication de 50 000 € est prévu dans le BPE et ventilé
sur différents supports tel que le guide de l’Office du Tourisme de Dax, Notre-temps, Santé
Magazine, ect…
DESIGNATION
APPARTEMENT CONFORT
APPARTEMENT LUXE
APPARTEMENT EXCLUSIVE:
TOTAL
SEJOURS
416
416
52
884
T. O.
65%
65%
75%
PRIX DU
SEJOURS
PDV SEJOURS
H.T.
1 712 €
2 140 €
2 490 €
1 600 €
2 000 €
2 327 €
C.A H.T
432 640 €
540 800 €
90 757 €
1 064 197 €
EQUIVALENCE
NUITEES
5 408
5 408
780
11 596
Pour cette période T.O. moyen annuel est de 46.27% est le C.A. hébergement est 1 064 197 € H.T.
(TVA à 7%).
2 - Tarifs d’hébergement à la nuitée avec service hôtelier
La résidence IMPERATRICE EUGENIE, à proximité du boulevard Yves du Manoir, visible du vieux pont
permettra aisément de capter la clientèle de passage. Toutefois il est important de rappeler que la
clientèle de passage réserve majoritairement l’hébergement avant leur déplacement. Comme il est
dit dans l’étude de marché, il est important de rappeler que la majorité des réservations d’hôtel se
fait de manière électronique par le biais d’internet.
S.E.R.I.E. à mis en ligne un site internet qui est provisoire en attendant le reportage photo après
l’achèvement des travaux. Adresse du site : www.residence-imperatrice-eugenie.com
Une dotation de 1 800 € H.T. par mois est prévue dans le BPE pour le référencement de ce site sur
Google.
La résidence paraîtra dans les pages jaunes sous les rubriques « Hôtel », « Résidence de Tourisme »
et « Location de salle ».
D’autre parts les partenariats crées avec Expédia, Hôtel.com, Booking.com etc, permettront, en
complément de la visibilité sur les pages jaunes et sur Google, d’apporter un volue de 2000 nuitées
sur l’année. Un budget de 50 000 € de rémunération des tours opérateurs est prévu dans le BPE.
Noter que les commissions sont de 17 à 21%.
Le nouveau site internet de réservation « MYROOM » commun des Groupes CHOICE HOTEL,
HILTON, STARWOOD…
Doivent générera un complément d’apport de clientèle de l’ordre de 12%. Un budget
complémentaire de 50 000 € est prévu dans le BPE mais pas pris en considération dans la présente
étude.
Page 28
T.O. et C.A. période haute saison
DESIGNATION
APPARTEMENT CONFORT
APPARTEMENT LUXE
APPARTEMENT EXCLUSIVE:
TOTAL
NUITEES
5 408
5 408
780
11 596
T.O.
30%
25%
15%
PRIX
NUITEES
T.T.C.
125 €
150 €
190 €
PRIX NUITEES
H.T.
117 €
140 €
178 €
C.A. H.T.
EQUIVALENCE
NUITEES
189 533 €
189 533 €
20 776 €
399 841 €
1 622
1 352
117
3 091
T.O. et C.A. période basse saison.
DESIGNATION
APPARTEMENT CONFORT
APPARTEMENT LUXE
APPARTEMENT EXCLUSIVE:
TOTAL
NUITEES
3 360
3 360
420
7 140
T.O.
25%
20%
10%
PRIX
NUITEES
T.T.C.
99 €
122 €
150 €
PRIX NUITEES
H.T.
93 €
114 €
140 €
C.A. H.T.
EQUIVALENCE
NUITEES
77 720 €
76 621 €
5 888 €
160 228 €
840
672
42
1 554
La période hivernale (du 16/11 au 28/02) est une période relativement faible en terme de TO.
Toutefois sur les 105 jours que représente cette période on peut estimer sans risque que l’objectif
de 1554 nuitées est réalisable très facilement.
L’hébergement à la nuitée représente un taux d’occupation moyen annuel de 18.71%.
CONCLUSION:
La localisation de la résidence Impératrice Eugénie, sa proximité immédiate du centre ville, la
modernité de l’établissement, la qualité d’hébergement, les activités offertes aux résidents,
concerts, thé dansant, etc…
La Résidence Impératrice Eugénie respecte les normes en vigueur (et celles à venir le 1er janvier
2015) en terme d’accessibilité et de sécurité incendie. De nombreux établissements dacquois seront
dans l’obligation de réaliser ces travaux avant le 1er janvier 2015. La durée des travaux peut s’étaler
sur plus mois. La résidence Impératrice Eugénie profitera de la fermeture temporaire de ces
établissements pour capter une clientèle pour la fidéliser.
Page 29