Renouveau de l`OPAC - Pays d`Aix Habitat

 Table des matières Edito 3 Le patrimoine 4 Le Conseil d’Administration 5 Le plan de consolidation financière 6 Organisation 7 Le Plan Stratégique de Patrimoine 12 Les nouveaux enjeux de la réhabilitation du bâti 14 La construction 18 20 La qualité du service rendu aux locataires 21 La rénovation urbaine La mission sociale Comptes de résultats et bilans 24 26 PAYS D’AIX HABITAT L’OURMIN 9 RUE DU CHATEAU DE L HORLOGE ‐ CS 60455 13096 AIX EN PROVENCE CEDEX 2 Tél : 04 42 91 55 00 Fax : 04 42 27 49 98 [email protected] ‐ www.paysdaixhabitat.fr
N° siret : 434 071 494 00034 – RCS : 2003 B 100 H
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TH Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 2
L’EDITO Maurice CHAZEAU, Président de PAYS D'AIX HABITAT En 2010, L’Office PAYS D'AIX HABITAT a dû, à la fois, mener une réflexion générale sur ses objectifs et son avenir, mais également travailler au quotidien à l’amélioration du service rendu aux locataires. Il a fallu répondre aux demandes pressantes de bon nombre de nos concitoyens en mal de logement, certains se trouvant dans une situation sociale difficile. Statistiquement, environ 3000 demandes de logement sont en attente pour seulement 10% attribuables annuellement. Le personnel de l’Office PAYS D’AIX HABITAT s’est aussi particulièrement attaché à répondre à sa mission sociale et de service public incombant au plus important bailleur social du territoire du Pays d’AIX. De plus, un effort important a été fait sur le traitement de la réclamation qui a été renforcé en 2011 grâce au recours à un centre d’appel dédié, qui informe précisément le locataire avant d’en transmettre le détail à la plate forme technique. Plus de 200 logements ont fait l’objet de travaux de réhabilitation. Le programme de rénovation urbaine (Beisson et Corsy) confortera l’élan de réhabilitation du patrimoine dans les prochaines années. Pour répondre à l’importante demande de logement, l’Office PAYS D'AIX HABITAT a conduit en 2010 deux chantiers de construction à PEYROLLES (45 logements) et à EGUILLES (13 logements). En 2011, de nombreux chantiers attendent l’Office PAYS D’AIX HABITAT. Les années qui arrivent seront déterminantes pour l’Office et la nécessaire vigilance dans un contexte économique incertain, nous contraint à autant de rigueur, et plus de créativité pour continuer de promouvoir la cause du logement social dans le Pays d’AIX. UNE ANNEE STRATEGIQUE Mireille MANTOT, Directeur Général. 2010 aura été une année stratégique pour PAYS D'AIX HABITAT qui a engagé et conclu plusieurs chantiers d’importance. ‐ le protocole de consolidation avec la Ville d’Aix‐en‐
Provence, la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social, l’Etat, la Région, le Département et la Communauté du Pays d’Aix. ‐ la Convention ANRU avec la Ville d’Aix‐en‐Provence, la Communauté du Pays d’Aix, l’Etat, la Région, le Département, notamment. Pays d'Aix Habitat devra engager pour 23 millions de travaux de démolition, construction et réhabilitation dans les opérations prévues sur Corsy et Beisson. L’aide de la CGLLS apparaît d’autant plus justifiée au regard des engagements pour l’ANRU. ‐ le Plan Stratégique de Patrimoine 2010‐2020 qui prévoit des réhabilitations lourdes sur 2500 logements. L’amélioration de la performance énergétique des bâtiments (Grenelle de l’Environnement) guide le choix des travaux de réhabilitation pour près de 1300 logements (isolation renforcée…). ‐ la Convention d’Utilité Sociale avec l’Etat qui impose aux organismes HLM un cadre et des engagements basés sur la politique patrimoniale, la gestion sociale et la qualité de service. Mais également, la réorganisation de ces services en adéquation avec les objectifs de ces chantiers stratégiques. Ces objectifs sont d’améliorer de la qualité de service pour nos locataires mais aussi assurer l’accueil des plus démunis qui doivent pouvoir bénéficier d’un logement de qualité et abordable. Si le premier objectif relève de notre responsabilité dans un cadre partenarial. Le second relève d’un objectif partagé par tous les décideurs en charge de la vie publique. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 3
Le patrimoine Pays d'Aix Habitat, Office Public de l’Habitat de la Ville d’Aix‐en‐Provence, a été créé en 1915. La première réalisation date de 1931 avec la construction de 89 pavillons et de quatre locaux commerciaux au Quartier Saint‐Eutrope sur un terrain cédé par la Ville. Devenu Pays d'Aix Habitat en octobre 2000, l’Office représente aujourd’hui le premier bailleur social de la Ville d’Aix‐en‐Provence et de la Communauté du Pays d’Aix. CARACTÉRISTIQUES DU PATRIMOINE En 2010, le patrimoine de Pays d'Aix Habitat compte 86 résidences, 5327 logements dont 5282 en collectifs et 45 en individuels. La quasi‐totalité des logements sont situés sur la commune d’Aix‐en‐Provence, collectivité de rattachement de Pays d'Aix Habitat. Pays d'Aix Habitat gère un parc immobilier vieillissant : 55% des résidences ont ainsi été construites avant 1975 et 87% du parc datent de plus de vingt ans, âge moyen plus important que la moyenne des OPH. LE PARC ET SES HABITANTS Le taux de rotation du parc est de 4% en 2009 (DIS), la médiane des offices est de 10,9%. Le taux de logement vacant est de 3,3% en 2009 (DIS), 4,1 % pour la médiane des offices. On constate que les personnes âgées de plus de 60 ans (environ 40% des locataires) et les familles avec enfants sont nombreux parmi nos locataires (plus de 50%). Une faible part des ménages (20%) est composée de personnes isolées sans enfant. Les locataires ayant des ressources inférieures à 60% du plafond PLUS représentent 66% des locataires à la hauteur de la moyenne des offices. Les données économiques et sociales concernant les locataires devront faire l’objet d’une actualisation