Baux commerciaux en cours : quels impacts du Grenelle 2 ?

O c to b re 2011
Les Rencontres Corporate Solutions
Edito
Entre démarche verte
volontaire et pressions
du Grenelle
Baux commerciaux
en cours : quels impacts
du Grenelle 2 ?
Les entreprises se tournent de plus en plus
vers des espaces certifiés verts. L’offre d’immeubles correspondant à ces exigences est
désormais sur le marché. Dans ce numéro,
notre client Gras Savoye témoigne et revient
sur les critères qui ont influencé le choix d’un
immeuble vert pour leur nouveau siège.
Le Grenelle est un vaste sujet que les lois Grenelle 1 et 2 ainsi que les
décrets d’application à venir rendent aujourd’hui très concret. Si les
propriétaires de l’immobilier d’entreprise y sont déjà sensibilisés, les
locataires sont également en droit de se poser la question de ce qui les
attend dans les années à venir.
Dans le même temps, bailleurs et locataires
vont être mis sous pression afin d’atteindre
les objectifs ambitieux de performance énergétique des bâtiments exigée par le Grenelle d’ici
2020. Ainsi, au cours même de cette décennie
s’engagera un mouvement de régénération
du parc immobilier d’une ampleur jamais
connue. Ce mouvement va certainement dépasser les seuls aspects relatifs aux exigences
« vertes ». Il amènera les acteurs à s’interroger
sur la notion d’immobilier durable qui intègre
aussi les dimensions sociétale et économique.
Le cadre légal
Les immeubles et baux existants
sont soumis à deux réglementations
indépendantes : les lois Grenelle 1 et 2
et la Réglementation Thermique
Existant.
Les décrets d’application visant l’annexe
environnementale prévue par le Grenelle
2 sont attendus pour la fin 2011. Cette
annexe s’appliquera aux baux portant
sur les bureaux ou commerces de plus
de 2 000 m², au 1er janvier 2012 pour les
baux conclus ou renouvelés et au 12
juillet 2013 pour les baux en cours. Elle
a pour objectif de favoriser l’information
du locataire sur la consommation
énergétique des locaux et pourra prévoir
des obligations ou objectifs à l’égard du
L’offre Régénération Durable®
développée par nos équipes
Corporate Solutions répond à ces
enjeux.
Joël de Lafond
Lors de notre deuxième édition des Rencontres Corporate Solutions, nous nous
sommes penchés sur les nouvelles
réglementations qui seront issues des
lois Grenelle 1 et 2 et l’impact qu’elles
pourraient avoir pour les locataires sur
leurs baux en cours. Nous avons pour
cela choisi de laisser la parole au Cabinet d’avocats Baker & McKenzie (BMK),
représenté par Hervé Jégou, Local Partner, qui a exposé le cadre réglementaire
des lois Grenelle 1 et 2 et sa problématique d’application au regard des baux
en cours. Cet échange avec les spécialistes de l’immobilier durable du département Corporate Solutions de Jones
Lang LaSalle (JLLCS), a donné lieu à
une série de questions que toute entreprise est en droit de se poser : retrouvez
Directeur du département Corporate Solutions
Les Rencontres Corporate Solutions
CHIFFRE-CLÉ DERNIÈRE MINUTE
Sommaire
Baux commerciaux en cours : quels impacts
du Grenelle 2 ?
page 1
Gras Savoye : « Un immeuble HQE® Exploitation
sinon rien ! »
page 4
La face cachée d’une certification HQE® : la
performance énergétique
page 9
-25%
Interview
Thématique
Régénération Durable®
Propriétaires : comment rendre votre immobilier
« durable » ?
Consultez notre blog RéSolutions :
www.joneslanglasalleblog.com/ReSolutions
l’essentiel des réponses en 10 points.
page 11
Conférence Plan Bâtiment
Grenelle du 11 octobre 2011
Objectif provisoire de réduction de la
consommation énergétique pour
la rénovation du parc tertiaire d’ici 2020
preneur en vue de sa réduction. Aucune
sanction n’est aujourd’hui prévue en
l’absence d’une telle annexe.
Parallèlement, la Réglementation
Thermique Existant définit des normes et
règles techniques s’appliquant lors de
travaux sur les postes énergétiques des
bâtiments existants.
Hervé Jégou
Local Partner - Baker & McKenzie
Les immeubles et baux
existants sont soumis
à deux réglementations
indépendantes :
• les lois Grenelle 1 et 2
• la Réglementation Thermique Existant.
