Les marchés du logement en perspective

Transcription

France, Allemagne, Pays-Bas
Les marchés du
logement en perspective
Réalisé par Bouwfonds Property Development
décembre 2012
Index
5
01
02
03
Avant-propos
7 Démographie, économie et culture
8
France
12
Allemagne
16
Pays-Bas
19
Conclusion
21 Structure du marché du logement
et du parc immobilier
22
France
24
Allemagne
26
Pays-Bas
28
Prix des logements : France, Allemagne et Pays-Bas
31
Conclusion
33 Les clients ont la parole
34Souhaits de déménagement 1 :
Priorité quant au site
Louer ou acheter
Appartement ou maison individuelle
Distribution et surface du logement
Charges, prix de location et prix d’acquisition
45
04
05
Conclusion
47Vingt-deux régions urbaines
à fort potentieel
50
France
56
Allemagne
62
Pays-Bas
67
Conclusion
69 S’enrichir mutuellement
72
Annexe
Bouwfonds Property Development
76
L’analyse de la situation dans les trois pays
85
Chiffres – réalisations et prévisions
86Bouwfonds Property Development et ses filiales
internationales
France, Allemagne, Pays-Bas
Les marchés du logement en perspective
Lyon – Lyon Islands
Walter de Boer
Jean-Philippe Bourgade
Avant-propos
L’étude « Pleins Feux sur le logement », que nous avons le
plaisir de vous remettre, est consacrée au développement
du marché de l’habitat en France, en Allemagne et aux
Pays-Bas. La direction internationale de Bouwfonds
Marignan Immobilier, Bouwfonds Property Development filiale de Rabo Real Estate Group, le pôle d’expertise du
secteur immobilier de Rabobank - a lancé en 2011 une
importante étude sur la situation du marché résidentiel.
Chaque année, ce sont des dizaines d’études de marché
réalisées et d’enquêtes menées auprès de clients.
La réalisation de l’étude que vous avez en mains a pour
objectif de fournir une analyse des différents marchés tant
au niveau national, régional que local. Nous avons donc
souhaité disposer d’une analyse très précise de la situation
en France mais également en Allemagne et aux Pays-Bas,
qui représentent les pays « clés » de la stratégie
internationale de Bouwfonds Property Development.
Ce rapport aborde donc, dans un premier temps, le
développement démographique constaté dans les trois
pays pour ensuite regarder ses implications sur l’évolution
du marché du logement. Quels sont les éléments
caractérisant la situation de chacun de ces pays et comment
évoluent les prix ? Quelle influence l’économie et la
démographie exercent-elles sur l’activité du résidentiel et
quel rôle joue la politique gouvernementale en la matière ?
Les deux premiers chapitres présentent les résultats et les
différences majeures observées.
Si l’étude du marché, de la situation économique et
de la démographie apparaît comme une démarche
indispensable, elle ne peut toutefois se concevoir sans
l’analyse des souhaits et attentes du client sur des thèmes
aussi fondamentaux que les sites, les caractéristiques du
logement, le déménagement et la faisabilité financière.
Afin de mieux cerner ces questions, nous avons réalisé
une enquête approfondie menée auprès de 3 000 clients
du secteur du logement et ce, à raison de 1 000 personnes
par pays. Celle-ci a mis en exergue des résultats parfois
surprenants que nous exposons dans le chapitre 3.
Elle nous a permis de constater également l’existence
de différences entre les Français, les Allemands et les
Néerlandais. Nous avons par ailleurs concentré notre
attention sur la situation de 229 régions réparties dans ces
trois pays, l’objectif principal étant d’évaluer si une région
peut être un lieu propice à l’accueil de nouveaux projets
immobiliers et au développement territorial. Cette étude
a permis d’établir une liste de vingt-deux régions offrant
de véritables opportunités. Il s’agit de grandes régions
urbaines dans lesquelles la population continuera de
croître dans les années à venir. Il y aura donc pour
Bouwfonds Property Development des opportunités
à saisir. Les résultats sont commentés dans le chapitre 4
de ce rapport.
Nous savons mieux que quiconque que le marché du
logement a toujours été un « business » régional et de
proximité et il est donc indispensable pour un promoteur
d’être présent sur celui-ci. Ce n’est pas sans raison
d’ailleurs que Bouwfonds Marignan Immobilier est depuis
toujours un acteur national avec aujourd’hui 6 grands
secteurs géographiques et 17 agences locales. Pour
les trois pays étudiés, cela représente 30 établissements
régionaux, localisés dans les secteurs à croissance.
Au cours des prochaines années, Bouwfonds Property
Development a pour objectif – conforté en cela par les
résultats de l’étude – la poursuite maîtrisée de sa
croissance en France et en Allemagne, la poursuite de
l’implantation de nouvelles agences dans les régions
économiquement fortes. Aux Pays-Bas, le maintien de
notre position de leader du marché, tant d’un point de vue
quantitatif que qualitatif, demeure notre première priorité.
Walter de Boer
Président de Bouwfonds Property Development
Président de Bouwfonds Marignan Immobilier
Les marchés du logement en perspective — Bouwfonds Property Development 5
6 Bouwfonds Property Development — Les marchés du logement en perspective
01
Démographie,
économie et
culture
Démographie et économie sont des thèmes que l’on retrouve à la base
de toutes les recherches et études consacrées au marché du logement.
Comment évolue la composition de la population et peut-on parler
d’une croissance de celle-ci ou au contraire d’une diminution ? Et dans
quelles régions les ménages ont-ils tendance à s’installer ? Il en va de
même avec la conjoncture : les développements économiques sont-ils
favorables ; quels secteurs affichent une bonne santé et où les entreprises
s’implantent-elles ? En outre, la culture du pays – un facteur important –
marque, en arrière-plan, ces développements de son empreinte. Voilà,
en bref, les paramètres qui doivent être pris en compte pour évaluer
la situation en Allemagne, en France et aux Pays-Bas. Vous trouverez
ci-après un panorama des éléments et des développements les plus
importants, présentés par pays.
France
Démographie,
économie et culture
Évolution de la population
1.1 France : prévision de l’évolution de la population 2010-2020
Source : BIPE
> 1,0 %
0,5 % - 1,0 %
0,25 % - 0,5 %
0 % - 0,25 %
-0,25 % - 0 %
-0,5 % - -0,25 %
-1,0 % - -0,5 %
n’est
< -1,0 %
En France, la fin de la croissance de la population
pas encore en vue. Le nombre d’habitants (actuellement
de 65 millions) croîtra en effet jusqu’en 2020 de 2 %.
[Cartes 1.1 et 1.2]. Le nombre de foyers augmente de
3 millions. Toutefois, après 2030, la croissance de la
population montrera un fléchissement. Paris et sa région
ainsi que les régions côtières attrayantes (Ouest et Sud)
sont celles connaissant la plus forte croissance en raison
de flux migratoires en provenance d’autres parties du
territoire national. Il s’agit en effet de régions où il fait
bon vivre et travailler (notamment du fait de la beauté
des paysages et de la douceur du climat). En revanche, les
régions de l’intérieur du pays et du Nord de la France voient
leur population se réduire. Tout comme en Allemagne, les
grandes villes dans lesquelles on constate une croissance
s’illustrent tout particulièrement. Ainsi, Paris connaît une
croissance forte et continue. Il en va de même pour Lyon,
Bordeaux et Toulouse. Les estimations prévoient que
> 2,0 %
l’exode vers les villes se poursuivra en France dans1,5
les% - 2,0 %
1,0 % - 1,5 %
années à venir. On constate par ailleurs que le nombre
0,5 % - 1,0 %
de familles diminue (en 2020, seulement 22 % de la0,0 % - 0,5 %
< 0,0 %
population vit encore sous une forme familiale classique)
et le nombre de personnes vivant seules et de familles sans
enfants progressent. Enfin, le vieillissement de la
population et la diminution du nombre de jeunes sont
aussi pris en compte [graphiques 1.3 et 1.4].
Développement économique
L’économie française a connu un réveil en 2010 après
un certain nombre d’années difficiles. Cette situation
économique positive s’est confirmée en 2011 mais, d’après
les estimations, le produit intérieur brut se stabilisera en
2012 à 1 800 milliards d’euros [graphiques 1.5 et 1.6]. Dans
la période 2006-2008, le taux de chômage en France est
passé de 9,5 % à 8 % mais est ensuite reparti à la hausse
pour s’établir à 10 % en 2010. Les grandes villes affichent la
même tendance avec toutefois d’importantes différences
entre, par exemple, Marseille (avec un taux de chômage de
12 %) et Rennes, Nantes et Paris (avec un taux de 7-8 %)
[graphiques 1.7 et 1.8].
> 1,0 %
0,5 % - 1,0 %
0,25 % - 0,5 %
0 % - 0,25 %
-0,25 % - 0 %
-0,5 % - -0,25 %
-1,0 % - -0,5 %
< -1,0 %
1.2 France : prévision de l’évolution du nombre de ménages
2010-2020
Source : BIPE
> 2,0 %
1,5 % - 2,0 %
1,0 % - 1,5 %
0,5 % - 1,0 %
0,0 % - 0,5 %
< 0,0 %
1.3 France : évolution des classes d’âge 1999-2020
Source : BIPE
Nombre d’habitants
14 000 000
1999
2010
2020
12 000 000
10 000 000
8 000 000
6 000 000
4 000 000
2 000 000
0
< 14 ans 15-24 ans 25-39 ans 40-54 ans 55-64 ans 65-79 ans > 80 ans
Démographie, économie et culture — France
1.4 France : évolution de la structure des ménages 2010-2020
Source : BIPE
2010
2015
2020
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
Personnes
seules
Couples sans
enfants
Couples avec
enfants
Familles
monoparentales
Autres types
de familles
1.5 France : produit intérieur brut 2000-2012
Source : Insee
x 1 million d’euros
1 850 000
1 800 000
1 750 000
1 700 000
1 650 000
1 600 000
1 550 000
1 500 000
1 450 000
2000 2001 2002 2003
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.6 France : croissance économique annuelle 2001-2012
Source : Insee
3%
2%
1%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-1 %
-2 %
-3 %
1.7 France : taux de chômage 2001-2011
Source : Insee
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
1.8 France : taux de chômage dans les grandes villes 2002-2011
Source : Insee
Nice
Marseille
Bordeaux
Toulouse
Rennes
Nantes
Lyon
Paris
14 %
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
Strasbourg – River Park
River Park est orienté vers l’eau et le soleil et représente le privilège de vivre sur un site exceptionnel en plein centre-ville.
2007
2008
2009
2010
2011
Culture de l’habitat
En France, les offres de financement d’un achat immobilier
par le biais d’un prêt sont plutôt attractives. Le taux
d’intérêt est en effet bas, il existe une forte concurrence
entre les organismes bancaires, et les règles concernant le
niveau des prêts ont été assouplies au cours des dernières
années. En outre, les intérêts d’emprunt sont partiellement
déductibles. Toutefois, bien que l’achat d’un logement
connaisse de ce fait un regain certain, les ménages français
sont en général assez prudents lorsqu’ils contractent un
emprunt pour l’achat d’un bien.
Il est par ailleurs frappant de constater que 31 % de
la population possède une résidence secondaire. La
« bi-résidentialité » est en France un phénomène bien
connu, les habitants de Paris et sa région en sont de grands
adeptes. En semaine en effet, ceux-ci vivent au cœur de
la ville puis s’exilent le week-end vers la campagne
profitant ainsi des avantages tant du contexte urbain
que de la vie rurale.
En outre, en France, le concept de développement durable
occupe une place importante en matière de logement.
L’intérêt marqué pour l’habitat « vert » a été par ailleurs
renforcé par les autorités publiques par l’octroi d’avantages
fiscaux et de prêts avantageux. Le respect du principe
du développement durable en termes de consommation
énergétique est d’ailleurs un argument largement utilisé
par les promoteurs immobiliers pour stimuler la vente
de logements neufs.
Il est frappant de constater
que 31 % de la population
possède une résidence
secondaire.
En matière de développement durable, cette politique
repose globalement sur deux principes de base : construire
des bâtiments dont la consommation en énergie est
plus faible et produire de l’énergie dans le respect de
l’environnement. Celle-ci a par ailleurs des effets sur
le marché du logement. En la matière, les Français sont
en avance sur les Néerlandais. Ainsi, en France, le label
énergétique renseignant sur la performance énergétique
des logements joue un rôle important. Ceci tient en partie
au fait que les frais de chauffage représentent un budget
non négligeable. La consommation et la production
d’énergie sont, pour cette raison, des questions
importantes.
La politique du nouveau gouvernement aura
immanquablement des répercussions sur le marché
de l’habitat. Le sujet du logement sera sans aucun
doute débattu.
Politique d’aménagement du territoire
En matière d’aménagement du territoire, la politique
suivie en France affiche un caractère quelque peu
hétérogène. Cette politique relève en effet de l’État mais
aussi des autorités publiques régionales et locales. En outre,
un certain nombre d’établissements publics, de sociétés
d’économie mixte (SEM) ou d’aménageurs publics ou
privés ont été créés pour la mise en œuvre d’une politique
économique. La politique suivie en France dans le domaine
de l’aménagement du territoire est complexe. Il n’est pas
rare que les diverses formes de mise en œuvre de la
politique d’aménagement du territoire ainsi que les
mesures prises par les pouvoirs publics se recouvrent
en partie, ce qui a tendance à complexifier les choses.
Cette situation est d’ailleurs à l’origine de l’appel lancé
par les acteurs du secteur pour l’allégement de la
réglementation qui régit le foncier et le développement
d’opérations. En outre, c’est surtout une politique
structurelle d’appréhension de l’économie dans son
contexte territorial qui est menée et dont le but
fondamental est le renforcement de certaines régions. Un
certain nombre de territoires (71 au total) sont dynamisés
notamment par le développement des transports publics
(TGV) assurant leur bonne desserte [entre autres Toulouse
(industrie aéronautique), Lyon (biopôle), Bordeaux
(industrie du laser)]. Parallèlement, les zones urbaines
sensibles bénéficient de l’aide de l’État. Une exception
à cette politique régionale fut le système d’incitation
de 2009 sur la base duquel l’État a voulu créer 500 000
nouveaux logements. Cette politique s’est appuyée sur
des aides en matière de prêts et de fiscalité.
Allemagne
Démographie,
La population en Allemagne n’augmente plus : dans
les années à venir, une diminution de la population est
même à envisager. Les estimations divergent mais les
analystes tablent sur une population de 77 à 79 millions
d’habitants en 2030. À l’heure actuelle, l’Allemagne
compte quelque 81,5 millions d’habitants et 40 millions
de foyers. Or, au cours des prochaines années, le nombre
de foyers – un élément très important au regard de la
demande en logements – devrait, d’après ces estimations,
augmenter d’un million. Cette croissance du nombre de
foyers est toutefois disparate et diffère par région. En
Allemagne en effet, cette augmentation de la population
se constate surtout dans les régions méridionales du
pays (Bavière, Bade-Wurtemberg et Hesse).
Berlin et Hambourg restent stables tandis que les
régions de l’Est du pays et l’importante région de
la Rhénanie-du-Nord-Westphalie font face à une
diminution marquée de la population
[graphiques 1.9 et 1.10].
À l’intérieur des régions, ce sont surtout les villes qui
affichent une croissance de leur population. Les villes
allemandes dont l’augmentation de la population est
forte sont Munich, Hambourg, Francfort et Cologne. On
estime par ailleurs qu’au cours des prochaines années
l’exode vers les villes se poursuivra [graphique 1.11].
En termes qualitatif, l’Allemagne est confrontée à un
vieillissement de sa population et à une baisse du nombre
de personnes jeunes [graphiques 1.12.1 et 1.12.2]. Le
nombre de familles avec enfants ne baisse pas tandis
que le nombre de célibataires et de ménages sans
enfants croît. En outre, le nombre d’émigrés est passé
de 650 000 en 2005 à 800 000 en 2012. Toutefois, environ
100 000 d’entre eux sont des Allemands revenus dans
leur pays d’origine. En revanche, en 2005, plus de
600 000 personnes ont quitté l’Allemagne (dont 25 %
d’origine allemande) et 670 000 en 2010. Cela signifie
donc un excédent de population d’environ 125 000
personnes en 2010.
1.9 Allemagne : prévision de l’évolution de la population 2008-2030
Source : Statistisches Bundesamt
x 1 million d’habitants
20
2008
2030
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
re sse axe alie nat arre tein ourg nie e axe halt nge rlin ême urg
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M
Rh
1.10 Allemagne : évolution des ménages 2008-2030
lie
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He
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Ha
be
em
10 %
5%
Be
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0%
-5 %
Sa
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-10 %
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An
an
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x
a
m
S
Po
-15 %
1.11 Allemagne : évolution de la population dans les grandes
villes 1995-2011
1995 = 100
112
110
La quasi-totalité des pays d’Europe doit faire face à
de grandes incertitudes en matière économique dues
au malaise actuel et à la crise de l’euro qui sévit ces
dernières années. L’Allemagne s’en sort toutefois – tant
d’un point de vue global que relatif – formidablement
bien. En Allemagne, le produit intérieur brut a
augmenté de façon continue depuis 2009, passant
de 2 300 à 2 450 milliards d’euros [graphique 1.13].
La bonne santé du secteur industriel, une politique
économique efficace et l’importante demande
intérieure de la population ont participé à la croissance
économique [graphique 1.14 En outre, les Allemands
ont économisé pendant des années et cela s’avère
108
106
104
102
100
98
96
94
95 96 97 98 99 00 01 02 03
Berlin
Düsseldorf
Francfort
Hambourg
Cologne
Munich
04 05 06
Stuttgart
Allemagne
07 08 09 10
11
Démographie, économie et culture — Allemagne
1.12.1 Allemagne : évolution des classes d’âge 2010-2020
2010
2015
2020
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0
< 14 ans
25-39 ans
15-24 ans
40-54 ans
55-64 ans
65-79 ans
> 80 ans
1.12.2 Allemagne : évolution de la composition des ménages 2010-2030
2010
2020
2030
45 %
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
et plus
1.13 Allemagne : produit intérieur brut 2000-2012
Source : Oxford Economics
x 1 million d’euros
2 500 000
2 450 000
2 400 000
2 350 000
2 300 000
2 250 000
2 200 000
2 150 000
2 100 000
2 050 000
2 000 000
2000 2001 2002 2003
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Démographie, économie et culture — Allemagne
1.14 Allemagne : croissance économique annuelle 2001-2012
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1 %
2001
2002
2002
2003
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-2 %
-3 %
-4 %
-5 %
-6 %
1.15 Allemagne : taux de chômage 2002-2012
13 %
12 %
11 %
10 %
9%
8%
7%
6%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1.16 Allemagne : taux de chômage dans les grandes villes 2004-2012
Taux de Taux
chômage
de chômage
20
Bade-Wurtemberg
Bade-Wurtemberg
Bavière Bavière
18
Berlin Berlin
Hambourg
Hambourg
16
Hesse Hesse
Rhénanie-du-NordRhénanie-du-Nord14
Westphalie
Westphalie
% 20 %
% 18 %
% 16 %
% 14 %
12 % 12 %
10 % 10 %
8%
8%
6%
6%
4%
4%
2%
2%
0%
0%
2004
2004
2005
2005
2006
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
2011
2012
2012
Munich – Ackermannbogen
Le projet fait partie d’un réaménagement urbain dans le quartier Schwabing. 335 logements, 12 500 m2 de bureaux.
aujourd’hui payant. Cette situation économique favorable
se traduit aussi par un taux de chômage moindre. En
Allemagne, le taux de chômage est en effet passé de 12,5 %
en 2005 à 7 % en 2012. Les différences entre les grandes
villes sont toutefois énormes : Munich et Stuttgart
affichent un taux de chômage de 5 % tandis qu’à Berlin
celui-ci est encore de 13 % [graphiques 1.15 et 1.16].
Un certain nombre d’aspects culturels jouent également
un rôle dans le développement du marché du logement.
Ainsi, en Allemagne, l’acquéreur est quelqu’un d’un âge
« mûr » (au moins 35 ans), les banques ayant pour politique
de demander un important apport personnel (environ
20 % - 30 %). Les Allemands font par ailleurs preuve de
prudence en matière de prêts hypothécaires et sont
traditionnellement habitués à rembourser chaque année
un pourcentage fixe de leurs prêts immobiliers. Les prêts
dits «in fine» n’existent quasiment pas. En outre, il n’y a
aucune possibilité de déduction fiscale des intérêts dans
le cadre d’un prêt immobilier.
En Allemagne, une résidence secondaire est souvent vue
comme une manière d’assurer ses arrières : elle est en effet
considérée comme un placement ou un moyen de se procurer
des revenus complémentaires ou est encore destinée à
constituer, plus tard, la résidence principale. Les tendances
culturelles du pays s’expriment aussi à travers l’attitude
des Allemands face au thème de la durabilité conjugué à
celui du logement. Il est en effet pris en compte de façon
systématique, car il est tout simplement l’un des éléments
incontournables que les Allemands incluent dans la notion
de logement de qualité. En d’autres termes : il s’intègre
naturellement dans les exigences qualitatives du
consommateur.
En Allemagne, une
résidence secondaire est
souvent vue comme une
manière d’assurer ses
arrières.
Les communes allemandes ne jouent pas un rôle dominant
en la matière, comme cela est le cas aux Pays-Bas dans
le cadre du développement de nouveaux plans. Les
communes, « Regierungsbezirke » et « Landkreise » se
limitent à l’élaboration de plans d’aménagement dans le
cadre desquels il est, notamment, tenu compte des thèmes
du logement, du travail et de la circulation. Les parties
prenantes du marché disposent d’un champ d’action
beaucoup plus étendu notamment du fait que les
communes ne possèdent quasiment pas de terrains. Lors
de la conception de nouveaux quartiers destinés à l’habitat
ou à l’accueil d’activités professionnelles, les communes
contractent avec des promoteurs et des propriétaires
terriens et concluent des accords de droit privé ayant trait
aux infrastructures et aux équipements dont la mise en
place est nécessaire.
