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NEXITY, C’EST UNE
DYNAMIQUE.
CELLE D’UN ACTEUR
INTÉGRÉ DE L’IMMOBILIER.
CELLE D’UN ACTEUR
QUI S’INVESTIT DEPUIS
DIX ANS DANS
LES PROBLÉMATIQUES
DE LA VILLE ET VEUT
TROUVER LES RÉPONSES
DANS SON DOMAINE
D’INTERVENTION À UN
MONDE QUI CHANGE...
SOMMAIRE
P2
LES ENJEUX
P7
LES RÉPONSES DES DIRIGEANTS
ACTIVITÉS
P. 26 PARTICULIERS
Logement : recentrage sur les principales zones urbaines
Services : une activité stratégique pour Nexity
Distribution : simplifier les projets immobiliers
P. 44 ENTREPRISES
Tertiaire : un marché en rebond
Investissements et Participations financières : reprise
du marché de l’investissement tertiaire
Services : valoriser les patrimoines immobiliers
P. 58 COLLECTIVITÉS
Ensemblier urbain : maîtriser les fonciers en amont
P 65
ACTIONNAIRES
P. 66 Principaux éléments d’analyse
P. 68 Gouvernance
P. 72 Où trouver l’information sur Nexity
P 25
NEXITY, C’EST UNE
DYNAMIQUE.
CELLE D’UN ACTEUR
INTÉGRÉ DE L’IMMOBILIER.
CELLE D’UN ACTEUR
QUI S’INVESTIT DEPUIS
DIX ANS DANS
LES PROBLÉMATIQUES
DE LA VILLE ET VEUT
TROUVER LES RÉPONSES
DANS SON DOMAINE
D’INTERVENTION À UN
MONDE QUI CHANGE...
2010
2030
t 62,8 millions d’habitants en France métropolitaine
t 22,6 % de plus de 60 ans dans la population
t80 % de la population est urbaine
tLe parc de logements en Île-de-France a augmenté
de 5 % entre 1999 et 2007
t 67,2 millions d’habitants en France métropolitaine
t 29,4 % de plus de 60 ans dans la population
t3 millions de ménages supplémentaires
tLa population d’Île-de-France va s’accroître
de 11,3 %
Source : Insee (derniers chiffres disponibles)
2
La population française est l’une des plus dynamiques d’Europe. Outre la baisse du nombre de personnes par
ménage, le vieillissement et la métropolisation de la population placent les principales agglomérations face à
des enjeux majeurs en termes d’infrastructures, d’équipements publics, de densité de logements et de gestion
des modes de transports.
t Sur les dix dernières années, les prix de l’ancien ont
progressé de 111 % et ceux du neuf de 77 %.
t + 4,2 % de hausse des charges de copropriété en
moyenne par an depuis 2002.
t Sans aide de l’État, 60 % des ménages ne pourraient
acquérir de logements neufs en Île-de-France et 70 %
en régions.
t + 4,5 % de hausse des prix minimum sur 2011, c’est
la conséquence du renchérissement du coût du foncier
en 2010.
t Avec des taux de crédit immobilier à 3,22 % en
novembre 2010, la solvabilité des ménages s’est
accrue de 14,5 % sur l’année.
t + 2,7 % de hausse des honoraires de syndic en
moyenne par an depuis 2002.
t + 12,5 % de hausse de la capacité d’emprunt grâce
au PTZ + dans les villes de plus de 250 000
habitants.
t + 6,5 % de hausse entre 2009 et 2010, le budget
moyen des acquéreurs de logement neuf atteint
désormais 208 600 €.
t 216 € d’effort d’épargne mensuelle pour l’acquisition
d’un T2 BBC d’une valeur de 213 000 € en investissement locatif dans l’agglomération parisienne.
A
SOLV
BILITÉ
Après la crise financière de 2008, la baisse des taux
d’intérêt à des niveaux historiquement bas a fortement
resolvabilisé les acquéreurs potentiels. La hausse des
loyers fait pencher l’arbitrage entre la location et
l’accession en faveur de l’acquisition d’un logement
qui apparaît également comme un moyen de préparer
la baisse des revenus liée à la retraite.
Pourtant, l’accession à la propriété en France dans le
logement neuf reste à bas niveau, et la remontée progressive des taux d’intérêt pourrait entraîner une
dégradation de la solvabilité des ménages français.
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
3
Sources : Insee/Michel Mouillard et Crédit Logement/CSA
///// 23 ministres du Logement sur les 30 dernières
années ;
///// 8 millions de personnes non ou mal logées
ou en situation de précarité (surpeuplement, occupant
sans droit ni titre, copropriété dégradée, précarité
énergétique)* ;
///// 6e préoccupation des Français dans
la perspective de l’élection présidentielle de 2012** ;
///// la construction d’un logement = 1,8 emploi ;
///// dispositifs de soutien depuis 2007 : déduction des
intérêts d’emprunts (3 ans), Pass-Foncier ® (2 ans),
acquisition de 100 000 logements neufs par les bailleurs
sociaux (1 an), doublement du prêt à taux zéro puis PTZ
+, TVA de 5,5 % en zone ANRU,
dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif
(Robien, Borloo puis Scellier), maison à 100 000 euros,
maison à 15 €/jour.
* Source : Fondation Abbé Pierre
** Source : sondage TNS Sofres – Nexity (janvier 2011)
L’intervention publique est devenue indispensable
pour continuer à enrayer la pénurie de logements
en France. La migration vers les principales
agglomérations place les élus face à des enjeux
auxquels ils ne peuvent faire face seuls. Pour les
Français, la question du logement est devenue
centrale et révèle la nécessité d’une politique du
logement menée dans la durée. 52 % des Français
consi dèrent qu’il faut libérer les ter rains
appartenant à l’État, 48 % qu’il faut financer la
construction massive de logements, et 44 % qu’il
faut inciter fiscalement l’acquisition immobilière.
Une très large majorité (82 %) estime que la
construction de logements peut être un moteur
de la croissance française.
Source : sondage TNS Sofres – Nexity (janvier 2011)
4
RÉGULATION
« Nexity Demain ». C’est le projet dont l’objectif est de mieux coordonner
les métiers de Nexity auprès de l’ensemble de ses clients, en proposant
de nouvelles offres pour mieux les fidéliser, en capitalisant sous une marque
unique.
///// Six mois pour réaliser un bureau à ossature bois en BBC. Baptisé
Ywood, il permet de répondre à la demande de PME dans les villes
où il n’existe pas de marché tertiaire suffisant.
///// Si le stock de bureaux approchait les 5 millions de m² au début 2010,
l’offre de première main disponible à moins d’un an atteint aujourd’hui
un seuil bas. L’obsolescence actuelle du parc immobilier de bureaux fait de
l’innovation et du BBC deux enjeux majeurs pour l’activité de rénovation*.
* Source : Keops
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
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urs immob
son parco
LE RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT S’ÉLÈVE EN 2010 À
201,4 M€, SOIT UNE MARGE OPÉRATIONNELLE COURANTE DE
7,3 %, STABLE PAR RAPPORT À 2009. RAPPORTÉ À UN COURS
MOYEN DE L’ACTION DE 27,55 €, LE DIVIDENDE DE 2 € PROPOSÉ
À L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DES ACTIONNAIRES LE 11 MAI 2011,
DONNE UN RENDEMENT DE 7,3 %.
ITÉ
TABIL
REN
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
7
… NOUS NE MENONS
PAS UN CONCOURS DE M²
POUR ÊTRE JUSTE
UN LEADER, MAIS NOUS
ESSAYONS DE
DÉVELOPPER NOS
CAPACITÉS POUR
RÉPONDRE AUX ENJEUX
DE DEMAIN.
DANS CE DOMAINE,
NOUS SERONS TOUJOURS
EN AVANCE.
LE LOGEMENT, L’URBAIN,
L’IMMOBILIER SONT AU
CŒUR DES PRÉOCCUPATIONS
DE LA SOCIÉTÉ.
ILS INVITENT À PENSER
GLOBALEMENT
PLUTÔT QUE DE MANIÈRE
SEGMENTÉE.
À 80 %, la population française se concentre désormais dans les principales agglomérations.
Cette proportion atteindra 92 % dans 20 ans. Il nous faut donc construire massivement pour
répondre au vieillissement de la population, à la décohabitation comme à la mobilité. C’est
également au cœur des villes que les entreprises ont besoin des nouvelles implantations qui
répondent à la rationalisation de leurs activités et de l’emploi ; et qu’en bonne logique,
les municipalités se doivent de réaliser les équipements d’accompagnement nécessaires.
Concomitants et récurrents, ces facteurs de pression alimentent les pénuries, singulièrement
celle du foncier constructible. Ils expliquent l’insuffisance de logements et de bureaux de
dernière génération, de même que l’inadéquation des équipements. Ils sont la cause de
l’augmentation des prix, sinon de dérapages, dans certains quartiers et/ou certaines villes.
Depuis l’explosion financière de 2008, l’ensemble des acteurs, agents économiques, pouvoirs
publics et collectivités locales, se voient contraints à une politique d’ajustement permanent,
alors même que, répétons-le, les enjeux de l’immobilier nous invitent à structurer les stratégies
sur le long terme.
L’activité du logement n’a jamais été aussi dynamique. Pourtant, la part de l’accession à la
propriété n’a jamais été aussi faible. Le stock de bureaux se situe à haut niveau. Mais les offres
de moins d’un an, susceptibles de répondre à l’évolution des normes, ne sont pas suffisantes
pour couvrir les besoins des utilisateurs futurs. Les activités de services, elles, sont malmenées,
à la fois en termes de réputation et de création de valeur. Et cependant, le besoin d’accompagnement dans un environnement chaque jour plus complexe n’aura jamais été aussi
nécessaire.
Chacun comprend en outre que l’urbanisme, confiné hier aux débats entre spécialistes, est
devenu déterminant pour l’adaptation du tissu urbain. Quant aux collectivités locales, elles
8
Comme dans toute phase de redémarrage du cycle économique, il est souvent difficile de
nourrir une vision globale de long terme. Nous pourrions être tentés, parfois, de nous satisfaire
d’une analyse ponctuelle, mais la conduite d’une entreprise impose de s’interroger bien
au-delà d’un horizon visible. Et les enjeux immobiliers, eux, l’exigent. Porteurs d’une
modification en profondeur des modes de vie, ces enjeux sont devenus centraux.
ont désormais besoin des opérateurs privés pour structurer les financements et conduire des
opérations complexes. En résumé, chacune de ces questions renvoie directement à nos
propres activités.
Nécessaires, utiles, les mesures de soutien du Gouvernement à l’immobilier n’ont pas apaisé
les tensions structurelles. Inversement, l’insuffisance des mises en chantier aura donc accentué
la pénurie. Quand la situation suggère de produire 500 000 logements chaque année, il s’en
réalise moins de 400 000. Un décalage qui perdure. Depuis plus de 25 ans, c’est vrai, les
dirigeants successifs développent des stratégies publiques d’aides et d’incitations quasi
similaires : elles visent toutes, principalement, à encourager l’investissement par déduction
fiscale et à faciliter l’accession à la propriété, en s’efforçant de rendre solvables des catégories
d’acquéreurs.
En tout état de cause, la France manque encore et toujours de logements, bien que chacun
s’accorde à dire que l’immobilier pourrait être une chance pour notre pays. Un moteur de la
croissance au service de la qualité de vie des Français, qui aspirent légitimement au mieux -vivre
ensemble.
Certes, nous pourrions nous-mêmes nous satisfaire de nos propres chiffres en observant, sur
la foi d’une progression de 13 % du pôle Logement, que notre activité est supérieure aux
objectifs fixés, que nous disposons de 190 millions d’euros de prises de commandes dans le
tertiaire et que notre carnet de commandes progresse de 5 %, nous garantissant 16 mois de
pleine activité.
Nous pourrions aussi, peut-être, nous contenter de nos perspectives 2011 faisant état d’un
objectif de part de marché de 10 % (sur un marché du logement neuf total attendu de l’ordre
de 105 000 unités). Nous satisfaire encore d’un objectif de prises de commandes de 500 millions
d’euros dans le tertiaire et d’un chiffre d’affaires autour de 2,7 milliards d’euros portant une
marge opérationnelle courante de l’ordre de 8 % (hors charges liées au projet « Nexity
Demain »).
Il n’en est rien. Nous sommes au contraire déterminés à porter toujours plus loin l’ambition
et l’exigence envers nos différentes catégories de clientèles.
Le logement, l’immobilier, l’urbain sont au cœur des préoccupations de la société. Ils nous
invitent à penser globalement plutôt que de manière segmentée. Ils nous incitent à agir
localement, avec rigueur et précision, pour définir des propositions d’ensemble. Voilà donc
pourquoi l’expertise « métier unique » de Nexity allie l’ensemble des spécialités au service
de chacun. Et du plus grand nombre.
Nouvelles solutions, nouveaux produits, nouvelles activités
complémentaires. Nous accompagnons nos clients dans leurs différentes
vies immobilières. Nous voulons que Nexity devienne un réflexe
à chaque besoin. Qu’elle soit la marque de référence de la relation
client dans l’univers immobilier.
Alain DININ
Président-Directeur général
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
9
Le projet « Nexity Demain » est l’expression même de cette volonté. Il vise principalement à
mieux faire travailler ensemble chaque pôle métier, chaque spécialité, au service de tous. Il
est l’outil d’une meilleure synthèse avec plus d’un million de clients, nos clients, sachant que
toute relation d’excellence ne peut se limiter au quantitatif ; et que, du particulier à l’entreprise
et la collectivité locale, beaucoup reste à faire pour accompagner les parcours immobiliers
de chacun.
2010 a été une bonne année pour
les activités de Nexity.
Pour 2011, nous anticipons un rebond de l’activité tertiaire, qui a été
particulièrement malmenée sur les dernières années. Pour le logement,
nous considérons que le marché sera en légère contraction.
Nous tenons compte de la remontée progressive des taux d’intérêt et de
son impact sur le volume de crédit, conjugué aux effets retard qui
peuvent être créés par l’amorce de la campagne présidentielle. Certains
acquéreurs pourraient retarder leur achat temporairement ou au contraire
l’accélérer ; il est impossible de le prévoir, ni d’analyser les conséquences
liées à l’évolution de l’économie.
Pour autant, les fondamentaux de notre secteur sont favorables à son
essor. Dans chaque métier, notre développement est maîtrisé et nos
équipes, réactives. Nous avons pris la décision de mieux les mobiliser
autour des attentes de nos clients, qui veulent disposer d’une offre
globale plutôt que segmentée. C‘est la force de notre modèle économique, c’est l’ambition qui nous anime.
Chiffre d’affaires
Répartition du chiffre d’affaires
consolidé 2010 (en %)
2 838
2 747
2 683
2 395
(en millions d’euros)
1
206
14
63
10
2010
2009
2008
2007
22
Logement
Services et Distribution
Tertiaire
Autres
Hervé DENIZE – Directeur général délégué
Nexity bénéficie d’une situation
financière très solide.
Nos activités ont généré en 2010 un cash-flow libre de près de 337 millions
d’euros, dont 176 millions au titre de la réduction du Besoin en Fonds de
Roulement d’exploitation, qui atteint un point bas à fin 2010. Ceci
explique, après le paiement du dividende (86 millions d’euros) et le financement d’un plan de rachat d’actions en vue de leur annulation
(66 millions), la progression du niveau de trésorerie nette consolidée, qui
passe de 105 millions d’euros à fin 2009 à 291 millions à fin 2010.
Outre sa trésorerie nette consolidée, le Groupe dispose au 31 décembre
2010 de 262 millions d’euros de lignes de crédit corporate non tirées qui
lui permettront de poursuivre le développement de ses activités.
Les activités diversifiées et complémentaires du Groupe lui permettent
d’afficher un chiffre d’affaires de 2,7 milliards d’euros, quasi stable par
rapport à 2009 (– 3 %) : les baisses d’activité enregistrées dans les pôles
Logement et Tertiaire sont en partie compensées par la progression du
pôle Services et Distribution, principalement d’Iselection, et celle des
Autres activités.
Le taux de marge opérationnelle courante pour l’ensemble du Groupe
est également stable par rapport à l’année dernière, à 7,3 %. Le taux de
marge opérationnelle de 8,5 % enregistré au second semestre dans le
Logement (contre 7,2 % au premier semestre) confirme l’amélioration
progressive des marges attendues dans ce secteur.
Le Groupe bénéficie d’une visibilité renforcée avec un backlog à
2,7 milliards d’euros à fin 2010 pour ses activités de promotion, soit
16 mois d’activité, en progression globale de 5 % par rapport à 2009 (et
de + 15 % pour le backlog du seul pôle Logement).