Problématique de l’application de ces
règles dans les baux en cours
BMK. Le Grenelle 1 fixe un objectif de
réduction de la consommation énergétique
de 38 % pour tous les bâtiments existants
d’ici le 1er janvier 2020. Cependant, ni
la Réglementation Thermique Existant ni
les lois Grenelle 1 et 2 ne prévoient qui,
du bailleur ou du preneur, assume le coût
des éventuels travaux nécessaires pour
atteindre cet objectif. Les clauses
des baux en cours s’appliquent donc
aux travaux portant sur des postes énergétiques. De manière générale, la jurisprudence relative aux modalités de
réalisation et de prise en charge des
travaux est en faveur du preneur.
JLLCS. En pratique, pour atteindre ces
objectifs, on cumule l’optimisation de la
performance énergétique d’exploitation et
les travaux d’amélioration de l’immeuble
et de ces équipements. Des études
montrent que la mise en place de processus et de manœuvres visant à optimiser
l’exploitation de l’immeuble par la régulation du système de CVC (Chauffage/Ventilation/Climatisation), ou, par exemple,
l’élimination des conflits chaud/froid et la
régulation des points de consigne via la
Gestion Technique du Bâtiment (GTB)
permettent d’atteindre en moyenne entre
5 à 10%, voire plus, de gains d’énergie en
kWh. Mais pour atteindre les exigences
du Grenelle, c’est à dire pour combler ce
« gap » de 33% à 18%, il sera nécessaire
d’effectuer des travaux dans l’immeuble.
10 questions essentielles et leurs
réponses
Si le bail prévoit que les mises en
conformité sont à la charge du preneur,
le coût des travaux liés aux lois Grenelle 1 et 2 engagés par le bailleur peutil lui être répercuté ?
2
R é S o l u t i o n s • o c t o b r e 2 0 11
BMK. L’objectif de réduction de la consommation énergétique de 38 % ne s’appliquant pas encore, et sous réserve
des décrets d’application à paraître,
la réponse est aujourd’hui négative.
Si le bail prévoit que la vétusté
est à la charge du preneur et que le
remplacement des groupes froids et
des ventilo-convecteurs s’impose également en raison de leur vétusté,
le bailleur peut-il porter le coût de ces
travaux à la charge du preneur ?
BMK. Si la vétusté est expressément à la
charge du preneur, il y aura effectivement
refacturation au preneur. Toutefois, la
durée d’occupation des locaux et d’utilisation des équipements devra être prise en
compte pour déterminer la part que doit
supporter le preneur.
Dans quelle mesure le preneur peutil obtenir résiliation de son bail ou prétendre à indemnisation lorsque les travaux engagés par le bailleur entraînent
un trouble ou une perte d’exploitation ?
BMK. L’article L 125-9 du Code de l’Environnement prévoit que le preneur laisse
accès au bailleur pour la réalisation des
travaux d’amélioration de la performance
énergétique. Ceci pourrait être invoqué par
un bailleur afin de lui permettre de réaliser
les travaux nécessaires. En l’état, une
indemnisation pourrait être effectivement
mise à la charge du bailleur pour compenser les nuisances que créent ces travaux
pour le preneur. Le montant des indemnités aurait vocation à varier selon le type
d’immeuble et d’activité. A l’extrême, le bail
pourrait être résilié si le trouble rend
impossible l’exploitation des locaux.
Le Grenelle concerne-t-il les baux
civils des immeubles tertiaires ?
BMK. Les lois du Grenelle s’appliquent
quel que soit le bâti et indépendamment
du type de bail, civil ou commercial.
Concernant les locaux commerciaux, la perturbation de l’activité s’apprécie-t-elle en termes de baisse du
chiffre d’affaires ? L’argumentaire reposerait-il sur la jouissance paisible ?
BMK. Sauf disposition contraire dans le
bail, et si la durée des travaux est inférieure à quarante jours, le preneur subit la
perte sans dédommagement. Dans le cas
« L’objectif de réduction ne
s’atteint pas exclusivement
par la réalisation de travaux :
entrent en jeu la structure
de l’immeuble, son exploitation mais aussi le comportement des utilisateurs.
Il convient donc de répartir
la charge sur ces trois
aspects. »
Les Rencontres Corporate Solutions
du 27 septembre 2011
contraire, un recours est possible et la
perte s’analyse selon la localisation des
travaux et leur impact sur l’activité commerciale. Dans tous les cas, il conviendra
d’analyser finement les clauses des baux.
Les décisions rendues pour des baux en
cours à l’occasion de la règlementation
prise en 1996 relative à la recherche de la
présence d’amiante et aux travaux rendus
nécessaires pourraient être riches d’enseignements.
Quelle obligation s’impose au preneur
si le matériel de climatisation reste fonctionnel mais n’est plus en conformité avec les
recommandations du Grenelle ? La vétusté
s’observe-t-elle en non-conformité ou
par l’obsolescence de l’équipement ?
