logis méditerranée - Logement Français

LOGIS MÉDITERRANÉE
Logis Méditerranée :
un acteur du logement social
au cœur des réalités locales
11
communes
d’implantation
2 548
« Debussy », Vitrolles (13),
48 logements collectifs PLA.
logements gérés
VAUCLUSE
84
Avignon
30
BOUCHES-DU-RHÔNE
13
La Fare-les-Oliviers
Istres
24
168
Rousset
53
Vitrolles
1 501
Gardanne
Trets
15
46
Aubagne
93
> Implantation du patrimoine
(au 01/01/2008)
Cugesles-Pins
19
Marseille
535
La Pennesur-Huveaune
64
1,4 M€
consacrés
à l’entretien
du patrimoine
en 2007
27
collaborateurs
Depuis trois ans, les responsabilités des
collectivités territoriales en matière d’habitat se sont
fortement développées. De ce fait, leur investissement
s’est encore renforcé pour créer des logements adaptés
aux attentes de la population de leurs communes.
Les décideurs locaux doivent donc s’appuyer sur des
acteurs fiables et expérimentés pour faire progresser
l’habitat sur leur territoire géographique.
Offrir un service
de qualité et
de proximité
aux habitants.
Depuis le 1er janvier 2007, la réorganisation territoriale
entre les sociétés du Groupe Logement Français permet
à Logis Méditerranée de jouer à part entière son rôle
de partenaire des collectivités des Bouches-du-Rhône
et du Vaucluse.
Nos équipes, implantées à Marseille et à Vitrolles,
s’attachent à offrir un service de qualité et de proximité
aux habitants.
Cette double dynamique engendre des projets équilibrés,
répondant à la fois aux attentes économiques des
collectivités locales et aux besoins des résidants
en matière d’habitat.
Par ailleurs, l’appartenance de Logis Méditerranée au
Groupe Logement Français, qui gère 73 800 logements
en France, lui permet de proposer des solutions à la fois
pertinentes et compétitives en matière de location ou
d’accession à la propriété. Bénéficiant des moyens du
Groupe et de sa capacité d’innovation, Logis Méditerranée
gère un patrimoine de qualité qui contribue à faire évoluer
l’image de l’habitat social des départements dans lesquels
elle intervient.
Pascal Friquet
Président du Directoire
LOGIS MÉDITERRANÉE - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
01
Un acteur local
du logement social
Dirigeants
Pierre Carli, Président du Conseil de surveillance,
« Violette », Gardanne (13),
9 logements individuels
et 6 logements collectifs PLA.
Pascal Friquet, Président du Directoire,
Michel Jouhaud, membre du Directoire,
Alain Tremouille, membre du Directoire,
Nicole L’Hernault, membre du Directoire.
Le Directoire, dont les membres sont nommés par le Conseil
de surveillance, est responsable de la direction des affaires
de la société. Il dispose d’une grande marge de manœuvre
pour appliquer sur le terrain les décisions stratégiques.
Les principaux actionnaires
Logis Méditerranée a été créée
début 2007 pour intervenir auprès
des élus des départements des
Bouches-du-Rhône et du Vaucluse
avec les savoir-faire et l’expérience
du Groupe Logement Français.
La société a pris en gestion les
résidences précédemment gérées
par les filiales du Groupe dans
ces deux départements.
UN PILOTAGE FONDÉ
SUR LE PARTENARIAT
Dans le cadre de leur nouvelle implication dans les
politiques locales de l’habitat, Logis Méditerranée a invité
les collectivités territoriales à siéger à son Conseil de
surveillance. La Communauté d’agglomération du Pays d’Aix
ainsi que celle du Pays d’Aubagne et de l’Étoile sont ainsi
associées aux grandes orientations et à la gestion
des activités de la société. Les représentants des locataires
siègent également au Conseil de surveillance.
Par ailleurs, la société a développé un fort partenariat
avec les collecteurs du 1 % logement.