Résultat opérationnel
courant 2010
Bilan au 31 décembre 2010
Évolution de la trésorerie
+ 186 M€
201 M€
ACTIF
59
Services
et Distribution
15
Tertiaire
1 022
136
Eurosic
Autres actifs
359
BFR
198
–10,0
Logement
Autres
291
-86
+1
291
D
E
F
Goodwill
1 886
137
+337
PASSIF
Trésorerie nette (1)
(1) Trésorerie moins
dette financière
Capitaux propres
105
(y compris intérêts
-66
minoritaires)
A
120
Provisions
A
B
C
D
E
F
B
C
Trésorerie nette au 31/12/2009
Rachat d’actions
Cash flow libre
Dividende payé
Autres
Trésorerie nette au 31/12/2010
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
11
Laurent DIOT – Directeur financier
L’évolution du marché du logement en France dépend
de facteurs multiples. Il y a d’abord l’évolution de la politique de
crédit qui influe directement sur la solvabilité des acquéreurs. Elle dépend
donc à la fois des taux long terme, de celui pratiqué par les établissements
de crédit et de l’intensité de leur concurrence.
Ensuite, nos prix sont largement déterminés par l’évolution de ceux de la
construction, qui varient en fonction du niveau des carnets de commandes,
du coût des matières premières et de l’évolution des normes. Les prix du
foncier et la rapidité à obtenir des autorisations de construire conditionnent également notre capacité à maîtriser la hausse des prix.
Enfin, les aides de l’État viennent atténuer les effets conjoncturels en
accompagnant l’accession et l’investissement.
Pour ce qui nous concerne, nous adaptons donc notre stratégie en nous
concentrant sur nos fondamentaux et en orientant tous nos efforts sur les
principaux centres urbains.
Nous préférons également donner la priorité au maintien de nos marges,
plutôt que de parier sur la hausse des prix pour rattraper les éventuels
surcoûts d’acquisition de foncier ou de hausse incontrôlée des coûts de
construction. Nous avons clairement la volonté de maintenir notre diversification sur l’ensemble des segments de clientèle (primo-accédants, déjàpropriétaires, résidences gérées, investisseurs particuliers et institutionnels).
Notre approche est pragmatique.
C’est la raison pour laquelle nous allons poursuivre notre développement
en Italie du Nord, tout comme nous allons ouvrir une agence dans l’un des
pays les plus dynamiques en Europe, la Pologne. Notre progression est
solide et va nous permettre de continuer à accroître notre part de
marché.
Afin de répondre au développement soutenu de l’activité du pôle
Logement et de renforcer sa présence en Île-de-France, nous avons
étoffé l’organisation. François Bonnet assure désormais la coordination des équipes en qualité de Directeur général adjoint. Il sera
relayé par Yann Doublier, en charge des Grands Projets de logement
et de l’habitat collectif en première couronne. Hors Île-de-France,
les régions sont couvertes par quatre directeurs régionaux. Notre
nouvelle organisation a pour objectif de nous permettre de nous
renforcer sur chacun de nos marchés, à la fois en Île-de-France
et en régions sous la direction de Bruno Corinti, avec l’appui de
Jean-Philippe Ruggieri.
CHIFFRES CLÉS
1 732
MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRE D’AFFAIRES LOGEMENT
NEUFS EN FRANCE
12
2 869
10,3 %
DE PART DE MARCHÉ
RÉSERVATIONS DE TERRAINS À BÂTIR EN FRANCE
162
11 854
RÉSERVATIONS DE LOGEMENTS
RÉSERVATIONS DE LOGEMENTS NEUFS EN ITALIE
Bruno CORINTI – Directeur général délégué du pôle Logement
Pour le pôle Services, nous avons mis en place une organisation
solide qui couvre parfaitement tous les compartiments opérationnels,
de l’administration de biens aux services aux entreprises, à la fois
en Île-de-France et en régions, sous la direction d’Arnaud Bazire
en qualité de Directeur général délégué et avec l’appui de deux
directeurs généraux adjoints Catherine Noailly et Xavier Dupuch.
Nos métiers de services sont en pleine mutation.
Même si globalement ils sont considérés comme efficaces et utiles aux
yeux de nos clients, nous souffrons d’une mauvaise réputation de l’ensemble de la profession.
Faute d’investissement suffisant, notamment en système d’information,
nos collaborateurs consacrent souvent trop de temps à des tâches administratives qui pourraient être valorisées dans le suivi des clients. Nous
avons les moyens d’investir pour consolider notre gestion. Nous avons
également innové dans nos métiers avec le premier contrat forfaitaire
pour nos activités de syndic, car nos clients ne comprennent pas la
plupart du temps ce qui leur est facturé, pas plus que certains ne font
réellement la différence entre les charges de l’immeuble et les honoraires
que nous percevons pour nos activités. C’est ce qui gêne la création de
valeur et par conséquent la mise en œuvre d’un service de qualité.
En revanche, tant la gestion locative que les transactions nous apportent
sur le marché des particuliers un levier de redressement de notre chiffre
d’affaires.
Pour nos activités de services aux entreprises, nous poursuivons notre
stratégie de croissance externe ciblée.
Arnaud BAZIRE – Directeur général délégué du pôle Services
910 000
210 000
PLUS DE
LOTS RÉSIDENTIELS GÉRÉS, DONT 80 000 À L’ÉTRANGER
LOTS EN GESTION LOCATIVE
429
700 000
LOTS EN COPROPRIÉTÉ
MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRE D’AFFAIRES SERVICES
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
13
La délivrance d’un service de qualité aux utilisateurs de bureaux dépend
considérablement des effets de taille. C’est dans cette perspective que
nous regardons les opportunités d’un développement rapide.
Le pôle Distribution constitue un moyen pour
Nexity de se démultiplier avec d’autres réseaux que ceux
constitués par les acheteurs de logements neufs et les clients des
agences Nexity-Lamy en matière de transaction.
Sur le marché de l’ancien, nos deux réseaux de franchises sont dans
des problématiques très distinctes. Le premier, Century 21, est
leader en France. Il doit consolider sa part de marché et son positionnement, déjà très bien installé dans le paysage français.
Le second, Guy Hoquet l’Immobilier, est un challenger. Il a probablement plus durement souffert de la crise, et il cherche à se repositionner. Pour ces deux réseaux, l’objectif est le même, faire valoir le
professionnalisme de leurs agences et la qualité de leurs services
face à des nouveaux entrants et face aux transactions entre
particuliers.
La bonne surprise vient d’Iselection, qui commercialise des logements neufs directement auprès des clients des réseaux des Caisses
d’Epargne et bientôt des Banques Populaires. En 2010, cette filiale a
réalisé une progression de 126 % de son chiffre d’affaires.
Enfin, les services d’accompagnement qui sont développés au sein
du pôle Distribution ont permis de structurer nos approches dans le
cadre du projet « Nexity Demain ».
Outre le relèvement du marché de l’ancien après
la chute de 2008, nous avons surtout cherché à consolider
le partenariat d’Iselection avec les réseaux bancaires des
Caisses d’Epargne et des Banques Populaires.
CHIFFRES CLÉS
848
14
AGENCES CENTURY 21 FRANCE
180
495
AGENCES GUY HOQUET L’IMMOBILIER
MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRE D’AFFAIRES DISTRIBUTION, DONT
147
MILLIONS D’EUROS, POUR ISELECTION
Anne LALOU – Directeur général délégué du pôle Distribution
Nous avons fixé trois grandes orientations
stratégiques pour le pôle Tertiaire visant
à couvrir toutes les lignes de produits : les IGH
et immeubles de grande taille, la logistique,
l’hôtellerie et le développement des bureaux
en régions avec Ywood. Alexis Perret a été
nommé en juin dernier Directeur général
délégué, avec l’appui de Laurent Bizeur.
2010 aura été une année de transition à tout
point de vue. D’abord celui d’un marché qui redémarre,
avec une reprise de l’investissement (+ 42 %) en France, dont
nous avons commencé à sentir les effets sur notre carnet de
commandes au quatrième trimestre.
Ensuite, nous avons simplifié notre organisation pour la
rendre plus lisible pour nos clients, avec des lignes de
produits claires et un regroupement de nos compétences,
notamment celles qui couvrent le développement de ce pôle
pour chacune de ses spécialités.
Nous serons pour 2011 très réactifs face à un environnement
économique qui exige des ajustements permanents.
Alexis PERRET – Directeur général délégué du pôle Tertiaire
375
MILLIONS D’EUROS DE CHIFFRES D’AFFAIRES TERTIAIRE
190
390
MILLIONS D’EUROS DE CARNET DE COMMANDES
MILLIONS D’EUROS PRIS EN COMMANDE EN 2010
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
15
Enfin, l’année qui s’ouvre offre de nombreuses opportunités à
la fois pour les grands comptes pour lesquels nous sommes
un interlocuteur reconnu, pour les bureaux en régions, mais
également pour le développement de solutions innovantes
pour le traitement du parc tertiaire obsolète.
En 2010, nous avons saisi l’opportunité de renforcer nos
positions foncières sur le Grand Paris. Le pôle Collectivités
dispose d’un portefeuille de fonciers à haut potentiel
à la fois en Île-de-France et en régions. La vocation de cette
activité n’est pas d’acquérir de manière systématique des
fonciers en amont mais bien d’être une interface entre la
collectivité locale et chacune des activités de promotion
pour les projets d’envergure.
La ville se transforme, se renouvèle mais pour y
parvenir elle a besoin d’être accompagnée : les
moyens des collectivités locales ne permettent pas toujours de
faire face à l’ampleur des investissements.
Cette approche d’ensemblier nous permet de réfléchir à long
terme sur le développement des projets de quartiers en zone
urbaine, et de valoriser utilement le foncier des divers propriétaires. Pour la seule année 2010, 130 000 m² issus d’opérations
initiées par Villes & Projets ont été mis en commercialisation.
Face à la pénurie de foncier constructible, notre accompagnement
pour faire émerger de nouvelles opérations est l’une des clés du
futur de Nexity.
Jean-Luc POIDEVIN – Directeur général délégué du pôle
Collectivités
CHIFFRES CLÉS
835 000 M2
LOGEMENTS ET
16
63 %
154 M€
DE POTENTIEL FONCIER EN PORTEFEUILLE, RÉPARTIS À
53% EN BUREAUX, COMMERCES ET LOCAUX D’ACTIVITÉS
EN ÎLE-DE-FRANCE ET
37 %
EN RÉGIONS, DONT
Le pôle Collectivités a un rôle singulier : il consiste à étudier et
réaliser des projets urbains mixtes et par conséquent à réconcilier
au sein d’un même projet des logiques d’apparence contradictoire,
celles des projets de bureaux, de logements et d’équipements
publics. Nos approches sont donc dictées par la cohérence urbaine
d’un projet et de la ville dans son ensemble. Bien entendu, notre
activité ne peut se déployer que sur des projets d’envergure. Si
nous avons au départ concentré nos interventions sur l’Île-deFrance, nous intervenons désormais dans les principales métropoles régionales, qui font également face à de réels enjeux de
requalification urbaine.
47% EN
DE CA PROMOTION RÉALISÉ SUR DES OPÉRATIONS NEXITY-VILLES & PROJETS
Si la réglementation thermique 2012 impose
que la totalité des permis de construire respecte
le niveau BBC dès le 1er janvier 2013, chez Nexity nous avons déjà
mis en œuvre cette norme pour la quasi-totalité de nos
programmes dès 2010.
Nous avons livré à Cesson, en Seine-et-Marne, le premier
programme de maisons en BBC avec un prix maîtrisé de 243 000 €.
Benoist Apparu, le Secrétaire d’État au Logement est venu l’inaugurer. À Verrières-le-Buisson, dans l’Essonne, nous avons livré
également 22 maisons individuelles en BBC. Mais au-delà de ces
innovations qui amorcent un réel virage dans la manière dont on
conçoit les logements, l’année 2010 est surtout marquante du fait
du rythme de commercialisation historiquement élevé. Le taux
d’écoulement moyen (basé sur le rythme de commercialisation
d’un programme de 100 logements) est tombé sous la barre des
5 mois (4,6 mois en 2010, contre 5,2 mois en 2009). Pourtant, le
rythme de lancements a été particulièrement accéléré
(+ 3 152 logements par rapport à 2009). La réactivité de nos forces
de vente, soutenues par le marketing qui les accompagne,
constitue l’un des atouts de Nexity.
Les normes BBC et notamment la réglementation
thermique augmentent le prix de revient de 7 %
à 8 % * quand, en parallèle, les normes liées à la PMR
(accessibilité aux personnes à mobilité réduite)
imposent un agrandissement du logement de 5 m².
Sur la base des dépenses courantes par logement
et par an (11 500 €/an **), et de la réduction de moitié
des charges de chauffage (518 €/an), il faudra
23 ans en moyenne pour amortir le surcoût du BBC.
* Calculs Nexity
** Source : Insee
NIVEAU MOYEN DE PRÉ-COMMERCIALISATION À
10 382
77 %
STOCK ACHEVÉ DÉTENU TRÈS FAIBLE AVEC
LOGEMENTS LANCÉS COMMERCIALEMENT EN 2010 (HORS ISELECTION ET ITALIE)
103
+ 44 %
LOGEMENTS À FIN DÉCEMBRE 2010
PAR RAPPORT À 2009
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
17
Jean-Philippe RUGGIERI – Directeur général adjoint du pôle
Logement
Nexity a lancé en juin 2010 un plan de rachat
d’actions en vue de leur annulation afin d’optimiser
la gestion de son bilan. Ce plan a porté sur
2 420 490 actions (soit 4,50 % de son capital au
31 mai 2010) qui ont été annulées en novembre 2010.
Il a été réalisé dans le cadre des autorisations
données par l’Assemblée générale des actionnaires
du 12 mai 2010 et du descriptif du programme
de rachat d’actions publié le 19 mai 2010.
Le détail des facteurs de risque auxquels sont confrontées l’ensemble de
nos activités (chapitre 4 du document de référence) témoigne de l’activité
du Secrétariat général. L’accompagnement consiste à la fois à prévenir les
risques et à mettre en place toutes les mesures nécessaires pour sécuriser
l’exploitation. Le Secrétariat général, qui couvre la Direction juridique, est
par conséquent au cœur de l’activité.
Le processus engagé de marque unique pour la majorité des activités de
Nexity nécessite de déployer notre savoir-faire en droit des marques.
Outre l’organisation des Conseils d’administration et de l’Assemblée
générale, le Secrétariat général assiste le Président pour délivrer dans un
délai suffisant la totalité des informations nécessaires au bon fonctionnement de la gouvernance. Enfin ce service central accompagne et sécurise
tous les engagements du Groupe, ainsi que les opérations de croissance
externe.
Catherine STEPHANOFF – Secrétaire général et Directeur juridique
18
Les développements rapides du Groupe ont nécessité de structurer la
gestion des risques.
Considérant les collaborateurs de Nexity comme des clients internes, la
Direction des ressources humaines souhaite renforcer la satisfaction
professionnelle en développant pour tous des dispositifs de formation et
de développement, en assurant une rétribution équitable de la performance individuelle et collective, en déployant des dispositifs d’écoute et
de communication participative.
Si notre pluralité de métiers et de profils forme notre singularité, notre
engagement à créer un lien durable est unique. C’est pourquoi la
Direction générale a notamment mis en œuvre une augmentation de
capital réservée aux salariés, preuve de notre confiance à développer
ensemble la valeur ajoutée de notre entreprise.
Valérie MELLUL – Directeur des ressources humaines
CHIFFRES CLÉS
6 361
COLLABORATEURS AU 31/12/2010
8,2
ANS D’ANCIENNETÉ MOYENNE
155 219
AUGMENTATION DE CAPITAL RÉSERVÉE AUX COLLABORATEURS :
40,5
ANS DE MOYENNE D’ÂGE
ACTIONS SOUSCRITES PAR
1 461
65 %
DE FEMMES
SALARIÉS
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
19
Comme en 2009, nous avons souhaité renforcer
l’engagement réciproque de l’entreprise et de
l’ensemble des collaborateurs. Une nouvelle
augmentation de capital, réservée aux salariés,
a été mise en œuvre. 25 % des collaborateurs y
ont souscrit, contre 19 % en 2009. Une nouvelle
preuve de l’engagement de l’entreprise à associer
les salariés au partage des fruits de la performance
et à renforcer le lien social collectif.
