Panorama 2013

Panorama2013
D E L’ I M M O B I L I E R D ’ E N T R E P R I S E R E N N E S
BUREAUX / LOCAUX D’ACTIVITÉS / ENTREPÔTS ET LOGISTIQUE / INVESTISSEMENT
Plus que
de l’immobilier,
UNIQUE ET EXEMPLAIRE :
LA COOPÉRATION
ENTRE LES ACTEURS
PROFESSIONNELS
DE LA MÉTROPOLE
Le bureau est composé de :
Stéphanie Renet (BNP Paribas Real
Estate), Stéphane Dauphin (DTZ),
Laurent Giboire (Groupe Giboire)
et Hervé Kermarrec (Kermarrec
Entreprise - CBRE - Président
de la FNAIM Entreprises 35)
La FNAIM Entreprises, créée il y a plus de 8 ans, a pour ambition de rassembler les
principaux acteurs de l’immobilier d’entreprise, de mutualiser les compétences
pour livrer une analyse du marché argumentée et participer ainsi avec les acteurs
économiques et politiques à la stratégie de développement de la métropole de Rennes.
une perspective
de l’activité économique.
Le panorama que nous éditons, reflète l’activité
économique de notre territoire. Un marché dynamique est le résultat d’une activité soutenue. Une
entreprise qui déménage le fait majoritairement
pour faire face à un besoin de surface et donc de
croissance.
Une entreprise qui investit dans l’immobilier le fait
parce qu’elle a confiance en son marché, parce
qu’elle considère qu’elle peut faire face à une augmentation de charge, qu’elle anticipe une croissance de ses effectifs ou de son chiffre, qu’elle se
dote d’un outil qui la met au niveau de la concurrence ou qu’elle lui donne un avantage. Or, dans
une économie atone, sans aucune visibilité ni perspective, le marché se contracte.
Dauphin Schlumberger
Sur Rennes, l’année 2013 s’achève sur une note en
LOCATION
demi-teinte.
COMMERCE
GESTION
C100 / M9 / J0 / N6
Process Blue
C100 / M9 / J0 / N6
Process Blue
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
C0 / M75/ J100 / N0
Pantone 151
C0 / M15/ J100 / N0
Pantone 116
ENTREPRISE
COLLIERS UFG PM
C100 / M9 / J0 / N6
Process Blue
C100 / M9 / J0 / N6
Process Blue
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
Cette étude de marché intègre les chiffres
du groupe BLOT IMMOBILIER
GROUPE
(avec nos remerciements)
C100 / M9 / J0 / N6
Process Blue
Nos prévisions tablaient sur une demande placée
en bureaux en baisse et ce fut le cas. Les utilisateurs
sont restés tout au long de cette année, très
PROMOTION
attentistes et peu de grandes transactions ont
été enregistrées. À l’image du marché national,
les grandes entreprises n’ont pas manifesté de
besoins, seule une transaction de plus de 5000 m2
C100 / M60/ J0 / N45
Pantone 295
C50 / M100/ J15 / N10
Pantone 512
C100 / M9 / J0 / N6
Process Blue
C25 / M0 / J100 / N0
Pantone 381
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
C5 / M100/ J100 / N0
Pantone 485
C15 / M0/ J50 / N0
Pantone 373
C30 / M40 / J80 / N0
Process Blue
C25 / M25 / J25 / N100
Pantone black
L’
AMÉNAGEMENT
NATURE
C50 / M100/ J15 / N10
Pantone 512
C30 / M0/ J60 / N0
Pantone 367
a été recensée sur Rennes cette année pour le
compte d’une collectivité.
En revanche, en locaux d’activité et en entrepôts,
l’année s’est soldée par une forte progression de la
demande placée. En effet, le marché a été dynamisé par la construction du techno-centre de la SNCF
pour 19 000 m2 et la construction d’une plateforme
de 24 000 m2 pour le compte de SONEPAR.
Quant au marché de l’investissement, les foncières
ont été moins présentes faute d’offre de qualité.