rigoureuse lors de la prochaine enquête triennale d’occupation. UN MARCHÉ DU LOGEMENT TENDU Pays d'Aix Habitat est situé sur le territoire de la Communauté du Pays d’Aix qui connaît une croissance démographique importante. Les objectifs du PLH répondent à cet enjeu mais le territoire manque de logements notamment pour les ménages les plus pauvres et les étudiants. Au 1er avril 2008, l’Observatoire du Logement Social des Bouches‐du‐Rhône dénombre 10 900 ménages demandeurs d’un logement locatif social sur le Pays d’Aix. Il souligne qu’avec la rotation constatée en 2008, « il faudrait 9 années pour répondre à la demande actuelle ». Pays d'Aix Habitat, premier bailleur social de la Ville d’Aix‐en‐Provence avec 58,4% des logements sociaux, et premier bailleur social de la Communauté du Pays d’Aix avec 27,2% des logements sociaux de la CPA (CPA, Atlas du Parc Locatif Social, 1ère édition 2006) est aujourd’hui en première ligne pour répondre à cette attente. Au 10 mars 2010, Pays d'Aix Habitat recensait 3447 demandes de logement, dont 494 demandes de mutations, en attente dans les services. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 4
Le Conseil d’Administration
Le Conseil d’Administration s’est réuni à cinq reprises en 2010 sous la Présidence de M. Maurice CHAZEAU. La fin d’année a été marquée par les élections des représentants des locataires au Conseil Administration du 2 décembre 2010 qui ont conduit à un renouvellement des membres du Conseil et des différentes commissions. REPRÉSENTANTS DE LA MUNICIPALITÉ : REPRESENTANT U.D.A.F. : M. Maurice CHAZEAU, Président, M. Georges ALLUIN Adjoint au Maire de la Ville d’Aix‐en‐Provence, M. Alexandre GALLESE, REPRÉSENTANT DES COLLECTEURS : Adjoint au Maire de la Ville d’Aix‐en‐Provence M. André PERISSOL (remplacé en mars 2011 par M. Heliot BRAMI) Mme Catherine SILVESTRE, REPRÉSENTANT DE LA C.A.F. : Adjoint au Maire de la Ville d’Aix‐en‐Provence, Mme Marianne GAROUTE M. Jean‐Marc PERRIN, Adjoint au Maire de la Ville d’Aix‐en‐Provence, REPRÉSENTANT INSERTION LOGEMENT : M. Gérard BRAMOULLE, M. Jean‐Jacques HAFFREINGUE Adjoint au Maire de la Ville d’Aix‐en‐Provence, M. Yannick DECARA, REPRÉSENTANT COMITÉ D’ENTREPRISE (VOIX CONSULTATIVE) : Adjoint au Maire de la Ville d’Aix‐en‐Provence, (remplacé en mars 2011 par M. Gérard DELOCHE ) M. Raymond MARTI (remplacé en mars 2011 par Mme EVELYNE GORCE). REPRÉSENTANTS QUALIFIÉS ÉLUS DES COLLECTIVITÉS AUTRES QU’AIX : M. Robert DAGORNE, Maire d’Eguilles, M. Jean‐Claude FERAUD, Maire de Trets. REPRÉSENTANTS QUALIFIÉS : ELECTIONS DES REPRÉSENTANTS DES M. Jean‐Claude HONNORAT LOCATAIRES AU CONSEIL M. Jean‐François BOUZAT M. Georges BLANC M. Jean‐Marie GORSE D’ADMINISTRATION Quatre listes étaient en présence (CNL, AFOC, CSF, CGL‐ALPHA) pour ces élections M. Bernard OLIVER 2010 des représentants des locataires au Conseil d’Administration de Pays d'Aix REPRÉSENTANTS DES LOCATAIRES : Habitat. Chacune des listes a remporté le M. Eric LEONARD nombre de voix suivantes : CGL ALPHA (577 M. Jean‐Pierre MARTINA Mme Nathalie LECONTE M. Hamza BELKOLLI (remplacé en décembre 2010 par M. voix), CNL (373 voix), AFOC 13 (158 voix) et CSF (120 voix). Au terme des élections du jeudi 2 Michel PELEGRIN) décembre 2010, les représentants élus au Conseil d’Administration de Pays d'Aix REPRÉSENTANTS ORGANISATIONS SYNDICALES : Habitat sont M. Eric LEONARD et M. Mme Aouicha TESSIER Michel PELEGRIN (CGL), Mme Nathalie LECONTE (CNL), M. Jean‐Pierre MARTINA M. René SALE Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 5
Le plan de consolidation financière PAYS D’AIX HABITAT a finalisé en 2010 un plan de consolidation, fixé ses objectifs budgétaires et ses orientations sur les 10 prochaines années incluant son Plan Stratégique de Patrimoine, un plan de réhabilitation de la plus grande partie de son patrimoine et une reprise des programmes de construction de logements sociaux. Intervention de la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) Pour participer au financement de ses objectifs, l’Office PAYS D’AIX HABITAT, assisté par la Fédération Nationale des Offices d'H.L.M. a transmis en 2009 une demande d’aide à la Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (C.G.L.L.S.). Le Conseil d'Administration de l’Office PAYS D’AIX HABITAT a approuvé en séance du 30 juin 2010 le principe d’un plan de consolidation CGLLS. LE PARTENARIAT Ce plan d’actions n’est réalisable qu’avec l’aide significative de la CGLLS et de la Collectivité de rattachement ainsi que la Communauté d’Agglomération du Pays d’Aix, la Région, le Département et l’Etat. LA VILLE D’AIX‐EN‐PROVENCE La Ville s’est engagé sur des subventions d’investissement d’un montant total de 5 000 k€ sur 5 ans réparti pour 3 422 k€ au titre de la consolidation sur la période du plan (8,7 % des besoins), et 1 578 k€ au titre de l’accompagnement à la production d’offre nouvelle. LA REGION La Région apportera des subventions pour un montant de 6 984 k€. Une partie de ces subventions est apportée au titre des financements pour l’amélioration des performances énergétiques du patrimoine des bailleurs sociaux de Provence‐Alpes‐Côte d’Azur. LA COMMUNAUTE DU PAYS D’AIX La Communauté d’Agglomération s’engage sur des subventions qui représentent 10 810 k€. LE DEPARTEMENT Des subventions du Département qui représentent 1 686 k€ sur la période, principalement sur le dossier ANRU 2. LES MESURES INTERNES Dans le même temps, PAYS D’AIX HABITAT poursuivra les mesures correctives internes déjà engagées depuis plusieurs mois, notamment la maîtrise des frais de personnel et des frais de fonctionnement, accompagnée par une hausse modérée des loyers. Ces actions internes sont évaluées sur une période de 8 ans à un montant de 5 839k€. Le solde de 9 580 k€, représentant 25 % des besoins sur 8 ans sera financé par subvention validée par la CGLLS.