LE COMITÉ EXÉCUTIF
Membre du Comité de direction générale
Membre du Comité corporate
Membre du Comité de direction générale et du Comité corporate
DININ
t Alain
Président-Directeur
CORPORATE
général
t Laurent
DIOT
t Valérie
MELLUL
t Catherine
STEPHANOFF
tSabine
DESNAULT
t Guillaume
IDIER
t Thomas
DE SAINT LEGER
Directeur financier
du Groupe
Directeur général
délégué du pôle
Investissements
Directeur du
développement
durable
t Hervé
TAHON
Directeur des systèmes
d’information
20
Directeur
des ressources
humaines
Directeur de la
communication
Hervé
BUFFARD
Directeur des
synergies internes
DENIZE
t Hervé
Directeur général
délégué
Secrétaire général
Directeur juridique
Directeur
de la stratégie
et du développement
Anne
MOLLET
Directeur du marketing
stratégique
Christophe
MULLER
Chargé de mission
t
t
t
PARTICULIERS
DISTRIBUTION
LOGEMENT
t Anne
LALOU
t Bruno
CORINTI
t Jean-Philippe
RUGGIERI
t Frédéric
AUGIER
François
BONNET
Directeur général
adjoint du pôle Logement
en charge de l’Îlede-France
François-Xavier
SCHWEITZER
Directeur de l’habitat
social
Directeur général
délégué du pôle
Distribution
Directeur général
adjoint du pôle
Distribution
Directeur général
délégué du pôle
Logement
Directeur général
adjoint du pôle
Logement
ENTREPRISES
t Arnaud
BAZIRE
Directeur général
délégué du pôle
Services
Catherine
NOAILLY
Directeur général
adjoint du pôle
Services
Xavier
DUPUCH
Directeur général
adjoint du pôle
Services
ENSEMBLIER URBAIN
PROMOTION TERTIAIRE
t Jean-Luc
POIDEVIN
t Alexis
PERRET
COLLECTIVITÉS
LOCALES
Directeur général
délégué du pôle
Collectivités
Directeur général
délégué du pôle
Tertiaire
Laurent
BIZEUR
Directeur général
adjoint du pôle
Tertiaire
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
21
SERVICES
AU TOTAL, 6 361
COLLABORATEURS
DANS 7 PAYS
BARCELONE
MADRID
© 2011 geoatlas.com
22
GDANSK
BERLIN
VARSOVIE
BIELEFELD
ŁÓDZ
DÜSSELDORF
WROCŁAW
DRESDE
ANVERS
BRUXELLES
MUNICH
GENÈVE
MILAN
TURIN
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
23
SAN REMO
24
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
25
… LE CHEMIN DE
CE DE NEXITY,
CROISSANCE
C’EST D’ABORD CEL
CELUI
DE LA COHÉ
COHÉRENCE.
ELLE S’EXPRIME SUR
E
CHACUN DES MARCHÉS
SUR LESQUELS NOUS
OPÉRONS, CELUI DES
PARTICULIERS, CELUI
DES ENTREPRISES
ET CELUI DES
COLLECTIVITÉS
LOCALES…
1 732
MILLIONS
D’EUROS
QUI SONT
NOS CLIENTS
LOGEMENTS ?
chiffre d’affaires
Logement
Soutenus par les dispositifs favorisant
l’accession à la propriété, la part des primoaccédants représente 17,4 % de nos clients, en léger
retrait néanmoins par rapport à 2009.
Quant aux clients déjà propriétaires de leur résidence
principale, après le point historiquement bas enregistré en 2009,
ils sont toujours peu présents dans notre activité
(5 % de nos clients). L’accession à la propriété reste à l’un des
plus faibles niveaux sur les dernières années. Les achats de
résidences secondaires représentent 1,3 % des réservations.
Depuis la reprise très dynamique de l’investissement locatif
au premier semestre 2009 portée par le dispositif
Scellier, la part des investisseurs privés continue
d’augmenter et atteint un point haut avec 58,8 %
des clients en 2010. Les ventes
en bloc se maintiennent à 17,5 %
de l’activité.
RÉPARTITION
CLIENTS
(en %)
Investisseurs privés
Primo-accédants
Ventes en bloc
Secundo-accédants
Résidences secondaires
1,3
5
17,5
26
17,4
58,8
PARTICULIERS / LOGEMENT
RECENTRAGE
SUR LES PRINCIPALES
ZONES URBAINES
Villa Respiro,
Romainville (93)
réservés en un week-end au sein du « Palazzo San Carlo » à Turin
Nexity est un acteur majeur en France dans les métiers du
(Italie) ; en avril, plus de 80 % des maisons THPE, certifiées
développement et de la promotion de logements neufs et de
« Habitat et Environnement », réservées en un week-end à Berneslots de terrains à bâtir grâce à plus de vingt-cinq ans d’expérience
sur-Oise (95), dans le Domaine des Hayettes ; en juin, 90 % de
au travers de marques de référence et à un maillage qui couvre
réservations en une matinée à Lyon (69) pour le programme
les principaux centres urbains. Le Groupe a enregistré
BBC Évolution ; en octobre, 100 % des lots de terrains
11 854 réservations de logements neufs en France
à bâtir réservés en moins de trois heures dans le
en 2010, auxquelles s’ajoutent 2 869 réservations
futur lotissement du Hameau du Bois à
de lots de terrains et 162 ventes en Italie. Les
Évolution
des lancements d’opérations
Tomblaine, à côté de Nancy (54) ; en
réservations de logements en France se
(en nombre de logements,
novembre, près de 70 % des logements du
décomposent en 11 005 unités pour le
hors Iselection et Italie)
programme BBC Villanatura réservés en
pôle Logement et 849 unités pour l’ac2007
10 968
un week-end dans le nouveau quartier
tivité vente de logements neufs
Étoile à Ermont-Eaubonne (95), et plus
d’Iselection.
2008
7 708
de 90 % des appartements commerciali7 230
2009
sés en un week-end dans l’éco-quartier
ACTIVITÉ TRÈS SOUTENUE
10 382
2010
Villarboréa à Nanterre (92) dans le cadre
Les succès commerciaux de l’année
du projet d’aménagement Seine-Arche.
2010 témoignent de la vigueur de la
+ 3 152
demande sur l’ensemble du territoire franentre 2009 et 2010
çais : en mars, plus de 65 % de réservations
en un week-end pour « Yléo », dans le quartier
du Tripode à Nantes (44), et 100 % des logements
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
27
Avec la mise en place des nouvelles aides (doublement du PTZ et Scellier), l’activité
s’est recentrée dans les principales zones urbaines. La très nette accélération de
l’activité dans les principales agglomérations a conduit à des rythmes de commercialisation des opérations de logements à un niveau historiquement élevé
(4,6 mois). L’offre commerciale disponible a atteint un nouveau point bas à
3 542 logements et témoigne de la difficulté à relancer rapidement de nouvelles
opérations compte tenu du délai d’obtention des autorisations de construire. En
2011, de nombreux lancements prévus devraient permettre de mieux répondre à la
demande sur l’ensemble des segments.
DÉVELOPPEMENT DURABLE : LES PREUVES DE
NOS PROGRÈS
Pyramides, Sceptre et Victoire d’Or, en 2010, Nexity a reçu de nombreuses récompenses pour ses programmes de logement.
Nexity a collectionné les prix lors des Pyramides organisées par la
Fédération des promoteurs immobiliers, trois de ses programmes
ayant été distingués. Le « Village Bacalan » (Bordeaux – 33) a obtenu
la Pyramide d’Argent « Grand Prix régional » et la Pyramide d’Argent
« Prix de l’esthétique immobilière ». Le caractère exceptionnel de
cette opération réside dans sa taille et sa complexité. « Villa Respiro »
(Romainville – 93) a reçu une Pyramide d’Argent « Grand Prix régional »
en Île-de-France. Nexity a décidé de démontrer que développement
durable peut aussi rimer avec esthétique immobilière en travaillant
sur la construction propre avec, comme objectif,
une forte diminution de l’impact carbone
du projet. Le programme « Saône
Park » (Lyon Confluence – 69) a
été doublement récompensé par une Pyramide
d’Argent « Grand Prix
régional » et une
Pyramide d’Argent « Prix de l’innovation ». Sur un site remarquable
de la ZAC Lyon Confluence, en bord de Saône, Nexity a réalisé cette
opération de 223 logements, dont 30 logements sociaux.
Nexity s’est également vu décerner une Victoire d’Or du Paysage
pour la qualité de sa réalisation paysagère au sein du programme
« Les Jardins de Flandres » à Merville (59). Nexity a réalisé l’aménagement de cette Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) d’environ
30 hectares pour le compte de la Ville de Merville, qui souhaitait
agrandir son parc de logements afin de répondre à une demande
croissante. Les 6 nouveaux hectares d’espaces publics comptent
désormais 900 arbres et 4 kilomètres de haies.
Lors de la 3e édition des Sceptres d’Or du développement durable,
Nexity a remporté le Sceptre d’Or de la catégorie Santé/Bien-être
pour l’immeuble Quintessence, situé dans l’éco-quartier des
Batignolles, dans le 17e arrondissement de Paris. Nexity
s’est entouré d’un cabinet spécialisé en santé ainsi
que d’un réseau d’experts (toxicologue, allergologue, spécialistes de l’hygiène…) pour
enrichir ses réflexions sur les relations
existant entre l’habitat et la santé
de ses habitants.
Le nouveau PTZ+ s’adresse toujours aux primo-accédants, mais est
désormais octroyé sans plafonds de ressources, aussi bien dans le neuf
que dans l’ancien. Son montant et les conditions de remboursement
dépendent du coût de l’opération, des revenus du ménage
et de la composition familiale, de la localisation géographique du bien, de son
caractère neuf ou ancien et de la performance énergétique de celui-ci.
Le nouveau dispositif, à revenus et composition familiale
équivalents, augmente significativement la solvabilité des ménages
dans les zones tendues A et B1.
2011 marque l’entrée en vigueur d’un nouveau dispositif Scellier : le taux
de la réduction d’impôt est de 22 % pour un logement BBC
(contre 25 % en 2010) et de 13 % pour un logement non BBC. Par ailleurs,
le plafond de loyer est abaissé de 26 % sur une grande partie de la zone A
(Île-de-France et Côte d’Azur), mais reste inchangé pour Paris
et 68 communes de la petite couronne et des Yvelines qui deviennent
la zone A Bis. Dans les autres zones éligibles au dispositif (B1 et B2),
le plafond sera abaissé de 14 %. Exclues du dispositif jusqu’à présent,
certaines communes de la zone C (les zones rurales) pourront
demander, sous des conditions très strictes, un agrément pour
pouvoir l’appliquer. L’attractivité du dispositif est conservée
même si le taux de rendement annuel des capitaux
investis dans l’opération baisse
en moyenne de 3 points.
1/ Villarboréa – Nanterre (92)
150 logements neufs BBC. Lancement commercial
novembre 2010 (tranche 1).
2/ Origin – Bordeaux (33)
46 lots, dont 12 villas dans 192 logements neufs
dans le quartier des Bassins à flots.
Lancement commercial juin 2010.
3/ Lyon Confluence – Lyon (69)
Opération de 223 logements, dont 30 logements
sociaux, qui a remporté la Pyramide d’Or 2010, la
Pyramide d’Argent « Grand Prix régional » et la
Pyramide d’Argent « Prix de l’innovation ».
4/ Hameau du Bois – Tomblaine (54)
196 terrains à bâtir commercialisés en 2 tranches
de 77 et de 119 lots.
28
LES MESURES
GOUVERNEMENTALES
EN 2011
1
10,3 %
de part
de marché
3
2
11 854
réservations
de logements
neufs
en France
4
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
29
2
NEXITY EN ITALIE
NEXITY PARTENAIRE DU LOGEMENT SOCIAL
Nexity est présent dans le domaine de la promotion de logements
neufs en Italie du Nord, par l’intermédiaire de sa filiale NexityResidenziale, créée en 2007. Au total, 14 opérations ont été lancées
commercialement, essentiellement dans les zones de Milan et de
Turin, représentant une offre commerciale de 393 logements au
31 décembre 2010. Sur l’exercice 2010, 162 compromis de vente ont
été enregistrés pour un chiffre d’affaires TTC de 52 millions d’euros.
Deux grands principes guident l’action de Nexity en matière de
logement social.
Répondre aux objectifs de mixité sociale définis par les élus : depuis
2006, Nexity a vendu 9 681 logements à des bailleurs sociaux, dont
2 080 logements en 2010, représentant 17,5 % des réservations. Plus
d’un tiers des ventes en bloc sont situés en Île-de-France et la
moyenne par opération est de 27 lots.
Participer activement au renouvellement urbain : dès 2005, Nexity
s’est engagé à accompagner les collectivités locales dans les quartiers
sensibles faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU. Ces opérations
représentent aujourd’hui 13,5 % de nos réservations (hors ventes en
bloc). En 2010, 1 820 réservations (accession et locatif) ont été effectuées en périmètre ANRU, dont 500 ventes en bloc.
de logements
neufs en Italie
ÉCO-QUARTIERS
Parmi les opérations de référence qui affichent des objectifs environnementaux ambitieux, quatre sont considérées comme des écoquartiers à part entière (répondant aux objectifs environnementaux,
économiques et sociaux) : Sainte-Anne Renaissance à Strasbourg
(67), Légéry à Saint-Léger-des-Bois (49), Le Parc Matisse au GrandQuevilly (76) et La Marlière à Courcelles-lès-Lens (62), qui accueilleront
respectivement à terme 250, 260, 760 et 1 350 logements.
REPRISE CONFIRMÉE POUR LES
TERRAINS À BÂTIR
Après avoir été durement touchée par la crise de 2008, l’activité
des terrains à bâtir confirme la reprise entamée en 2009, avec des
réservations en progression de 30 % en 2010, à 2 869 lots. Le volume
de réservations de lots de terrains à bâtir reste cependant inférieur à
celui enregistré entre 2005 et 2007. Si le dynamisme des ventes a été
porté par les clients particuliers pour la construction de leur maison
individuelle (+ 12 %), il l’a été plus particulièrement sur le secteur des
ventes en groupé, qui a nettement repris de la vigueur. En 2010, cette
activité reprend sa part traditionnelle dans le secteur des terrains à
bâtir avec 20 % des réservations et près de 600 lots.
30
Il Diamante,
Grugliasco, Turin (Italie)
162
RÉSERVATIONS
BILAN
CARBONE®
DE CHANTIERS
2 869
Afin de contribuer à la lutte contre le
réchauffement climatique et réduire la dépendance
aux énergies fossiles, Nexity, accompagné par
l’ADEME et un partenaire spécialisé, a engagé une
démarche expérimentale de bilans carbone® de chantiers
sur une vingtaine de programmes immobiliers : 13 bilans
carbone® sont en cours de réalisation sur des projets
avec des modes constructifs très variés. L’objectif
est, dans un premier temps, de quantifier les
émissions de CO2 sur l’ensemble du cycle de vie
d’un bâtiment : la conception, la construction,
l’exploitation et la démolition du bâtiment,
afin d’identifier les pistes
d’amélioration pour réduire
nos émissions.
RÉSERVATIONS
de terrains
à bâtir
en France
PILOTAGE
ÉNERGÉTIQUE
Villanatura,
Ermont-Eaubonne (95)
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
31
En 2010, le partenariat avec
Voltalis a permis de déployer 1 310 boîtiers
de pilotage énergétique sur plusieurs
programmes immobiliers chauffés
à l’électricité. Ce système de régulation
et de délestage module la consommation
énergétique des bâtiments et permet
ainsi, selon Voltalis, de diminuer de 5 %
à 10 % les consommations
annuelles d’électricité
des résidents.
LES PRIX
NE PEUVENT PAS BAISSER
Si les prix du foncier ont légèrement baissé entre
2008 et 2009, conséquence de la moindre pression
de la demande liée à la crise enregistrée surtout
au second semestre 2008 et au premier semestre
2009, ils ont à l’inverse fortement augmenté en 2010.
Cette hausse résulte pour partie de l’effet des dispositifs sur la structure de l’offre de logements. Le recentrage de l’investissement locatif a eu pour effet de délaisser
la zone C et de développer les opérations plus nombreuses
en Île-de-France, et notamment à Paris. Cet appétit nouveau
pour les zones urbaines s’est conjugué à la nécessité de reconstituer
l’offre dans des délais très rapides. Compte tenu du délai nécessaire
au montage d’une opération immobilière, le coût du foncier est
répercuté sur les prix de revient et donc sur les prix de vente avec
un an de décalage. La hausse du foncier va donc se répercuter sur
Quintessence,
Paris 17e (75)
les prix de vente de 2011, sachant qu’en 2010 elle a représenté en
moyenne pour l’activité Logement, 12 % sur la France entière et
jusqu’à 14 % en Île-de-France. Si la hausse du prix du foncier était
intégralement répercutée sur les prix de vente et dans l’hypothèse
où les autres coûts resteraient stables, on assisterait à une hausse
des prix de vente de 4,5 % en 2011.
COMITÉ DE DIRECTION PÔLE LOGEMENT
Bruno Corinti, Président Nexity-Logement
Jean-Philippe Ruggieri, Directeur général Nexity-Logement
François Bonnet, Directeur général adjoint Nexity-Logement
Jean-Paul Belot, Secrétaire général Nexity-Logement
Philippe Christel, Directeur régional
Christian Dubois, Directeur régional
Philippe Lieffroy, Directeur régional
Cyril Ferrette, Directeur régional et Président-Directeur général
Nexity-Domaines
Jean Benucci, Président de Nexity-Foncier Conseil et NexityGénéral Foy Investissement
Arnaud Boquet, Président de Nexity-Consulting, Nexity-Consultel
et Nexity-Patrimoine
Yann Doublier, Président de Nexity-Apollonia
32
Jean-Luc Poidevin, Directeur général délégué
du pôle Collectivités
... ET DEMAIN ?
CONSTRUCTION
INNOVANTE
En janvier 2010, Nexity-Logement
a renforcé sa Direction des process
industriels en y intégrant un pôle Innovations
et un pôle Partenariats. L’objectif est
de développer, pour la clientèle de primoaccédants, une gamme de logements
collectifs qui répondent à la RT 2012
à coûts maîtrisés et plus rapides
à construire (cible : neuf mois au lieu
de dix-huit actuellement
en moyenne).