BMK. La vétusté est caractérisée par l’état
d’usure de l’équipement et non par l’absence
de conformité. S’il est impossible de remplacer un élément particulier, c’est l’ensemble
de l’équipement qui doit être changé.
donc de répartir la charge sur ces trois
aspects.
Dans l’hypothèse où les travaux
n’entrent pas dans le cadre de l’article 606
du Code civil, leur coût est-il porté à la
charge du bailleur au titre de son obligation de respecter la loi ?
BMK. Selon les dispositions générales du
Code civil applicables aux baux, le bailleur a
obligation de délivrer au preneur les locaux
et lui permettre de les utiliser à l’usage défini
au bail. De là découle la nécessité pour le
bailleur d’effectuer notamment les travaux de
mise aux normes. S’il est dérogé à cette
clause dans le bail de manière expresse, les
travaux peuvent être imputés au preneur. La
situation pourrait néanmoins évoluer selon
le contenu des décrets d’application si ces
derniers devaient en disposer autrement.
JLLCS. Dans une perspective moins conflictuelle, les Etats-Unis, le Royaume-Uni et
l’Australie ont choisi la voie du Memorandum
Comment est fixé le point zéro à partir of Understanding entre les parties, qui
duquel est calculée la réduction de 38 % s’ajoute à un bail commercial pour s’orienter
de la consommation énergétique ?
vers le développement durable. Beaucoup
JLLCS. L’année de départ n’est de grandes entreprises ont affiché un engapas définie par le législateur. Les gement public de réduction de leurs consomvaleurs des années 2007 et 2008 mations d’énergie et des ressources natuconstituent un point de discussion. relles, régulièrement évalué. Sur ce modèle,
on peut espérer que les négociations se
Comment s’évalue la réduction de passent avec moins de conflits entre prela consommation pour un immeuble neurs et bailleurs pour parvenir à un but commun.
donné ?
JLLCS. Dans le cadre des décrets
à paraître, on pourrait s’orienter vers BMK. La réponse du juriste doit reposer
la prise en compte des travaux effectués aussi et avant tout sur l’expertise des techdepuis trois ou quatre ans ou encore niciens, seuls capables d’évaluer les travaux
l’atteinte des classes supérieures à venir et permettre au juriste de rédiger les
du diagnostic de performance énergétique clauses des baux de manière satisfaisante.
(DPE) ou même une obligation de
travaux pour les classes les moins JLLCS. Pour conclure, une relecture attenperformantes dans l’échelle du DPE. tive des clauses de son bail prendra tout son
sens lors de la parution des décrets, et tout
Dans le cas d’un immeuble vétuste particulièrement lors du renouvellement de
que l’on souhaite climatiser, comment ces contrats.
sera-t-il possible d’atteindre la réduction de 38 % ?
JLLCS. L’objectif de réduction ne s’atteint
pas exclusivement par la réalisation de
travaux : entrent en jeu la structure de
l’immeuble, son exploitation mais aussi le
comportement des utilisateurs. Il convient
R é S o l u t i o n s • o c t o b r e 2 0 11
3
interview
Gras Savoye :
« Un immeuble HQE®
Exploitation sinon rien ! »
Sylvie Lagrange, Directrice Achats et Services Généraux Groupe
Sophie Laplanche, Responsable juridique
Le courtier d’assurance Gras Savoye a signé la prise à bail de Quai 33, son nouveau
siège social de Puteaux dans un immeuble certifié HQE® Exploitation.
Sylvie Lagrange, Directrice Achats et Services Généraux Groupe et Sophie Laplanche,
Responsable juridique, reviennent sur les impacts de la démarche « développement
durable » de la récente décision immobilière de Gras Savoye.
En quelques chiffres
• 1er courtier d’assurance en France depuis 1992
• 563 millions d’euros de CA brut consolidé en 2010
• 3.700 collaborateurs dans 40 pays
4
R é S o l u t i o n s • o c t o b r e 2 0 11
Sylvie Lagrange
Directrice Achats
et Services Généraux Groupe
Sophie Laplanche
Responsable juridique
Le siège de Gras Savoye est historiquement situé à Neuilly. Pourquoi avez-vous
décidé de le quitter et pour quel autre
projet immobilier ?
Sylvie Lagrange (Sy.L) : Après 35 ans
dans le même immeuble, nous arrivions
en fin de bail. Les surfaces étaient devenues
insuffisantes et nécessitaient, par ailleurs,
une remise en état importante et coûteuse
en milieu occupé. Nous avions le besoin
et la volonté de rassembler l’ensemble des
entités de Gras Savoye sur un même lieu
qui offre tous les éléments de confort
moderne, en termes de conditions de travail.
Sophie Laplanche (So.L) : Nous avons
préféré quitter le siège historique. La
période propice aux preneurs était
l’occasion pour Gras Savoye d’aller de
l’avant, comme le traduit l’intitulé du projet
immobilier : « En avant Seine ! ».
