Habitat intermédiaire dans

Transcription

ABITAT
NTERMEDIAIRE
dans LE SCOTERS
Présentation d’exemples d’habitats
intermédiaires sur l’aire du Scoters
pouvant servir d’échange
d’expériences entre les élus
Juin 2004
Ce document a été réalisé à l’ADEUS par :
Julien Viel,
sous la direction de Christian Meyer,
urbaniste qualifié OPQU.
Conception graphique : Stéphane Cugnet,
Elodie Moustérou, Jean Isenmann.
Crédits photographiques :
Julien Viel, Elodie Moustérou.
Avec les contributions de Sandrine Lechner
et de Pierre Reibel.
Habitat intermédiaire dans le SCOTERS
Sommaire
PRESENTATION DU DOCUMENT .................................................................... 5
Petit lexique des termes utilisés .......................................................................... 6
EXEMPLES D’HABITATS INTERMEDIAIRES .................................................. 7
Carte de localisation des exemples étudiés ........................................................ 8
Benfeld ................................................................................................................ 9
Blaesheim ..........................................................................................................11
Breuschwickersheim ......................................................................................... 13
Brumath............................................................................................................. 15
Dangolsheim ..................................................................................................... 17
Erstein ............................................................................................................... 19
Fegersheim ....................................................................................................... 21
Fessenheim-Le-Bas .......................................................................................... 23
Furdenheim ....................................................................................................... 25
Gambsheim....................................................................................................... 27
Geudertheim ..................................................................................................... 29
Illkirch-Graffenstaden ........................................................................................ 31
Marlenheim ....................................................................................................... 33
Oberhausbergen ............................................................................................... 35
Offenheim (Stutzheim-Offenheim)..................................................................... 37
Plobsheim ......................................................................................................... 39
Rhinau ............................................................................................................... 41
Schwindratzheim............................................................................................... 43
Sermersheim..................................................................................................... 45
Strasbourg (Elsau) ............................................................................................ 47
Stutzheim (Stutzheim-Offenheim) ..................................................................... 49
Truchtersheim ................................................................................................... 51
Wolfisheim......................................................................................................... 53
TABLEAUX RECAPITULATIFS....................................................................... 55
Prix du marché des exemples étudiés .............................................................. 57
Densité .............................................................................................................. 58
CONCLUSION .................................................................................................. 59
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ADEUS juin 2004
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ADEUS juin 2004
Présentation du document
Dès le diagnostic du SCOTERS, nous avons mis en évidence la nécessité d’offrir une diversité
de formes d’habitat pour, à la fois, réduire la consommation de foncier (essentiellement agricole) et répondre aux aspirations des habitants. En général, la démonstration n’est plus à faire.
Par contre, les décideurs dans le domaine de l’urbanisme veulent avoir des informations pratiques pour mettre en oeuvre cette forme d’habitat. Ce document a comme vocation de fournir
les éléments qui ont permis de réaliser ces projets.
LE DOCUMENT
Ce recueil d’habitats intermédiaires a été réalisé uniquement à partir d’exemples rencontrés dans l’aire du SCOTERS. Il doit permettre aux élus de profiter des expériences réalisées
dans les autres communes.
Dans un souci d’homogénéité et de pragmatisme, chaque cas est analysé à l’aide d’une
fiche-type de deux pages.
On y retrouve à chaque fois, le principe de fonctionnement schématisé et les caractéristiques
essentielles de l’habitat, mais on y trouve aussi les acteurs et les conditions qui ont permis sa
réalisation.
QU’APPELLE-T-ON HABITAT INTERMEDIAIRE ?
Est considéré comme habitat intermédiaire toute forme qui se situe entre le pavillon individuel
et l’immeuble collectif. On y retrouve les maisons individuelles accolées, de la maison jumelée
à la maison en bande tout comme les maisons individuelles superposées. Les petits collectifs,
qui ont une volumétrie proche des maisons (villa urbaine, maison de ville ou de bourg) sont
également considérées comme habitat intermédiaire. Certaines formes d’habitats mélangent
les aspects de l’individuel et du collectif et sont également considérées comme de l’habitat intermédiaire ; c’est le cas de corps de ferme transformés en habitat.
Voir aussi le petit lexique page suivante...
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ADEUS juin 2004
PETIT LEXIQUE DES TERMES UTILISES
COS : Coefficient d’Occupation du Sol : c’est le rapport entre la SHON et la superficie du terrain
de construction.
COS maximum autorisé : est indiqué, en général, dans le POS.
COS utilisé : est calculé en rapportant la SHON réellement bâtie sur la superficie du terrain.
Domaine collectif : espace de l’opération qui est utilisable par tous les habitants mais qui n’a
pas de statut de surface publique.
Maître d’oeuvre : c’est le professionnel qui conçoit et réalise le projet.
Maître d’ouvrage : c’est le commanditaire de l’opération.
PLU : Plan Local d’Urbanisme : document d’urbanisme qui a remplacé le POS depuis la loi de
Solidarité et de renouvellement urbains du 13 décembre 2000.
POS : Plan d’Occupation des Sols : document d’urbanisme qui réglemente la manière d’utiliser
les sols dans une commune.
SHON : Surface Hors Oeuvre Nette : c’est la surface de planchers réalisés sans l’emprise des
murs.
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ADEUS juin 2004
EXEMPLES
D’HABITATS
INTERMEDIAIRES
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ADEUS juin 2004
carte : localisation des exemples étudiés
Schwindratzheim
Brumath
Geudeurtheim
Gambsheim
Truchtersheim
Fessenheim-le-Bas
Stutzheim
-Offenheim
Marlenheim
Oberhausbergen
Furdenheim
Wolfisheim
STRASBOURG
Breuschwickersheim
Dangolsheim
IllkirchGraffenstaden
Blaesheim
Fegersheim
Plobsheim
Erstein
Benfeld
Sermersheim
Rhinau
limites communales
limite des communautés de communes
0
limite du SCOTERS
15 km
localisation des exemples étudiés
réalisation ADEUS, juin 2004 fond IGN BDCarto, 1997
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ADEUS juin 2004
Benfeld
Maisons en bande
Cet ensemble de maisons en bande se situe
près de la gare et de la Départementale 5.
Caractéristiques de l’habitat
Type d’habitat intermédiaire
Cet habitat est composé de maisons accolées par le garage. C’est de l’habitat social locatif.
Caractéristiques des parcelles
Sur un terrain de 2 700 m² ont été réalisés : une rue et 6 logements avec jardins.
Les habitants
Ces logements seront attribués aux personnes
sur liste d’attente ayant fait une demande de logement social auprès de SA HLM Sélestat (maître d’ouvrage et gestionnaire).
Densité
Les logements seront attribués à des couples
avec enfants (1 à 3 enfants par famille), puisqu’il
s’agit de logements de 5 pièces ; on peut donc
estimer la densité future entre 66 et 110 habitants à l’hectare. Le nombre de logements à
l’hectare est quant à lui de 22. SHON : 718 m² ;
COS réalisé : 0,27 ; COS maximum autorisé : 1,5.
Domaine public et collectif
La rue desservant les 6 logements sera essentiellement utilisée pour la desserte. On peut raisonnablement supposer qu’elle servira aussi de lieu de rencontre et d’espace de loisir pour les habitants et leurs enfants.
Stationnement
Chaque logement disposera d’un garage et d’une place de parking devant l’entrée de ce dernier.
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ADEUS juin 2004
Caractéristiques de la réalisation
Le programme
Le maître d’oeuvre de cette construction est le cabinet d’architecte Philippe Chittier.
La maîtrise d’ouvrage est assurée par la SA HLM Sélestat.
Le permis groupé fut accordé en 2001.
Le nombre de logements construit est de 6 pour une durée de travaux de 9 mois.
Le chantier se situe au centre d’un espace où l’on trouve des maisons individuelles, une maison bi-familiale et des
champs, ce qui permettra d’assurer une transition entre ces différents éléments.
Point remarquable : chaque logement disposera d’un jardin et d’une vue sur la campagne.
Le coût global de la réalisation du bâti est de 711 000 euros HT, soit 990 euros le m².
Le terrain de l’ensemble a été acheté 98 100 euros.
Le coût d’une maison, terrain + bâti est de 134 850 euros HT.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols, réalisé par le SDAU, arrêté le
2 mai 2000, modifié le 20 février 2001.
Les acteurs du projet
L’architecte Philippe Chittier a su optimiser le terrain à la demande de la SA HLM Sélestat, qui souhaitait économiser
le foncier. Ce projet est suivi par monsieur Kern de l’ARIM Alsace, dans le but d’apporter une assistance technique
pour la construction, la conception et l’usage de l’habitat.
Analyse des services urbains
Il n’existe aucun service urbain au coeur de la
réalisation. Le centre de Benfeld se situe à
moins d’un kilomètre. Néanmoins, celui-ci est
difficilement accessible à pied en raison d’un
manque d’aménagement de la route qui le dessert (départementale). Il n’existe en effet pas
de trottoirs. La gare se trouve à moins de
200 m et se situe sur la ligne Strasbourg-Bâle
(Strasbourg à 25 mn, Sélestat à 15 mn).
Une grande surface (tout comme le centre ville)
est accessible à vélo à l’entrée de Benfeld. Benfeld peut fournir tous les équipements nécessaires en tant que bourg centre.
Strasbourg se trouve à 30 km, soit 24 minutes par la RN 83, et Sélestat, à moins de 20 km.
PHILIPPE CHITTIER
Cabinet d’architecte situé place de la République à Benfeld : constructions neuves et rénovations.
SA HLM SELESTAT
Entreprise sociale pour l’habitat, avenue Docteur Houillon, à Sélestat. Elle gère environ 750 logements.
ARIM ALSACE
C’est l’union régionale du mouvement Pact Arim en Alsace. Né en 1951, ce mouvement lutte contre les
taudis et aide les mal-logés et les sans-logis, en partenariat avec d’autres groupements associatifs, les
collectivités territoriales, d’autres institutions publiques et organismes professionnels et techniques.
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ADEUS juin 2004
Blaesheim
Maisons en bande
Cet habitat se situe dans le Domaine
du Château.
Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles en bande.
Elles comportent un petit jardin à l’avant et à l’arrière. Toutes ont une entrée privative et un garage d’un côté de la
construction qui les attachent à une autre maison.
Les parcelles font entre 390 et 650 m², elles sont plus larges
que profondes.
Les habitants
Maintenant, ce sont pour la plupart des retraités.
Densité
Le lotissement a une superficie d’environ 1,5 hectare et comprend 30 logements, soit 20 logements/ha.
Avec environ 65 habitants, cela représente environ 43 hab/ha.
A titre d’exemple : une des parcelles située au n° 13 a une superficie de 395 m² et une SHON de 112 m².
COS maximum autorisé : 0,6 ; COS utilisé : environ 0,4.
Il n’y a pas de domaine collectif. L’usage du domaine public immédiat est lié aux déplacements et au stationnement.
Certaines parties du lotissement situées en impasse permettent des rencontres et la pratique de jeux pour les enfants.
Stationnement
Le stationnement se fait dans ou devant les garages (1 par logement), ou à cheval sur les trottoirs du lotissement.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Le programme «Le Château» a débuté en 1969.
Dépôt du permis de construire : 17 décembre 1971. Permis de lotir accordé en 1972.
Maître d’ouvrage : la SOPREX.
Sont construits : 30 logements F4 ou F5.
L’opération est principalement entourée de maisons individuelles et dans une moindre mesure de champs.
Les maisons sont des constructions de plein-pied ne comprenant qu’un rez-de-chaussée sans combles aménagés. Chaque
maison dispose aussi d’un garage et de jardins situés à l’avant
et à l’arrière de la maison. Elles sont en recul par rapport à la voirie et sont implantées sur les limites séparatives latérales (ce qui
rappelle l’urbanisation traditionnelle alsacienne).
En 1994, une des maisons du lotissement fut vendue 137 204
euros pour une surface de 135 m², soit 1 016 euros le m².
Aujourd’hui, au sein du Domaine du Château, les maisons se
négocieraient entre 180 000 et 200 000 euros.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan
d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS dont la dernière modification est opposable depuis le 2 janvier 1999.
Les acteurs du projets
La SOPREX était spécialisée dans ce type d’habitat et a pu le réaliser à Blaesheim grâce au soutien de la municipalité de l’époque.
Il n’existe aucun service urbain au sein du programme.
Les différents équipements publics de Blaesheim sont à moins d’une minute en voiture et à moins de 5 minutes à pied.
Les trottoirs de cette route qui relient le centre village sont relativement larges.
La Poste, l’école maternelle, la salle polyvalente, les terrains de tennis et de football se trouvent à proximité immédiate
du programme. On trouve aussi à Blaesheim différents équipements et services publics : Poste, camping, bibliothèque, école primaire, skate park...
Différents équipements privés sont aussi présents : Crédit Mutuel, boulangerie, chambres d’hôtes, restaurants, hôtel, dentiste, garage, pompes funèbres, électricien...
La ligne 210 du Réseau 67 qui relie le Mont Saint-Odile (en passant par Obernai) à Strasbourg-Place des Halles
permet un déplacement facile sur toute la Communauté urbaine de Strasbourg.
