LMP - Loueur en Meublé Professionnel

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LMP - Loueur en Meublé Professionnel
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------en vigueur
à compter du 01/01/2009
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------régime d’imposition
catégorie BIC
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------investisseur concerné
personne physique fiscalement domiciliée en France
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------obtenir statut LMP
être inscrit au RCS ; qualité : loueur professionnel
3 conditions cumulatives
recettes annuelles > 23 000 € TTC
recettes annuelles > revenus soumis à l’IR (1)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------logement concerné
neuf, en l’état futur d’achèvement
transformé en logement meublé (conditions)
------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------------------------------------conditions :
- location
meublée ; à usage d’habitation principale
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------amortissement.
- fait générateur
date d’acquisition, d’achèvement du logement
- mode
linéaire
- base
normes IFRS, méthode des composants
- montant
ne peut excéder le montant du loyer diminué des charges
ne peut créer ou augmenter déficit
partie non utilisée reportable sans limite de temps
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------charges déductibles
(2)
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ----------------------mode d’imposition (3)
location meublée assimilée à la prestation de services
- régime du micro-BIC
recettes annuelles < 32 900 € HT
- réel simplifié
32 900 € HT < recettes annuelles < 236 000 € HT
- réel normal
recettes > 236 000 € HT
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------si déficit foncier, imputable sur :
revenu global sans limitation (si régime réel, simplifié)
si revenu global insuffisant
déficit reporté sur RG des 6 années suivantes
Les déficits non imputés provenant des charges engagées en vue d’une location meublée avant la
livraison ou l’achèvement de l’immeuble, peuvent êtres imputées par tiers sur le revenu global des trois
premières années de location à condition que la location soit qualifiée de professionnelle dès l’année
d’achèvement ou de livraison de l’immeuble.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------Formes d’acquisition.
en direct
oui
par l’intermédiaire de société
de personnes soumise à l’IR (EURL, SARL de famille,
SNC) ; limite des 23 000 € TTC appréciée au niveau de chaque associé
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------Taxation des plus-values de cession.
a) bien inscrit à l’actif du bilan.
régime des plus-values professionnelles (4)
- exonération totale
après 5 ans d’exploitation
recettes brutes locatives < 90 000 € HT
- exonération partielle
après 5 ans d’exploitation
90 000 € HT < recettes < 126 000 € HT
- aucune exonération
recettes locatives > 126 000 € HT
ou activité exercée depuis moins de 5 ans
b) bien non inscrit à l’actif du bilan.
régime des plus-values immobilières des particuliers
exonération après 22 ans
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© Cabinet GIRAUDON. 8 rue de Berri, 75008 Paris. tél. : 01 42 99 94 88 - courriel : [email protected].
Document non contractuel – Mise à jour : mars 2014.
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ISF
- conditions
exonération
recettes annuelles > 23 000 € TTC et
recettes annuelles > 50 % des revenus foyer fiscal (5)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------droits de mutation
transmission d’entreprise > régime de faveur (6)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- ------------------------Notes.
(1) revenus pris en compte : traitements, salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux
tirés de l’activité de location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des
gérants et associés mentionnés à l’art. 62 du CGI.
(2)
a) local inscrit à l’actif du bilan : frais d'établissement, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts contractés
pour le paiement des immeubles et des meubles, charges de gestion, frais d'assurances, taxe foncière
sur les propriétés bâties, taxe professionnelle, contribution sociale généralisée déductible, dépenses
d'entretien et de réparation, charges de copropriété qui ne sont pas effectivement supportées par le
locataire (honoraire de syndic, frais d'assurance), amortissement de l'immeuble (hors terrain),
amortissement du mobilier, cotisations sociales payées, le cas échéant.
b) local non inscrit à l’actif du bilan : frais de gestion, dépenses locatives
(3) Règles d’imposition applicable aux prestations de service.
régime applicable
chiffre d’affaires annuel HT
de plein droit
sur option
< 32 900 €
micro-BIC *
réel simplifié
> 32 900 € et < 236 000 €
réel simplifié
réel normal
> 236 000 €
réel normal
* micro-BIC ou micro-entreprise ou déclaratif simplifié. Le régime s’applique à l’entreprise bénéficiant de
la franchise en base de TVA ou exonérée de TVA.
Avantages : le montant des recettes annuelles est diminué d’un abattement forfaitaire représentatif de
frais de 50 %. En contrepartie, il ne peut y avoir de déficit. Régime non disponible pour les personnes
morales soumises au régime fiscal des sociétés de personnes.
Chambre d’hôte, gîte rural, résidence de tourisme classée *, résidence avec services *.
Imposition des revenus :
micro BIC si revenus < 82 200 € ; abattement forfaitaire de 71 %
régime réel si revenus > 82 200 €
* car soumises à TVA
(4) Entreprise relevant de l’IR.
durée de détention
nature
des biens
biens
amortissables
moins de 2 ans
(+) value
(-) value
court
terme
court
terme
égale ou supérieure à 2 ans
(+) value
court terme
à concurrence des amortissements déduits
(-) value
court
terme
long terme pour le surplus
biens
court
court
long
long terme
non amortissables
terme
terme
terme
Exemple.
Un bien acheté 100 est revendu 110. Sa valeur comptable est de 60, déduction faite des
amortissements (40). La plus-value est de 50. Elle est considérée à court terme pour 40 (montant des
amortissements) et à long terme pour 10 (le surplus).
- Les plus ou moins-values de même nature (court terme / long terme) se compensent.
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- Une plus-value nette à court terme s’ajoute au bénéfice imposable soumis à l’IR. Elle peut être étalée
par parts égales, sur l’année de réalisation et les 2 années suivantes.
- Une plus-value nette à long terme est taxée à 19 % plus prélèvements sociaux (15,5 %), soit un taux
global de 34,5 %. Des aménagements sont prévus qui tiennent compte de la nature de l’activité, de la
durée d’activité, du montant des recettes annuelles.
(5) traitements, salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non
commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
(6) différé de paiement (sur 5 ans), fractionnement du règlement (sur 10 ans), application d’un taux
favorable (un tiers du taux d’intérêt légal).
Principaux avantages et inconvénients
I) Avantages.
- déficit imputable sur le revenu global sans limitation
- économie d’impôt d’autant plus importante que la tranche marginale d’imposition est importante
- report sans limite de temps des amortissements non utilisés
- exonération des plus-values de cession (conditions)
- allégement des droits de mutation
- la création d’une société facilite la gestion et la transmission du patrimoine
II) Inconvénients.
- investissement initial très élevé pour obtenir 23 000 € de recettes annuelles
- risque de bascule de professionnel en non professionnel en cas de modification des revenus du foyer
fiscal
- grande insécurité dans l’appréciation de l’activité
---------Document non contractuel. Sous réserves des incessants changements législatifs.
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