TERRAINS A BÂTIR

TERRAINS
A BÂTIR
L’AVANT CONTRAT
Si le futur propriétaire et le vendeur du terrain
se sont mis en accord pour la vente du terrain,
il faut d’abord qu’ils signent un avant-contrat.
Modalités :
L’avant-contrat se fait en effet entre deux
ou plus de deux individus. Ainsi, il doit contenir
certaines informations qui concernent
les démarches à suivre durant la vente telles
que l’état civil des deux négociateurs,
les renseignements sur la source du territoire,
c’est-à-dire sur les actes de propriétés,
de vente avant et actuellement, le permis
de construire, la localisation en insistant sur
l’adresse du lieu. Il doit également comporter
tous les éléments descriptifs du terrain comme
sa superficie, sa position sur le cadastre,
ses limites, sa configuration, la nature
du sol où le lieu à bâtir se situe ainsi que
toutes les informations qui se relient à la
propriété. Les dépenses, c’est-à-dire les
frais immobiliers, les montants donnés aux
différents opérateurs, les taxes, les différentes
servitudes privées ainsi que la durée de
l’accord doivent être aussi affichés dans
ce type de contrat. Si au cas où l’acquéreur
n’aurait pas les montants nécessaires pour
passer à la construction, il doit à tout prix,
mettre au point une clause suspensive pour
que l’avant-contrat passe à une pause. Il est
préférable que ce contrat soit repris au lieu
d’être totalement annulé.
Valeur :
Les sommes versées :
Une somme ne doit être donnée qu’après une
signature dans l’avant-contrat.
Le 13 décembre 2000, une loi a été établie.
C’est une loi qui concerne l’avant-contrat
et qui impose que tout contrat sans aucune
présence de professionnel ne doit pas
permettre un versement.
Dans le cas
contraire, avec la présence de professionnel,
le vendeur peut demander à l’acquéreur
de réserver le terrain en versant une somme
équivalente, le plus souvent, à 510
Le vendeur peut vous demander de réserver
le terrain en versant une somme équivalente,
le plus souvent, de 5% à 10 % du prix
de vente. Ainsi, cette somme sera payée
aux professionnels et au cas d’un désaccord
entre les deux négociateurs, cette somme
remboursée.
Il est nécessaire de passer d’abord par
l’avant-contrat avant d’avoir une décision
définitive sur les négociations de vente.
En effet, ce type de contrat met déjà en
évidence les éléments essentiels dans
le contrat qui suit. Ainsi, on sait déjà à quoi
s’attendre. Autrement dit, on pourrait, dès que
l’on aperçoit ce précontrat, connaitre ce que
l’on doit faire : accepter le contrat ou bien
le refuser.
2
LE CERTIFICAT D’URBANISME
OPERATIONNEL
Définition:
Le certificat d’urbanisme opérationnel connu
aussi sous le nom de Cub en référence
au «b/» de l’article L410-1 du Code
de l’Urbanisme est un certificat qui donne des
informations exhaustives sur la construction.
Autrement dit, il informe sur les règles
de construction, les taxes et les participations
liées au terrain, les règles d’un droit
de préemption, des équipements publics
existants ou prévus et indique si le terrain
peut accueillir un projet de construction.
C’est donc grâce à ce certificat que
l’acquéreur pourrait avoir une réponse
de l’administration concernant le droit de
construire. D’ailleurs, c’est après cette étape
qu’il pourrait enfin déposer son permis
de construire. Il est aussi possible que l’on
utilise un certificat d’urbanisme opérationnel
pour octroyer un compromis d’achat
au lieu d’un permis. On doit également savoir
que durant la validité de ce certificat,
le propriétaire n’est plus obligé de contribuer
à des nouvelles paiements.
Procédure:
d’urbanisme opérationnel du fait qu’il est plus
rassurant, plus vite à établir et moins chère
par rapport aux autres manières d’obtenir
un accord de construction auprès de la mairie.
Ce type de certificat a une validité de garantie
de dix-huit mois.
Pour avoir ce certificat d’urbanisme
opérationnel, il faut que l’on dépose
à la mairie une demande avec comme
complément une notice descriptive
de la construction où on indique les différentes
informations concernant la construction telles
que la destination, la nature, les surfaces
du terrain et le plan contre récépissé ou
envoyer cette demande en recommandé avec
un accusé de réception.
En effet, ce certificat est livré pendant deux
mois par l’administration. Il est donc
recommandé
d’acquérir
un
certificat
d’urbanisme opérationnel au lieu d’un certificat
d’urbanisme tacite qui est né d’un silence
par l’autorité compétente puisque ce dernier
a la même fonction qu’un certificat
d’urbanisme d’information.
Il est également primordial de savoir que
si l’exécution de la construction n’est pas
acceptée, ce fait doit être justifié
par l’administration.
Quand on a à demander un certificat ou de ce
genre, on nous demande souvent de remplir
des formulaires. Ainsi, dans le formulaire cerfa
N° 13410*01, on réclame l’identité
du ou des demandeurs, qui sera le titulaire du
certificat et la destinataire de la décision, ses
coordonnées, les informations concernant le
terrain comme sa localisation, ses références
cadastrales : numéro et section,
les surfaces (SHOB et SHON) du terrain
avec les plans de construction. Cette
demande est également recommandée sous
quatre exemplaires avec comme supplément
un autre exemplaire si le terrain se localise
dans un endroit protégé ou historique et de
deux autres s’il se situe dans un parc national.
Il est plus avantageux d’acquérir un certificat
3
VOTRE TERRAIN EST-IL DANS
UNE ZONE INONDABLE?
Depuis quelques années, les bâtiments
en zones inondables se sont accrus malgré
les risques d’inondation. Il existe le plan
de prévention contre les risques d’inondations
PPRI, PPRDI pour les constructions
anciennes et PPRI pour les constructions
futures. Les risques d ‘inondation sont connus
par la tempête Xynthia, en Février 2010.
Depuis, les critiques ne font qu’empirer. Où se
trouvent ces zones inondables? Quels sont
ces plans de prévention contre les risques
d’inondation PPRI, PPRDI? Quels sont
les risques à construire sur une zone
inondable? Les différentes zones inondables:
zone rouge, bleue, blanche, noire, jaune.
La tempête Xynthia, a rappelée à la
population que les inondations représentent
le premier risque naturel en France. Puisque,
cinq millions des Français vivent en zones
inondables. Presque la moitié des communes
ont une partie de leur territoire en zones
inondables. D’après l’étude de la Fédération
Française des Sociétés d’Assurance,
un seul risque d’inondation menacerait 770
000 logements. C’est après, la catastrophe
de Vaison-la-Romaine en 1992 qu’une vraie
politique de prévention du risque d’inondation
s’est élaborée.
Les plans de prévention des risques naturels
(PPR), dont le risque inondation (PPRI),
ont été conçus par la loi de 1995.
Depuis, 7 700 communes ont été couvertes
par un plan, et les préfets ont lancé les
procédures pour préparer 5 000 plans
de prévention des risques naturels
supplémentaires.
La loi n° 95-101 du 2 février 1995 liée au
renforcement
de
la
protection
de
l’environnement a conçu les plans de
prévention des risques naturels prévisibles
(PPR). Ces plans contre le risque inondation,
qui est la responsabilité de l’Etat, produisent
une servitude inondation d’utilité publique.
Leur niveau d’exigence est variable. Le PPRI
est élaboré par le préfet et les collectivités.
Il contient une cartographie : des phénomènes
de crues passées, des risques d’inondations,
des zones de construction, et des règles
d’urbanisme. Il prescrit également des
règles de construction. Le PPRI pour les
constructions anciennes, imposent des
travaux qui ont comme objectif de réduire
la vulnérabilité des bâtiments et des
personnes. En général, les PPR ont pour
objet d’identifier des risques prévisibles
formant une menace pour la population, de
limiter les zones exposées à ces risques et les
zones non exposées ainsi que de déterminer
les mesures applicables tant aux particuliers
qu’aux collectivités.
La délivrance d’un permis de construire
en zone inondable varie selon les différentes
zones. En zone rouge, le permis de construire
est interdit puisque le risque est élevé.
En zone bleue, le permis de construire
est accordé sous conditions car le risque
est moyen. En zone blanche, le permis
de construire est soumis aux règles du Plan
Local d’Urbanisme car il n’y a aucun risque.
Une zone est dite inondable lorsqu’il présente
un risque, de crues et d’inondations, élevé
ou moyen dont les bâtiments et les personnes
seraient vulnérables. Ces zones sont classées
selon le risque de crues : zone rouge,
zone bleue, zone blanche, zone noire, et zone
jaune. Ces deux dernières ont été ajoutées
après la tempête Xynthia.
4
L’ORIENTATION DU TERRAIN
Pour la construction d’une maison, il est
primordial de faire un bon choix du terrain.
Pour que la maison soit conforme aux
normes donc, il faut choisir un terrain bien
orienté. Pour se faire, il faut faire appel
à un instructeur pour demander avis sur
l’orientation du terrain si elle est parfaite
ou non et donnera conseil sur le choix
des terrains. En effet, l’orientation du terrain
est nécessaire car cela a des conséquences
sur l’habitat, le plan de la maison et même
sur le budget de la famille y habitant.
Une bonne orientation du terrain est une des
conditions principales pour qu’une maison ait
un bon emplacement et soit bien située, en
effet le lieu où la maison sera bâtie ainsi que
son orientation est fonction de l’exposition du
terrain. Le soleil est un des critères pour une
bonne orientation du terrain.
En effet, un terrain bien orienté doit être
bien exposé au soleil, le maximum de temps
possible durant la journée.
Une maison doit bénéficier de la chaleur
venant du soleil et aussi d’une luminosité
pendant la journée, de plus, la chaleur
dont bénéficie la maison servira de source
d’énergie. A cela s’ajoute l’emplacement
ou la situation du terrain, il se peut que le
terrain soit bien ensoleillé, seulement, s’il est
entouré par de grands immeubles, le terrain
ne bénéficiera que d’une petite part ou un
simple rayon de soleil par jour.
L’orientation du terrain tient un rôle important
aussi pour la construction d’une maison car,
le plan de la maison sera fonction
de l’orientation du terrain. L’orientation du
terrain peut avoir des conséquences sur le
budget de la maison. Si le terrain est bien
exposé au soleil,
c’est-à-dire qu’il jouit d’un bon ensoleillement
durant la journée, les dépenses de la maison
bâtie sur le terrain seront réduites car
la chaleur dont elle bénéficiera servira
de source d’énergies. De ce fait, le chauffage,
la ventilation, bref la consommation d’énergies
de la maison sera assurée par l’énergie
obtenue à partir de la chaleur venant du soleil.
Un autre critère qu’il faut tenir en compte pour
l’orientation du terrain est l’environnement
qui l’entoure et les faits naturels auxquels il
est exposé. En effet, le terrain est aussi
exposé au vent selon sa position et sa
situation, par la suite, le plan et l’orientation
de la maison sera aussi fonction de ce critère
et il en est de même pour l’environnement
ou le milieu qui entoure le terrain : il s’agit de
la pollution sonore et e l’air, et de cela
dépendra donc l’orientation de la maison ainsi
que de son plan : la direction des fenêtres,
de la porte principale, l’emplacement de la
salle de séjour, de la chambre et des autres
installations.
5
L’EXPERTISE D’UN GEOTECHNICIEN
Avant de bâtir une maison sur un terrain
quelconque, il est d’une nécessité de vérifier
si elle est constructible, voir son état sa
qualité, pour que la construction n’ait aucune
conséquence sur la maison et la santé
de celui qui habitera la maison. Pour s’assurer
donc de la compatibilité et la constructibilité
du terrain, il faut faire appel à un géologue
qui est un spécialiste sur l’étude du sol.
Ce procédure est indispensable surtout si
le terrain acheté n’est pas un lotissement mais
un terrain isolé.
Le géotechnicien
Le géotechnicien ou ingénieur géologue
est la personne qui se charge de vérifier la
constructibilité d’un terrain en faisant
des études approfondies sur la nature, l’état
du terrain et tout ce qui s’y rapporte ainsi
que la stabilité du terrain avant de bâtir une
maison. En même temps, il étudie les
risques qui peuvent se présenter plus tard
dû à l’implantation de la maison ou seulement
due à la nature du sol et par la suite prend
une décision si le terrain est constructible
sans conséquence ou non. Dans le cas où le
terrain présente des risques, le géotechnicien
procède à une adaptation et traitement du
terrain pour que celui-ci soit constructible
et procède à une étude pour que les risques
qui peuvent se présentés soit réduits.
Une fois que le terrain est validé ou a été
adapté dans le cas où celui-ci présente des
risques, la construction peut commencer.
Afin de définir la profondeur des fondements
de la maison, il est aussi nécessaire
de consulter un ingénieur géomorphologue.
Ce dernier fera alors une étude du sol,
sa résistance pour pouvoir déterminer par
la suite la profondeur du fondement de
la maison à bâtir. Enfin, pour s’assurer
du bon fonctionnement des travaux et que
si l’hypothèse de départ a été bien suivie,
le géotechnicien peut être appelé
de temps en temps.
Pourquoi faire appel à un
géotechnicien?
Nombreuses sont les raisons qui expliquent
la nécessité de faire appel à un géotechnicien
avant la construction d’une maison.
D’abord avant la construction d’une maison,
il est très important de s’assurer de la
constructibilité du sol et aussi d’analyser
ses différents composants. Il est très maladroit
de se fier à l’apparence du sol.
En effet, le sol peut paraître constructible
à première vue, seulement, la composition, sa
nature et les antécédents du terrain peuvent
entrainer des conséquences néfastes sur la
maison plus tard, c’est pour cela
qu’il est nécessaire de faire appel
à un géotechnicien.
Ensuite pour pouvoir déterminer la profondeur
des fondements du bâtiment, il faut se confier
à un ingénieur géotechnicien car seul lui
pourra déterminer la résistance du sol qui
déterminera la profondeur. De plus, il est
vraiment recommandé car au moment
de la fondation de la maison, il se peut que
c’est seulement après avoir commencé
les travaux que les architectes découvrent
l’état du sol, si l’hypothèse qui a été définit
ne convient pas à l’état du sol, ce qui aura
des conséquences aussi bien sur le budget
de la construction que sur tous les travaux.