Pays-Bas
Démographie,
Aux Pays-Bas, la population continuera de croître pour
atteindre les 17,2 millions d’habitants (contre 16,7 millions
aujourd’hui). À partir de 2030, la croissance de la
population fléchira ici aussi. Le nombre de foyers –
un élément important pour le niveau de la demande
de nouveaux logements – augmente aux Pays-Bas de
0,6 million. Cette croissance se concentre principalement
dans le Randstad (la conurbation de l’Ouest des Pays-Bas
comprenant notamment les quatre plus grandes villes
du pays) et notamment dans le Nord de celui-ci
[carte 1.17]. Les villes néerlandaises affichant une
croissance se trouvent principalement dans ce que
l’on appelle le « couloir de l’autoroute A2 » : AmsterdamUtrecht-Eindhoven. Le groupe des moins de 30 ans et
celui des 45-64 ans continuent, aux Pays-Bas, de croître
légèrement, tandis que le groupe des seniors de
plus de 65 ans croît plus rapidement [graphique 1.18].
La part des familles reste inchangée ; toutefois, le nombre
des personnes vivant seules et des ménages sans enfants
augmente également [graphique 1.19].
La situation économique aux Pays-Bas semble être la
plus morose des trois pays étudiés. Après deux trimestres
consécutifs de récession (-0,4 et -0,7 %), le pays se trouve à
nouveau en phase de récession. L’année 2011, prise dans
son ensemble, a affiché une légère croissance de 1,2 %. Le
scénario tant redouté d’un « double-dip » s’est donc vérifié.
Pour l’année 2012, les analystes s’attendent à une récession
de 0,5 % [graphiques 1.20 et 1.21]. En 2011, le taux de
chômage est resté à un niveau relativement bas
représentant 5,4 % de la population active (soit un niveau
identique à celui de l’année 2010). Les premiers mois de
l’année 2012 ont toutefois été marqués par une
augmentation du chômage s’établissant aujourd’hui
à 6 % de la population active [graphiques 1.22 et 1.23].
En 2011, le taux de
chômage est resté à un
niveau relativement bas.
1.17 Pays-Bas : prévision de l’évolution du nombre de ménages
2010-2020
Source : ABF, traitement Bouwfonds Ontwikkeling
<0%
0,01 % – 0,25 %
<0%
0,26 % – 0,5 %
0,01 % – 0,25 %
0,51 % – 0,75 %
0,26 % – 0,5 %0,76 % – 1,0 %
1,01 % – 1,5 %
0,51 % – 0,75 %
> 1,5 %
0,76 % – 1,0 %
1,01 % – 1,5 %
> 1,5 %
1.18 Pays-Bas : évolution des classes d’âge 2010-2020
2010
2015
2020
6 000 000
5 000 000
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
0
< 14 ans
15-29 ans
30-44 ans
45-64 ans
65-74 ans
> 75 ans
1.19 Pays-Bas : évolution de la structure des ménages
2010-2020
2010
2015
2020
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
500 000
0
Couples avec
enfants
Couples sans
enfants
Personnes
seules
Familles
Autres types
monoparentales de familles
Démographie, économie et culture — Pays-Bas
1.20 Pays-Bas : produit intérieur brut 2000-2012
Source : CBS
x 1 millions d’euros
580 000
560 000
540 000
520 000
500 000
480 000
460 000
440 000
2000 2001 2002 2003
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
1.21 Pays-Bas : croissance économique annuelle 2001-2012
Source : CBS
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1 %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2010
2011
2010
2011
-2 %
-3 %
-4 %
1.22 Pays-Bas : taux de chômage 2001-2011
Source : CBS
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1.23 Pays-Bas : taux de chômage dans les grandes villes 2000-2011
Source : CBS
Utrecht
Amsterdam
Rotterdam
La Haye
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
La Haye – Wateringse Veld – Parkzicht
Au coeur du « HaagseWateringse Veld », un nouveau quartier a été conçu faisant penser à un village. 117 maisons, 12 appartements.
Il manque aux Pays-Bas
les «stimuli» financiers
nécessaires pour rendre
le logement durable
intéressant.
Pendant longtemps aux Pays-Bas, l’acquisition d’un logement
a été très en vogue, notamment grâce aux conditions
de financement très intéressantes proposées par les
établissements fournisseurs de crédit immobilier. Ainsi,
aux Pays-Bas plus qu’ailleurs, les banques se sont montrées
disposées à prêter jusqu’à 110 % de la valeur du logement
acheté. Les prêts in fine rencontrent un vif succès et ont
pour caractéristique que le client ne rembourse quasiment
pas la dette qu’il a contractée. De plus, la politique fiscale
en la matière rend ce type de prêt encore plus attractif.
La politique des autorités publiques (Autorité des Marchés
Financiers) est toutefois devenue plus sévère depuis la
mi-2011 et les règles gouvernant l’octroi de prêts
immobiliers (in fine) ont été durcies.
Le niveau environnemental des logements est, aux PaysBas, un élément auquel le consommateur attache moins
d’importance. On y construit certes depuis plus longtemps
des logements peu consommateurs en énergie mais
le concept en lui-même ne joue pas (encore) un rôle
déterminant dans la décision d’achat du consommateur.
Les Néerlandais comparent en effet les importants
frais qu’implique l’investissement durable à l’avantage
financier attendu en termes de réduction des coûts
énergétiques et optent alors plutôt pour une vision
à court terme. Il manque aux Pays-Bas les «stimuli»
financiers nécessaires pour rendre le logement durable
intéressant.
Ces dernières années, aux Pays-Bas, l’État a continué à se
désengager de la politique d’aménagement du territoire.
L’État se donne pour mission de fixer les grandes lignes
de la politique dans le cadre de laquelle l’intégration de
l’aménagement du territoire et de l’infrastructure occupe
une place prépondérante. Ainsi, l’un des domaines
importants que recouvrait depuis longtemps cette
politique, à savoir la programmation immobilière,
a été abandonné au profit des provinces, des communes
et des autres parties présentes sur ce marché. En fait,
l’État limite de plus en plus son intervention à l’élaboration
d’une vision d’ensemble pour le secteur. À cause de la crise
économique, un grand nombre de projets de développement
territorial, élaborés ces dernières années, se trouvent
aujourd’hui en difficulté. La question du financement est
devenue plus complexe et les promoteurs doivent composer
avec une baisse de la demande des clients. Cette situation
a des conséquences pour l’ensemble des parties prenantes
et en particulier pour les communes qui ont mené une
politique foncière active et doivent aujourd’hui
faire face à des déficits dans le cadre
de l’exploitation des terrains
communaux.
1.24 Croissance de la population aux Pays-Bas/en Allemagne/
en France
Source : Experian, traitement Bouwfonds REIM
Croissance de la population par année 2010-2020
< - 0,25 %
-0,25 %-0,00 %
0,00 %-0,25 %
0,25 %-0,50 %
> 0,50 %
1.25 Croissance des ménages aux Pays-Bas/en Allemagne/
en France
Croissance des ménages 2010-2020
< - 0,5 %
-0,5 %-0,0 %
0,0 %-0,5 %
0,5 %-1,0 %
> 1,0 %
1.26 Croissance du marché de l’emploi aux Pays-Bas/
en Allemagne/en France
Croissance du marché de l’emploi 2010-2020
< - 0,50 %
-0,50 %-0,00 %
0,00 %-0,25 %
0,25 %-0,50 %
> 0,50 %
Conclusion :
Une croissance avec toutefois
des différences notables
Trois pays qui, d’un point de vue géographique, sont
certes très proches les uns des autres mais qui, pour le
reste, affichent des différences notables. Le plus
peuplé de ces trois pays (l’Allemagne) fait face à une
baisse de sa population mais connaît une croissance
économique. Dans le plus petit des pays étudiés
(les Pays-Bas), la population continue légèrement
de croître mais les Pays-Bas sont aussi le pays où les
perspectives économiques sont les plus pessimistes.
Le chômage (encore) bas, apparaît toutefois comme un
point positif. Entre les deux se trouve la France, un pays
avec une population dont la croissance est forte et où
les perspectives économiques sont modérément
bonnes avec, toutefois, un marché de l’emploi qui se
détériore. En bref, les bases importantes pour le marché
du logement montrent des différences d’un pays à
l’autre. En outre, l’attrait pour l’habitat et l’intérêt des
enjeux économiques vis-à-vis de la construction de
logements montrent des différences certaines dans
chacun des trois pays. Ainsi, aux Pays-Bas, les pouvoirs
publics ont, pendant très longtemps, joué un rôle
dominant dans la détermination de la politique du
logement et de l’aménagement du territoire. En
Allemagne et en France en revanche, les pouvoirs
publics et les particuliers exercent une plus grande
influence. Dans ces deux pays, la vision du logement
en tant qu’investissement offre des perspectives
favorables à la production de nouveaux logements
tandis qu’aux Pays-Bas la perception de l’immobilier
en tant que placement offrant des garanties cède du
terrain. Être propriétaire de deux biens immobiliers
est, en France et en Allemagne, quelque chose que l’on
peut qualifier, d’un point de vue culturel et
économique, de normal. Aux Pays-Bas, en revanche,
cela est exceptionnel.
On notera pour conclure que le principe de
développement durable est appréhendé dans chacun
des pays étudiés de façon très différente : aux Pays-Bas,
la discussion se concentre autour de la détermination
et de l’adoption de normes et de règles les plus variées
tandis que, dans les deux autres pays, le logement
durable est quasiment devenu une donnée
incontournable, notamment grâce à l’attitude du
client très attentif à la question de l’environnement.
19
02
Structure du
marché du
logement et du
parc immobilier
L’analyse a révélé que les 3 pays étudiés ont, au cours des cent dernières
années, appréhendé les thèmes de l’aménagement du territoire et de
la construction du logement de façon très différente. Alors qu’aux
Pays-Bas, les pouvoirs publics ont joué un rôle déterminant,
en Allemagne et en France, ce sont les parties prenantes qui,
traditionnellement, mènent une politique active. C’est cette disparité
qui a conduit à une composition différente des parcs immobiliers et aux
marchés immobiliers soumis à l’influence de paramètres différents en
fonction des pays. Ainsi, alors qu’en Allemagne et en France la production
de logements croît, celle-ci recule fortement aux Pays-Bas.
France
Structure du marché
du logement et du parc
immobilier
Parc immobilier et production de logements
Les 33 millions de logements constituant le parc immobilier
en France, sont, pour la majorité d’entre eux (près de 60 %),
occupés par des propriétaires. Le parc locatif résidentiel
représente également une quote-part importante (24 %)
du parc immobilier total. Le secteur locatif social représente
16 % de l’ensemble. En outre, 57 % du parc résidentiel
français sont des maisons individuelles, le reste étant des
appartements. Au cours de la dernière décennie, la France
a été le premier producteur de logements neufs. Entre 2001
et 2008, le nombre d’habitations construites pour les
particuliers a augmenté chaque année pour atteindre
environ les 300 000 unités. Les années qui ont suivi ont
connu une baisse puis un renouveau à partir de 2010 –
parallèlement à la reprise économique [graphiques 2.1
et 2.2]. Les prévisions tablent, pour les années à venir,
sur une production de même niveau.
Le parc immobilier dans le sud de la France – une région
pourtant très prisée en termes d’habitat – s’est réduit au
cours des dernières années. En effet, dans cette région, un
grand nombre de projets immobiliers ont été engagés mais
nécessitent, au préalable, de nombreuses démolitions de
bâtiments vétustes [carte 2.3]. Dans les années à venir,
la demande de logements croîtra dans les zones côtières,
dans les Alpes et à Paris [carte 2.4].
Les futurs projets d’immobilier neuf intègrent un grand
nombre d’appartements, notamment dans les zones
urbaines. La France se caractérise également par un
important marché résidentiel réalisé sur des parcelles
individuelles. En outre, la construction de résidences
secondaires atteint un niveau d’environ 28 000
logements par an.
Financement des logements pour
les particuliers
En France, le marché du crédit immobilier est à la fois
sain et très concurrentiel. Les taux d’intérêt proposés sont
bas, il existe une forte concurrence entre les organismes
financiers et les conditions d’obtention de crédit ont été
assouplies. Ces éléments ont eu, au cours des dix dernières
années, un effet stimulant sur le marché du logement.
Pour la majorité des crédits contractés, le client doit être
en mesure de fournir un apport personnel de 10 à 20 %
mais les banques peuvent néanmoins faire preuve de
souplesse quant au niveau du financement. Les Français
privilégient les prêts à intérêts fixes.
Coût des terrains, coût de construction
et prix de l’immobilier
En France, le prix des terrains est influencé par les
évolutions du marché, celui-ci représente 20 à 40 % du prix
du logement (avec frais de notaire à la charge de l’acheteur).
Les coûts de construction oscillent entre 1200 € et 1600 €
le mètre carré en surface de plancher brute. Ces derniers
temps, les prix ont augmenté légèrement. Lorsque l’on
observe le niveau des prix de vente, on constate que le
premier prix pour un studio de 30 m² atteint 150 000 € et
qu’il faut compter jusqu’à 600 000 € pour un appartement
plus spacieux. À Paris, les prix au m² peuvent atteindre et
dépasser 10 000 € et 3 000 € dans des villes comme
Bordeaux ou Marseille. Le client investit entre 250 000 €
(région de Toulouse) et 500 000 € (Paris et sa région ainsi
que la côte méditerranéenne) pour une maison
individuelle. Cette situation est assez stable.
Structure du marché du logement et du parc immobilier — France
2.1 France : nombre de logements livrés 1968-2020
Source : BIPE/Insee
x 1 000 logements
350
Logements réalisés
Prévision nombre
de logements livrés
300
250
200
150
100
50
0
1968-1975
1975-1982
1982-1990
1990-2000 2000-2010
2010-2015
2015-2020
2.2 France : livraisons/mises en chantier/permis de construire de logements en résidence principale en 2001-2011
Source : Insee
600 000 600 000
Livraisons Livraisons
Permis de construire
Permis de construire
Mises en chantier
Mises en chantier
500 000 500 000
400 000 400 000
300 000 300 000
200 000 200 000
100 000 100 000
0
2001
0
2002
2001 2003
2002 2004
2003 2005
2004 2006
2005 2007
2006 2008
2007 2009
2008 2010
2009 2011
2010
2011
2.3 France : développement du parc de logements ; évolution moyenne annuelle 2010-2020
Source : BIPE/Insee
3000 – 4390
1500 –Nombre
3000
de logements
750 – 1500
0 – 750
3000 – 4390
-750 – 0
-1500 – -750 1500 – 3000
-3000 – -1500
750 – 1500
-4350 – -3000
0 – 750
-750 – 0
-1500 – -750
-3000 – -1500
-4350 – -3000
2.4 France : demande annuelle concernant le logement en résidence principale ou en résidence secondaire 2010-2020
Source : BIPE/Insee
Nombre d’habitations principales
10000 – 10000
12320 – 12320
5000 – 10000
5000 – 10000
2500 – 5000
2500 – 5000
0 – 25000 – 2500
-750 – 0 -750 – 0
10000 – 12320
10000 – 12320
5000 – 10000
5000 – 10000
2500 – 5000
2500 – 5000
0 – 2500
0 – 2500
-750 – 0
-750 – 0
Nombre de résidences secondaires
1000 – 2470
1000 – 2470
500 – 1000
500 – 1000
250 – 500
250 – 500
0 – 250 0 – 250
-250 – 0 -250 – 0
– 2470
– 2470
-4401000
– -250
-4401000
– -250
500 – 1000
500 – 1000
250 – 500
250 – 500
0 – 250
0 – 250
-250 – 0
-250 – 0
-440 – -250
-440 – -250
Allemagne
immobilier
En Allemagne, louer son logement n’est pas un fait rare,
c’est même très populaire. Dans les 3 pays étudiés, le parc
locatif occupe une place importante (60 %). La majorité de
celui-ci est destiné aux particuliers (54 %). En Allemagne,
accéder à la propriété n’est pas une priorité : louer un
beau logement est en effet tout aussi prestigieux que
de l’acquérir et, par ailleurs, les logements locatifs sont
– comparés aux logements acquis en résidence principale –
tout à fait abordables. Ces dernières années, le parc
immobilier allemand a connu une augmentation lente
mais régulière, passant de 38,4 millions de logements en
2003 à 39,5 millions en 2010. La production a, quant à elle,
connu une baisse constante entre 1995 et 2009, passant de
500 000 nouveaux logements à environ 135 000. La crise
économique et la réunion des deux Allemagne ont eu un
impact certain sur la situation actuelle ainsi que sur la
réduction de la quote-part des logements sociaux. En 2010,
le marché a toutefois connu une légère reprise qui s’est
poursuivie en 2011 [graphiques 2.5 et 2.6]. Le nombre de
permis de construire délivrés a quant à lui augmenté en
2011 en dépassant les 200 000. Ceci devrait normalement
conduire, en 2012 et dans les années suivantes, à une
augmentation de la production au niveau de l’habitat.
De plus, les prévisions tablent sur une poursuite de cette
croissance. Ainsi, l’institut IFO prévoit une augmentation
pouvant aller jusqu’à 300 000 nouveaux logements en
2017. Pour la totalité des logements neufs prévus, la quotepart constituée par les appartements représente une large
part de la production. En outre, l’Allemagne se caractérise
par un marché important de la construction pour les
particuliers réalisée sur des parcelles individuelles.
Financement des logements des particuliers
Les possibilités de financement et ses conditions sont des
facteurs déterminants, car c’est en fonction de ces derniers
qu’un logement pourra être acquis. En d’autres termes, la
structure du marché du logement est étroitement liée à la
structure du marché national du crédit immobilier. Ainsi,
en Allemagne la politique suivie en la matière peut être
qualifiée de conservatrice et prudente. En effet, pour
pouvoir obtenir un crédit immobilier (hypothécaire) en
vue d’une acquisition, l’acheteur doit – presque toujours –
être en mesure de faire un apport personnel d’environ
20 à 30 % du prix d’achat. De ce fait, les Allemands ont
l’habitude d’épargner sur une plus longue période,
notamment dans le cadre de produits financiers tel que le
système du « Bausparen ». L’âge moyen auquel l’Allemand
réalise sa première acquisition est de 35 ans. Investir dans
l’immobilier résidentiel est en outre vu et utilisé comme
un complément de retraite. Les acquéreurs remboursent
en effet au minimum 2 % par an et le logement peut être
transféré aux héritiers sans aucune fiscalité. Beaucoup
d’Allemands dont les revenus sont élevés investissent dans
l’achat d’une résidence secondaire pour, ensuite, la mettre
en location. Il s’agit en effet pour eux d’un investissement
conservant sa valeur dans le temps et qui est aussi source
de revenus intéressants. Or, en cette période de turbulences
économiques, l’achat d’une résidence secondaire apparaît
comme un investissement refuge.
Coût des terrains, coût de construction et
prix de l’immobilier
La disponibilité de terrains à bâtir constitue une variable
importante ayant un impact sur le prix des logements.
La qualification du propriétaire du terrain est aussi très
importante. En Allemagne, la plupart des terrains
appartiennent à des particuliers ou à des entreprises.
Le prix fluctue en fonction des évolutions du marché.
Ainsi, lorsque la demande en logements augmente, le prix
augmente. Lorsque la demande se contracte (comme par
exemple dans les régions frontalières avec les Pays-Bas),
le prix baisse. La part du prix des terrains, en tant que
composante du prix d’achat (avec frais de notaire à la
charge de l’acheteur), est plus importante en Allemagne.
En effet, en fonction de la situation du marché, celle-ci
est de 20 à 40 %. On constate même à Munich des prix
du foncier grimpant jusqu’à 50 %, avec des prix de vente
à 6 000 € le mètre carré en surface de plancher brute.
Les coûts de construction en Allemagne – où la qualité
fournie à l’acheteur est d’un niveau élevé et où celui-ci
compte sur un haut niveau de finition – oscillent entre
1 100 € et 1 400 € par mètre carré pour un appartement.
Ces prix sont en outre, ces derniers temps, en phase
ascensionnelle. En effet, en Allemagne, le portefeuille de
commandes des entreprises de construction est bien rempli
en raison de l’importante demande en logements et des
projets d’infrastructures avec, en plus, une bonne santé
de l’immobilier commercial. La conséquence en est alors
une augmentation de prix du fait d’une insuffisance des
capacités de construction. En termes de prix des logements
on constate donc des divergences importantes. Ainsi, pour
un appartement de 80 m² à valeur égale, l’acheteur paiera
210 000 € à Nuremberg et 300 000 € en Rhénanie du
Nord-Westphalie et 450 000 € à Munich. Pour une maison
individuelle spacieuse, les prix oscilleront entre 300 000 €
et 600 000 €. Notons que, ici aussi, le prix des logements
a en effet tendance à fortement augmenter. Dans certaines
régions urbaines populaires, le marché du logement est
en plein boom : vivre en zone urbaine ou à proximité de
celle-ci séduit de plus en plus.
Structure du marché du logement et du parc immobilier — Allemagne
2.5 Allemagne : nombre de permis de construire délivrés 2000-2011
350 000
350 000
TotalTotal
Maisons
Maisons
individuelles
individuelles
300 000
300 000
Appartements
Appartements
250 000
250 000
200 000
200 000
150 000
150 000
100 000
100 000
50 000
50 000
0
0
20002000
20012001
20022002
20032003
20042004
20052005
20062006
20072007
20082008
20092009
20102010
20112011
2.6 Allemagne : logements livrés 2000-2011
Promoteurs
Constructeurs privés
Constructeurs de
logements sociaux
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Pays-Bas
immobilier
Tout comme en France, la quote-part des logements
détenus aux Pays-Bas par des particuliers propriétaires
est importante. Celle-ci est en effet de près de 60 %. Le parc
locatif néerlandais est fortement dominé par la location de
logements sociaux. Le secteur de la location proposée par
des particuliers est quasiment inexistant. Les incertitudes
actuelles régnant sur le marché immobilier confortent les
Néerlandais dans le choix de la location. Depuis 1995, lorsque
les « woningcorporaties » (bailleurs sociaux) ont obtenu
leur autonomie financière, la politique en matière de
construction de logements s’est de plus en plus structurée
et adaptée à la situation du marché. En outre, la politique
en matière d’aménagement du territoire menée par le
pouvoir central a été décentralisée pour être confiée aux
provinces et aux communes.
La maison individuelle est aux Pays-Bas le type d’habitat le
plus répandu. En effet, 71 % des 7,2 millions de logements
que compte le pays sont des maisons individuelles. La
situation du marché de la construction immobilière n’est
pas favorable. Le nombre de logements vendus dans le
cadre de la réalisation de projets immobiliers a fortement
diminué au cours des dernières années, notamment à
cause de la crise (passant de 40 000 unités à 15 000 unités
par an), et le nombre de logements ne trouvant pas preneur
et donc vacants a, quant à lui, augmenté. Les perspectives
pour le marché immobilier néerlandais sont par ailleurs
plutôt pessimistes : la confiance des consommateurs a
atteint son niveau le plus bas et aucune reprise ne se
dessine à l’horizon. La baisse de la production de logements
neufs implique une pénurie de logements. Cependant, les
perspectives du marché immobilier dans les régions
économiquement fortes restent positives.