La Caisse de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS) est un établissement public national créé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) dépendant du Ministère chargé du Logement et du Ministère chargé des Finances. La CGLLS gère un fonds de garantie de prêts au logement social. La C.G.L.L.S. contribue, notamment par des concours financiers, à la prévention des difficultés financières et au redressement des organismes. Ce fonds est alimenté par les cotisations assises sur les loyers et permet une Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 6
Plan Stratégique de Patrimoine L’année aura été marquée Le Conseil d’Administration de PAYS D'AIX HABITAT a approuvé l’actualisation du Plan Stratégique de Patrimoine en avril 2010. Cette étude représentait un préalable à la démarche du Conventionnement d’Utilité Sociale rendue obligatoire pour les organismes HLM par l’article 1 de la loi 2009‐323 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 complété par le décret n° 2009‐1486 du 3 décembre 2009. Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) LES GRANDES ORIENTATIONS L’actualisation du Plan Stratégique de Patrimoine en 2010 a mis en évidence des besoins techniques importants sur le patrimoine. La qualité de service y ressort comme un enjeu majeur sur lequel doivent se concentrer les investissements de la période 2010‐2020. Le PSP relève trois enjeux où les investissements sont équivalents : la mise en conformité, la maîtrise des énergies et la remise en état. A partir de ces enseignements, Pays d’Aix Habitat a déterminé son plan d’investissement résidence par résidence selon plusieurs axes d’interventions : ‐ un programme de réhabilitation de 2500 logements dont 50% bénéficieront de travaux de réhabilitation thermique pour un investissement de l’ordre 80 à 90 millions d’€. ‐ un programme de rénovation urbaine qui intervient sur les résidences les plus mal notées du parc (Beisson et Corsy), ‐ un plan d’entretien courant à 700 € par an et par logement. LE SUIVI DU PLAN STRATEGIQUE DE PATRIMOINE La réalisation du Plan Stratégique de Patrimoine fait partie des engagements « CGLLS ». La réorganisation a intégré cet impératif en créant un pôle Amélioration, Entretien du Patrimoine et de Développement du Patrimoine. La responsabilité de cette direction a été confiée à un ingénieur issu du secteur du conseil spécialisé dans le logement social en novembre 2010. Sa nomination en tant que Directeur Général adjoint donne à la réalisation du Plan Stratégique de Patrimoine le caractère prioritaire qu’il doit avoir dans le fonctionnement de l’établissement.
Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 7
Convention d’Utilité Sociale
CONTEXTE L’actualisation du PSP constituait le préalable à la démarche de Conventionnement d’Utilité Sociale rendue
obligatoire pour les organismes HLM par l’article 1 de la loi 2009‐323 de mobilisation pour le logement et la lutte
contre l’exclusion du 25 mars 2009 complété par le décret n° 2009‐1486 du 3 décembre 2009. La Convention d’Utilité Sociale doit permettre l’évaluation des performances de l’organisme par les services de l’Etat
au moyen de 26 indicateurs en matière de politique patrimoniale (réhabilitation, vente, construction,), de gestion
sociale (attribution, impayés…) et de qualité de service (traitement des réclamations, entretien des ascenseurs…).