L’étude que le géotechnicien tient une place
importante pour le choix du plan de la maison
car seul l’état du sol peut définir si le type
de maison qui pourra être bâtie. En dernier
lieu, l’étude faite par l’ingénieur géologue
permet de réduire et de prévenir les risques
qui peuvent se présentés dû à l’état du terrain.
En résumé, il est vraiment d’une grande
nécessité de faire appel à un géotechnicien
avant la construction d’une maison sur un
terrain car toute la construction est fonction
de l’état du sol et seule l’étude qu’il fait pourra
les définir.
6
LE PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)
Qu’est ce que le PLU?
Caractéristiques du PLU
L’ ’utilisation et l’occupation d’un sol est régi
par des règles conçues au niveau d’une
commune. Ces règles sont contenues dans
le PLU. Il s’agit d’un document communal
de planification qui contient les règles qui fixe
son utilisation ou son occupation.
Crée en décembre 2002, le PLU est un
document d’urbanisme réglementaire qui a
substitué le POS qui est se définit comme
étant le Plan d’Occupation des Sols.
Ce document dicte tous les règlements liés
à l’occupation et à l’utilisation du sol.
La consultation de ce document est obligatoire
avant tout aménagement ou occupation
d’un sol car, ce document est l’élément
essentiel qui permet de déterminer d’abord
si un terrain est constructible et délimite la
surface utilisable : c’est le PLU qui définit la
partie de terrain utilisable, les surfaces qui
doivent rester intactes donc qui ne doivent
pas être utilisées. Une fois la délimitation et la
validation du terrain est faite, on procède au
choix du type de bâtiment à construire,
et c’est aussi le PLU qui décidera de la forme,
le type et la hauteur du bâtiment. La décision
se fait en fonction du type de terrain,
sa surface et aussi de sa localisation :
en ville ou en milieu rural. La PLU prend aussi
en compte la manière ou la façon dont
le bâtiment sera construit.
Le PLU est un document dont le contenu
peut être révisé et évolue avec le temps,
il comprend 5 pièces : un rapport de
présentation définit à peu près l’avenir
du territoire communale en matière
économique et démographique, un PADD
ou Projet d’Aménagement et de
Développement Durable qui contient
les conditions et critères pour l’aménagement
et l’urbanisme. La troisième pièce est
le règlement qui est constitué de 14 articles
concernant les règles relative à la construction
d’un terrain, les documents graphiques définit
et délimitent les surfaces utilisables,
les espaces boisées et enfin les annexes
qui est un document pour information et porte
à la connaissance les servitudes publiques,
les zones d’aménagements concertés.
Le PLU se distingue de la POS par ses
objectifs. Si la POS se préoccupe seulement
de l’occupation du sol proprement dit
c’est-à-dire de ce qui concerne le bâtiment,
le PLU fixe les règles sur l’occupation
et l’utilisation du sol tout en se souciant
de l’environnement.
Pour pouvoir consulter le PLU, il faut se diriger
vers la commune qui détient le document
de réglementation de l’utilisation et occupation
du sol.
7
LA PROMESSE UNILATERALE
DE VENTE
Définition :
La promesse de vente c’est un contrat signé
par un vendeur de bien par lequel il vend
sous promesse de ne pas le revendre ce bien
pour une durée déterminée et à une certaine
condition. Par le biais de ce contrat donc,
le vendeur appelé aussi promettant s’engage
à ne pas vendre le bien jusqu’à la fin du
contrat. Il faut noter que le seul signataire du
contrat est le vendeur appelé aussi promettant
car le bénéficiaire ne s’engage pas encore
à acheter le bien, la durée du contrat lui sert
de moment pour réfléchir et de décider si le
bien lui convient pour l’acheter en suite ou
non. Cependant, le bénéficiaire est tenu
de respecter l’offre qui lui est attribué
c’est-à-dire les conditions aussi bien
au niveau du prix que la durée du contrat,
et les différentes procédures et démarches
soumis par le vendeur. Le bénéficiaire de la
promesse donc ne fera part de sa décision
au promettant qu’à la fin du contrat.
Ce qui différencie cette promesse unilatéral
à l’autre simple contrat de vente, c’est que
dans ce cas, le bénéficiaire de la promesse
jouit d’un droit d’option, et le vendeur doit
respecter sa promesse jusqu’à la fin
de celle-ci alors qu’un simple contrat peut
être annulé. Ici, on parle d’obligation pour
le promettant car celui-ci est obliger de tenir
sa promesse quant au bénéficiaire il n’y a pas
question d’obligation car ce dernier n’est pas
obliger d’acheter le bien. Mais à la fin
du contrat deux cas peuvent se présenter si
l’acheteur lève l’option c’est-à-dire s’il
décide d’acheter le bien, l’un c’est que la
vente se fait sans contrainte et la deuxième
option c’est qu’il y a une complication car
il se peut que le prometteur n’a pas tenu sa
promesse et a vendu le bien à un autre, dans
ce cas, le vendeur pourra s’en sortir en payant
une indemnité à l’acheteur.
Contenu de la promesse
Le contenu de la promesse est écrit
soit par un notaire, soit par le signataire
du contrat sous l’assistance d’un avocat.
Cette promesse doit contenir comme tout
contrat de vente l’état civil du vendeur
et celui du bénéficiaire de la promesse,
le prix du bien, des informations sur l’origine
de la propriété, la surface du terrain s’il s’agit
d’une vente de terrain, le contrat
de payement, un délai de réalisation
autrement dit la durée de la signature
du contrat chez le notaire. Ce qui différencie
cette promesse unilatérale de vente à un
simple contrat de vente en matière de vente
c’est que cette promesse doit contenir des
documents essentiels en annexe et des
indications utiles et nécessaires permettant
au bénéficiaire de faire le choix tout en étant
au courant de toutes les circonstances.
8
LE TERRAIN ISOLE OU DIFFUS
du droit de propriété. Le Coefficient
d’Occupation du Sol ou COS est également
recommandé vu qu’il détermine la superficie
du terrain.
Les avantages: une certaine
liberté de construction
Descriptif et précautions
à prendre
Un terrain isolé ou diffus est en effet un terrain
qui se situe dans un endroit, le plus souvent,
non viable. On le reconnaît également sous
l’appellation d’un terrain hors lotissement.
En général, ces terrains ne disposent pas des
éléments nécessaires au quotidien comme
les assainissements, le gaz, l’électricité et
bien d’autre encore. C’est donc au futur
propriétaire de s’en charger. Ainsi, il doit
passer à plusieurs procédés si on ne parle
que de l’acquisition d’un certificat d’urbanisme
pré-opérationnel à la mairie de la commune.
Il doit également vérifier si la propriété est
viabilisée, si son relief, sa superficie et sa
configuration sont conformes au mode de vie
qu’il recherche, si les nuisances comme
le Plan de Prévention des Risques ou PPR
dominent. Il ne doit non plus oublier
d’examiner les différents réseaux existants
pour les raccordements afin qu’il prenne
des précautions et ensuite passer à la
construction. C’est à partir de ce moment que
le futur propriétaire ait la possibilité
de borner son terrain et de savoir également
sa superficie en faisant appel au
géomètre-expert et ensuite passer à
différentes procédures dans la demande
Les acheteurs des terrains diffus ont des
avantages surtout dans le domaine de la
construction. En effet, on constate qu’ils ont
le droit de bâtir des habitats comme ils
veulent, sans être soumis à aucune loi de
lotissement mais qui sont tout à fait conformes
à la nature du sol où le terrain se situe,
aux différentes servitudes qu’offre
le lieu, aux règles d’urbanisme et bien d’autres
encore. Ainsi, ceux qui veulent construire
des immeubles avec ses propres idées
et avec une certaine liberté ne regretteront
point d’acheter un terrain hors lotissement.
Les inconvénients
Les acquéreurs, en achetant un terrain
isolé, rencontrent également à leur route
des difficultés. En effet, avant d’être la
propriétaire du terrain, ils doivent d’abord
passer à des procédures administratives pour
l’obtention de certains certificats, examiner
les renseignements sur les conditions de
vie, le COS et toutes les informations de
ce genre auprès de la mairie. En passant à
la construction, ils doivent également faire
appel aux réseaux publics pour les différents
raccordements si on ne parle que ceux de
l’électricité, du gaz, de l’eau, de la ligne
téléphonique ainsi que de l’assainissement.
En un coup d’œil, on ne peut s’en empêcher
de penser que les travaux, sans compter ceux
qui sont fournis lors de la construction, ne
sont que des charges financières. Tels sont
ces inconvénients.
9
L’AUTORISATION DE VENDRE
PAR ANTICIPATION
En principe, on ne doit vendre le lotissement
avant que les travaux qui y sont faits sont
entièrement finis. Il existe pourtant des
situations dans lesquelles le lotisseur peut
procéder à cette vente. Ces situations se
basent surtout sur la garantie d’achèvement
de ces travaux.
Le différé de travaux
de finition
C’est l’article R.442-13 a du code qui prévoit
le différé de travaux de finition. Il est fait pour
ne pas se voir les constructions sur le lot
dégradées. Voici queques genres
de travaux de finitionqu’on peut diffèrer : le
revêtement définitif des voies, l’aménagement
des trottoirs, le placement des
équipements subordonnés à ces trottoirs, …
etc. Ce diffèré est autorisé par une autorité et
elle sera mentionnée dans un permis
d’amenager. Il faut évoquer dans la demande
de différé de travaux de finition la garantie que
le lotisseur va effectuer tous les travaux
et le dépôt de montant matérialisant cette
garantie. Il y certaines conditions qont
attachées au déblocage de la somme
représentative. La garantie financière n’est
pas obligatoire pour les collectivités publiques.
La garantie d’achèvement
des travaux
Présentation du principe
Avant que les travaux d’aménagement d’un
lotissement soit fini, il n’y a aucune possibilité
de le vendre. Après les prescriptions
contenues dans l’arêté d’aménégement,
sa vente ou location peut-être mènée.
Deux situations qui vont-être développés
un peu plus bas vont permettre au lotisseur
de se soustraire de ce principe : le différé
de travaux de finition et la garantie
d’achèvement des travaux du lotissement.
Il y a toujours dépendance de la vente par
anticipation à la date de fin de travaux et des
moyens de leur financement. Comme ça,
les futurs propriétaires auront sur que les
travaux seront effectués suivant ce délai.
La garantie d’achèvement est la deuxième
condition pour qu’on puisse vendre le
lotissement par anticipation. C’est la banque
ou un autre établissement financier qui offre
cette garantie. On a deux types de garantie
d’achèvement. Le premier type concerne une
ouverture de crédit par laquelle on avance
au lotisseur ou paie à son compte les chiffres
réquises pour effectuer les travaux. Le second
concerne un contrat dans laquelle une caution
s’engage à payer les montants destinés
à parvenir à la fin des travaux.
Les mêmes règles s’appliquent aussi bien
pour le lotissement public que le lotissement
privé dans cette matière. Aussi, les mêmes
éléments de justifications et de garanties sont
réquis. Une attestation venant de la trésorerie
générale ne peut jamais se servir de garantie.
1
0
L’ACTE DE VENTE
L’acte de vente est le dernier acte marquant
un contrat de vente. En général, il doit
toujours être authentique ou authentifié.
C’est l’officier public qui en est chargé.
La signature de cet acte nécessite beaucoup
d’attention, surtout au niveau de son contenu.
En plus il doit être enregistré au registre
de l’autorité recquise pour cet effet.
Le notaire se charge aussi de la contribution
qu’on doit accorder au trésor public.
Cette contribution est subdivisée en deux
catégories, selon les types de l’opération.
La première est dite « fixe » et la deuxième
« proportionnelle » car dépendant du montant
de toute l’opération.
Définition:
L’acte de vente est un document qui confirme
la promesse de vente. Il est rédigé un peu
avant le moment d’appropriation définitive
du bien par l’acheteur. Pour avoir plus de
valeur, il doit être authentique ou bien doit
nécessiter la rédaction et la signature
du notaire. A cause de sa valeur, il a
directement force exécutoire et est opposable
à tous. Par la disposition du code civil qui
stipule que les contrats légalement formés
tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,
aucune partie ne peut se soustraire
à l’application du contenu de l’acte de vente.
S’il s’agit d’un terrain ou autres biens
immobiliers, le notaire doit rédiger l’acte
devant les deux parties au contrat de vente.
Il faut se rappeller que la promesse de vente
pour bien immoblier est fait en présence d’un
professionnel ou sur acte sous-seing privé.
Un paiement du 10% de la valeur du bien
devrait dejà être accompli. C’est à l’expiration
d’un delai de 3 mois qu’il y aurait acte de
vente. Les notaires de chaques parties
peuvent participer à la rédaction et à la
signature de l’acte.
L’enregistrement de l’acte
de vente par le notaire
L’administration de l’enregistrement se sert
d’autorité où l’on (ou bien le notaire) doit
déposer les actes de ventes. C’est à travers
cette administration que l’on pourrait avoir
la confirmation de l’existence de l’acte dans
le cas des oppositions judiciaires.
Les précautions à prendre
Les opérations de ventes et d’achats sont
plus complexes que toute autres catégories
d’opérations de ce genre. Ce qui nécessite
certaines attentions et certaines défiances
concernant même le contenu de l’acte.
L’acte doit mentionner tout d’abord les
diverses charges avec les contributions,
les servitudes indéterminées et l’aspect et
l’évaluation du terrain. En cas d’une
opération concernant un terrain hors
lotissement, il ne faut pas oublier de
mentionner dans l’acte si le plan du terrain
est ou non hors bornage. Mais dans le cadre
d’un terrain lotis, il ne faut procèder à la
signature de vente que siles installations
collectives sont dejà mises en place.
Il faut aussi faire attention sur la modification
éventuelle de l’aspect du terrain avant
la signature de l’acte.
1
1
PROCEDURE EN CAS DE DESACCORD
APRES LA SIGNATURE D’UNE VENTE
Il arrive que les deux parties se trouvent
en desaccord après la conclusion d’une vente
soit pour des causes concernat la chose objet
du contrat lui-même, soit pour non réalisations
des diverses conditions suspensives.