Aux Pays-Bas, contrairement à la situation observée dans
les deux autres pays, ce sont principalement des maisons
individuelles qui sont vendues [graphique 2.8]. Une grande
partie des acheteurs donne toujours la préférence à
l’acquisition d’une maison « clé en main » réalisée par les
constructeurs de maisons individuelles plutôt que de faire
réaliser sa maison de façon autonome.
Financement de l’immobilier
Le marché néerlandais du crédit immobilier se distingue
fortement des marchés allemands et français. Il n’est en
effet pas nécessaire de faire un apport personnel et le
remboursement du capital ne constituait pas, jusqu’à très
récemment, une condition d’octroi. Au début des années 90,
les bailleurs de fonds ont décidé de tenir compte des
revenus du client pour déterminer le montant de la somme
maximale pouvant être empruntée par foyer. Ils ont reçu
l’appui du « Waarborgfonds Eigen Woningen » (le fonds de
garantie pour les logements privés), l’organisation chargée
de mettre en œuvre la « Nationale Hypotheek Garantie
(NHG) » (la garantie en matière de prêts immobiliers).
Lorsqu’ils relèvent de la « NHG », les acheteurs bénéficient
d’un taux d’intérêt plus bas. En effet, le fonds de garantie
se porte garant du remboursement du prêt. Grâce à la
politique mise en œuvre par les bailleurs de fonds pour
l’acquisition d’un bien immobilier, la valeur totale des prêts
immobiliers aux Pays-Bas à la fin de l’année 2009 s’élevait
à 600 milliards d’euros. Face à ces 600 milliards, la valeur
totale des logements se chiffre à 1100 milliards d’euros.
Aux Pays-Bas, les intérêts d’un emprunt immobilier sont
déductibles de l’impôt sur le revenu, il est donc plus
intéressant d’emprunter une somme élevée. Ce paramètre
a d’ailleurs stimulé le marché immobilier.
Coût des terrains, coût de construction
et prix de l’immobilier
Aux Pays-Bas, le mécanisme lié au prix des terrains
fonctionne différemment et, surtout, plus lentement :
ayant généralement été établis sur la base de la méthode
de la valeur résiduelle, les prix des terrains restent plus
longtemps à un niveau (trop) élevé en cas de baisse du prix
des maisons. En outre, l’État exerce, aux Pays-Bas, une plus
grande influence sur le prix des terrains, dont il est lui-même
souvent propriétaire, et il est intégralement tenu compte
dans l’exploitation de ceux-ci des frais de planification et
de développement. Lorsque le prix du terrain est mis en
relation avec le prix de vente du logement (une technique
qui prend le nom de « grondquote »), on obtient aux PaysBas un pourcentage oscillant entre 25 et 35 %. Les coûts
de construction se traduisent aux Pays-Bas par un prix
au mètre carré d’environ 1 300 € à 1 500 €. La construction
de maisons individuelles y est moins coûteuse qu’en
Allemagne ou en France : 1 000 € par mètre carré. En effet,
les Pays-Bas ont traditionnellement l’expérience de la
construction en série de ce type de logements qui, grâce
à des techniques de construction spécialisées, est
optimalisée. À cause de l’effondrement de la demande, les
prix ont, ces derniers temps, tendance à fléchir. Cela vaut
également pour les prix de vente dans l’immobilier neuf.
Aux Pays-Bas, les appartements neufs semblent être les
biens les plus abordables avec des prix moyens se situant
entre 250 000 € et 295 000 €. Pour une maison individuelle,
la fourchette se situe entre 265 000 € et 335 000 €. Il y a
toutefois des différences régionales : à Amsterdam et à
Utrecht, un appartement coûte plus de 300 000 €, alors qu’à
Eindhoven et à Rotterdam, les prix de vente peinent à
atteindre les 250 000 €. Les prix des maisons individuelles
connaissent également des différences régionales : alors
qu’à La Haye on atteint très vite des prix de l’ordre de
350 000 €, le prix maximum à Zwolle tourne autour
de 250 000 €.
Structure du marché du logement et du parc immobilier — Pays-Bas
2.7 Pays-Bas : production de logements neufs en fonction du type de financement 2001-2011
Source : ABF Research
Location
90 000
(logements sociaux)
80 000
Location
(marché des particuliers) 70 000
Achat
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2.8 Pays-Bas : production de logements neufs en fonction du type d’habitation 2001-2011
Source : ABF Research
Maison
Appartement
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2001
2002
2003
2004
2005
Région de Zwolle
Appartements
239 700
Maisons individuelles 240 700
Prix des logements :
France, Allemagne
et Pays-Bas
Prix moyens par région urbaine en 2010 en
Allemagne, en France et aux Pays-Bas pour des
appartements neufs et des maisons individuelles.
Région d’Amsterdam
Appartements
280 700
Région d’Utrecht
Appartements
296 000
Région de Nimègue
Appartements
287 800
Région de La Haye
Appartements
254 500
Région de Rotterdam
Appartements
241 900
Région d’Eindhoven
Appartements
243 000
Région Île-de-France y compris Paris
Appartements
297 100
Maisons individuelles
433 000
Département Ille-et-Vilaine (Rennes)
Appartements
160 520
200 360
Département Loire-Atlantique (Nantes)
Appartements
171 610
229 020
Département Gironde (Bordeaux)
Appartements
184 760
229 420
Département Rhône (Lyon)
Appartements
205 860
277 440
Département Alpes-Maritimes (Nice)
Appartements
261 180
633 880
Département Var (Toulon)
Appartements
227 100
406 900
Département Bouches-du-Rhône (Marseille)
Appartements
194 450
265 150
Département Haute-Garonne (Toulouse)
Appartements
182 500
215 770
Département Hérault (Montpellier)
Appartements
182 390
259 480
Région Hambourg-Lunebourg
Appartements
432 060
Région Berlin-Potsdam
Appartements
419 750
Région Münster-Osnabrück
Appartements
259 749
Région de Düsseldorf
Appartements
349 128
Région Cologne-Bonn
Appartements
310 500
Région Rhin-Mayence-Geblet
Appartements
325 270
Région Rhin-Neckar-Geblet
Appartements
258 100
Région Nuremberg
Appartements254.980
Région Stuttgart
Appartements
256 856
Région Ratisbonne
Appartements
216 234
Région Munich
Appartements
465 766
Composition en fonction
du type de logement du
parc immobilier
Pays-Bas
29 %
71 %
Région Lac de ConstanceConstance
Appartements
289 896
Allemagne
Source Pays-Bas : Monitor Nieuwe Woningen (2Q 2011)
(Moniteur des logements neufs)
Source Allemagne : Statistisches Bundesamt (2011)
Source France : Le BIPE (juin 2011)
53 %
47 %
France
43 %
57 %
Appartements
Amsterdam – IJside
Conclusion : Les marchés
du logement comparés
dans les trois pays
Les résultats de notre étude, consacrée aux marchés
immobiliers de l’Allemagne, de la France et des Pays-Bas,
permettent de mettre en évidence des différences
importantes. Ainsi, c’est aux Pays-Bas, pays disposant
du moins d’espace, que l’on trouve le plus de maisons
individuelles. C’est également, des trois pays, celui avec
le plus haut taux d’occupation (le nombre de personnes
qui, en moyenne, occupent un logement). L’Allemagne
et la France se distinguent sur d’autres points. Ainsi, en
Allemagne, le pourcentage de propriétaires est beaucoup
moins important car il y existe un réseau professionnel
dédié au secteur de la location. Le parc locatif social est
limité alors qu’il en est autrement aux Pays-Bas : la
quote-part du parc social locatif est en effet deux fois plus
élevée qu’en France et cinq fois plus importante qu’en
Allemagne. Bien que les ventes d’immobilier soient d’une
même proportion en France et aux Pays-Bas, le marché
du crédit immobilier constitue ici une entrave pour le
client. Il existe en France et en Allemagne une situation
privilégiée : grâce à une vive concurrence entre les acteurs
du crédit immobilier, le niveau des taux d’intérêts est
deux fois plus bas qu’aux Pays-Bas. Le nombre de
propriétaires d’une résidence secondaire est également
une différence marquante. En effet, ce phénomène est
encore peu répandu aux Pays-Bas. À l’inverse, en
Allemagne et en France, posséder une résidence
secondaire, soit comme placement, soit pour assurer
financièrement son avenir ou encore comme maison de
vacances/de week-end, est un phénomène bien ancré dans
la société. Le thème du développement durable est par
ailleurs appréhendé différemment dans chacun des pays
étudiés. Aux Pays-Bas, les performances énergétiques des
logements sont présentées comme une prestation
complémentaire pour laquelle le client doit investir,
tandis qu’en France et en Allemagne, elles constituent
l’une des composantes standard du logement et ne sont
pas un sujet faisant débat.
Aux Pays-Bas, ces dix dernières années et par rapport aux
pays voisins, le niveau de construction de logements neufs
est resté bas. En effet, pour mille habitants, il a été construit
2,9 logements neufs (contre 3,4 en Allemagne et même
4,7 en France). Ces chiffres contredisent donc l’affirmation
selon laquelle, ces derniers temps, aux Pays-Bas, la
construction de nouveaux logements était en plein essor.
En outre, il s’agit là d’une situation pour laquelle peu de
changements sont attendus dans les années à venir. La
production de logements neufs en Allemagne et en France
continuera d’augmenter dans les trois à cinq ans, tandis que
les circonstances économiques et politiques aux P
ays-Bas
en 2012 et 2013 n’engendreront pas encore une production
à la hausse. Ainsi se forme un nombre de demandes de
logements non satisfaites qui devra conduire, après 2013,
à une production supplémentaire. En effet, la diminution
de la population aux Pays-Bas, au cours des 10 années à
venir, ne constituera pas encore un problème (comparé
à la France et à l’Allemagne) notamment à cause d’un
vieillissement plus rapide de la population.
Dans les villes néerlandaises, les prix de vente des
logements sont relativement bas comparés avec les villes
allemandes et françaises : les Français et les Allemands
veulent habiter dans les villes et sont, en outre, disposés
à payer plus pour des prestations de qualité. Les coûts
de construction ne diffèrent toutefois pas de façon
substantielle entre des villes comparables telles que
Cologne, Hambourg, Utrecht, La Haye, Marseille et
Bordeaux. Le niveau des prix des terrains en France et
en Allemagne réagit plus rapidement à la situation du
marché qu’aux Pays-Bas. Du fait d’une politique plus
contraignante en matière d’aménagement du territoire
aux Pays-Bas et de l’ingérence des pouvoirs publics sur
le marché du logement au sens large du terme, le marché
y est moins fluide.
PRODUCTION DE LOGEMENTS NEUFS
Pays-Bas
Allemagne
France
2000-2010 par an
50 000
250 000
300 000
Par 1 000 habitants
2,9 logements
3,4 logements
4,7 logements
Pays-Bas
Allemagne
France
Parc immobilier global
7,2 millions
40,2 millions
33 millions
Nombre de logements par 1 000 habitants
432
491
513
Maisons
71 %
47 %
57 %
Appartements
29 %
53 %
43 %
59 %
40 %
58 %
Marché des particuliers
10 %
54 %
24 %
Secteur logements locatifs sociaux
31 %
6%
16 %
Composition par type de logement
Composition selon la structure de propriété
Logement en pleine propriété
Logement locatif
Dont:
03
Les clients
ont la parole
Les souhaits et demandes en matière
d’habitat des Allemands, des Français et
des Néerlandais sont-ils différents ?
L’étude des évolutions économiques, démographiques et culturelles est
importante pour pouvoir analyser la structure du marché du logement
et ses développements. C’est ce qui a été explicité dans les deux chapitres
précédents. Ainsi, il en ressort que les trois pays étudiés affichent des
ressemblances mais également d’importantes différences malgré leur
proximité géographique. Toutefois, pour cerner les évolutions du marché
dans les pays étudiés, l’avis des clients est un paramètre indispensable
qu’il faut prendre en compte. Il est en effet important de savoir de quelle
façon les Allemands, Français et Néerlandais se positionnent sur des
sujets tels que la localisation d’un bien, les caractéristiques du logement,
le déménagement et les aspects financiers.
C’est dans cette perspective que Bouwfonds Property Development a
réalisé une grande enquête menée auprès de 3 000 personnes à raison
de 1 000 individus par pays.
Celle-ci a permis de conclure qu’il existe d’importantes différences tant
au niveau de l’envie de déménager que des préférences de la localisation.
Les clients ont la parole
En juin 2011, des milliers de personnes en Allemagne,
en France et aux Pays-Bas ont été approchées et invitées à
participer à une enquête sur leurs préférences en matière
d’habitat. Aux Pays-Bas, le sondage a été organisé via
Internet et, dans les deux autres pays, par téléphone, le
nombre de personnes disposant d’Internet y étant plus
faible. Le taux de réponse fut impressionnant (48 % en
France, 49 % en Allemagne et 20 % aux Pays-Bas). Les
résultats sont représentatifs au niveau national. L‘enquête
comportait 22 questions et la durée moyenne de l’entretien
était de 11 minutes. Les deux tiers des interviewés sont des
personnes vivant actuellement dans un logement dont elles
sont propriétaires, le tiers restant habitant dans un logement
en location. Les résultats sont présentés dans ce chapitre.
Les paramètres pris en considération pour le déménagement,
les régions privilégiées, l’accès à la propriété ou la location,
la typologie et la surface d’un logement sont des thèmes
que nous aborderons l’un après l’autre. Nous conclurons
avec l’analyse des moyens et des dispositifs mis en œuvre
pour qu’un projet immobilier soit financièrement réalisable,
critère incontournable notamment en cette période de
crise économique.
Souhaits de
déménagement 1 :
Priorité quant au site
20 % des personnes sondées déclarent vouloir déménager
au cours des cinq prochaines années. Ce pourcentage est
quasiment le même dans l’ensemble de trois pays.
Toutefois, les Néerlandais semblent un tout petit peu plus
décidés à « bouger » : en effet, 26 % d’entre eux déclarent
vouloir quitter leur logement actuel. Une part importante
des Français – 25 % des personnes sondées – ont l’intention
de déménager à plus long terme (dans les cinq à 10 années
à venir) [graphique 3.1].
Le centre-ville
Quels sont les sites dans lesquels on a envie de s’installer ?
[graphique 3.2]. C’est surtout en France où les centres
urbains (centres-villes) ont la cote : plus d’un quart des
personnes interrogées a en effet placé le centre-ville en tête
de liste. Chez les Néerlandais, les centres-villes sont un peu
moins populaires (21 %), tandis que les Allemands auraient
même plutôt tendance à les bouder (16 %). Toutefois, au sein
des groupes, les individus ayant une préférence marquée
pour le centre-ville, sont surtout des locataires et des
personnes issues des classes sociales disposant de revenus
se situant au-dessus de la moyenne. Les quartiers se trouvant
dans le pourtour des centres-villes ont principalement
la faveur des Allemands et des Français. Cependant,
ces derniers manifestent peu d’intérêt pour les grands
projets immobiliers en périphérie des villes tandis que
18 % des Néerlandais s’imaginent parfaitement habiter
dans de tels quartiers et que 30 % ne rejettent pas cette
idée. Il s’agit en général de ménages avec des revenus bas
ou moyens qui expriment leur préférence pour ce type
de site.
Il faut cependant prendre en considération, que les
réponses à cette étude sont fortement influencées par les
conditions de vie actuelles des personnes sondées. Ainsi,
40 % des Allemands vivant en milieu rural souhaitent,
dans le futur, déménager pour la ville, alors que les
Néerlandais habitant la campagne ont, de leur côté, du mal
à se projeter : deux tiers d’entre eux en effet optent pour un
logement se situant dans le même environnement rural.
Et, parallèlement, la grande majorité des Allemands et
des Français résidant à l’heure actuelle dans une ville
rechercheront dans le futur, à nouveau, un logement
citadin. Les Néerlandais semblent moins attachés à leur
vie urbaine : un tiers des personnes sondées habitant
actuellement dans une ville déclare vouloir la quitter.
On peut donc parler ici d’une différence notable.
[graphique 3.3.1 et 3.3.2].
Facilités
Les réponses de l’étude ont permis d’analyser si les
équipements, tels que les réseaux de transport, sont des
éléments influençant le choix des sites pour les personnes
interrogées. Aux Pays-Bas, la présence d’infrastructures et
de services semble moins importante aux yeux des clients
qu’en France et qu’en Allemagne. Les Français attachent
toutefois moins d’importance que les autres à la distance
séparant leur domicile du centre-ville et des commerces.
Les ménages sont en effet habitués à se déplacer en voiture
pour faire leurs courses – ou ils choisissent de résider à
proximité des commerces et des équipements culturels. La
présence proche d’écoles et de crèches est un facteur dont
l’importance, dans les trois pays, a tendance à fléchir. Ceci
est symptomatique de la diminution du nombre de ménages
avec enfants dans la société [graphique 3.4.1 et 3.4.2].
Les agents immobiliers rappellent sans cesse (et leur
affirmation ne se dément pas) que le site joue un rôle
important dans le choix du client. Cette enquête le met
d’ailleurs en relief. Ainsi, pour les Français, le site est un
peu plus important que le logement lui-même, tandis que
les Néerlandais et les Allemands trouvent ces deux aspects
aussi importants l’un que l’autre. La distance séparant le
domicile du lieu de travail apparaît être une donnée plus
importante pour les Français et les Allemands que pour
les Néerlandais. Enfin, il est intéressant de voir comment
les personnes interviewées réagissent face à l’affirmation
« J’aimerais habiter dans le centre-ville, mais je ne peux
pas me le permettre financièrement ». Les Allemands et
les Néerlandais ne partagent pas du tout cette opinion.
Les Français sont d’accord pour 30 %.
Les clients ont la parole – Préférences quant au site
3.1 Sous quel délai les personnes interrogées déclarent-elles vouloir déménager ?
Source : USUMA GMBH et TrimaG GbR, 2011
Ne sait pas encore
> 10 ans
5-10 ans
3-5 ans
1-3 ans
< 1 an
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Allemagne
France
Pays-Bas
3.2 Préférences quant à la localisation géographique (plusieurs réponses possibles)
Habiter dans un environnement rural
Allemagne
France
Pays-Bas
Habiter dans un petit quartier de logements
neufs à la périphérie de la ville
Habiter dans un quartier résidentiel
neufs à la périphérie de la ville
Habiter un quartier résidentiel
(non neuf) à l'extérieur du centre
Habiter dans le centre-ville
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
3.3.1 Préférences quant au site par rapport au lieu d’habitation actuel : hors du centre-ville
(plusieurs réponses possibles)
Lieu d'habitation
actuel :
centre-ville.
Lieu d'habitation actuel :
quartier d'habitation
à l'extérieur du centre.
Allemagne
France
Pays-Bas
Environnement rural
Petit quartier de logements neufs à la périphérie de la ville
Grand quartier de logements neufs à la périphérie de la ville
Quartier d'habitation (non neuf) à l'extérieur du centre
Centre-ville
Environnement rural
Petit quartier de logements neufs à la périphérie de la ville
Grand quartier de logements neufs à la périphérie de la ville
Quartier d'habitation (non neuf) à l'extérieur du centre
Centre-ville
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
Les clients ont la parole – Préférences quant au site
3.3.2 Préférences quant au site par rapport au lieu d’habitation actuel : environnement rural et quartier d’habitation
à la périphérie de la ville
Lieu d'habitation
actuel :
environnement rural.
Petit quartier de logements neufs
Grand quartier de logements neufs
Quartier d'habitation (non neuf)
à l'extérieur du centre
Lieu d'habitation actuel :
quartier d'habitation à
la périphérie de la ville.
Petit quartier de logements neufs
Grand quartier de logements neufs
Quartier d'habitation (non neuf)
à l'extérieur du centre
Centre-ville
Environnement rural
Allemagne
France
Pays-Bas
Centre-ville
Environnement rural
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
3.4.1 Infrastructures et services se trouvant à proximité
Allemagne
France
Pays-Bas
Proximité du centre-ville (culture et shopping)
Capacité de stationnement dans le quartier
Proximité des magasins pour l'achat de produits de tous les jours
Proximité des écoles
Qualité des transports publics
Structure de la population du quartier
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
3.4.2 Caractéristiques du logement considérées comme (très) importantes
Allemagne
France
Pays-Bas
Forme et surfaces des balcons
Consommation énergétique
Architecture
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
3.5 Propositions : pourcentage des personnes sondées avec un score « (tout à fait) d’accord »
Allemagne
France
Pays-Bas
J'aimerais bien habiter dans le centre-ville
mais je ne peux pas me le permettre
L’architecture/l'aspect de mon logement
est plus important que sa distribution
Les frais énergétiques futurs jouent un rôle
important dans mon choix d'un logement
La distance par rapport à mon lieu de travail est le critère
le plus important du choix du lieu d'habitation
La dégradation de la structure sociale constitue
pour moi un motif de déménagement
Le site est pour moi plus important que le logement
Je suis prêt à dépenser un tiers de mes revenus
nets pour une bonne qualité de l'habitat
0%
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
Les clients ont la parole – Louer ou acheter
Souhaits de
déménagement 2 :
Louer ou acheter
3.6 Préférences entre achat et location
100 %
Ne sait pas
Acheter
Louer
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Allemagne
France
Pays-Bas
3.7 Préférences entre achat et location par rapport au logement
actuel
France
Pays-Bas
propriétaire
57
32
propriétaire
Allemagne
locataire
68
locataire
41
51
locataire
6
16
74
10
propriétaire
11
26
9
68
19
67
13
19
15
0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 %
Logement en location
Logement en propriété
Ne sait pas
Le chapitre 2 évoque le parc immobilier et le choix
entre l’accession à la propriété ou la location. L’étude a
précédemment démontrée qu’il existe une différence
notable entre les pays étudiés. Les réponses aux
interviews viennent confirmer ces observations :
deux tiers des Français préféreraient être propriétaires
de leur logement contre la moitié des Allemands et des
Néerlandais [graphique 3.6]. Dans ce cadre, les revenus du
ménage jouent un rôle déterminant. Ainsi, en Allemagne,
le désir de devenir propriétaire ne se fait sentir que dans
les foyers disposant d’un revenu au-dessus de la
moyenne, alors qu’en France et aux Pays-Bas, même les
foyers disposant de revenus moyens expriment leur
préférence pour un logement détenu en propriété.