LE MARCHÉ
EN 2011
Pour 2011, Nexity anticipe un léger
ralentissement de la vente
de logements neufs en France
à 105 000 unités pour tenir compte
de l’impact de l’évolution des
taux d’intérêt et des prix
sur la solvabilité des
acquéreurs.
POTENTIEL
D’ACTIVITÉ
Avec 21 285 logements
et 9 406 lots de terrains à
bâtir, le potentiel d’activité
du pôle Logement
progresse
de 11 %.
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
33
Domaine
des Hayettes,
Bernes-sur-Oise (95)
LA
RÉPARTITION
DES CHARGES
Les honoraires perçus par les administrateurs
de biens sont souvent mal expliqués, toujours mal
compris. Il existe notamment une confusion entre
les charges de copropriété (vie de l’immeuble…),
les honoraires de base (assurer le bon
fonctionnement des installations et équipements
collectifs, veiller à l’entretien des parties communes,
accompagner les projets des copropriétaires)
et les honoraires complémentaires, qui
correspondent aux actes de gestion qui viennent
s’ajouter à la gestion courante, liés
notamment aux travaux, à l’évolution
de la réglementation,
à la prévention…
33,7
(en %)*
4,9
2,2
10,1
21,5
7,9
* Exemple d’un immeuble
de 32 lots à Champigny-sur-Marne (94)
datant de 1968
34
15,0
Chauffage + eau chaude
Eau froide
Honoraires
Entretien général
Salaires (gardiens)
Prestataires externes
Ascenseurs
Assurances
DÉCOMPOSITION
DES CHARGES
4,7
PARTICULIERS / SERVICES
UNE ACTIVITÉ
STRATÉGIQUE
POUR NEXITY
Studea
Université, Lyon (69)
Nexity est un acteur majeur du marché des services immobiliers,
ACTIVITÉS DE SYNDIC, GESTION
DE PATRIMOINE ET TRANSACTIONS
sur l’ensemble des catégories de clientèle (particuliers, groupes
familiaux, institutionnels, entreprises) en France et intervient
Les activités de services de Nexity-Lamy et Richardière englobent
également en Europe. Nexity-Lamy propose l’ensemble des
toutes les prestations dédiées aux particuliers, permettant de les
services immobiliers (syndic, vente, location, gérance) au profit
accompagner durablement, qu’ils soient propriétaires ou
des clients particuliers (propriétaires occupants ou investisseurs,
locataires, tout au long de leur parcours résidentiel.
locataires) sur tout le territoire national grâce au maillage de son
Les agences Nexity-Lamy gèrent, en copropriété ou gérance,
réseau d’agences. Richardière accompagne les groupes familiaux
775 000 logements et près de 900 000 m2 de commerces et
dans la gestion et la valorisation de leur patrimoine immobilier
bureaux. En 2010, Nexity-Lamy est intervenu dans la transaction
en leur offrant un ensemble de services immobiliers adaptés.
de biens immobiliers résidentiels avec 5 050 ventes et 28 400 locaLamy Résidences, premier opérateur privé du logement
tions. Avec les activités de syndic de copropriété et de
pour étudiants, propose une réponse adaptée aux
gérance locative, près de 78 % du chiffre d’affaires
besoins de logement des étudiants et verse des
présente une forte récurrence. Les activités de
revenus locatifs dans le cadre de baux de longue
syndic de copropriété ont représenté 51 % du
durée aux investisseurs propriétaires. Lamy
chiffre d’affaires, les activités de gérance locative
International regroupe les participations des
27 % et les autres activités (notamment la tranfiliales étrangères d’administration de biens
saction et la location) 22 % en 2010. Le chiffre
qui interviennent en Allemagne, en Belgique,
d’affaires 2010 est réparti à hauteur de 73 % en
Services
en Pologne et en Suisse.
province et 27 % en Île-de-France.
429
MILLIONS
D’EUROS
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
35
Nexity poursuit son déploiement dans les services immobiliers, à la fois dans
l’activité d’administration de biens (Nexity-Lamy) et dans les services aux entreprises avec Saggel. Cette activité, fortement complémentaire de l’activité de
promotion, revêt une importance stratégique pour le Groupe et en constitue un
actif essentiel dans le cadre de sa politique de croissance, de ses objectifs de
performance et surtout de son approche de service global pour le client.
1RE CAMPAGNE
PUBLICITAIRE
LAMY
Richardière gère un patrimoine de 7 185 lots en gestion locative et
développe en outre une activité de syndic de copropriété, représentant plus de 6 750 lots.
L’ACTIVITÉ DE RÉSIDENCES GÉRÉES
Lamy Résidences est leader sur le secteur privé des résidences
étudiantes et des résidences services en France et gère actuellement
148 résidences, soit près de 16 500 lots. Elle est implantée en France
dans 44 villes et également à Genève, en Suisse.
Pour les résidences étudiantes, 111 résidences Studea sont exploitées
sur l’ensemble du territoire national, ce qui représente 11 960 logements. Pour la rentrée 2010, Lamy Résidences a loué 6 000 logements.
Des actions commerciales importantes ont été mises en place, notamment les « Journées portes ouvertes » dès l’annonce des résultats du
baccalauréat, le 6 juillet 2010. Le taux d’occupation commerciale a
été de plus de 98 % dès le 1er septembre. Quatre nouvelles résidences
ont été livrées pour la rentrée à Grenoble, Roubaix et Lyon, soit
520 logements. Deux d’entre elles affichaient complet à l’ouverture,
et les deux autres, au 1er octobre. Lamy Résidences confirme ses
ambitions de développement : ouvrir 10 nouvelles résidences par an
à l’horizon 2012.
L’analyse des taux de satisfaction de nos clients
montre que le rôle des syndics est mal compris. Afin
d’expliquer la nature des missions des syndics de
copropriété, les équipes du pôle Services et de la Direction
de la communication ont travaillé conjointement à la
réalisation d’une campagne de communication. Pour cette
première prise de parole publicitaire à l’échelle nationale,
les compétences et l’implication des hommes et des
femmes qui travaillent chez Lamy ont été placées
au cœur des messages. Ce sont d’ailleurs de véritables
collaborateurs de Lamy qui ont prêté leur image
pour cette campagne, visible pendant le mois
de décembre dans 21 titres de la presse
quotidienne régionale à travers plusieurs
parutions et déclinaisons
visuelles.
Les 26 résidences affaires (commercialisées sous la marque Citea
développée dans le cadre d’un partenariat avec le groupe Pierre
& Vacances), de standing supérieur à celui proposé dans les résidences
pour étudiants, sont prévues pour les personnes en déplacement et
les cadres en mobilité. Elles représentent 2 687 lots.
Les parcs résidentiels sont des parcs de maisons individuelles destinées
à des courts ou moyens séjours. Les 961 lots, développés partiellement
sous la marque Citea, sont répartis en 11 parcs.
D’après le sondage réalisé pour Nexity par TNS Sofres
en août 2010 auprès d’un échantillon de copropriétaires
représentatif de la population, les Français apprécient leurs voisins
et font confiance à leur syndic. Si la profession de syndic
de copropriété est très décriée, du fait d’une gestion considérée comme
peu claire ou, au mieux, mal comprise de ses mandants, 72 % des
copropriétaires font confiance à leur syndic de copropriété. Si les honoraires
perçus font l’objet d’opinions partagées (47 % les jugent trop élevés,
44 % raisonnables), une large majorité de sondés (75 %) sont satisfaits
de la gestion de leurs syndics. Les copropriétaires préfèrent massivement
(à 95 %) les syndics professionnels, mais pour les copropriétés comportant
moins de 15 appartements, cette proportion passe à 67 % ; la complexité
de la gestion de la copropriété joue clairement en faveur des professionnels
suivant la taille des immeubles. Pour l’ensemble de ces raisons,
87 % des copropriétaires interrogés n’envisagent pas
de changer de syndic. Les copropriétaires entretiennent très
majoritairement de bonnes relations avec leurs voisins qu’ils
qualifient de positives à 95 % ; s’ils discutent régulièrement
de questions relatives à l’entretien de l’immeuble
(78 %) ou s’ils se rendent mutuellement service (63 %),
ils se plaignent rarement du bruit auprès
de leurs voisins (seuls 16 % s’en
plaignent régulièrement).
36
1/ et 4/ Métiers de la transaction
Immeubles à Paris 16e (75) et à Courbevoie (92)
dont les appartements ont été vendus par Nexity.
2 / Publicité Lamy
Campagne publicitaire Lamy lancée le 9 décembre
2010 dans la presse quotidienne régionale.
3/ Studea Clos Morlot – Dijon (21)
Résidence universitaire, à proximité
du principal centre universitaire de la ville.
LES FRANÇAIS
FONT CONFIANCE
À LEUR SYNDIC
1
Plus de
910 000
lots résidentiels
gérés, dont
80 000
2
3
700 000
lots en
copropriété
210 000
4
lots en gestion
locative
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
37
à l’étranger
OFFRE
MULTYS
Multys Solutions est la nouvelle filiale
de Lamy exclusivement dédiée aux agences
CONTRAT D’ASSURANCE
du pôle Services de Nexity. Depuis le
PRÉVOYANCE POUR LES
1er septembre 2009, Multys Solutions propose
LOCATAIRES
aux mandants, propriétaires et syndics de
En octobre 2010, Lamy Assurances,
copropriétés administrés par les agences du pôle,
courtier du pôle Services de Nexity, a
la réalisation par des prestataires de qualité
lancé un nouveau produit à destination
et à des tarifs compétitifs des diagnostics
des locataires, le contrat Prévoyance
imposés par la réglementation en vigueur
Locataire Lamy. Spécialement conçu pour
tels que l’amiante, le contrat de risque
permettre aux locataires d’assurer leur
d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic
loyer en cas de perte d’emploi, d’incapacité
de performance énergétique (DPE)
ou encore l’état des lieux
de travail ou de décès accidentel, ce contrat
d’entrée et de sortie.
propose des garanties comparables à celles
1er
qu’un propriétaire obtient lorsqu’il contracte une
assurance emprunteur au moment de son crédit
immobilier. Les locataires âgés de 18 à 65 ans pourront
y souscrire sans sélection médicale et pour un tarif mensuel
modique. Ce contrat Prévoyance Locataire s’adresse aux locataires
de Lamy, Saggel et Richardière, toutes trois filiales de Nexity. Il a été
mis au point en collaboration avec AXA et CBP (courtier gestionnaire
leader en assurance emprunteurs en France et spécialiste des produits
de prévoyance).
À Dresde, DIM s’est vu confier un nouveau contrat de property management de plus de 2 000 logements par une caisse de pension danoise
pour laquelle elle gérait déjà 1 500 logements à Berlin. Pour accompagner cette expansion, DIM a ouvert une nouvelle agence à Dresde
gérant un portefeuille de 3 000 lots représentant 153 000 m².
EN EUROPE
En Belgique, Lamy International est aujourd’hui un des principaux
administrateurs de biens à Bruxelles et à Anvers et gère un portefeuille
d’environ 17 800 lots en syndic et 1 400 lots en gérance.
En Pologne, Lamy International constitue un des plus gros opérateurs
privés de gestion immobilière en développant un portefeuille de
près de 14 900 lots (pour l’essentiel en gestion de copropriété). La
marque est implantée à Varsovie, Łódz, Wrocław et Gdansk.
En Suisse, Lamy International détient l’une des principales régies du
canton de Genève et gère un portefeuille de 1 600 lots en gérance,
550 lots en syndic et près de 450 lots en résidences pour étudiants.
COMITÉ DE DIRECTION PÔLE SERVICES
Arnaud Bazire, Directeur général délégué du pôle Services
et Président de Nexity-Lamy
Catherine Noailly, Directeur général adjointe
Xavier Dupuch, Directeur général adjoint
Gilles Karp, Directeur financier du pôle Services
Valérie Ramos-Le Foll, Directeur des ressources humaines
du pôle Services
Thierry Smadja, Directeur de la transaction
Hervé Tahon, Directeur des systèmes d’information
Arnaud Viallaneix, Directeur marketing
MEMBRES DU COMITÉ DE DIRECTION ÉLARGI
38
Michel Cartier, Directeur général délégué Richardière
Laurent Chaillou, Directeur régional Paris Île-de-France
Delphine Martin, Directeur organisation et grands projets
Laurent Michelot, Directeur régional Ouest
Franck Minart, Directeur régional Méditerranée
Pascal Pedoux, Président Lamy Résidences
François Père, Directeur Lamy International
Stéphane Suquet, Directeur régional Nord-Est
En Allemagne, Gestrim Deutschland a été classé par ses clients
comme le 2e property manager sur l’habitation en Allemagne dans
le deuxième Property Management Report, paru en mai 2010. Basé
sur les réponses des 102 principaux asset managers et institutionnels,
il classe les property managers en termes d’image de marque et de
compétence. Sur le classement général (bureau, commerce et habitation), Gestrim Deutschland se classe au 7e rang, loin devant ses
principaux concurrents. Points forts reconnus : la relation client, la
capacité à tenir les budgets, la compétence technique et la qualité
de la comptabilité. Cette reconnaissance du marché confirme la place
de Gestrim Deutschland parmi les acteurs significatifs en Allemagne
et augmente encore sa visibilité. Avec ses 203 collaborateurs, Gestrim
Deutschland est l’un des 10 plus gros property managers en
Allemagne. Présent à Berlin, Dresde, Bielefeld et Düsseldorf sous les
marques DIM (Deutsche Immobilien Management) et Gestrim, et, à
Munich, sous la marque Münchner Grund, il propose toutes les
activités de services immobiliers, avec une forte spécialité dans le
property management d’habitations.
Pour
relever la
réputation et l’image
de la profession de syndic,
Nexity-Lamy a mené des
études pour mieux comprendre
les attentes des Français et de
ses clients et a proposé
de nouvelles offres
de services.
NOUVEAU
CONTRAT
FORFAITAIRE
... ET DEMAIN ?
Campagne publicitaire Lamy
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
39
Le nouveau contrat forfaitaire du pôle Services
est clair, simple, lisible et prend en compte
les contraintes et évolutions réglementaires.
Il englobe les prestations de gestion courante
ainsi que des prestations particulières, telles
que la gestion administrative et comptable
des opérations de travaux votées par
l’Assemblée générale. Chaque région a adapté
ce contrat à sa typologie d’immeubles.
Le contrat forfaitaire syndic répond
à la demande de transparence
et de lisibilité des clients.
w
495
agences
Guy Hoquet
l’Immobilier
848
agences
Century 21
France
40
2 993
3 309
2010
2009
3 172
3 124
2008
3 052
Source : Century 21 France
2007
2 265
2 583
2006
2005
2004
1 784
2 001
2003
2002
1 653
2001
2000
1 569
Prix de vente des appartements
anciens (en euros/m2)
Selon les chiffres de Century 21 (cf. graphique
ci-contre), les prix de vente des logements anciens
ont battu des records en 2010. Ce renversement
de tendance survient en France après deux années de
baisse, – 4,2 % en 2009 après – 1,5 % en 2008 par rapport
à 2007, pour les appartements. Pour l’ensemble de l’année
2010, la hausse est de 8,7 % par rapport à 2009 (+ 10,6 %
pour les appartements et + 6,7 % pour les maisons).
La France a enregistré au quatrième trimestre 2010
un nouveau record historique avec un prix moyen
de 2 580 euros/m2, contre 2 549 euros/m2
au plus haut en 2008. Quant à Paris, le prix
moyen y frôle les 8 000 euros/m2
(7 942 euros exactement)
au quatrième trimestre 2010.
LES PRIX DE
L’ANCIEN EN 2010
PARTICULIERS / DISTRIBUTION
Agence Guy
Hoquet l’Immobilier,
Morsang-sur-Orge (91)
SIMPLIFIER
LES PROJETS
IMMOBILIERS
Les activités de Distribution regroupent trois métiers.
RÉSEAUX DE FRANCHISE
Le Groupe anime, à travers Nexity-Franchises, deux des principaux
franchiseurs du marché français : Century 21 France et Guy Hoquet
l’Immobilier, qui représentent respectivement 848 et 495 agences
ouvertes au 31 décembre 2010, soit un total de 1 343 agences
franchisées. Ces deux réseaux ont représenté en 2010 environ
61 000 transactions immobilières réalisées par les 7 000 collaborateurs des agences franchisées.
Premier réseau français de franchise immobilière,
Century 21 France regroupe, à fin 2010, 848 agences
franchisées qui emploient près de 5 550 collaborateurs dans tous les métiers de l’immobilier : la
transaction, la gestion locative et le syndic de
copropriété pour l’habitation, ainsi que la
transaction de commerces et d’immobilier tertiaire
(bureaux, locaux d’activités) pour les activités professionnelles. En 2010, le réseau Century 21 France a
réalisé plus de 44 000 transactions.
Troisième réseau français de franchise immobilière avec
495 agences franchisées, Guy Hoquet l’Immobilier emploie près
de 1 850 collaborateurs à fin 2010 et a réalisé plus de 16 500 transactions en 2010.