Elles recentrent leurs actifs sur les grandes capitales.
Pour 2014, le vent de la reprise reste modéré.
Même si la France devrait tourner enfin le dos à la
récession, poussée par la croissance européenne
et mondiale, les chefs d’entreprise restent sur leur
garde et attendent un regain de confiance. Gageons
que les grands projets de Rennes Métropole qui
verront le jour dans les prochaines années, la LGV,
Euro Rennes, Via Silva, La Cité des Congrès, La Cité
Internationale Paul Ricœur,… encouragent une
dynamique de croissance et maintiennent Rennes
parmi les villes les plus attractives où il fait bon
vivre et travailler.
Hervé Kermarrec,
Président FNAIM Entreprises 35
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Le marché
des bureaux
L’offre
stabilisée
Avec 140 000 m², l’offre
disponible à un an se
stabilise.
Après plusieurs années de progression,
l’offre de 2nde main
stoppe son évolution. Ce
stock garde néanmoins
un niveau élevé et représente
64% de l’offre globale.
L’offre neuve s’est quant à elle sensiblement développée sous l’effet
des livraisons de chantiers démarrés
en 2012 comme le New Way Mabilais
(12 000 m²) en centre-ville et Energies
(4 000 m²) sur Atalante Beaulieu .
Désormais, l’offre neuve immédiatement
disponible représente 40 000 m² soit le
double du volume de début 2013.
Ceci s’explique principalement par la stagnation de l’économie influençant fortement la consommation du stock.
Le marché du neuf continue d’être privilégié par les utilisateurs en recherche de
surfaces > à 500 m² et conforme aux performances techniques et environnementales dans une logique d’optimisation de
coût et d’efficience.
Toutefois, l’écart de loyer entre le neuf et
le seconde main permet à ce dernier de
résister face au neuf à l’unique condition
que les surfaces soient rénovées sans
quoi l’offre est marginalisée et reléguée
au stock de « troisième main ».
L’offre est équitablement répartie sur
l’ensemble des secteurs de la métropole en volume. Par ailleurs, l’offre inférieure à 200 m² représente plus d’1/3 en
nombre de l’offre globale.
L’Est avec les Champs Blancs et Rennes
Centre concentrent majoritairement
l’offre neuve immédiatement disponible.
L’offre neuve s’intensifiera encore dans
le centre-ville avec le démarrage des
chantiers sur EURORENNES.
marché des bureaux a subi un
Demande, Leralentissement
prévisible puisque nous
l’année avec 71 500 m contre
un manque clôturons
104 000 m l’année dernière. Cette
baisse s’explique par la diminution des
de visibilité comptes
propres et des clés en main qui
des PME 9 500 m
représentaient 36 000 m en 2012 contre
en 2013.
2
2
2
2
Parmi les comptes propres cette année, on peut
mettre en exergue ARCHIPEL, un organisme public.
Elle s’est installée avec les services de l’AUDIAR et la ville de St-Jacques-dela-Lande sur 7 000 m2.
Le marché hors comptes propres et clés en main, s’établit alors à 61 900 m2,
en recul de 9% par rapport à l’année dernière. Parmi les belles transactions
réalisées dans l’année, nous pouvons citer l’ESC RENNES qui a pris à bail 3000 m2.
PROSERVIA s’est installée sur 2700 m2 aux Champs blancs à Cesson-Sévigné,
EDF sur 2 600 m2 au sein de la zone Atalante Beaulieu à Cesson-Sévigné, SITA
sur 2 300 m2 dans le parc Edonia à St-Grégoire, le SPIP (Service Pénitencier)
sur 1 300 m2 à Atalante Champeaux, et l’ADMR sur 1500 m2 quartier Patton à Rennes.
Comme les années précédentes, la majorité des transactions a été réalisée
sur le marché locatif (70% cette année contre 75 % en 2012), qui reste toujours actif sur les petites surfaces inférieures à 250 m2.