Le souhait important de passer du statut de locataire
à celui de propriétaire constitue l’une des différences
frappantes entre les trois pays. Ainsi, la moitié des
Français occupant leur logement en location aimeraient
devenir propriétaire contre 25 % pour les Allemands, les
Néerlandais fermant la marche avec seulement 19 %
d’entre eux qui envisagent d’acheter un logement dans
les années à venir. Notons que le désir inverse existe
aussi. Ainsi, un tiers des Allemands souhaiteraient
passer du statut de propriétaire à celui de locataire.
Aux Pays-Bas, ce pourcentage est plus faible (19 %) et
c’est en France qu’il est le plus bas (10 %) [graphiques 3.7].
Dans quelle mesure le lieu actuel de résidence des
interviewés a-t-il un impact dans leurs envies de
déménagement ? Aux Pays-Bas, l’existence d’un tel lien
n’est pas établie, tandis qu’en France et en Allemagne on
constate qu’il existe bel et bien une relation de cause à
effet. La volonté de devenir propriétaire est par ailleurs
plus forte dans les régions rurales et dans les quartiers
à la périphérie des villes de ces pays. Dans le centre des
villes, les habitants ont une préférence pour la location.
Ceci s’explique par le prix qu’il faut mettre pour acheter
un appartement dans les villes allemandes et françaises
– qui, comparé aux villes des Pays-Bas, est beaucoup plus
élevé –, mais aussi à la très bonne qualité des logements
donnés en location grâce au bon fonctionnement du
marché de la location entre particuliers.
La note énergétique future
joue un rôle important
pour 80 pour cent des
Allemands et des Français.
Lyon – Lyon Islands
L’un des programmes d’urbanisme les plus ambitieux en Europe avec 303 appartements, commerces et bureaux ainsi que 411 places de parking.
Xxx
Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Les clients ont la parole – Appartement ou maison individuelle
Souhaits de
déménagement 3 :
Appartement ou maison
individuelle
Souhaits de
déménagement 4 :
Distribution et surface
du logement
Quelle est l’opinion des personnes sondées par rapport
à ce type d’habitation ? [graphique 3.8]. On ne note pas
de grandes différences entre les pays dans l’attitude des
personnes interviewées par rapport au neuf et à l’ancien.
Dans les trois pays, environ un tiers des candidats à l’achat
exprime une préférence pour l’immobilier neuf. On
remarquera toutefois la préférence marquée des Allemands
pour les appartements rénovés. Ceci tient probablement au
fait que ce type de logements se trouve dans des quartiers
très attractifs des villes allemandes. Un type d’habitat
suscitant peu d’enthousiasme est la parcelle sur laquelle il
faut faire construire. Les Pays-Bas et l’Allemagne affichent
un résultat de 5 %, tandis que les Français font preuve de
plus d’enthousiasme avec un résultat de 7 %. Les
immeubles résidentiels comptant plus de huit étages
sont moins populaires. Quasiment personne en effet
ne souhaite habiter dans de tels logements à l’exception
d’un certain pourcentage de locataires aux Pays-Bas.
En revanche, les petits immeubles ayant moins de quatre
étages sont prisés dans les trois pays. Les Français et les
Allemands plébiscitent le loft qui permet une véritable
personnalisation, tandis que le penthouse rencontre
un franc succès aux Pays-Bas et en Allemagne.
La distribution et la superficie du logement sont également
des points qui font apparaître des différences en fonction
des pays étudiés. L’un des résultats marquants concerne la
prise en compte ou non de l’avenir dans les choix opérés.
Ainsi, les jeunes Allemands et les jeunes Français veulent
(dès l’âge de 25 ans) assurer leur avenir et leur préférence
va donc, de ce fait, vers un logement susceptible d’assurer
leur hébergement pendant leur vie entière et pouvant, par
conséquent, continuer à constituer leur demeure lorsqu’ils
seront devenus des « seniors ». À l’inverse, les Néerlandais
ne s’en préoccupent qu’à partir de 45 ans. Les Néerlandais
souhaitent également habiter dans les logements les plus
spacieux. Plus d’un tiers d’entre eux – et il s’agit
principalement de propriétaires d’une maison – pense à
une superficie habitable de plus de 150 m² [graphique 3.10].
En Allemagne, ils ne sont que 14 % désireux de posséder
une telle superficie contre 20 % en France. Il convient ici
toutefois de faire remarquer que cette question n’a pas
été mise en rapport avec le niveau de revenus actuels des
sondés si bien que le pourcentage obtenu inclut peut-être
un grand nombre de « rêveurs » parmi les personnes
sondées. En approfondissant les résultats, on constate
que la moitié des Allemands souhaitent habiter dans un
logement d’une superficie inférieure à 99 m² contre 40 %
des Français et seulement 29 % des Néerlandais. Ce souhait
s’exprime aussi à travers le nombre de pièces souhaitées. 20 %
des Allemands se contentent d’un logement comportant
1 à 2 pièces contre seulement 8 % des Néerlandais. Dans le
secteur de l’immobilier privé, 40 % des Néerlandais veulent
un logement comportant au minimum cinq pièces. La
surface minimale souhaitée pour le séjour est elle aussi
révélatrice : elle est de 35 m² aux Pays-Bas, de 30 m² en
France et de 25 m² en Allemagne. Certains autres critères
s’avèrent importants dans le choix d’un logement :
l’agencement du logement est, dans tous les pays, plus
important que son architecture et son aspect. Ce sont les
Allemands qui privilégient le plus la qualité du logement.
Le plus haut score
Les résidences constituées de maisons mitoyennes sont
différemment appréciées en fonction des pays. Ainsi,
aux Pays-Bas, il s’agit d’un type d’habitat qui reste
invariablement populaire (60 % des personnes sondées
expriment en effet leur préférence pour ce style de vie)
alors que celui-ci l’est beaucoup moins en Allemagne et en
France. Pour les autres types d’habitations individuelles, il
existe une plus grande homogénéité entre les préférences,
même s’il subsiste quelques divergences d’appréciation.
Ainsi, les maisons jumelées sont très appréciées aux
Pays-Bas (71 % des personnes interrogées apprécient ce
type de logement) mais beaucoup moins en France (37 %)
tandis que les Allemands se trouvent entre les deux avec
un score de 58 % (dont 14 % de personnes très positives à
l’égard de ce concept de logement). En ce qui concerne les
maisons indépendantes, celles-ci obtiennent un score
important dans tous les pays. Les Français privilégient
largement ce type d’habitation : 81 % d’entre eux
expriment cette préférence contre seulement 61 % aux
Pays-Bas. [graphique 3.9].
40 pour cent des
Néerlandais veulent un
logement comportant au
minimum cinq pièces et
d’une superficie de 150 m²
au moins.
Les clients ont la parole – Distribution et surface du logement
3.8 Préférences quant au type d’habitation
Parcelle avec construction
par son propriétaire
Maison neuve
Maison rénovée
Maison non rénovée
Appartement neuf
Appartement rénové
Appartement non rénové
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Allemagne
France
Pays-Bas
3.9 Types d’habitations privilégiés par les ménages
Une maison indépendante
Une maison jumelée
Allemagne
France
Pays-Bas
Une maison dans un bloc de maisons mitoyennes
Un logement pour seniors avec services d’aides et de soins
Un logement pour seniors sans services d’aides et de soins
Un penthouse
Un loft
Un appartement dans un immeuble de plus de 8 étages
Un appartement dans un immeuble de 5 à 8 étages
Un appartement dans un immeuble de 2 à 4 étages
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
3.10 Superficie souhaitée du logement (surface habitable en mètre carré)
> 150 m²
100-150 m²
60-99 m²
< 60 m²
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Allemagne
France
Pays-Bas
Les clients ont la parole – Charges d’habitation, prix de location et prix d’acquisition
3.11 Prix envisagé pour un appartement
> 300 000 euros
250 000-300 000 euros
200 000-250 000 euros
150 000-200 000 euros
100 000-150 000 euros
< 100 000 euros
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Allemagne
France
Pays-Bas
Allemagne
France
Pays-Bas
3.12 Prix envisagé pour une maison individuelle
> 300 000 euros
250 000-300 000 euros
200 000-250 000 euros
150 000-200 000 euros
100 000-150 000 euros
< 100 000 euros
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
3.13 Montant maximum souhaité pour les charges d’habitation : quote-part maximum nette des revenus du ménage consacrée
à l’habitat (location : y compris les charges locatives ; achat : y compris les intérêts d’emprunt + les frais d’entretien)
33 %
32 %
31 %
30 %
29 %
32,5 %
28 %
30,1 %
28,7 %
27 %
26 %
Allemagne
France
Pays-Bas
Souhaits de
déménagement 5 :
Charges, prix de location
et prix d’acquisition
Avoir des souhaits et des désirs est certes normal et positif,
mais avoir les facultés financières permettant de les
réaliser est, bien entendu, primordial. Il ressort de l’étude
que ce sont les Néerlandais qui sont prêts à investir le plus
dans leur logement. Il s’agit en moyenne d’un montant de
240 000 € contre 200 000 € pour les Français et 150 000 €
pour les Allemands [graphique 3.11]. Il convient toutefois
de préciser que, pour ce qui est des réponses obtenues aux
Pays-Bas, les personnes sondées ont répondu en fonction
de leurs souhaits et sans tenir compte de leur situation
financière. Ajoutons qu’aux Pays-Bas, la possibilité de
déduction fiscale des intérêts d’emprunts immobiliers
peut avoir un effet stimulant.
chiffres tournent autour de 31 % contre 28 % en Allemagne
et environ 20 % en France (mais la définition des charges
n’est pas clairement précisée). Il faut également prendre
en considération que les frais énergétiques ont un impact
important à l’occasion de l’achat d’un logement pour
85 % des Allemands et des Français, tandis que seulement
51 % des Néerlandais déclarent y attacher de l’importance.
Une autre différence entre les trois pays étudiés concerne
le phénomène de la résidence secondaire (voir également
le chapitre 1). En effet, 9 % des Allemands et 11 % des
Français envisagent l’achat d’une résidence secondaire soit
comme investissement, soit comme maison de vacances.
Aux Pays-Bas, l’intérêt pour l’achat d’une résidence
secondaire est moindre (seulement 5 % des Néerlandais).
Il a également été demandé aux personnes interrogées ce
qu’elles pensaient du rôle du promoteur immobilier. En
Allemagne, l’image de marque du promoteur joue un rôle
primordial lors de la décision d’achat d’un logement. Ainsi,
76 % des Allemands déclarent que ce rôle est important
contre 65 % des Français et 43 % des Néerlandais
[graphique 3.14].
Niveau du revenu consacré aux charges
Pas de concession
Les Néerlandais sont également disposés à payer plus
pour une maison individuelle, à savoir 300 000 €.
Quant aux Français et aux Allemands, ils déclarent
accepter un montant moyen de 250 000 €. En ce qui
concerne le pourcentage du revenu du ménage consacré
à l’habitat, on constate que les Néerlandais sont prêts à
y consacrer jusqu’à 30 % de leur revenu contre 28,5 %
pour les Français et 33 % pour les Allemands. Aux Pays-Bas,
les citadins sont moins enclins à dépenser que les
non-citadins, tandis qu’en Allemagne et en France il
n’existe aucune différence entre ces deux types de
population. On constate que les Allemands sont d’accord
pour dépenser plus pour la qualité contrairement aux
Français et aux Néerlandais [graphique 3.13]. Faute
d’éléments suffisants, il est difficile de faire une
comparaison du niveau des dépenses consacrées aux
charges d’habitation entre les trois pays: aux Pays-Bas, les
Quelques mots pour finir sur la réaction des personnes
interrogées dans les trois pays face à la crise économique :
le tableau que l’on peut dresser dans chaque pays est très
différent [graphique 3.15].
Ainsi, les Français recherchent un logement bon marché,
modèrent leurs exigences au niveau de sa qualité ou
remettent tout simplement à plus tard leur achat. Toutefois, ils ont davantage un réflexe d’achat que de location.
Les Allemands sont en revanche partagés : un groupe
(42 %) préfère acheter plutôt que louer (car acheter est un
investissement pour le futur) ; l’autre groupe (36 %) préfère
louer (pour ne pas être tenu par des obligations financières).
Cependant, aucun de ces deux groupes ne fait de concession
quant à la qualité ou quant au prix. Les Néerlandais
remettent à plus tard le moment d’un déménagement ou ne
prennent aucune décision. Ils préfèrent louer ou rechercher
un logement meilleur marché ou dont la qualité est moindre.
Düsseldorf – Lörick
Un site résidentiel idéalement situé dans la ville mais offrant le calme d’un environnement rural.
3.14 Importance de l’image de marque du promoteur
Sans importance
Pas très important
Important
Très important
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Allemagne
France
Pays-Bas
3.15 Changement d’attitude dû à la situation économique actuelle
Étant donné la situation économique actuelle…
Allemagne
France
Pays-Bas
Je rechercherai un logement meilleur marché avec une qualité moindre
Je chercherai à louer plutôt que d'acheter
Je remettrai à plus tard mon déménagement
Je chercherai à acheter plutôt que de louer
Je ne déménagerai pas
J'envisage justement d'acheter un nouveau logement
0%
20 %
40 %
60 %
Amsterdam – Quartier du stade olympique
Avec près de 1 000 nouveaux logements, le quartier du stade olympique est le plus grand site de logements neufs à Amsterdam intra-muros.
80 %
100 %
Conclusion :
Trois pays, trois approches de l’habitat
Il ressort également de l’étude menée auprès des 3 000
personnes sondées que les approches en matière d’habitat
en Allemagne, en France et aux Pays-Bas divergent
fortement. Cette étude a été réalisée au mois de juin 2011
alors que la crise commençait à sévir aux Pays-Bas. C’est
en cette même année que le pourcentage de Néerlandais
ayant affirmé leur intention de déménager a été le plus
élevé. Ainsi, au cours des cinq prochaines années, 35 %
des Néerlandais s’attendent à déménager, tandis qu’en
Allemagne et en France seulement un quart des ménages
a l’intention de le faire. Sur du long terme, à savoir 10 ans,
ce sont les Français qui sont les plus enclins à déménager
(plus de 50 % déclarent vouloir déménager et notamment
les cibles aux revenus les plus élevés).
Une autre différence importante concerne le choix du site,
les Allemands se trouvant en position diamétralement
opposée aux Français et aux Néerlandais. Ainsi, 75 % des
Allemands souhaitent habiter en ville (30 % dans une
petite ville, 40 % dans une ville d’importance moyenne
ou une grande ville) alors que la moitié des Français et des
Néerlandais préfèrent un habitat en milieu rural. De plus,
les Français déclarant souhaiter habiter en milieu urbain
veulent s’installer dans le centre-ville tandis que les
Allemands préféreraient emménager dans un quartier
implanté à l’extérieur du centre-ville. Plus spécifiquement,
la moitié des Allemands qui, aujourd’hui, habitent dans
un village souhaite déménager pour la ville. Les Français
partagent dans une moindre mesure ce désir. En effet, les
personnes qui, à l’heure actuelle, habitent en milieu rural
déclarent vouloir déménager pour s’installer dans de
petites villes où des villes d’importance moyenne. Quant
aux Néerlandais habitant actuellement en milieu rural,
la plupart d’entre eux préfèrent continuer de vivre dans
des villages qui, étant donné les distances relativement
courtes séparant les villes et la campagne, peuvent tout
à fait se trouver au cœur d’agglomérations urbaines.
04
Vingt-deux
régions urbaines
à fort potentiel
La population et l’économie, deux facteurs
déterminants
Du fait des différences toujours plus nombreuses en matière de
développement économique et de développement démographique
à l’intérieur d’un même pays, il devient de moins en moins pertinent
de faire des analyses à la seule échelle nationale et ce, tant en ce
qui concerne l’étude des marchés que pour ce qui est des décisions
immédiates à prendre au niveau des investissements à réaliser. Le principe
est aujourd’hui que les régions occupent une place centrale. Dans les
années à venir, Bouwfonds Property Development souhaite instaurer
une politique concentrée sur les zones urbaines dont la population
et l’économie continuent de croître. L’exode en direction des villes se
poursuivant inexorablement, c’est donc dans les régions urbanisées que
se trouvent les meilleures opportunités pour les activités de construction
et de promotion immobilière.
Vingt-deux régions urbaines à fort potentiel – La population et l’économie
À la recherche de régions
à fort potentiel
Le marché du logement a toujours été un « business »
local et régional. Par rapport aux besoins spécifiques des
habitants et des entreprises dans chaque région, les
pouvoirs publics locaux et autres acteurs du marché ont
le pouvoir de répondre avec des investissements propres
aux souhaits. Même dans un petit pays comme les
Pays-Bas, le contraste entre les zones périphériques du pays
– où la récession est déjà patente – et les zones constituant
le noyau économique du pays s’amplifie.
En Allemagne et en France, on observe le même type de
développement. Ainsi, les statistiques au niveau national
perdent de plus en plus de leur intérêt : il devient alors
judicieux de circonscrire l’analyse à un niveau géographique
plus restreint. C’est de ce constat qu’est née la démarche de
Bouwfonds Property Development (BPD) et Bouwfonds
Real Estate Investment Management (REIM). Cette dernière
consiste à opérer une analyse détaillée au niveau régional
dans les trois pays étudiés. Sur la base du modèle d’analyse
élaboré par Bouwfonds Property Development, ce ne sont
pas moins de 229 régions qui ont été décryptées. Cet
instrument d’analyse a été développé sur la base de la
connaissance du marché de la promotion immobilière de
Bouwfonds Property Development et de l’expertise de
Bouwfonds REIM en matière d’investissement. Ces deux
divisions ont su allier leurs compétences pour développer
un modèle d’analyse régionale se basant sur les données
d’Experian. BPD et REIM ont alors constitué à l’aide de
ces données un « groupe » de variables économiques et
démographiques. L’objectif principal de ce modèle a été
d’évaluer les potentialités d’une région en vue de la
réalisation de nouveaux projets immobiliers et de
développement territorial.
Voici les critères retenus pour les besoins de l’analyse :
- croissance du marché de l’emploi ;
- produit national brut ;
- produit national brut par habitant ;
- bassins d’emploi ;
- croissance du nombre de ménages 2010-2020 ;
- nombre de ménages ;
- croissance de la population 2010-2020 ;
- densité de la population ;
- quote-part des personnes de plus de 60 ans.
L’analyse a permis d’identifier 22 régions à fort potentiel
qui ont ensuite fait chacune l’objet d’une étude
approfondie. Cette étude a permis d’obtenir une quantité
importante de données sur les marchés régionaux. Grâce
au traitement uniforme des données ayant été effectué,
celles-ci peuvent être aisément comparées. Vous trouverez
en annexe du présent rapport une présentation de la
méthode de sélection mise en œuvre.
Les statistiques et les
moyennes au niveau
national perdent de plus
en plus de leur intérêt.
Régions à fort potentiel
Villes importantes
Pays-Bas 1 Grand Amsterdam
2 Région méridionale du Randstad 3 Province Utrecht
4 Axe de l’autoroute A50
Amsterdam
Rotterdam, La Haye
Utrecht, Amersfoort
Eindhoven, Bois-le-Duc, Arnhem, Nimègue, Apeldoorn, Zwolle
Allemagne
5 Hambourg
Ville de Hambourg, Région de Hambourg, Lunebourg
6 Berlin
Berlin, Potsdam
7 Münster/Osnabrück
Münster, Osnabrück
8 Düsseldorf
Düsseldorf, Mettmann, Rhin-Neuss, Essen
9 Cologne /Bonn
Cologne, Leverkussen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis
10 Région Rhin-MainMayence, Wiesbaden, , Francfort, Darmstadt, MainTaunus, Hochtaunus, Offenbach, MainKinzig, Groß-Gerau, Aschaffenburg
11 Région Rhin-Neckar
Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhin-Neckar, Karlsruhe
12 Nuremberg
Nuremberg, Erlangen, Fürth
13Ratisbonne
Ratisbonne
14 Stuttgart
Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen, Alb-Donau, Neu-Ulm
15 Munich-Augsburg
Munich, Augsburg, Starnberg
16 Région du lac de Constance/Constance Lac de Constance, Constance
France
17Île-de-France
Paris
18 Loire-Atlantique & Ille-et-Vilaine
Nantes, Rennes
19Gironde
Bordeaux
20Rhône
Lyon
21Haute-Garonne
Toulouse
22 Languedoc, Provence, Alpes-Maritimes Montpellier, Marseille, Nice
Régions urbaines à fort potentiel
Source : Bouwfonds Ontwikkeling / Bouwfonds REIM
5
6
1
1
2
2
7
3
7
4
8
9
10
12
11
17
13
14
15
15
18
16
20
19
21
22
22
France
4.1 France : régions à fort potentiel
En France, six régions sont qualifiées par Bouwfonds Property
Development de régions à fort potentiel : la Gironde, le Rhône,
la Loire-Atlantique, l’Ille-et-Vilaine, Paris Île-de-France,
les Alpes-Maritimes, la Haute-Garonne [graphique 4.1].
Ces régions soulignent le fait que le mouvement général
est celui d’un déplacement du marché vers le Sud et l’Ouest
du pays, c’est-à-dire vers des zones côtières. Si Paris reste,
certes, incontournable, d’autres régions présentent de
belles potentialités. Ce sont surtout les régions se trouvant
le long de la côte atlantique et de la côte méditerranéenne
qui offrent le plus d’opportunités aussi bien pour la
construction de résidences principales que de résidences
secondaires. Cette constatation est en lien étroit avec le
« mouvement migratoire » vers le Sud de seniors disposant
de moyens financiers importants. Les régions à fort
potentiel se trouvent dans les environs de grandes villes
exerçant un fort pouvoir d’attraction. autour de la
construction des Airbus. La Côte d’Azur est toutefois une
exception; en effet, cette région compense l’absence d’une
grande ville ou d’un pôle économique par son climat très
favorable et la beauté des paysages.
1
2
4
3
5
6
6
1. Paris/Île-de-France, 2. Loire-Atlantique & Ille-et-Vilaine, 3. Gironde,
Croissance du nombre de ménages
4. Rhône, 5. Haute-Garonne, 6. Languedoc, Provence, Alpes-Maritimes
En analysant l’évolution et la croissance des ménages au
cours des huit années à venir (cette évolution influant sur
la demande de nouveaux logements), on peut conclure que
les six régions se caractérisent par une croissance continue.