La partie qui se sent lèsé peut saisir le tribunal
compétent pour mèner une action
en annulation du contrat.
Les causes de l’annulation
du contrat
Il y a des raisons courantes entraînnant
l’annulation du contrat. La prèmière est
le non respect des obligations réciproques
qui naissent du contrat à savoir le
non-paiement de son dû par l’acheteur
et la non livraison par le vandeur. Il y a aussi
d’autres raisons de droit dont faisant partie
l’erreur, le dol, la violence et la lésion appelés
communement vice de consentement.
Ces dernieres raisons nécessitent un recours
sur une action en nullité.
La non-réalisation des conditions suspensives
aussi est une cause principale de l’annulation
d’un contrat de vente. Le cas de financement
par un prêt appartient à ces conditions
suspensives. C’est au moment de l’obtention
de ce dit prêt que le contrat a rétroactivement
affet exéxutoire at obligatoire. Dans le cas
contraire, le contrat est censé n’avoir jamais
exister.
On peut aussi introduire d’autres conditions
de suspension du contrat de vente.
Cependant, il faut que ces conditions
ne heurtent en rien l’ordre public et les bonnes
mœurs en plus d’être potestative
c’est-à-dire auxilliaire à la volonté de
l’attributaire de la convention. La nullité
de la condition suspensive vaut aussi
nullité du contrat. Les diverses formalités
administratives peuvent aussi constituet
de condition suspensive pour l’acte. C’est
le cas de la délivrance d’une autorisation
administrative et l’inexistence d’inscriptions
hypothécaires.
Les juridictions compétentes
Pour tout litige concernant le contrat de
vente, le tribunal de grande instance ou le
tribunal du commerce sont compétents pour
trancher les litiges entre les parties dans le
contrat de vente. Le tribunal du commerce
est surtout destiné pour les oppositions entre
commerçants ou entre sociétés. Si c’est un
non-commercial qui saisie la justice pour un
problème avec l’un de ces derniers, il peut
recourir soit vers le tribunal du commercev,
soit vers le tribunal civil.
S’agissant du lieu, la compétence territoriale
ou competence locci est attribuée au
tribunal du lieu du domicile du demandeur
ou bien à celui du siège social de la société
commerciale demanderesse. Dans le cas
d’un accident, on peut aussi saisir la juridiction
du lieu où l’accident s’est passé. Il arrive aussi
qu’on impose des juridictions compétentes
pour certains litiges comme ceux relatifs
aux successions.
Ceux qui ne peuvent payer les frais de justice
peuvent bénéficier d’aide juridictionnelle.
Celle-ci est faite pour donner un maximum
d’égalité entre touts personnes justiciables.
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2
OFFRE D’ACHAT D’UN TERRAIN
Ceci est justifié par le fait que cette dernière
entraîne la caducité de l’offre. L’acquéreur
potentiel a aussi une liberté totale lorsqu’il y
a dans l’offre d’achat un laps de temps dans
lequel le vendeur doit faire parvenir saon
acceptation et qu’il ne l’a pas accepté.
En l’absence d’une reponse favorable
à l’acceptation, en cas d’inexistence de ce
délai, il y aurait possibilité de retractation pour
le futur acquéreur. Quand on fait une offre
d’achat par écrit, l’acceptation de celle-ci
par le vendeur vaut dejà avant-contrat.
Les précautions à prendre
Définition et conditions
Comme tout genre de contrat de vente,
le contrat de vente d’un terrain immobilier est
précédé par une offre. C’est seulement après
que l’acheteur potentiel va exprimer
sa volonté d’acheter. L’offre d’achat est l’étape
qui suit la promesse unilatérale de vente.
Cette offre peut être faite oralement ou
par écrit. Cette dernière forme d’offre
est surtout faite quand le contact direct
est difficile pour le vendeur et l’acquéreur
potentiel. C’est dans cette forme d’offre
que cette personne veut exprimer son désir
d’acheter le terrain. Quand le vendeur
est d’accord avec les conditions posées dans
la promesse d’achat, le contrat de vente est
considèré comme dejà conclu. Mais aucun
paiement venant du futur acquéreur ne doit
pas être fait avant la conclusion véritable
du contrat. Pourtant, si la personne offrant
se retracte, le vendeur qui a accepté
son offre veut bénéficier de quelques
dédommagements car le code civil stipule que
la vente est parfaite quand il y a accord sur la
chose et le prix.
L’acheteur ne serait pas tenu responsable s’il
se retracte après que le vendeur a dejà fait
parvenir sa contre-proposition.
Il est à préciser qu’acquérir un terrain pour
bâtir n’est pas si facile. Il faut obtenir diverses
informations comme la nature du terrain
et ses diverses informations. Comme ça,
on pourrait éviter des retractations qui peuvent
être nuisibles pour l’acheteur.
En général, il est conseillé de faire une offre
d’achat verbalement pour éviter toutes formes
de problèmes relatifs à celle qui est faite
par écrit. Cette dernière nécessite beaucoup
de prudences même si elle est éssentielle
pour le bon déroulement de l’opération.
On doit par exemple prévoir un court delai
pour avoir la reponse du vendeur. Il est
idéal d’inscrire dejà dans l’offre d’achat qu’il
n’y aurait conclusion de vente que lors de
la signature de l’avant-contrat. L’acheteur
potentiel doit aviser le vendeur dans son offre
d’achat qu’il y aurait révocation de l’offre
si son acceptation ne lui est pas parvenu
dans le delai qui y est fixé.
1
3
TITRER ET BORNER SON TERRAIN
Titrer son terrain
Procédure pour borner son terrain
Les propriétaires de n’importe quel bien
immobilier doit fournir un acte de propriété.
Un acte officiel qui décrit le bien et détient
les informations concernant les parties
et le notaire. L’obtention d’un titre ne dépend
pas de la façon dont une personne est
devenue propriétaire que ce soit d’une vente,
une donation, d’un partage ou bien d’un
héritage.
La définition exacte d’un titre de propriété
est l’acte authentique rédigé par le notaire
et prouvé par le propriétaire. C’est un
document officiel considéré comme hors
commerce c’est-à-dire qu’on ne peut pas
le vendre. L’acquisition d’un titre de propriété
se fait quelque mois après la vente.
Lors de la rédaction du notaire, il y a des
éléments qui doivent être présent dans le titre
de propriété. Parmi ses éléments figurent des
informations correspondantes aux acheteurs
et aux vendeurs ainsi que leur état civil,
des informations concernant le notaire,
la description du bien immobilier, le prix de
la vente, des références en cadastre sur
le bien, des éventuelles servitudes, la façon
comment l’acheteur est devenue propriétaire
du bien, les conditions et charge relatives
à l’accession à la propriété, les informations
correspondant premier propriétaire,
la signature de chaque parties, et la date
de la rédaction du titre.
La conservation d’un titre de propriété
consiste à le conserver jusqu’à ce que
le bien soit céder à quelqu’un. Le notaire
doit également conserver l’original et l’archiver
pendent 100 ans.
Les propriétaires qui veulent borner leur
terrain doivent suivre les procédures édictés
par l’article 646 du code civil qui stipule que le
bornage consiste à déterminer l’emplacement
exact de la limite qui sépare deux terrains
contigus. Toutefois le bornage ne touche
que les terrains privés ou des terrains
à propriétaires différent, des propriétés divisé
par un sentier, une route ou bien une rivière.
Seul le propriétaire d’un terrain peut faire un
bornage. Les propriétaires qui ne disposent
pas d’un titre de propriété ne peuvent pas
borner son terrain.
Le bornage ne vient pas forcement du
propriétaire mais peut être du voisinage.
Le bornage nécessite également d’un
géomètre expert pour consulter et bien
définir les limites du terrain. Il doit analyser
la nature des lieux, les titres de propriété,
les plans, les documents et les témoignages
et matérialiser la limite du terrain par une
borne. Dans la limite où le propriétaire
d’un terrain est incertaine, des recours
à un bornage amiable ou au bornage
judiciaire. Après que les mesures sont faites
le notaire fait signer aux deux parties
un accord pour délimiter leurs terrains.
Dans le cas d’un bornage à l’amiable,
il n’y a pas de formalité à suivre. Les bornes
doivent être placées aux angles des deux
terrains respectifs. Les frais de bornages sont
partagés par les deux parties.
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4
LE FINANCEMENT DE VOTRE PROJET
D’ACHAT D’UN TERRAIN
Budgetiser votre projet
A/ Les diverses prévisions avant
l’achat
Quand on trouve une annonce concernant
un terrain à vendre, la première chose
à voir est l’écriture du prix, est-il hors taxe
ou comprend-il déjà la TVA. C’est après qu’on
va chercher des informations diverses sur les
autres contributions comme la TRE et la TLE,
les taxes foncières et d’habitation. En général
ces contributions découlent de la décision
des collectivités locales et du type de prêt
contracté. En parlant de prêt, il faut prévoir
les divers frais qui en sont liés comme ceux
d’ouverture et d’instruction du dossier, les frais
d’assurances et la garantie immobilière.
Quand il y a signature d’acte de vente,
il est nécessaire que soit présent un notaire.
Les deux parties doivent donc l’acquitter
conjointement. Ces honoraires doivent
inclure son salaire, les charges diverses
comme les montants qu’il vient de payer au
conservateur de l’hypothèque. Spécialement
pour l’acquéreur, il doit payer les charges de
l’agence immobilière ou du géomètre qui ont
servis d’intermédiaire lors de la vente.
B/ Les dépenses éventuelles
après acquisition
On a besoin en premier lieu avant d’utiliser le
terrain de divers équipements qui permettent
d’entamer son exploitation. C’est la première
charge qu’il faut donc prévoir. D’autres frais
doivent aussi être comptés. C’est le cas des
coûts de viabilisation partielle ou totale et les
frais relatifs à l’assainissement. La présence
des experts est aussi requise pour effectuer
l’analyse du terrain. On ne peut aussi négliger
les charges concernant la demande de permis
de construire et les diverses contributions
liées à l’achat du terrain.
Le financement:
les paramètres à considérer
Dans le cadre d’un recours à l’emprunt,
il faut qu’il soit légèrement inférieur à la moitié
du revenu. Comme ça, il pourrait-être payé en
un temps réduit et on peut s’exonérer du
paiement d’intérêts élevés. En plus, il est
conseillé d’inclure dans le projet immobilier de
sommes résultant de l’effort financier du futur
acquéreur. Il faut aussi une certaine attention
concernant les taux d’intérêt. Il est idéal
de choisir un taux fixe pour un emprunt à long
terme. Le créancier emprunteur, si l’acquéreur
ne peut pas payer sa dette, peut faire vendre
un bien que celui-ci a donné en garantie, pour
se faire payer sur le prix. Cette garantie n’est
pas très conseillée par rapport à la caution.
Les charges accessoires concernant la
demande de financement ne doit excéder
le 1 % de la somme empruntée.
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5
LES TAXES LIEES AU TERRAIN
Pour devenir propriétaire d’un terrain, il faut
suivre plusieurs procédures, notamment
sur le plan financier. Il faut payer les droits
d’enregistrement et la TVA, les taxes foncières
sur les propriétés non bâties, et les taxe
locales d’équipements et les modalités
de paiement pour obtenir la permission
de construire auprès des communes.
Un terrain acheté dans le but de construire
un immeuble pour se loger, les personnes
qui y vivent ne sont pas contraint à payer le
TVA. Par contre les sociétés de constructions,
les sociétés civiles immobilières sont obligés
de le payer. Selon la loi de finances de 2010
en France, un terrain à bâtir est un terrain sur
lequel est autorisé à construire en suivant
le plan de l’urbanisme.
Dans l’achat des terrains, les vendeurs
sont repartis en vendeur soumis à la TVA
et vendeur qui ne l’est pas.
Des lois s’imposent au vendeur qui est soumis
tels que pour ce qui récupère la taxe lors
de l’achat, elle doit être payé par le prix entier
de la vente, mais s’il ne l’a pas récupéré
la taxe s’applique à la marge.
Pour les vendeurs non soumis, la cession
du terrain de construction ne concerne pas
la TVA. Concernant les droits de mutation
à titre onéreux, l’acheteur doit payer les droits
de mutation au prix normal si le vendeur
n’a pas récupéré la TVA lors de l’achat.
Mais s’il l’a bien récupéré l’acheteur paie
le taux réduit. Pour le vendeur non assujettis,
l’acheteur paie les droits de mutation
normale. En principe, la taxe foncière pour les
propriétés non bâties s’applique au terrain
imposables pour une exploitation agricole,
au carrières, mines et tourbières, au
étendues d’eau, marais et marais salants,
au sols occupé par les chemins de fer,
et au propriétés bâties dans les zones
ruraux, au voies privées. Concernant les
propriétés exonérées, il y a des exonérations
permanentes divisé en exonération totale et
partiel. Totale pour les propriétés et les voies
publiques qui sont soumis à la taxe foncière
pour les propriétés bâties. Partielles pour
les propriétés agricoles. Les exonérations
temporaires qui concerne les propriétés
nouvelles, des terrains ensemencés,
des terrains boisés en nature, des terrains
boisés qui représentent un état de futaie
irrégulière, des terrains situé en zone humide
et des terrains situés dans un site naturel,
des terrains agricoles en production
biologique, ainsi que des terrains plantés
truffiers. Pour les réductions accordées,
cela dépend des événements qui affectent
les biens. Les types d’évènement tels que
la perte des récoltes, de bétail, ou disparition
de parcelles. Il y a des démarches à faire
auprès du centre des impôts.
Dans la déclaration et paiement des impôts,
la taxe locale d’équipement est recommandée
pour la construction, reconstruction,
et agrandissement d’un bâtiment. Ceux qui
n’ont pas la permission doivent présenter une
autre autorisation d’urbanisme ou un procès
verbal. Pour les exonérations dans les taxes
locales d’équipement, ne concernent pas
les propriétés publiques non productrices
de revenu, et quelques installations sur
un plan de prévention des risques, les
constructions dans les zones d’aménagement
concertées, des immeubles à caractères
très sociaux d’un organisme et des maisons
d’exploitation agricole.
Dans la modalité de paiement, la taxe locale
d’équipement est en principe saisit par
les communes qui est affecté au financement
des dépenses générales d’urbanisation.