Geispolsheim est située à moins de 3 km et est accessible par la D 84 et par une piste cyclable longeant cette dernière. Strasbourg est située à 19 km, soit 15 minutes en voiture.
SOPREX
La SOPREX était un promoteur-constructeur qui n’existe plus aujourd’hui. Cette société a construit plus de
200 logements dont le lotissement Le Corbusier de Dingsheim (autre très bel exemple d’habitat
intermédiaire).
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ADEUS juin 2004
Breuschwickersheim
Ferme transformée en habitat collectif
Cette ferme rénovée se situe
sur la Rue Principale (D 45),
dans le centre village de Breuschwickersheim.
Cet habitat est composé de 6 appartements situés à l’intérieur même des anciennes dépendances d’une ferme.
L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 1 319 m².
Les habitants
Les habitants sont au nombre de 12 dont 10 locataires. Ils
travaillent en dehors de la commune. Les propriétaires (2
personnes) habitent dans une autre partie de la ferme.
Densité
6 logements sur 13,19 ares, cela permet une densité de 45 logements à l’hectare.
Densité habitants : environ 91 à l’hectare.
Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 266 m² ; COS maximum
autorisé : pas d’obligation ; COS utilisé : 0,2.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement dans la cour centrale pour rejoindre les garages. La cour centrale est aussi utilisée comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisirs pour les enfants. Le domaine
public immédiat est lié au stationnement et aux déplacements.
Stationnement
Les places de stationnement se trouvent à l’intérieur d’un bâtiment transformé en box de garage (3 places) et dans
la cour. Le nombre de place n’est pas suffisant, les habitants se garent donc fréquemment sur les trottoirs de la
D 45. Ces trottoirs sont aménagés et l’on y trouvent de nombreuses places de parking.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : propriétaire privé.
Maître d’oeuvre : Habitat Rénovation. Architecte : M. Bouvret.
Demande de permis de construire : 25 mars 1993.
La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter
architecturalement l’ancienne forme, même si une
partie de l’ancienne grange a été détruite.
Le bâtiment est un R+1+combles aménagés. Des
ouvertures ont été faites dans le toit pour permettre
l’aménagement des combles. Les logements sont
ainsi répartis : 1 studio au RDC, 1 F2 et 1 F3 au premier étage, 1 F3 et 1 F4 dans les combles aménagés.
De petits balcons se trouvent côté cour.
Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural villageois alsacien pré-existant.
Coût total de la réalisation : 426 857 euros.
Le document d’urbanisme (PLU), qui réglemente la
zone, est en cours d’élaboration (prescription le 09
décembre 2002).
La propriétaire souhaitait rénover une ancienne grange et une partie des dépendances car les bâtiments commençaient à être délabrés. Elle a choisi le cabinet Habitat Rénovation parce qu’elle a apprécié l’architecture proposée.
Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école et la mairie sont peu distantes à pied. On trouve
dans le village différents services publics : mairie, école maternelle, école primaire, bureau de poste, poste incendie,
ainsi que de nombreuses associations sportives, culturelles, religieuses..., et différents commerces, entreprises et
services privés : banque, médecins, infirmière, cafés, restaurants, école de musique, primeur, station-service, électricien, fournisseur de matériel pour boulangerie...
La ligne 208 du Réseau 67 permet un accès facile à la Communauté urbaine de Strasbourg et ses nombreux services. Cette ligne fait la liaison Irmstett-Strasbourg en passant par Osthoffen.
Néanmoins, la plupart des habitants utilisent leur voiture pour accéder aux différents services dont ils ont besoin.
La RN 4 se trouve à moins de 3 km et l’aéroport d’Entzheim à moins de 10 km.
Osthoffen se trouve à 3 km par la D 118, Strasbourg se trouve à 15 km via Obershaefolsheim, soit à environ 17
minutes.
HABITAT RENOVATION
Cette rénovation fut suivie par Monsieur Bouvret. Ce cabinet d’architectes n’existe plus aujourd’hui.
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ADEUS juin 2004
Brumath
Maison superposées et accolées
Cet habitat se situe rue de l’Abattoir,
perpendiculairement à l’avenue de Strasbourg.
Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles superposées et accolées.
Elles comportent : un petit jardin pour celles du rez-de-chaussée et un balcon pour celles de l’étage. Toutes ont une
entrée privative, un garage et une place de parking en bout de parcelle.
L’ensemble est constitué d’une parcelle de formes rectangulaires d’une superficie de 1 486 m².
Les habitants
Ce sont tous des retraités, hormis un couple d’artisans.
Ils sont tous locataires. Le propriétaire est la SIBAR.
Densité
Parcelle de 0,15 ha, comporte 8 logements, soit 54 logements/ha.
Il y a 16 habitants, soit 108 habitants/ha.
SHON : 760 m² ; COS maximum autorisé : 1 ;
COS utilisé : 0,5.
L’usage du domaine collectif (qui appartient au bailleur) entre le bâtiment et la Zorn peut être utilisé pour la détente.
Le domaine public immédiat n’est utilisé que pour la circulation automobile. Des conteneurs à poubelles en dur se
trouvent à côté du parking situé au sud-est de la parcelle.
Stationnement
Au sud-est de la parcelle se trouvent 8 garages couverts et 8 places de parking extérieures. Le stationnement peut
aussi se faire sur le trottoir de la rue de l’Abattoir.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’oeuvre : cabinet d’architecte AG Mehl.
Maître d’ouvrage : la SIBAR.
Dépôt du permis de construire : 17 juin 1999. Ouverture de chantier le 15 mai 2000.
Sont construits : un F2, trois F3, deux F4 duplex, un F5 duplex et un F6 duplex.
Le bâtiment se situe dans un parcellaire de
moyenne densité et permet une transition avec
un tissu urbain mixte, entre l’individuel et le petit
collectif.
La construction est un R+1+combles non aménagés dans sa partie centrale et un R+combles
non aménagés aux extrémités.
Coût total de l’opération : 865 330 euros TTC.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone
est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par le
SDAU, dont la dernière modification est opposable depuis le 7 juillet 2003. La révision est engagée avec le cabinet ARS pour transformer le
document en PLU.
La Société Immobilière du Bas Rhin est l’initiatrice du projet.
40 % des frais de démolition de l’ancien bâtiment «Belle Vue» se trouvant sur la parcelle ont été pris en charge par
la ville de Brumath. En effet, cette opération visant à reloger des familles dans des logements mieux adaptés pouvait
faire l’objet de subventions municipales (opération «démolition-reconstruction»), mais aussi de subventions de
l’Etat.
Les différents équipements publics sont à moins d’une minute en voiture et à moins de 5 à 10 minutes à pied. Les
trottoirs de cette route qui relie le centre ville sont relativement larges, de plus il existe une piste cyclable le long de
l’avenue de Strasbourg.
On trouve à Brumath tous les services dont on peut avoir besoin.
La gare de Brumath est située sur la ligne Strasbourg-Paris (Brumath-Strasbourg : 15 mn).
La ligne 305 du Réseau 67 qui relie Brumath à Haguenau, Olwisheim et Hochfelden, et la ligne 201 passent à proximité des logements. La ligne 201 rejoint la Communauté urbaine de Strasbourg et permet donc un déplacement
facile sur cette dernière, d’autant plus que la fréquence des passages est élevée.
L’autoroute A4 passe à proximité de Brumath et permet de rejoindre Strasbourg en 16 mn pour une distance de
18 km.
SIBAR
La Société Immobilière du Bas Rhin est une société d’économie mixte crée le 1er mai 1954 et basée à
Strasbourg. Cette société fait de l’assistance à maîtrise d’ouvrage, construit et gère des logements (sociaux).
Les actionnaires de cette société sont: le Conseil Général du Bas-Rhin, l’Etat... Par ailleurs elle bénéficie du
financement européen FEDER.
AG MEHL
Cabinet d’architecte basé à Strasbourg.
ARS
Cabinet dirigé par Gérard Altorffer, architecte-urbaniste, situé 3 rue De Lattre de Tassigny à Schiltigheim.
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ADEUS juin 2004
Dangolsheim
Cette ferme rénovée se trouve
au centre de Dangolsheim, face à la mairie.
Cet habitat est composé de plusieurs appartements (cinq) situés à l’intérieur même des murs d’une ancienne ferme.
L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 771 m², dont
une partie est d’usage public.
Densité
5 logements, soit 65 logements à l’hectare.
10 habitants, soit 130 à l’hectare.
SHON : 354,1 m² ; COS maximum autorisé : non réglementé ;
COS utilisé : 0,5.
Les habitants
La priorité est donnée aux jeunes de la commune.
Une famille avec deux enfants, deux jeunes couples et deux
hommes célibataires vivent dans ces appartements.
Le bâtiment se referme sur la parcelle. La cour n’est utilisée que comme parking public et pour le dépôt des sapeurs
pompiers. L’usage du domaine public immédiat n’est lié qu’au stationnement.
Stationnement
Le stationnement peut se faire à l’intérieur même de la parcelle. En effet, la mairie y a installé un parking de 15 places, dont une place réservée aux personnes handicapées. Les places de parking ne sont pas réservées aux habitants. Celui ci est plus particulièrement utilisé par ces derniers en soirée et la nuit plus que par le public.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : la commune de Dangolsheim.
Maître d’ouvrage : le Foyer de la Basse Bruche.
Le permis de construire fut accordé en avril 1999.
Fin de la construction : année 2000.
Le propriétaire est la commune de Dangolsheim, mais les
appartements sont gérés par le Foyer de la Basse Bruche de
Molsheim.
Ces logements ont une superficie allant de 38 m² à 78 m².
Le coût de la réalisation est estimé à environ 320 000 euros,
soit 903 euros du m².
Le prix des terrains viabilisés à Dangolsheim est compris entre 9 500 et 12 000 euros l’are.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un
Plan d’Occupation des Sols (POS), approuvé le 30 mai
1986, dont la dernière modification est opposable depuis le
6 juin 1999, réalisé par la Direction Départementale de
l’Equipement (DDE).
La demande de la réhabilitation de cette ancienne ferme fut faite par la commune de Dangolsheim et réalisée par
le Foyer de la Basse Bruche. La commune cherchait un lieu pour créer un parking, un local incendie, un dépôt communal et des logements. Elle souhaitait surtout proposer des petits logements locatifs pour les jeunes. Ces 5 logements sont aujourd’hui, après réalisation, des logements sociaux (locatif aidé).
Cette réalisation a été faite sur une impulsion du conseil municipal de l’époque.
Différents services urbains sont présents dans la commune de Dangolsheim : école, service incendie, banque
(ouverte 1 heure le mardi et 2 heures le jeudi)…
Néanmoins, même si l’on ne trouve pas de nombreux services urbains à Dangolsheim (banque, bibliothèque, boulangerie...), la ville de Molsheim se trouve à moins de 6 km.
La ligne de bus 212 de «Réseau 67», au cadencement régulier, passe par Dangolsheim et permet d’aller à
Molsheim pour rejoindre la gare.
Strasbourg se trouve à moins de 28 km en voiture, soit 25 mn de trajet.
FOYER DE LA BASSE BRUCHE
Société intercommunale de construction de Molsheim et environs.
Société d’Economie Mixte (SEM) située dans les locaux de la mairie de Molsheim qui s’occupe de gestion
locative de logements aidés.
Date de création : 17 mars 1956.
Logements gérés : 710.
9 salariés, 230 000 euros de capital.
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ADEUS juin 2004
Erstein
Maisons accolées et petits collectifs
Le lotissement «Le Hameau des 3 Rivières»
se situe rues des Cygnes et des Foulques.
Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles, accolées souvent par le garage. Elles comportent : un rezde-chaussée, des combles aménagés et un garage accolé à la maison. Ces ensembles sont complétés par de petits
collectifs comportant: un rez-de-chaussée, un étage et des combles aménagés.
L’ensemble est constitué de 45 parcelles de formes rectangulaires d’une superficie variant de 250 à 400 m² en
moyenne. La surface totale du lotissement est de 14 050 m², soit 1,4 hectare.
Les habitants
Familles issues de la classe moyenne. Le lotissement est une copropriété, les habitants ont la jouissance du sol mais n’en sont pas
propriétaires (le propriétaire est Arical).
Densité
Le lotissement, de 1,4 hectare, comprend 54 logements, soit 39 logements/ha. La population est d’environ 90 habitants à l’hectare.
Le COS utilisé est de 0,4 pour un COS maximum autorisé de 0,6.
L’usage du domaine public immédiat est lié au stationnement,
mais il peut aussi être approprié par la population, notamment par
les enfants, à l’intérieur même du lotissement (espace fermé avec
un bac à sable près d’un lac central).
Stationnement
Dans ce lotissement, le stationnement peut se faire soit dans les garages couverts (52 places), soit en privatif extérieur (36 places), soit enfin sur une des 21 places collectives du lotissement.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : ARICAL.
Maître d’oeuvre et auteur du projet architectural, urbanistique
et paysager : cabinet Pierre Moreau.
3 F2, 9 F3, 12 F4, 22 F5, 8 F6 et +, répartis en maisons individuelles et en petits collectifs ont été construits.
Un permis de construire groupé fut déposé le 17 juin 1983.