LA DEMARCHE Pour sa première CUS, PAYS D'AIX HABITAT a choisi de n’appliquer qu’en 2016 la remise en ordre des loyers en fonction de la qualité du service rendu. Un classement du patrimoine a été réalisé selon la catégorie de financement. La démarche prévue par les textes a conduit PAYS D'AIX HABITAT à informer ses partenaires sur ce nouvel outil. En 2010, la Ville d’Aix‐en‐Provence, la Communauté du Pays d’Aix, les associations de locataires, la Région et le Département ont donc été informés au cours de réunions spécifiques. A l’issue de ces consultations obligatoires, le projet a été validé par le Conseil d’Administration du 30 juin 2010. Un travail constructif a été mené tout au long de l’année 2010 avec les services de l’Etat en charge du dossier, la Direction Des Territoires et de la Mer. La convention définitive a été transmise le 15 novembre 2010 pour une signature prévue à l’origine au 31 décembre 2010. L’Etat a consenti à un report de la signature au 30 juin 2011 sur demande de l’Union Sociale pour l’Habitat. La Convention d’Utilité Sociale est signée pour une durée de six ans (2011‐2016) Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 8
Les nouveaux enjeux de la réhabilitation du bâti En 2010 s’est achevée la réhabilitation d’environ 250 logements pour lesquels une démarche globale de requalification du bâti a été entreprise après diagnostic exhaustif des besoins techniques et négociation d’accords locatifs pour définir les travaux à réaliser. Ainsi, les prestations n’ont pas été ciblées sur un poste unique (changement de chaudières, de menuiseries…) comme précédemment, mais se sont attachées à tendre vers une remise en état globale des immeubles, ce que nous avons dénommé « réhabilitation générale ». LES ENJEUX ENVIRONNEMENTAUX La programmation des réhabilitations s’articule autour de la préoccupation majeure des économies d’énergie. Elle traite aussi de la mise en conformité en matière de sécurité et de l’accessibilité pour les personnes présentant un handicap moteur et (ou) sensoriel afin de répondre aux besoins prévisibles du vieillissement de la population. L’actualisation du Plan Stratégique du Patrimoine a été élaboré dans cet esprit et propose une stratégie énergétique à partir de diagnostics thermiques qui vont être entrepris en 2011 pour initier les futures réhabilitations sur les groupes répertoriés les plus énergivores. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ REGION HABITAT ENERGIE AMELIORATION Un partenariat financier dans le cadre d’un plan pluriannuel stratégique nommé RHEA HLM (Région Habitat Energie Amélioration) entre Pays d’Aix Habitat et la Région est en projet. Une convention triennale d’objectifs sur la période 2011‐
2014 définira les modalités de soutien financier aux projets d’amélioration de la performance énergétique et du cadre de vie, en veillant à ce que l’accessibilité des personnes à mobilité réduite, la communication et la formation des locataires soient prises en compte. Le partenariat reposera sur un partage d’informations relatives à la programmation et aux résultats obtenus au terme de la réalisation des opérations, à l’aide de bilans thermiques réalisés avant et après travaux et d’un suivi des charges de chauffage des logements durant les années suivant l’achèvement des travaux. 9
2010. LE ROUMANILLE (51 logements), avenue Marius Réquier, Les Milles. Travaux terminés fin octobre 2010 Partenaires financiers : Etat, CPA, Région, Caisse des Dépôts et Consignations (Prêt). Le lancement de l’opération de réhabilitation de ce bâtiment date de janvier 2010 et se poursuivra sur une durée de 10 mois. Le programme de travaux pour un montant de 704 348 € TDC vise à : Menuiseries extérieures monobloc PVC /Charpente et isolation combles/VMC collective/Réfection complète des cages et halls/Mise aux normes électriques dans les logements et les parties communes/Installation de nouvelles portes palières CF 1/2h ‐ 3 points et de nouvelles portes accès caves CF 1/2h/Création de trappes de désenfumage/Réfection des balcons. CAPELLA (30 logements), Jas‐de‐Bouffan, travaux de décembre 2009 à septembre 2010 Partenaires financiers : Caisse des Dépôts et Consignations, la Communauté du Pays d’Aix. Menuiseries extérieures monobloc PVC/Remplacement des chaudières/Réfection complète des toitures terrasses/Révision des VMC collectives/Remplacement des portes d’entrée avec contrôle d’accès/Réfection complète des cages d’escalier/Portes palières/Mise aux normes électriques/Imperméabilisation des façades. Montant des travaux : 727 500 € TDC ALTAIR (42 logements), Jas‐de‐Bouffan – travaux terminés fin décembre 2010 Partenaires financiers : Etat, Région, Département, Communauté du Pays d’Aix. Caisse des Dépôts et Consignations. Mise en place de menuiseries bloc PVC double vitrage/reprise de la charpente ‐ couverture et isolation thermique/travaux d’électricité dans les logements (TG – appareillages)/trappe de désenfumage dans les cages d’escalier/remplacement des éléments sanitaires des cuisines, WC et SdB/réfection complète des cages d’escalier (peinture, luminaires, portes de gaines). Montant des travaux : 729 952 €TDC RIGEL‐ARCTURUS‐ALDEBARAN (91 logements), Jas‐de‐Bouffan, travaux terminés en juillet 2010 Partenaires financiers : Caisse des Dépôts et Consignations, la Communauté du Pays d’Aix et le Département. Remplacement des menuiseries extérieures par double vitrage conforme aux normes françaises – type « rénovation » avec bouches d’entrées d’air intégrées Exécution des travaux : 1er semestre 2010. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 10