Elle est appliquée de plein droit et de manière
facultative pour les permis demandés après
la construction.
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6
LES AUTRES VERIFICATIONS
Le cadastre
Le cadastre est à la fois un ensemble
de documents et un service de la Direction
Générale des Impôts chargé de gérer ces
documents. Le terme cadastre indique deux
ensembles de documents : des plans et des
registres. Les plans dressent la cartographie
des propriétés foncières et immobilières
tandis que les registres identifient les
personnes assujetties, pour chacune des
propriétés cartographiées, aux impôts
fonciers. Depuis les années 1990, le plan
cadastral est informatisé et son actualisation
se fait pratiquement en temps réel. Suite à de
nombreuses tentatives infructueuses sous
la Révolution puis sous le Consulat, Napoléon
ordonne en 1807 la cadastration systématique
du territoire national. C’est là qu’on parle
de cadastre napoléonien. Le cadastre sert
à obtenir des documentations essentielles
pour écrire l’histoire d’une maison,
d’un quartier ou d’une commune. Le cadastre
est établi par les services fiscaux pour
rationaliser le paiement de l’impôt foncier,
il peut servir pour d’autres raisons comme
pour une recherche généalogique ou pour
faire valoir un droit, dans le cas d’une
succession ou d’une dispute.
Le cadastre rempli principalement quatre
missions:
- La mission foncière : Le cadastre identifie
chaque immeuble et chaque propriétaire et
procure la description physique des propriétés
pour répondre aux obligations qui résultent
des principes de la publicité foncière.
- La mission fiscale : Le cadastre évalue tous
les biens fonciers, recense les changements
fiscaux les affectant et détermine les bases
d’imposition des taxes foncières et de la taxe
d’habitation.
Le cadastre peut être consulté à la mairie
ou sur Internet. Enfin, il ne constitue pas
la preuve du droit de propriété d’une
personne sur un bien. Il certifie seulement
que telle personne est identifiée en tant que
emprunteur de la taxe foncière pour un bien
donné qui veut dire qu’il est le propriétaire
présumé mais non le véritable propriétaire.
Les grands projets à venir (équipements
urbains, voirie…).
Pour les grands projets à venir, il est conseillé
de consulter Le Plan Local d’Urbanisme qui
est un document d’urbanisme qui, à l’échelle
d’une commune ou d’un groupement
de communes (EPCI), établit un projet global
d’urbanisme et d’aménagement et fixe
les règles générales d’utilisation du sol
sur le territoire considéré.
Les servitudes publiques (passage d’une
canalisation publique, lignes aériennes…).
Une servitude est une charge imposée à un
bien immobilier, bâti ou non pour l’emploi
ou l’utilité d’un bien immobilier, appartenant
à un autre propriétaire. Ce sont des servitudes
administratives qui doivent être annexé au
PLU. Ces servitudes se répartissent en quatre
catégories : servitudes de protection du
patrimoine, servitudes relatives à l’utilisation
de certaines ressources et équipements,
servitudes relatives à la défense nationale,
servitudes liées à la salubrité et à la sécurité
publique.
- La mission technique : Le cadastre établit
et tient à jour le plan cadastral. Il coordonne,
vérifie et centralise tous les levés à grande
échelle réalisés par les services publics
et les collectivités.
- La mission documentaire : Le cadastre
diffuse des données qui intéressent un grand
nombre d’utilisateurs publics ou privés.
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7
L’EMPLACEMENT
Pour choisir un terrain où on voudrait bâtir
une demeure, il faut que l’on se penche sur
son emplacement. En effet, on doit bien
analyser le terrain. Pour cela, il faut que
ce dernier se trouve dans un emplacement
géographique bien déterminé, qui convient
tout à fait au mode de vie. On parle ici du
moyen de transport, du travail, de la famille,
des enfants, de tout ce qui se relie à la vie
quotidienne.
Le terrain doit également se situer dans un
endroit qui assurera une perpétuité
d’investissement de l’immobilier si un jour
une vente serait mise en point. Dans cette
recherche, des spécialistes seront d’une très
grande aide comme les agences immobilières,
les notaires. Des journaux, des sites internet
sont également disponibles.
Ainsi, le terrain choisi doit être conforme au
mode de vie de chacun. On doit vérifier s’il se
situe dans la ville, dans un endroit accessible
à un véhicule, près d’une station, près des
écoles pour la facilitation des études, près des
commerces, d’une industrie et bien d’autre
encore selon les besoins de chaque individu.
Il est aussi d’une nécessité que le terrain soit
proche de la pharmacie, d’un cabinet médical
pour la santé familiale.
Pour être plus rassuré, il est préférable que
l’on visite directement la ville où se situe
l’endroit. Ainsi, on aurait plus de
renseignements en s’adressant à la mairie,
en demandant aux alentours l’histoire du
quartier, ses problèmes ainsi que les projets
de voirie. La vue est aussi importante dans le
choix du terrain. En effet, elle pourrait être une
source de jouissance à chaque instant où l’on
regarde à travers une fenêtre,
à la terrasse ou bien ailleurs.
Il est également nécessaire, avant d’acheter
la propriété, de se rassurer de certains détails
vis à cis de son voisin y compris la servitude
qui est un droit établi sur un terrain au profit
d’un autre, la possibilité de passage que ce
soit d’animaux, de réseaux en sous-sol,
de véhicules et d’un individu sur certains
endroits si le terrain choisi est enclavé,
c’est-à-dire situé à des distances de la voirie
municipale. Il faut aussi respecter certaines
distances. Par exemple, il faut 1,90 mètres
pour une vue à droite et 0,60 mètres pour
celle de l’oblique entre une fenêtre et la limite
de la propriété du voisin, ainsi que
de 2 mètres pour les arbres de 2 mètres
de hauteur et de 0,50 mètres pour ceux qui
sont moins de 2 mètres de haut entre cette
même limite et la plantation.
Il est enfin nécessaire de savoir si des projets
d’aménagements environnementaux sont mis
en place à la proximité du terrain choisi.
Quand on veut aussi acheter un terrain, il faut
que le lieu ait un une dessertes en transport
en cas d’une panne d’automobile et soit situé
dans la zone communale où le
Plan Local d’Urbanisme ou le Règlement
National d’Urbanisme autorise
une construction.
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LA CONFIGURATION DU TERRAIN
Lorsqu’on veut acheter un terrain pour
une construction, il faut savoir certaines
configurations. Ainsi, il est nécessaire de
connaitre ses limites, ses superficies.
Ces dernières sont tout à fait limitées selon
les règlements établis dans chaque commune
ou chaque parcelle. En effet, on distingue
plusieurs mesures suivant les articles
judiciaires concernant les dimensions comme
la surface minimale pouvant être bâtie,
la surface minimale en absence de collecteur
d’eau usée qui facilitera un assainissement
individuel, de 1000 mètres carrés en général,
la distance de la construction vis-à-vis des
limites, des voies publiques, des installations
au voisinage ainsi que le coefficient d’emprise
ou d’occupation du sol qui impose une
obtention de droit de construire.
Le terrain à bâtir doit être à tout prix limité
pour qu’il ne soit pas confondu avec celui
du voisin. Il doit aussi suivre les distances
minimales définies par la loi, les règlements
et les usages locaux. En effet, quand on
a à construire un immeuble, une plantation ou
bien d’autres encore, il faut respecter les
espaces que doit occuper le terrain vis-à-vis
de la propriété de ses voisins mais aussi avoir
leur accord pour les travaux à établir.
Il est également plus facile et avantageux
de construire un immeuble sur un terrain
plat que sur un autre muni d’une pente.
Autrement dit, même si la pente est parfois
considérée comme douce, on ne peut pas la
nier. Il est donc nécessaire de connaitre sa
valeur dans le terrain. Ainsi, pour une pente
supérieure à 20 pourcent, la dénivellation est
grande et l’automobile a du mal à y passer.
Les terrasses, eux aussi, subiront certaines
difficultés telles que les problèmes de remblai
ou de déblai. Ainsi, si le terrain à bâtir
possède une pente, il est sûr que des grands
travaux de mis en plat du terrain, des travaux
de terrassement, des travaux de canalisation
pour la facilitation des ruissellements des
eaux ainsi que des travaux d’aménagement
de la route seront établis et cela ne fait
qu’augmenter les dépenses.
Il est donc préférable, avant d’acheter
le terrain, de bien choisir le terrain. On doit
aussi avoir une propriété qui serait tout à
fait conforme à différentes infrastructures
telles que le Parking et le garage. On doit
également respecter la différence de niveau
sur une quinzaine de mètres de longueur
du terrain, qui est aux environs de quatre
mètres, dans le sens de l’est vers l’ouest et
inversement. On ne peut non plus négliger les
niveaux d’inclinaison dans le sens sud nord.
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9
LA NATURE DU TERRAIN
Avant d’acheter le terrain, il faut d’abord que
l’on connaisse la nature du sol car la fondation
d’un bâtiment dépend tout à fait de sa qualité.
Pour cela, on pourrait également faire appel
à un géotechnicien.
Les sols rocheux ou les sols constitués de
graviers et de sables sont les mieux adaptés
à des travaux immobiliers. Les sols argileux,
de leur côté, sont aussi utilisables mais ils
peuvent provoquer des détériorations vu que
l’argile dont ils contiennent absorbe une
quantité d’eau. D’ailleurs en cas d’humidité,
l’argile gonfle et dans le cas
contraire, il crée des fissures dans le mur ainsi
que d’une cassure d’une chape d’eau.
Les sols sédimentaires, argileux et tous
les sols fins sont donc utilisables mais avec
une fondation tout à fait bien rigide avec
des
fers à bétons. Il est également
recommandé de creuser ces sols jusqu’à
ce que l’on obtienne une couche dure, qui
pourrait subir la fondation. Si cette couche
est profonde alors on construit un puits
qui servirait de pilier après remplissage de
bétons armés. Les sols plutôt sableux ne
seront que des problèmes car l’eau n’a
aucun effet sur les sables. Ainsi ce type
de sable ne peut pas être utilisé dans une
construction.
Il ne conduirait qu’à un effondrement
de la demeure. Un sol rocheux a également
un avantage dans le domaine de la stabilité.
En effet, un terrain rocheux est avantageux
pour une fondation vu sa solidité si la sécurité
se présente dans un bon état. Pourtant,
il faut savoir que des travaux d’enfouissement
de canalisation seront tout à fait mis en point,
cela ne fait également qu’augmenter
les coûts. Ainsi, il faut remplir les trous
par des pierres lourdes et les fixer au béton
pour que les endroits s’aplanissent. L’ouvrage
sera donc terminé par une chape. Il ne faut
non plus oublier que les remblais récents sont
instables vu qu’ils sont constitués
de matériaux hétéroclites.
Il faut enfin, avant d’acheter le terrain,
se renseigner auprès de la mairie
et des voisins. On doit en effet connaitre si la
propriété se trouve sur des nappes
phréatiques
ainsi
que
des
galléries
souterraines car si c’est le cas, on a un
danger. Cela donc nécessite une étude de sol
très coûteux. Ainsi, il faut se méfier de toutes
ces cavités souterraines pour que la demeure
à construire soit bien en sécurité. On peut
donc dire que l’étude de la nature de sol est
très importante.
2
0
LE COÛT DU TERRAIN
Le choix du terrain et son achat sont des
étapes indispensables dans la construction
d’une maison. Il faut prendre en compte toutes
les tâches administratives, la nature
et le morcellement du terrain avant de réaliser
le plan et l’architecture de la maison.
Le choix du terrain
et les précautions préalables
Le choix du terrain est primordial pour réussir
son projet de construction. Il doit être fait
en fonction des besoins et des modes de
vies. Il faut voir si sa localisation peut faciliter
les différents déplacements, si elle est bien
desservie par les transports en commun
ou non. Il faut également tenir compte de
son orientation et de son exposition, car ces
derniers entrent inéluctablement dans
la conception du plan et de l’architecture de la
maison. Pour ce qui est de l’administration,
il faut se procurer du certificat d’urbanisme
qui confirme la constructibilité du terrain et qui
définit en même temps les différentes règles
à appliquer dans la construction. Une étude
de la fiabilité du sous sol est conseillée avant
de commencer la fondation et pour éviter tous
désagréments durant la construction.
Tout ceci peut s’avérer être bien couteux,
alors il faut prendre en compte également
les moyens financiers.
L’indemnité d’immobilisation qui est égale au
10% du prix du terrain est à verser lors
de la signature de la promesse de vente.
Ce n’est qu’après la signature de l’acte
de vente définitif que l’on versera le montant
total. Mais le prix du terrain n’est pas le seul
à prendre en compte dans son acquisition.
Les honoraires du géomètre
Le géomètre est rémunéré en fonction
de son taux horaires et de la complexité
de la mission qui lui est attribué mais
elle peut aussi être établie à un tarif forfaitaire
fixé d’avance ou par vacation horaires
et journalière. Les prix sont différents d’un
cabinet à l’autre, ainsi une demande de devis
s’impose. Notons que cette demande peut
aussi être gratuit que payant selon le cabinet.
Toutefois, il est à préciser dans la lettre
de mission si les honoraires sont hors taxes
ou non, en plus des frais de déplacements.
Le prix d’achat
Le prix du terrain varie en fonction de la région
dans laquelle il se trouve. La localisation joue
un très grand rôle dans la fixation des prix
d’un terrain donné. En effet, certains critères
comme la proximité d’une agglomération,
d’une côte, d’un lieu réputé ou dans le centre
ville peuvent influencer une hausse des prix.
Penser à comparer les différentes offres avant
de se lancer dans l’achat.
2
1
La commission d’intermédiaire
La plupart du temps, les acquéreurs n’entre
pas en contact directe avec le vendeur
mais préfère engager des intermédiaires
via un mandat qui confirme les droits de
l’intermédiaire à conclure le contrat de
vente. Dans ce cas, le prix de la commission
varie selon l’intermédiaire. Si c’est un agent
immobilier, la commission sera fixée par
accord écrit entre lui et l’acheteur. Si c’est
un notaire-négociateur, la commission fixée
par la réglementation est de 5% HT pour les
montants inférieurs à 45 735 euros, 7,5% HT
pour les montants supérieurs avec en plus
la TVA au taux de 19,60%.