Points remarquables : chaque logement dispose d’un jardin
privatif ou d’une terrasse ; l’aménagement paysager, auquel
on a apporté un soin particulier (lac d’agrément, petits ruisseaux, arbres....).
Le terrain ne permettait pas une implantation de logements collectifs de grande taille à cause des risques d’enfoncements, le
maître d’ouvrage a donc fait le choix de l’habitat intermédiaire.
Le terrain fut acheté à l’époque environ 137 204 euros.
Coût d’un logement à la vente en 1984 après réalisation : entre 70 000 et 100 000 euros. D’après le maître d’ouvrage, le prix de vente était de 534 euros le m².
Document d’urbanisme : Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS, approuvé le 19 février 2001, opposable
depuis le 23 avril 2003 suite à une modification.
Ce projet a pu voir le jour grâce aux encouragements des services de la mairie et à la prise de risque d’ARICAL, la
maison mère. Le directeur d’ARICAL de l’époque a souhaité un concept architectural qui devait plaire aux futurs
acquéreurs. Le projet ayant plu à la vente, la décision fut alors prise de privilégier l’option habitat intermédiaire pour
les futurs projets d’ARICAL.
Tous les services privés ou publics sont accessibles à pied. Erstein, en tant que bourg centre offre une multitude de
services, y compris hospitalier (situé en direction de Krafft, accessible en voiture). Une piste cyclable est en projet
le long de la D 988 en direction de Krafft et sera réalisée d’ici 3 à 5 ans.
Les différents équipements publics sont à moins de deux minutes en voiture et à moins de 5 minutes à pied ou en
vélo. Un petit pont permet aux piétons de rejoindre le centre ville.
La gare d’Erstein est située sur l’axe Strasbourg-Bâle et se trouve à moins de 5 minutes en voiture et moins de 10
minutes en vélo du hameau des 3 Rivières. Le trajet Erstein-Strasbourg ne dure que 18 mn.
La ligne de bus n° 211 du Réseau 67 passe à Erstein et permet de rejoindre l’agglomération strasbourgeoise en 21
mn. Cette ligne de bus rejoint le tramway à l’arrêt «Baggersee» d’Illkirch-Graffenstaden et permet donc un déplacement facile sur toute la CUS, d’autant plus que la fréquence des passages est élevée.
Les services urbains sont donc facilement accessibles et nombreux à proximité du hameau des 3 Rivières.
Strasbourg, par la RN 83, est à moins de 20 mn en voiture.
ARICAL
ARICAL appartient au Groupe George V, promoteur immobilier. Il a réalisé d’autres projets d’habitat
intermédiaire à Kilstett et à Richwiller, Georges V construit une centaine de logements intermédiaires par an.
Filiale de Nexity (premier promoteur de France). Le promoteur privilégie une offre qui est selon lui 15 à 20 %
plus chère que le logement collectif, mais 20 % moins chère que l’individuel.
CABINET PIERRE MOREAU
Cabinet d’architecte situé à Schiltigheim.
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ADEUS juin 2004
Fegersheim
Maisons jumelées
Cet ensemble de maisons se situent dans les rues Jean Bart et Surcouf,
lieu-dit «Kettenaecker», dans le lotissement «Gentil Home».
Cet habitat est composé de maisons bi-familiales. Ce sont des maisons comportant un rez-de-chaussée, un étage
et un garage. Certaines maisons possèdent en plus un balcon ou une petite terrasse.
Le terrain de l’ensemble a une superficie totale de 8 500 m². Il a été découpée en 22 parcelles de faible largeur mais
de grande profondeur.
Les habitants
Les habitants sont tous des locataires d’Habitation Moderne.
Densité
Le nombre de logements est de 22, soit 26 rapporté à l’hectare. Le nombre d’habitants est de 91, soit 107 à l’hectare.
SHON : 4 632 m² ; COS utilisé : 0,55 ; COS maximum
autorisé : 0,6.
Le domaine public est utilisé pour les déplacements et le
stationnement. Il n’y a pas de domaine collectif.
Stationnement
Chaque logement dispose d’un garage (318 m² de garage sur cette opération). Le stationnement peut aussi se faire
devant l’entrée de ce dernier. Le long de la rue Jean Bart, le stationnement est réglementé et se fait par alternance
à cheval sur le trottoir.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Le maître d’oeuvre de cette construction est le cabinet d’architectes associés Robert Jacob et Maurice Lauber.
La maîtrise d’ouvrage est assurée par Habitation Moderne.
Lotissement autorisé le 10 juin 1971. Permis de construire groupé de cette tranche D du lotissement «Gentil
Home» : 25 février 1988. Chantier ouvert le 15 septembre 1989.
Ont été construits : 8 F3, 6 F4 et 8 F5. Ces constructions se situent au centre d’un lotissement où on trouve essentiellement des maisons individuelles et quelques maisons accolées rue Jean Bart.
Point remarquable : chaque logement dispose d’un jardin.
Le coût global de la réalisation du bâti est de 1 706 453 euros (en 1989).
Les terrains qui constituent le lotissement ont été achetés petit à petit durant les années 1970. Le coût du terrain
était alors de 122 935 euros, soit 14 463 euros l’are.
Un logement de 100 m² est loué environ 470 euros par mois, soit 4,7 euros le m².
Aujourd’hui, dans le lotissement «Gentil Home», l’are de terrain est vendue 17 305 euros TTC aux particuliers (il
faut rajouter les frais de notaire).
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan d’Occupation des Sols réalisé par la CUS, opposable
depuis le 21 juillet 2001, suite à une modification.
Les architectes ont su optimiser le terrain à la demande d’Habitation Moderne qui souhaitait économiser le foncier.
Le maître d’ouvrage juge aussi le coût des maisons accolées moindre que celui des maisons individuelles.
Il n’existe aucun service urbain au coeur de la réalisation. Le
centre de Fegersheim se situe à moins d’un kilomètre. La ligne
65 de la CTS passe à proximité du programme et assure la
liaison entre Lipsheim-gare et l’arrêt de tram «Baggersee»
(28 mn de trajet). La ligne 66 de la CTS passe par le centre de
Fegersheim et permet une liaison entre Lipsheim centre et l’arrêt de tram «Baggersee». Cet arrêt de tram permet un accès à
toute la CUS ainsi qu’à la navette aéroport. La gare de Fegersheim est située sur l’axe Strasbourg-Bâle et permet de rejoindre Strasbourg en 10 mn. On trouve de très nombreux services
à Fegersheim : mairie, poste, écoles, de nombreuses associations, une bibliothèque, un centre culturel, de nombreux commerces... Tous les services urbains indispensables à la vie de
tous les jours sont réunis à Fegersheim. La ville attractive la
plus proche est Strasbourg. Celle-ci est située à moins de
10 km par la RN 83, qui passe aux abords même du centre de
Fegersheim. Le trajet dure 1/4 d’heure.
HABITATION MODERNE
Habitation Moderne est une SAEML (Société Anonyme d’Economie Mixte Locale) au capital de 1 000 000
d’euros. L’actionnaire principal est la ville de Strasbourg (55 %), mais aussi la CAF, la CTS, l’association
Habiter Alsace... L'Habitation Moderne est propriétaire de 6 398 logements, dont 5 302 sont conventionnés.
Ses activités sont la gestion de son parc immobilier, la construction neuve, les opérations d’aménagement,
la gestion du patrimoine communal et la maîtrise d’ouvrage déléguée. Cette société compte environ 120
salariés.
ROBERT JACOB ET MAURICE LAUBER
Architectes, EURL Robert Jacob, 20 rue Jules Rathgeber à Strasbourg.
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ADEUS juin 2004
Fessenheim-le-Bas
Cette ferme rénovée se situe sur la D 720,
dans le centre village de Fessenheim-le-Bas.
Cet habitat est composé de 21 appartements, situés à l’intérieur même des murs d’une ancienne ferme et de ses
dépendances.
L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 33 ares.
Les habitants
Les logements sont tous occupés par des couples avec en moyenne deux enfants (un jeune couple est sans enfant).
Les habitants sont originaires de Strasbourg pour la plupart, et y travaillent. Ils sont issus de la classe moyenne.
Densité
21 logements sur 33 ares permettent une densité de 64 logements à l’hectare.
Densité habitants : environ 250 à l’hectare. SHON : 3 000 m².
COS utilisé : 0,9. Il n’y avait pas de COS maximum autorisé au moment de
l’opération.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement dans l’allée de passage
des voitures et sur le petit parking de neuf places à l’arrière du terrain. La cour
centrale est utilisée comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisir pour les enfants.
Stationnement
Les places de stationnement se trouvent à l’intérieur d’un bâtiment (15 places) et sur un petit parking en fond de
parcelle. Le nombre de places n’est pas suffisant car les habitants possèdent en moyenne deux véhicules. Les habitants se garent donc fréquemment sur les trottoirs de la D 720.
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ADEUS juin 2004
Le programme
L’agence ayant eu en charge la maîtrise d’ouvrage est Iris Promotion.
Maître d’oeuvre : M. Pierre Gaab.
Demande de permis de construire : 1er février 1995.
Cette opération est une opération privée. Aujourd’hui 80 % des résidents sont propriétaires de leur logement.
La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme. Le plan de la ferme en U
est conservé. La cour de la ferme est devenue un espace collectif.
Le bâtiment est un R+1+combles aménagés. Des ouvertures
ont été faites dans le toit pour permettre l’aménagement des
combles. De petits balcons se trouvent côté cour et des terrasses ou petits jardins côté extérieur, avec vue sur la campagne.
Des espaces verts ont été intégré dans l’opération, notamment
au cœur de celle ci.
Coût total de la réalisation, en 1995 : 1 524 490 euros. Il y a 7
ans, un appartement triplex de 100 m² avec terrasse fut vendu
129 582 euros aux actuels propriétaires, soit 1 296 euros le m².
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan Local d’Urbanisme réalisé par l’ADEUS, qui fut approuvé en décembre 2003.
Cette opération fut encadrée (volonté de préserver le cadre architectural) et voulue par le maire de la commune.
Une réunion avait été organisée à la mairie de façon à présenter le projet.
Elle fait suite à la volonté de l’ancien propriétaire de vendre cette ferme, alors relativement délabrée.
Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école (maternelle, CM1/CM2) et la mairie sont peu distantes à pied. On trouve dans le village un centre équestre, un bar-tabac, un poste incendie… Plusieurs commerces
ambulants passent à Fessenheim-le-Bas : boulangerie, COOP…
Une ligne de bus (la ligne 205) permet un accès facile au centre ville de Strasbourg et ses nombreux services en
moins de 25 mn. Cette ligne bénéficie d’un bon cadencement, de l’avis même des habitants.
Strasbourg, grande ville la plus proche, ne se trouve qu’à 18 km, à 20 minutes en voiture.
IRIS PROMOTION
Iris Promotion est une société qui s’appelle désormais Rexia, dont le nom commercial est Mediatim
(promoteur, constructeur, lotisseur). Mediatim se trouve à Strasbourg, rue Himmerich.
PIERRE GAAB
Architecte basé à Strasbourg, rue du Marché-gare.
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ADEUS juin 2004
Furdenheim
Cette ferme rénovée se situe rue de la mairie,
dans le centre village de Furdenheim.
Cet habitat est composé de 7 appartements, situés à l’intérieur
même des dépendances, et de l’ancienne ferme.
Les habitants
11 habitants se repartissent dans 6 logements dont ils sont locataires. Leurs propriétaires (un couple) logent dans le 7ème
logement.
Densité
7 logements sur 9 153 m² permettent une densité de 8 logements à l’hectare (en intégrant la cour, sui sert aussi à
d’autres usagers).
Densité habitants : environ 14 à l’hectare.
Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 368 m² (les 6 logements dans les dépendances).
Coefficient d’Occupation du Sol maximum autorisé (COS) : 0,6.
COS utilisé (pour les logements des dépendances) : moins de 0,1.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement dans l’allée de passage et à la détente dans le reste de la
parcelle. La cour centrale est utilisée comme un espace de rencontre pour les habitants et de travail pour l’exploitant
agricole (qui est aussi propriétaire).
Stationnement
Le stationnement se fait sur les parkings situés à l’entrée et en fond de parcelle.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’oeuvre : cabinet Wolfrom.
Demande de permis de construire : 17 juillet 2002. Achèvement des travaux le 10 juillet 2003, après environ 10 mois
de chantier.
La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme des dépendances de la ferme. Le plan de la ferme en U est conservé. La cour de la ferme est devenue un espace collectif.
Un bâtiment est un R+1+combles aménagés, l’autre
bâtiment est un rez-de-chaussée plus combles aménagés. Des ouvertures ont été faites dans le toit pour
permettre l’aménagement des combles. Dans le bâtiment le plus haut, il existe deux entrées collectives :
une pour les logements en rez-de-chaussée, une
pour les logements situés au premier étage.
Coût de la réalisation : environ 1 200 euros le m². Le
maître d’oeuvre espérait avoir un moindre coût.
Coût total de la réalisation : 650 000 euros.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est
le Plan d’Occupation des Sols réalisé par le SDAU,
dont la dernière modification est opposable depuis le
21 mai 1994. Un PLU est prescrit depuis le 10 décembre 2001 et est réalisé par le SDAU.