LES CAMUS (24 logements), Puyricard– début des travaux : novembre 2010 Les travaux ont démarrés en Septembre 2010, mais ont fait l’objet d’une mise au point technique afin d’augmenter les performances thermiques des composants mis en œuvre. Ce chantier bénéficie de subventions complémentaires accordées par la Région dans le cadre de l'appel à projet " 100 bâtiments exemplaires" financiers : Etat, Région, Partenaires Département, Communauté du Pays d’Aix. Caisse des Dépôts et Consignations. Remplacement des menuiseries extérieures/Isolation et l’étanchéité des toitures/Ravalement/Isolation par l’extérieur/Chauffage électrique haute performance/Mise aux normes de l’électricité, ventilation naturelle réhabilitée, portes palières/Réfection d’une partie de la plomberie et des sanitaires, peinture/Réfection des halls et des cages d’escalier, interphones. Montant des travaux : 887 725 € TDC LA CERTIFICATION DES REHABILITATIONS Après la certification de la construction neuve (« Qualitel » et « Habitat et Environnement »), PAYS D’AIX HABITAT s’engage avec CERQUAL pour la certification « Patrimoine Habitat » et « Patrimoine Habitat & Environnement » de son programme de réhabilitation. Afin de garantir la qualité environnementale de ces opérations de réhabilitation, Pays d’Aix Habitat a signé en septembre 2010 avec CERQUAL PATRIMOINE un protocole pour les certifications «Patrimoine Habitat » et « Patrimoine Habitat & Environnement ». Pays d'Aix Habitat est le premier bailleur social de la région à adopter la certification « environnement » pour ses nouvelles opérations de réhabilitation. LES REHABILITATIONS EN PHASE DE PROGRAMMATION La programmation est issue des orientations du Plan Stratégique du Patrimoine intégrant la stratégie énergétique dont les grandes lignes ont été fixées à partir du classement au diagnostic de performance énergétique et de la note d’attractivité du patrimoine de Pays d’Aix Habitat. Elle intègre également les objectifs de la convention ANRU. Le développement de ces opérations démarre aujourd’hui avec la réalisation des études suivantes : ‐ Diagnostic technique du bâti et programmation détaillée des travaux, ‐ Audit thermique selon la méthode réglementaire Th‐
C‐E‐Ex ‐ Bilan Patrimoine Habitat dans le cadre de la Certification Cerqual ‐ Optimisation du montage financier visant à limiter la participation des locataires Ceci devrait permettre de rencontrer les locataires pour une présentation des programmes envisagés au mois de Juin Cette certification permettra d’atteindre dans les meilleures conditions (techniques, économiques et financières) les objectifs de réduction des consommations énergétiques des bâtiments dans le respect des lois du Grenelle de l’Environnement. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 11
La construction En 2010, PAYS D'AIX HABITAT a lancé deux chantiers de construction à Eguilles et à Peyrolles. L’Office a fixé dans son Plan Stratégique de Patrimoine un objectif de production de 50 logements annuels en moyenne dans les prochaines années. LOUBATAS, 45 logements Très Haute Performance Energétique, quartier Loubatas, PEYROLLES. Partenaires financiers : Etat, Communauté du Pays d’Aix, CILGERE, GIC, SOLENDI, Caisse des Dépôts et Consignations (Prêt). Ce nouveau chantier a été lancé fin 2009. Il marque la volonté de Pays d'Aix Habitat d’élargir son offre sur la Communauté du Pays d’Aix. Composition du programme de 33 logements collectifs PLUS et 33 parkings en sous‐sol pour une surface habitable totale de 2 028 m2. et de 12 logements individuels PLS avec garages pour une surface habitable totale de 977 m2.ù Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 12
LOU DESTRE, 13 logements et 1 local commercial, EGUILLES. Partenaires financiers : Etat, Communauté du Pays d’Aix, Ville d’Eguilles, Caisse des Dépôts et Consignations (Prêt). Pays d’Aix Habitat a livré en janvier 2011 la résidence « Lou Destre », un petit collectif (R+2) de treize logements PLUS et un local commercial au centre du village d’Eguilles. L’ensemble se fond parfaitement dans le style traditionnel de la ville. Le programme se compose de 13 logements et 13 parkings en sous‐sol pour une surface habitable totale de 760 m2 dont la répartition par type est la suivante : 7 T2et 6 T3 et d’un commerce d’une surface de 88 m2
VTF/LES PLEÏADES En juin 2009, le jury de concours a désigné le cabinet DE et CRL Architecture pour mener à bien le projet de VTF‐Les Pléïades d’extension d’un immeuble de bureaux et de construction d’une Maison Relais (23 logements PLAI), en association avec l’Association pour le Logement dans le Pays d’Aix (ALPA). Cette opération, suspendue aujourd’’hui par des raisons techniques liées à des études hydrauliques, serait située dans le quartier du Jas‐de‐Bouffan à Aix‐en‐Provence pour un coût total de 4 324 838 €. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 13
La rénovation urbaine Le 15 octobre 2010, la Ville d’Aix‐en‐Provence, la Région, l’Etat et les bailleurs sociaux (Pays d'Aix Habitat et Treize Habitat) signaient la Convention de Rénovation Urbaine pour les quartiers de Beisson et Corsy. Ce projet va remodeler le paysage de ces deux quartiers grâce à des aménagements de rénovation urbaine. CORSY Le projet à Corsy prévoit pour Pays d'Aix Habitat : la démolition de 40 logements du bâtiment du Square des Buissons Ardents, la reconstruction sur site de 35 nouveaux logements destinés à accueillir les locataires du bâtiment démoli et la réhabilitation générale et thermique de tous les logements. notamment, d’une bibliothèque à vocation communale de 800 m2. Treize Habitat prévoit la démolition du bâtiment N et la reconstruction sur site de 30 logements. Pays d'Aix Habitat concentrera son activité sur une vaste opération de réhabilitation et de résidentialisation qui commencera par la réhabilitation