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N° 42
JUIN
2016
LE MAGAZINE D'ANNONCES IMMOBILIÈRES FNAIM DE L'ISÈRE
IMMOBILIERS
6 082 BIENS
À ACHETER
IMMOBILIERS
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LA COURSE
AU LOGEMENT ÉTUDIANT
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disposition un fournisseur local à taille humaine, déjà « testé et approuvé ». « L’idée de ce partenariat avec la Fnaim
38 est née il y a un an, explique Clément Maillot, associé et cogérant depuis
cinq ans de la société. Déjà fournisseur de nombreuses agences et groupes
d’agences immobilières, nous avons pu démontrer notre réactivité et la clarté
de nos contrats et tarifs. » JM Bureautique, un des acteurs du secteur dans
la métropole grenobloise, compte une dizaine de collaborateurs et réalise un
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Caroline
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SOMMAIRE
4
ACTU
ACTU ...........................................................................................................................
...........................................................................................................................6/7
ZOOM
ZOOM ...............................................................................................................................
...............................................................................................................................8
VENTE
VENTE // LOCATION
LOCATION ......................................................................................................
......................................................................................................10
NEWS
NEWS ...............................................................................................................................
...............................................................................................................................
VENTE
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ANNONCES
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PAR
PAR AGENCE
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LOCATION
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ANNONCES
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JUIN
JUIN 2016
2016 -- N°
N° 42
42 FNAIM38MAG
FNAIM38MAG EST
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LA PUBLICATION
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NEWS
MUR MUR 2
Rénover 10 000 logements privés
Lors de la première campagne Mur Mur, lancée par la
Métro en 2010, 84 copropriétés privées de la métropole
grenobloise, soit 4 467 logements, ont été accompagnées
dans la rénovation thermique de leurs bâtiments, à travers
des subventions. Suite à ce succès, la Métro vient de lancer
une nouvelle opération, Mur Mur 2, pour la période 20162020. Ses objectifs : rénover 10 000 logements privés,
réduire la consommation d’énergie des ménages, diminuer
les gaz à effet de serre, améliorer la qualité de l’air…
Le dispositif, qui permet de lutter contre le décrochage du
parc existant face au neuf, n’est plus réservé qu’aux seules
copropriétés construites entre 1945 et 1975. Il s’adresse
aussi aux maisons individuelles et aux appartements,
sans date de construction imposée. Les aides, forfaitaires
et individuelles, varient selon le type de logement, les
ressources des ménages et le niveau de rénovation retenu
par les propriétaires. Par exemple, pour les copropriétés des
années 1945 à 1975 souhaitant isoler leurs façades, l’aide
forfaitaire s’élève à 600 euros par logement. Concernant
une maison individuelle, la subvention pour réaliser un
diagnostic énergétique est de 80 % du montant, plafonnée
à 700 euros. Prêts adaptés, conseils personnalisés,
élaboration du plan de financement… d’autres types
d’accompagnement sont possibles. La Métro engagera
2 millions d’euros, soit 60 % des aides directes.
Contact : Agence locale de l’énergie et du climat (Alec).
Tél. 04 76 00 19 09.
DÉCRET SUR LES ÉTATS DES LIEUX
Tout ça pour ça !
On l’attendait depuis deux ans, le fameux décret sur les
états des lieux d’entrée et de sortie pour la location d’un
logement à usage de résidence principale, dans le cadre
de la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové).
Publié le 30 mars, il n’apporte rien de nouveau, selon la
Fnaim. Il rappelle les éléments obligatoires qui doivent
être mentionnés dans le document lors de l’entrée dans le
logement par exemple : adresse du bien, date, description
des pièces et de ses équipements… On apprend que des
photographies peuvent être ajoutées et que les états des
lieux peuvent être remis par voie dématérialisée, ce qui
se pratique déjà. « Il aurait dû être didactique tant sur la
terminologie à employer pour désigner les éléments des
logements que sur la vétusté et la façon de l’apprécier,
souligne Jean-François Buet, président de la Fnaim au
niveau national. Les professionnels y auraient puisé d’utiles
clarifications et de normalisation des pratiques par définition
diverses. Il est évident que les organisations qui rassemblent
les administrateurs de biens et les agents immobiliers
n’avaient attendu ni la loi Alur ni son décret d’application
pour sécuriser les constats d’états des lieux. » Le texte est
entré en vigueur le 1er juin.