« Nous sommes liés
à travers un projet.
Le souci du bailleur
de valoriser son bien
et le nôtre, de faire
des économies de charges,
nous placent dans
une nouvelle relation
gagnant-gagnant. »
Quel était le cahier des charges fourni
par la direction de Gras Savoye ?
(Sy.L) : Nous cherchions 18 000 m² dans
un immeuble unique à taille humaine,
auquel le Groupe pourrait s’identifier, et
ce, à proximité de Neuilly. Le but était de
limiter les impacts sur les temps de transport des collaborateurs, et de trouver un
immeuble à iso-coût. Nous souhaitions
entrer dans une démarche immobilière de
développement durable et signer un bail
de longue durée nous assurait que l’immeuble pouvait correspondre au minimum
aux dispositions des décrets du Grenelle
2, dont le contenu n’est pas encore connu.
Nous avons donc d’emblée écarté l’hypothèse d’un immeuble de seconde main qui
ne correspondrait pas a minima à la norme
HQE® Exploitation et nécessiterait de
lourds travaux à échéance de 2020.
Comment avez-vous organisé le processus de prise à bail et les diligences
associées ?
(So.L) : Au vu du marché et de la zone
restreinte de notre recherche, le cahier des
charges était très contraignant. La Direction de Gras Savoye a donc souhaité se
faire accompagner par Jones Lang LaSalle
(JLL), avec lequel elle a signé un contrat
exclusif : l’expérience et la confiance
étaient déterminantes pour l’accompagnement et la compréhension de nos attentes.
Sur 18 sites visités, les 4 sites shorts listés
correspondaient au cahier des charges.
(Sy.L) : La principale difficulté dans la
recherche d’un immeuble HQE®, est de
cerner ce qu’il y a derrière ce sigle. L’accompagnement par JLL nous a permis de comprendre qu’au-delà d’une question de développement durable et de confort, le choix
d’un immeuble HQE® impacte également
l’organisation quotidienne de l’entreprise et
de ses choix en matière d’aménagements.
(So.L) : La connaissance que JLL et ses
experts ont des discussions juridiques
autour des décrets du Grenelle nous a
permis d’anticiper et d’introduire dans le
bail les éléments correspondant potentiellement aux nouvelles normes. Cet accompagnement nous a également permis
d’aller vite, d’être réactifs sur un marché
étroit. Cette réactivité rassure les bailleurs,
elle les challenge et, en gagnant leur
confiance, permet d’aller vers des mesures
d’accompagnement satisfaisantes.
(Sy.L) : La Direction de Gras Savoye s’est
montrée très impliquée et réactive, ce qui
était nécessaire pour ne pas laisser passer
le bâtiment qui nous convenait. Finalement, le processus a démarré en juin
2010, nous avons signé la prise à bail au
premier semestre 2011 et nous emménagerons dans Quai 33 à la fin du premier
semestre 2012.
Quelles ont été les clauses dont la bonne
négociation constituait pour vous la
priorité des discussions avec le bailleur ?
(Sy.L) : Nous avons choisi Quai 33,
notamment, pour sa conformité à certaines
normes. Il était hors de question pour nous
de subir dans les années à venir les pénalités (de coût et de fonctionnement) liées
à des travaux lourds de mise aux normes.
(So.L) : Nous avons rapidement trouvé
avec Eurosic un accord qui est engagement réciproque. Gras Savoye est tenu de
maintenir les exigences de la certification
HQE® de l’immeuble par l’exploitation qu’il
en fait. En contrepartie, Gras Savoye
bénéficiera des économies d’énergie
générées par d’éventuels investissements
futurs. Le souci du bailleur de valoriser son
bien et le nôtre de faire des économies de
charges, nous placent dans une relation
gagnant-gagnant.
Comment s’est inscrit le choix de cet
immeuble dans la politique de développement durable de Gras Savoye ?
(Sy.L) : Le fait que Quai 33 soit un
immeuble HQE® a été un élément décisif
pour sa prise à bail. Le choix de la
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Tour HQE Exploitation signée Valode & Pistre. Sa
façade vitrée à triple peau respirante rend l’immeuble
particulièrement performant énergétiquement.
®
Gras Savoye signe un bail de 12 ans auprès de la
foncière Eurosic pour 18 000 m2 sur les 22 400 m2 de
bureaux de l’immeuble.
Début du projet « En avant Seine ! » : Juin 2010
Signature du bail : 1er semestre 2011
Emménagement prévu : Fin de 1er semestre 2012
certification HQE® est une sécurité et non
une simple posture. Le déménagement
sur un nouveau site représente donc l’occasion d’ouvrir une nouvelle page de l’histoire de Gras Savoye en matière de développement durable, et pas seulement sur
le plan immobilier. Nous serons davantage
en phase avec la démarche personnelle
des salariés pour participer à une diminution de la consommation énergétique, et
avec les demandes de nos clients dans le
cadre de réponses aux appels d’offres.