La part du Neuf représente 40% de la totalité des transactions en bureaux,
soit 30 000 m2 cette année contre 51 000 m2 l’année dernière. En effet, EDF,
le SPIP et SOPRA ont choisi des bâtiments aux nouvelles normes pour étendre
leurs activités ou regrouper leurs équipes.
Notre observatoire nous permet cette année de distinguer les zones d’implantation les plus prisées de nos clients. Nous constatons ainsi que 61 % d’entre
eux ont choisi de s’installer sur Rennes, 7 % au Sud de la ville (La Courrouze,
St-Jacques-de-la-Lande, Vern-sur-seiche, Bruz…), 15 % à l’Est (Les Champs
blancs, Atalante Beaulieu), 15 % au Nord (St-Grégoire…) et seulement 1% à
l’Ouest. La demande est ainsi concentrée sur les zones tertiaires identifiées et
en dehors de celles-ci, les transactions sont marginales.
Ces chiffres viennent donc illustrer une année en demi-teinte sur le marché
des bureaux, caractérisée par le manque de visibilité des TPE, PME. Néanmoins, les fondamentaux du marché restent solides. Le 4ème trimestre s’est
avéré plus dynamique, ce qui laisse augurer une reprise timide pour l’année 2014.
Évolution de l’offre immédiate et
de la demande placée en BUREAUX
(en milliers de m2)
130
120
110
100
90
80
70
TYPE
NEUF
OU RESTRUCTURÉ
SECONDE MAIN
OU RESTRUCTURÉ
SECONDE MAIN
OU NON RESTRUCTURÉ
centre ville
périphérie
Loyer HT*/HC**/m²/an
Valeur basse
Valeur haute
160
NS***
125
170
130
170
120
145
115
130
85
110
* hors taxes ** hors charges *** pas de transactions significatives
60
50
40
30
20
10
0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
OFFRE immédiatement
disponible au 31/12
DEMANDE
placée dans l'année
Panorama2013
D E L’ I M M O B I L I E R D ’ E N T R E P R I S E R E N N E S
Le marché
La
reprise
mais un
stock qui
stagne !
des locaux d’activités
Stock : 180 000 m²
Demande placée :
79 000 m²
Le stock
Avec 180 000 m²
d’offre disponible,
le stock n’a pas
diminué et risque de
s’accroître avec la mise
en commercialisation sur le
marché des nouvelles offres sur le
Sud et l’Ouest de la métropole.
La demande placée
La demande placée a connu une nette
amélioration passant de 54 000 m² à
79 000 m² soit une progression de 40 %
boostée par la future implantation clé
en main du technicentre de la SNCF sur
19 000 m².
> Les surfaces supérieures à 1 000 m²
représentent environ 20 % des transactions.
ments existants de plus de 5 000 m² qui
s’accroit chaque année alimentant le
stock qui au final risque d’amputer la
bonne attractivité de notre métropole.
VENTE
LOCATION
TOTAL
Évolution de l’offre immédiate et de la demande
placée en LOCAUX D’ACTIVITÉS (en milliers de m2)
> Les surfaces comprises entre 500 et
1 000 m² représentent environ 25 %
des transactions.
200
> Les surfaces inférieures à 500 m²
représentent environ 55 % des transactions.
140
Les grandes entreprises elles aussi peu
épargnées par la crise, se réorganisent
en rationalisant l’immobilier, laissant
derrière elles de grandes surfaces
vacantes souvent inadaptées.
Les transactions supérieures à 1 000 m²
peu significatives l’année dernière ont
doublé cette année laissant entrevoir une
pointe d’optimisme en l’avenir chez les
grandes PME et les Nationaux (POINT P /
EDF / PRB…)
80
Les valeurs, quant à elles se maintiennent.
La problématique de notre marché
réside dans l’offre disponible de bâti-
La conjoncture économique est toujours
la cause principale de ce stock important
avec des redressements judiciaires et
des liquidations en hausse par rapport à
l’année dernière.