Cette opération fait notamment suite à l’incendie des deux anciennes granges.
Elle fait aussi suite à une réduction de l’activité agricole, ce qui a libéré une partie de l’espace bâti au sein de la
ferme.
Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. L’école maternelle/primaire et la mairie sont peu distantes
à pied. On trouve différents commerces à Furdenheim : point COOP, restaurants, garage, brocante, banque (Crédit
Mutuel), garde d’enfants, pépiniériste, boucherie, serrurerie...
Trois lignes du Réseau 67 desservent Furdenheim : les lignes 205, 206 et 207. Ces lignes relient respectivement
Zeinheim, Wangenbourg et Wasselonne à Strasbourg-centre. Cela permet un déplacement facile sur toute la Communauté urbaine.
Furdenheim se situe sur l’axe de la RN 4. Marlenheim se trouve à 6 km et Strasbourg à 19 km (soit environ à
15 minutes en voiture).
LE PROPRIETAIRE
La propriétaire des logements est la fille du propriétaire du terrain sur lequel les logements se trouvent.
CABINET WOLFROM
Le cabinet Wolfrom est situé rue de Belfort, à Strasbourg. Ce cabinet d’architectes s’est aujourd’hui
spécialisé dans la rénovation de fermes et de la transformation de celles-ci en plusieurs logements.
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ADEUS juin 2004
Gambsheim
Maisons jumelées accolées
Cet ensemble de maisons bi-familiales se situe entre les rues
de la Haute Vienne, de Périgueux et de Ladignac, à Gambsheim.
Ce type d’habitat est composé de maisons bi-familiales collées les unes aux autres par le garage.
Elles comportent : un rez de chaussée, des combles aménagés et un garage de plain-pied accolé à la maison.
L’ensemble est constitué de 40 parcelles de 300 à 480 m² de formes rectangulaires profondes, mais peu larges.
L’emprise au sol du bâtiment varie de 20 à 30 %.
Les habitants
Les ménages, à l’intérieur du lotissement, sont pour la plupart composés de couples retraités.
Densité
Les 40 logements utilisent 1,4 hectares, soit 29 logements à l’hectare. Si on prend en compte les espaces publics
au sein du lotissement, on approche une superficie de 2 hectares, soit 20 logements à l’hectare.
Population : environ 66 habitants à l’hectare. COS maximum autorisé : 0,5. COS utilisé : environ 0,4.
L’usage du domaine public immédiat est lié à la voiture et au stationnement. Néanmoins, au centre du lotissement
il existe une grande pelouse (zone Ubj : espace vert à protéger) pouvant servir d’espace de détente et d’aire de jeux
pour les enfants. Cet espace va être prochainement aménagé par la municipalité de Gambsheim.
Stationnement
Dans ce lotissement, le stationnement peut se faire soit dans le garage (un par maison), soit devant l’entrée du garage ou encore sur les trottoirs devant les maisons.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : la commune de Gambsheim.
Maître d’oeuvre : la société CARPI.
Les logements sont occupés par les propriétaires, qui ont
remboursé sur 20 à 30 ans leurs prêts.
Le lotissement comprend 40 logements accolés au milieu
d’une zone réservée aux maisons individuelles. La desserte est assurée par trois rues entourant le lotissement.
Point remarquable : un large espace vert (environ 5 000 m²)
au centre du lotissement, auquel chaque personne peut accéder grâce à une ouverture à l’arrière de la maison.
A titre d’exemple, en 1999, un logement de 107 m² fut
vendu 129 582 euros, soit 1 211 euros le m².
Le prix des terrains communaux à Gambsheim s’élève à
5 800 euros HT l’are.
POS (Plan d’Occupation des Sols) arrêté le 9 juillet 1976,
révisé en mars 2002 et réalisé par le SDAU (Service Départemental d’Aménagement et d’Urbanisme).
En 1969, les Etats français et allemand ont décidé, par la Convention de Paris, de construire des aménagements
communs sur le Rhin. C’est ainsi que la centrale électrique de Gambsheim fut mise en service en 1974.
Un lotissement communal fut créé durant le début des années 1970 pour loger le personnel de la CERGA (Centrale
Electrique Rhénane de Gambsheim).
Il n’existe aucun service public ou privé à l’intérieur même du programme. Cependant, de nombreux services sont
accessibles à pied (COOP, école maternelle, salle polyvalente, mairie, …) ou en vélo à Gambsheim même.
Gambsheim se situe à moins de 25 km de Strasbourg par l’autoroute et dispose d’une gare SNCF. Cette dernière
permet aux habitants de Gambsheim de rejoindre le centre ville de Strasbourg en 10 mn.
CARPI
Société anonyme immobilière, filiale du Crédit Foncier de France depuis 1990, auparavant filiale de la GMF
(Groupe Maison Familiale). Cette société a construit dans le Bas-Rhin des lotissements à Strasbourg,
Vendenheim et Saverne...
Elle est spécialisée dans l’accession à la propriété.
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ADEUS juin 2004
Geudertheim
Maison jumelée
Cette maison bi-familiale se situe rue du Coteau,
dans le lotissement «Coteau du Soleil».
Cet habitat est composé d’une maison bi-familiale. Chacun des deux logements est un 5 pièces, avec garage en
sous-sol, rez-de-chaussée plus combles aménagés.
La parcelle de 666 m² a été divisée en deux parties.
Espace non bâti : 461 m² soit, 69 % de la parcelle.
Les habitants
Ces logements sont occupés par deux familles. Une de ces familles comprend 3 enfants, l’autre famille 1 enfant.
Densité
8 habitants pour 666 m², soit 120 à l’hectare.
La densité de logements ramenée à l’hectare est de 30.
SHON : 216 m².
COS réalisé : un peu moins de 0,5.
COS maximum autorisé : 0,6.
La rue desservant les logements sera essentiellement utilisée comme lieu de passage pour les voitures.
Stationnement
Chaque logement disposera d’un garage et d’une place de parking (située aux extrémités de la parcelle).
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ADEUS juin 2004
Le programme
Le maître d’oeuvre de cette construction est le cabinet d’architecte Technique et Architecture.
La maîtrise d’ouvrage est privée (les acheteurs des deux logements).
La demande de permis fut accordée le 28 juin 2002. La déclaration d’ouverture de chantier fut faite le 15 février
2003.
Durée des travaux prévue : 9 mois.
Point remarquable : chaque logement disposera d’un jardin et d’une vue sur la campagne (champs et Forêt-Noire).
Les logements ont tous deux une entrée privative.
Le coût de construction pour les deux logements est de 200 000 euros, mais il faut aussi ajouter le prix du terrain :
18 294 euros l’are.
Un des deux logements fut vendu environ 168 000 euros, prix auquel il faut ajouter celui du terrain: environ 15 000
à 18 000 euros l’are.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS, dont la
dernière mise à jour date du 27 décembre 2001. Un PLU est prescrit depuis le 10 janvier 2002 et est réalisé par
l’Adeus.
Le cabinet d’architecte Technique et Architecture est à l’origine du projet. Il cherche en effet à optimiser les dernières
parcelles du lotissement «Coteau du Soleil». Les maisons bi-familiales semblent être pour ce cabinet la meilleure
façon de rentabiliser ces parcelles.
Il n’existe aucun service urbain au coeur de la réalisation. Le centre de Geudertheim se situe à moins
d’un kilomètre. On y trouve certains commerces de
proximité : boulangerie, banques...
Hoerdt, siège de la Communauté de Communes de
la Basse Zorn, se situe à moins de 4 km. On trouve
à Hoerdt tous les services urbains dont ne dispose
pas Geudertheim (gare, hôpital, bibliothèque...).
La départementale 47 se trouve au bord de la réalisation et permet de rejoindre facilement Brumath,
située à 4 km.
La ligne 201 du Réseau 67 relie Geudertheim à la
gare centrale de Strasbourg en passant par Hoerdt.
Strasbourg se trouve à 20 km, soit 20 minutes en
voiture.
TECHNIQUE ET ARCHITECTURE
Cabinet d’architectes, situé boulevard de la Marne à Strasbourg. Constructions neuves et rénovations.
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ADEUS juin 2004
Illkirch-Graffenstaden
Petits collectifs, «Villa des Quais»
Cet ensemble de petits collectifs se situe quai de l’Abreuvoir,
en bordure du vieil Illkirch.
Cet habitat est composé de petits collectifs s’intégrant dans l’urbanisation traditionnelle du vieil Illkirch. En effet, il
s’agit de 4 petits immeubles comportant un rez-de-chaussée plus des combles aménagés. Les logements en rezde-chaussée sont tous pourvus d’un jardin, séparé de celui des voisins par de petites haies et des pergolas, et d’une
entrée privative. Les logements se trouvant en étages disposent, eux, de grandes terrasses et d’une entrée collective. Les bâtiments ont été faits de façon à s’inscrire dans le paysage urbain environnant, ils ont des volumes correspondants à l’architecture villageoise avoisinante.
Parcelle en longeur, avec une desserte par un sens unique.
Densité
Cet ensemble est composé de 16 logements sur une superficie de
3 157 m². Il y a donc un équivalent de 51 logements à l’hectare, environ
117 habitants/ha.
SHON : 1 319 m² ; COS utilisé : 0,4 ; COS maximum autorisé : 0,5.
Les habitants
La plupart des habitants sont des couples sans ou avec un enfant, issus de la classe moyenne.
L’usage du domaine public et collectif immédiat est essentiellement lié au stationnement. Le cheminement piéton
est possible sur toute la parcelle, mais est surtout pratiqué à l’avant.
Stationnement
Le stationnement se fait au fond de la parcelle sur 26 places (14 en garages couverts), dans sa partie la plus étroite,
et le long des bâtiments (6 places). De plus, 6 arceaux sont à la disposition des habitants pour attacher leurs bicyclettes.
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ADEUS juin 2004
Le programme
La commande de cet ensemble fut faite par la Société Immobilière des Quais auprès de l’architecte Francis Bozzi.
Les logements sont des propriétés privées.
Durée de la construction : 9 mois, livré en 1999.
Point remarquable : la vue sur les berges de l’Ill. En effet, les bâtiments sont implantés de façon à en profiter au maximum. Le quartier est jugé calme par les habitants.
Les emplacements de stationnements ont été
rejetés en fond de parcelle pour augmenter la
quiétude et préserver le cadre de vie quotidien.
Coût de la construction : environ 732 euros
du m² HT.
A titre d’exemple, un logement de 87 m², plus 1
garage, plus une place de parking, fut vendu
environ 168 000 euros, soit 1 931 euros le m².
Le document d’urbanisme qui réglemente la
zone est le POS (Plan d’Occupation des Sols)
réalisé par l’ADEUS. La dernière version fut
approuvée le 22 mars 2002.
L’insertion urbaine de cette opération fut possible grâce aux orientations données par l’urbaniste de la ville et aux
propositions adaptées de l’architecte.
Il n’existe pas de services urbains à l’intérieur même de l’opération immobilière. Néanmoins, ces constructions se
trouvent aux abords du «vieil Illkirch», où les équipements sont très nombreux (route de Lyon) : banques, assurances, supermarché, commerces de proximités, mairie, police, tribunal... De nombreux services administratifs, commerciaux et de loisirs sont mis à disposition du public au centre d’Illkirch-Graffenstaden, à cinq minutes à pied.
Les services urbains sont tous relativement proches et accessibles à pied. De plus, le tram permet de rejoindre facilement le centre ville de Strasbourg et plusieurs lignes de bus passent, notamment route de Lyon (lignes 62, 63,
65 et 66).
De l’avis même des habitants, les différents services sont très accessibles à pied ou à bicyclette ; néanmoins, ils
préfèrent pour la plupart utiliser leurs voitures.
SOCIETE IMMOBILIERE DES QUAIS
Agence créée en 1987, qui s’attache à «créer l’immobilier du XXIème siècle». Elle cherche à créer des
programmes immobiliers s’attachant à une qualité architecturale et une qualité de construction. Cette agence
travaille essentiellement sur la Communauté urbaine de Strasbourg.
FRANCIS BOZZI
Architecte expérimenté faisant partie de l’Atelier Vert. Enseignant en architecture à Lyon, il est également
l’auteur d’autres opérations bien intégrées.
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ADEUS juin 2004
Marlenheim
Collectifs et individuel accolés
Cet habitat se situe 12 et 14 impasse des Bouleaux,
dans le lotissement de «La Peupleraie».
Ce type d’habitat est un petit collectif R+1+combles aménagés, avec garages intégrés à l’opération, de petits jardins
(pour les logements du rez-de-chaussée) et des terrasses.
Il existe 2 entrées collectives : l’une desservant 3 logements, l’autre 5 logements.
L’ensemble est constitué d’une parcelle d’une superficie de
1 189 m².
Les habitants
Ils sont au nombre de 18 et sont tous locataires de leur logement. Le propriétaire est un promoteur privé.
Densité
Parcelle de 1 189 m² pour 8 logements, soit 67 logements/ha.
18 habitants, soit 151 habitants/ha.
SHON : 672 m². COS : non réglementé. COS utilisé : 0,57.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement et aux déplacements. L’usage du domaine public immédiat
est lié aux déplacements et à la dépose des conteneurs à poubelles, mais aussi, aux jeux des enfants (l’opération
se trouvant dans une impasse).