PLATE-FORME DE SERVICES
Nexity-Solutions est la filiale dédiée à l’accompagnement de la
dynamique commerciale de chaque réseau, l’établissement des
passerelles entre les différentes filiales de Nexity,
(notamment Nexity-Logement et les réseaux de
franchises) et le développement de Solutions
Clés, offre de services à destination des
particuliers clients du Groupe Nexity pour
leur faciliter leur parcours immobilier.
Solutions Crédit a permis de financer
2 436 clients du Groupe en 2010 et plus
de 10 000 en cumul depuis le lancement
en 2007.
180
MILLIONS
D’EUROS
Distribution
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
41
Le développement des activités du pôle Distribution repose sur l’accompagnement
de la dynamique commerciale des réseaux de franchises et la création de nouveaux
relais de croissance à travers le développement de passerelles entre les différentes
activités de Nexity pour les clients particuliers. Cet accompagnement s’articule
autour d’une offre personnalisée, allant du financement aux services à l’habitat.
Le pôle Distribution comprend également Iselection en charge de la commercialisation de produits d’investissement locatif auprès des clients de réseaux bancaires.
PARTICULIERS / DISTRIBUTION
2 436
financements
par
Solutions
Crédit
« MON
HABITAT PAS
À PAS »
Sur la base de la plate-forme des services
à l’habitat, des guides de conseils et d’offres
sur le déménagement et l’emménagement
sont personnalisés pour chacun des réseaux
(Nexity-Logement, Century 21 France et Guy Hoquet
ISELECTION
l’Immobilier) et diffusés aux clients, à la signature
Iselection commercialise des produits immod’une acquisition, d’une mise en vente en mandat
biliers d’investissement locatif. Son réseau de
exclusif ou d’un bail. Une nouvelle version
distribution a enregistré 2 929 réservations de
a été lancée en 2010 dans une forme
lots en 2010, dont 67 % en meublé (LMNP) et 33 %
plus synthétique avec des
en location nue. Ces ventes sont réalisées princicompléments accessibles
palement auprès de clients des Caisses d’Epargne
directement en ligne.
ainsi qu’avec l’aide de partenaires indépendants
conseillers en gestion de patrimoine (CGP). Les accords
de partenariat avec le réseau des Caisses d’Epargne devraient
bientôt s’étendre au réseau des Banques Populaires.
COMITÉ DE DIRECTION PÔLE DISTRIBUTION
Anne Lalou, Directeur général délégué du pôle Distribution
Frédéric Augier, Directeur général adjoint
Hervé Blery, Conseiller du Président de Century 21 France
Agnès Brigot, Directeur des opérations de Nexity Solutions
Guy Hoquet, Président de Guy Hoquet l’Immobilier
Betty Mongalvy, Directeur partenariats des services à l’habitat
Frédéric Monssu, Directeur général de Guy Hoquet l’Immobilier
Philippe Ramet, Directeur général de Solutions Crédit
Nicolas Robic, Directeur général de Ressources Immobilières
42
Laurent Vimont, Président de Century 21 France
L’activité commerciale 2010 a représenté 2 929 logements (dont
2 369 réservations par le réseau des Caisses d’Epargne).
Agence Century 21,
Maisons-Alfort (94)
... ET DEMAIN ?
SOLUTIONS
CRÉDIT CHEZ
NEXITY-LAMY
Les 120 agences Nexity-Lamy ayant une activité de transaction (vente de biens immobiliers)
vont bénéficier du service de Nexity de recherche
des meilleures solutions de financement :
Solutions Crédit. Sur prescription du négociateur
de l’agence Lamy, le conseiller de Nexity
Solutions Crédit prend contact avec
le client sous 48 heures. Il représente
alors le client auprès des partenaires
(y compris auprès de sa propre
banque) pour optimiser
le montage et les conditions
du prêt.
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
43
Résidence de tourisme
« Les Océanides »,
La Londe-les-Maures (83)
+ 17 %
pour la demande
placée en
Île-de-France
en 2010
a marqué la fin d’un repli engagé depuis 2007,
et confirme un rebond significatif sur le marché
des bureaux en Île-de-France et sur l’investissement
en France. Avec 2 110 000 m² placés, soit une augmentation
de 17 % par rapport à 2009, la demande placée de bureaux est
en hausse, pour la 1re fois depuis trois ans. L’investissement
progresse encore plus nettement par rapport à 2009 (+ 30 %) avec
plus de 12,6 milliards d’euros investis sur l’ensemble des classes
d’actifs. Après une année 2009 en demi-teinte, les valeurs locatives
moyennes de bureaux en Île-de-France se sont progressivement
stabilisées en 2010 avec l’amorce de la baisse des stocks. Après avoir
atteint les 5 millions de m² au début de l’année, le stock disponible à
moins d’un an atteint aujourd’hui 4,85 millions de m². La contraction
du stock d’offres neuves disponibles à moins d’un an, en première
couronne francilienne et dans Paris QCA, augure d’une rareté
prévisionnelle sur cette catégorie d’actifs pour 2012 et 2013.
La part croissante d’immeubles obsolètes dans le stock
d’offres disponibles constitue une opportunité pour
les activités de rénovation du parc tertiaire
la demande
régional et francilien.
2
Évolution annuelle de
placée de bureaux (en m )
44
2 116 102
2010
1 790 998
2009
2 589 962
2 333 017
2007
2008
2 673 221
2006
1 960 000
2 184 156
2005
1 685 000
2003
2004
1 620 000
2002
2 680 000
1 620 000
2001
2 060 000
Source : Keops
2000
2 060 000
1999
1997
1998
1 630 000
1 590 000
1996
(Source : Keops)
L’ANNÉE 2010
ENTREPRISES / TERTIAIRE
UN MARCHÉ
EN REBOND
Pointe Métro 1,
Genevilliers (92)
En 2010, Nexity a livré en France 11 opérations représentant
environ 105 500 m2 SHON, dont 86 500 m2 de bureaux et 19 000 m2
de plates-formes logistiques et locaux d’activités. En 2010, le
Groupe a pris 106 400 m2 de surfaces tertiaires en commandes.
Au 31 décembre 2010, le carnet de commandes représentait
390 millions d’euros de chiffre d’affaires.
LIVRAISONS
En immobilier tertiaire
En octobre 2010, Nexity a livré Pointe Métro 1, signé Jean-Paul
Viguier, dans l’opération Cœur de Seine à Gennevilliers, après
Le Delage, livré au printemps 2008. Pointe Métro 1 est la
deuxième phase d’une opération de rénovation urbaine
de grande ampleur menée par Nexity depuis 2005
aux côtés de la Ville de Gennevilliers sur un ancien
site industriel offrant un fort potentiel de valorisation immobilière. Ce sont la qualité de la réalisation et du site qui ont guidé la prise de position
de Hines via son fonds Hines European Value
Added, dans un contexte économique pourtant
peu favorable, le 15 octobre 2008. Au pied de la ligne 13 du
métro, à 3 km du périphérique et au cœur d’un projet urbain
cohérent et ambitieux, Pointe Métro 1 bénéficie de la certification
HQE®, d’une conception bioclimatique des façades, de l’utilisation
de panneaux solaires thermiques pour l’eau chaude du restaurant
d’entreprise et d’un système de récupération des eaux de pluie
pour l’arrosage des espaces verts. 1 000 collaborateurs du groupe
Prisma Presse se sont, depuis, installés dans le bâtiment. Cette
livraison témoigne de l’approche de Nexity comme partenaire
de la ville, sur des grands projets d’aménagement urbain aux
côtés des collectivités locales, et comme opérateur, afin de s’inscrire dans une démarche globale de développement
durable au service des futurs utilisateurs.
390
MILLIONS
D’EUROS
de carnet de
commandes
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
45
Dans un marché en cours de consolidation, le pôle Tertiaire accompagne le
redéploiement des politiques d’investissements et le retour des utilisateurs
publics et privés sur le marché des bureaux. L’obsolescence du parc tertiaire et
francilien constitue l’un des enjeux majeurs des années à venir.
Avec un portefeuille de spécialités couvrant toute la gamme des besoins et le
développement d’offres nouvelles, le pôle Tertiaire accompagne la reprise en se
positionnant sur des offres de dernière génération.
À Boulogne-Billancourt, dans la ZAC Seguin – Rives de Seine, Nexity
a livré deux programmes : le Jazz en janvier et la Factory en
septembre. Le Jazz, signé par les architectes Carlos Ferrater, Alberto
Penin et Atelier 3 Babin Renaud, développe 8 070 m2 SHON de
bureaux et 550 m² de commerces en pied d’immeuble et répond
aux critères de la démarche HQE® Tertiaire. Il a été réalisé pour le
compte d’Eurosic. La Factory est un immeuble de bureaux de
15 000 m2 SHON construit pour Icade dans le cadre d’une copromotion
entre Nexity-Entreprises et Vinci Immobilier. L’architecture est signée
MAP Arquitectes Josep Lluís Mateo.
bâtiment classé ERP a été conçu par Tectus architectes (Pierre Piessat)
pour répondre aux besoins spécifiques de l’ADAPT en termes d’aménagement et d’accessibilité. Ce bâtiment a fait l’objet d’une démarche
de haute qualité d’usage (HQU), centrée sur la qualité et le développement de l’ensemble des conforts d’usage au service de tous les
usagers. Une partie est dédiée au suivi médico-psychologique et une
autre est réservée à la formation, avec des salles de cours, des salles
d’entretien et des ateliers sur machine. Un restaurant avec terrasse
est installé au dernier étage. Cette opération a été initiée conjointement par les équipes du pôle Logement et du pôle Tertiaire et jouxte
une opération de logements de Nexity-George V déjà réalisée.
À Paris, Nexity a livré à Eurosic, au début de 2011, l’ensemble immobilier réhabilité du 52 avenue Hoche dans le 8e arrondissement.
En logistique
L’ensemble immobilier de 12 000 m² SHON est constitué d’un bâtiment
En 2010, Nexity a livré cinq parcs d’activités. En janvier et mars, 1 700 m2
de bureaux entièrement démoli puis reconstruit en R+8 sur les infraspour le Centre d’études supérieures industrielles (CESI) et 1 780 m2
tructures existantes, et d’un hôtel particulier totalement restructuré
pour Eco-Emballages dans le parc des Tanneries à Strasbourget dédié aux salles de réunions, donnant sur un jardin intérieur.
Lingolsheim (67). En mars, au sein du parc de l’Espace au Bourget (93),
L’immeuble est certifié HQE ® et labellisé THPE (Très Haute
un centre de formation de 5 000 m2 pour l’Institut national du cycle et
Performance Énergétique). Entre autres spécificités architecturales,
du motocycle (INCM). En mai, deux messageries de 2 800 m2 pour la
le bâtiment dispose de panneaux photovoltaïques
société Heppner, l’une dans le parc des Lumières à Saint-Priest (69) et
servant d’occultations solaires motorisées
l’autre dans Voroize Express à Veurey-Voroize (38). Et, enfin, en
sur toute la façade de l’avenue Hoche,
octobre, un immeuble de bureaux et transit de 9 100 m2 pour
ur
de 26 m² de panneaux solaires
la société DSV SA dans le parc des Chesnes
snes à l’Islethermiques installés sur le toit,
d’Abeau (38).
fournissant l’eau chaude du
fournis
restaurant d’entreprise
d’entreprise, et
HÔTELLERIE
ÔTELLERIE
de terrasses accessibles
Après une première opération (3 400 m2)
sur les étages supécontiguë au développement d’un projet de
Depuis décembre 2009, Nexity a généralisé
bureaux (9 000 m2) montée à Lille en 2009,
rieurs, bénéficiant de
la mise en œuvre du label BBC sur toutes
vues sur Paris et La
le Groupe a signé une promesse foncière
ses opérations d’immobilier de bureau, aussi
Défense.
nse. Le premier
en 2010 à Strasbourg
S
pour un projet de
bien dans le neuf que dans la rénovation.
sous-sol, commun
5 500 m2.
5
S’agissant des immeubles neufs, cette décision
aux deux bâtiments,
devance la réglementation thermique de deux ans.
regroupe les espaces
En janvier 2010, Nexity, en collaboration
150 000 m² de surface neuves sont en cours
de services (un restauavec l’architecte A2RC, a lancé les travaux
de labellisation « BBC-Effinergie® » et 68 000 m²
rant, une cafétéria, un
d’un projet immobilier mixte, situé rue
de surfaces rénovées sont en cours
auditorium d’une
Belliard, sur l’un des derniers terrains dispode labellisation, soit « BBC-Effinergie®
centaine de places et un
nibles du quartier européen de Bruxelles. Ce
Rénovation » (immeubles achevés
après 1948), soit « Effinergie®
parking de 128 places).
projet mixte s’articule autour d’un hôtel de
Rénovation » (immeubles
Cette opération de réhabi110 chambres, pour lequel un contrat d’usufruit
achevés avant 1948).
litation, qui a été réalisée dans
d’une durée de quinze ans a été conclu avec
le cadre d’un contrat de promoOrion International, filiale du groupe Pierre & Vacances.
tion immobilière (CPI), a été conçue
par le cabinet d’architecture FS Braun &
associés et a nécessité deux ans de travaux.
L’immeuble a été intégralement loué par Eurosic au cabinet d’avocats
Allen & Overy. La transaction a été réalisée par Keops.
En novembre 2010, Nexity a livré à Lyon les nouveaux locaux de
L’ADAPT, l’association pour l’insertion sociale et professionnelle des
personnes handicapées, rue de Gerland (7 e arrondissement). Le
bâtiment en R+5 avec un niveau de parking en sous-sol développe
5 000 m2 et accueille un nouveau centre de rééducation et de réadaptation pour les personnes handicapées. Dans ce centre, livré clé en
main, l’ADAPT suit les personnes touchées par une maladie ou victimes
d’un accident au plan psychologique ou physique avec pour objectif
de les aider à se réinsérer dans la vie sociale et professionnelle. Le
46
1/ Parc des Tanneries – Strasbourg-Lingolsheim (67)
Un immeuble de 1 700 m² pour le CESI (Centre
d’Études Supérieures Industrielles) et un immeuble de
1 780 m² pour Eco-Emballages. Livraison mars 2010.
2/ Tour Generali – Courbevoie (92)
Tour de près de 300 m visant la triple certification
HSE/BREEAM/LEED et la labellisation BBC.
3/ Jazz – Boulogne-Billancourt (92)
8 070 m² SHON de bureaux et 550 m² de commerces
en pied d’immeuble. Livraison janvier 2010.
4/ 52 rue Hoche – Paris 8e (75)
Démolition, reconstruction complète
d’un immeuble de bureaux et restructuration
d’un hôtel particulier. Livraison mars 2011.
5/ La Factory – Boulogne-Billancourt (92)
Construction d’un immeuble de bureaux sur 15 000 m²
SHON sur la ZAC Seguin – Rives de Seine.
Livraison septembre 2010.
PERFORMANCE
THERMIQUE
1
2
375
4
5
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
47
3
MILLIONS
D’EUROS
Tertiaire
PRISES DE COMMANDES
ET OPÉRATIONS EN COURS
Parmi les principaux projets et opérations en cours de travaux, le
pôle Tertiaire de Nexity réalise l’immeuble Basalte (43 200 m 2) à
La Défense pour le compte de la Société Générale au travers d’un
contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un contrat de
maîtrise d’ouvrage déléguée (MOD) portant sur la réhabilitation
lourde de la Tour Athéna a été lancé à La Défense pour le compte
d’Allianz. Cet immeuble de 38 300 m2 sera entièrement désamianté
et restructuré au terme d’un chantier d’une durée prévue de trois
ans. À Levallois-Perret, les travaux de restructuration de la Tour
Courcellor II située sur la ZAC Eiffel qui ont débuté en août 2009
dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI) doivent
s’achever au second semestre 2011.
En novembre, Gecina a signé auprès de Nexity l’acquisition de
l’immeuble Pointe Métro 2, dernière tranche de l’opération Cœur
de Seine à Gennevilliers (92), dans le cadre d’une VEFA. L’immeuble
se compose de 15 800 m² de surfaces de bureaux HQE et BBC
divisibles en plateaux pouvant aller jusqu’à 2 500 m², d’un restaurant
d’entreprise RIE et de commerces en pied d’immeuble, de 274 places
de parking sur deux niveaux de sous-sol, d’une zone de stationnement
pour deux-roues et d’un abri à vélos. Le bâtiment pourra accueillir
jusqu’à 1 100 occupants. Signé par le cabinet d’architecture Jean-Paul
Viguier, cet immeuble, à l’architecture dynamique, bénéficie d’une
double orientation sur rue et sur jardin. Il est situé à quelques mètres
du métro, au cœur de la ZAC Cœur de Seine, et correspond à la troisième
tranche tertiaire de l’opération. Les travaux débuteront en janvier 2011
pour une livraison prévisionnelle au quatrième trimestre 2012.