du bâtiment E. BEISSON Comme à Corsy, la Ville d’Aix‐en‐Provence prévoit de nouveaux aménagements et structures qui changeront la physionomie du quartier avec la création, LE BATIMENT E Promis à la démolition dans le précédent projet de rénovation urbaine, le bâtiment E (12 logements et 6 commerces) va finalement reprendre du service… Il s’agit de la première opération lancée par Pays d'Aix Habitat pour le projet de rénovation urbaine. Cette opération porte sur des travaux de réhabilitation lourde qui concernent les logements, les parties communes, et les commerces à transformer en logements, ainsi que l’enveloppe du bâtiment et ses abords à aménager. Par ailleurs, les 6 commerces situés en rez‐de‐chaussée seront transformés en 6 nouveaux logements (4 T4 et 2 T3 en s’inspirant de la trame des logements des étages). LE RELOGEMENT ET LA CONCERTATION AVEC LES LOCATAIRES La Ville d’Aix‐en‐Provence a désigné le cabinet URBANIS comme prestataire chargé d’une mission sociale auprès des habitants et des locataires. L’équipe Urbanis de la MOUS compte 5 personnes : 3 enquêteurs à temps plein et 2 conseillères dont une chef de projet à raison de 2 jours par semaine chacune. Les enquêtes auprès des locataires de Corsy ont débuté le 30 novembre 2011. Fin janvier 2011, 80% des locataires de Pays d’Aix Habitat avaient été enquêtés. Depuis le 3 janvier 2011, les permanences sur les deux sites de Beisson et Corsy sont en place. A Corsy, le travail de la MOUS comporte un volet relogement Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ pour les locataires du Square des Buissons Ardents. Le respect des souhaits de relogement des locataires implique un travail d’écoute et de veille locative important pour les services de PAYS D'AIX HABITAT qui doivent procéder à des relogements tiroirs avant la démolition prévue début 2012. 14
La qualité du service rendu aux locataires La qualité du service représente un enjeu prioritaire relevé par le PSP 2010‐2020. En réorganisant les services de proximité et le système de traitement des réclamations en 2009, Pays d'Aix Habitat en fait un axe stratégique pour les années à venir. LE TRAITEMENT DES RECLAMATIONS Le but de la plateforme technique, créée en novembre 2009, est de gérer les appels des locataires dans le domaine technique et de pouvoir y répondre dans les plus brefs délais. Toutes les réclamations sont informatisées (enregistrement et suivi) depuis janvier 2010. L’ouverture de la plateforme a généré un afflux important de réclamations en souffrance sous‐évalué. Un état des lieux de toutes les réclamations a dû être effectué : 2009 2010* Nb de réclamations 2184 10 151 enregistrées % de réclamations clôturées 50% 85,5% * au 16/12/10 En 2009, 2184 réclamations ont été enregistrées dont la moitié était non traitée à la date d’ouverture de la plateforme en novembre 2009. En 2010, 10 151 réclamations ont été enregistrées soit presque 5 fois plus qu’en 2009 dont 85,5 % sont clôturées à ce jour. 90% des réclamations sont prises en compte (enregistrement, accusé de réception et réponse au locataire, envoi de l’ordre de service d’intervention) dans un délai de 30 jours. UNE MEILLEURE CONNAISSANCE DES PROBLEMES Les réclamations recensées permettent de connaître les priorités concernant les points les plus faibles du patrimoine : •
Plomberie/robinetterie : 3024 •
Menuiserie vitrerie : 1775 •
Hygiène et sécurité : 1655 •
Electricité : 1561 •
Chauffage/chaudière : 823 UNE ORGANISATION REGROUPEE Les missions des agences ont été regroupées sous l’autorité d’un seul responsable au profit d’une meilleure coordination et organisation. L’entretien des abords et l’entretien des espaces verts (désignation d’un prestataire) se sont améliorés. Plusieurs maires de quartier ont fait part de leur satisfaction. EN 2010 •
130 interventions d’évacuation des encombrants ont été diligentées. •
260 épaves ont été enlevées avec l’aide de la Police municipale. •
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100 interventions week‐end et nuit. Sur certaines résidences, plus de 30 interventions de désinsectisation/dératisation ont été conduites, près de 600 sur le seul quartier d’Encagnane. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 15
GESTION URBAINE DE PROXIMITE Pays d’Aix Habitat a suivi de septembre 2009 à juin 2010 la formation‐action sur la gestion urbaine de proximité initiée par les services de l’Etat. Cette formation, réalisée par l’Ecole de la gestion urbaine des quartiers (EGUQ/IFMO), a été conçue avec l’appui de l’Association régionale et de l’Union Sociale pour l’Habitat. Elle a pour objectif principal de structurer ou de renforcer les réseaux d’acteurs au niveau local en alternant des journées d’échanges en salle avec des journées de diagnostic et de mise en pratique sur des sites de référence. L’OPERATION NETTOYAGE DES ABORDS Depuis octobre 2003, Pays d'Aix Habitat participe activement, aux côtés de la Ville et de la Communauté du Pays d’Aix, à l’opération nettoyage des abords. Le Jas‐de‐Bouffan, Encagnane et les quartiers du nord du patrimoine ont ainsi bénéficié de l’efficacité de ce dispositif reconduit en 2011. OPERATION ISIGAZ INFORMATION SECURITE INTERIEURE GAZ L’opération ISIGAZ (Information Sécurité Intérieure Gaz) issue d’un partenariat entre Pays d'Aix Habitat et Gaz de France a été lancée en mai 2010 et se poursuivra jusqu’en avril 2011. Elle concerne les 5000 logements équipés en gaz collectif et fait suite au diagnostic gaz réalisé en 2007 et 2008. Cette campagne d’information et de prévention, menée sur le terrain par l’association Médiance 13 a pour objectif d’apporter un soutien aux locataires susceptibles de rencontrer des difficultés pour appréhender les règles élémentaires de sécurité. Les actions de médiations engagées en 2010 visent à sensibiliser le locataire sur sa responsabilité : ‐ sensibiliser le client sur les mauvais montages de cuisson ‐ informer de l’existence du système VISSOGAZ ‐ remplacer gratuitement le flexible si nécessaire ‐ information intoxication au monoxyde de Carbone ‐ sensibilisation aux gestes de sécurités en cas de fuite de gaz. Cette action a aussi pour intérêt de créer un lien social par une visite dans tous les logements et grâce à une information et orientation des locataires en fonction des problématiques rencontrées. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 16