Stationnement
Le stationnement se fait dans les 8 garages prévus à cet effet ou sur l’une des 8 places extérieures, intégrées à
l’opération.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’oeuvre : le cabinet Bernard Helburg.
Permis de construire accordé le 23 juillet 1996.
8 logements sont construits : 1 F2, 6 F3, 1 F6.
Le bâtiment se situe dans le lotissement «La Peupleraie», au nord-est de Marlenheim.
L’ensemble est composé d’un assemblage de volumes décalés qui permet de ne pas donner un impression de «masse». Cela permet une bonne transition entre les collectifs
voisins et le reste des constructions environnantes (maisons individuelles).
La construction est un R+1+combles aménagés. 3 logements disposent d’un jardin privatif, les 5 autres disposent
de terrasses.
Le terrain fut acheté 99 000 euros, soit 8 326 euros de
l’are. Le prix de la construction est de 602 174 euros.
Plan d’Occupation des Sols approuvé le 20 mars 2002 suite à une révision et réalisé par la Direction Départementale
de l’Equipement.
C’est le maître d’ouvrage qui a souhaité construire à cet emplacement. C’est également lui qui a choisi le cabinet
d’architecte qui avait construit le collectif situé à côté de l’opération, trouvant cette dernière plutôt réussie.
Le propriétaire a pu économiser près de 18 300 euros en faisant les finitions extérieures lui même.
Aucun commerce n’est intégré au programme.
Les différents équipements publics sont accessibles à pied ou en vélo, l’opération se trouvant à peu de distance du
centre de Marlenheim.
Un supermarché Atac ainsi qu’un point Caisse d’Epargne se trouvent de l’autre côté du lotissement.
On trouve à Marlenheim tous les services de proximité dont on peut avoir besoin : garage, restaurant, boulangerie,
pharmacie, laboratoire d’analyses médicales, pompiers...
3 lignes du Réseau 67 passent à Marlenheim : les lignes 206, 207 et 404. Les lignes 206 et 207 relient respectivement Wangenbourg et Wasselonne à Strasbourg-place des Halles (trajet Marlenheim-Strasbourg : environ 30 mn).
La ligne 404 relie Marlenheim à Saverne.
Les services urbains sont donc facilement accessibles et nombreux à Marlenheim. De plus, Marlenheim est située
sur un des axes majeurs du Bas-Rhin : la RN 4 qui relie Paris à Strasbourg (route très fréquentée).
Marlenheim se trouve à 20 minutes de Strasbourg.
CABINET BERNARD HELBURG
Cabinet d’architectes (SARL) basé à Westhoffen.
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ADEUS juin 2004
Oberhausbergen
Maisons accolées
Le lotissement «Le Prévert» se situe au sud-est d’Oberhausbergen,
près de la route de Saverne.
Ce type d’habitat est composé de maisons individuelles accolées souvent par le garage.
Elles comportent : un rez-de-chaussée, des combles aménagés et un (ou deux) garage accolé à la maison.
L’ensemble est constitué de 40 parcelles de formes rectangulaires d’une superficie variant de 450 à 650 m². Ces
dernières sont recouvertes sur environ un quart à un tiers
par les constructions.
Les habitants
Ils sont essentiellement issus de professions libérales.
Densité
Le lotissement a une surface de 2,3 hectares, soit 17 logements/ha.
Population : environ 40 habitants à l’hectare.
COS maximum autorisé et utilisé : 0,6.
L’usage du domaine public immédiat est lié au stationnement, mais il peut aussi être approprié par la population,
notamment les enfants, à l’intérieur même du lotissement.
Stationnement
Dans ce lotissement, le stationnement peut se faire soit devant l’entrée du garage (1 place par garage), soit sur les
trottoirs, ou bien encore sur le parking situé rue Alphonse Daudet, au centre du programme, et qui comprend 6 places.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’oeuvre : l’architecte M. Schweitzer.
Maître d’ouvrage : SCI La Vosgienne (aujourd’hui SCIC Habitat).
Dépôt du dossier de lotissement : 1982. Le 28 novembre 1985, un permis groupé était accordé pour la construction
de 40 logements par la mairie d’Oberhausbergen. Déclaration d’achèvement : le 26 juillet 1988. La construction se
sera donc étalée sur environ 34 mois.
Les logements situés rues Alphonse Daudet et André Malraux
ne sont ouvert que sur le lotissement, ce qui peut donner une
impression de quartier. En ce qui concerne les logements de
la rue Jacques Prévert, il y a moins d’appartenance à un ensemble si ce n’est au niveau de l’architecture. Les maisons
possèdent un habillage des murs en bois et la plupart possèdent un auvent (entre la maison et le garage), de façon à protéger la porte d’entrée. Toutes les parcelles ont un jardin à
l’avant et à l’arrière de l’habitation. Les clôtures sont de faibles
hauteurs à l’avant du logement et à hauteur d’homme à l’arrière, de façon à protéger l’intimité. Les habitants ont personnalisé leurs maisons en y ajoutant une terrasse ou un abri de
jardin… Ces logements étaient en locatif, puis il y a 8 ans, ils
ont commencé à être vendu aux locataires qui souhaitaient les
acheter. Ici, un logement de 120 m² fut vendu 137 204 euros il y a 4 ans, soit, 1 143 euros le m². Ce prix serait bien
entendu largement supérieur en 2004.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un POS (Plan d’Occupation des Sols) datant de 1984, opposable depuis le 2 avril 1998 suite à une modification. Ce POS est réalisé par la CUS.
Ce lotissement à été construit de façon à loger les chercheurs du Synchrotron, qui n’est finalement pas venu s’installer à Strasbourg. Ce sont essentiellement des professions libérales qui s’y sont installées par la suite.
La construction choisie à «ossature bois» est un peu plus chère que la construction traditionnelle, mais le constructeur l’a tout de même choisie par souci esthétique.
Il n’existe aucun service public au sein du programme si ce n’est une boîte aux lettres de la Poste. Les différents
équipements publics sont à moins de deux minutes en voiture et à moins de 10 minutes à pied. Différents services
privés (banques, commerces…) sont accessibles en autant de temps. Il existe 4 super ou hypermarchés accessibles eux aussi à pied. Les trottoirs de cette route qui relie le centre ville sont relativement larges.
La ligne de bus n° 17 de la CTS (Compagnie des Transports Strasbourgeois) passe route de Saverne et un arrêt
se trouve à moins de deux minutes à pied du lotissement. Cette ligne de bus rejoint le tramway à l’arrêt «Rotonde»
et permet donc un déplacement facile sur toute la CUS, d’autant plus que la fréquence des passages est élevée.
Les services urbains sont donc facilement accessibles et nombreux à proximité du «Prévert».
GROUPE CAISSE DES DEPOTS
Ce groupe, suivant les disposition définies par la loi, gère l’épargne du livret A. En matière d’habitat, il finance
sous forme de prêts aux organismes HLM la construction et la rénovation des logements sociaux locatifs. Il
finance la politique de la ville et le renouvellement urbain. Les prêts de la Caisse des Dépôts sont des prêts
de très longue durée (30 à 50 ans), sans marges prises par la caisse.
La caisse intervient en tant que prêteur, investisseur ou garant. Elle favorise l’action conjointe des acteurs
publics et privés (Caisse d’Epargne, Comités Interprofessionnel du Logement, collectivités locales...).
En Alsace, sa filiale, la SCIC Habitat (Nouveau Logis de l’Est) produit 60 à 70 logements sociaux par an.
M. SCHWEITZER
Cabinet d’architectes situé rue de la Mésange, à Strasbourg.
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ADEUS juin 2004
Offenheim
Petits collectifs
L’ensemble de petits collectifs, «Les Coteaux du Kochersberg»
se situe rue des Vignes,
en bordure d’Offenheim à Stutzheim-Offenheim.
Cet habitat est composé de petits collectifs s’intégrant dans l’urbanisation traditionnelle d’Offenheim. En effet, il s’agit
de 3 petits immeubles R+1 plus combles aménagés. Les entrées sont collectives et desservent chacune 8 logements.
Les logements disposent tous d’une terrasse d’environ 10 m². Le jardin est collectif aux trois constructions.
L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 3 657 m² (+ 263 m² de servitude liée à un droit de passage).
Densité
Cet ensemble est composé de 24 logements sur une superficie de
3 657 m². Il y a donc un équivalent de 66 logements à l’hectare. Environ 55 habitants, soit 150 habitants/ha.
SHON : 1 848 m². COS utilisé : 0,46 (0,35 en prenant en compte les
maisons individuelles). COS maximum autorisé : 0,4.
Les habitants
La plupart des habitants sont propriétaires de leur logement, ils
sont issus de la classe moyenne. Certains logements sont loués
par des investisseurs privés.
L’usage du domaine public immédiat est essentiellement utilisé
pour le stationnement. Le domaine collectif peut être un espace de rencontre et un espace de loisir (en ce qui concerne le jardin).
Stationnement
Le stationnement se fait dans un garage semi-enterré (23 places sur 760 m²), et en surface à l’extérieur (21 places sur
498 m²).
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ADEUS juin 2004
Caractéristique de la réalisation
Le programme
Maître d’ouvrage : Société Ascott résidences.
Maître d’oeuvre : Philippe Hamman.
Permis de construire : délivré le 23 décembre 1998.
Durée de la construction : 14 mois.
Cette réalisation a permis la construction de 6 F2, 12 F3 et de 6 F4.
La réalisation a des dimensions modestes, de façon à pouvoir s’intégrer à l’échelle des bâtiments pré-existants. Les bâtiments ont
des volumes correspondants à l’architecture villageoise avoisinante.
Point remarquable : la vue sur la campagne du Kochersberg. Le
quartier semble très calme.
Les emplacements de stationnements ont été rejetés en fond de
parcelle par soucis de commodité et de cadre de vie.
Coût de la construction : 1 981 000 euros. Ce coût comprend la
construction des trois collectifs plus quatre maisons individuelles.
Prix des terrains viabilisés à Stutzheim-Offenheim : 15 000 à
16 000 euros l’are.
Les logements ont été vendus entre 1 200 et 1 500 euros le m².
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est un POS
(Plan d’Occupation des Sols), réalisé par le SDAU. La dernière
version du POS fut approuvée le 5 mars 2001 et opposable le 17
mars 2001.
La recherche de volume simple et intégré au bâti existant fut voulue par la mairie et le cabinet d’architecte. Entre
autres servitudes imposées par la commune de Stutzheim-Offenheim, le promoteur a intégré 5 lampadaires.
Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation.
Un réel manque de services urbains est constaté à Stutzheim-Offenheim en matière de commerces de proximité.
On trouve à Stutzheim-Offenheim : une mairie, une école primaire, une garderie, un centre aéré, des terrains de
sport...
Il existe de très nombreuses associations au sein de la commune de Stutzheim-Offenheim.
Trois ligne de bus du Réseau 67 (les lignes 203, 204 et 213) permettent un accès facile à la Communauté urbaine
de Strasbourg et ses nombreux services avec un temps de trajet d’environ 20 mn. Ces lignes relient Strasbourg à
Saessolsheim (203), Kienheim (204) et Neugartheim (213). Ces lignes bénéficient d’un bon cadencement de l’avis
même des habitants.
Le premier supermarché se trouve à 5 km, Truchtersheim, bourg-centre du Kochersberg, est à 5 km.
SOCIETE ASCOTT RESIDENCES
Société de plus de 10 ans d’expérience en immobilier, dont le siège se trouve rue de la Première Armée, à
Strasbourg.
PHILIPPE HAMMAN
Architecte dont le cabinet se trouve rue d’Oberhausbergen, à Strasbourg.
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ADEUS juin 2004
Plobsheim
Lotissement dense
Cet habitat se situe dans le lotissement «Le Moulin»,
à Plobsheim.
Ce type d’habitat est essentiellement composé de maisons individuelles accolées.
Elles comportent : un jardin à l’avant et un à l’arrière. Toutes ont une entrée privative et un garage d’un côté de la
construction qui les attachent à une autre maison. Elles comportent un rez-de-chaussée plus des combles aménagés ou un rez-de-chaussée plus un étage plus des combles non-aménagés.
Le terrain regroupant l’ensemble du lotissement fait 77 582 m². Il
a été divisé en 155 petites parcelles allongées perpendiculairement à la voirie.
Les habitants
Ce lotissement est habité par une population assez hétérogène. Les habitants, issus de la classe moyenne, sont pour la
plupart propriétaires de leur logement.
Densité
Le lotissement a une superficie de 77 582 m² et comprend 155 logements, soit 20 logements/ha. Avec environ 356 habitants, cela
représente environ 46/ha. SHON : 14 080 m².
COS maximum autorisé : 0,6 ; COS utilisé : environ 0,2.
Certaines parties du lotissement situées en impasse permettent des rencontres et la pratique de jeux. De même,
l’espace central engazonné est un lieu de jeux et de rencontres.
Stationnement
Le stationnement se fait dans ou devant les garages (1 par logement) ou, à cheval sur les trottoirs du lotissement.
Certaines impasses sont dotées de places de parking.
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Le programme
Le programme «Le Moulin» a débuté en 1976.