Nexity a été retenu pour assurer la maîtrise d’ouvrage déléguée du
projet de construction du futur centre spirituel et culturel orthodoxe
russe lancé par la Fédération de Russie. L’objectif est de transmettre
la tradition éducative, théologique, iconographique et musicale
orthodoxe aux nouvelles générations, venues de Russie ou nées en
France. Ce projet doit également permettre aux futurs prêtres de
l’Église russe de profiter du cadre universitaire, interorthodoxe et
œcuménique de la capitale française ainsi que de la vie intellectuelle
française. Le futur projet bénéficie d’une situation exceptionnelle au
1 quai Branly dans le 7e arrondissement de Paris. Le terrain est d’une
superficie de 4 245 m2, sur lequel est prévue la construction du centre
pour une superficie totale de 4 900 m2 qui comportera une église
orthodoxe russe, des logements pour les séminaristes, une salle de
réception, des salles polyvalentes, des salles de classe, une bibliothèque, des locaux de bureaux et un jardin central. La première phase
du concours international d’architectes lancé en octobre 2010 a
permis de sélectionner 10 projets. L’équipe SADE (Manuel Núñez
Yanowsky/ Miriam Teitelbaum) et ARCH Group (équipe binationale)
a été officiellement retenue en mars 2011.
48
L’OFFRE
YWOOD BUSINESS
En novembre, Nexity a obtenu
les permis de construire pour
les deux premières opérations
Ywood Business, concept de
bureaux de nouvelle génération
en structure bois massif destiné
à répondre aux attentes des acquéreurs-utilisateurs et des investisseurs.
Ywood Business a pour principal
avantage de proposer aux utilisateurs une
solution globale, de la conception à la réalisation,
en passant par la gestion du bâtiment. Ywood Business répond aux
impératifs d’économie avec des prix accessibles, une livraison rapide
(six mois) et des charges globales optimisées. La construction en
structure bois permet d’obtenir des performances énergétiques
répondant aux critères BBC-Effinergie®.
... ET DEMAIN ?
À Boissy-Saint-Léger (94), Ywood Business est une réponse rapide
et adaptée à une absence d’offre dans le secteur recherché. Le
Conseil général du Val-de-Marne cherchait un immeuble pour installer
le futur Espace départemental de solidarités à Boissy-Saint-Léger,
avec une disponibilité des locaux fixée au plus tard au quatrième
trimestre 2011. Keops, conseil dans la réalisation du projet, s’est
tourné vers Nexity pour développer une offre adaptée aux attentes
du Conseil général du Val-de-Marne. Sur un terrain appartenant à
Réseau Ferré de France, Nexity va construire un immeuble de 1 200 m2
SHON de bureaux, répondant aux critères BBC-Effinergie® (sans
apport solaire) dans les délais demandés. Le Conseil général du Valde-Marne a signé un bail ferme de neuf ans.
À Balma (31), Ywood Business accompagne le développement d’un
nouveau quartier résidentiel en cours de construction. La mairie de
Balma souhaitait constituer une offre de commerces et de bureaux
en complément de l’opération résidentielle. Nexity a proposé la
construction de 2 800 m2 SHON répartis en trois bâtiments : deux
immeubles mixtes avec commerces en rez-de-chaussée et bureaux
au R+1 pour 1 100 m2, ainsi qu’un immeuble de bureaux indépendant
de 600 m². Les commerces sont essentiellement des commerces de
proximité choisis pour accompagner le développement de ce nouveau
quartier de Balma.
COMITÉ DE DIRECTION PROMOTION TERTIAIRE
Alexis Perret, Directeur général délégué du pôle Tertiaire
Laurent Bizeur, Directeur général adjoint du pôle Tertiaire
Loïc Daniel, Directeur général adjoint en charge des grands
comptes et des synergies
Frédéric Chabrol, Directeur général adjoint Promotion Tertiaire
en charge du développement
Xavier Blot, Directeur général adjoint Promotion Tertiaire en
charge du montage et de la réalisation
Laurent Labaeye, Directeur général adjoint Promotion Tertiaire
en charge du montage et de la réalisation
Il sera érigé sur la partie non construite du terrain et englobe
une des trois maisons de maître existantes sur le site. Le projet
de résidence hôtelière et les logements réhabilités au sein
de cette maison ont été vendus en l’état futur d’achèvement
à une foncière belge, Home Invest Belgium. La deuxième
maison de maître va être transformée en logements sociaux,
vendus à un organisme dépendant de la Ville de Bruxelles,
et la troisième, initialement occupée par des bureaux, restaurée
et vendue à un syndicat de médecins.
RÉHABILITATION
Nexity dispose déjà d’une expertise
en matière de rénovation et développe une
nouvelle offre globale (promotion et services
associés) et large (des travaux légers jusqu’aux
rénovations lourdes) à destination des propriétaires
de bureaux ne répondant plus aux standards actuels
d’occupation et de confort, et notamment aux normes
d’efficacité énergétique : on estime à quelque 7 millions
de m2 le parc économiquement attractif à rénover
en Île-de-France lors des huit prochaines années.
Après un diagnostic, Nexity proposera différents
scénarios pouvant inclure des solutions de
financement, la conduite des travaux de réalisation,
l’assistance à l’obtention de certificats et labels,
l’accompagnement dans la location et dans
l’utilisation de l’immeuble et le
property management.
Pointe Métro 2,
Genevilliers (92)
Tour Courcellor II,
Levallois-Perret (92)
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
49
Tour Athéna,
La Défense (92)
+ 30 % POUR
L’INVESTISSEMENT
EN FRANCE EN 2010
PAR RAPPORT À 2009
2010
9,5
2009
2008
2007
2006
12,6
29,7
15,4
12,0
2005
2004
11,9
9,8
2002
2003
12,1
10,3
8,4
6,1
2001
2000
1996
1999
2,2
2,1
1995
1998
1,9
1994
50
4,3
1,9
1993
Source : Keops
1997
2,1
1992
18,5
26,1
Évolution des engagements en immobilier
d’entreprise en France (en milliards d’euros)
Près de 12,6 milliards d’euros ont été investis en 2010
en immobilier d’entreprise, toutes classes d’actifs confondus,
en nette progression par rapport à l’année 2009 (+ 30 %).
Le redémarrage du financement bancaire à des taux attractifs,
le faible rendement et les risques liés aux placements en actions
ou obligations d’État ont favorisé les arbitrages des investisseurs
en faveur de l’immobilier comme classe d’actifs.
Les vendeurs ont profité de la baisse des taux pour arbitrer et
faire ainsi augmenter l’offre. Signe de l’appétit des acquéreurs,
les appels d’offres, qui avaient totalement disparus au plus
fort de la crise, réapparaissent pour les actifs les plus
recherchés, en particulier ceux qui sont sécurisés
par des baux long terme. Sur la fin 2010 et sur
le début de 2011, certains investisseurs ont
relancé leurs plans d’acquisition en
VEFA sans disposer de garantie
locative.
ENTREPRISES / INVESTISSEMENTS
ET PARTICIPATIONS FINANCIÈRES
23 Italie,
Paris 13e (75)
REPRISE DE
L’INVESTISSEMENT
TERTIAIRE EN FRANCE
Les activités d’Investissements regroupent les activités de conseil et d’asset
management (Nexity-Reim), les participations détenues dans différentes opérations immobilières (entre 10 % et 40 % du capital) et dans la société de gestion
de portefeuille de « pierre-papier » Ciloger. Le Groupe détient par ailleurs 32,7 %
de la foncière Eurosic.
Nexity détient au 31 décembre 2010 des participations dans un
patrimoine d’environ 155 millions d’euros (en volume d’acquisition à 100 %) répartis sur deux opérations de bureaux
situées en région parisienne. Le montant de fonds
propres engagés correspondant s’élève en
quote-part du Groupe à18 millions d’euros.
VENTE DU 23 ITALIE (PARIS 13e)
En octobre 2010, l’immeuble du 23 avenue d’Italie a été cédé à
l’OPCI « AEW Imcom Un » géré par AEW Europe SGP et contrôlé
par un important investisseur institutionnel. Cet immeuble de
bureaux, d’une surface d’environ 13 000 m², avait été acquis en
2006 aux côtés de Captiva Capital Partners dans le cadre d’une
opération d’externalisation partielle auprès de La Poste. Après
avoir fait l’objet d’une restructuration lourde, il est aujourd’hui
loué en totalité à cinq locataires distincts à caractère parapublic.
L’asset management de l’actif immobilier était assuré par
Nexity.
155
MILLIONS
D’EUROS
de patrimoine
dans lequel Nexity
détient des
participations
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
51
Nexity prend des participations minoritaires dans des tours de
table avec d’autres investisseurs institutionnels réunis dans une
structure juridique dédiée à des opérations immobilières à forte
création de valeur, qu’elles soient de développement ou de
restructuration lourde, et dont Nexity assure le montage, puis la
gestion immobilière, administrative et financière. La principale
classe d’actifs visée est celle des bureaux. Outre la gestion de
ces investissements, Nexity réalise aussi des missions de conseils
et d’asset management pour le compte de tiers.
ENTREPRISES / INVESTISSEMENTS ET PARTICIPATIONS FINANCIÈRES
INAUGURATION D’AVISO (PUTEAUX)
32,07 %
L’immeuble Aviso, situé 49-51, quai de Dion-Bouton, à
Puteaux, a été inauguré en septembre 2010 après deux
ans de restructuration. En mai 2008, Capnexi 1 OPCI (1)
s’était porté acquéreur de l’ensemble immobilier,
propriété du groupe chimique et pharmaceutique Bayer,
constitué de trois immeubles de bureaux de près de
20 000 m² utiles, dans le cadre d’un sale & lease back
partiel (2). Bayer est resté locataire de deux bâtiments et l’immeuble principal, Aviso, situé en bordure de Seine, a fait l’objet
d’une opération de restructuration qui respecte la qualité architecturale d’origine de l’immeuble tout en répondant aux exigences de
développement durable. La volonté de l’investisseur a été de privilégier des choix techniques correspondant à un profil environnemental
surpassant les exigences standards du référentiel HQE Construction.
Une certification HQE Exploitation prolonge par ailleurs cette
démarche. Cette opération de restructuration, réalisée par les équipes
de Nexity, a été l’occasion de rendre cet immeuble plus efficient et
d’en améliorer le confort pour ses occupants. L’entrée et ses abords
ont été repensés. Le hall a été redimensionné et a été rendu accessible
directement depuis le quai de Dion-Bouton à partir d’une esplanade
offrant ainsi à Aviso une forte visibilité. L’ensemble des équipements
techniques a été remplacé pour améliorer leurs performances et
répondre aux exigences des grands utilisateurs de bureaux. La mise
en œuvre d’un système de climatisation par poutres froides est un
des exemples de la performance du bâtiment. Le remplacement des
menuiseries extérieures a amélioré significativement le confort visuel
dans les bureaux.
c’est
la participation
détenue
dans Eurosic
compte d’investisseurs. Au cours de l’exercice 2010, Ciloger a collecté 625 millions
d’euros et a investi pour le compte des sociétés
gérées plus de 900 millions d’euros (contre
657 millions d’euros en 2009).
EUROSIC
Nexity Participations détient une participation financière dans Eurosic
(32,07 %), société foncière cotée au compartiment B d’Euronext Paris.
Eurosic détient et gère un patrimoine d’une valeur de 1,39 milliard
d’euros au 31 décembre 2010, principalement composé de bureaux
de grande taille, récents et de très grande qualité, situés à Paris et
en première couronne.
Le patrimoine offre un taux de rendement brut hors droits de 6,8 %.
En 2010, Eurosic a pérennisé les revenus locatifs des actifs en exploitation par la signature de nouveaux baux avec Pierre & Vacances sur
les deux Center Parcs et la renégociation des baux dans l’immeuble
Grand Seine (Paris 13e), avec Natixis et dans l’immeuble Terra Nova II
(Montreuil – 93), principalement auprès de BNP Paribas. Les équipes
d’asset management ont également réalisé les premières commercialisations des immeubles Jazz (Boulogne – 92) au groupe Michelin et
du 52 rue Hoche (Paris 8e), au cabinet d’avocats international Allen &
Overy, en signant des baux longs à effet du 1er semestre 2011.
CILOGER
(1) Capnexi OPCI est une SPPICAV RFA gérée par Ciloger, détenue à 60 %
par le fonds Captiva Capital Partners III et à 40 % par Nexity.
(2) Sale & lease back partiel : opération qui consiste pour un occupant
propriétaire d’un immeuble à vendre celui-ci tout en restant locataire
partiellement de ses surfaces.
COMITÉ DE DIRECTION PÔLE INVESTISSEMENTS
Laurent Diot, Directeur général délégué du pôle Investissements
Jean Szpyt, Directeur général
Elisabeth Girard, Secrétaire général
Carole de Matharel, Directeur des acquisitions
Florence Habib-Deloncle, Directeur de l’ingénierie financière
52
Laurent de Coligny, Directeur de l’asset management
opérationnel
Nexity détient 45 % de Ciloger aux côtés de La Banque Postale (45 %)
et de la CNP (10 %). Ciloger gère 2,6 milliards d’actifs immobiliers pour
le compte de onze sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et
de douze organismes de placement immobilier collectif (OPCI). Ciloger
développe et gère également 10 organismes de placement immobilier
collectif à règles de fonctionnement allégées (OPCI-RFA) pour le
... ET DEMAIN ?
PÉNURIE À
MOYEN TERME
Aviso, Puteaux (92)
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
53
L’offre disponible à moins d’un an a commencé à
baisser face à une demande placée dynamique et à
la prudence des investisseurs et des promoteurs. De
manière certaine, ce sont 1,9 million de m2 de bureaux
neufs ou restructurés qui seront livrés entre 2011 et 2014.
Si l’on tient compte d’un rythme moyen annuel de transactions établi à 911 000 m2, il ne faudra que deux années pour
écouler ce stock d’offres de première main. Une pénurie de
cette catégorie d’offres est donc potentiellement prévisible vers la fin de la période. Une grande majorité des
utilisateurs qui recherchent des immeubles neufs ou
restructurés répondant aux nouvelles normes environnementales pourrait alors soit se tourner vers
des immeubles de seconde main de qualité,
soit choisir la pré-commercialisation
d’un des nombreux projets à
l’étude.
6,6
MILLIONS
DE M2 GÉRÉS
dont près de
COMMENT
SE RÉPARTISSENT
LES CHARGES
DE GESTION ?
900 000
à l’international
Selon l’année de construction et les caractéristiques
techniques d’un immeuble de bureau, le montant
et la répartition des charges de gestion sont
très différents. Cependant, une constante se dégage :
le principal poste de charges qui augmente est celui
des fluides. La hausse des prix de l’énergie,
notamment du gaz et de l’électricité, et la
surconsommation de chauffage en raison d’un
temps plus froid, en 2009 comme en 2010,
ont eu un impact défavorable. Malgré tout,
les budgets globaux de charges n’ont
augmenté que de 1,5 % à 2 %
entre 2008 et 2009.
603 680 M2
Répartition des charges de gestion
2009
Fluides
IGH
Immeubles
Code du travail
Immeubles
haussmanniens
17 %
25 %
32 %
Frais de
fonctionnement
1 %
–
3 %
Assurances
4 %
9 %
13 %
20 % + 2 %
43 % + 23 %
43 % + 9 %
17 %
–
–
2 %
–
–
37 %
–
–
80 €/m2
95 €/m2
selon la taille
et les services
44 €/m2 – 55 €/m2
22 €/m2
42 €/m2
Maintenance*
Multitechnique
RIE
Sécurité
Coûts globaux
de charges
* Sous contrat et hors contrat.
54
Source : CBRE
commercialisés
ENTREPRISES / SERVICES
VALORISER
LES PATRIMOINES
IMMOBILIERS
Immeuble
HSBC, Paris 8e (75)
Avec 6,6 millions de m² gérés, Nexity se place en 5e position sur
un marché en consolidation et pour lequel l’ambition est d’être
Les activités de Services de Nexity à destination des entreprises et
en mesure de déployer une offre complète.
des investisseurs regroupent l’ensemble des métiers et proposent
La reprise graduelle du marché ainsi que l’obsolescence
une réponse à chaque étape de la vie d’un
d’une partie du parc immobilier augurent favoraimmeuble : activité de conseil à l’achat, puis
blement de la reprise des activités de services
gestion de l’actif immobilier, éventuellement jusqu’à sa vente par lots ou
dans le tertiaire. Dans le contexte de la
en bloc.
récente récession, l’immobilier est
devenu un levier possible pour les
entreprises en quête permanente
PROPERTY
Depuis 2008, Saggel a fait installer sur
ET BUILDING
d’adaptation dans un contexte
des chaudières classiques de deux bâtiments
MANAGEMENT
concurrentiel mouvant.
tertiaires dont elle assure la gestion un dispositif
Pour les utilisateurs, la pénurie
Saggel est spécialisé
d’écorégulateurs. Ce système de pilotage
d’offres nouvelles favorise l’antidans la gestion du patriénergétique a permis d’obtenir en 2010 une économie
cipation des projets de mouvemoine de logements,
d’énergie de 23 %, soit 84 500 kWh, équivalents à une
de bureaux ou de
ments plutôt que d’avoir à subir
réduction des émissions de gaz à effet de serre
locaux commerciaux
une remontée progressive des
de 19,6 t éq CO2. Afin d’étendre ce système
loyers dans les années à venir.
ainsi
que dans la vente
de pilotage énergétique à d’autres immeubles
En 2010, l’ajustement des loyers
par lots pour le compte
équipés de chaudières fonctionnant au fioul ou
s’est accéléré et tend désormais
des clients institutionnels.
au gaz (à l’exception des chaudières à
à se stabiliser.