Toutes les tranches d’âge devraient croître jusqu’en 2020
avec en particulier, à Paris et sur la Côte d’Azur une forte
croissance des seniors de plus de 65 ans [graphique 4.2].
On remarque également que dans un certain nombre de
régions les « jeunes » sont majoritaires : ainsi, dans le
Rhône (Lyon), 55 % de la population a moins de 40 ans, dans
les Bouches-du-Rhône (Marseille) et en Gironde (Bordeaux),
50 % de la population a moins de 40 ans et à Toulouse
(Haute-Garonne) et en Ille-et-Vilaine (Rennes), 54 % de la
population a moins de 40 ans. Les personnes seules et les
ménages sans enfants sont les deux groupes qui croîtront
le plus dans l’ensemble des régions [graphique 4.3]. Dans la
région de Paris, le nombre de ménages composé d’une
personne augmente chaque année de 25 000.
L’une des caractéristiques principales expliquant la
croissance de la région est le pouvoir d’achat des ménages.
En effet, dans ces six régions, le revenu par personne
augmente fortement. À titre d’exemple, autour de Nice et
de Marseille, le revenu progresse au cours des huit années
à venir, passant de 28 000 € par an à 38 000 €. À Paris,
les prévisions indiquent que le revenu devrait passer de
43 000 € à 55 000 € et dans le Rhône (Lyon), celui-ci devrait
passer de 36 000 à 44 000 € [graphique 4.4].
Le nombre de logements a augmenté au cours des dernières
années dans l’ensemble des régions à fort potentiel. Ainsi,
à Paris et dans sa région, le nombre de logements est passé
de 4,7 millions à 5,5 millions (période 1999-2010), soit une
augmentation d’environ 70 000 logements par an
[graphique 4.5]. De même, sur la Côte d’Azur, se sont
Vingt-deux régions urbaines à fort potentiel – France
4.2 France : évolution de la population en fonction des classes d’âge (2010-2020)
Source : Insee/Prévisions BIPE
400400
000000
0-14
0-14
ansans
15-39
ansans
15-39
40-64
40-64
ansans
65 65
ansans
et +et +
300300
000000
200200
000000
100100
000000
0 0
-100
-100
000000
-200
-200
000000
-300
-300
000000
Paris/Île-de-France
Languedoc/
Languedoc/Haute-Garonne
Haute-Garonne
Provence/
Provence/
Alpes-Maritimes
Alpes-Maritimes
Rhône
Rhône
Ille-et-Vilaine/
Ille-et-Vilaine/ Gironde
Gironde
Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
4.3 France : évolution de la structure des ménages (2010-2020)
300 000
Personnes seules
Familles monoparentales
Deux personnes sans enfants
Personnes seules
Deux personnes avec enfants
Familles monoparentales
Autres
Deux personnes sans enfants
Deux personnes avec enfants
Autres
250 000
300 000
200 000
250 000
150 000
200 000
100 000
150 000
50 000
100 000
0
50 000
-50 000
0
-100 000
-50 000
-150 000
-100 000
-150 000
Languedoc/ Haute-Garonne
Rhône
Ille-et-Vilaine/
Gironde Paris/Île-de-France
Provence/
Loire-Atlantique
Alpes-Maritimes
Rhône
Ille-et-Vilaine/
Gironde Paris/Île-de-France
Provence/
Loire-Atlantique
Alpes-Maritimes
4.4 France : revenu net disponible par an
Source : BIPE
2010
2020
€ 60000 € 60000
2010
2020
€ 50000 € 50000
€ 40000 € 40000
€ 30000 € 30000
€ 20000 € 20000
€ 10000 € 10000
€0
€0
Languedoc/
Languedoc/
Haute-Garonne
Haute-Garonne
Rhône
Provence/Provence/
Alpes-Maritimes
Alpes-Maritimes
Rhône
Ille-et-Vilaine/
Ille-et-Vilaine/
Gironde Gironde
Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
4.5 France : évolution du parc immobilier
1999
2010
2020
1999
2010
2020
Gironde
Ille-et-Vilaine/Loire-Atlantique
Gironde
Ille-et-Vilaine/Loire-Atlantique Rhône
Haute-Garonne
Rhône
Languedoc/Provence/Alpes-Maritimes
Haute-Garonne
Languedoc/Provence/Alpes-Maritimes
0
0
1 000 000
1 000 000
2 000 000
2 000 000
3 000 000
3 000 000
4 000 000
4 000 000
5 000 000
5 000 000
6 000 000
6 000 000
annuellement plus de 50 000 logements qui ont été
construits.
Dans un certain nombre de régions, la croissance concerne
principalement les maisons individuelles (Côte d’Azur,
Île-de-France et Rhône), contrairement aux autres régions
où le segment de la construction d’appartements connaît
une très forte croissance [graphique 4.6].
Le parc locatif ne varie pas beaucoup entre les régions :
il oscille, par exemple, entre 48 % en région parisienne
et 65 % dans la région Loire-Atlantique/Ille-et-Vilaine
(avec les villes de Nantes et de Rennes) [graphique 4.7].
Croissance importante
Dans les années à venir, les prévisions concernant
les constructions de logements tablent sur une forte
croissance : au minimum 10 000 logements par an et même
plus de 40 000 logements dans Paris et sa région (presque
autant que l’ensemble de la construction de logements aux
Pays-Bas). Dans les régions urbaines telles que Bordeaux
(10 000 logements par an) et Toulouse (9 000 logements),
la production est importante et la demande annuelle en
logements neufs continuera légèrement d’augmenter et ce,
jusqu’en 2020 [graphique 4.8].
Dans ces régions à croissance, on peut parler d’un grand
dynamisme notamment en termes de transactions
réalisées sur le marché du logement. Paris se démarque
à nouveau largement du reste des villes françaises :
en effet, à Paris, au cours des cinq dernières années,
ce sont environ 35 000 logements par an qui ont
changé de propriétaire. Le nombre de transactions est,
comparativement, aussi très important dans la ville
de Lyon avec environ 10 000 transactions par an.
Bordeaux (Gironde)
Une région à fort
potentiel
Avec plus d’un million d’habitants, Bordeaux est de
loin la plus grande ville du département de la Gironde.
Arcachon occupe modestement la deuxième place avec
une population d’à peine 60 000 habitants. La région est
bien desservie grâce à une infrastructure performante
(et notamment le TGV Atlantique). La population de
la Gironde augmentera jusqu’en 2020 à un rythme
deux fois supérieur à la moyenne nationale française.
Ceci tient à une croissance naturelle et un excédent
migratoire dans presque toutes les catégories d’âge,
alors que le marché du logement peut déjà être qualifié
de « tendu » : ainsi, entre 2000 et 2010, l’inoccupation
des logements a baissé de 1,2 %. Il y a une forte demande
de logements neufs (environ 12 000 par an).
Bruges - Résidence des Lierres
52
Prix des logements
La popularité croissante des régions étudiées se constate
aussi au niveau des prix. Ainsi, les appartements neufs se
vendent à des prix au mètre carré allant, entre 3 000 €
(Rennes) et 8 000 € (Paris) [graphique 4.9].
La différence de prix avec les appartements anciens est
de 15 à 20 %. Les prix de vente moyens ont fortement
augmenté au cours des 10 dernières années : à Paris,
le prix moyen est passé de 3 000 à 5 500 € le mètre carré,
à Bordeaux (Gironde) de 2 800 à 3 200 € le mètre carré.
La plupart des logements sont construits à Paris et dans
sa périphérie, cette tendance se poursuivra au cours des
dix prochaines années. Dans cette région, la demande en
logements reste en effet très forte. Le seul facteur pouvant
constituer un frein à ce développement est la pénurie de
terrains constructibles.
À Paris, au cours des cinq
dernières années, ce sont
environ 35 000 logements
par an qui ont changé de
propriétaire.
4.6 France : proportion maisons individuelles/appartements
Source : BIPE/Insee
1999
2010
1999
2020
2010
App. = Appartement
2020
App. = Appartement
80 %
80 %
70 %
70 %
60 %
60 %
50 %
50 %
40 %
40 %
30 %
30 %
20 %
20 %
10 %
10 %
0%
Maison App. Maison App.
Maison 0App.
%
4.7 Maison App. Maison App. Maison App.
Maison
App. Maison
App. MaisonRhône
App. Maison
App. Maison
App. Maison App
Languedoc/
Haute-Garonne
Ille-et-Vilaine/
Gironde
Provence/
Loire-Atlantique
Rhône
Ille-et-Vilaine/
Gironde
Alpes-Maritimes Languedoc/ Haute-Garonne
Provence/
Loire-Atlantique
France : parc immobilier, répartition achat/location (2010)
Alpes-Maritimes
Source : BIPE/Insee
Location
Location
Achat
Achat
100
100
%%
90 90
%%
80 80
%%
70 70
%%
60 60
%%
50 50
%%
40 40
%%
30 30
%%
20 20
%%
10 10
%%
0%
0%
Haute-Garonne
Languedoc/
Provence/
Provence/
Alpes-Maritimes
Alpes-Maritimes
Rhône
Rhône
Gironde
Ille-et-Vilaine/
Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
4.8 France : construction annuelle de logements neufs (résidence principale)
Source : BIPE/Insee
2000
2000
- 2010
- 2010
2010
- 2020
2010
- 2020
4545
000
000
4040
000
000
3535
000
000
3030
000
000
2525
000
000
2020
000
000
000
1515
000
1010
000
000
000
55
000
00
Paris/Île-de-FranceLanguedoc/
Haute-Garonne
Provence/
Provence/
Alpes-Maritimes
Alpes-Maritimes
Rhône
Rhône
Ille-et-Vilaine/
Ille-et-Vilaine/
Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
Gironde
Gironde
4.9 France : prix moyens à la vente/m² appartements neufs
Source : BIPE
2000
2000
2005
2005
2010
2010
6 000
€ 6 €000
5 000
€ 5 €000
4 000
€ 4 €000
3 000
€ 3 €000
2 000
€ 2 €000
€ 1 €000
1 000
€ 0€ 0
Languedoc/
Haute-Garonne Rhône
Rhône Ille-et-Vilaine/
Gironde
Provence/
Provence/
Loire-Atlantique
Loire-Atlantique
Alpes-Maritimes
Alpes-Maritimes
Nantes - Îlot Boucherie
Une résidence haut de gamme de 35 appartements. Un bel exemple d’intégration urbaine dans le centre historique de Nantes.
Allemagne
4.10 Allemagne : régions à fort potentiel
En Allemagne, Bouwfonds Property Development a
identifié 12 régions à fort potentiel. Celles-ci présentent
toutefois d’importantes différences tant au niveau de leur
étendue géographique que de leurs structures :
un certain nombre de grandes agglomérations urbaines
(Hambourg, Munich, Berlin/Postdam, Cologne/Bonn,
Düsseldorf, Stuttgart et Nuremberg/Erlangen) ;
deux zones focales comprenant plusieurs villes
(la région Rhin-Main avec Francfort-sur-le-Main/
Wiesbaden et la région Rhin-Neckar avec Mannheim/
Karlsruhe/Heidelberg) ;
trois petites régions urbaines : la région du lac de
Constance, Ratisbonne et Münster/Osnabrück.
1
2
3
3
4
5
Produit national brut
7
9
10
11
11
12
1. Hambourg, 2. Berlin, 3. Münster/Osnabrück, 4. Düsseldorf, 5. Cologne/Bonn,
6. Région Rhin-Main, 7. Région Rhin-Neckar, 8. Nuremberg, 9. Ratisbonne,
10. Stuttgart, 11. Munich-Augsburg, 12. Région du lac de Constance/Constance
4.11 Allemagne : Produit national brut/habitant (2009)
et croissance 2000-2009
Produit national brut/habitant (2009)
Croissance en % 2000-2009
27,7 %
€ 60 000
16,9 %
12,4 %
15,1 %
15,9 %
13,6 %
€ 10 000
10 %
€ 20 000
16,6 %
€ 30 000
16,1 %
€ 40 000
17,3 %
€ 50 000
4,9 %
Ré
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le
m
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€0
Ré
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Les différences sont également importantes en ce qui
concerne la croissance de la population [graphique 4.14].
Ainsi, au cours des 10 dernières années, Munich a vu sa
population croître de 17 000 habitants par an, alors que
la population d’Hambourg n’augmentait que de 6 500
personnes à l’année. Dans la région de Düsseldorf, la
croissance n’a été que de 600 habitants par an en raison
d’une certaine lenteur de la commune à développer de
8
17 %
Croissance de la population
6
12 %
Dans l’ensemble des régions, entre 2000 et 2009, le produit
national brut par habitant a augmenté. L’augmentation la
plus forte a été constatée à Düsseldorf (plus 27 %), suivi de
Ratisbonne et Münster (+17 %), Cologne/Bonn, la région du
lac de Constance (+16 %) et la région Rhin-Neckar (+16,5 %)
[graphique 4.11].
Avec un produit national brut de 59 000 € par habitant,
Munich apparaît comme la plus riche des grandes villes,
mais on constate toutefois que certaines régions plus
petites – spécialisées dans l’économie de la connaissance
et la recherche scientifique et ses applications dans
l’industrie – affichent de bons résultats. On peut ainsi citer,
à titre d’exemple, Münster, avec un produit national brut
de 43 000 € par habitant, et Ratisbonne, avec un produit
national brut de 40 000 € par habitant.
Au cours des cinq dernières années, dans ces régions à fort
potentiel, le pouvoir d’achat (le revenu net après paiement
des impôts et des cotisations) des habitants a augmenté.
Il y a toutefois des disparités : ainsi, le pouvoir d’achat
à Berlin se situe aux alentours de 17 600 € contre
22 000 € dans la région Rhin-Main et 25 000 € à Munich.
[graphique 4.12].
Un certain nombre de régions urbaines ont vu leur taux
de chômage fortement baisser au cours des cinq dernières
années : Munich et la région Rhin/Neckar connaissent un
taux de chômage d’environ 5,5 %, Constance et Ratisbonne
un taux de chômage de 4,5 % et Stuttgart un taux d’environ
5 %, tandis que dans d’autres villes le taux de chômage
reste élevé comme, par exemple, à Berlin (13 %),
Cologne (10 %) et Düsseldorf (9 %) [graphique 4.13].
Vingt-deux régions urbaines à fort potentiel – Allemagne
4.12 Allemagne : revenu net/habitant 2011
Allemagne
Région Hambourg
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Région Düsseldorf-Essen
Région Rhin-Main
Région Rhin-Neckar
Région Stuttgart
Région du lac de Constance-Constance
Région de Munich
Région Ratisbonne
Région Nuremberg
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
4.13 Allemagne : taux de chômage 2004-2011
2004
2007
2011
20 %
18 %
16 %
14 %
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
ne
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rg
rg
0%
4.14 Allemagne : croissance annuelle moyenne de la population 2000-2010
Région Hambourg
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Région Rhin-Main
Région Rhin-Neckar
Région Stuttgart
Région de Munich
Région Ratisbonne
Région Nuremberg
-5 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
nouveaux sites destinés à la construction. L’ensemble de
la région Rhin-Main a affiché une croissance annuelle de
7 700 habitants. Berlin regagne du terrain : depuis 2001,
la population de la région a crû de 10 000 habitants par an.
Lorsque l’on analyse ces chiffres par catégorie d’âge, on
remarque qu’au cours des cinq dernières années et dans
la plupart des régions, le nombre de personnes âgées de
30 à 50 ans a diminué sauf à Hambourg et à Munich.
Parallèlement, dans toutes les régions, le vieillissement de
la population s’est poursuivi [graphique 4.15]. L’ensemble
des régions à fort potentiel s’attend à ce que, dans les cinq
prochaines années, la croissance du nombre de ménages
se poursuit en raison, notamment, de l’exode urbain des
jeunes et des seniors. Le parc de logements dans les villes
des régions à fort potentiel se compose pour 80 à 90 %
d’appartements. En Allemagne durant la période de
1995-2011, la surface habitable moyenne par habitant
est passée de 38 m² à 42 m² . Dans ces villes où les prix sont
élevés, cet indice de prospérité est resté stable et a même
parfois baissé (surface moyenne de 37,5 m² à Munich et de
36 m² à Stuttgart, Hambourg et Francfort). En effet, vu la
forte augmentation des prix au mètre carré dans certaines
villes, les clients ont pris le parti de s’installer dans des
logements plus petits [graphique 4.16].
Niveau de construction résidentielle
Au cours des cinq dernières années et dans quasiment
toutes les régions, le niveau annuel de construction
résidentielle a connu un recul pouvant être qualifié de
léger à modéré. Il en a d’ailleurs été de même dans toute
l’Allemagne (voir également le chapitre 2) [graphique 4.17].
En 2011 et 2012, les premiers effets du développement
économique en Allemagne ont été et sont visibles dans les
chiffres de la construction immobilière. Lorsqu’on analyse
la période 2005-2010, Munich se distingue avec la région
Rhin-Main : chaque année, ce sont quelque 8 000 logements
qui ont été livrés. Comparativement, Amsterdam, au plus
haut de sa production, n’a réalisé que 3 000 logements
par an. Et une petite ville comme Nuremberg a construit
chaque année plus de 2 000 logements et Ratisbonne 1 500.
À Berlin, la construction a accusé une baisse
particulièrement importante en raison de la suppression
des subventions destinées à la création de logements.
Ainsi, le nombre de logements construits est passé de 8 500
à 3 000 unités. Au cours des cinq dernières années, la
construction immobilière a montré un visage fort différent
Munich, Stuttgart et
Francfort ont construit,
à plus de 85 %, des
appartements.
dans les régions en fonction de la typologie des logements
(maisons individuelles ou appartements). Munich,
Stuttgart et Francfort ont construit à plus de 85 % des
appartements.
En revanche, ce sont surtout des blocs de maisons
mitoyennes et des maisons jumelées qui ont été construits
à Hambourg (40 %), Berlin (65 %), Münster et Bonn (50 %)
et Nuremberg (60 %).
Au cours des années à venir, il y aura dans l’ensemble des
régions à fort potentiel une importante demande en
logements neufs : 11 000 par an dans la grande région
urbaine de Stuttgart, 8 500 à Hambourg, 7 000 à Munich
et 10 000 dans la région Rhin-Main [graphique 4.18].
Différence de prix
Les écarts de prix entre l’immobilier ancien et l’immobilier
neuf sont importants et il s’agit donc d’une différence
notable avec la situation observée aux Pays-Bas où les
niveaux de prix y sont à peu près similaires. En Allemagne,
le prix au mètre carré d’un appartement neuf est en
moyenne 40 % plus élevé que le prix d’un appartement
ancien [graphique 4.19].
Les prix d’ appartements neufs y sont également élevés :
5 000 € en moyenne par mètre carré à Munich, 4 200 €
à Hambourg, 3 700 € à Düsseldorf et 3 500 € à Francfort et
à Heidelberg. À Berlin, un appartement neuf coûte plus de
3 000 € par mètre carré.
Dans les grandes villes, 40 % des appartements neufs
proposés à la vente valent plus de 3 000 € par mètre carré
[graphique 4.20].
De plus, 15 % des appartements sont estimés à plus de
4 000 € par mètre carré mais, ici aussi, les différences
régionales sont importantes et dans des villes telles que
Munich et Hambourg certains appartements sont vendus
à plus de 8 000 € le mètre carré. En ce qui concerne les
maisons individuelles, les régions de Munich, du lac de
Constance/Constance et Heidelberg/Karlsruhe sont les plus
chères. En Allemagne, la moitié des maisons faisant partie
d’une résidence de maisons jumelées sont proposées à un
prix supérieur à 450 000 €. Münster, Berlin et Mannheim
sont des villes affichant des prix plus abordables. Les
maisons jumelées sont, à Munich, quasiment inabordables.
Mais à Berlin, Hambourg et dans le sud de l’Allemagne, une
grande partie de l’offre immobilière neuve pour ce type de
logements dépasse les 350 000 € [graphique 4.21]. Dans la
plupart des régions à fort potentiel, les prix de location
d’appartements neufs sont aussi élevés : en moyenne 12 €
par mètre carré. Il n’est donc pas rare que le locataire doive
s’acquitter pour un deux-pièces d’un loyer de plus de 700 €
par mois. À Munich et à Hambourg, les prix dépassent très
vite les 1 000 € par mois [graphique 4.22].
Ces régions offrent de véritables opportunités aux
particuliers et aux investisseurs institutionnels.