23 000 m2
56 000 m2
79 000 m2
180
160
120
100
60
40
20
0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
OFFRE immédiatement disponible au 31/12
DEMANDE placée dans l'année
Le marché
des entrepôts
Entrepôts
Ça pousse…
Stock : 22 000 m²
Demande placée :
74 000 m²
Le stock
Un marché très
actif cette année
puisque le stock a
diminué de moitié
passant de 47 000 m²
à 22 000 m², il s’est largement résorbé sur les entrepôts aux normes.
Ce stock restreint, composé essentiellement de petites surfaces souvent
dépourvues d’autorisations d’exploiter,
nous place aujourd’hui dans une
situation de déséquilibre entre l’offre et
la demande.
La demande placée
Le volume de la demande placée quant
à elle a doublé, puisqu’elle est passée
de 38 000 m² à 74 000 m², réparti comme
suit :
> Baux dérogatoires : 38 %
> Baux commerciaux : 23 % (essentiellement sur des entrepôts aux normes)
> Ventes : 6 %
Compte tenu de ces constats, il est peutêtre temps de réfléchir sérieusement à
l’implantation d’un pôle logistique adapté à nos besoins sur notre Métropole.
VENTE
LOCATION
TOTAL
36 700 m2
37 300 m2
74 000 m2
Évolution de l’offre immédiate et de la demande
placée en ENTREPÔTS (en milliers de m2)
100
> VEFA : 43 %
80
Le marché a été animé cette année
par les VEFA, révélateurs d’une offre
existante limitée et souvent inadaptée.
La demande placée en Régions a progressé en 2013 de 16 % signe d’une
dynamique économique nationale sur
ce type d’activité.
60
40
20
0
02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
OFFRE immédiatement disponible au 31/12
DEMANDE placée dans l'année
quelques transactions réalisées
Entrepôts :
Locaux :
bureaux :
• LOSTE - Location sur StJacques-de-la-Lande :
10 900 m²
• SERVIPHAR - Achat sur
Torcé : 6 300 m²
• HOME DIFFUSION Achat sur Thorigné :
5 651 m²
• PRB - Achat sur NoyalChatillon : 4 188 m²
• L’ESC RENNES - Location sur Beauregard : 3 000 m²
• PROSERVIA - Location aux Champs Blancs : 2 700 m²
• EDF immeuble ENERGIES - Location sur Atalante
Beaulieu : 2 636 m²
• ADMR - Acquisition sur Rennes Nord : 1 500 m²
• Le SPIP immeuble NEOSIS - Achat sur Atalante
Champeaux : 1 325 m²
• SOPRA GROUP - Location sur Chartres : 1 304 m²
• CNRS - Location sur ALCYONE 1 à Rennes Villejean : 1 297 m²
• VIVALTO - Location sur St-Grégoire : 819 m²
• SOGEA - Location à la Courrouze : 765 m²
Panorama2013
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Le marché
de l’investissement
Malgré les taux d’intérêt
historiquement bas qui auraient dû profiter
à l’investissement
en immobilier tertiaire en 2013, la
crise économique a
dissuadé bon nombre
de demandes d’investisseurs,
qu’ils soient locaux ou nationaux.
En quête
de sécurité
Phénomène nouveau sur l’année 2013,
les investisseurs ont analysé de très
près le stock des actifs tertiaires, neufs
et de seconde main, disponibles sur un
territoire avant d’envisager de se porter
acquéreur d’un immeuble de bureaux
ou d’un local d’activité. Certains d’entre
eux se sont aussi mis en recherche
d’investissements en immobilier locatif
commercial (pieds d’immeubles, tout
ou partie de galeries commerciales).
La vente des bureaux en blanc est devenue très difficilement réalisable depuis 2 ans. Les investisseurs ne se sont
intéressés qu’à des bureaux occupés
ou à livrer, allant vers une recherche
d’actifs de plus en plus sécurisés par
des baux fermes de longue durée (6 ou
9 ans) avec en plus une analyse stricte
de la qualité du preneur.