Pouvons-nous revenir sur la manière
dont vous vous êtes assurées que le
bail négocié était ‘vert’ ?
(So.L) : Nous avons réclamé que le bailleur garantisse les performances de l’immeuble certifié HQE® Exploitation. Nous
avons obtenu le détail des tests des 14
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cibles listées par la certification, qui a été
renouvelée juste après la signature du bail.
Nous avons aussi constaté les efforts
d’Eurosic pour limiter les charges de l’immeuble non-occupé. Sur le sujet, nous
vivons un vrai partenariat avec le bailleur.
(Sy.L) : Je pense que le mot « partenariat »
est bien choisi dans cette situation car le
bailleur tient à maintenir sa certification et
les locataires sont incités et motivés à
jouer le jeu, comme par exemple, la rédaction commune, entre propriétaire et locataires, du règlement intérieur de l’immeuble. C’est une autre façon d’être
locataire et de s’approprier l’immeuble,
d’autant que nous avons la chance de
pouvoir traiter directement ces questions
avec le bailleur (Eurosic) plutôt qu’avec
une société de gestion intermédiaire.
Au moment de la signature du bail, les
décrets du Grenelle 2 restaient une
inconnue. Comment vous êtes-vous
prémunies contre d’éventuelles mauvaises surprises ?
(So.L) : Le bailleur ne connaît pas plus
que nous le contenu des décrets futurs et
de la fameuse annexe environnementale.
Il nous faudra absolument être accompagnés par des professionnels qui pourront
synthétiser les informations. Nous nous
sommes mis d’accord sur une annexe de
base et nous nous reverrons pour écrire
l’annexe définitive une fois les décrets sortis.
Elle constituera un avenant au bail. Néanmoins, nous avons choisi cet immeuble en
espérant qu’il soit le plus près possible des
objectifs indiqués dans les décrets à venir !
« Se faire accompagner
par un conseil pour
une telle prise à bail
est incontournable étant
donné le besoin rapide
de multi-compétences
pointues au moment t. »
les objectifs vers lesquels il souhaite que
nous tendions. Nous attendons son cahier
des charges pour le valider et l’intégrer à
nos cahiers des charges techniques. Pour
tout ce qui concerne les aménagements,
câblage et cloisonnement, nous allons
nous attacher à être le plus près possible
des exigences imposées par la certification
HQE® Exploitation du bâtiment. Nous nous
engageons à trier et valoriser les déchets,
y compris ceux de notre chantier. Nous
utiliserons des produits dont nous pourrons
prouver la traçabilité et nous limiterons les
matériaux potentiellement polluants.
(Sy.L) : Le report de la rédaction de l’annexe montre la relation de confiance entre
bailleur et locataire. De même que nous
nous engageons dans une charte concernant le chantier d’aménagement. Nous
avons la volonté de faire ensemble.
(So.L) : D’un point de vue sociétal, nous
avons choisi de favoriser, à côté des
bureaux partagés, les espaces support (le
nombre de salles de réunion sera multiplié
par deux), les espaces de convivialité et
les fameuses « bubbles » qui permettent
de s’isoler ou de se réunir de façon informelle. L’immeuble (accès, postes de travail) est évidemment adapté à l’accueil des
personnes à mobilité réduite.
Justement, comment le futur projet
d’aménagement va-t-il lui aussi intégrer
les enjeux du développement durable ?
(Sy.L) : Nous sommes dans la continuité
de la démarche. Le bailleur nous spécifie
En quoi l’exploitation de Quai 33 impactera-t-elle les équipes des services
généraux ?
(Sy.L) : Emménager avec d’autres locataires dans un IGH (immeuble de grande
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« La principale difficulté
dans la recherche
d’un immeuble HQE®,
est de cerner ce qu’il y a
derrière ce sigle. »
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hauteur) certifié HQE® Exploitation représente beaucoup de changements : de
nouvelles réglementations, une collaboration avec le bailleur, une communication
avec les autres locataires. Des process
nouveaux de fonctionnement sont à mettre
en place. Le bailleur donnera le « la » et nous
guidera afin que nous puissions avancer
et répondre aux différentes normes. Mais ce
changement va nécessiter, à tous, d’intégrer les aspects HQE® Exploitation et IGH.
Quels conseils formuleriez-vous à des
sociétés attentives aux enjeux du développement durable et qui ont des projets de prise à bail ?