LE CHAUFFAGE URBAIN A ENCAGNANE Forte d’un audit conduit par l’office, la Ville d’Aix‐en‐
Provence a engagé dés 2008 une négociation avec le gestionnaire des installations de production de chauffage. Cette négociation a conduit à une baisse des conditions de facturation au bénéfice des habitants logés par Pays d'Aix Habitat. Ainsi, malgré une hausse des prix du gaz, la régularisation des charges 2009, conduite récemment, fait apparaître une stabilisation des charges de chauffage pour les habitants du quartier d’Encagnane. En 2010, la Ville a poursuivi ses discussions avec le gestionnaire délégataire, les conditions de facturation ont été encore améliorées. RESIDENTIALISATION La résidentialisation de l’ensemble immobilier « L’EUROPE » a pris fin en septembre 2010. La création de 30 places de parking, en plus des 33 existantes, a permis l’attribution aux locataires d’une place par logement. Un sens de circulation a été installé avec une entrée par le Boulevard Ferdinand de Lesseps et une sortie avenue de l’Europe. Le contrôle d’accès se fait par badges électroniques. Les espaces verts ont été repensés avec la création d’un mur de soutènement et un grillage anti‐chute. Différentes essences arbustives ont été plantées le long de cette clôture afin d’en occulter la vision à terme. L’arrosage automatique lui aussi a été réhabilité. CONSULTER LES LOCATAIRES Le Conseil de Concertation Locative est composé de représentants des locataires et de représentants de Pays d'Aix Habitat. Il a pour mission d’aborder les questions touchant à la vie des locataires : ‐ l’entretien courant des cités, ‐ les charges et les réparations locatives, ‐ l’information relative aux programmes de Gros entretien, ‐ la méthode de consultation des locataires (Accords Collectifs), ‐ la prise en compte et les traitements des réclamations, ‐ la communication avec les locataires. Le fonctionnement de ce Conseil est assuré par PAYS D'AIX HABITAT. Les Fédérations de Locataires se voient attribuer annuellement, sur présentation d’un bilan, une subvention de fonctionnement sur la base de 1,5 euros par logement soit environ 8 300 euros. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 17
La Mission Sociale La crise du logement soulignée au niveau national est particulièrement visible sur le Pays d’Aix en raison de l’attractivité exercée par la région tant au niveau économique qu’en terme de qualité de vie. De nombreux de nos concitoyens de revenus modestes peinent aujourd’hui à trouver un logement adapté à leurs besoins ou à leur projet. UNE FORTE DEMANDE Pays d'Aix Habitat est situé sur le territoire de la Communauté du Pays d’Aix qui connaît une croissance démographique importante. Les objectifs du Programme Local de l’Habitat répondent à cet enjeu mais le territoire manque de logements notamment pour les ménages les plus pauvres et les étudiants. Au 1er avril 2008, l’Observatoire du Logement Social des Bouches‐du‐Rhône dénombre 10 900 ménages demandeurs d’un logement locatif social sur le Pays d’Aix. Il souligne qu’avec la rotation constatée en 2008, « il faudrait 9 années pour répondre à la demande actuelle ». PAYS D'AIX HABITAT, premier bailleur social de la Ville d’Aix‐en‐Provence avec 58,4% des logements sociaux, et premier bailleur social de la Communauté du Pays d’Aix avec 27,2% des logements sociaux de la CPA (CPA, Atlas du Parc Locatif Social, 1ère édition 2006) est aujourd’hui en première ligne pour répondre à cette attente. Au 3 mai 2011, Pays d'Aix Habitat recensait 3352 demandes de logement (3447 en en mars 2010) dont 450 demandes de mutation soit 13,4%. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 18
LES ATTRIBUTIONS DE LOGEMENT En 2010, la Commission d’Attribution, présidée par M. Maurice CHAZEAU, Président de PAYS D'AIX HABITAT, s’est réunie à 10 reprises. Elle a validé 304 attributions (331 en 2009). Au titre du Plan pour le Logement des plus défavorisés, 20 dossiers DALO soit 6,5% des attributions (objectif CUS – 5%) et 21 dossiers de personnes handicapées ont abouti en 2010. En 2010, 71% des attributions de logement concernent des premières demandes. Les demandes de mutation de locataires représentent 18% du total en diminution par rapport en 2009 (32%). Les permutations entre locataires de PAYS D'AIX HABITAT ne sont pas comptabilisées. Chaque logement appartient à un contingent dont la proposition de candidatures relève du réservataire. En 2010, 67% des logements attribués relevaient de PAYS D'AIX HABITAT, 16% de la Sous‐Préfecture et 10% de la Ville d’Aix‐en‐Provence. Le pourcentage important pour PAYS D'AIX HABITAT revient à la gestion d’opération « tiroirs » qui permettent de résoudre plusieurs demandes (mutations) à partir d’un logement libéré. Avec 41% des attributions, les logements de type 3 représentent le type de logement le plus attribué. Il s’agit du type de logement le plus demandé avec 27% des demandes de logement déposés en 2010. Les attributions se répartissent de façon équilibrée entre les secteurs. LE PARC ET SES HABITANTS Le taux de rotation du parc est de 4% en 2009 (DIS), la médiane des offices est de 10,9%. Le taux de logement vacant est de 3,3% en 2009 (DIS), 4,1 % pour la médiane des offices. Le taux d’impayé de 18,9% (DIS 2009) est important et en augmentation par rapport à 2008 (14,8%). On constate que les personnes âgées de plus de 60 ans (environ 40% des locataires) et les familles avec enfants sont nombreuses parmi nos locataires (plus de 50%). Une faible part des ménages est composée de personnes isolées sans enfant environ 20%. Les locataires ayant des ressources inférieures à 60% du plafond PLUS représentent 66% des locataires à la hauteur de la moyenne des offices. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 19