Dépôt du permis de construire : 8 juillet 1976. Permis accordé le 14 octobre 1976.
Maître d’ouvrage : SA HLM CARPI.
Maître d’oeuvre : SERACO.
Sont construits : 155 logements F5 ou F6.
Le lotissement «Le Moulin» est principalement entouré de champs et dans une moindre mesure de maisons individuelles.
La naissance du lotissement a engendré la création
d’un cahier des charges. Ce dernier apporte des prescriptions dans de nombreux domaines comme la circulation (interdiction du lotissement aux plus de 3 tonnes,
couleur des façades, ...).
Coût d’un logement : en 2001, un logement de 110 m²
fut vendu 147 876 euros, soit 1 344 euros le m².
Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS dont la
dernière modification est approuvée depuis le 12 juillet
2002. Un PLU est prescrit depuis le 12 juillet 2002. Ce
dernier est réalisé par l’Adeus.
La SA HLM CARPI, à l’initiative du projet, a pu monter
cette opération grâce à des prêts HLM et du Crédit Foncier de France.
Il n’existe, au sein de l’entité qu’un seul équipement public : une école.
Les différents équipements publics de Plobsheim sont à moins d’une minute en voiture et à moins de 5 minutes à
pied. Les trottoirs de cette route qui relie le centre village sont relativement larges.
Les différents équipements publics se trouvent donc à proximité immédiate de l’entité. On trouve aussi à Plosheim
différents équipements privés ou publics : commerces de proximité, golf, terrains de sport, mairie, école, poste,
pharmacie...
La ligne 211 du Réseau 67 qui relie Rhinau à la station de tram «Baggersee» d’Illkirch-Graffenstaden, permet un
déplacement facile sur toute la Communauté urbaine de Strasbourg (Plobsheim-Baggersee : trajet de 11 mn).
Plobsheim est aussi le terminus de la ligne 63 de la CTS, qui effectue la liaison Plobsheim-Geispolsheim en passant
par Illkirch-Graffenstaden.
Fegersheim, gare la plus proche (sur la ligne Strasbourg-Bâle), se situe à 5 km.
Strasbourg est située à 17 km, soit 15 minutes en voiture, par la D 468 qui traverse Plobsheim.
CARPI
Société anonyme immobilière filiale du Crédit Foncier de France depuis 1990. CARPI était auparavant une
filiale de la GMF (Groupe Maison Familiale). Cette société a construit dans le Bas-Rhin, des lotissements à
Strasbourg, Vendenheim, Gambsheim et Saverne... Elle est spécialisée dans l’accession à la propriété.
SERACO
Société immoblilière de la région parisienne, qui n’existe plus de nos jours.
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Rhinau
Maison jumelée
Cet habitat se situe rue de la Mésange,
à Rhinau.
Ici, le type d’habitat intermédiaire est la maison bi-familiale.
Les deux logements comportent : un jardin, un balcon, une entrée privative, un garage et une terrasse.
L’ensemble est constitué d’une parcelle de forme rectangulaire d’une superficie de 595 m².
Les habitants
Un couple de retraités locataires (loyer de 650 euros/mois
pour 120 m²) et un couple propriétaire (propriétaire des deux
logements).
Densité
Parcelle de 600 m² pour 2 logements, soit 34 logements / ha.
4 habitants, soit 67 habitants/ha. SHON : 281 m².
Coefficient d’Occupation du Sol utilisé : 0,47 ; COS maximum
autorisé : 0,70.
Il n’y a pas de domaine collectif. En ce qui concerne le domaine public immédiat, il est essentiellement lié aux déplacements et à la voiture. En effet, la parcelle se trouve au croisement de trois rues.
Stationnement
Le stationnement se fait dans les garages et au devant de ceux ci.
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Le programme
Maître d’oeuvre : Siegwalt Roland.
Dépot du permis de construire : 27 décembre 2000.
Permis de construire pour la véranda et les deux garages : 25 mai 2003.
Sont construits : 2 logements parfaitement symétriques. La construction comporte un toit à deux pans principaux.
Des garages sont intégrés sur chaque côté et en saillie par rapport au volume principal.
Les deux logements sont séparés par un petit muret.
Ce projet, d’architecture simple, permet d’assurer l’intégration de l’opération dans le tissu existant.
La construction est composée d’un rez-de-chaussée +
combles aménagés.
La construction est en bordure du lotissement et offre, côté
terrasse, une vue sur la campagne environnante.
Ces maisons accolées font parties de la cinquième tranche
de construction d’un lotissement où l’on trouve essentiellement des maisons individuelles.
Coût du terrain : 32 014 euros, soit 5 380 euros l’are.
Coût total de la construction : environ 152 000 euros.
Plan d’Occupation des Sols réalisé par la Direction Départementale de l’Equipement, dont la dernière modification
est opposable depuis le 6 février 1998.
L’origine de ce projet est le maître d’ouvrage. En effet, ce dernier souhaitait construire ces deux logements pour les
louer. La maison accolée se révélait être la meilleure façon de rentabiliser l’investissement le plus rapidement possible. Il habite aujourd’hui un des deux logements. De l’avis même de l’architecte, monsieur Siegwalt, il y avait «de
très fortes contraintes dues à un règlement de lotissement très rigide». L’architecte avait une mission minimale :
celle du permis de construire.
Les différents équipements publics sont à moins de deux minutes en voiture et à moins de 10 minutes à pied.
On trouve à Rhinau tous les services dont on peut avoir besoin.
Les services urbains sont donc facilement accessibles et relativement nombreux à proximité de la rue de La Mésange.
La ligne 211 du Réseau 67 qui relie Rhinau à Illkirch-Graffenstaden passe à proximité des logements (près du collège). Cette ligne 211 rejoint la Communauté urbaine de Strasbourg, à l’arrêt de tram «Baggersee», et permet donc
un déplacement facile sur cette dernière, mais, la fréquence des passages trop peu élevée et le temps de trajet sont
dissuasifs : 50 mn environ.
Strasbourg se trouve à 39 km, soit à 37 minutes en voiture, hors heures chargées.
Siegwalt Roland
Architecte basé rue Franz Liszt à Matzenheim.
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Schwindratzheim
Maison jumelée
Ces maisons jumelées se situent au sein du lotissement «Wegweiser»,
à l’angle des rues des Cerisiers et des Pommiers.
Ce type d’habitat est une maison bi-familiale comportant deux logements.
Chacun des deux logements comporte : un sous sol ou un garage, un rez-de-chaussée et des combles aménagés.
La parcelle a une superficie de 638 m². Elle est de forme rectangulaire.
Les habitants
Deux familles locataires, dont une avec un enfant. Les
logements appartiennent à un propriétaire privé.
Densité
Logement : 16 logements/ha.
La population : 78 habitants à l’hectare.
SHON : 510 m². COS : 0.8 (maximum autorisé et utilisé).
Il n’existe pas de domaine collectif au sein de l’opération. Les deux logements sont bien séparés. L’usage
du domaine collectif immédiat est lié au stationnement. Néanmoins, les entrées des deux logements se situant dans
une impasse, cette dernière peut devenir un lieu de rencontre et de domaine collectif pour les deux familles.
Stationnement
Le stationnement peut se faire en sous sol (deux places) et en surface (1 à 2 places dans la descente du sous sol)
pour un logement, et dans un garage (une place) et à l’extérieur (deux places) pour le deuxième logement.
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Le programme
Maître d’oeuvre : l’atelier d’architecte Jacques Martz.
Un permis de construire fut déposé le 13 mars 1997.
Ce programme ne concerne que deux logements pour un
seul bâtiment.
Les deux logements sont des F4.
Points remarquables : chaque logement dispose d’un jardin privatif et d’une terrasse.
L’opération se situe en bordure du lotissement «Wegweiser» et, de part son architecture, permet de faire une transition entre le tissu ancien et les maisons individuelles du
lotissement.
Le coût total de la réalisation TTC hors prix du terrain :
255 794 euros, soit 501 euros du m².
Prix de la parcelle non viabilisée : 8 094 euros, soit 12,68
euros du m².
Document d’urbanisme : Plan d’Occupation des Sols réalisé par la Direction Départementale de l’Equipement, approuvé le 20 janvier 1997, opposable le 11 mars 1997.
Ce projet de maison jumelée a été entrepris à l’initiative du propriéraire privé, qui souhaitait optimiser la surface habitable du terrain. La maison jumelée lui semble être un bon procédé pour économiser le foncier.
Il n’existe aucun service public au sein de l’entité.
On trouve à Schwindratzheim un certain nombre de services urbains : gare (26 minutes pour rejoindre Strasbourg),
groupe scolaire, Crédit Mutuel, pharmacie, bar/restaurant, point COOP...
Hochfelden et Mommenhein regroupent beaucoup plus de services urbains et ne se trouvent qu’à 3 km. Strasbourg,
elle, ne se trouve qu’à 20 minutes en voiture.
La gare de Schwindratzheim se situe sur l’axe Strasbourg-Paris. Un trajet Schwindratzheim-Strasbourg dure 26 mn.
La ligne 305 du Réseau 67 relie Schwindratzheim à Haguenau, Hochfelden, Olwisheim et Brumath. A Brumath, il
est possible de prendre la ligne 201 pour rejoindre Strasbourg.
Schwindratzheim se trouve sur l’axe du canal de la Marne au Rhin et sur l’axe de l’autoroute A 4 Strasbourg-Paris.
ATELIER D’ARCHITECTURE JACQUES MARTZ
Atelier basé à Kaltenhouse.
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ADEUS juin 2004
Sermersheim
Presbytère rénové
Ce presbytère rénové se situe rue du 1er décembre,
dans le centre de Sermersheim.
Cet habitat est un ancien presbytère rénové, abritant aujourd’hui 4 logements sociaux. Le caveau du bâtiment (qui
appartient à la commune) est réservé au Conseil de Fabrique de l’Eglise.
L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de
300 m² (surface au sol du presbytère + extérieurs appropriables.)
Les habitants
Ce sont tous des locataires, au nombre de 6.
Densité
4 logements sur 450 m² permettent une densité de 89
logements à l’hectare, sans tenir compte des voiries.
Densité habitants : 133 à l’hectare.
Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 300 m².
COS utilisé : 1 ; COS maximum : non réglementé.
L’usage du domaine public est lié au stationnement public devant les logements. Le petit terrain situé côté est, aux
abords de l’entrée de l’église, peut être utilisé par les locataires et leurs enfants.
Stationnement
Un parking de 10 places se trouve sur la place de la Maison du Temps Libre, en face de l’entrée du presbytère. Ce
parking est public. Un autre parking public se trouve à proximité : celui de l’école-mairie.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : Sémical (groupe Domial).
Maître d’oeuvre : Philippe Chittier.
La déclaration de travaux exemptée de permis de construire date du 20 avril 1999.
La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme du presbytère, qui date de
1780. La toiture n’a subit aucune modification, et les différentes façades de l’édifice non plus.
Le bâtiment est un R+1+combles non aménagés.
Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural du presbytère, qui assure la bonne intégration paysagère dans le centre de Sermersheim.
Coût total de la réalisation : 211 194 euros soit, 704
euros du m².
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est la
Carte Communale réalisée par la DDE, prescrite le premier juin 2001.
Cette opération fut encadrée par la mairie, qui souhaitait
la création de logements sociaux. Il existe aujourd’hui un
bail emphytéotique entre la commune et Sémical. La
couleur de la façade fut déterminée grâce à l’aide du
CAUE.
L’école, la mairie et quelques commerces (boulangerie, Crédit Mutuel, bar, restaurant...) sont peu distants à pied.
On trouve aussi à Sermersheim une zone de loisir et un stade.
L’opération se situe à côté de la place de la Maison du Temps Libre, située au coeur de Sermersheim.
Benfeld, ville la plus proche, se trouve à 6,5 km par la RN 83, mais n’est pas reliée par une piste cyclable.
Strasbourg, se trouve à 35 km, soit 30 minutes en voiture par la RN 83.
Deux gares SNCF situées sur l’axe Strasbourg-Bâle se situent non loin de Sermersheim, celles de Benfeld et de
Kogenheim (respectivement situées à 6 et 2 km).
HABITER ALSACE
Le groupe Habiter Alsace est issu de deux mouvements : celui du 1 % logement et celui des Pact-Arim. Le
groupe a plusieurs missions : le 1 % logement, les prestations immobilières, la construction et la gestion
locative et enfin, l’aménagement et la promotion immobilière. Le groupe travaille pour les particuliers, les
entreprises, les collectivités locales, les bailleurs sociaux et privés. La Sémical fait partie du Groupe Habiter
Alsace. Le groupe a été repris par le Groupe Domial. Habiter Alsace se situe 2 rue Paul Reiss à Strasbourg.
PHILIPPE CHITTIER
Cabinet d’architecte situé à Benfeld, place de la république : constructions neuves et rénovations.
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ADEUS juin 2004
Strasbourg
Villa urbaine
Cette construction se situe dans le quartier de l’Elsau,
à l’angle de la rue de l’Unterelsau et de la rue Waltz.
Cet habitat est un petit immeuble pour trois familles, avec une entrée et un jardin collectifs.