(Sy.L) : Il serait préférable de s’orienter
vers un immeuble neuf RT 2010 ou 2012,
certifié HQE® ou BREEAM (son équivalent
anglais) car les immeubles les plus
anciens seront certainement les premiers
concernés par la mise aux normes. S’il
s’agit d’une seconde main, il serait préférable de s’orienter vers un bâtiment significativement restructuré et rénové et a
minima certifié HQE ® Rénovation ou
Exploitation. C’est un gage de sérieux des
bailleurs qui sont challengés en permanence pour maintenir le niveau de leur
bien aux exigences des labels et donc
contraints à des investissements. Pour des
baux longs de 12-15 ans, c’est une sécurité. Sinon, il est nécessaire de négocier
une prise en charge partielle, voire totale,
par le bailleur des coûts de mise en norme.
(So.L) : J’ajouterais que se faire accompagner est incontournable car nos fonctions sont généralistes. Il est nécessaire de
savoir s’ entourer au moment t de professionnels avec une multi-expertise pointue,
capables de tenir compte du souhait de la
Direction générale, des contraintes sociales,
des nouvelles réglementations et des
points de négociation souhaités… Jones
Lang LaSalle et le cabinet d’avocats
Hogan Lovells nous ont accompagnés
avec efficacité et nous ont transmis un
certain nombre de savoirs tant sur la thématique du développement durable que
sur la négociation elle-même de ce bail vert.
Thematique
La face cachée d’une
certification HQE® : la
performance énergétique
Franz Jenowein, Conseil & Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
Immobilier Durable, Directeur
Franz Jenowein
Conseil & Assistance à Maîtrise
d’Ouvrage - Immobilier Durable,
Directeur
« 35% des surfaces de
bureaux prises à bail en
2010 en Ile-de-France
sont certifiées HQE®. »
La tendance est au « vert ». Y compris pour les entreprises qui élisent de plus
en plus domicile dans des immeubles « certifiés HQE® », avec la meilleure
« performance énergétique » qui soit. Comment s’assurer que leur choix sera
« durable » ? Finalement, que se cache-t-il exactement derrière toutes ces
dénominations ?
La demande pour le HQE® atteint de
nouveaux sommets
La prise à bail d’immeubles certifiés HQE
(avec son nom officiel de NF - Bâtiments
Tertiaires associée à la démarche HQE®)
par des grandes entreprises devient le
nouveau standard. Ainsi, la majorité des
bureaux certifiés HQE en Ile-de-France a
été prise à bail par des entreprises du
SBF120 et internationales. Cette
démarche les aide à mettre en œuvre leurs
engagements de responsabilité sociétale
et environnementale (RSE) envers leurs
employés, clients et aussi analystes financiers qui gardent systématiquement un œil
sur les politiques de RSE affichées et la
manière dont elles sont appliquées.
Les statistiques HQE soulignent l’engouement des entreprises pour les immeubles
« verts » : sur les cinq dernières années,
les prises à bail de bureaux certifiés en
Ile-de-France, en volume de m², sont passées de 5% en 2006 à 35% en 2010. Pendant que les bureaux existants certifiés ont
atteint 4% du parc existant, la part des
immeubles « green » représente plus de
80% des projets livrés (constructions et
restructurations). Et les promoteurs continuent dans cette tendance avec deux tiers
des immeubles de bureaux livrés en 2012
qui vont être certifiés.
La performance énergétique du HQE®
varie selon l’année de référence
La performance énergétique, depuis l’instauration des réglementations thermiques
dans le code de la construction pour le
neuf et ses exigences croissantes, devient
le nouveau centre des préoccupations. Le
Grenelle Environnement et l’obligation de
travaux pour l’amélioration de la performance énergétique (l’article 3 du Grenelle
2) rajoutent à cette priorité la réduction de
la consommation énergétique portant
aussi sur les bâtiments existants.
Mais attention, une certification HQE pour
un programme ou projet obtenue il y a
quelques années ne veut pas automatiquement dire que sa performance énergétique est toujours à la hauteur des exigences d’aujourd’hui.
Selon le système HQE, la performance
énergétique est formulée dans la cible 4
« Gestion de l’énergie » du référentiel. Pour
obtenir la certification, cette cible doit
atteindre le niveau « performant ». En même
temps, et afin de suivre l’évolution des exigences énergétiques pour l’immobilier en
général, cette cible évolue en fonction de la
définition de la Réglementation Thermique
(RT). La RT et les exigences concernant les
consommations énergétiques sont régulièrement renforcées depuis 2000 (RT 2000).
R é S o l u t i o n s • o c t o b r e 2 0 11
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Le verdissement de l’immobilier :
HQE* Cible 4 et performance énergétique
vs RT bâtiments neufs
Source: Analyse Jones Lang LaSalle
* HQE - Cible 4 au niveau Performant (= niveau minimum requis)
Prenons par exemple un bâtiment de
bureaux conçu et certifié au début 2007.