Fin 2010, le patrimoine
condensation ou basse température), Saggel a
mené en 2010 des études dont les résultats
géré par Saggel était
concluants permettent d’envisager
composé de 4,7 millions de
une généralisation de cette
m 2 en immobilier tertiaire.
PILOTAGE
ÉNERGÉTIQUE
installation.
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
55
En matière de services immobiliers aux entreprises et aux investisseurs, Nexity
intervient sur les problématiques de gestion du patrimoine et accompagne ses
clients utilisateurs et investisseurs dans leur recherche de solutions immobilières,
qu’il s’agisse de parcs neufs ou anciens. Au-delà du conseil et de la valorisation
du patrimoine, Nexity s’efforce d’optimiser les coûts, de réduire l‘impact environnemental et d’améliorer le confort au travail.
ENTREPRISES / SERVICES
340
MILLIONS
D’EUROS
d’actifs
placés
En matière de développement, Saggel mise sur le développement
d’une offre d’externalisation de la gestion des patrimoines immobiliers
auprès des grands comptes et une approche sélective, en partenariat
avec Nexity-Lamy, des appels d’offres publics ou parapublics.
La gestion locative consiste en la prise en charge globale du patrimoine immobilier des propriétaires institutionnels, avec pour objectif
constant d’optimiser le rendement financier de l’actif géré (rendement
locatif et rendement en capital). Quant à la gestion technique, elle
inclut des prestations d’ordre technique qui relèvent de la prise en
main des sites et la maîtrise des coûts de fonctionnement, de l’élaboration et de la mise en œuvre de plans pluriannuels de travaux et des
prestations de MOD (rénovation, restructuration, gros travaux). La
gestion de la sécurité des personnes et des biens est l’une des
conditions à la bonne gestion de l’actif. Elle comprend la veille
réglementaire, le suivi sécuritaire sur site, la réalisation d’audits
sécuritaires « incendie » et les visites de prise en charge, la formation
sur les obligations en matière de sécurité incendie et de prévention,
et les missions de mandataire de sécurité. La gestion des assurances,
élément important de la mission, englobe les points suivants : assistance à la garantie de parfait achèvement, inspections techniques,
analyse des dommages éventuels, négociation et souscription de
polices d’assurances, et déclaration de sinistres. En matière de gestion
des copropriétés tertiaires et de centres commerciaux, la prestation
regroupe la présence sur les sites, la maîtrise des charges, la gestion
de la sécurité et le suivi administratif de la copropriété.
Saggel s’est vu confier par Allianz la gestion de 18 actifs mixtes et
résidentiels en région. Le mandat, qui prend effet à partir du
1er janvier 2011, a été conclu pour une durée de trois ans. C’est un
premier pas vers un partenariat ambitieux avec cet assureur qui,
jusque-là, n’externalisait pas les missions de property manager sur
son portefeuille immobilier.
CONSEIL ET TRANSACTION
Société de courtage et de conseil en immobilier d’entreprise, Keops
emploie 137 collaborateurs en France au 31 décembre 2010 et a
réalisé près de 700 transactions en 2010. Keops apporte une offre
de services globale aux utilisateurs et propriétaires qui souhaitent
louer, investir, vendre et optimiser leurs actifs immobiliers (bureaux,
locaux d’activités, entrepôts, commerces…). Keops intervient principalement en Île-de-France. Sur ce marché, 373 000 m2 de vente et
de location (répartis en 221 000 m2 de surfaces de bureaux et 152 000 m2
de locaux d’activités et autres) ont été signés en 2010, représentant
près de 500 transactions. Keops a également participé au placement
de 340 millions d’euros d’actifs en matière d’investissement en 2010.
En province, Keops est présent à Nantes et à Lyon avec des équipes
en propre, mais aussi via cinq franchises basées à Marseille, Lille,
Bordeaux, Toulouse et Nice.
La stratégie de développement de Keops repose sur une montée
en puissance continue pour être reconnu comme un des premiers
commercialisateurs nationaux d’immobilier tertiaire.
COMITÉ DE DIRECTION PÔLE SERVICES
SAGGEL
Arnaud Bazire, Directeur général délégué du pôle Services
Roger-Marc Gaudiot, Directeur général en charge du
développement
François Guisnel, Directeur opérationnel Saggel Property
Management
KEOPS
Laurent Castellani, Président
Philippe Bresteau, Directeur général
56
Alain Brunschweiler, Directeur général
Saggel compte 442 collaborateurs présents sur l’ensemble du territoire
national, et principalement en région parisienne. La clientèle de
Saggel est essentiellement constituée d’investisseurs institutionnels
français et étrangers (compagnies d’assurances, banques, caisses de
retraite, entreprises publiques et parapubliques, assets managers et
fonds internationaux). Saggel a également développé une activité
de conseil en facility management, en ingénierie de transfert et en
éditions de plates-formes Internet pour le compte de grands utilisateurs ou investisseurs.
700
TRANSACTIONS
dont 500 en
Île-de-France
T1, La Défense (92)
... ET DEMAIN ?
Afin d’anticiper la réglementation
du Grenelle II sur l’intégration d’une
annexe environnementale dans les baux des
locaux à usage de bureaux ou commerces
(applicable à partir du 1er janvier 2012 sur
les baux nouveaux ou renouvelés et à partir du
14 juillet 2013 pour les baux existants), Nexity
a lancé une réflexion sur ce sujet dès 2010.
Les travaux du groupe d’échange mis en place
ont donné lieu à un clausier.
Dès le 1er janvier 2011, la première version
du « bail vert » de Nexity pourra être
appliquée et fera l’objet
d’enrichissements continus
au cours de l’année
2011.
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
57
BAIL VERT
LE FONCIER :
UN ENJEU
STRATÉGIQUE
Avec une nouvelle hausse enregistrée en 2010 en France, les
charges foncières constituent à la fois un enjeu
de maîtrise des coûts pour les opérateurs et un
impératif d’optimisation pour les collectivités. C’est pourquoi
Nexity-Villes & Projets prend des positions de long terme sur
des emprises foncières et fait des propositions concrètes
en matière d’urbanisme. Avec Roland Castro, Nexity a notamment
étudié la réalisation de tours de logements végétalisées, intégrant
des espaces partagés à chaque niveau ou d’autres équipements
en y apportant une diversité de programmation, mais également
l’aménagement de gares franciliennes et la construction
en zones inondables.
À ce jour, le Groupe développe 10 projets urbains
représentant un potentiel de 835 000 m2.
Ces opérations sont réparties, à fin 2010, à 63 %
en Île-de-France et 37 % en province. En 2010,
132 100 m2 ont été commercialisés,
et 150 000 m2 sont entrés dans
le portefeuille
de potentiel foncier.
63
DE DROITS
À CONSTRUIRE
EN PORTEFEUILLE
(EN %)
Île-de-France
Régions
37
58
835 000 m2
COLLECTIVITÉS / ENSEMBLIER URBAIN
MAÎTRISER
LES FONCIERS
EN AMONT
Quartier
Étoile, ErmontEaubonne (95)
Si l’extension du territoire urbain est inéluctable et pose de
sa diversité et sa culture de transversalité, se positionne naturelnombreuses questions, notamment en termes de transports, elle
lement comme un ensemblier urbain capable de fournir les
permet également de revaloriser les friches industrielles. Cette
moyens de la mise en œuvre de ces projets.
régénération urbaine nécessite souvent de mettre en œuvre des
montages complexes à la fois au niveau financier et technique
COMMENT ACCOMPAGNER
LES COLLECTIVITÉS LOCALES ?
pour répondre à la pluralité des enjeux économiques,
sociaux et politiques.
Nexity intervient très en amont sur les projets
C’est dans ce cadre que les collectivités locales
de transformation de l’économie générale
ont besoin de l’appui de grands opérateurs
d’un site ou de changement d’affectation
capables de conjuguer l’expertise technique
foncière en coproduisant des projets
et les capacités financières nécessaires à
urbains en partenariat avec les
acteurs du secteur public. Ces
la durée des montages pour faire aboutir
ces opérations immobilières d’enverprojets peuvent porter aussi bien
gure. Il s’agit notamment de pouvoir
sur de l’immobilier tertiaire, tels
â/HSUL[PR\HQGXORJHPHQWHQOH
s’assurer de la maîtrise foncière à
que les bureaux ou les parcs
de-France a augmenté de 140 %
moyen et long termes. Ces complexités
d’activités, que sur des logements
entre 1999 et 2009.
conduisent les collectivités locales à
en accession ou des logements
âbGHV)UDQFLOLHQVSDVVHQWSOXV
rechercher des partenariats. Nexity, par
sociaux, des équipements publics,
de 2 heures par jour à se déplacer.
la multiplicité de ses axes d’intervention,
et des produits divers, tels que des
âbNP2 de zones inondables en
hôtels, des résidences services ou
Île-de-France, c’est l’équivaencore des commerces. L’équipe
lent d’une ville comme
Nexity, dont la composition varie suivant
Shangai.
LOGEMENT,
TRANSPORT ET
CONSTRUCTIBILITÉ EN
ÎLE-DE-FRANCE
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
59
Par la multiplicité de ses axes d’intervention, sa diversité et sa culture de transversalité, Nexity se positionne naturellement comme un ensemblier urbain
capable de fournir aux collectivités locales les moyens de la mise en œuvre des
projets de régénération urbaine. Nexity développe ainsi un courant d’affaires
pour ses activités de promotion en créant des droits à construire et s’assure des
maîtrises foncières à moyen et long termes.
les projets, est constituée autour du pôle Collectivités, d’un représentant de chaque filiale du Groupe concernée par l’opération envisagée : ainsi, pour utiliser au mieux les synergies, chaque nouveau
projet donne lieu à la constitution d’une équipe ad hoc composée
de collaborateurs de filiales du Groupe dont les compétences s’avéreront nécessaires au projet et auxquels pourront s’adjoindre des
partenaires externes si nécessaire (urbaniste, bureau d’études,
programmiste, etc.). Une fois le projet élaboré, Nexity constitue une
société spécifique pour les acquisitions foncières qui par la suite
cède les droits à construire à des sociétés de promotion du Groupe.
La réalisation technique du projet peut être confiée à un opérateur
type société d’économie mixte. Par ailleurs, l’activité s’est renforcée
avec la création en 2008 de la filiale Actifoncier, dont la mission est
de participer au développement de zones d’activités PME-PMI et
logistiques.
NOUVELLES POSITIONS FONCIÈRES
STRATÉGIQUES
L’année 2010 a été marquée par l’entrée de deux opérations en
portefeuille.
Dans la zone du Heyritz à Strasbourg, Nexity a signé un protocole
d’achat pour un terrain auprès de la Communauté Urbaine de
Strasbourg pour la réalisation d’une opération d’aménagement de
29 000 m² SHON dans une démarche développement durable. À
terme, 220 logements, 285 logements étudiants, 150 chambres d’hôtel,
19 000 m² de bureaux et un parking de 510 places seront construits.
Cette opération est le résultat d’une étroite collaboration entre les
filiales de Nexity (logement, bureaux, hôtellerie, résidences étudiantes),
coordonnées par le pôle Collectivités et la collectivité locale. Les
premiers permis de construire ont été déposés en août 2010. Le
dépôt d’un deuxième PC est prévu pour le début de l’année 2011.
À Asnières, Nexity a fait l’acquisition d’un terrain sur le site
historique PSA, en bordure de Seine. Le projet devrait
développer 120 000 m² SHON, dont 30 000 m² de
logements et 90 000 m² de bureaux. L’année 2011
sera consacrée à l’initiation et à l’avancement des
Pendant l’année 2010, Nexity a mené une
procédures administratives.
réflexion importante sur les engagements
« développement durable » à prendre vis-à-vis
des collectivités dans le cadre d’opérations
d’aménagement. Neuf thèmes ont été retenus
(énergie et réseaux ; eaux potables, usées
et pluviales ; confort et bien-être ; déchets ;
biodiversité et paysage ; mobilité ; sol et sous sols ;
matériaux ; chantier) qui font l’objet d’engagements
vis-à-vis des collectivités pour leur permettre
d’effectuer les choix les plus pertinents
en matière de développement durable. Depuis
le 1er janvier 2011, ces engagements font
partie de l’ensemble des réponses
à consultation « aménageur »
de Nexity.
60
1/ Quartier du Tripode – Nantes (44)
Ensemble immobilier de 40 000 m² intégrant
commerces, bureaux, logements et résidences gérées.
Livraison en septembre 2012.
2/ Sygma – Saint-Ouen (93)
Immeuble de bureaux de 19 200 m² au sein d’une
opération d’aménagement. Livraison en juillet 2009.
3/ 115 rue de Bagnolet – Paris 20e (75)
Aménagement urbain sur un terrain de 8 300m².
Livraison en 2008.
4/ ZAC Berliet – Saint-Priest (69)
Opération ayant pour objectif l’urbanisation et la
requalification d’une vaste zone industrielle de 100 ha.
5/ Heyritz – Strasbourg (67)
Construction d’un hôtel 3 étoiles,
de 220 logements, d’une résidence étudiante
(285 logements)
et de 19 000 m² de bureaux.
ENGAGEMENTS
1
2
4
154
MILLIONS
D’EUROS
de chiffre d’affaires
promotion réalisé
sur des opérations
de Nexity-Villes
& Projets
5
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
61
3
... ET DEMAIN ?
LES CHEMINS DE L’URBANITÉ
Habiter le Ciel introduit un concept de tours d’habitat de nouvelle
génération, conçu comme une série de jardins superposés. Cette
nouvelle tour concilie les qualités de l’habitat individuel et la nécessité
du collectif, et répond à trois enjeux majeurs : l’ancrage au sol, la
taille humaine des copropriétés et l’insertion urbaine. Habiter le Ciel
contribue concrètement à faire avancer les réflexions en matière
d’urbanisme sur le Grand Paris : compacité, intensité à certains
endroits, mixité, vivre ensemble, équilibre entre nature et habitat.
Au-delà, il répond aux enjeux des principales agglomérations pour
faire face à la métropolisation de la population : le développement
de la densité en s’articulant avec le tissu urbain existant.
Carte du Grand Paris
Libérer les Usages propose un nouveau modèle pour les 400 gares
du réseau d’Île-de-France, au-delà de leurs fonctions traditionnelles,
en intégrant des commerces, des lieux de culture, des crèches, des
piscines, des logements, des bureaux et en faire des lieux de vie, de
véritables morceaux de ville. Libérer les Usages est aussi une réflexion
plus globale pour une meilleure intégration des équipements
publics.
Vivre le Fleuve présente une réflexion et des propositions concrètes
sur la construction en zones inondables pour réconcilier chacune des
rives qui bordent la Seine. Dans le Grand Paris, le fleuve doit devenir
un élément structurant de l’urbanisme francilien en respectant la
réglementation, mais en la considérant comme une opportunité et
non comme une contrainte.
COMITÉ DE DIRECTION PÔLE COLLECTIVITÉS
Jean-Luc Poidevin, Président de Nexity-Villes & Projets
Vincent Heuzé, Directeur général de Nexity-Villes & Projets
Bénédicte Crozon, Directeur général adjoint de Nexity-Villes
& Projets
62
Carine Robert, Directeur du développement de Nexity-Villes
& Projets
Après avoir participé, dans l’équipe menée par l’atelier
Castro Denissof Casi, à la consultation du Grand Paris
lancée en avril 2008, Nexity a choisi de proposer des solutions
concrètes pour répondre à la problématique du logement et de
l’aménagement du territoire en Île-de-France. Au cours de l’année
2010, Nexity et l’atelier Castro ont poursuivi leur réflexion et présenté
trois concepts novateurs : Habiter le Ciel, Libérer les Usages et Vivre
le Fleuve.