Sur le plan fiscal, il peut spécifier dans
le mandat si la commission est à la charge
de l’acquéreur, qui devra alors la payer
directement à l’intermédiaire. Si ce n’est pas
le cas, l’acquéreur doit l’inclure dans le prix
de vente et verser les droits d’enregistrement
dans le montant de la commission.
La procédure d’achat
et les «frais de notaires»,
dont les droits d’enregistrement
Les frais de notaire ou droits de mutation dont
les frais d’enregistrement pour l’administration
fiscale, équivaut à 5,09 % du prix du
terrain. Les frais de notaires comprennent
en général sa rémunération qui se fixe par
les émoluments dont le montant est calculé
proportionnellement au prix de vente,
les remboursements de ses frais avec
les impôts et taxes versés au Trésor public.
2
2
L’EXPERTISE DU GEOMETRE-EXPERT:
LA BORNAGE
L’acquisition d’un terrain diffus ne dépend
pas seulement du cadastre et des limites
conventionnelles comme les clôtures ou
les chemins ou les arbres. Une délimitation
ou un bornage par un expert, dont
le géomètre-expert, doit être réalisé pour
que l’acquisition soit en bonne et due forme.
Des procédures se doivent d’être respectées
dans l’accomplissement de cette action.
Quelles sont les procédures
à suivre?
Pour procéder au bornage d’un terrain,
mieux vaut se renseigner sur les droits
et les obligations légales avant d’entamer
toute forme de procédure. La nécessité
de connaitre les limites physique de son
terrain est importante pour pouvoir en
jouir pleinement. En outre, le bornage
permettrait d’éviter toute forme de litige en
cas de travaux de rénovations ou même de
construction à l’intérieur de la propriété et par
la même occasion renseigne précisément
le propriétaire sur la surface exacte de son
terrain. Précisons que l’action de borner
un terrain implique la présence de trois
conditions, qui sont la contiguïté des terrains,
l’absence de délimitation antérieure
et la qualité du demandeur.
Deux terrains contigus, sont deux terrains
qui se touchent mais appartenant à deux
personnes différentes. Seul, peut bénéficier
un bornage, un terrain à titre de propriété
privé. Ainsi, si un terrain est contigu à un
domaine public quelconque, seul l’autorité
administrative compétente a le droit de borner
le terrain. Pour demander le bornage, il faut
être propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier,
indivisaire ou titulaires d’un bail à long terme,
mais également aux bénéficiaires d’une
promesse synallagmatique de vente.
Le bornage possède un caractère définitif,
donc les valeurs délimitées autrefois
ne peuvent plus être rebornées
ultérieurement.
Le type de bornage
On peut définir quelques types de bornage,
dont le bornage amiable et le bornage
judiciaire.
Pour les cas du bornage amiable, la loi ne fixe
aucune condition mais il est plus préférable de
faire appel à un géomètre expert. Ce dernier
va procéder à l’action en commençant par
réunir les deux parties pour définir les limites
exactes de chaque terrain avant de prendre
les mesures. Puis, tout ceci sera confirmé
par un accord écrit, dont le procès-verbal
d’abornement qui sera signé par les deux
parties concernées. Après la signature
se fera la pose des bornes.
Par contre, le bornage judiciaire se fait avec
l’intervention d’un juge de paix du lieu de la
situation des terrains. Le juge aura recours
à un géomètre expert, qu’il choisira lui-même,
pour établir le procès-verbal d’abornement
après expertise des terrains. Cependant,
le juge se réserve le droit de conclure l’affaire
en fonction ou non du rapport du
géomètre-expert. S’en suivra de sa décision
la pose des bornes pour en finir
avec le procès-verbal final.
Ainsi, les géomètres experts diplômés
par l’état sont les seuls à pouvoir procéder
impartialement à la division et à la délimitation
d’un terrain avec la pose des bornes comme
marques physique de cette délimitation.
Tout acte de bornage doit être confirmé
par un procès-verbal d’abornement.
23
LE PLAN DE PREVENTION
DES RISQUES NATURELS PREVISIBLES
Définition
Contenu du PPR
Le PPR ou Plan de Préventions des Risques
naturelles prévisibles délimite les zones
du territoire les plus exposées aux risques
naturels tout en prévoyant des mesures
de préventions et de protection ainsi que de
sauvegarde. Les mesures prises sont
renseignés aux propriétaires ou aménageurs
et aux collectivités ou les établissements
publics. Il peut couvrir un risque dans le cas
d’un PPR mono risque, ou recouvrir tous
les risques en étant multirisque
Dans un cas d’urgence, le préfet peut
appliquer certaines mesures avec accord
des maires de communes concernées,
qui disposent de 1 mois pour répondre.
Par la suite, une copie de cet accord avec les
mesures prises sera affichée dans toutes
les communes concernées.
Les dispositions relatives au plan de
préventions des risques naturelles prévisibles
doivent être respectées par les propriétaires
afin d’acquérir les différentes autorisations
comme les autorisations d’utilisation
et d’occupation du sol, les permis de
construire et les déclarations de travaux.
Les constructions ou aménagements
enfreignant les dispositions du PPR sont
soumises aux sanctions prévues par la loi.
Le PPR doit être également inclut dans le
document d’urbanisme en qualité de servitude
d’utilité publique.
Pour être valide, le plan de préventions des
risques naturelles prévisibles doit contenir
la note de présentation, les documents
graphiques et les règlements établit par
la région où se localise le terrain.
La note de présentation doit définir
le secteur géographique concerné avec
la nature des phénomènes naturels pouvant
se produire. Un rappel des études entrant
dans l’élaboration des cartographies
de la région avec une présentation
de conséquences éventuelles d’après les
informations reçues sur la région.
Les documents graphiques comportent
la délimitation des zones spécifiques à la
réalisation du PPR. Les «zones rouges»
sont interdits pour les nouvelles acquisitions
et les «zones bleues» peuvent être
acquises mais sous autorisation et avec des
prescriptions particulières. On peut aussi y
joindre une carte informative des phénomènes
naturels avec la carte des aléas et des enjeux
de la région comportant le terrain souhaité
pour une meilleure compréhension
des informations.
Dans le document de règlement, on trouve
les différents types de règles applicables
dans chacune des zones considérées.
Ces règlements conditionnent l’acquisition
et les mesures de protection
et de sauvegarde.
24
Procédures
Pour la mise en œuvre du plan de préventions
des risques naturelles prévisibles,
des procédures sont à respecter.
A/ Procédure à l’échelle
de la préfécture
B/ Procédure à l’échelle
des particuliers
Un arrêté notifié aux communes et aux
communautés de commune ayant le territoire
inclut dans le périmètre concerné par le PPR
détermine le périmètre à étudier, la nature
des risques à prendre en compte, les services
déconcentré de l’état compétente en matière
d’instruction du plan de prévention des
risques naturelles prévisibles avec la modalité
de la concentration. Si le périmètre à étudier
s’étend sur plusieurs départements, l’arrêté
doit être également notifié par les préfectures
concernées.
Les premières études consistent en une
analyse
historique
des
principaux
phénomènes naturels connus, ayant touché
le territoire étudié. Puis le projet sera transmis
aux autorités compétentes pour avis.
Un avis favorable est considéré après un
délai de deux mois si aucune réponse précise
ne parvient à l’acquéreur. Puis les dossiers
seront révisés par enquête publique. Un
arrêté préfectoral approuvera les dossiers qui
seront publiés dans des journaux régionaux
ou locaux et sera aussi affiché dans la mairie.
Les acquéreurs de biens immobiliers qui
se trouvent dans les zones couvertes par
un plan de prévention des risques naturels
prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans
des zones de sismicité définies par décret en
Conseil d’Etat, doivent être informés par le
vendeur de l’existence des risques mentionné
dans le plan et le décret. Ainsi, pour toutes
transactions immobilières, le vendeur doit
fournir an même temps que le contrat un état
des risques naturels prévisibles. Ce document
dénombre les risques naturels dont le terrain
à saisir est exposé et il est valable pour une
durée de 6 mois. Si le vendeur ne remet pas
ce document à l’acquéreur, le juge
peut prononcer une diminution de la vente,
voir même son annulation.
25
VIABILISER LE TERRAIN
Viabiliser un terrain signifie la réalisation
des
travaux
de
raccordement
et
d’assainissements, tout en prenant compte
des frais à versés.
Les travaux réalisé à l’intérieure du terrain,
par le technicien envoyé par la société
des eaux, sont à la charge du propriétaire.
En revanche, les travaux opérés sur la voie
publique reviennent à la mairie.
Faire raccorder aux différents
réseaux: eau, éléctricité, gaz...
et tout à l’égout
La viabilisation d’un terrain d’un terrain
constructible se procède par étapes d’où
la nécessité de comprendre les démarches
et les coûts à prévoir.
Raccordement au réseau d’électricité
Se procurer le certificat d’urbanisme
pré-opérationnel
La première chose à faire dans un projet
de viabilisation d’un terrain c’est de procurer
le certificat d’urbanisme pré opérationnel
de la commune. Ce document stipule
toutes les informations relatives à l’état de
la parcelle, dont les équipements publics
existants ou futurs, les taxes et les conditions
de construction. Que ce soit pour une
viabilisation externe ou interne, les procédures
à suivre sont les mêmes. Un terrain est situé
dans un lotissement est à proximité des
différents réseaux de raccordement.
Un terrain diffus loin de tout réseau nécessite
une demande de devis auprès
des gestionnaires des réseaux tel que
EDF - GDF, à la compagnie de téléphone et
à la compagnie des eaux.
Pour raccorder un terrain au réseau
électrique, on doit déposer une demande
auprès du réseau de distribution. La demande
doit préciser la localisation du chantier,
la puissance de raccordement souhaitée
et confirmer la prise en charge de certains
travaux comme l’aménagement d’une
tranchée ou d’un fourreau pour le passage
du câble de branchement. Une copie du
permis de construire, de l’extrait du plan
cadastral et d’un plan de masse sont
à joindre à la demande. Un devis à valider en
10 jours sera envoyés après consultation de
la demande. Une attestation sera livrée à la
fin des travaux pour valider la conformité du
terrain à l’installation du réseau électrique.
Au niveau du tarif des travaux de
raccordement électrique, ils dépendent
notamment de la distance du terrain
au coffret de branchement et du typede
branchement à effectuer.
Raccordement au réseau d’eau
Pour cette démarche, il
faut remplir le
formulaire de demande de raccordement
auprès de la mairie. Ensuite, on doit contacter
la société des eaux du lieu d’habitation afin
de leur remettre la même demande.
26
Raccordement au réseau de gaz
Etude du sous- sol
Comme toute procédures, on commence par
l’envoie de la demande auprès du fournisseur
de réseau de gaz. Puis, ce dernier enverra
le devis au demandeur. Dans ce cas, ce sera
le fournisseur qui prendra en charge tous les
travaux de votre coffret de comptage
à la canalisation de la rue. Ce sera la distance
qui déterminera les tarifs. L’installation de
gaz devra être validée par l’organisme agrée
avant son utilisation.
L’étude du sol par des professionnels
est essentielle pour déterminer les différents
types de travaux se rapportant aux différents
raccordements.
Raccordement
au réseau d’assainissement
Les démarches pour le raccordement
au réseau d’assainissement et au réseau
d’eau sont les même. Par contre, des taxes
d’assainissement et de raccordement sont
amendées par la municipalité au demandeur.
A défaut de raccordement au tout à l’égout,
le propriétaire du terrain devra opter
pour une fosse septique.
Prix de la viabilisation
Concernant le coût de la viabilisation, plus le
terrain est éloigné des réseaux publiques de
raccordement plus les tarifs seront en hausse.
En plus des travaux liées à la mise en place
des câbles ou des tuyaux transportant l’eau
et le gaz, comme la creusée d’une tranchée
ou d’une fosse ou d’un canal, le coût de
la viabilisation peut revenir très cher. Notons
que les tarifs de raccordements sont variables
d’une commune à l’autre.
27
LE CERTIFICAT
D’URBANISME D’INFORMATION
Pour un bon accomplissement d’un projet
d’urbanisme, il faut une autre condition :
l’acquisition d’un certificat d’urbanisme.
On a deux types de certificat d’urbanisme.
Ce sont le certificat d’urbanisme d’information
et certificat d’urbanisme opérationnel.
du code de l’Urbanisme, ce type de certificat
joint de code de la zone POS ou du PLU.
Dans cette règlementation, on pourrait savoir
l’Etat du terrain (constructible ou non) et les
dépenses à fournir concernant les taxes
relatives à l’édification sur ce terrain.
On y mentionne aussi des différentes règles
sur le droit de préemption.
Procédure
Définition et Objectifs
Le premier, qui nous interresse, donne des
informations sur les différents règlements
régissant le domaine comme le plan
d’urbanisme, les limitations administratives
au droit de propriété comme le respect des
espaces où il y a des monuments historiques
et la liste des contributions liées à l’urbanisme
comme les divers impôts et taxes. Ce certificat
n’indique pas si le terrain est constructible ou
non.En d’autres termes, il fournit des éléments
juridiques concernant le domaine. Dans le
certificat d’urbanisme d’information, il n’y a
aucune mention qui permet de savoir si le
terrain est prêt ou non à bâtir. On en a besoin
dans le cas où le projet n’est pas précis
et bien déterminé. D’après l’Art L410-1
Les deux types de certificat d’urbanisme se
prolongent pendant un certain laps de temps.
On compte 18 mois après sa délivrance pour
qu’il ne soit pas valide. Cet intervalle
peut avoir une certaine extension quand
il n’y a pas de changement concernant
les règlementations concernat l’urbanisme
et les diverses contributions de l’acquéreur.
La requête pour obténir cette prolongation doit
être faite 2 mois avant le terme normal.
On écrit la demande de prolongation
sur papier libre. Elle doit-être faite en
deux exemplaires. On y joint le certificat
d’urbanisme qu’on veut prolonger.