02
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS MÉDITERRANÉE
Logis Méditerranée est détenue majoritairement par la
société holding du Groupe Logement Français, elle-même
filiale du Groupe Axa.
> Répartition des droits de vote (au 31 décembre 2007)
66,50 % SA HLM Logement Français
23,50 % Représentants des régions,
des départements et des EPCI
10 %
Représentants des locataires
UNE ORGANISATION PROCHE
DU TERRAIN...
Logis Méditerranée est un acteur du développement du
logement social dans les Bouches-du-Rhône et le Vaucluse.
Pour intervenir efficacement auprès des décideurs locaux,
la société s’est dotée d’une organisation dans laquelle chaque
interlocuteur est clairement identifié et accessible.
À Marseille, le siège social rassemble la Direction et les services
centralisés : patrimoine, syndic, technique et comptabilité.
Les équipes de gérance de Logis Méditerranée interviennent
au cœur du territoire dans les différents lieux stratégiques
des Bouches-du-Rhône en matière d’habitat social.
La gérance du patrimoine de la société est assurée par deux
unités de gestion : l’agence de Marseille, qui est en charge du
secteur est et nord du département, et celle de Vitrolles,
> UN ACTEUR LOCAL DU LOGEMENT SOCIAL
71
« Le Clos Nobel »,
La Fare-les-Oliviers (13),
12 logements individuels
et 12 logements collectifs PLA.
livraisons
en 2006-2007
qui a pour rayon d’action cette ville et Istres. La société cultive
un partenariat pérenne avec les collectivités territoriales
et fait le lien entre les élus, les résidants et les associations.
Cette organisation décentralisée, facteur de réactivité
et d’efficacité, permet une grande proximité des équipes
de gérance avec les acteurs et partenaires locaux.
... LA FORCE ET LA DYNAMIQUE
D’UN GROUPE
Le Groupe Logement Français fonde son organisation
sur une structure décentralisée qui lui permet d’être
en cohérence avec l’évolution du contexte économique
et social, que ce soit au niveau national ou régional.
En région PACA, le Groupe compte trois sociétés, chacune
représentative d’un département du littoral :
■
Logis Méditerranée dans les Bouches-du-Rhône
et le Vaucluse,
■
Logis Familial dans les Alpes-Maritimes,
les Alpes-de-Haute-Provence et les Hautes-Alpes,
■
et Logis Familial Varois dans le Var.
> Au cœur de l’organisation :
la gestion du patrimoine
Conseil
de surveillance
GIE PROMO PACA*
Directoire
Direction
du Patrimoine
UG Marseille
Service
Commercial
Service
Technique
Service
Syndic
Service
Comptabilité
UG Vitrolles
Service
Contentieux
Cette répartition géographique rationalise la gestion
du patrimoine local et permet à chaque société d’être
un acteur et un partenaire majeur pour le développement
du logement social dans son secteur d’intervention.
Pour mener son action locale, Logis Méditerranée s’appuie
sur les expertises mutualisées du Groupe Logement Français.
Celles-ci sont rassemblées au sein d’un GIE qui permet le
partage des savoir-faire financiers, juridiques, ressources
humaines, promotion, informatiques, études et communication.
Le GIE offre également à toutes les sociétés du Groupe
l’accès à des expertises plus spécialisées telles que
la rénovation urbaine et la gestion de copropriétés.
* Pour optimiser son intervention, le GIE a également créé
une division PACA au sein de la Direction de la Promotion.
C’est ainsi que 14 collaborateurs, répartis dans les
3 sociétés du Groupe implantées dans la région,
mutualisent leurs interventions en fonction des besoins
des départements.
LOGIS MÉDITERRANÉE - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
03
Développer l’offre
de logements
« Les Hauts Mûriers », Trets (13),
46 logements individuels PLA.
En 2007, 70 % des personnes résidant
en France ont théoriquement le
droit d’accéder au logement social.