La cible 4 exigeait alors une performance
énergétique 10% en-dessous de la RT
2005. Mais un bâtiment conçu en été 2011
doit respecter un niveau énergétique 50%
en-dessous de la RT 2005. Cet exemple
illustre bien qu’il faut toujours prendre en
compte le millésime du référentiel de la
certification HQE d’un bâtiment donné.
Pour le seul HQE Construction, ont été
définis quatre différents niveaux d’exigence concernant la performance énergétique, de plus en plus renforcés.
A la prochaine entrée en vigueur de la nouvelle RT, la RT 2012, ces exigences pour
obtenir la certification HQE vont encore
être relevées.
Les labels HPE facilitent la lisibilité
de la performance énergétique des
bâtiments
Afin d’améliorer la lisibilité de la performance énergétique d’un immeuble,
le label Haute Performance Energétique
(HPE) a été défini en mai 2007, introduisant cinq niveaux de performance, de
HPE, en passant par THPE (Très Haute
Performance Energétique) puis à BBC
(Bâtiment Basse Consommation). Chaque
niveau dépasse l’exigence de la RT 2005
d’un certain pourcentage.
« Une certification HQE®
pour un programme ou
projet obtenue il y a
quelques années ne veut
pas automatiquement
dire que sa performance
énergétique est toujours
à la hauteur des exigences d’aujourd’hui. »
10
R é S o l u t i o n s • o c t o b r e 2 0 11
Le label HPE est généralement utilisé pour
accompagner une certification HQE avec
une garantie de performance énergétique
plus élevée que celle exigée à minima
dans la cible 4 du référentiel HQE. Ce dispositif est mis en œuvre, dans la plupart
des cas, pour démontrer le respect d’un
niveau THPE ou BBC, là où le HQE ne
demande qu’un niveau inférieur. Par
exemple, un bâtiment certifié HQE à la fin
2008 n’exigeait pour la cible 4, à minima,
qu’un niveau de RT 2005 moins 20%. Le
même bâtiment pouvait être conçu avec
une exigence de réduire la consommation
énergétique de moins 50% en-dessous de
la RT 2005. Le maître d’ouvrage pouvait
à la suite de cet exploit prétendre à un
label BBC 2005. Ainsi ce niveau de label
atteste d’une qualité énergétique supérieure au standard HQE. Une telle
démarche témoigne de l’effort du constructeur de s’inscrire dans les exigences
de la RT future et des objectifs du Grenelle
Environnement pour 2012. Un immeuble
labellisé sera moins vite obsolète au
niveau énergétique qu’un immeuble neuf,
construit selon les niveaux d’exigence
minimaux.
Ainsi, dans toute la France, deux tiers des
labels ont été obtenus pour un niveau
THPE et un tiers pour le niveau BBC. Ce
dernier est devenu en février dernier la
nouvelle exigence du référentiel HQE et
incarnera, de toute façon, le nouveau
niveau exigé pour les constructions
neuves à partir du 28 octobre 2011.
Un immeuble certifié « vert », est-ce
suffisant ?
La certification HQE et les labels HPE
restent des attestations focalisées sur les
enjeux environnementaux et le confort de
ses occupants.
Il ne faut pas oublier que le référentiel HQE
ne fait qu’étendre le cahier des charges
pour le projet de construction déjà existant. Il rajoute la dimension « verte » à
un projet et peut introduire une visibilité
renforcée de sa dimension énergétique
à l’aide d’un label HPE.
Cependant, il faut garder à l’esprit qu’audelà de son impact sur l’environnement
naturel, ce sont l’attractivité du quartier,
les qualités architecturales de la construction et de l’aménagement de l’espace, et
les fonctionnalités techniques qui font la
valeur globale d’un bâtiment. Ainsi, le vrai
enjeu de tout bâtiment est d’équilibrer les
exigences « vertes », y compris les performances énergétiques et sociales avec
la dimension du marché dans lequel il se
trouve (niveau de loyer, activité économique du secteur géographique, etc.).
Régénération Durable ®
Propriétaires : comment
rendre votre immobilier
« durable » ?
Julien Casanova
Conseil & Assistance à Maîtrise
d’Ouvrage - Directeur Adjoint
Julien Casanova, Conseil & Assistance à Maîtrise d’Ouvrage, Directeur Adjoint
Franz Jenowein, Conseil & Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
Immobilier Durable, Directeur
Toute entreprise propriétaire de ses locaux, doit désormais s’inscrire dans une
démarche de développement durable. Dans le contexte actuel du Grenelle
Environnement, que cela signifie-t-il concrètement pour ces entreprises ?
Finalement, qu’est-ce qu’un immeuble « durable » ?