4.15 Allemagne : quote-part des seniors de plus de 65 ans dans la population totale 1995-2010
1995
2000
2005
2010
1995
25%2000
2005
2010
20%
25 %
20 %
15 %
15%
10 %
10%
5%
5%
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0%
0%
4.16 Allemagne : surface habitable par habitant en m² 1995-2011
1995
2011
1995
2011
Allemagne
RégionAllemagne
Hambourg
Berlin-Potsdam
Région
Hambourg
Münster-Osnabrück
Berlin-Potsdam
Région
Cologne-Bonn
Münster-Osnabrück
RégionDüsseldorf-Essen
Cologne-Bonn
Région Rhin-Main
Düsseldorf-Essen
Région
Région Rhin-Neckar
Rhin-Main
Région
Stuttgart
Région
Rhin-Neckar
Région Stuttgart
Région de Munich
Régionde
Ratisbonne
Région
Munich
RégionRatisbonne
Nuremberg
Région
Région Nuremberg
0
5
0
10
5
15
10
20
15
25
20
30
25
35
40
35
30
50
45
40
45
50
4.17 Allemagne : construction de logements en moyenne par an 2005-2010
10 000
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
bo
Ré
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ge
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b
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r
g
ur
g
0
Ré
Appartement
Maison individuelle
4.18 Allemagne : demande en logements neufs en moyenne par an 2012-2016
Source : TrimaG/Bouwfonds Marktonderzoek
Région Hambourg
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Région Rhin-Main
Région Rhin-Neckar
Région Stuttgart
Région de Munich
Région Ratisbonne
Région Nuremberg
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
4.19 Allemagne : prix moyen de vente/m² (appartements) 2011
Source : TrimaG/Immoscout
Dans le
Dans
neufle neuf
RégionRégion
Hambourg
Hambourg
Dans l'ancien
Dans l'ancien Berlin-Potsdam
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Münster-Osnabrück
RégionRégion
Cologne-Bonn
Cologne-Bonn
RégionRégion
Düsseldorf-Essen
Düsseldorf-Essen
RégionRégion
Rhin-Main
Rhin-Main
RégionRégion
Rhin-Neckar
Rhin-Neckar
RégionRégion
Stuttgart
Stuttgart
RégionRégion
du lac du
de lac
Constance-Constance
de Constance-Constance
RégionRégion
de Munich
de Munich
RégionRégion
Ratisbonne
Ratisbonne
RégionRégion
Nuremberg
Nuremberg
5 000 5 000
1 000 1 000
1 500 1 500
2 000 2 000
2 500 2 500
3 000 3 000
3 500 3 500
4 000 4 000
4 500 4 500
0 500 500
0
4.20 Allemagne : structure du marché en fonction du prix des appartements par m² (2011)
< 2 000
2 000 - 3 000
3 000 - 4 000
4 000 - 5 000
> 5 000
Région Hambourg
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Région Rhin-Main
Région Rhin-Neckar
Région Stuttgart
Région de Munich
Région Ratisbonne
Région Nuremberg
0%
10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %
100 %
4.21 Allemagne : prix moyen de vente (maison dans une résidence de maisons mitoyennes) 2011
Région
Hambourg
Dans
neuf Région
Hambourg
Dans
le le
neuf
Dans
l'ancien
Dans
l'ancien
Berlin-Potsdam
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Münster-Osnabrück
Région
Cologne-Bonn
Région
Cologne-Bonn
Région
Düsseldorf-Essen
Région
Düsseldorf-Essen
Région
Rhin-Main
Région
Rhin-Main
Région
Rhin-Neckar
Région
Rhin-Neckar
Région
Stuttgart
Région
Stuttgart
Région
laclac
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Constance-Constance
Régiondudu
Constance-Constance
Région
dede
Munich
Région
Munich
Région
Ratisbonne
Région
Ratisbonne
Région
Nuremberg
Région
Nuremberg
0 0
100
000000
100
200200
000000
300300
000000
400400
000000
500500
000 000
600 600
000 000
4.22 Allemagne : prix moyen à la location/m² par mois (appartements) 2011
Dans le neuf
Dans l'ancien
Région Hambourg
Berlin-Potsdam
Münster-Osnabrück
Région Rhin-Main
Région Rhin-Neckar
Région Stuttgart
Région de Munich
Région Ratisbonne
Région Nuremberg
0
2
4
6
8
10
12
14
16
Hambourg
Exemple d’une région
allemande forte
Hambourg est de loin la ville la plus importante du Nord de
l’Allemagne. Un grand nombre d’indicateurs de croissance
sont au vert. Ainsi, la population a, au cours des dix
dernières années, augmenté de 6 500 personnes par an.
Le produit intérieur brut a aussi augmenté de 8 % pour
atteindre les 50 000 € de même que le revenu net (passant
de 19 000 € à 22 000 € par an). Au cours des cinq dernières
années, la construction immobilière a permis de produire
3 200 logements par an. Les appartements neufs sont chers
(23 % d’entre eux coûtent plus de 5 000 € le mètre carré) et il
en est de même pour les maisons individuelles. Ainsi, une
maison neuve dans une résidence coûte en moyenne 350 000 €.
Dans les années à venir, il est estimé que les besoins en
logements neufs atteindront les 7 000 logements par an. Les
sites destinés à accueillir ces nouveaux quartiers se trouvent
dans la région de Hafencity, Neue Mitte Altona et Harburg.
Hambourg – Ensemble Alster
Sur l’ancien terrain d’une carrière, Bouwfonds réalise 47 logements,
avec parking souterrain, destinés à la vente.
Pays-Bas
Aux Pays-Bas, quatre régions sont qualifiées à fort potentiel
par Bouwfonds Property Development : Grand Amsterdam,
la région Utrecht- Amersfoort, l’axe de l’autoroute A50
(depuis Eindhoven en passant par Bois-le-Duc vers
Apeldoorn et Zwolle au Nord) et la région de la métropole
La Haye-Rotterdam, laquelle comprend la ville de Rotterdam,
nettement moins intéressante. Ces zones géographiques
constituent les zones focales des Pays-Bas, dans lesquelles
la croissance économique (potentielle) et l’évolution de
l’immobilier (et de ses prix) sont les plus importantes, tout
comme l’évolution démographique [carte 4.23].
En effet, le nombre de ménages dans ces quatre régions
néerlandaises a fortement augmenté au cours des
dernières années [graphique 4.24].
C’est à Utrecht que la croissance a été la plus forte
(14 % au cours des dernières années), mais la région de la
métropole d’Amsterdam (10 %) et l’axe de l’autoroute A50
(11 %) ont également connu une forte augmentation de leur
population. Cette augmentation du nombre des ménages
s’infléchira légèrement jusqu’en 2020 dans les quatre
régions. Les prévisions tablent sur une augmentation
annuelle jusqu’en 2020 d’environ 6 000 ménages dans
Amsterdam et sa région et de 5 500 ménages dans la région
Amersfoort/Utrecht.
La structure par tranche d’âge va évoluer au cours des
10 prochaines années : le nombre de personnes âgées de
65 ans ou plus va augmenter dans chacune des quatre
régions, tandis que la classe d’âge 30-44 ans va diminuer
[graphique 4.25].
La quote-part des seniors augmentera à Amsterdam pour
atteindre les 15 % en 2020 contre 20 % dans la région de
l’axe de l’autoroute A50 [graphique 4.26].
Cette évolution de la structure par tranche d’âge a une
incidence sur le marché du logement : la baisse du nombre
de ménages constitués de personnes âgées de 45 ans au
maximum peut induire un fléchissement de la demande
de maisons individuelles « moins onéreuses ».
4.23 Pays-Bas
Bouwfonds Ontwikkeling / Bouwfonds REIM
1
1
3
2
4
2
1. Grand Amsterdam, 2. Région méridionale du Randstad,
3. Province d’Utrecht, 4. Axe de l’autoroute A50
4.24 Pays-Bas : croissance du pourcentage des ménages
Source : CBS / ABF Research – Socrates
2000-2011
2011-2020
16 %
14 %
12 %
10 %
8%
6%
4%
2%
0%
Le nombre de seniors va
fortement augmenter
dans chacune des quatre
régions.
Grand
Amsterdam
Province
Utrecht
Région méridionale
Axe de
du Randstad
l’autoroute A50
Vingt-deux régions urbaines à fort potentiel – Pays-Bas
4.25 Pays-Bas : évolution de la structure de la population par tranche d’âge
Source : CBS / ABF Research – Primos 2011
50 %
40
50 %
%
Grand Amsterdam
Grand Amsterdam
2000-20112000-2011
2011-20202011-2020
50 %
Grand Amsterdam
2000-20112000-2011
Grand Amsterdam
2011-20202011-2020
40
50 %
%
40
50 %
%
2000-20112000-2011
2011-20202011-2020
50 %
2000-20112000-2011
2011-20202011-2020
40
50 %
%
30
40 %
%
30
40 %
%
30
40 %
%
30
40 %
%
20
30 %
%
20
30 %
%
20
30 %
%
20
30 %
%
10
20 %
%
10
20 %
%
10
20 %
%
10
20 %
%
0%
10
%
0%
10
%
0%
10
%
0%
10
%
50 %
Province d’Utrecht
-10
%
0%
-10
-10
0%
%
0%
%
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
-10
0%
%
14 ans
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
-10 %
-10 %
-10 %
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
2000-20112000-2011
du Randstad
2011-20202011-2020 du Randstad
40 %
50 %
2000-20112000-2011
du
Randstad
du
Randstad
2011-20202011-2020
30 %
%
40
40
50 %
%
-10 %
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
Axe de l'autoroute
A50
Axe de l'autoroute
A50
2000-20112000-2011
2011-20202011-2020
40 %
Axe de l'autoroute
A50
Axe de l'autoroute
A50
2000-20112000-2011
2011-20202011-2020
30
40 %
%
50 %
40
50 %
%
30
40 %
%
30
40 %
%
20 %
%
30
20
30 %
%
20
30 %
%
20
30 %
%
10 %
%
20
10
20 %
%
10
20 %
%
10
20 %
%
0%
%
10
0%
10
%
0%
10
%
0%
10
%
-10
%
0%
-10
0%
%
-10
%
0%
-20 %
%
-10
-10
0%
%
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
-20
-10 %
%
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
-10 %
-20 %
-10 %
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
-20 %
< 14 ans <15-29
ans 15-29
30-44ans
ans 30-44
45-64ans
ans 45-64
65-74ans
ans 65-74
> 75 ans
ans > 75 ans
14 ans
4.26 Pays-Bas : quote-part des personnes âgées de 65 ans et plus
Source : CBS / ABF Research – Primos 2011
Grand Amsterdam
Utrecht
Région méridionale du Randstad
Axe de l’autoroute A50
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0%
2000
2011
2020
4.27 Pays-Bas : croissance économique annuelle
Grand Amsterdam
Utrecht
6%
4%
2%
0%
-2 %
-4 %
-6 %
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
4.28 Pays-Bas : revenu net disponible (par ménage)
euro x 1000
Grand Amsterdam
Utrecht
50
45
40
35
30
25
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
4.29 Pays-Bas : parc immobilier
Source : ABF Research B.V. Syswov 2010
Maison
Appartement
Grand Amsterdam
Utrecht
0%
20 %
40 %
60 %
80 %
100 %
4.30 Pays-Bas : logements achevés 2000-2011 et prévisions
jusqu’en 2020
Source : CBS / ABF Research – Socrates Crisis Scenario
2000-2011
2012-2020
App. = Appartement
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
2 000
0
Maison App. Tot.
Grand Amsterdam
Maison App. Tot.
Utrecht
Maison App. Tot.
du Randstad
Maison App. Tot.
Axe de l’autoroute
A50
4.31 Pays-Bas : prix de vente (logements neufs) en 2011
Source : BZK WWI / NEPROM – Monitor Nieuwe Woningen
Grand Amsterdam
Utrecht
du Randstad
€ 400 000
€ 350 000
€ 300 000
€ 250 000
€ 200 000
€ 150 000
€ 100 000
€0
Maisons
Appartements
4.32 Pays-Bas : prix des logements (dans l’ancien) en 2010
300
000
€€
300
000
Grand
Amsterdam
Grand
Amsterdam
Utrecht
Utrecht
Région
méridionale
Région
méridionale
250
000
€€
250
000
Randstad
dudu
Randstad
Axe
l’autoroute
A50
Axe
dede
l’autoroute
A50
200
000
€€
200
000
€€
150
000
150
000
€€
100
000
100
000
€€
5050
000
000
Le niveau de croissance économique de chaque région est
présenté dans le graphique 4.27 : on constate une très forte
croissance économique entre 2002 et 2006 dans la région
de l’axe de l’autoroute A50 puis un effondrement en 2009
et une situation actuelle où la croissance avoisine le 0 %.
Amsterdam a connu une évolution similaire avec toutefois
une croissance plus importante en 2010 qui a chuté en
2011/2012 et qui se situe aujourd’hui aux alentours de
0 %. Le revenu net s’est développé de façon identique dans
les quatre régions au cours des 10 dernières années
[graphique 4.28]. et, dans ce cadre, le revenu moyen
par ménage est le plus élevé dans la région Utrecht/
Amersfoort.
Dans les quatre régions, le parc immobilier présente
de grandes différences : la métropole d’Amsterdam se
compose à 70 % d’appartements, tandis que la région
Utrecht/Amersfoort se compose à 70 % de maisons
individuelles [graphique 4.29].
La production de logements neufs dans Amsterdam et
sa région et à Utrecht a été d’environ 6 000 logements par
an, la quote-part des appartements ayant toutefois été
beaucoup plus élevée à Amsterdam que dans la région
Utrecht/Amersfoort [graphique 4.30]. Dans la région
méridionale du Randstad (la conurbation regroupant
Amsterdam, La Haye et Rotterdam, entre autres), la
production annuelle a été beaucoup plus importante
(12 000 unités), mais cette région est plus vaste. Les
prévisions établies sur la base des besoins en logements
jusqu’en 2020 tablent sur une production moyenne plus
importante dans la métropole d’Amsterdam (6 100 unités
annuelles). Dans les trois autres régions, le besoin en
logements diminue un peu.
Prix moyen de vente
€ 50 000
Source : ABF Research – Vastgoed Monitor
Niveaux de croissance économique
Dans Grand Amsterdam et à Utrecht, le prix de vente
moyen d’une maison individuelle neuve est de 350 000 €,
une maison similiaire se vendant 50 000 € moins cher
dans la région méridionale du Randstad. Sur l’axe de
l’autoroute A50, le prix moyen constaté s’élève à 260 000 €
[graphique 4.31].
Le prix moyen de vente pour un appartement est
quasiment identique dans toutes ces régions à l’exception
d’Amsterdam, où il faut débourser 50 000 € plus. Les prix
pour des logements anciens sont de 15 à 20 % inférieurs
[graphique 4.32].
Le revenu moyen par
ménage est le plus élevé
dans la région Utrecht/
Amersfoort.
€€
00
Fort potentiel
Représentées sur une carte, ces quatre régions à fort potentiel
ont grossièrement la forme d’une barboteuse [Carte 4 .33].
À l’intérieur, on trouve un certain nombre de zones fragiles
comme, par exemple, la région « Rivierengebied ». La
position de Rotterdam est particulière : l’activité portuaire
y est certes très importante mais la ville possède peu
d’activités culturelles. Le développement du marché de
l’emploi, la composition de la population et les problèmes
socio-économiques à Rotterdam constituent une assise
fragile et compromettent la croissance économique. En
outre, l’augmentation du nombre de ménages dans la
région La Haye-Rotterdam va s’infléchir jusqu’en 2020
pour atteindre environ 5 000 ménages par an (au cours
des 10 dernières années, l’augmentation était d’environ
6 000 ménages). Ceci a un effet négatif sur les prix de
l’immobilier et, par conséquent, sur les intentions
d’investissement des acteurs du marché.
4.33 Pays-Bas : zones focales des régions à fort potentiel
Source : Bouwfonds Ontwikkeling
Zones focales
Lorsque l’on examine de plus près cette zone focale, il
est possible de tirer plusieurs conclusions. C’est dans la
métropole d’Amsterdam et à Utrecht que l’on trouve le
niveau de prix le plus élevé du marché immobilier. Ceci est
notamment dû à l’évolution des revenus qui, principalement
à Amsterdam et Utrecht, augmentent fortement. C’est
également ici que les prix ont le plus augmenté au cours
des 10 dernières années. Dans la région d’Amsterdam,
les maisons individuelles neuves se vendent très bien,
tandis qu’à Utrecht, ce sont plutôt les appartements neufs
qui rencontrent un vif succès. La région d’Utrecht (et à
l’intérieur de celle-ci, la ville d’Utrecht en particulier)
dispose d’ un petit marché, qui reste néanmoins solide.
Ainsi, la région a su rapidement faire face à la crise.
Toutefois, la pression dans la métropole d’Amsterdam est
palpable : au cours des années à venir, le nombre de ménages
continuera à croître fortement car les fondamentaux
économiques de la région (finances, tourisme) sont solides.
L’un des points noirs est toutefois la pénurie de terrains
constructibles. De ce fait, de nombreux projets immobiliers
auront du mal à voir le jour. Sur l’axe de l’autoroute A50, ce
sont surtout les villes de Bois-le-Duc et d’ Eindhoven qui
s’illustrent.
66
Huissen – Loovelden
Conclusion :
22 régions offrant un vrai potentiel
pour la promotion immobilière
Partant de 229 régions potentiellement intéressantes,
Bouwfonds Property Development a identifié 22
agglomérations urbaines offrant les plus grandes
opportunités en matière de promotion immobilière dans
les années à venir. Bouwfonds Property Development a
procédé par élimination sur la base de son expertise, de
ses compétences et de son expérience. Le choix a été opéré
sur la base d’un modèle d’analyse « maison ».
Cet instrument d’analyse a été développé sur la base de
la connaissance du marché de la promotion immobilière
de Bouwfonds Property Development et de l’expertise
de Bouwfonds REIM en matière d’investissement. Ces
divisions ont su allier leurs compétences pour développer
un modèle d’analyse régionale se basant sur les données
d’Experian.
BPD et REIM ont réalisé à l’aide de ces données un
« ensemble » de variables dont l’économie et la
démographie furent les composantes les plus importantes.
L’objectif principal visé est d’évaluer les potentialités
d’une région en vue de la réalisation de nouveaux projets
immobiliers et de développement territorial. En outre,
il sera possible de regarder rétrospectivement dans
quelle mesure les prévisions faites dans le passé par
Bouwfonds Property Development, concernant les
investissements à réaliser dans les marchés régionaux,
ont été couronnées de succès.
La conclusion à tirer de cette vue rétrospective est que,
même a posteriori, Bouwfonds Property Development
a choisi de porter son intérêt sur des régions porteuses.
C’est donc en toute confiance que nous pouvons fonder
nos décisions futures, dans le cadre de notre stratégie
internationale, sur le résultat de nos études. Les 22 régions
sélectionnées ont fait l’objet d’une étude complémentaire
qui a permis d’obtenir une multitude de données
précieuses. Ainsi, même si les régions ont en commun leur
croissance et leur popularité, celles-ci affichent
d’importantes différences. Aucune région ne ressemble
parfaitement à une autre et c’est aussi ce qui rend le
métier de la promotion immobilière et du développement
territorial si intéressant. Si nous voulons réussir dans les
régions où nous développons nos activités, nous devrons
tenir compte des caractéristiques spécifiques de chacune
d’elles, non seulement sur les aspects socio-économiques
mais également sur les aspects culturels.
05
S’enrichir
mutuellement
Dans ce dernier chapitre, nous nous poserons une question qui mérite
réflexion : que peuvent apprendre les différents pays les uns des autres ?
La manière dont les activités de promotion immobilière sont menées en
France est riche d’enseignements pour les autres pays. Mais l’expérience
acquise en Allemagne et aux Pays-Bas peut être source d’inspiration
pour les promoteurs et les décideurs du secteur de l’immobilier. Avoir un
aperçu de la situation à l’étranger permet d’élargir son champ de vision
et, ainsi, d’examiner sous un œil critique ses propres expériences en
matière de promotion immobilière.
Vauréal – Le Parvis
69 appartements, récompensé par la Pyramide d’argent du logement durable 2007 de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France.
Des leçons à tirer
Les résultats de l’étude internationale sur le marché
de l’immobilier, réalisée par Bouwfonds Property
Development, ont permis de dégager quatre conclusions
générales. La première de celles-ci n’est pas étonnante :
les marchés du logement dans les trois pays étudiés
présentent, les uns par rapport aux autres, des différences
marquantes. L’Allemagne, la France et les Pays-Bas sont
certes des pays très proches géographiquement mais leurs
marchés respectifs en matière d’habitat montrent de
profondes différences. La différence la plus éclatante est
le fonctionnement du marché. Ainsi, en Allemagne, très
peu de contraintes viennent peser sur son fonctionnement
et celui-ci réagit donc de manière très fluide et
indépendante. Aux Pays-Bas en revanche, les pouvoirs
publics interviennent régulièrement. Ainsi, l’activité dans
le secteur de la vente et le secteur locatif est en étroite
dépendance avec la situation des finances publiques et
avec le niveau du budget de l’État. En France, l’État joue
aussi un rôle déterminant. Ainsi, les pouvoirs publics
français s’efforcent-ils par le biais d’une politique
structurelle d’aménagement du territoire de promouvoir
les régions prometteuses dans lesquelles ils développent
par ailleurs les infrastructures (en rendant par exemple
les régions accessibles par TGV). De plus, les Zones Urbaines
Sensibles font l’objet d’une attention toute particulière
de la part des autorités nationales. Enfin, l’État stimule le
secteur de l’immobilier neuf par le biais de prêts spéciaux
et de mesures fiscales. Comme indiqué précédemment, ceci
est beaucoup moins le cas en Allemagne. La seule politique
régionale menée dans ce pays concerne les régions où la
population diminue. Il s’agit notamment des Länder de
l’Est du pays mais aussi, par exemple, la Hesse du Nord.
Cette politique régionale s’est traduite par des opérations
La très forte demande
dans les zones urbaines
a conduit à la réalisation
d’appartements de grande
qualité.
de réaménagement d’envergure (démolition de milliers de
logements avec même, parfois, une disparition de villages
entiers). Aux Pays-Bas, la question de la baisse de
population dans certaines régions a récemment été
débattue par les pouvoirs publics et, en la matière, il serait
sans aucun doute bénéfique de s’inspirer de l’expérience
allemande.
Deuxième constatation : les différences régionales à
l’intérieur même des pays sont importantes. On y discerne
en effet des régions en plein essor, à forte croissance du
nombre des ménages et donc des prix des logements, ainsi
que des régions dont la croissance est plus lente et même
d’autres où la population diminue. Les différences entre
des régions urbaines comparables dans les trois pays sont
même parfois encore plus marquées. Ainsi, par exemple,
les trois villes portuaires que sont Hambourg, Marseille et
Rotterdam se développent de façon très différente.
Hambourg et Marseille affichent une forte croissance
contrairement à Rotterdam. On note toutefois aussi des
convergences : les trois capitales – Berlin, Paris et
Amsterdam – connaissent chacune un développement
S’enrichir mutuellement
que l’on peut qualifier de positif. Les prix des logements
sont les plus élevés à Paris et Amsterdam affiche le plus
haut niveau de prix pour l’immobilier aux Pays-Bas.
À Berlin, les prix augmentent et leur niveau dépasse même
celui de la capitale néerlandaise. On peut par ailleurs
signaler un phénomène intéressant : il existe en Allemagne
et en France un contraste frappant entre le nord et le sud
du pays. C’est dans le sud que la croissance de l’économie,
de l’emploi et du marché du logement est la plus forte : la
côte méditerranéenne et les régions côtières de l’Atlantique
en France et les Länder Bavière et Bade-Wurtemberg en
Allemagne.
Un exemple pour
l’Allemagne et les
Pays-Bas
Quelles sont les leçons que les promoteurs et les décideurs
du secteur de l’immobilier en Allemagne et aux Pays-Bas
peuvent tirer de la situation en France ? Tout d’abord
l’intérêt grandissant porté au développement durable en
France. L’approche française pourrait, en effet, constituer
une source d’inspiration pour l’Allemagne, où l’intégration
et le respect du concept de développement durable dans
la construction de logements sont regardés – au même
titre qu’en France – comme quelque chose allant de soi.