Pour avoir ce genre de certificat d’urbanisme,
il faut faire parvenir une requête à la mairie
qui abrite le terrain. On peut aussi l’envoyer
par recommandées. Celle-ci doit joindre ces
divers documents : la notice qui évoque la
destination du projet accompagné de la nature
ou l’étendu de la construction à faire et le
plan du terrain et sa situation dans la localité
qui l’abrite. Dans une demande concernant le
certificat d’urbanisme d’information, il est
nécessaire que la demande et ces documents
soit parvenus en deux exemplaires. Il n’y a
pas de délai fixe pour que les reponsables
administratives doivent respecter pour donner
une réponse à cette requête. Généralement,
on leur donne 1 mois pour le certificat
d’urbanisme d’information. La non obtention
d’une reponse après ce delai ve permettre
au demandeur d’avoir un certificat de simple
information tacite.
28
LE TERRAIN DANS UN LOTISSEMENT
OU LOTIS
L’achat de terrain à bâtir, en plus d’avoir
beaucoup de démarche, nécessite aussi
beaucoup d’étude. Le terrain en lotissement
ne nécessite plus aucun aménagement.
On peut directement y commencer la
construction dès le moment d’acquisition.
Pourtant il présente certains désagrements
surtout au niveau du voisinage et des règles
qui s’y imposent.
Tout d’abord, pour le lotisseur, il est
nécessaire d’avoir le plan du lotissement pour
connaître des constructions qui sont dejà en
place. Pour acheter un terrain en lotissement,
il est important d’avoir les informations sur
ce lotisseur surtout concernant l’équipe où
il appartient. Cette équipe doit par exemple
intègrer un paysagiste, un architecte urbaniste
ou bien un sociologue.
Ce souci a été résolu par des dispositions
textuelles relatives aux obligations
et aux responsablités du lotisseur.
Ce dernier est responsable des préjudices
relatifs à la construction sur lotissement sur
une prescription de 10 ans. Donc, ce qui leur
oblige à faire de différentes expertises avant
de conclure l’acte de vente. Le lotisseur est
donc considèré comme ayant dejà connu les
vices cachés concernant le terrain comme
l’erreur sur sa qualité substantielle. Cette
erreur est si importante telle que l’acquéreur
n’aurait pas contracté s’il la savait. C’est le
cas d’un lotissement où il est impossible
de construire par la composition du sous-sol.
Ce genre de vice va annuler le contrat de
lotissement avec effet rétroactif et va engager
la responsabilité du lotisseur.
Le futur acquéreur peut aussi demander
du lotisseur le règlement du lotissement et le
cahier de charge. Car, s’il y a non-conformité
à leur disposition, la justice peut-être saisie
par le propriétaire pour connaître du litige
et peut même demander la destruction
du bâtiment qui a été construit à l’encontre
de ces règles. Malgré que la demande
de ces règlements ne soit pas obligatoires,
leurs effets sont absolus et s’imposent à tous.
Ces règles ne s’imposent non seulement
pour contraindre, mais aussi pour la sécurité
du futur acquéreur. Comme ça, il saurait
quel type de construction pourrait-on édifier
sur le lotissement, quel est la limite de la
construction, comment doit être son aspect
et quelles sont les bonnes dispositions
pour installer les câbles téléphoniques
et électriques. On pourrait aussi avoir
des informations sur l’accès en matière
de transport dans le domaine.
Le terrain en lotissement est dejà prêt à bâtir
et borné. On y dispose dejà des équipements
qui vont faciliter la construction. En plus,
on y bénéficie des Importants infrastructures
comme l’électricité, l’eau et les réseaux
téléphoniques. Dejà mentionnées
ci-dessus, des règles limitent la disposition
d’un lotissement lors de son acquisition.
Les principales règles touchent le voisinage,
l’architecture et l’emplacement de l’immeuble
à construire. Pourtant, ces règles peuvent-être
genants pour certains futurs acquéreurs.
29
LA VIABILITE DU TERRAIN
Quand on achète un terrain, il faut, avant
tout, connaitre les conditions de vie que l’on
pourrait avoir sur ce milieu. Ainsi, on doit
situer son terrain par rapport aux environs.
Pour y procéder, on doit d’abord demander un
certificat d’urbanisme pré-opérationnel auprès
de la mairie. Ce certificat, en effet, pourrait
donner quelques informations sur la situation
du lieu. En général, on constate qu’il existe
deux sortes de viabilisation.
D’un côté, la viabilisation externe,
qui concerne les travaux à faire dans les voies
publiques et qui dépendent des gestionnaires
ou distributeurs de réseau comme la Générale
des Eaux. Il faut savoir que des conseillers
commerciaux chargés des prix sont déjà
à la disponibilité de ces opérateurs.
D’un autre côté, on a la viabilisation interne,
qui, également, parle de différentes activités
à établir dans la propriété, c’est-à-dire dans le
lieu limité. Pour cela, ceux qui se chargent de
la construction de l’immobilier réaliseront ce
genre de travail. On constate également que
plus le terrain possède une surface vaste et
que plus il se place loin des réseaux,
plus les dépenses augmentent. C’est donc
à partir de tous ces éléments que l’on peut
estimer la valeur du coût des travaux fournis.
En effet, elle pourrait bien aussi dépendre
du constructeur et de certains opérateurs.
La viabilité du terrain permet également
à l’individu de se pencher sur des éléments
nécessaires comme les assainissements.
En effet, si la propriété se situe dans un
endroit qui n’a pas de liaison avec le système
d’assainissement public, il doit créer sa propre
fosse septique et fosse « toutes eaux ».
Pour cela, il doit avoir un accord auprès
des conseils et des recommandations
du Service public d’assainissement non
collectif le Spanc. Cela ne ferait sans doute
qu’augmenter la facture.
Concernant les réseaux concessionnaires,
les réseaux téléphoniques, les réseaux de gaz
et bien d’autres encore, il est recommandé
de mettre en place des chambres de tirages
ou relais. Les câbles électriques nécessaires
à ces travaux doivent suivre certaines
normes. Ainsi, plus le câble est long, plus les
travaux nécessitent plus d’argents. D’ailleurs,
il faut savoir si le terrain à bâtir se situe près
des réseaux d’eaux pluviales et usées pour
faciliter les raccordements ainsi que les
évacuations. Il est aussi nécessaire de vérifier
les plaques d’égout, les poteaux électriques
et les piliers téléphoniques. Un Plan
d’Occupation des Sols ou le POS doit être
également à la disposition du futur propriétaire
pour qu’il puisse avoir des informations
sur les règles de construction ainsi que sur
les différentes servitudes d’utilité telles que
les passages de canalisation, les lignes
d’électricité et bien d’autres encore.
Pour les tarifs de raccordement,
il est indispensable de contacter
EDF ou France Telecom.
30
LES PRINCIPAUX LIGITES ET RECOURS
Construire ou faire construire sa propre
maison n’est pas chose facile. De plus,
les litiges peuvent s’avérer fréquents.
Heureusement, il existe des recours en cas
de conflit avec le constructeur.
Les litiges les plus fréquents
En matière de constructions, les principaux
litiges sont liés aux problèmes de fondations,
de réseaux, de couverture et d’étanchéité.
Une construction dans les règles induit
des fondations solides. À noter qu’un écart de
quelques centimètres à la base peut entrainer
des fissures dans toute la maison, ceci après
seulement quelques mois.
Les litiges se rapportant aux problèmes
de réseaux sont aussi assez fréquents.
Cela va du réseau électrique qui inclut
un tableau électrique hors normes ou juste
une mauvaise protection du câblage.
Cela peut aussi se rapporter aux problèmes
de plomberie, dont l’évacuation des
eaux-vannes (WC) et des eaux usées
(salle de bain et cuisine). À noter que
la plomberie doit être en PVC ou en cuivre
normalisé.
Les problèmes d’étanchéité qui peuvent
entrainer par la suite des fuites d’eau
comptent aussi parmi les litiges les plus
remarqués. À noter que pour pouvoir disposer
d’une isolation thermique et phonique
impeccable, il faut bien choisir les matériaux
à utiliser et faire appel à des professionnels.
le maître d’ouvrage est dans l’obligation de
souscrire une assurance dommage-ouvrage,
qui est tarifé entre 2 000 et 3 000 euros .
Cette garantie décennale donne la possibilité
à l’accédant d’une maison de faire confiance
à l’assurance de l’architecte ou de l’entreprise,
et ceci, pendant une période de dix ans si
les dommages compromettent la solidité de
l’ouvrage, le rendent inhabitable ou impropre
à l’usage la maison. A noter que ceci est
valable même si l’entreprise n’existe plus ou
a fait faillite. L’assurance dommage ouvrage
couvre aussi le paiement des réparations
avant la réception des travaux. Ceci dans
le cas où le contrat avec l’entreprise est
rompu ou pendant l’année qui suit la réception
si l’entreprise n’a pas respecté ses obligations
et n’a pas fini les travaux dans le délai fixé.
De plus, l’UPAMI (association de
consommateurs dans le domaine de
la construction de maison individuelle) et
la fédération française du bâtiment peuvent
donner des conseils de recours aux litiges et
orienter les propriétaires avant, pendant
ou après l’ouvrage.
Les recours proposés
Pour éviter les litiges portant sur les
fondations, il faut veiller à choisir une
entreprise certifiée Qualibat ou Qualifec.
De plus, recourir à un économiste de chantier
reste un moyen sûr de se prémunir contre
des vices de construction. À noter que
31
LE PERMIS D’AMENAGER
Le permis d’aménager comme son nom
l’indique est un document administratif qui
permet à l’administration de contrôler tous
travaux, installations et aménagements
affectant l’utilisation du sol. De plus, le permis
d’aménager autorise celui qui le possède
à réaliser des constructions ou des
démolitions.
Et dans les espaces remarquables ou milieux
du littoral qui sont identifiés dans un document
d’urbanisme comme devant être préservés
en application de l’article L. 146-6,
les aménagements mentionnés aux a, b, c
et d de l’article R. 146-2.
Le permis d’aménager
A quoi sert
un permis d’aménager?
Il faut recourir à une demande de permis
d’aménager
lorsque les travaux
d’aménagement impliquent une démolition
ou une construction sur le terrain
à aménager. Le permis d’aménager est
exigé dans les opérations de lotissement
ou divisions foncières, de remembrement
ou d’affouillement et surélévation du sol
d’une profondeur ou d’une hauteur excédant
2 mètres et qui porte sur une superficie
supérieure ou égale à 100 m². Mais aussi
dans les secteurs sauvegardés dont le
périmètre a été délimité, la création d’une voie
ou les travaux ayant pour effet de modifier
les caractéristiques d’une voie existante.
Pour effectuer la demande de permis
d’aménager. Il faut s’adresser à la mairie
de la commune où est situé le terrain ou sur
imprimé Cerfa n°13409*01. La demande
de permis doit être complétée par un dossier
constitué d’un plan de situation du terrain
indiquant l’échelle et l’orientation du terrain,
d’une notice décrivant le terrain et le projet
d’aménagement, d’un plan de l’état actuel
du terrain à aménager et de ses abords.
Mais aussi d’un plan de composition
d’ensemble du projet coté dans les trois
dimensions (longueur, largeur et hauteur)
pour permettre d’avoir un aperçu de ce que
sera le terrain après réalisation du projet
d’aménagement. À noter que la demande
de permis d’aménager et le dossier qui
l’accompagne doivent être établis
en 4 exemplaires.
Le dossier complet (demande de permis
d’aménager et pièces à fournir) doit être
déposé directement à la mairie où est situé
le terrain ou envoyé par lettre recommandée
avec accusé de réception. La demande de
permis d’aménager est affichée en mairie
dans les 15 jours qui suivent son dépôt et
reste affichée tout le temps de l’instruction
du dossier. La mairie adresse par la suite un
récépissé qui indique le délai d’instruction du
dossier qui peut être d’1, de 3 ou de 4 mois.
La mairie peut instruire le dossier qu’une
fois que le dossier est complété. À l’issue du
délai d’instruction si le demandeur n’a pas
reçu de courrier, cela signifie qu’il est d’office
détendeur d’un permis d’aménager. Et un
certificat mentionnant la date d’obtention
de ce permis peut lui être délivré.
32
LES METHODES DE CONSTRUCTIONS
SELON LA NATURE DU TERRAIN
Pour une construction, il faut veiller à ce que
la nature du sol soit parfaite puisque les
fondations de la maison vont dépendre
de la qualité de ce dernier.
Les types de sols
Une construction établit sur un sol argileux
sera assez précaire puisque l’argile,
habituellement gonflée se compresse,
ce qui a pour risque de menacer gravement
les fondations de la construction. Ceci peut
empirer si l’on ne prend pas des précautions
au préalable. Il faut noter que ce sont surtout
les constructions en béton qui sont sujettes
à des risques d’affaissement sur un sol
argileux. Les constructions en bois ou
en paille en raison de leur légèreté et leur
souplesse sont nettement plus adéquates.
Les terrains remblayés doivent être pris
en compte lors de la construction. Au fil des
années, les remblais de terre ont tendance
à se tasser. Aussi, pour pouvoir construire sur
un remblai, il faut descendre les fondations
au niveau de la couche de terre qui n’a pas
été affouillée. De plus, les remblais peuvent
être de plusieurs natures. C’est pour cela qu’il
est important de réaliser une étude de sol
pour pouvoir chiffrer le coût et vérifier
que le sol est viable.
avec un «Mauvais» sol, car par la suite,
il faudrait mettre en œuvre des solutions
souvent très onéreuses. L’étude de sol est
le commencement d’un processus d’étude
afin d’étudier le meilleur moyen d’adapter les
fondations de la maison avec le terrain.
Par la suite il faudra recourir à un
bureau d’études béton qui donnera ses
préconisations pour le type de fondations
à utiliser, qu’il faudra ensuite faire chiffrer par
un maçon et/ou terrassier. De plus, l’étude de
sols est une assurance de la solidité et de
la durabilité de la maison.
Les méthodes de constructions
Etude du sol
Une étude du sol permet de connaitre
la nature du sol, mais elle est surtout pratique
pour un ingénieur béton, car cela lui permettra
de donner au maçon ses préconisations.
Une étude du sol permet aussi d’accéder par
la suite à une assurance dommage ouvrage.