Pourtant, moins d’un quart des
logements produits sont destinés
à des ménages susceptibles d’être
logés en HLM.
UNE CRISE AUX MULTIPLES CAUSES
Malgré un effort constant et collectif de l’État, des
collectivités territoriales et des organismes d’habitat social
pour développer la production de logements à un rythme
soutenu, la demande reste forte et insatisfaite.
Plusieurs facteurs sociologiques expliquent ce déséquilibre :
la croissance démographique, la décohabitation
et l’allongement de la vie.
04
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS MÉDITERRANÉE
■ De 1962 à 2004, la proportion de personnes vivant seules
est passée de 6,1 % à presque 14 % de la population.
■ D’ici 2050, le nombre des Français âgés de plus de 60 ans
devrait doubler.
À cela s’ajoute un facteur économique : l’augmentation
constante des prix de l’immobilier privé depuis sept ans
qui tend à « figer » le parcours résidentiel des locataires
du secteur social. Cette tendance semble toutefois ralentir
depuis 2007.
Selon une projection à 2015 effectuée par le Bureau
d’Information et de Prévisions Économiques (BIPE),
les deux tiers des logements supplémentaires nécessaires
vont se concentrer sur 30 départements. Le littoral PACA
est particulièrement concerné du fait de son attractivité
tant en termes d’emploi que de qualité de vie.
Face à cette situation de crise, l’État a mis en place,
en accord avec de grandes institutions, plusieurs mesures
financières et fiscales incitatives pour favoriser
le développement de l’offre de logements sociaux.
> DÉVELOPPER L’OFFRE DE LOGEMENTS
95
livraisons prévues
en 2008
DES OBJECTIFS AMBITIEUX
L’activité de Logis Méditerranée s’inscrit dans la
perspective départementale du Plan de cohésion sociale
pour développer l’offre locative, avec un objectif de 300
logements financés entre 2008 et 2013.
La société s’attache à accroître en priorité sa production
neuve dans les communes ayant un nombre insuffisant de
logements sociaux et dans les secteurs en développement
économique.
« Leï Tapeneï »,
Cuges-les-Pins (13),
19 logements PLA.
En 2006, 71 logements PLUS ont été livrés dans les villes
de Marseille et Aubagne et 95 logements sont prévus pour
une livraison en 2008.
La société a acquis 879 logements situés dans les Bouchesdu-Rhône (13) et le Vaucluse (84), qui lui ont été cédés par
Logis Familial, société niçoise du Groupe Logement Français.
En outre, Logis Méditerranée gère 1 669 logements confiés
par une autre société du Groupe, Coopération et Famille.
Au 1er janvier 2008, Logis Méditerranée dispose d’un
portefeuille de quatre dossiers à l’étude, représentant
un total de 150 appartements.
Ces différents chiffres démontrent que l’offre locative
croissante de Logis Méditerranée contribue à la diversification
de l’habitat social dans les Bouches-du-Rhône.
Au-delà de leur rôle initial de loger des actifs, les organismes
HLM se voient désormais investis d’une nouvelle mission
qui consiste à loger les populations cumulant les difficultés
économiques, sociales et comportementales. L’accueil de
ces ménages nécessite de compléter l’offre d’un logement
par les services d’un accompagnement social renforcé.
Pour organiser la constitution de cette offre d’un nouveau type,
une direction du développement social par l’habitat (DDSH)
a été créée en 2005 au sein du Groupe Logement Français.
> Livraisons 2004-2009 par ville et type d’engagement
Ville
Marseille
Salon-de-Provence
Aubagne
Sénas
Bouches-du-Rhône
Nombre
de logements
% SRU
(EPLS* 2004)
% LS
(EPLS* 2005)
Type
Nombre
d’opérations
80
45
6
50
18,70 %
20,10 %
23,60 %
26,80 %
6,30 %
PCS
PCS
PCS
PCS
3
2
1
1
181
7
* EPLS : Enquête sur le Parc Locatif Social.