Habiter le Ciel,
les Chemins de l’urbanité
Tours, Habiter le Ciel
Concept de gare,
Libérer les Usages
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
63
Seine Amont,
Vivre le Fleuve
64
ACTIONNAIRES
RÉPARTITION
DU CAPITAL
AU 31 MARS
2011
( en % )
9,5 %
5,5 %
5,1 %
41,9 %
38 %
* Groupe BPCE
** Sur la base de la déclaration de franchissement
de seuil en date des 29 et 30 novembre 2010
*** Sur la base de la déclaration de franchissement
de seuil en date du 21 juillet 2009
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
65
CE Holding Promotion*
Public
Generali**
FSI***
Dirigeants et salariés
CHIFFRE D’AFFAIRES 2010
LOGEMENT
1 732
TERTIAIRE
375
SERVICES & DISTRIBUTION
609
AUTRES ACTIVITÉS
TOTAL
31
2 747
CHIFFRE
D’AFFAIRES
CONSOLIDÉ
2010
CARNET DE COMMANDES
AU 31 DÉCEMBRE 2010
LOGEMENT & LOTISSEMENT
TERTIAIRE
TOTAL
2 344
390
2 734
( en % )
63%
1%
millions d’euros
Tertiaire
Autres activités
22%
66
Logement
2
838
Services et Distribution
14%
TABLEAU DE BORD DE L’ACTIONNAIRE
NOMBRE DE TITRES AU 31 DÉCEMBRE
2006
2007
2008
2009
2010
32 338 567
52 562 213
52 981 543
53 581 847
51 992 887
COURS LE PLUS HAUT (€)
59,50
70,00
31,09
29,16
36,00
COURS LE PLUS BAS (€)
39,15
31,04
5,36
10,02
21,07
COURS AU 31 DÉCEMBRE
54,90
31,30
11,10
25,46
34,16
DIVIDENDE PAR ACTION (€)
1,90
2,00
1,50
1,60
RÉSULTAT PAR ACTION (€)
5,29
5,00
0,47
NA
2,26
–
1 645
588
1 364
1 776
CAPITALISATION AU 31 DÉCEMBRE (M€)
2,00
(1)
(1) Proposé à l’Assemblée générale du 11 mai 2011
ÉVOLUTION DU COURS DE L’ACTION NEXITY
du 1er janvier au 31 décembre 2010 (en euros)
40
35
30
25
20
JAN.
2009
MARS
MAI
JUIL.
SEPT.
NOV.
JAN.
2010
DONNÉES CONSOLIDÉES
2006
2007
2008
2009
2010
1 855
2 395
2 683
2 838
2 747
266
330
246
206
201
MARGE OPÉRATIONNELLE COURANTE
14,3 %
13,8 %
9,2 %
7,3 %
7,3 %
RÉSULTAT DES ACTIVITÉS COURANTES
APRÈS IMPÔTS (1)
173
205
135
107
114
RÉSULTAT NET PART DU GROUPE
170
212
25
513
2 118
1 546
1 336
–
–
540
–
421
687
633
577
359
–
–
–
105
291
609
2 109
2 024
1 897
1 886
59
135
132
121
120
266
561
563
–
–
CHIFFRE D’AFFAIRES
RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT
(50)
120
BILAN SIMPLIFIÉ
ACTIF
ACTIFS NON COURANTS
ACTIF FINANCIER COURANT
BFR
TRÉSORERIE NETTE
1 356
PASSIF
CAPITAUX PROPRES
PROVISIONS
ENDETTEMENT NET
RÉSULTAT PAR ACTION
NOMBRE DE TITRES MOYEN EN
CIRCULATION
32 172 480
42 353 817
52 691 557
53 260 594
53 040 953
RÉSULTAT DES ACTIVITÉS COURANTES
APRÈS IMPÔTS PAR ACTION (1)
5,37 €
4,83 €
2,56 €
2,01 €
2,14 €
RÉSULTAT NET PAR ACTION
5,29 €
5,00 €
0,47 €
NA
2,26 €
(1) Hors variations de valeur des goodwills et impact des sociétés mises en équivalence
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
67
RÉSULTAT
ACTIONNAIRES / GOUVERNANCE
ORGANISATION
DE LA GOUVERNANCE
Les comités sont chargés d’étudier les questions que le Conseil d’administration ou son
Président soumettent à leur examen, de
préparer les travaux du Conseil d’administration relativement à ces questions et de
rapporter leurs conclusions au Conseil d’administration sous forme de comptes rendus,
de propositions, d’informations ou de
recommandations.
LE COMITÉ D’AUDIT
ET DES COMPTES
Il a pour principales missions d’assister le
Conseil d’administration et de lui présenter
toutes observations dans les domaines de la
politique comptable et de l’arrêté des
comptes semestriels et annuels sociaux et
consolidés, du reporting et du contrôle
interne, du contrôle externe, de la communication financière, ainsi que dans le domaine
de la gestion des risques. Il s’est réuni cinq
fois aux cours de l’exercice 2010.
MEMBRES
Pascal Oddo – Président
Alain Lemaire – Vice-président
Miguel Sieler
Le rôle des comités est strictement consultatif. Le Conseil d’administration apprécie
souverainement les suites qu’il entend donner
aux conclusions présentées par les comités.
Chaque administrateur reste libre de voter
comme il l’entend.
LE COMITÉ
DES RÉMUNÉRATIONS
ET DES NOMINATIONS
Il a pour principales missions d’étudier et de
faire des propositions pour la rémunération
des mandataires sociaux, le montant global et
la répartition des jetons de présence des administrateurs, ainsi que pour l’attribution des
options de souscriptions ou d’achats d’actions.
Statuant en qualité de comité des nominations, il intervient dans la sélection des
nouveaux administrateurs à travers notamment
la mise en place d’une procédure de sélection,
ainsi que dans la succession des dirigeants
mandataires sociaux en cas de vacance imprévisible, notamment dans le cadre du plan de
prévention des risques. Il s’est réuni huit fois
au cours de l’exercice 2010.
MEMBRES
Miguel Sieler – Président
Anne-Marie de Chalambert
Caisse des Dépôts et Consignations,
représentée par Xavier Larnaudie-Eiffel
CE Holding Promotion, représentée
par François Riahi
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION
Alain Dinin
Président-Directeur général
Hervé Denize
Directeur général délégué
Bernard Comolet
Vice-président
Martine Carette
68
CE Holding Promotion,
représentée par François Riahi
Alain David
Caisse des Dépôts et
Consignations, représentée
par Xavier Larnaudie-Eiffel
Alain Lemaire
Pascal Oddo
Miguel Sieler
REPRÉSENTANTS
DES SALARIÉS
Stanislas Augem
Ida Dael
CENSEUR
Charles-Henri Filippi
Le règlement intérieur du Conseil d’administration prévoit que le Conseil d’administration
peut décider de constituer un ou plusieurs
comités permanents ou temporaires, destinés
à faciliter le bon fonctionnement du Conseil
d’administration et à concourir efficacement
à la préparation de ses décisions.
LE COMITÉ EXÉCUTIF
LA DIRECTION GÉNÉRALE
LE COMITÉ CORPORATE
Il a pour mission de se prononcer sur les
acquisitions et cessions de participations et
d’actifs d’un montant significatif susceptibles
de modifier la structure du bilan de la Société
et, en tout état de cause, les acquisitions et
cessions de participation et d’actifs d’un
montant supérieur ou égal à 50 millions
d’euros.
Il s’est réuni une fois au cours de l’exercice
2010.
Alain Dinin – Président-Directeur général
Hervé Denize – Directeur général délégué
Frédéric Augier – Directeur général
adjoint du pôle Distribution
Sabine Desnault – Directeur
du développement durable
Laurent Diot – Directeur financier
Guillaume Idier – Directeur
de la communication
Valérie Mellul – Directeur des ressources
humaines
Thomas de Saint Leger – Directeur
de la stratégie et du développement
Catherine Stephanoff – Secrétaire général
et Directeur juridique
Hervé Tahon – Directeur des systèmes
d’information
MEMBRES
Alain Dinin – Président
Hervé Denize
Charles-Henri Filippi
Caisse des Dépôts et Consignations,
représentée par Xavier Larnaudie-Eiffel
CE Holding Promotion, représentée
par François Riahi
LE COMITÉ DE DIRECTION
GÉNÉRALE
Arnaud Bazire – Directeur général
délégué du pôle Services
Bruno Corinti – Directeur général délégué
du pôle Logement
Laurent Diot – Directeur financier
Anne Lalou – Directeur général délégué
du pôle Distribution
Valérie Mellul – Directeur des ressources
humaines
Alexis Perret – Directeur général délégué
du pôle Tertiaire
Jean-Luc Poidevin – Directeur général
délégué du pôle Collectivités
Jean-Philippe Ruggieri – Directeur
général adjoint du pôle Logement
Catherine Stephanoff – Secrétaire général
et Directeur juridique
Les autres membres du Comité éxécutif :
François Bonnet – Directeur général
adjoint du pôle Logement en charge
de l’Île-de France
Laurent Bizeur – Directeur général adjoint
du pôle Tertiaire
Hervé Buffard – Directeur des synergies
internes
Anne Mollet – Directeur du marketing
stratégique
Christophe Muller – Chargé de mission
François-Xavier Schweitzer – Directeur
de l’habitat social
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
69
LE COMITÉ
D’INVESTISSEMENT
Bilan consolidé
Actif
31/12/2009
31/12/2010
1 046,9
1 021,8
12,5
12,5
Actifs non courants
Goodwill
Autres immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles
31,1
26,0
179,1
219,7
Autres actifs financiers
28,2
28,3
Impôts différés actifs
38,6
47,5
1 336,3
1 355,8
1 108,0
970,5
390,7
403,7
29,4
2,0
996,0
995,8
Autres créances financières
118,4
119,4
Trésorerie et équivalents de trésorerie
575,1
702,9
Titres mis en équivalence
Total actifs non courants
Actifs courants
Stocks et encours
Créances clients et autres débiteurs
Créances d’impôts
Autres actifs courants
Total actifs courants
3 217,6
3 194,3
Total de l’actif
4 553,9
4 550,1
31/12/2009
31/12/2010
267,9
260,0
1 365,7
1 254,5
(2,1)
(2,1)
Passif et capitaux propres
Capital apporté
Primes liées au capital
Actions propres
Réserves et résultats accumulés
309,7
248,7
Résultat de la période
(49,9)
119,8
1 891,4
1 880,8
Capitaux propres part du Groupe
Intérêts minoritaires
Capitaux propres de l’ensemble
5,2
4,8
1 896,6
1 885,7
242,3
214,6
18,6
17,0
Passifs non courants
Emprunts et dettes financières non courants
Avantages du personnel
Impôts différés passifs
0,3
0,3
261,1
231,9
Emprunts et dettes financières court terme et du cycle
d’exploitation
346,1
316,5
Provisions courantes
102,9
102,6
Fournisseurs et autres créditeurs
670,9
664,2
Total passifs non courants
Passifs courants
Dettes d’impôts
70
9,8
28,8
Autres passifs courants
1 266,5
1 320,3
Total passifs courants
2 396,2
2 432,5
Total du passif et capitaux propres
4 553,9
4 550,1
Capitaux propres
Compte de résultat consolidé
31/12/2009
12 mois
31/12/2010
12 mois
Chiffre d’affaires
2 837,9
2 747,2
Achats consommés
(1 978,3)
(1 860,1)
Charges de personnel
(396,3)
(414,9)
Charges externes et autres charges
(211,2)
(223,4)
Impôts et taxes
(32,0)
(33,7)
Amortissements et dépréciations des immobilisations
(13,7)
(13,8)
Résultat opérationnel courant
Variations de valeur des goodwills
Résultat opérationnel
206,4
201,4
(121,7)
(35,4)
84,7
166,0
Charges financières
(51,6)
(31,9)
Produits financiers
12,3
9,7
Résultat financier
(39,3)
(22,2)
45,4
143,8
Impôts sur les bénéfices
(59,8)
(65,6)
Quote-part dans les résultats des entreprises mises en équivalence
(34,1)
43,9
Résultat net de l’ensemble consolidé
(48,5)
122,1
Part du Groupe
(49,9)
119,8
1,4
2,4
31/12/2009
12 mois
31/12/2010
12 mois
121,7
133,3
Variation du BFR liée à l’activité (hors impôts)
61,3
176,2
Variation du BFR d’impôts et autres
16,5
37,3
Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles
199,4
346,8
Flux de trésorerie liés aux investissements financiers
517,1
(4,1)
(8,1)
(10,1)
(466,5)
(37,1)
0,1
(65,9)
Résultat des activités courantes avant impôts
Intérêts minoritaires
Capacité d’autofinancement après coût du financement et impôts
Flux de trésorerie liés aux investissements opérationnels
Flux de trésorerie liés aux opérations de financement
Acquisition et cession d’actions propres
Dividende versé par Nexity SA
(79,5)
(85,7)
Variations de trésorerie de période
162,6
143,9
RAPPORT ANNUEL 2010 ////////////////
71
Tableau des flux de trésorerie
OÙ TROUVER
L’INFORMATION
SUR NEXITY
SUR LE SITE INTERNET
WWW.NEXITY.FR
DANS LES PUBLICATIONS
FINANCIÈRES
Le site Internet présente la société Nexity au
travers de ses métiers, ses clients, son actualité, ses indicateurs clés et son organisation.
Le rapport annuel, le document de référence
et la brochure Nexity sont mis à la disposition
des personnes intéressées sur simple
demande.
AGENDA 2011
10 MAI
Communication de l’activité et du
chiffre d’affaires du 1er trimestre 2011
11 MAI
Assemblée générale
18 MAI
Mise en paiement du dividende
Pour toute demande, la rubrique contact
permet de connaître les coordonnées des
différentes sociétés de Nexity. Si vous
souhaitez des informations, vous pouvez
adresser un e-mail à :
[email protected]
[email protected]
72
27 JUILLET
Communication de l’activité commerciale et des résultats du 1er semestre
2011
T4 2011
Communication de l’activité et du
chiffre d’affaires des neuf premiers
mois de 2011
La rubrique finance et l’espace actionnaires
permettent de consulter ou de télécharger
l’ensemble des informations financières sur
notamment :
t L’action Nexity
t Géographie du capital
t Gouvernance d’entreprise
t Information réglementée
t Communiqués
t Présentations thématiques
t Rapports
t L’agenda financier
Ce rapport annuel a été produit par la Direction de la communication, en équipe :
Guillaume Idier, Delphine Chandelle, Sophie Breton et Yasmina Yefsah.
Crédits Photos :
Éric Sempé, Pointe Métro 1, pages 10, 11 et 45 ; Lyon Confluence, pages 12, 13 et 29 ; Villa Respiro, page 27 ; Il Diamante, page 30 ; Studea Université 2,
page 35 ; Saggel transactions, page 37 ; Studea Clos Morlot, page 37 ; La Factory, page 47 ; Tour Courcellor II, page 49 ; Immeuble HSBC, page 55 ; T1,
page 57 – Cyrille Weiner, 115 rue de Bagnolet, pages 16, 17 et 61 – Philippe Stroppa, pages 20 et 21 – Philippe Stroppa/Euro RSCG/Nexity, Campagne
Lamy, pages 37 et 39 – Michel Persechini, Agence Guy Hoquet l’Immobilier, page 41 – Mikaël Lafontan et Olivier Seignette, Agence Century 21, page 43
– Tristan Deschamps, Parc des Tanneries, page 47 – Dany Rovira, Jazz, page 47 – Photothèque Nexity, Tour Athéna, page 49 – François Renault, 23 Italie,
page 51 et Aviso, page 53 – K. Khalfi, Sygma, page 61 – Nexity/Euro RSCG, Habiter le Ciel, Les Chemins de l’urbanité, page 63.
Crédits Architectes :
Ateliers 234, Basalte, pages 10 et 11 – Agence Dusapin-Leclercq, Agence Tania Concko, Agence Hervé Vincent, Lyon Confluence, pages 12, 13
et 29 – Christian de Portzamparc, Quartier du Tripode, pages 14, 15 et 61 – Atelier Castro Denissof Casi, 115, rue de Bagnolet, pages 16, 17 et 61 ; Carte
du Grand Paris, page 62 ; Seine Amont, Vivre le Fleuve, page 63 ; Concept de gare, Libérer les Usages, page 63 ; Tours, Habiter le Ciel, page 63 – JeanPaul Viguier, Pointe Métro 1, pages 18, 19 et 45 et Pointe Métro 2, page 49 – Reichen et Robert Associés, Villa Respiro, page 27 et ZAC Berliet, page 61
– Atelier Castro Denissof Casi, SOA Architectes, Hamonic & Masson, Villarboréa, page 29 – Agence Nicolas Michelin ANMA, Origin, page 29 – A&U,
Il Diamante, page 30 – Jean-Philippe Bridot et Partenaires Architectes, Villanatura, page 31 – Agence périphériques, Anne-Françoise Jumeau, Emmanuelle
Marin, David Trottin, Quintessence, page 32 – EGA Emmanuel Gutel, Domaine des Hayettes, page 33 – Jean-Paul La Mattina, Les Océanides, page 43
– Agence d’architecture Bridot Willerval, Tour Athéna, page 49 – Schweitzer et Associés, Parc des Tanneries, page 47 – Valode et Pistre Architectes,
Tour Generali, page 47 et T1, page 57 – Carlos Ferrater, Alberto Penn, Atelier 3 Babin Renaud, Jazz, page 47 – F.S. Braun & Associés, 52 Hoche, page
47 – MAP Arquitectes Josep Lluís Mateo, La Factory, page 47 – Epstein et Glaiman, Tour Courcellor II, page 49 – Frédéric Jung, 23 Italie, page 51 – Jean
de Mailly, A. Simon, Franck Vialet, Aviso, page 53 – Georges Chedanne, Immeuble HSBC, page 55 – Jean-Philippe Bridot, Philippe Victoire de Vimorin,
Quartier Étoile, page 59 – Hubert Godet, Sygma, page 61 – R. Nunge, Heyritz, page 61.
Conception et réalisation graphique :
1, terrasse Bellini
TSA 48200
92919 Paris - La Défense Cedex
www.nexity.fr

nexity, cèst une dynamique. celle dùn acteur intégré de lìmmobilier

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