REPÈRES
CONSTRUCTION DE LOGEMENTS
Un début d’année dynamique
D’après le ministère du Logement, les résultats de la
construction attestent, à fin avril, de la solidité de la
reprise de la construction observée depuis plus d’un an,
au niveau national. Le nombre de logements autorisés à
la construction s’établit à 97 700 au dernier trimestre (de
février à avril), soit une hausse de 10 % par rapport à la
même période. Sur un an, la création de logements s’élève
à 396 500 unités, attestant du maintien dans la durée d’une
croissance durable (+ 7,4 %). Cette dynamique concerne
particulièrement le logement collectif dont le nombre
d’autorisations à la construction est en hausse de 9,5 % par
rapport à l’année précédente.
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BIENS IMMOBILIERS À ACHETER
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ACTU
LA COURSE
AU LOGEMENT
ÉTUDIANT
ATTRACTIVE, LA MÉTROPOLE
GRENOBLOISE ACCUEILLE PRÈS
DE 64 000 ÉTUDIANTS DONT UN
PEU PLUS DE LA MOITIÉ SONT
À LOGER. PARMI LES LIEUX DE VIE
LES PLUS PRISÉS PAR LES JEUNES :
GRENOBLE ET SAINT-MARTIND’HÈRES. ÉTAT DES LIEUX DE LA
LOCATION DANS LE PARC PRIVÉ OÙ
L’OFFRE EST ABONDANTE, DE QUALITÉ ET À DES PRIX ACCESSIBLES.
La course effrénée au logement étudiant va bientôt démarrer… Une période
de stress pour les parents. Certains commencent à prospecter dès la fin mai.
« Ils prennent le pouls de la ville, les tendances au niveau des prix », explique
Delphine Teillaud, gérante de l’agence immobilière éponyme à Grenoble. « La
pré-réservation de logements est rare, sauf si les parents sont sûrs que leurs
enfants vont réussir leur bac ! », souligne Vincent Delaunois, président de la
Fnaim 38 et cogérant de l’agence immobilière Audras et Delaunois à Grenoble.
La demande s’accélère en juillet dès les résultats de l’examen. « L’activité est
non-stop jusqu’à fin août », remarque Delphine Teillaud.
Selon le dernier Cahier de l’observatoire sur le logement des étudiants dans
l’agglomération grenobloise publié par La Métro, la métropole a accueilli
63 930 étudiants en 2015 (+ 5 % par rapport à 2014), soit 44 800 étudiants
potentiels à loger, venant pour la plupart d’autres régions. Environ 30 000
étudiants habitent dans le parc diffus. Les logements les plus prisés : ceux qui
sont bien desservis et idéalement situés le long de la ligne du tram pour se
déplacer facilement. « Les jeunes recherchent aussi des logements proches de
la gare de Grenoble pour repartir le week-end », souligne Delphine Teillaud.
Et pour certains des lieux de vie animés. « Le primo-étudiant qui ne connaît
pas Grenoble va rechercher un logement près de la fac à Saint-Martin-d’Hères.
Au bout d’un an, s’il aime sortir, il va s’installer au centre-ville de Grenoble »,
remarque Vincent Delaunois.
Les studios et les T1 (une pièce + cuisine) sont les plus recherchés. « Il y a
aujourd’hui peu d’écart de prix entre ces deux biens car le marché s’est détendu », constate Vincent Delaunois. À Grenoble, il faut compter en moyenne
entre 270 et 400 euros par mois hors charges (HC) pour un studio. Les prix
oscillent entre 350 et 500 euros HC pour un T1. Les loyers diffèrent selon si
le logement est meublé ou non. Un studio de 20 m2 non meublé, avec un
coin-cuisine équipé, coûte 250 euros par mois HC à Grenoble dans les quartiers des Eaux-Claires, de la Capuche et sur les Grands Boulevards. Le prix d’un
studio meublé grimpe à 350 euros HC par mois, tous secteurs confondus.