LOGIS MÉDITERRANÉE - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
05
Répondre aux attentes
des habitants
BIEN CONNAÎTRE LES RÉSIDANTS
Pour affiner sa connaissance du contexte local et conduire
efficacement son action sur le terrain, Logis Méditerranée
s’appuie sur les nombreux outils de veille et d’analyse
statistique mis à sa disposition par le Groupe.
Ainsi, une étude menée chaque année auprès des ménages
logés par la société permet de mieux connaître l’évolution
de leur situation socio-économique.
Une bonne qualité
de vie à partager
en famille.
En 2007, Logis Méditerranée comptait 58,7 % de ménages
percevant l’Aide Personnalisée au Logement (APL) contre
57,1 %* pour la moyenne départementale des Bouches-duRhône, soit un taux très comparable.
71,9 % des ménages et 80,9 % des nouveaux entrants logés
par la société ont actuellement des ressources inférieures
à 60 % des plafonds PLA. Quant aux locataires dépassant
les plafonds des ressources réglementaires, ils représentent
un peu plus de 4 % du patrimoine de Logis Méditerranée,
tandis que la moyenne du parc départemental s’établit
à 5,4 %* en 2006.
Ces différents indicateurs tendent à prouver une
dégradation des moyens économiques de la population
bénéficiant des logements du patrimoine de Logis
Méditerranée.
* Source : « Occupation du Patrimoine Social 2006 ».
« Les Sorbiers »,
La Penne-sur-Huveaune (13),
26 logements individuels
et 6 logements collectifs PLA.
ENTRETENIR UNE RELATION
DE PROXIMITÉ
La situation des ménages logés dans ses résidences
conforte la société dans sa volonté d’exercer une gestion
de proximité.
La gestion de proximité, la qualité
de service et le travail mené avec
les représentants des locataires
sont le gage d’une bonne qualité
de vie et d’une bonne intégration
de la résidence au sein de la ville.
06
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS MÉDITERRANÉE
Ainsi, les équipes de Logis Méditerranée assurent le bon
fonctionnement d’un ensemble de résidences sur un
secteur géographique délimité. Chaque équipe rassemble
les compétences métiers permettant d’optimiser tous
les aspects d’une bonne gestion locative (entretien,
gardiennage, relations avec les locataires, tâches
administratives...).
La qualité de service, la proximité et la réactivité guident
leur démarche quotidienne au profit d’une réelle efficacité.
Les équipes de gérance mettent ainsi tout leur savoir-faire
au service des résidants et des décideurs locaux.
> RÉPONDRE AUX ATTENTES DES HABITANTS
UNE PRIORITÉ :
LA QUALITÉ DE SERVICE
LA CONCERTATION LOCATIVE
Logis Méditerranée s’appuie sur la démarche Qualité du
Groupe Logement Français, dont elle a fait un réel projet
d’entreprise, qui mobilise fortement ses équipes.
De nouveaux outils et procédures sont régulièrement mis en
œuvre pour améliorer l’information de proximité, l’agrément
des parties communes, les réparations dans les logements
ou encore le traitement des réclamations.
Une enquête de satisfaction menée chaque année auprès
d’un échantillon représentatif de locataires montre
l’efficacité de cette démarche qualité. D’après l’enquête
de satisfaction réalisée en 2007 à l’échelle du Groupe
auprès d’un échantillon représentatif de locataires, 79 % des
ménages sont satisfaits, contre 71 % en 2006. Ces résultats
en progression continue sont significatifs de la politique
de services développée par le Groupe Logement Français.
Plus de dix ans après sa mise en place dans les sociétés
du Groupe Logement Français, l’instance de concertation
avec les locataires continue à prouver son efficacité.
En novembre 2007, Logis Méditerranée a procédé pour la
première fois à l’élection des représentants des locataires
au Conseil de surveillance.