Malgré tout en 2013, le territoire de
Rennes Métropole a vu se concrétiser
quelques belles transactions en investissement tertiaire avec des rendements dépassant 7.5% en bureaux et
proches de 10% en entrepôts et locaux
d’activités. 2013 a été l’année d’une
augmentation des taux de rendement
exigés par les acquéreurs avec une
hausse très sensible de ces taux pour
les immeubles tertiaires de seconde
main vides nécessitant d’importants
travaux intérieurs de mise aux normes
et d’adaptation aux exigences énergétiques et réglementaires actuelles.
La qualité de l’immeuble, de son environnement, des facilités d’accès mais
aussi la proximité des services, sont des
éléments très étudiés par l’ensemble
des foncières susceptibles de revenir
sur le marché de l’investissement dans
les métropoles de Province. Ces investisseurs sont aussi de plus en plus exigeants sur les taux de rendement.
Les perspectives pour 2014/2015
La prudence reste de mise en raison du
manque de visibilité de notre économie.
La facilité d’obtention ou non des financements sera la problématique de l’investissement en 2014 et les taux de rendement devraient s’ajuster en fonction
de ce nouveau paramètre du marché.
Les foncières et SCPI devraient, en 2014,
continuer à animer le marché Rennais
de l’investissement, malheureusement pas uniquement pour réinvestir
les capitaux dont elles disposent mais
également parfois pour décider d’arbitrer à la vente les immeubles qu’elles
possèdent, libérés par des sociétés qui
souvent ont déménagé vers des locaux
neufs à proximité.
2014/2015 seront donc deux années où
les investisseurs nationaux privilégieront l’investissement dans des capitales régionales pour des immeubles
neufs cumulant les qualités d’emplacement, d’architecture, de construction
et de prestations, le tout à des valeurs
immobilières adaptées au marché et au
produit.
La mise sur le marché d’immeubles
de seconde main, à restructurer, à
rénover ou à « relooker » ne trouvant
pas de preneurs locatifs, risque de s’accentuer en 2014. Certains immeubles
d’ancienne génération très difficilement
rénovables à un coût économique compatible avec un marché locatif baissier,
risquent de rester vides ou de terminer leur vie par la transformation en
une autre affectation. Pour certains
immeubles de bureaux, la possibilité
de les transformer en immeuble collectif d’habitation pourrait être aussi
une solution à étudier si les exigences
d’urbanisme et l’équilibre économique
de l’opération le permettent. A défaut et
comme nous l’avons déjà vu sur Rennes
TAUX DES INVESTISSEMENTS
USAGE
TAUX CONSTATES
Bureaux
7 à 8%* / 8.5 à 11% en 2ème main
Entrepôts
8.5 à 9.5%
Locaux
9 à 10.5%
d’activités
*Valeur
2012, non significatif pour 2013 en raison de l’absence de transactions.
Métropole, les anciens bâtiments de
bureaux risquent de se transformer en
droit à construire pour logements après
démolition de l’immobilier tertiaire
devenu obsolète bien que de qualité
(Crédit Agricole, TDF).
Certains locataires ou propriétaires
bailleurs avertis pourront saisir ces
opportunités d’investissement dans ces
immeubles de seconde main restructurables où les valorisations tiendront
compte du cumul des travaux et mises
aux normes nécessaires pour donner
une seconde vie économique à ces actifs
immobiliers.
L’investissement 2013
• Entrepôt - 5 065 m²
St-Jacques-de-la-Lande
Rentabilité 9,6 %
• 2 plateaux de bureaux - 2x 440 m²
Immeuble Le Cours Lumière
La Courrouze
Rentabilité 7,5 %
• Immeuble SOPRA - 1 305 m²
Chartres-de-Bretagne
Rentabilité 7,5 %
• Bureaux loués par EDF - 2 636 m²
Immeuble ENERGIES
COORDONNÉES DE LA
FNAIM ENTREPRISES 35 :
21, mail François Mitterrand
35000 Rennes
Tél : 02 99 14 45 88
Fax : 02 99 14 45 87
[email protected]