« Plus on se rapproche du centre-ville, plus les prix augmentent, observe Delphine Teillaud. Il faut compter entre 450 et 500 euros par mois HC pour un T1
meublé dans l’hyper-centre. » Le budget pour un T2 s’élève à 600 ou 650 euros
HC par mois. « Le logement est plus spacieux. L’étudiant, aidé financièrement
par ses parents, souhaite ici avoir une chambre séparée », précise-t-elle.
Grâce au tram, Saint-Martin-d’Hères possède un fort pouvoir d’attraction.
« L’axe Jeanne-d’Arc, Valmy, Gabriel-Péri, Clémenceau et Les Taillées est
très demandé », constate Sylvie Soriano, responsable du service location de
l’agence Cimm immobilier à Saint-Martin-d’Hères. Celle-ci gère une cinquantaine de logements meublés, du studio au T1, au sein des résidences étudiantes Ambroise-Croizat, Les Flots bleus et Marcel-Cachin. « Les logements
sont remplis les neuf mois de l’année scolaire. Certains étudiants sont là depuis
quatre ou cinq ans », explique-t-elle. Dans ces résidences, le loyer mensuel va
de 450 à 530 euros, charges incluses. « C’est très avantageux. Il n’y a rien à
débourser, l’eau et l’électricité sont comprises dans le prix. Et pour un meublé,
les allocations logement tiennent compte du loyer chargé », détaille-t-elle.
Hors résidences dédiées, les loyers à Saint-Martin-d’Hères débutent à partir de
300 euros HC pour un studio vide de 18 m2. Un meublé de 18 à 22 m2 coûte
entre 390 et 450 euros HC par mois.
DES EXIGENCES À LA HAUSSE
Le studio de 17 m2 n’est pas facile à louer, depuis quatre ou cinq ans. Les exigences des locataires ayant augmenté, exit la petite surface avec kitchenette…
« Les jeunes veulent de la qualité et du confort, au moins 20 m2 habitables »,
constate Vincent Delaunois. « Certains partent de leur logement Crous (Centre
régional des œuvres universitaires et scolaires), qu’ils jugent trop petit, dès
le premier trimestre, et recherchent dans le logement privé, confirme Sylvie
Soriano. Le logement doit être suréquipé, comme une location de vacances.
Il faut qu’il y ait tout le matériel de cuisson car les étudiants n’ont pas envie
d’investir. Nous accompagnons les propriétaires dans leurs démarches de
rénovation. » Même constat pour Delphine Teillaud : « Les jeunes sont moins
regardants avec les loyers de 250 euros, mais à partir de 350 euros, la cuisine
doit être équipée. Ils désirent plutôt des meublés pour leur côté pratique. Le
cycle des études étant plus court aujourd’hui, ils quittent leur appartement
à partir d’avril pour aller faire des stages dans leur ville d’origine. Par contre,
concernant l’agencement, nous sommes passés des meubles de grand-mère,
qui ne conviennent plus, au mobilier d’une grande enseigne suédoise... »
BOOM DE LA COLOCATION À SAINT-MARTIN-D’HÈRES
Depuis deux ans et demi, l’agence Cimm immobilier à Saint-Martin-d’Hères enregistre une forte demande sur les T3, T4 et T5, les biens prisés pour les baux
multiples. Dès qu’une annonce de ce type est mise en ligne sur son site, elle
reçoit en quelques jours de nombreuses demandes de renseignements…
« Toutes les maisons que nous gérons à Saint-Martin-d’Hères sont des colocations étudiantes. Avant, seuls 10 % des propriétaires acceptaient de louer leurs
biens dans ce cadre. Aujourd’hui, ils sont 90 %. Certains investissent même
dans des maisons pour en faire des colocations », souligne Olivier Moncenis, le
gérant de l’agence. Aux Taillées, plusieurs maisons mitoyennes par le garage
sont partagées par trois ou quatre jeunes. Le loyer mensuel atteint les 1 000
à 1 200 euros HC. « Les propriétaires s’y retrouvent car ils pourraient difficilement louer leurs biens, à ces prix-là, à un couple », reconnaît-il. Les étudiants
ne sont pas perdants non plus puisque le loyer par personne se rapproche
de celui d’un studio (environ 350 euros par mois). « La colocation permet de
minimiser les frais, de disposer d’un jardin, d’un stationnement privatif et d’une
certaine qualité de vie en ville, souligne Sylvie Soriano. Elle rassure aussi les
parents. » Avant, on choisissait la colocation pour des raisons économiques.