Construire des bâtiments à énergie neutre est actuellement
très bien ressenti en France. Dans le cadre du développement
urbain, ce sont principalement des projets mixtes qui sont
mis en œuvre (contribuant au dynamisme de la ville) dans
le cadre desquels une place importante est accordée à la
présence d’un réseau de transport public de qualité. Il s’agit
Hamburg – Bergedorf
en effet d’aspects qui contribuent à accroître la qualité
de vie dans les villes et donc à les rendre encore plus
attractives. En France, l’importance des investissements
réalisés par les pouvoirs publics en vue de rendre accessible
les régions urbaines (métros, tramways, TGV) a une
influence positive sur la valeur de l’immobilier. Il existe
en effet une vraie relation entre accessibilité des sites et
développement territorial promis au succès. Voilà une
bonne nouvelle pour les pouvoirs publics allemands et
néerlandais dont c’est l’ambition.
Apprendre de
l’Allemagne et des
Pays-Bas
L’énorme demande en logements dans les régions urbaines
a conduit en Allemagne à la réalisation de concepts
d’appartements de grande qualité qui ont séduit beaucoup
de clients et ont conférés à leurs occupants un statut
spécifique. Les espaces extérieurs, les solutions proposées
en termes de stationnement, les doubles installations
sanitaires et les halls d’entrée soignées sont de très grande
qualité. Bouwfonds Marignan Immobilier construit depuis
des années sur ce schéma en France, contrairement aux
Pays-Bas où la maison individuelle est toujours le type de
logement le plus répandu, l’appartement n’ayant pas réussi
jusqu’à présent à séduire qu’une part limitée de clients.
L’influence limitée exercée sur le marché par les pouvoirs
publics est une deuxième caractéristique intéressante de la
situation en Allemagne. Ceux-ci interviennent peu sur le
marché si bien que son développement est stable. Les prix
des terrains et de l’immobilier sont donc la pure expression
de l’articulation entre l’offre et la demande, celle-ci n’étant
pas soumise à l’influence de facteurs externes. De même,
il n’y a quasiment aucune ingérence des pouvoirs publics
sur le marché du crédit immobilier. La situation est toute
autre en France où les pouvoirs publics ont mis en place des
incitations fiscales destinées à stimuler le marché
immobilier.
L’enseignement que nous pouvons tirer de la situation aux
Pays-Bas concerne la réalisation de maisons individuelles
attrayantes proposées à un certain prix et construites
dans les villes ou à leur périphérie (même si en France la
majorité des logements construits sont des appartements).
L’étude réalisée dans les trois pays a toutefois clairement
montré que les coûts de la construction d’appartements
sont sensiblement équivalents, cependant aux Pays-Bas,
les maisons individuelles peuvent être construites pour
un prix beaucoup plus intéressant. L’expertise néerlandaise
dans ce domaine permet aux Pays-Bas de jouir d’une
avance certaine par rapport à ses voisins. Notons toutefois
que les ménages néerlandais attachent une plus grande
importance aux volumes de leur logement qu’à la qualité
de sa finition et à son équipement.
Annexe : Méthode de sélection des régions à fort
potentiel aux Pays-Bas, en France et en Allemagne
C’est parce que les marchés du logement doivent toujours être analysés sous l’angle local qu’il a été décidé de réaliser
une comparaison entre les marchés du logement d’un certain nombre de grandes régions urbaines. Pour chaque pays
étudié, ce sont les régions avec un fort potentiel – tant aux yeux de Bouwfonds Ontwikkeling que de Bouwfonds REIM –
qui ont été identifiées. Afin de pouvoir faire une sélection des régions allemandes, françaises et néerlandaises, une
analyse régionale a été effectuée. Ces régions ont ensuite fait l’objet d’une analyse plus approfondie dans le cadre de
l’étude DuNeFra. À cette occasion, ce sont non seulement les caractéristiques les plus importantes de chacun des
marchés du logement concernés qui ont été analysés mais également les besoins en termes d’habitat des
consommateurs.
Méthode du « rating » et du « rankingscore »
Pour les 229 régions analysées aux Pays-Bas, en Allemagne et en France, une sélection a été faite des régions à fort
potentiel. Pour pouvoir réaliser cette sélection, une méthode a été mise au point. Cette dernière fait appel à deux modèles
de résultats. Le premier est un modèle de type « rating » sur la base duquel les régions ont été classées à l’aide d’une
évaluation ayant permis d’affecter des notes A1+, A1, A2 etc. jusqu’à D2. Le deuxième est un modèle de type « ranking »
par lequel est attribué un score aux régions allant de 1 (haut) à 229 (bas). Chacun de ces modèles est expliqué brièvement
ci-dessous.
Variables
Pour la mise en œuvre du modèle, nous avons utilisé les neuf variables suivantes :
1. Croissance de l’emploi en ETP (%)La croissance moyenne annuelle du marché de l’emploi pour la période 2010 – 2020.
Le marché de l’emploi est exprimé en Équivalent Plein Temps (EPT). L’ensemble des
emplois à temps partiels ont été convertis en une variante plein temps.
2. PNB (1 000 000 €)
PNB en 2010 (1 000 000 €)
3. PNB par habitant (€)
PNB par habitant en 2010 (en €)
4. Group IDBassins d’emplois. Indique si une région est spécialisée dans un certain secteur
d’activité.
ClusterID Cluster
0,5
Divers
1
Agro-industriel
2
Industriel
3
Tourisme
4
Tourisme mixte
5
Logistique
6
Commerce
7
Prestations de services aux entreprises
8
Finances
9
Services publics
10
Projets d’initiative gouvernementale
5. Croissance du nombre des ménages (%)Croissance moyenne annuelle du nombre de ménages 2010 – 2020 (en %)
6. Ménages (1 000) Nombre de ménages en 2010 (*1 000)
7. Croissance de la population (%)
Croissance moyenne annuelle de la population 2010-2020 (en %)
8. Densité de la population (km2)
Nombre d’habitants par km² en 2010
9. Quote-parts de population 60-90 (%)
Quote-part des seniors de 60 ans et plus en 2010
Annexe : Méthode de sélection des régions à fort potentiel
Rankingscore
Rankingscore :
Les variables 1 à 9 comprises (sauf la variable Group ID) ont été classées par ordre décroissant.
Le score le plus élevé obtient la note « rang 1 » tandis que le score le plus bas est affecté de la
note « rang 229 » (les trois pays correspondant à un total de 229 régions).
Ratingsscore :
Les régions obtiennent également un score en fonction de leur « rating » :
Rating
Score
A1+
10
A1
15
A2+
20
A2
25
A3+
30
A3
35
B
40
C
50
D1
60
D2
70
Combinaison du « ranking » et « rating » :
Le « rankingscore » et le « ratingscore » sont combinés par variable pour obtenir un seul chiffre
puis font, ensuite, à nouveau l’objet d’un classement. Quelques exemples :
Une région avec un rating A1+ et un ranking de 46 obtient un score de 10046
(10 et 046 combinés).
Une région avec un rating A3 et un ranking de 112 obtient un score de 35112
(35 et 112 combinés).
Attribution d’un « ranking »
Les scores combinés des huit variables sont totalisés. Le résultat de ce total est ensuite classé
de « élevé » à « bas ». La valeur la plus basse obtient la note « rang 1 » et la valeur la plus élevée
est affectée à la note « rang 229 ».
Scores suite à l’analyse des régions (2010-2020)
Sur la base de la méthode mise au point, une analyse du niveau d’intérêt des régions dans les trois
pays étudiés (France, Allemagne et Pays-Bas) a été effectuée pour la période 2010-2020. Cette analyse
a débouché sur les résultats suivants. Les résultats ont été classés sur la base des « ratings ».
Pays
Région
Ville
Rank 2010-2020
Rating 2010-2020
France
Rhône
Lyon
1
A1+
France
Haute-Garonne
Toulouse
2
A2+
France
Essonne
Evry
3
A2+
France
Yvelines
Saint-Quentin-en-Yvelines
4
A2+
France
Bouches-du-Rhône
Marseille
5
A2+
France
Ille-et-Vilaine
Rennes
6
A2+
France
Île-de-France
Paris
7
A2
France
Loire-Atlantique
Nantes
8
A2
France
Gironde
Bordeaux
9
A2
Pays-Bas
Utrecht
Utrecht
10
A2
Pays-Bas
Grand Amsterdam
Amsterdam
11
A2
Allemagne
Munich
Munich
12
A2
Allemagne
Osnabrück
Osnabrück
13
A2
Pays-Bas
Arnhem/Nimègue
Nimègue
14
A2
Allemagne
Donau-Wald
Passau
15
A2
Allemagne
Hambourg
Hambourg
16
A3
Pays-Bas
Groot-Rijnmond
Rotterdam
17
A3
Pays-Bas
Agglomération La Haye
La Haye
18
A3
Allemagne
Mittlerer Oberrhein
Karlsruhe
19
A3
Allemagne
Cologne
Cologne
20
A3
Allemagne
Unterer Neckar
Mannheim
21
A3
Pays-Bas
Zuidoost-Noord-Brabant
Eindhoven
22
A3
Pays-Bas
Veluwe
Apeldoorn
23
A3
Allemagne
Bonn
Bonn
24
A3
Pays-Bas
Noordoost-Noord-Brabant
Bois-le-Duc
25
A3
Via l’analyse régionale, ce sont finalement les régions suivantes qui ont été sélectionnées pour
une étude approfondie.
NUTS 3 Région
Villes et régions importantes/landkreise (canton)
Pays-Bas
1
Grand Amsterdam
Amsterdam
2
Partie méridionale du Randstad
Rotterdam,La Haye
3
Utrecht, Amersfoort
4
Eindhoven, Bois-le-Duc, Arnhem, Nimègue, Apeldoorn, Zwolle
Allemagne
5
Hambourg
Ville de Hambourg, Région de Hambourg, Lunebourg
6
Berlin
Berlin, Potsdam
7
Münster/Osnabrück
Münster, Osnabrück
8
Düsseldorf
Düsseldorf, Mettmann, Rhein-Neuss, Essen
9
Cologne/Bonn
Cologne, Leverkusen, Bonn, Rhein-Sieg-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis
10
Région Rhin-Main
Mayence, Wiesbaden, Francfort, Darmstadt, Main-Taunus, Hochtaunus,
Offenbach, Main-Kinzig, Groß-Gerau, Aschaffenburg
11
Région Rhin-Neckar
Karlsruhe, Mannheim, Heidelberg, Rhein-Neckar, Karlsruhe
12
Nuremberg
Nürnberg, Erlangen, Fürth
13
Ratisbonne
Ratisbonne
14
Stuttgart
Stuttgart, Ulm, Böblingen, Esslingen, Tübingen, Ludwigsburg, Reutlingen,
Alb-Donau, Neu-Ulm
15
Munich-Augsbourg
Munich, Augsbourg, Starnberg
16
Région du lac de Constance/Constance Lac de Constance, Constance
France
17
Île-de-France
Paris
18
Loire-Atlantique & Ille-et-Vilaine
Nantes, Rennes
19
Gironde
Bordeaux
20
Rhône
Lyon
21
Haute-Garonne
Toulouse
22
Hérault, Bouches-du-Rhône,
Alpes-Maritimes
Montpellier, Marseille, Nice
L’analyse de
la situation
dans trois pays
Sur les pas des régions qui affichent une croissance
Pour la première fois de son histoire, Bouwfonds Property Development
emploie plus de personnes en France et en Allemagne qu’aux Pays-Bas,
sa « patrie ». C’est également dans ces deux pays que Bouwfonds Property
Development commercialise davantage de logements que sur l’ensemble
du territoire néerlandais. Ces paramètres illustrent parfaitement
l’envergure internationale de Bouwfonds Property Development.
Grâce à cette présence à l’international, nous avons pu interroger les
trois dirigeants européens afin qu’ils nous livrent leur vision sur le
développement des marchés. Quelles sont, à leurs yeux, les évolutions
majeures auxquelles nous devons nous préparer en Allemagne, aux
Pays-Bas et en France ?
En France, Bouwfonds Marignan
Immobilier fait partie des sept
premiers promoteurs et sa croissance
repose sur son cœur de métier,
l’habitat résidentiel, mais également
sur la diversification réussie de ses
activités avec l’immobilier tertiaire
et les résidences services.
En 2010, l’économie française sort de
son marasme après quelques années
difficiles (le produit intérieur brut est
à 1,7 %). Cette situation économique
positive s’est confirmée en 2011 et,
d’après les estimations, sera nettement
moindre en 2012 et en 2013.
Toutefois, grâce à des incitations
fiscales – notamment la loi Scellier,
qui a permis de dynamiser fortement,
pendant plus de trois ans, le marché
des investisseurs particuliers, et le
prêt à taux zéro + pour les primoaccédants, lié à des taux de crédits
relativement bas –, la demande en
logements est restée forte jusqu’à fin
2011. « Il existe néanmoins, et cela
est encore plus vrai aujourd’hui, des
grandes disparités entre les villes et
les régions », explique Jean-Philippe
Bourgade, Président de Bouwfonds
Marignan Immobilier.
Dans les grandes métropoles telles que
Lyon, Lille, Nantes, Rennes, Strasbourg,
Toulouse, Marseille et, bien entendu,
Paris Île-de-France, la demande reste
stable, mais la proportion entre
acquéreurs-utilisateurs et investisseurs
est aujourd’hui en train de s’inverser.
Outre l’augmentation de la population,
qui reste un facteur primordial pour
l’activité de notre secteur, nous
notons toutefois l’attrait toujours
constant pour le centre-ville ou son
agglomération. Nous suivons donc de
très près les évolutions de chacun de
nos marchés et ce, grâce notamment à
notre organisation régionale et locale.
Nous constatons également des flux
Nous suivons
de très près les
évolutions de
chacun de nos
marchésgrâce à
notre organisation
régionale et locale.
Jean-Philippe Bourgade, Président de Bouwfonds Marignan Immobilier
migratoires en direction de sites
où la qualité de vie est vue par les
Français comme meilleure. C’est le
cas de la région Atlantique, avec
Nantes et Bordeaux, et la région
Provence-Alpes-Côte d’Azur. C’est la
raison pour laquelle, en 2013, nous
allons ouvrir une agence à Bordeaux,
car la ville est en plein essor tant d’un
point de vue économique que social
et culturel.
de sociologues, afin de mieux
appréhender les mutations actuelles
de la société française, qu’elles soient
liées à la cellule familiale ou à l’impact
des technologies sans oublier les
nouvelles problématiques sociétales.
C’est d’ailleurs cette dernière
préoccupation qui nous a conduits à
construire à Nanterre la Résidence
pour Jeunes Actifs, réservée à des
locataires qui commencent leur vie
professionnelle.
Les évolutions de la ville
Les grandes métropoles et leurs
agglomérations représentent près
de 80 % de notre activité avec une
concurrence qui s’accroît fortement.
Quelle que soit la taille du projet,
nous nous mobilisons de manière à
anticiper les évolutions de la ville de
demain. Dès 2008, par exemple,
nous avons été le premier promoteur
national à intégrer la démarche Haute
Qualité Environnementale dans
l’ensemble de notre production.
Aujourd’hui, toutes nos opérations
sont élaborées avec des permis de
construire BBC et nous développons à
Lyon et en Île-de-France des bâtiments
passifs. Pour imaginer la ville de
demain, nous estimons aujourd’hui
indispensable de s’adjoindre le regard
d’universitaires, de chercheurs,
Notre stratégie est donc fondée sur
le suivi et l’analyse de chacun des
territoires afin de mieux comprendre
leur évolution économique. Pour
Jean-Philippe Bourgade, « notre
objectif est la croissance maîtrisée
de Bouwfonds Marignan Immobilier.
Il ne s’agit pas de viser la première
place mais de bâtir une progression
stable de l’entreprise en confortant
notre image et notre savoir-faire ».
Le critère essentiel
Selon le Président de Bouwfonds
Marignan Immobilier, la satisfaction
de nos clients est une priorité à tous
les niveaux. C’est pourquoi, depuis
maintenant plus de trois ans, une
enquête de satisfaction est adressée
à nos acquéreurs, six mois après la
livraison de leur nouveau logement.
Nos études le montrent, l’emplacement
reste le critère essentiel, la qualité de
nos sites est plébiscitée à 80 % par nos
acquéreurs. Pour nos clients, outre le
souhait d’améliorer leur habitat,
l’emplacement de leur nouvelle
résidence est essentiel : la présence
de commerces, d’établissements
scolaires, de services administratifs,
culturels ou sportifs, est déterminant,
mais les réseaux de transports, qu’ils
soient routiers ou publics, restent le
critère essentiel. Pouvoir se déplacer
aisément est en effet devenu un
critère fondamental non seulement
pour des raisons environnementales
mais également parce que, pour bon
nombre de Français, c’est un poste de
dépenses conséquent. C’est pourquoi,
pour Bouwfonds Marignan Immobilier,
la qualité de l’emplacement constitue
un défi permanent et le groupe
construit là où la ville reflète une
vraie qualité de vie. Cette approche
qualitative nous conduit à participer
activement aux projets d’aménagement
urbain initiés par les collectivités
locales, soit en relation directe avec
elles, soit aux côtés d’aménageurs
privés ou publics. Cette notion de
partenariat est un élément essentiel
de la culture de Bouwfonds Marignan
Immobilier qui est en mesure
d’accompagner, sur plusieurs années,
la revitalisation des centres-villes
et l’aménagement de nouveaux
quartiers.
Poursuivons avec le pays qui,
d’un point de vue économique, se
positionne le mieux. Depuis quelques
Ce qui a séduit la commune était
l’intégration des logements avec
l’imposant espace vert existant.
Franz-Josef Lickteig
années, le produit intérieur brut de
l’Allemagne croît régulièrement
et le chômage est en baisse. Cette
croissance se justifie par la bonne
santé des secteurs industriels, une
politique économique rigoureuse et
une forte demande des consommateurs.
Selon Franz-Josef Lickteig, directeur de
Bouwfonds Immobilienentwicklung,
cette situation a un impact positif sur
le marché du logement : « Après une
phase de stagnation des prix et de
la demande en logements, nous
constatons depuis 2009 une forte
demande de rattrapage. Plusieurs
causes à cela : une plus grande
demande de logements destinés à
un usage personnel, un regain de
l’investissement dans l’immobilier
– ce que nous appelons « l’or en
béton » – et une reprise de l’exode
vers les villes De ce fait, les régions
urbaines s’étendent contrairement
au milieu rural, dont la part de
marché diminue. Pour exemple,
la région du lac de Constance dans
le sud et Hambourg dans le nord
sont des régions qui connaissent
une véritable croissance.
Apport personnel
a accordé une attention toute
particulière aux régions à fort
potentiel. Elles occupent en effet une
place fondamentale et centrale dans
notre future stratégie pour les années
à venir. Franz-Josef Lickteig précise
également que : « Notre stratégie est
d’assurer l’expansion de nos agences
actuelles – qui se trouvent toutes
dans des régions à croissance – et
d’accroître notre part de marché en
poursuivant notre expansion pour
vendre au moins 1 500 logements par
an. Dans les régions économiquement
fortes, nous voulons occuper une
place de premier plan dans le
développement de l’immobilier
résidentiel et nous installer
définitivement dans le top-5 des
promoteurs immobiliers. Cela signifie
également que nous souhaitons
intervenir dans des régions où
Bouwfonds Immobilienentwicklung
n’est pas encore implanté. À titre
d’exemple, Berlin, qui, à moyen et
long terme, deviendra un marché
intéressant. Nous allons y ouvrir un
bureau afin d’avoir une appréhension
précise du marché et de ses
évolutions. » Franz-Josef Lickteig
explique que Bouwfonds
Immobilienentwicklung réalise
la majorité de ses projets dans des
régions urbaines. La migration des
Allemands au profit des zones
urbaines est un phénomène qui
mérite d’être souligné : « Il s’agit là
d’une évolution des comportements
que nous avions déjà relevée, et nous
y adaptons la stratégie qui s’impose.
On constate par ailleurs que nos
clients s’orientent – actuellement –
massivement vers l’achat d’une
maison à titre d’investissement.
En outre, l’acheteur allemand dispose
d’un apport personnel beaucoup plus
important qu’en France ou qu’aux
Pays-Bas. Le régime fiscal s’appliquant
dans ces deux pays diverge
grandement du système allemand :
les pouvoirs publics stimulent le
marché du logement au moyen
d’incitations fiscales, ce qui n’est
pas du tout le cas en Allemagne.
En revanche, la confiance des clients
est plus élevée et les perspectives
économiques sont meilleures. »
Prendre l’initiative
Interrogé sur le rôle du promoteur
dans le cadre de la planification de
nouveaux projets, Franz-Josef Lickteig
insiste sur le rôle prépondérant des
parties privées. « Les pouvoirs publics
allemands n’ont pas de politique
nationale d’aménagement du
territoire, de même que les länder.
La seule politique régionale qui soit
mise en œuvre consiste à soutenir des
régions dans lesquelles la population
diminue. Les communes allemandes
n’ont pas de réelle influence sur la
réalisation de nouveaux projets,
contrairement aux Pays-Bas. Les
communes et les Kreise se contentent
d’élaborer des schémas directeurs
d’aménagement dans lesquels ils
incluent les thèmes du logement,
du travail et de la circulation.
Les parties prenantes du marché
disposent d’un champ d’action
beaucoup plus large notamment parce
que les communes ne possèdent
quasiment pas de terrains. »
Selon Franz-Josef Lickteig, il
appartient donc à Bouwfonds
Immobilienentwicklung de prendre lui-même l’initiative. Il faut
notamment s’intéresser à des projets
de promotion immobilière qui
concernent des propriétaires de
terrains privés ou bien encore des
groupes d’utilisateurs. « Ces deux
types de clients sont à la recherche
d’un partenaire solide pour la
conception et la réalisation d’un
projet et dans le cadre de leur
recherche d’un promoteur, ils sont
mis en relation avec Bouwfonds
Immobilienentwicklung. Notre
expertise, nous permet d’évaluer le
potentiel d’un projet déterminé et,
ensemble, nous élaborons un projet
viable. » Toutefois, il arrive aussi que
les projets soient discutés et arrêtés
en collaboration avec les communes,
nous indique Franz-Josef Lickteig :
« C’est d’ailleurs ce qui s’est
passé dans le cadre du projet
Franz-Josef Lickteig, Président de Bouwfonds Immobilienentwicklung
Ackermannbogen, à Munich,
où nous avons construit sur un
ancien terrain militaire. Nous avons
nous-mêmes approché la commune
en lui proposant un plan pour
cette zone. Nous sommes parvenus
à la convaincre que notre plan,
consistant en la réalisation d’environ
340 logements et d’un certain nombre
de commerces, méritait d’être mis en
œuvre. La commune a été séduite par
l’intégration des logements avec
l’imposant espace vert existant. »
Le projet propose une grande variété
de typologies de logements : des
appartements, des penthouses, mais
aussi, par exemple, des maisons de
ville et même des logements dits
« multi générationnels. » D’après
Franz-Josef Lickteig, c’est un processus
courant en Allemagne : « Bouwfonds
Immobilienentwicklung réalise des
projets très divers pouvant concerner,
par exemple, la construction de
logements collectifs au bord d’une
rivière – comme ce fut le cas avec le
projet « Riverside », à Francfort –
jusqu’à la réalisation de maisons
individuelles dans un splendide
environnement de verdure à
Königstein. La qualité du site et la
situation du marché déterminent
le processus qui sera suivi en vue de
la réalisation du projet. Nous faisons
à chaque fois, pour ainsi dire, du
travail sur mesure. »
Un « Double-dip »
Pour conclure, analysons la situation
aux Pays-Bas. Le troisième pays clé
de Bouwfonds Property Development,
est actuellement le plus affecté par les
conséquences de la crise économique
en Europe. Après une légère reprise
économique, le pays se trouve à
nouveau en phase de récession.