Toute construction ne peut se faire sans
étude préalable, l’étude comporte une étude
de sol ainsi qu’une étude béton. L’étude est
indispensable si l’on ne veut pas se retrouver
Les risques d’affaissement des fondations
sont à ne pas écarter si l’on doit construire
en un endroit où le sol est argileux. Ils peuvent
quand même évités si l’on prend des mesures
adéquates et ceci, rapidement. Tels que
l’utilisation d’armatures, la maîtrise des eaux
de surface un peu plus loin de la fondation,
la mise en place d’une géo membrane
périphérique conçue pour limiter l’évaporation.
Il faut aussi penser à respecter une distance
entre la maison et les arbres.
33
LE COÛT DE LA CONSTRUCTION
Avant de se lancer dans une construction,
il faut savoir préalablement les coûts et établir
un devis. À noter que chaque architecte,
constructeur et maitre d’œuvre ont chacun
leurs tarifs, il ne faut pas aussi oublier le cout
du terrain et les différents matériaux à utiliser.
Le recours à des professionnels
Bon nombre des professionnels de
la construction proposent des tarifs à
la hauteur de leur expérience professionnelle.
Ce prix prend en compte le décompte de
la matière, du travail, de la logistique et de
la mise en œuvre des ouvrages composant
la construction. À noter que chaque
professionnel présente son prix selon ses
propres usages, sauf le constructeur qui est
tenue de respecter la forme que lui impose
la loi du 19 Décembre 1990 qui a instauré
le contrat de construction de maison
individuelle qui impose la définition
du prix convenu sur la base
des prestations comprises.
Le coût de la construction
Dans la majorité des cas, le coût de
construction est égal à la somme des prix
des quantités de matériaux mis en œuvre.
Les quantités de matériaux dépendent
évidemment des surfaces et des volumes
à construire. Mais pour faire une économie,
il est aussi possible d’occuper un maximum
d’espace avec un minimum de matériaux.
Dans ce cas, le recours à un architecte, un
maître d’œuvre, un métreur ou un ingénieur
permet une optimisation des coûts malgré
la dépense supplémentaire que génèrent
les honoraires que l’on doit leur payer.
Le prix des matériaux peut être abordable si
le constructeur a de bonnes relations avec
ses fournisseurs, cela l’aidera dans
les négociations et les réductions de charges
de production. À noter qu’il peut être encore
réduit si le maître d’ouvrage fournit sa propre
main d’œuvre.
Le devis de construction
L’élaboration d’un devis est primordiale
afin d’évaluer tous les couts des détails
de matériaux, des surfaces, des mètres
linéaires et fournitures. Mais aussi, cela
aide à évaluer les possibles surcouts qui
peuvent survenir par la suite. La plupart des
constructeurs procurent un descriptif « légal »
indiquant ce qui est prévu ou pas. Le chiffrage
complet est assez difficile à avoir, il faut dans
ce cas le lui demander. À noter qu’un chiffrage
complet est un document assez confidentiel
alors il ne pourra être lu qu’avec l’accord
et sous les yeux du constructeur. Pour un
maitre d’œuvre, il est possible d’accéder
aux devis ou au moins aux coûts par postes
importants, et ceci avant le début de la
construction évidemment. Avec un architecte,
c’est plus difficile dans le sens où le prix
donné est la plupart du temps une simple
enveloppe à plus ou moins 6% près, donc
le détail est à imaginer en fonction des
discussions et infos données. En outre, il faut
savoir qu’un devis à prestations complètes
pourra être baissé en baissant les prestations
et inversement.
34
LE COÛT DE L’EMPRUNT
Pour financer une construction,
un réaménagement ou bien une acquisition de
terrain, le recours à l’emprunt est une option
intéressante. Il faut quand même revoir en
détail toutes les conditions y afférant.
Un achat immobilier suppose un emprunt,
il faut pour cela prendre en compte le taux
effectif global (TEG) et le montant total
des intérêts.
Le taux effectif global
La législation sur le taux effectif global
concerne tous les financements consentis
aux particuliers, les financements consentis
aux professionnels ainsi que les personnes
morales, personnes physiques. Elle n’englobe
pas les opérations de location, car elle n’inclut
pas des prêts d’argent.
Le taux effectif global englobe les frais
de dossier, d’assurances, d’hypothèque
ou de caution. L’échelonnage du
remboursement est composé d’une fraction
du capital à rembourser et d’une fraction
des intérêts. Lors de la souscription du prêt,
un tableau d’amortissement sera remis afin
de connaitre la proportion de capital et
d’intérêts de chaque échéance et savoir,
au final, à combien revient l’emprunt. À noter
qu’il est préconisé de faire des simulations
d’emprunt avant de s’engager. Le taux
d’intérêt du prêt est facile à déterminer,
car habituellement, il correspond au taux
de toute la durée du prêt. Pour un prêt à taux
révisable, on utilise le taux de la première
période de taux fixé. Choisir un taux est
avantageux dans la mesure où il permet
le remboursement du capital, soit de profiter
de taux plus faibles durant les premières
années de remboursement. Les frais de
dossier ont un impact sur le TEG car
ils sont payés à la mise en place du prêt.
La prise en compte des frais de dossier est
un procédé assez simple puisqu’ils peuvent
être déduits du capital prêté, les mensualités
sont conservées inchangées et le TEG est
calculé sur ces nouvelles bases.
Quelles sont les opérations
immobilières concernées?
Le taux effectif global peut financer la
construction d’un logement, des travaux pour
un montant supérieur à 21 500€, l’acquisition
du terrain destiné à la construction du
logement, les locations-ventes, les locations
avec promesse de vente. À noter que
le prêteur peut être un établissement bancaire
ou un prêteur privé.
Offre de prêt
L’offre de prêt inclut que le prêteur doit mettre
par écrit les conditions du prêt qu’il propose.
Bon nombre de mentions figurent dans l’offre
de prêt. Tels que l’identité du prêteur,
de l’emprunteur et éventuellement de la
caution, la nature du prêt: prêt PAP et le
prêt bancaire traditionnel. De plus, il doit
mentionner l’objet du prêt, que ce soit l’achat
d’un appartement neuf ou ancien ou bien
la construction d’une maison. En plus des
modalités du prêt et du montant du crédit,
l’offre de prêt doit aussi mentionner les
garanties exigées et leur coût, l’échéancier
des amortissements ainsi que les conditions
de transfert du prêt à une autre personne.
Doit aussi figurer dans l’offre le montant des
frais d’études à verser au prêteur en cas
de non-conclusion du contrat de vente.
L’offre de prêt est de trente jours minimum.
À noter que toute modification conduit
à une nouvelle offre préalable.
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LES FRAIS ANNEXES
Les frais liés à la construction
Les autres taxes
La taxe locale d’équipement compte parmi
les frais annexes de construction, elle est
perçue au bénéfice de la commune et sert
à financer la réalisation d’équipements publics
communaux. Le montant de cette taxe varie en
fonction de la nature des prêts contractés, de
la surface hors œuvre nette de la construction
ou SHON et de la commune. La TLE peut être
payée en deux fois dont un premier versement
dans un délai de 18 mois suivant l’obtention
du permis de construire puis un second 36 mois
après, à compter de la même date.
La taxe départementale pour le financement
des conseils d’architecture, d’urbanisme et de
l’environnement est instituée par le Conseil
Général et c’est aussi un des frais liés à la
construction. Elle est perçue au bénéfice du
département et finance les CAUE (organismes
départementaux qui conseillent gratuitement
les personnes désireuses de faire construire).
Son montant est calculé à partir de la SHON.
Elle est payable 18 mois après la délivrance du
permis de construire. La taxe départementale
d’espaces naturels sensibles est une taxe
instituée par le Conseil Général et perçue
au profit du département.
Elle sert à financer l’entretien et l’aménagement
des espaces naturels, boisés ou non.
Son montant est également calculé à partir de
la SHON. Elle est payable en deux fois.
Il existe d’autres taxes spécifiques telles que:
la taxe locale d’équipement, la taxe spéciale
d’équipement, la participation au financement
des voies nouvelles et des réseaux qui servent
à financer les infrastructures nécessaires à
la réalisation des différents réseaux.
La participation aux branchements qui est
perçue par la commune pour financer le
raccordement à l’égout. Une étude
de sol qui est facultative, mais néanmoins
vivement conseillée avant d’entreprendre
les travaux. Les frais de notaire, lors du
passage face à un notaire pour l’achat
d’un terrain pour une construction neuve,
représentent généralement 10 % du prix
de celui-ci. L’assurance dommage ouvrage
compte aussi parmi les taxes à ne pas négliger,
elle a pour but de garantir
le paiement des réparations des dommages
liés à la construction. Le recours à un architecte
est aussi essentiel si on se rend compte que
la surface de plancher hors œuvre nette est
nettement supérieure à 170 m2. À noter aussi
qu’un permis de construire est obligatoire
avant de se lancer dans toute construction
hasardeuse.
36
LES FRAIS LIES A LA NOUVELLE MAISON
Quand on acquiert une nouvelle maison,
outre les frais annexes, il faut aussi prendre
en compte les frais liés à la nouvelle maison.
Les différents frais liés à une
nouvelle maison
Ces frais englobent les frais d’adaptation
au terrain dont certains travaux d’équipement
intérieur ou extérieur indispensables à
l’implantation et à l’utilisation de la maison,
les frais d’accès à la maison. Il faut aussi
revoir la révision du prix de la construction
à condition bien sûr qu’ils soient notifiés
dans le contrat. On compte aussi l’assurance
dommages ouvrage obligatoire qui prend en
charge les réparations en cas de désordres
dans la construction, les frais de branchement
aux réseaux divers de la limite du terrain à
la maison. En plus des frais d’aménagement
qui réunissent les dépenses pour la réalisation
des clôtures, la descente de garage et murets
de soutien des terres, il faut aussi compter sur
les frais d’assurance incendie et dégâts
des eaux dès l’achèvement de la couverture.
À ne pas oublier, les frais de déménagement
et d’installation doivent aussi être revus
puisque quand on quitte son logement pour
s’installer dans une nouvelle maison, il faut
évaluer plusieurs éléments comme avoir
recours aux services d’une entreprise de
déménagement. Les frais de chauffage
et d’électricité, les frais liés aux espaces verts
(tondeuse, pelouse et plantations...) ainsi
que les frais de déplacement du domicile
au lieu de travail. De plus, quand on achète
une nouvelle maison, il faut s’attendre
à voir les coûts de l’assurance habitation
augmenter. Car désormais, c’est l’assurance
qui couvrira l’ensemble de la propriété, et plus
seulement les biens. L’aménagement intérieur
et extérieur engendre aussi des dépenses
conséquentes. Viennent enfin les frais de
branchement des fournisseurs de services
publics qui englobent l’électricité, le téléphone
ainsi que le câble.
Les types de taxes liés à une
nouvelle maison
Ces taxes sont normalement à acquitter
à l’achèvement de la construction, elles
comprennent la taxe locale d’équipement,
la taxe départementale pour le financement
du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et
de l’Environnement. À noter que la taxe
foncière donne la possibilité de bénéficier
d’une exonération de 2 ans à condition
d’en faire la demande dans les 90 jours
suivants l’achèvement des travaux.
La taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement
des ordures ménagères et la participation
pour le financement des voies nouvelles
et des réseaux sont aussi à prendre en
compte. Enfin, il ne faut pas aussi oublier
la souscription à une assurance prêt
hypothécaire si la mise de fonds représente
moins de 25 % du prix de la nouvelle maison.
Ainsi que les frais d’évaluation de la propriété.
À noter que les frais demandés peuvent
varier en fonction de l’endroit où est située
la propriété et de la complexité du dossier.
37
LES SERVICES OFFERTS
PAR UN CONSTRUCTEUR
Quand on fait appel à un constructeur lors
de la conception d’une maison, il faut veiller
à revoir et à comparer les types de service
qu’il propose.
La qualité de main d’œuvre
Il faut tout d’abord faire une comparaison
de la main d’œuvre et des matériaux entre
les constructeurs. Ceci afin de définir si la
qualité de la construction est suffisante et
les finitions dans les normes. De plus, cette
étude permet de savoir si l’entreprise utilise
des produits standards et des produits de
finition de bonne qualité, pour ne pas avoir à
améliorer beaucoup d’éléments pour atteindre
une bonne qualité. II faut aussi s’assurer que
les marques et les produits utilisés soient
garantis.
La qualité du « milieu de vie » qu’offre chaque
constructeur doit aussi être prise en compte.
Ceci afin de savoir si les modèles sont
attrayants, la disposition intérieure parfaite
et le milieu de vie confortable.
Le service après-vente
Quand on fait appel à un constructeur, il est
normal de se fier à l’entreprise pour assurer
le service après l’emménagement dans
la nouvelle demeure. Habituellement,
le service après-vente comporte une garantie,
de plus, il est dans l’obligation de répondre
aux questions de l’acquérant et de garder le
contact avec ce dernier pour être certain qu’il
s’est bien établi dans sa nouvelle maison.
Un constructeur émérite doit proposer
un service après-vente consigné par écrit
qui comporte des vérifications à certaines
étapes. L’entreprise qui l’emploie doit avoir un
département à part pour le service ainsi qu’un
numéro de téléphone distinct en service
24 heures sur 24. Il doit aussi offrir une ligne
de conduite claire sur le retour des appels
des clients et avoir de bons antécédents.
Les différents services
et offres proposés
La plupart des constructeurs et des
entreprises de construction proposent
un financement de projet de construction.
Avec l’aide de partenaires financiers,
ils proposent des aides liées à la construction
d’une maison neuve. Ils aident aussi dans
le choix du terrain à bâtir, ce qui est assez
pratique, car ils disposent de fichier terrains
mis à jour régulièrement. Ils peuvent aussi
personnaliser un projet de construction
qui cadre avec le budget et les spécificités
de terrain de l’acquérant. Le contrat
et les démarches administratives sont
aussi habituellement pris en charge par ces
derniers. De plus, dans la majorité des cas,
ils s’engagent sur un prix, des délais, et une
réalisation strictement conforme au plan
de départ. Une « prise en charge » par un
Conducteur de Travaux permet de se fixer
sur les choix de carrelage, le plan électrique,
la couleur de l’enduit. À noter que les services
habituels doivent aussi être proposés,
tels que l’appel à des prestataires compétents
et la mise en œuvre un contrôle approprié.