En 2007, le Conseil de concertation locative de la société
a pu aborder les thèmes concernant l’augmentation
des loyers, la gestion, la qualité de service et l’entretien
des résidences. L’étude de ces sujets de préoccupation
communs aux résidants et aux responsables de
Logis Méditerranée a établi les bases d’un partenariat
constructif et fédérateur.
L’AMÉLIORATION DU CADRE DE VIE
Les sociétés de PACA du Groupe Logement Français ne
sont pas directement impliquées dans les opérations de
renouvellement urbain, se distinguant en cela des sociétés
d’Île-de-France.
Les 879 logements dont est propriétaire Logis Méditerranée
ne nécessitent pas de programme de réhabilitation, car ce
patrimoine récent a bénéficié d’une qualité de fabrication
et d’un bon entretien.
Concernant les logements situés sur la commune de
Vitrolles, propriété de Coopération et Famille et gérés
par Logis Méditerranée, les équipes de la société
ont été amenées à développer des études concernant
la réhabilitation de 260 logements situés sur le quartier
des Hermès et la requalification de leurs espaces extérieurs.
Elles ont, par ailleurs, établi un programme pluriannuel
à réaliser pour améliorer encore le niveau de qualité fixé
par le Groupe.
0,68 %
de taux
de vacance
en 2007
12,8 M€
de loyers
quittancés
en 2007
« Le Clos Lupa »,
Aubagne (13),
31 logements PLUS.
LOGIS MÉDITERRANÉE - GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS
07
Préparer l’avenir
LA VENTE AUX LOCATAIRES :
UNE POLITIQUE CONCERTÉE
En cohérence avec les orientations des pouvoirs publics,
le Groupe Logement Français a engagé une réflexion sur
la vente des logements aux locataires, poursuivant deux
objectifs conjoints :
« Campagne Salvia »,
Aubagne (13),
18 logements individuels
et 44 collectifs PLUS.
Au-delà de ses réponses aux besoins
actuels en matière de logement social,
le Groupe Logement Français s’inscrit
dans une démarche d’anticipation.
Dans cette dynamique, de nombreux
moyens sont mis en œuvre pour
développer le sens de la responsabilité
collective en termes d’enjeux socioéconomiques et d’environnement.
08
GROUPE LOGEMENT FRANÇAIS - LOGIS MÉDITERRANÉE
■
un objectif social, qui est d’offrir aux résidants la possibilité
d’un parcours résidentiel au sein du patrimoine du Groupe,
■
un objectif économique qui vise à procurer aux sociétés
du Groupe des ressources financières qu’elles réinvestiront
dans la production de nouveaux logements locatifs.
La nouvelle politique de vente identifie les résidences dont
les prix à l’achat permettent à leurs locataires d’en devenir
acquéreurs s’ils le souhaitent, ce que les prix du secteur
privé ne leur permettraient pas.
Dans le Groupe Logement Français, les processus de
cession engagés dès 2007 se font systématiquement
en accord avec les collectivités locales. Il est souvent
nécessaire, en effet, de maintenir l’équilibre entre accession
à la propriété et logement locatif pour préserver l’attractivité
d’un bassin d’habitat.
Lorsque les collectivités locales encouragent cette politique
d’accession à la propriété, la mise en vente des programmes
connaît un réel succès.
Le Groupe Logement Français s’implique fortement dans
cette démarche : 2 000 logements seront promis à la vente
pour la période 2008-2010.
> PRÉPARER L’AVENIR
UNE CULTURE
DE DÉVELOPPEMENT DURABLE
Des résidences labellisées
Les dernières générations d’immeubles construits par les
sociétés du Groupe Logement Français prennent en compte
les exigences environnementales et notamment les labels
HPE 2000 puis HPE 2005. En outre, les nouvelles opérations
de construction respecteront les exigences du label
Habitat & Environnement.