Franz Jenowein
Conseil & Assistance à Maîtrise
d’Ouvrage - Immobilier Durable,
Directeur
Quel est l’objectif de l’obligation de travaux
sur l’existant instauré par le Grenelle ?
Le Grenelle se concentre sur l’amélioration
de la performance énergétique des
immeubles tertiaires existants. Nous attendons la publication du décret pour le premier trimestre 2012 qui fixera les objectifs
et modalités d’amélioration de la performance énergétique à l’horizon 2020. Suite
aux propositions du groupe de travail sur
la rénovation énergétique du parc tertiaire
du 11 octobre 2011, nous pouvons envisager une diminution de la consommation
énergétique d’environ 25%. Un objectif
provisoire à revoir en 2015.
Qu’impliquera un tel niveau d’exigence ?
Cela impliquera, dans la grande majorité
des cas, des travaux sur les éléments de
production, de distribution et d’émission
du système de chauffage, ventilation et
climatisation (CVC). Le système d’éclairage et les équipements de bureautique/
informatique représentent une moindre
partie dans la consommation globale et
seront donc peu visés. Dans certains cas,
l’enveloppe du bâtiment devra être touchée (isolation, fenêtre, vitrage, ponts thermiques).
Quel rôle joue le calendrier des travaux ?
Des travaux d’envergure sur le système
de CVC impliquent automatiquement d’intervenir sur d’autres lots, tel que les faux
plafonds, le câblage, etc. S’agissant souvent de travaux en site occupé, il conviendra de cibler une période de faible occupation de l’actif. Le propriétaire d’un
immeuble à plusieurs occupants devra
analyser l’échéancier de ses baux pour
définir la fenêtre de tir qui minimise les
nuisances pour ses locataires. Le propriétaire-occupant devra identifier cette
période très en amont des travaux et l’alignera idéalement avec d’autres projets
prévus dans l’immeuble.
Est-ce qu’une meilleure performance
énergétique rend un actif durable ?
Une bonne performance énergétique améliore les caractéristiques environnementales d’un immeuble. Mais celui-ci ne sera
véritablement durable dans le temps que
s’il intègre deux autres dimensions : la
performance sociale et la performance de
marché. Se limiter aux exigences environnementales en fera un immeuble « vert »,
mais pas nécessairement durable dans
son positionnement global.
Cette obligation de travaux est-elle
l’occasion d’une revue stratégique des
actifs ?
Comme évoqué plus haut, pour devenir
R é S o l u t i o n s • o c t o b r e 2 0 11
11
La réflexion globale pour rendre votre immobilier Durable
véritablement durable, un actif doit intégrer, d’une façon équilibrée, les dimensions énergétique, sociale et de marché.
Afin de faciliter une approche globale,
systématique et intégrée, Jones Lang
LaSalle propose aux propriétaires son
offre de service Régénération Durable®.
Cette analyse globale permet d’accompagner nos clients dans la définition et la
mise en œuvre des actions d’amélioration
de leurs actifs sur les trois niveaux :
• Performance énergétique par l’optimisation des systèmes d’exploitation, la rénovation de l’enveloppe et des installations
techniques,
• Performance de marché en améliorant,
par exemple, l’efficacité, la flexibilité et la
fonctionnalité architecturale des espaces
de travail.
Régénération Durable® permet aux entreprises propriétaires de disposer de différents scénarios chiffrés combinant des
propositions d’actions sur les trois axes de
l’immobilier durable. Nous les accompagnons ensuite dans la mise en œuvre du
scénario retenu.
Pour en savoir plus sur notre offre
Régénération Durable®, rendez vous
sur le site www.joneslanglasalle.fr
• Performance sociale avec, par exemple,
l’accessibilité aux personnes à mobilité
réduite,
corporate solutions
| Nos métiers
Conseil Stratégique
Proposer à nos clients des réponses innovantes pour réduire les
coûts, gérer les risques immobiliers, créer de la valeur, optimiser
l’efficacité et la performance de leurs actifs d’exploitation, quelles
que soient les classes d’actifs concernées
Conseil & Assistance à Maîtrise d’Ouvrage
Assister nos clients dans leur projet d’aménagement,
de construction, rénovation, redéveloppement de site
ou régénération d’actif
Transaction Management
Conseiller, accompagner et représenter les intérêts
de nos clients lors de toutes leurs opérations
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de l’analyse des besoins à la réalisation des travaux
et au transfert des équipes
RéSolutions est une publication de Corporate Solutions, un département de Jones Lang LaSalle. Directeur de la publication : Joël de Lafond - Contact : Damien
Sanouillet, Direction du développement, Tél : 01 40 55 15 74, Port. : 06 12 88 16 08, [email protected] - Rédaction : Jones Lang LaSalle © scribandco.fr