TRANQUILLITE ET LUTTE CONTRE LES INCIVILITES Depuis sa création, en Décembre 2003, la Commission « Tranquillité et Lutte contre les Incivilités » poursuit une mission d’amélioration de la qualité de vie de ses locataires. Présidée par un Conciliateur de Justice et composée d’une douzaine de Membres représentant : la Police Nationale et Municipale, le Service d’Hygiène, les Associations de Locataires, la Direction de Pays d’Aix Habitat, elle se réunit, une fois par mois, au Siège de l’OURMIN. 9 REUNIONS EN 2010 L’année 2010 a été marquée par les troubles de voisinage, les incivilités et les actes de délinquance. La Commission s’est réuni à neuf reprises en 2010. Elle a examiné une trentaine de dossiers. Plus d’une cinquantaine de locataires ont été convoqués ou re‐
convoqués. Plusieurs collectifs ont été reçus. Des confrontations ont été organisées. Comme en 2009, tous les secteurs ont été concernés. Mais certains groupes comme à Eguilles connaissent désormais des problèmes. Et d’autres à Encagnane voit leur situation se dégrader malgré les efforts de la Commission et de la Police. DES PROBLEMES RECURRENTS Les troubles de voisinage et les tapages nocturnes arrivent toujours en haut du classement des délits et incivilités. Même si les résultats sont difficilement évaluables, la Commission poursuit sa tâche, au sein d’une conjoncture de plus en plus difficile. Elle reste l’un des seuls recours pour les locataires les plus vulnérables, et par là même, leur seul espoir de retrouver la jouissance paisible à laquelle ils aspirent. Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 20
Comptes de résultats En €uros 31/12/08 31/12/09 31/12/2010 €uros €uros €uros Récupération de charges locatives loyers Total loyers + provisions Production stockée Production immobilisée Autres produits reprises provisions 6 926 502,38 17 725 382,10 24 651 884,47 228 173,45 12 527,00 1 718 293,60 6 974 833,57 18 398 199,60 25 373 033,20 281 534,79 0 3 722 248,38 7 285 806,70 19 957 690,62 27 243 497,32 33 692,78 56 472,13 3 656 762,10 Total des produits d'exploitation 26 610 878,52 29 376 816,40 30 990 424,33 Achats de matières et fournitures Charges d’entretien 1 745 316,16 3 278 043,30 1 727 900,44 2 289 732,76 1 751 658,28 2 547 636,93 Autres achats et charges externes (1) 5 696 724,16 5 399 074,57 5 563 965,87 Impôts, taxes et versements assimilés Salaires et traitements Charges sociales 3 494 445,70 4 305 207,15 1 473 642,85 3 738 949,49 4 110 026,58 1 456 847,47 3 644 415,84 4 247 501,05 1 512 874,31 Dotations aux amortissements et provisions Autres charges 6 876 546,91 56 996,67 8 198 617,95 122 482,62 9 149 597,03 198 962,78 Total des charges d'exploitation Résultat d'exploitation 26 926 922,90 ‐ 316 044,38 27 043 631,90 2 333 184,50 28 616 612,09 2 373 812,24 Résultat financier Résultat courant avant impôts Résultat exceptionnel ‐ 2 913 595,11 ‐ 3 229 639,49 232 920,16 ‐ 2 996 848,86 ‐ 663 664,36 126 970,15 ‐2 175 548,15 198 264,09 3 304 729,76 Impôts sur les bénéfices ‐ 2 996 719,33 ‐ 536 694,21 3 502 993,85 Bénéfice net comptable Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 21
Bilans ACTIF en Euros 2008 Total des immobilisations incorporelles (nettes) 2009 2010 570 940,82 479 118,18 468 411,51 Total des immobilisations corporelles (nettes) 104 083 738,73 104 437 433,88 106 732 609,31 Total des immobilisations financières (nettes) 1 349 656,68 1 324 932,30 891 596,14 106 004 336.23 106 241 484,36 108 092 616,96 Stock & travaux en cours 3 942 890,83 4 644 858,85 4 566 121,92 Actif immobilisé Clients et comptes rattachés (Net) Autres créances 219 433,67 41 976,41 331 009,43 Disponibilités et VMP (Nette) 6 803 125,19 10 107 898,88 11 881 892,81 Charges constatées d'avances et charges à répartir 1 140 813,05 1 190 121,02 995 497,22 12 106 262,74 15 984 855,16 17 774 521,38 118 110 598,97 122 226 339,52 125 867 138,34 Actif circulant TOTAL ACTIF PASSIF en Euros 2008 Capital Réserves Légales Autres Réserves 2009 2010 11 215 105,52 13 548 422,38 13 153 713,70 Report à nouveau 4 783 632,80 ‐546 403,39 ‐688 388,92 Résultat de l'exercice ‐ 2 996 719,33 ‐ 536 694,21 3 502 993,85 Capitaux Propres et autres fonds propres 13 002 018,99 12 465 324,78 15 968 318,63 12 237 718,48 13 020 948,18 14 336 862,05 Subventions d'investissement Provision risques et charges Dettes et emprunts financiers Dettes fournisseurs et comptes rattachés Dettes fiscales et sociales Dettes diverses et produits constatés d'avance Total des dettes TOTAL PASSIF 4 011 418,44 3 787 196,88 4 298 769,09 83 775 352,08 88 392 328,42 86 893 582,49 2 321 123,95 2 874 281,98 2 125 447,23 817 690,31 932 963,46 1 278 668,69 1 945 276,72 753 295,82 965 490,16 88 859 443,06 92 952 869,68 91 263 188,57 118 110 598,97 122 226 339,52 125 867 138,34 Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 22
L’OURMIN 9 rue du Château de l’Horloge CS 60455 13096 Aix en Provence cedex 2 ‐ Tél : 04 42 91 55 00 ‐ Fax : 04 42 27 49 98 [email protected] ‐ www.paysdaixhabitat.fr ‐ Pays d'Aix Habitat – Rapport d’activité 2010 ‐ 23