Le scénario tant redouté d’un
« double-dip » s’est donc vérifié.
Pour l’année 2012, les analystes
prévoient une récession de 0,75 %,
alors que l’année 2011 avait été
marquée par une croissance de 1,3 %.
D’après les prévisions, ce n’est qu’en
2014 que les chiffres de l’économie
retrouveront un niveau supérieur
à celui du premier trimestre 2008.
Nous aurons connu une période de
six années sans aucune croissance
économique. Il s’agit d’une situation
jamais vue aux Pays-Bas depuis la
Deuxième Guerre mondiale. En 2011,
le taux de chômage est resté à un
niveau relativement bas, touchant
5,4 % de la population active. Les
premiers mois de l’année 2012 ont
toutefois été marqués par une
augmentation du chômage. On
s’attend par ailleurs à ce qu’il atteigne
son niveau le plus haut en 2013.
Lorsqu’il analyse la relation entre
l’économie et le marché du logement,
Nous proposons dans les villes et
à leur périphérie un large éventail
de types de logements.
Walter de Boer
le Président, Walter de Boer, constate
que, même dans un petit pays comme
les Pays-Bas, les différences entre les
régions s’accentuent. « À la périphérie,
on constate un recroquevillement du
marché qui, en outre, se détend,
tandis que, dans la zone économique
centrale du Randstad (la conurbation
réunissant les villes d’Utrecht,
d’Amsterdam, de La Haye et de
Rotterdam, entre autres), la croissance
se poursuit à un rythme soutenu.
Les agglomérations urbaines actives
continuent d’attirer de nouveaux
habitants et, dans le même temps,
les entreprises à la recherche de
personnel qualifié restent dans leur
sillage. » Selon Walter de Boer, il s’agit
là d’une tendance qui s’observe de
plus en plus en Europe : « Cela se
remarque chez les jeunes générations :
les frontières deviennent quelque
chose de plus en plus abstrait pour
elles. Elles bougent pour suivre une
formation ou exercer un emploi à
l’étranger. Je crois – il est vrai, un peu,
à contre-courant de l’état d’esprit
actuel – que nous verrons émerger
à terme de vrais Européens.
Les marchés fusionnent, et pas
uniquement dans les régions
frontalières. Nous nous dirigeons en
effet vers une Europe dans laquelle
des sujets tels que le mode de
financement d’une acquisition,
l’octroi d’emprunts immobiliers
et la fiscalité sont de plus en plus
similaires. Il deviendra donc de plus
en plus facile de s’établir dans un
autre pays. »
Une offre variée
Aux Pays-Bas, la croissance la plus
importante s’observe dans les villes
telles qu’Amsterdam et Utrecht avec
une ramification en direction des
grandes villes du Brabant-Septentrional.
Il s’agit par conséquent des régions
auxquelles Bouwfonds Ontwikkeling
s’intéressera tout particulièrement,
précise Walter de Boer. Celui-ci fait
toutefois remarquer : « Nous trouvons
très intéressantes les études menées
par le ‘Planbureau van de
Leefomgeving’, qui illustrent
qu’Amsterdam peut atteindre une
population de 900 000 habitants. On
est toutefois en droit de se demander,
à la lecture de celles-ci, si nous
disposons des sites nécessaires pour
accueillir cette population et si nous
serons en mesure de créer de bonnes
conditions d’habitat. Ce n’est que si
l’on peut répondre positivement à ces
questions que l’on pourra satisfaire
véritablement et convenablement
cette demande. Dans le passé, les
pouvoirs publics accordaient des
subventions pour redynamiser les
quartiers difficiles des villes; cette
époque est aujourd’hui révolue. »
Walter de Boer estime que Bouwfonds
En notre qualité de promoteur
immobilier, la connaissance
des marchés régionaux d’un
pays constitue un avantage
Walter de Boer
indéniable.
Ontwikkeling devra, dans les villes
et à leur périphérie, proposer un large
éventail de types de logements. Il
insiste sur la nécessité de faire de
l’identité des sites accueillant les
projets et des souhaits du client,
le fil directeur de notre démarche :
« Dans le cadre de la construction
d’appartements, nous devons faire
attention à ne pas dépasser un certain
seuil de densité par une trop grande
proximité des immeubles. S’il existe
une demande d’appartements dans
des immeubles construits en hauteur,
nous ne devons pas perdre de vue que
cette demande est limitée. Il est tout
aussi important de réaliser, par
exemple, pour les familles désireuses
de continuer à vivre en ville, des
maisons individuelles. »
Walter de Boer continue également
à croire aux potentialités de la
promotion territoriale, notamment
dans les régions à croissance :
« Certaines personnes nous disent
que le développement territorial,
sous la forme d’une collaboration
entre les communes et les autres
opérateurs sur le marché, est un
système qui touche à sa fin. Mais je
réponds à cela : qui va alors faire le
travail et qui va payer l’addition ?
Certainement pas les entreprises du
secteur de la santé ou de l’énergie !
Non, la réponse doit venir de notre
secteur lui-même. Bouwfonds
Ontwikkeling est convaincu que le
succès repose sur une offre de sites
et d’habitats innovants. Ceci est la
raison pour laquelle nous mettons
tout en œuvre pour faire la différence
sur le marché du développement
territorial. Nous mettons ainsi en
place des conditions qui permettront
une activité de promotion
immobilière promise au succès. »
Lorsqu’il regarde la situation dans
les régions des deux autres pays,
Walter de Boer remarque que la
Walter de Boer, Président de Bouwfonds Property Development
présence locale est, là-bas, bien
plus importante qu’aux Pays-Bas :
« Dans ces régions, il faut être
vraiment présent au niveau local.
Ainsi, un promoteur de Brême n’a pas
sa place dans la région de Hambourg.
Aux Pays-Bas ce sentiment a disparu
depuis longtemps. Notre qualité de
promoteur immobilier nous impose
d’avoir une connaissance pointue du
marché immobilier régional d’ un
pays, ce qui constitue un avantage
certain. Car la promotion immobilière
reste toujours une question de
«business local». »
Possibilités
Lorsque l’on demande à Walter de
Boer ce qu’il pense du rôle des
pouvoirs publics, celui-ci explique :
« Aux Pays-Bas, les pouvoirs publics
ont toujours joué un rôle prépondérant
en matière de développement
territorial. Cela est maintenant de
moins en moins le cas si bien que,
sur ce point, nous ressemblons de plus
en plus à l’Allemagne et la France.
Toutefois le principe reste le même :
différentes parties interviennent
dans le cadre de la construction de
logements, et l’on a même vu émerger
une véritable profession de conseillers
et d’experts du marché de l’immobilier.
Nous sommes aujourd’hui dans une
rationalité apparente. Il faut savoir
manœuvrer entre les différentes
administrations et ne pas oublier
que le client reste le véritable point
central. » D’après Walter de Boer,
la politique menée par les pouvoirs
publics en termes de niveau
d’équipements et de services proposés
reste un point positif : « Contrairement
à l’Allemagne et à la France, il n’est
pas nécessaire aux Pays-Bas d’habiter
une grande ville pour bénéficier d’un
bon réseau de services publics. Aux
Pays-Bas, il est en effet possible
d’élever ses enfants dans d’excellentes
conditions à l’extérieur des villes.
En Allemagne et en France, il existe
une différence et un contraste plus
marqué entre les zones urbaines et
les zones rurales. Dans ces pays, la
campagne se dépeuple véritablement
contrairement aux Pays-Bas. »
Walter de Boer n’est cependant pas
pessimiste en ce qui concerne la
situation de Bouwfonds aux Pays-Bas :
« Aux Pays-Bas, la demande de
logements n’a pas disparu mais elle
a seulement été ajournée. Il y a et il
continue d’y avoir une demande
substantielle en logements, même si
celle-ci ne s’exprime pas actuellement.
Certes, les thèmes du financement et
du caractère abordable d’un projet
joueront dans les années à venir un
rôle de plus en plus important pour
le client. Il est fondamental que
Bouwfonds Ontwikkeling soit préparé
au upswing du marché qui, n’en
doutons pas, va se produire. Nous
avons maintenant l’opportunité de
renforcer notre assise en tant que
promoteur. Nous pouvons, par exemple,
porter notre attention sur un certain
nombre de questions qui seront
importantes pour nous dans le futur :
rendre la notion de développement
durable plus importante pour le client
mais encore produire à un meilleur
prix et de manière plus efficace. Voilà
les défis que nous devons relever. »
Profil
Bouwfonds
Property
Development
Bouwfonds Property Development – une filiale
à 100 % de Rabobank – est une division de
Rabo Real Estate Group et est par ailleurs l’un des
plus grands développeurs immobiliers en Europe.
Nous réalisons des ensembles résidentiels – en
prenant en charge l’ensemble des aspects des projets
– ainsi que des programmes multifonctionnels à
taille modérée. Le Groupe a été fondé en 1946 sous
l’impulsion des communes néerlandaises. Depuis
1993, Bouwfonds Property Development a su
s’imposer au niveau international pour figurer
aujourd’hui parmi les 3 plus importants promoteurs
immobiliers en Allemagne et parmi les 10 plus
importants en France, tandis qu’aux Pays-Bas,
Bouwfonds Property Development est leader sur
le secteur depuis plusieurs années. Pour les années
à venir, nous avons pour objectif la poursuite
maîtrisée de notre croissance en France et en
Allemagne et nous voulons nous implanter dans des
régions économiquement fortes. Aux Pays-Bas,
maintenir notre position de leader du marché tant
d’un point de vue quantitatif que qualitatif reste
l’un de nos objectifs fondamentaux.
Francfort - Riverside
L’alliance des intérêts
En 2012, dans le cadre de la réalisation de logements
durables, la politique de promotion de Bouwfonds Property
Development s’efforce d’être à l’écoute de la demande.
La recherche de partenaires, une communication ouverte
avec les communes et les provinces, avec les architectes
et les urbanistes, les « woningcorporaties » (les bailleurs
sociaux néerlandais) et, bien entendu, les clients, seront
par ailleurs les éléments clés de cette politique.
Il faut dire que Bouwfonds Property Development a su
s’illustrer au fil des années dans l’art de concilier les intérêts
respectifs de ces différents acteurs du marché et est, grâce à
son expertise, en mesure de réaliser des sites résidentiels
attrayants pour les générations d’aujourd’hui et de demain.
Pour l’ensemble des
clientèles
Chaque année, Bouwfonds Property Development réalise
plus de 8 000 logements dans les trois « pays clés » où il
est présent. Il s’agit chaque fois de logements répondant
aux attentes des différents types de clientèles visés en
tenant compte de leurs situations financières, qu’il s’agisse
d’appartements en ville, de maisons individuelles, de
pavillons indépendants dans un environnement « vert »
ou bien encore d’habitations proposées à des prix très
abordables dans des quartiers à la périphérie des villes.
Nous réalisons des études approfondies sur les souhaits
et attentes des clients et les impliquons dans la réalisation
de concepts résidentiels durables et innovants.
Un travail sur mesure
au niveau régional
L’expansion internationale de Bouwfonds Property
Development est le fruit d’un choix délibéré et réfléchi.
Grâce à la mise en œuvre d’une stratégie internationale
définie, nous prenons soin de répartir les risques encourus
et disposons d’une avance indéniable sur la concurrence en
matière de promotion immobilière. Notre portefeuille de
projets très divers au niveau régional est synonyme pour
nous d’une forte activité et d’une importante production
pour les années à venir. Nous disposons de 30 agences
régionales implantées uniquement dans des régions à
forte croissance en France, en Allemagne et aux Pays-Bas.
Cette organisation nous permet d’avoir une excellente
connaissance des caractéristiques des clients et des
marchés locaux et, chaque fois, de mettre à profit notre
expérience dans le cadre de la réalisation de projets tenant
compte des spécificités régionales. Bouwfonds Property
Development à l’intention dans le futur de renforcer sa
présence dans les régions économiquement fortes des trois
« pays clés » et, pour ce faire, nous projetons d’ouvrir
prochainement de nouvelles agences à Bordeaux et à Berlin.
Un avenir sous le signe
du développement
durable
Bouwfonds Property Development a fait le choix de
proposer et de mettre en œuvre des solutions durables
plutôt que de rechercher une rentabilité rapide et fait
primer la qualité sur la quantité. Dans ce cadre, le client
occupe une place centrale. Nous voulons en effet créer des
logements intégrant la préservation de l’environnement
grâce à leurs excellentes performances énergétiques et
dans lesquels leurs habitants vivent confortablement et
en toute sécurité. À l’occasion de chacun de nos projets
immobiliers, nous nous efforçons de rechercher un
équilibre entre aspects environnementaux, qualité
du logement et notamment ses volumes mais aussi au
niveau de sa faisabilité financière. Pour nous, la notion
de « durabilité » comprend également l’idée qu’il est
nécessaire de nouer des relations de coopération stables
s’établissant sur le long terme dans le cadre desquelles
nous intervenons comme un partenaire à la fois fiable
et intègre.
La solidité financière
Bouwfonds Property Development est une division du
Rabo Real Estate Group, l’une des plus grandes sociétés du
secteur de l’immobilier en Europe. En tant que filiale de
Rabobank Group, nous jouissons d’une position financière
particulièrement solide et disposons d’une grande
expertise et d’une véritable expérience internationale.
Rabobank, en tant que banque coopérative, déploie ses
activités au cœur de la société et est l’une des plus solides
banques au monde. De plus, les communes néerlandaises
sont, depuis plus de 55 ans, actionnaires de notre banque.
Agir et investir dans le respect des intérêts de la société
civile est donc un principe profondément ancré en nous et
guide la réflexion et la démarche de Bouwfonds Property
Development. Aujourd’hui encore, les communes sont nos
principaux partenaires et nous collaborons activement
avec elles en vue de réaliser des ensembles résidentiels à la
fois attrayants et intégrant les valeurs du développement
durable. Bouwfonds Property Development a prouvé qu’il
était un acteur stable au cours de ses longues années
de présence sur le marché du développement territorial
en tant que relais entre les professionnels et les clients.
Et nous entendons bien poursuivre dans cette voie.
Saclay – Les Allees d’Organsin
Chiffres – réalisations et prévisions
Chiffre d’affaires en 2011 : 1,4 milliards d’euros.
Nombre de logements vendus en 2011 : plus de 8 000.
Plus de 285 000 logements vendus depuis sa création.
Plus de 100 000 logements en portefeuille.
Plus de 750 employés.
Allemagne – Bouwfonds Immobilienentwicklung
Une moyenne de 850 à 1 100 logements vendus
chaque année.
6 établissements régionaux.
Fondée en 1993
Les divisions de Bouwfonds Property Development :
France – Bouwfonds Marignan Immobilier
Une moyenne de 3 000 à 3 500 logements vendus
chaque année.
5 grands secteurs régionaux et une direction nationale
Immobilier d’Entreprises, 17 agences locales.
Fondée en 1970.
Pays-Bas – Bouwfonds Ontwikkeling
Une moyenne de 4 000 à 7 000 logements vendus
chaque année.
Siège social BPD et 5 établissements régionaux.
Fondée en 1946.
Nombre cumulé de logements vendus en Europe 2000-2011
110 000
100 000
90 000
80 000
70 000
60 000
50 000
40 000
30 000
20 000
10 000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Amsterdam – La Grande Cour
Bouwfonds Property
Development
MAB Development
FGH Bank
Bouwfonds REIM
Fondsenbeheer
Nederland
filiales internationales
Conseil d’administration Bouwfonds Property Development
Walter DE BOER
Hayo DOORNINK
Carl-Jan KREIKAMP
Président de Bouwfonds Property Development & Président
& Membre du Conseil d’administration du Rabo Real Estate Group
Directeur Opérationnel
Directeur Financier
France
Bouwfonds Marignan Immobilier
www.bouwfonds-marignan.com
Siège social
Président de Bouwfonds Marignan Immobilier
Marseille
Pierre-Alexandre Pernot
Directeur d’Agence Provence
Paris Île-de-France
Olivier Mercier
Directeur d’Agence Seine-Saint-Denis / Val-d’Oise
Annecy
Hubert Dubois
Directeur d’Agence Savoie
Nantes
Michel Niederlender
Directeur de Secteur Pays-de-la-Loire /
Bretagne / Centre
Rennes
Denis Sancet
Directeur d’Agence Bretagne
Hyères
Malika Boutahra
Directeur d’Agence Var
Nantes
François Legros
Directeur d’Agence Pays-de-la-Loire
Lille
Gildas Robic
Directeur Général Adjoint Habitat Nord-Picardie /
Haute-Normandie / Alsace
Nice
Cyrille Nottet
Directeur Régional Var / Côte d’Azur
Lyon
Jean-Xavier Bonnet
Directeur de Secteur Rhône-Alpes / Savoie /
Midi-Pyrénées
Lyon
Pierre-Marie Le Gloanec
Directeur d’Agence Grand Lyon
Marseille
Pierre-Edouard Berger
Directeur de Secteur Provence / Languedoc / Var /
Côte d’Azur
Jean-Claude Szaleniec
Directeur Général Adjoint Habitat Paris Île-de-France
Thierry Barbier
Directeur d’Agence Paris / Hauts-de-Seine
Luc Bonnardot
Directeur d’Agence Yvelines / Essonne
Charles-Antoine Corre
Directeur d’Agence Val-de-Marne / Seine-et-Marne
Allemagne
Pays-Bas
GmbH
www.bouwfonds.de
Bouwfonds Ontwikkeling BV
www.bouwfonds.nl
Francfort
Franz-Josef Lickteig
Président Bouwfonds Immobilienentwicklung
Francfort
Stefan Messemer
Directeur Régional Rhin-Main
Hambourg
Marcus Keller
Directeur Régional Hambourg
Cologne et Düsseldorf
Christoph Gaspers
Directeur Régional Cologne et Düsseldorf
Munich
Achim Kleinert
Directeur Régional Munich
Stuttgart
Antonius Kirsch
Directeur Régional Rhin-Neckar
Hoevelaken
Walter de Boer
Président de Bouwfonds Ontwikkeling
Amersfoort
Patrick Joosen
Directeur Régional Centre
Delft
Eric Van Winsen et Wim De Haas
Directeur Régional Sud-Ouest
Eindhoven
Paul Hoen et Carl Smeets
Directeurs Régionaux Sud
Haarlem
Rein Willems et Harm Janssen
Directeur Régional Nord-Ouest
Zwolle
Frans Holleman
Directeur Régional Nord-Est
Rouen
Emmanuel Carron
Directeur d’Agence Haute-Normandie
Strasbourg
Hervé Meyer
Directeur d’Agence Alsace
Toulouse
Benoit Michaud
Directeur d’Agence Midi-Pyrénées
Tours
Jérôme Bois
Directeur d’Agence Centre
Immobilier d’Entreprises
Bruno Kunvari
Directeur Général Adjoint Immobilier d’Entreprises
Marie-Pierre Sandillon
Directeur d’Agence Immobilier d’Entreprises
Hambourg
Zwolle
Haarlem
Delft
Hoevelaken
Amersfoort
Berlin
(en prévision)
Eindhoven
Düsseldorf
Lille
Köln
Rouen
Paris
Rennes
Nantes
Francfort
Strasbourg
Tours
Stuttgart
Munich
Annecy
Lyon
Bordeaux
(en prévision)
Toulouse
Montpellier
Marseille
Nice
Hyères
Rédaction et Informations
sur la publication
Siège social
Westerdorpsstraat 66
3871 AZ Hoevelaken
Pays-Bas
France
Bouwfonds Marignan Immobilier
70, rue de Villiers
F-92532 Levallois-Perret Cedex
+33 (0) 1 49 64 15 15
www.bouwfonds-marignan.com
Allemagne
Lyonerstrasse 15
60528 Francfort
+49 692 197 980
www.bouwfonds.de
Pays-Bas
Bouwfonds Ontwikkeling
Westerdorpsstraat 66
3871 AZ Hoevelaken
+31 33 253 9700
www.bouwfonds.nl
Texte
Département études de marché BPD :
Personnes à contacter : Han Joosten
Kees de Graaf, Renate Voormolen
Photographies
Jacques Damez, Augusto Da Silva,
Rob ’t Hart, Jochen Michels,
Jan de Vries
Maquette et Production
Volta_ontwerpers, Utrecht
L’étude a été réalisée en collaboration
avec Bouwfonds REIM
Bureaux d’études de marché
Le BIPE - France ; TrimaG - Allemagne ;
USUMA - Allemagne
Le rapport « Les marchés du logement en perspective »
a été réalisé à la demande de Bouwfonds Property
Development. Bien que celui-ci ait été rédigé avec la plus
grande précaution possible, Bouwfonds ne répond pas
de l’exactitude ni de l’exhaustivité des informations qu’il
contient. Aucune réclamation ne peut donc se fonder
sur son contenu. L’utilisateur de ce rapport ne peut en
aucun cas reproduire, résumer, modifier ou diffuser tout
ou partie du dit rapport au profit d’un tiers sans avoir
obtenu au préalable l’autorisation de Bouwfonds
Property Development.
Ce rapport peut être obtenu auprès de la Direction de
la Communication de Bouwfonds Marignan Immobilier
([email protected])
© Bouwfonds Property Development décembre 2012

Les marchés du logement en perspective

Transcription

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