Des consommations d’énergie maîtrisées
Le Groupe Logement Français met en place progressivement
une démarche qui implique toutes ses équipes.
L’objectif principal consiste à sensibiliser les gérants
d’immeubles, les techniciens et les résidants à une stratégie
de développement durable et d’économies en matière de
consommation (électricité, éclairage, eau), de déchets
ménagers et de gestion des espaces extérieurs.
Un engagement global
Le Groupe Logement Français affirme son engagement
au regard des enjeux dits E.S.G. (environnemental, social,
gouvernance) dans le développement durable selon trois
axes stratégiques :
■
une gestion durable de son patrimoine, respectueuse
des critères environnementaux de demain,
■
un mode de gouvernance socialement responsable,
qui se traduit dans l’organisation et la culture d’entreprise,
■
un dispositif de gestion pérenne des principaux risques
encourus.
« Villa Hortus »,
Marseille (13),
62 logements PLA.
Cette démarche globale a pour but d’intégrer le
développement durable dans la culture d’entreprise
et de fédérer, autour de ce thème, les collectivités locales,
les résidants et les salariés.
Les photographies présentées dans ce document ont un caractère illustratif.
Crédits photos : Camille Tokerud/Getty Images, Tschaen/Sipa press, Image Contemporaine, Frédéric Achdou,
Jean-Claude Guilloux, Groupe Logement Français.
Le Groupe
Logement Français
UN GROUPE DÉDIÉ
À L’ESSOR LOCAL DE L’HABITAT
L’organisation du Groupe s’articule autour de deux principes
majeurs au service du développement local et à l’efficacité
prouvée :
■
■
Picardie
1 426 logements
Île-de-France
51 164 logements
Normandie
74 logements
Alsace
723 logements
Centre
247 logements
Bourgogne
1 306 logements
Rhône-Alpes
3 695 logements
la mutualisation de ses principaux moyens et savoirfaire transversaux au sein d’un GIE. Cela permet d’offrir
aux sociétés du Groupe de nombreuses expertises pour
mieux répondre aux enjeux locaux tout en leur laissant
leur pouvoir de décision au plus près du terrain ;
la cohérence entre le patrimoine géré par les différents
opérateurs du Groupe et les périmètres géographiques de
compétences des Établissements Publics de Coopération
Intercommunale (EPCI). Cette décentralisation
a notamment pris la forme d’une redistribution
patrimoniale entre ses sociétés en région PACA en 2006
et en Île-de-France en 2007. Ainsi, les élus d’un même
territoire ont désormais pour interlocuteur une seule
société du Groupe.
PACA
10 167 logements
Logement Français
Logement Francilien
Logis Familial
Coopération et Famille
Logis Méditerranée
Sollar
Logis Familial Varois
(Chiffres au 1er janvier 2008)
Le Groupe Logement Français s’affirme comme un acteur
majeur, proche des collectivités locales et performant
dans le développement d’un habitat social d’avenir.
> 200 000
> 316,5 M€
> 73 800
> 706 nouveaux logements en 2007
> 1 733 livraisons prévues en
personnes logées
logements gérés,
dont 5 100 lots en copropriété,
sur 320 communes
de loyers consolidés en 2007
construction neuve pour 2008-2009
SA HLM Logis Méditerranée - Les Jardins du Prado - 67, avenue du Prado - 13006 Marseille - Tél. : 04 91 35 74 75
Édition : Direction de la Communication Groupe Logement Français - Juin 2008 - Conception et réalisation :
En 2007, afin de mieux accompagner les politiques
de l’habitat largement déployées par les collectivités
territoriales, le Groupe Logement Français a réorganisé ses
structures et renforcé encore son ancrage local. Il rassemble
aujourd’hui six entreprises sociales pour l’habitat (ESH) et un
groupement d’intérêt économique (GIE) autour de la société
de tête Logement Français, elle-même société HLM.