Une seule parcelle d’angle de 782 m², de forme carrée. L’emprise au sol du bâtiment est de 40 % (344 m²). La construction abrite 4 logements, trois de 125 et 140 m² et 1 logement d’environ 30 m² (utilisé par l’ensemble des habitants dans le but de recevoir).
Densité
Rapporté à l’hectare, cet habitat permettrait la construction de 51 logements à l’hectare, ou environ 128 habitants à l’hectare.
SHON (Surface Hors Œuvre Nette) : 438 m².
COS maximum autorisé : 1 ; COS utilisé : 1.
Les habitants
3 couples propriétaires et leurs enfants.
L’usage du domaine public immédiat n’est pas très important et est essentiellement lié aux déplacements en voiture.
L’usage du domaine collectif est lié à la détente, aux loisirs
et aux rencontres entre les résidents et leurs enfants.
Stationnement
Cette réalisation comporte des places de garage (3 places) au rez-de-chaussée rue de l’Unterelsau, mais le stationnement peut aussi se faire le long de la construction (3 places) et le long des trottoirs.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : copropriété privée.
Maître d’oeuvre : le cabinet d’architectes «Architecture et Soleil».
Le permis fut accordé le 4 août 1995. La réception du bâtiment eut lieu le 30 janvier 1996 (réalisation de moins d’un an).
La construction s’inscrit bien dans l’ensemble du quartier. En effet, elle est le lien entre des immeubles collectifs et
des maisons individuelles.
Le jardin, tout comme les garages ou les caves, sont des
lieux collectifs. Il devient alors un espace de rencontre et
de jeux (pour les enfants). Il n’y a pas de regrets de la
part des copropriétaires concernant les différents espaces collectifs.
L’orientation du bâtiment au sud, permet un ensoleillement «passif», sa conception protège l’intimité des résidents lorsqu’ils se trouvent dans le jardin et les protège
des désagréments liés aux bruits de l’autoroute.
L’intimité à l’extérieur est possible, car chacun des trois
grands logements possède une terrasse privative d’environ 12 m² et située à des niveaux différents les unes des
autres.
Point remarquable : 32 m² de panneaux solaires et une architecture bioclimatique permettent de réduire les factures
de chauffage et d’eau chaude de 25 % environ (financé par l’ADEME et la Région Alsace).
Prix du terrain : environ 10 700 euros l’are en 1994, acheté à la Communauté urbaine de Strasbourg.
Coût de la réalisation de ce bâtiment : environ 287 000 euros HT.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le POS (Plan d’Occupation des Sols) de la ville de Strasbourg.
Ce POS fut approuvé le 18 décembre 1992, modifié le 12 mai 1995 et réalisé par l’ADEUS. Un PLU a été prescrit
le 28 février 2003.
Les acteurs du programme
L’installation solaire est une idée d’un des copropriétaires. Ils ont donc consulté un architecte spécialiste en la matière qui leur a conseillé de coupler cette installation solaire à une orientation bioclimatique du bâtiment tout entier.
Leur volonté et la compétence de l’architecte ont permis de mener à bien ce projet.
Les plus proches commerces se situent à environ 5 minutes à pied (COOP, boulangerie, tabac…), aux abords du
terminus du tramway à la station «Elsau».
De l’avis même des habitants, il y a peu de commerces et de services au sein du quartier. Ce manque de services
urbains conduit immanquablement à un déplacement vers le centre ville de Strasbourg.
ARCHITECTURE ET SOLEIL
Cabinet d’architectes spécialisés dans les constructions solaires et bioclimatiques, 5 rue du Hohwald à
Strasbourg.
REGION ALSACE
Les aides à l’investissement seront attribuées pour des matériels agréés par le Centre Scientifique et
Technique du Bâtiment (CSTB) et installés par des professionnels chauffagistes agréés.
ADEME
Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie : établissement public créé en 1990 (842 employés
en 2002). L’agence soutient les initiatives des municipalités et des particuliers en matière d’économies
d’énergies.
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ADEUS juin 2004
Stutzheim
Ferme rénovée
Cette ferme rénovée se situe dans le centre de Stutzheim,
à Stutzheim-Offenheim.
Cet habitat est composé de 3 maisons accolées ou individuelles et d’une maison bi-familiale, situées à l’intérieur
même des murs d’une ancienne ferme et de ses dépendances.
Les habitants
Les habitants sont au nombre de 12 répartis en 5 logements.
Trois foyers sont propriétaires de leur logement et deux en sont
locataires.
Densité
5 logements sur 26,7 ares permettent une densité de 19 logements à l’hectare. Densité habitants : environ 45 à l’hectare.
Coefficient d’Occupation du Sol utilisé : 0,3.
COS maximum autorisé : 0,8 pour l’individuel et 0,5 pour le collectif.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement. La cour centrale est utilisée comme un espace de rencontre
pour les adultes et de loisir pour les enfants. Le domaine public immédiat n’est pas utilisé autrement que pour sortir
les poubelles et accéder à l’entrée de l’ancienne ferme.
Stationnement
Les places de stationnement se trouvent à l’intérieur de deux bâtiments (2 places chacun). Officiellement, il existe
deux autres places dans la cour intérieure, mais on peut y garer un plus grand nombre de véhicules.
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Le programme
Maître d’ouvrage : cette opération est une opération privée.
Architecte : architectes associés Wolfrom.
Demande de permis de construire : en 1986, pour le premier logement (là où se trouvait la porcherie), le 14 mai 1991
pour 2 logements dans l’ancien bâtiment principal et le 15 décembre 1995 pour deux logements dans les anciennes
dépendances (là où on entreposait le houblon).
La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme.
La cour de la ferme est devenue un espace collectif.
Les bâtiments sont des R+1+combles non aménagés.
De petits balcons se trouvent sur les anciennes dépendances
côté cour.
Coût de la construction : très difficile à évaluer selon le propriétaire, une partie des travaux ayant été faite par ses soins et
l’étalement de la réalisation dans le temps ne permettant pas
d’approximation pertinente.
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan
d’Occupation des Sols réalisé par le SDAU, opposable depuis le
17 mars 2001.
Cette opération fait suite à l’incendie du corps de la ferme. Elle fut encadrée (volonté de préserver le cadre architectural) par les services de la mairie. Le propriétaire a décidé de cette réalisation de façon à loger ses enfants.
Il fut admis par les services d’instruction de demande de permis de construire que la réalisation correspondait à de
l’individuel. Le propriétaire n’a donc pas été obligé de réaliser d’accès pour les personnes à mobilité réduite.
Un réel manque de services urbains est constaté à Stutzheim-Offenheim en matière de commerces de proximité.
On trouve à Stutzheim-Offenheim : une mairie, une école primaire, une garderie, un centre aéré, des terrains de
sport...
Il existe de très nombreuses associations au sein de la commune de Stutzheim-Offenheim.
Trois ligne de bus du Réseau 67 (les lignes 203, 204 et 213) permettent un accès facile à la Communauté urbaine
de Strasbourg et ses nombreux services en 20 mn environ. Ces lignes relient Strasbourg à Saessolsheim (203),
Kienheim (204) et Neugartheim (213). Elles bénéficient d’un bon cadencement, de l’avis même des habitants.
Dans notre cas, seuls la mairie, un dépôt de pain et un arrêt de bus sont facilement accessibles à pied.
Le premier supermarché se trouve à 5 km. Truchtersheim, bourg-centre du Kochersberg, est à 5 km.
CABINET WOLFROM
Cabinet d’architectes situé rue de l’Unterelsau, à Strasbourg.
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ADEUS juin 2004
Truchtersheim
Grange rénovée
Cette grange rénovée se situe rue de l’Eglise au n° 13,
dans le centre de Truchtersheim.
Cet habitat est composé de 3 maisons accolées situées à l’intérieur même des murs d’une ancienne grange.
Les logements disposent d’un jardin et d’un garage. Ils sont séparés par de petites haies.
L’ensemble est constitué d’une seule parcelle de 5 ares.
Les habitants
Ce sont tous les locataires d’un propriétaire privé.
11 habitants répartis en 3 logements.
Densité
3 logements sur 500 m² permettent une densité de 60 logements à l’hectare.
Densité habitants : 220 à l’hectare.
Coefficient d’Occupation du Sol utilisé : 0,73.
COS maximum autorisé : 0,8.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement devant les logements. Le terrain peut être utilisé comme un
espace de rencontre pour les adultes et de loisir pour les enfants.
Stationnement
3 places de stationnement se trouvent dans les garages et un petit parking situé devant les logements contient lui aussi
3 places.
51
ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’oeuvre et auteur du projet architectural : Agence Epoxy.
Demande de permis de construire : 8 décembre 2000. 17 mois de chantier de 2001 à 2003.
Cette opération est une opération privée.
La réhabilitation du bâtiment a permis de respecter architecturalement l’ancienne forme de la grange. La toiture n’a subi aucune
modification, et la façade de l’édifice tournée vers la cour non
plus. Cela permet de ne pas modifier l’aspect général de la ferme. La façade ouest a été entièrement refaite. Des extensions
ont été rajoutées de façon à assurer une volumétrie importante
aux logements. Les toits de ces extensions sont devenus terrasses et permettent de profiter de la vue sur la campagne.
Le bâtiment est un R+1+combles non aménagés.
Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural de la
grange alsacienne pré-existante et la bonne intégration paysagère.
Coût total de la réalisation : 365 878 euros soit, 1 000 euros du m².
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le Plan
d’Occupation des Sols réalisé par SDAU, opposable depuis le
30 septembre 1996. Un PLU réalisé par le SDAU est arrêté depuis le 16 juin 2003.
Cette opération fut encadrée par la mairie, qui souhaitait que la réalisation s’intègre parfaitement dans ce paysage
typique du Kochersberg.
Le propriétaire a choisi le cabinet d’architecte Epoxy car celui-ci a présenté le plus beau projet.
Il n’existe aucun service urbain au cœur de la réalisation. Une boîte aux lettres de la Poste se trouve juste en face
de la réalisation.
L’école primaire, la mairie, la trésorerie, l’école maternelle..., beaucoup de services publics et privés sont peu distants à pied. En effet, l’opération se situe à côté de la place du marché, au coeur de Truchtersheim.
Un supermarché (et sa galerie marchande), un collège et une bibliothèque sont situés à l’entrée du bourg.
Une ligne de bus (la ligne 203) du Réseau 67 permet un accès facile à la Communauté urbaine de Strasbourg et
ses nombreux services, au niveau de la place des Halles ; le trajet dure 35 mn environ. Cette ligne relie Saessolsheim à Strasbourg.
Strasbourg, grande ville la plus proche, ne se trouve qu’à 19 km, soit 20 minutes en voiture.
LE PROPRIETAIRE
Il habite la ferme jouxtant la réalisation dont il est propriétaire. En tant que promoteur privé, il lui semblait
inconcevable de construire des logements collectifs. Il a donc opté pour une formule lui permettant de
rentabiliser le foncier sans pour autant modifier l’aspect général des bâtiments préexistants.
EPOXY
Cabinet d’architecte basé rue de Mittelhausbergen, à Oberhausbergen.
52
ADEUS juin 2004
Wolfisheim
Collectif intégré
Ce petit collectif se situe rue du milieu aux n° 5, 5a, 5b et 5c,
dans le centre de Wolfisheim.
Cet habitat est un petit collectif de 19 logements ayant remplacé une ancienne ferme. Seule l’ancienne maison a
été conservée, les dépendances ayant été détruites. Deux des 19 logements ont été transformés en cabinets médicaux.
Les habitants
Les habitants sont pour la plupart propriétaires de leur logement.
Densité
19 logements sur 1 876 m² permettent une densité de 101 logements à l’hectare. Densité habitants : environ 44 à l’hectare.
Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) : 1 509 m².
Coefficient d’Occupation du Sol utilisé (COS) : 0,8.
COS maximum autorisé : 1.
L’usage du domaine collectif est lié au stationnement sur le petit parking côté rue et sur la rampe de descente aux
sous-sols. Le terrain gazonné est utilisé comme un espace de rencontre pour les adultes et de loisir pour les enfants.
Stationnement
Il existe un parking souterrain de 38 places, ainsi qu’un petit parking côté rue sur lequel on trouve 4 places, dont
une est réservée aux clients du cabinet dentaire.
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ADEUS juin 2004
Le programme
Maître d’ouvrage : S.A. Reda.
Maître d’oeuvre : Hugues Chalumeau.
Demande de permis de construire : 15 novembre 1994, ouverture du chantier le 5 janvier 1996.
Cette opération est une opération privée.
La démolition-reconstruction d’un des deux bâtiments a tout de même permis de respecter architecturalement l’ancienne forme. Le bâtiment principal pré-existant a été transformé en deux logements. Le nouveau bâtiment en contient 17 et est respectueux de l’esprit architectural environnant (pignon sur rue dans l’alignement...). Le nouveau
bâtiment donne, à chaque appartement situé en rez-de-chaussée, un tout petit jardin et, aux appartements situés
aux étages, de larges balcons.
Le bâtiment est un R+1+combles aménagés.
Point remarquable : la conservation de l’esprit architectural des bâtiments préexistants et la bonne intégration
dans le paysage urbain du village, notamment du pignon sur rue.
Coût total de la réalisation : environ 1 150 000 euros HT,
soit 762 euros le m².