« Aujourd’hui, on fait le choix d’être ensemble », remarque Vincent Delaunois.
Dans Grenoble intra-muros, difficile de trouver une colocation pour quatre
ou cinq personnes, les grands appartements et les maisons sont des denrées
rares…
■ Caroline CHALOIN
L’ENCADREMENT DES LOYERS,
UNE MESURE CONTRE-PRODUCTIVE
Tous les professionnels de l’immobilier s’accordent à dire que l’encadrement des loyers, prévu dans la loi Alur (Accès au logement et un
urbanisme rénové), aura des conséquences désastreuses sur les rapports
entre les propriétaires et les locataires. La Métro souhaite instaurer
cette mesure sur son territoire. « Nous ne sommes pas en zone tendue,
affirme Olivier Moncenis, gérant de l’agence immobilière Cimm immobilier à Saint-Martin-d’Hères. Il y a de l’offre, le marché est fluide. C’est
un mauvais signal envoyé aux investisseurs. La rentabilité locative a déjà
beaucoup baissé car la taxe foncière a fortement augmenté dans la métropole. » Grenoble demeure une ville moins chère que des métropoles
équivalentes comme Montpellier et Toulouse. Les loyers ont baissé
d’eux-mêmes, le marché s’est régulé après le pic de 2005 et de 2011.
LOYERS DES APPARTEMENTS DANS GRENOBLE INTRA-MUROS
PAR TYPES
2015
PRIX MOYEN/M²
ÉVOLUTION
PAR RAPPORT À 2014
T1
14,30 €
+ 0,49 %
T2
11,62 €
- 0,43 %
T3
10,45 €
- 0,10 %
T4
9,82 €
+ 0,31 %
T5 ET +
9,39 €
- 2,09 %
GRENOBLE
11,46 €
- 0,26 %
Source : Fnaim 38
TYPES
LOYERS DES APPARTEMENTS DANS L’AGGLOMÉRATION
GRENOBLOISE PAR SECTEURS
SECTEURS
2015
PRIX MOYEN/M²
ÉVOLUTION
PAR RAPPORT À 2014
GRENOBLE
11,46 €
- 0,26 %
GRÉSIVAUDAN
11,57 €
+ 1,76 %
GRENOBLE NORD
10,67 €
+ 2,30 %
GRENOBLE SUD
11,04 €
+ 1,56 %
GRENOBLE
AGGLOMÉRATION
11,33 €
+ 0,09 %
Source : Fnaim 38
LOYERS DES MAISONS DANS L’AGGLOMÉRATION GRENOBLOISE
PAR SECTEURS
2015
PRIX MOYEN/M²
ÉVOLUTION
PAR RAPPORT À 2014
GRENOBLE/
GRÉSIVAUDAN
10,61 €
+ 2,51 %
GRENOBLE NORD
10,10 €
+ 7,10 %
9,78 €
- 2,40 %
10,25 €
- 0,77 %
SECTEURS
GRENOBLE SUD
GRENOBLE
AGGLOMÉRATION
ISÈRE
9,15 €
+ 1,55 %
Source : Fnaim 38
ZOOM
SEYSSINS ET SEYSSINET-PARISET
DES VILLES À LA CAMPAGNE
AU PIED DU VERCORS
DES MAISONS INDIVIDUELLES, MITOYENNES,
DU LOGEMENT COLLECTIF…
SEYSSINS ET SEYSSINET-PARISET SE CARACTÉRISENT
PAR LA DIVERSITÉ DE LEUR HABITAT.
CES ‘‘VILLES-VILLAGES’’, AUX PORTES DU VERCORS,
SONT RECONNUES POUR LEUR TRANQUILLITÉ
ET LEUR ESPRIT FAMILIAL.