38
CHOISIR UN CONSTRUCTEUR
Le choix d’un constructeur est primordial dans
la conception et la réalisation d’une résidence.
Il faut quand même définir des critères
de qualité et revoir tous les offres et les
services qu’il propose.
Comment choisir
un bon constructeur?
Tout constructeur adhérant à l’UNCMI doit
appliquer la loi du 19 décembre 1990 qui
règlemente le contrat de construction d’une
maison individuelle. Le contrat doit prévoir le
coût des travaux, un prix ferme et définitif et
préciser les différentes garanties apportées.
Entre autres protections, il vous garantit
la livraison de la maison à prix et délais
convenus. Vous pouvez alors avoir affaire
à des entreprises de bâtiment qui bâtissent
votre demeure, ou font appel à des
sous-traitants travaillant sous leur
responsabilité.
On a ordinairement le choix entre les
constructeurs d’importance nationale qui
présente toutes les garanties financières et
qui dispose d’équipes suffisantes pour suivre
le chantier et les constructeurs locaux. Il est
plus facile aussi de trouver un constructeur
et de discuter des détails du projet lorsqu’on a
trouvé un terrain. Il faut aussi s’assurer que le
constructeur suit la norme NF qui certifie
la qualité de la maison et les services.
En s’adressant à des professionnels qualifiés,
on évite bon nombre de mauvaises surprises.
Il ne faut pas aussi hésiter à lui demander
des documents tels que l’attestation de
son garant. De plus, un bon constructeur
de maison n’hésite pas à faire visiter ses
réalisations pour montrer son savoir-faire.
Il est aussi possible de passer des marchés
de travaux avec plusieurs entreprises
de bâtiment, sous les mêmes modalités
juridiques. On le redit, un bon constructeur
livre une maison individuelle conformément
au contrat et dans les délais prévus par
celui-ci. Il peut aussi obtenir le permis de
construire ou l’assurance dommages-ouvrage.
Mais en aucun cas, il ne peut vendre le terrain
prévu pour la maison s’il s’agit d’un Contrat
de Construction de Maison Individuelle.
Par contre, il peut aider à l’acquérir. Lorsqu’on
achète la maison et le terrain en même temps,
il s’agit d’un contrat de vente en l’état futur
d’achèvement, et non pas d’un CCMI.
Le choix final
Il
faut
soigneusement
comparer
les
constructeurs et les offres et services qu’ils
présentent. Ensuite, il faut choisir une
entreprise qui offre globalement la meilleure
valeur et la meilleure qualité tout en inspirant
confiance. Après avoir choisi le constructeur,
on peut rédiger le contrat qui précisera les
détails. Avant de signer un contrat, il ne faut
surtout pas oublier de le faire examiner par un
avocat. À noter qu’un choix de constructeur va
avec toutes les précautions nécessaires pour
se protéger et protéger l’investissement.
39
COMMENT CHOISIR LE BON TERRAIN
La construction d’une maison dépend
de plusieurs facteurs. La nature et la qualité
du terrain en font partie. Il faut bien veiller
à choisir le terrain sur lequel on va bâtir.
Les critères à prendre en compte
Il faut s’assurer que le terrain ait été l’objet
de vérifications indispensables en ce qui
concerne sa constructibilité.
Cette vérification est généralement faite
auprès des services de cadastre puis au
service de l’urbanisme de la mairie, du R.N.U.
(règlement national d’urbanisme) ou P .0. S
(plan d’occupation des sols), et le C. 0. S.
(coefficient d’occupation des sols. De plus,
une vérification faite auprès des Bâtiments
de France doit être aussi effectuée pour savoir
si le terrain se trouve en site classé ou inscrit
au patrimoine. Une fois ces vérifications
effectuées, on peut commencer la conception
et la construction de la propriété en prenant
compte du terrain.
Choisir le bon terrain
La construction sera établie selon la surface,
la façade, la forme, et l’aspect du terrain.
Il faut veiller à choisir un bon terrain et
étudier le projet avant toute construction.
L’emplacement du terrain peut aussi entraîner
diverses démarches et conséquences. Ceci,
qu’il soit isolé hors lotissement ou établi
dans un lotissement. De plus, il faut aussi
établir un plan de financement, ceci en
précisant le prix ainsi que toutes les taxes.
En plus de son emplacement, il faut aussi
penser à la localisation du terrain, ceci dans
le but de s’assurer qu’il sera adapté à vos
déplacements quotidiens. Pour avoir un
aperçu de l’évolution de l’environnement
et connaitre les règles de construction
applicables localement, il est primordial de
s’adresser à la mairie. Elle propose le PLU,
plan local d’urbanisme ou le POS et le plan
d’occupation des sols. En outre, on peut
aussi voir la carte communale. Le certificat
d’urbanisme doit indiquer les dispositions
d’urbanisme et les limitations administratives
au droit de propriété. De plus, il doit aussi
comporter la liste des taxes et participations
d’urbanisme applicables au terrain ainsi que
l’état des équipements publics existants ou
prévus. Un certificat d’urbanisme opérationnel
défini si un projet est faisable ou pas.
Si le terrain est situé dans un lotissement
et qu’il est constructible alors la garantie de
viabilisation et le raccordement aux réseaux
sont accessibles. Ceci dans la mesure où le
projet ait été accepté. Ainsi, pour que le projet
soit accepté, il faut veiller à avoir un règlement
de lotissement ainsi qu’un cahier des charges
ou à défaut l’arrêté de lotir. Enfin, il est à noter
que l’on ne peut construire sur toute la surface
du terrain, il faut respecter le coefficient
d’occupation des sols (COS). Pour connaître
cette surface, il suffit de multiplier la superficie
du terrain par le coefficient d’occupation des
sols indiqué. Cette superficie donne ensuite
la somme des surfaces des planchers et
l’épaisseur des murs de chaque niveau
de construction.
40
CONSTRUIRE SOI-MÊME
Comment construire
une maison par soi-même?
Bon nombres de personne se lancent
aujourd’hui dans l’auto construction de
maison, ceci peut être le résultat d’un manque
au niveau du budget ou simplement par
le fait de ne faire aucunement confiance
à des constructeurs.
Ou se renseigner?
Internet regorge de bon nombre de sites qui
proposent des idées originales pour une auto
construction, sinon, on peut aussi contacter
les Points Info Énergie. Diverses associations
s’impliquent aussi dans l’aide aux
auto-constructeurs.
Ces associations
offres des services pratiques et des offres
intéressantes telles que l’accès à des
informations techniques, réglementaires
et financières, des cycles de formations,
le groupement d’achats pour les matériaux
à des conditions avantageuses et des aides
pour l’établissement de dossiers de permis de
construire. Ils se chargent aussi de débloquer
des prêts de matériels pour la construction
et de prêts «Pass-Travaux» pour l’achat des
matériaux seuls. En outre, ces associations
proposent aussi une assurance accident
corporel chantier pour ses adhérents,
une assurance du bâtiment en travaux ainsi
qu’une possibilité d’entraide.
Il faut avant tout trouver un terrain sur lequel
on va bâtir. Le choix va d’un terrain isolé
chez un particulier à un lotissement. À noter
que pour un terrain isolé, il faut demander un
certificat d’urbaniste, consulter les règlements
de zone, le POS (le plan d’occupation de
sol), la viabiliser du terrain et le bornage du
terrain. Le lotissement procure beaucoup
plus d’avantages puisque le terrain est déjà
viabilisé, les branchements sont à la porte de
la parcelle, le bornage, les règlements et les
cahiers des charges précis du lotissement
sont dans la plupart des cas préalablement
effectués par le lotisseur. Le fait de construire
soi-même sa maison n’est pas chose aisée,
il faut quand même recourir à professionnel
constructeur promoteur qui prodiguera des
conseils et qui supervisera la construction.
De plus, ils fournissent le plan de la maison,
formule la demande de permis de construire
qui est primordial dans la construction d’une
maison, ils s’occupent aussi du marché et
de l’exécution des travaux jusqu’à la livraison
avec la remise de clé.
Les travaux de construction
Il faut toujours se renseigner auprès de
professionnel pour construire une maison,
s’assurer des matériaux utilisés et de la
solidité de la fondation du bâtiment sous
risque de se retrouver par la suite avec
des accidents comme une fissuration,
un affaissement du sol ou un effondrement
soudain de la bâtisse. Il en va de même pour
les choix de charpente, de couverture, de
gouttière, de chauffage, de fermeture ainsi
que de l’isolation. Le décor de l’intérieur,
lui, va au gout de chacun.
41
UN PERMIS DE CONSTRUIRE
Le permis de construire est destiné à vérifier
que le projet est conforme aux dispositions
législatives et réglementaires. Pour toute
construction, il est impératif de détenir un
permis de construire.
Quelle situation requiert un
permis ?
La détention d’un permis est nécessaire dans
toute construction. Tels que les constructions
légères et démontables ainsi que les travaux
de reconstruction. À noter qu’une absence
de fondations et des travaux de réfection
ne dispensent pas de permis.
Comment obtenir un permis de
construire ?
La demande et le dossier y afférant doivent
être déposés par le propriétaire ou son
mandataire à la mairie. Le dossier doit
contenir un formulaire administratif,
une copie du cadastre, un plan-masse
et le plan des façades. De plus, un dossier
paysage comprenant une photo du terrain,
une coupe, un dessin et une notice décrivant
le projet doit aussi accompagner le dossier.
Il sera par la suite instruit par les services
municipaux. Après réception du dossier,
la mairie doit délivrer un récépissé comportant
des indications données à titre provisoire,
qui pourront être rectifiées dans le délai d’un
mois. Il mentionne la date à laquelle l’absence
de réponse de l’administration entraîne
l’acceptation tacite de la demande. Il précise
également que la mairie dispose d’un mois
pour demander des éléments manquants
et pour notifier un délai d’instruction différent
que celui indiqué dans le récépissé.
Les démarches
Le délai d’instruction de la demande de
permis est habituellement de deux mois
à compter de la réception du dossier complet.
Il fait par la suite, l’objet d’un affichage en
mairie pendant toute la durée d’instruction
et quinze jours après le dépôt du dossier
complet. Si le demandeur n’a reçu aucune
réponse alors que du délai réglementaire
précisé par l’autorité compétente dans le
récépissé est expiré, alors celui-ci est assimilé
à un permis de construire tacite. Le permis
doit être affiché à la mairie dans les huit jours
qui suivent la décision, pour une durée de
deux mois et sur le lieu du chantier.
Il est recommandé de ne pas débuter les
travaux immédiatement après l’obtention du
permis. Car si l’administration peut encore
annuler le permis dans les deux mois qui
suivent sa délivrance. À noter qu’un permis
est valable deux ans. Une interruption
volontaire du chantier pendant plus d’un
an, après ce délai de deux ans, entraîne
l’annulation du permis.
Une demande de permis peut être aussi
refusée, mais tout refus doit être motivé et la
notification doit mentionner les délais et voies
de recours possibles. Le demandeur peut,
pour plaindre sa cause, engager un débat
avec le service compétent pour accepter
d’apporter des modifications au projet initial.
Il peut aussi déposer un recours gracieux
auprès de la Préfecture. En parallèle, il est
recommandé de faire un recours pour excès
de pouvoir auprès du tribunal administratif.
Ce recours s’effectue dans un délai de deux
mois qui suivent la notification du refus.
À noter que, dans le cas d’un recours
gracieux, le délai est de quatre mois.
42
LES ASSURANCES ET GARANTIES
LIEES A LA CONSTRUCTION
Il existe bon nombre d’assurances
et de garanties liées à la construction.
Ils peuvent être avantageux aussi bien pour
le constructeur, que pour le particulier.
L’assurance dommage ouvrage
L’assurance dommage ouvrage a été appliqué
à la suite de la loi du 4 janvier 1978,
dite loi Spinetta. Elle donne l’obligation pour
le constructeur de couvrir sa responsabilité
décennale et au particulier de souscrire un
contrat de dommages ouvrage. Elle garantit
le paiement des travaux de réparation des
dommages subis pendant la construction.
L’assurance dommage ouvrage est valable
pour le propriétaire de l’ouvrage,
mais aussi pour les propriétaires successifs.
Seul l’état lorsqu’il « construit pour son
compte » échappe à cette obligation
d’assurance. Les constructeurs qui ne suivent
pas cette obligation sont passibles de sanction
pénale.
La garantie biennale
La garantie biennale aussi appelée assurance
de bon fonctionnement couvre les éléments
mis en œuvre dissociable du gros œuvre.
Elle a pour particularité de remplacer les
éléments mis en œuvre présentant un défaut
de fabrication. Généralement, elle est due
par les constructeurs ou entreprises mettant
en œuvre les matériels, mais aussi les
fournisseurs de ces matériels. La garantie
biennale est payée par les fabricants de
matériels et son montant est inclus dans
le montant facturé par l’entreprise réalisant
la pose du matériel. Les éléments couverts
par l’assurance ou garantie biennale sont
les éléments matériels suivants et définit dans
l’Article R111-27 du code de la construction
et de l’habitation. Ces éléments englobent
les canalisations, les radiateurs, les
tuyauteries, les gaines, les revêtements
de toutes sortes ainsi que la portes, fenêtres,
persiennes et volets. La durée de couverture
de l’assurance ou garantie biennale est fixée
à 2 ans à compter de la réception des travaux.
L’assurance décennale
L’assurance décennale, quant à elle, couvre
les dommages qui compromettent la solidité
des éléments constitutifs de la construction et
des éléments d’équipement indissociables du
gros œuvre.
Elle couvre aussi les dommages qui rendent
la construction impropre à sa destination.
L’assurance décennale se charge d’assurer
les travaux de réparations indispensables
afin de ne plus rendre impropre le bâtiment
à sa destination. L’assurance décennale
est souscrite par les entreprises réalisant
des travaux de tous ordres et son montant
est inclus dans le montant facturé par ces
derniers. L’assurance décennale couvre
les ouvrages de gros œuvre tels que les
éléments qui risquent la solidité du bâtiment,
les éléments qui assurent le clos, le couvert et
l’étanchéité. Selon l’article 1792-4-1 du Code
civil, la durée de couverture de l’assurance
Décennale est fixée à 10 ans à compter
de la réception des travaux.
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