Le document d’urbanisme qui réglemente la zone est le
Plan d’Occupation des Sols réalisé par l’ADEUS, dont la
dernière modification fut approuvée le 27 octobre 2000.
Cette opération fut encadrée par la mairie, qui souhaitait que la réalisation s’intègre parfaitement dans le
centre de Wolfisheim.
Il existe deux services urbains au cœur de la réalisation : deux cabinets médicaux. L’opération se situant dans le
centre de Wolfisheim, les services urbains sont peu éloignés. Néanmoins, la plupart se situent le long des rues du
Général Leclerc et d’Oberhausbergen, distantes de 5 minutes à pied. Il existe deux lignes du Réseau 67 qui passent
à Wolfisheim : 208 et 209, qui rejoignent la place des Halles, ainsi que deux lignes CTS : la n° 4 (direction tram A)
et la n° 70 (direction Campus de Cronenbourg). Ces différentes lignes permettent un déplacement facile sur toute
la CUS.
S.A. REDA
Société crée dans le but de réaliser cette opération.
HUGUES CHALUMEAU
Cabinet d’architecte situé à Strasbourg, rue Sainte Odile.
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ADEUS juin 2004
TABLEAUX
RECAPITULATIFS
55
ADEUS juin 2004
Carte: les différents territoires étudiés
Ringeldorf
Grassendorf
Ettendorf
Issenhausen
Alteckendorf
ZoebersdorfLixhausen
Minversheim
Geiswiller
Bossendorf
WickersheimWilshausen
Schwindratzheim
Rottelsheim
Kriegsheim
Mommenheim Bernolsheim
Scherlenheim
Melsheim
Hochfelden
Wilwisheim
9
WaltenheimKrautwiller
Mutzenhouse sur-Zorn
Schaffhousesur-Zorn
Wingersheim
Ingenheim
Hohfrankenheim
Donnenheim
Hohatzenheim
Gingsheim
Bilwisheim
Duntzenheim
Mittelhausen
Gougenheim
Olwisheim
Mittelschaeffolsheim
Weitbruch
Gries
Kurtzenhouse
Geudertheim
11
Weyersheim
Bietlenheim
Brumath
Gambsheim
Hoerdt
Rohr
Kienheim
2
Kilstett
5
Eckwersheim
Berstett
Durningen
Vendenheim
Willgottheim
Pfettisheim
Truchtersheim
Schnersheim
Lampertheim
Reichstett
Wintzenheim-NeugartheimKochersberg Ittlenheim
Pfulgriesheim
Kuttolsheim
Wiwersheim
DossenheimGriesheim-sur-Souffel
Souffelweyersheim
Nordheim
Kochersberg
FessenheimStutzheimNiederhausbergen Hoenheim
le-bas Quatzenheim
Offenheim Dingsheim
Bischheim
Mittelhausbergen
Hurtigheim
Marlenheim
Schiltigheim
Furdenheim
Oberhausbergen
6
Wangen
La Wantzenau
1
7
Ittenheim
Kirchheim
Odratzheim
Wolfisheim
Oberschaeffolsheim
Handschuheim
Dahlenheim
ScharrachbergheimIrmstett
Osthoffen
8
Bergbieten
12
Flexbourg
Dangolsheim
Strasbourg
Achenheim
Breuschwickersheim
Eckbolsheim
Kolbsheim
Holtzheim
Hangenbieten
Lingolsheim
4
Ostwald
Entzheim
Communautés de communes
membres du Syndicat mixte
pour le SCOTERS
IllkirchGraffenstaden
Geispolsheim
Fegersheim
Blaesheim
1. Ackerland
2. Basse Zorn
3. Benfeld et environs
4. Communauté urbaine de Strasbourg
5. Gambsheim - Kilstett
6. Kochersberg
7. La Porte du Vignoble
8. Les Châteaux
9. Pays de la Zorn
10. Pays d'Erstein
11. Région de Brumath
12. Villages du Kehlbach
13. Rhin
Eschau
Lipsheim
Ichtratzheim
Hipsheim
Limersheim
Nordhouse
Schaeffersheim
10
Bolsenheim
Erstein
Uttenheim
Nota : la Communauté de communes
du Rhin n'a pas la compétence SCOT
Westhouse
Osthouse
Matzenheim
Gerstheim
Sand
Kertzfeld
Agglomération
Plobsheim
Hindisheim
Benfeld
1ère couronne
Huttenheim
Hoerdt
Sermersheim
3
Obenheim
Daubensand
Herbsheim
13
Brumath
Kogenheim
Rossfeld
Boofzheim
Hochfelden
Rhinau
Witternheim
Truchtersheim
Friesenheim
Marlenheim
Erstein-Benfeld
Diebolsheim
Rhinau
Communauté Urbaine de Strasbourg
Périmètre des intercommunalités
N
0
10 km
source INSEE RGP90 et RGP99 - réalisation ADEUS janvier 2001
56
ADEUS juin 2004
PRIX DU MARCHE DES EXEMPLES ETUDIES
Désignation
Prix du marché*
Référence maison individuelle**
Référence appartement**
En euros / m²
En euros / m²
En euros / m²
1 832
N.C.
1 929
1 939
1 833
1 573
1 906
N.C.
1 707
N.C.
1 879
N.C.
1 763
N.C.
2 028
1 786
1 966
1 773
Territoire Truchtersheim
Fessenheim-Le-Bas
environ 1 500
Offenheim
environ 1 500
Stutzheim
pas de vente récente
Truchtersheim
Territoire Marlenheim
Breuschwickersheim
Dangolsheim
logements sociaux
Furdenheim
Marlenheim
Territoire Erstein-Benfeld
Blaesheim
Benfeld
Erstein
Sermersheim
environ 1600
logements sociaux
environ 1 500
logements sociaux
Territoire Rhinau
Rhinau
Territoire Hoerdt
Gambsheim
environ 1 400
Geudertheim
environ 2 100
Territoire Brumath
Brumath
logements sociaux
Territoire Hochfelden
Schwindratzheim
Territoire 1ère couronne
Fegersheim
Oberhausbergen
logements sociaux
environ 1 500
Plobsheim
environ 1 600
Wolfisheim
environ 2 100
Territoire agglomération
Strasbourg (Elsau)
environ 1 900
N.C. : Non Communiqué.
* : estimés à partir des dires d’acheteurs ou de professionnels de l’immobilier.
** : moyenne arithmétique au m² (bâti + foncier) à partir d’un échantillon d’annonce
dans la presse, La prise en compte de l’habitat dans les document d’urbanisme : mythe
ou réalité?, mémoire et rapport de stage, Julie Dargaud, Adeus, juin 2004.
57
ADEUS juin 2004
DENSITE
DESIGNATION
HABITANTS LOGEMENTS COS MAXIMUM COS REALISE
A l'hectare
A l'hectare
Taux de réalisation du COS
Territoire Truchtersheim
250
64
0,6*
0,9
Offenheim
Fessenheim-Le-Bas
environ 55
66
0,4
0,35
150
88
Stutzheim
45
19
0,8
0,3
38
Truchtersheim
220
60
0,8**
0,73
91
Territoire Marlenheim
Breuschwickersheim
76
38
non réglementé
0,2
Dangolsheim
130
65
non réglementé
0,51
Furdenheim
14
8
0,6
0,1
Marlenheim
151
67
non réglementé
0,57
17
43
20
0,6
0,4
67
Territoire Erstein-Benfeld
Blaesheim
Benfeld
66 à 110
22
1,5
0,27
18
Erstein
90
39
0,6
0,4
67
Sermersheim
133
89
N.C.
1
67
34
0,7
0,47
Gambsheim
environ 66
29
0,5
N.C.
Geudertheim
120
30
0,6
0,5
83
108
54
1
0,5
50
78
16
0,8
0,8
100
107
26
0,6
0,55
92
environ 40
17
0,6
N.C.
Territoire Rhinau
Rhinau
67
Territoire Hoerdt
Territoire Brumath
Brumath
Territoire Hochfelden
Schwindratzheim
Territoire 1ère couronne
Fegersheim
Oberhausbergen
Plobsheim
environ 46
20
0,6
0,2
33
Wolfisheim
environ 44
101
1
0,8
80
Agglomération
117
51
0,5
0,4
80
Strasbourg (Elsau)
128
51
1
1
100
Moyenne
96
42
0,76
0,48
67
* : ce COS maximum ne s’appliquait pas sur Fessenheim-Le-Bas au moment de l’opération.
** : sur le centre de Truchtersheim, ce COS maximum ne s’applique pas si il s’agit d’une opération de rénovation
concervant l’esprit architecturale et la volumétrie préexistante.
58
ADEUS juin 2004
Conclusion
L’habitat intermédiaire : une bonne réponse sur l’aire
du Scoters
Le projet du Scoters vise à pérenniser l’attractivité de la Région de Strasbourg, à développer de façon équilibrée son territoire et à préserver son cadre de vie.
En matière d’habitat, il s’agit à la fois de répondre aux besoins des habitants, de veiller à une
répartition plus équilibrée de l’offre et de réduire les inconvénients liés à l’étalement urbain.
Nous l’avons déjà démontré, l’habitat intermédiaire répond à ces trois objectifs. Pour en faire
sa promotion, nous avons choisi de montrer que de nombreuses personnes ont déjà fait la démonstration concrète de sa faisabilité, et ce, sur l’aire du Scoters.
Cette approche pragmatique est indispensable pour sortir l’habitat intermédiaire de son ghetto
de préjugés. En effet, l’image de ce type d’habitat est encore très négative dans notre région
alors que l’urbanisation traditionnelle de nos villages a produit pendant des siècles un habitat
individuel dense, économe en foncier, permettant une mixité sociale et fonctionnelle, bref de
l’habitat intermédiaire.
Sur l’échantillon des 23 exemples choisis, nous pouvons déjà tirer les enseignements suivants :
Une pratique discrète mais efficace
Sans grande publicité, l’habitat intermédiaire se pratique partout. De nombreux acteurs (propriétaires privés, maires, société d’économie mixte, promoteurs, architectes...) ont pris cette
voie pour valoriser de manière judicieuse leur terrain.
Des prix intermédiaires
En général, les prix de la construction ne sont pas plus élevés que celui des constructions traditionnelles. Il se situe entre celui du logement individuel et du collectif.
Donc, ramené au mètre carré, ces opérations sont plutôt rentables.
La mixité sociale
L’habitat intermédiaire produit des formes d’habitats très diverses et de ce fait crée naturellement une diversité des types d’habitants. On y trouve toutes les générations, tous les statuts
sociaux et les locataires côtoient les propriétaires.
Une des spécificités de l’habitat intermédiaire est de réaliser, dans la plupart des cas, des espaces extérieurs appropriables collectivement : cour, aire de jeu, lac, jardin, parkings communs... Ils permettent la rencontre des habitants et favorisent l’intégration sociale. Ces
espaces sont nettement moins consommateurs de foncier que les espaces extérieurs des immeubles individuels ou collectifs standards et apportent plus en terme de convivialité. Ils n’excluent d’ailleurs pas la possibilité d’avoir des surfaces appropriables individuellement :
terrasse, jardinet, garage...
C’est cette offre en surfaces extérieures appropriables par les résidents qui répond le mieux
aux besoins des habitants.
59
ADEUS juin 2004
La qualité architecturale
En général, la commande constructive n’est pas standard, la réponse architecturale est donc
plus élaborée, d’un bon rapport qualité / prix. De plus la forme architecturale s’inscrit bien dans
le paysage urbain existant et les espaces créés sont esthétiques et fonctionnels. L’architecture
contemporaine peut très bien s’y insérer.
La présence de propriétaires dans la nouvelle forme d’habitat est un gage de qualité supplémentaire dans l’aménagement des espaces.
La bonne densité
Cette forme d’habitat permet de loger deux à trois fois plus de personnes que dans un lotissement de maisons individuelles. Cette densité, même pour l’individuel groupé, est équivalente
à celle des collectifs.
Avec un COS moyen utilisé de l’ordre de 0,5, cette forme d’habitat permet donc de justifier
l’équipement en infrastructure de transport ou en services urbains (commerce, services marchands ou non marchands).
A l’inverse on s’aperçoit que les COS maximum autorisés dans les villages sont souvent trop
élevés et pourraient être réduits (d’un tiers pour notre échantillon) pour éviter des contraintes
trop fortes pour les communes. Quand le COS est trop élevé, les terrains ne permettent pas
d’offrir assez d’espaces extérieurs appropriables. Le stationnement se fait alors sur la voie publique et donne une mauvaise image dans la commune. Des COS trop élevés peuvent généralement amener à faire des collectifs trop grands qui ne s’intègrent pas dans le tissu existant
et amène une population peu diversifiée.
Les COS les plus élevés ne produisent d’ailleurs pas les densités d’habitants les plus élevés.
A travers ces quelques exemples nous avons pu montrer que de nombreux acteurs de la construction de logements ont déjà su utiliser les avantages de l’habitat intermédiaire sur l’aire du
Scoters. En offrant une réponse économiquement viable, socialement équilibrée et en préservant un environnement de qualité, l’habitat intermédiaire est une bonne réponse pour un développement durable de notre Région.
Christian Meyer
60
ADEUS juin 2004

Habitat intermédiaire dans

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