Calmes, verdoyantes, à 10 minutes du centre-ville de Grenoble depuis l’arrivée
du tram C il y a 10 ans, Seyssins et Seyssinet-Pariset offrent un cadre de vie
très apprécié des familles. Ces villes de 7 000 habitants pour la première et
12 500 pour la seconde sont dotées de nombreuses infrastructures scolaires,
associatives, sportives, culturelles… Elles possèdent deux types d’urbanisation.
Seyssins plaine, limitrophe avec Grenoble par le Drac, propose de l’habitat
collectif ancien et quelques constructions plus récentes. Tandis que Seyssins
mairie dispose de jolies maisons individuelles ou mitoyennes des années 85
et Seyssins village, sur les coteaux du Vercors, se démarque par ses maisons
individuelles, avec des parcelles de terrain plus grandes que sur le reste de
la commune. « Plus on monte, plus l’habitat est individuel », indique Nathalie
Laugier, responsable de l’agence Action immobilier à Seyssins. Seyssinet-Pariset rencontre la même configuration. Sa plaine accueille en majorité des immeubles construits depuis les années 60 et des logements collectifs plus récents. Le secteur limitrophe de Grenoble et les contreforts du Vercors sont
constitués, quant à eux, de maisons individuelles recherchées par les acheteurs.
Les appartements neufs se négocient entre 3 400 à 3 700 euros le m2 à Seyssins.
À Seyssinet-Pariset, ville un peu moins chère car plus dense et plus urbaine,
les prix oscillent entre 3 000 et 3 400 euros le m2. Les prix des appartements
anciens sont également moins élevés à Seyssinet-Pariset. « Il faut compter
entre 2 000 euros pour un appartement de type plan Courant des années 60
à 2 700 euros pour des résidences modernes. Notre agence a vendu un T4 de
65 m2, au dernier étage d’un immeuble ravalé, au prix de 135 000 euros. C’est
un produit typiquement recherché par les primo-accédants dans l’ancien. » À
Seyssins plaine, les prix des logements dans des immeubles des années 70
débutent à partir de 2 400 euros le m2. « Il s’agit de copropriétés de 10 à 12
étages. Les acquéreurs aujourd’hui préfèrent les petites résidences. » À Seyssins village, les prix grimpent autour des 2 700 euros le m2. L’agence a vendu
un T3 de 80 m2, avec terrasse et garage, à 280 000 euros dans une résidence de
2009. Dans la plaine, elle a vendu un T4 de 80 m2, en étage, à 180 000 euros.
« Les ventes sont très dynamiques depuis le début de l’année, souligne Nathalie Laugier. Les taux d’intérêt sont toujours bas et les prix se sont tassés.
Les propriétaires, réfractaires à la baisse des prix il y a encore quelques mois,
l’ont finalement acceptée. Aujourd’hui, il y a même une pénurie d’offres sur ces
secteurs. Seyssins dispose de peu de produits à la vente. Mais un important
projet d’urbanisation, baptisé Pré Nouvel, a débuté sur les hauteurs de la commune. Il propose une mixité d’habitats autour d’un grand parc de 6 hectares. »
PEU DE MAISONS À LA VENTE
Les maisons disponibles à la vente se font rares. « La réserve foncière s’est
tarie mais de nouvelles constructions ont eu lieu grâce à des divisions parcellaires. » À Seyssins mairie, une maison individuelle en lotissement des années 85, d’environ 100 m2 avec 300 m2 de terrain, s’achète entre 370 000 et
390 000 euros. Le ticket d’entrée à Seyssins village pour une villa individuelle
de 120 m², sur 500 m² de terrain, s’élève à 450 000 euros. « Les prix se maintiennent bien », précise l’agent immobilier. Dans la plaine de Seyssinet-Pariset, une maison de 100 m2 des années 75 se vend environ 320 000 euros.
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Réalisation Dorian MERCOLEDISANTO
Diplômé des Compagnons du Bâtiment.
Champion Régional et Finaliste des Olympiades des Métiers 2015-2016.
Lauréat du Prix Cobaty 2015-2016.
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