La location immobilière un risque maîtrisé ou à

La location immobilière : un risque maîtrisé ou à maîtriser ?
Bailleur(s), quels risques prenez vous lors d’une location
immobilière ?
Conférence organisée par l’Immobilière Balcaen, Hôtel Bedford,
Bruxelles, 28 mai 2015
Intervention de Me Gilles OLIVIERS,
Avocat au Barreau de Bruxelles,
Professeur de droit
La location immobilière un risque maîtrisé ou à maîtriser ?
1.
Par rapport à un manquement technique, quel est le niveau de
responsabilité du bailleur lors d’une mise en location mais aussi
durant la vie du bail ?
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Bases juridiques très variées
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Obligations du bailleur tant en droit privé (relations contractuelles et quasidélictuelles entre bailleur et preneur) qu’en droit public (obligations
intrinsèquement liées au droit à un logement décent répondant à des exigences
minimales de qualité)
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Différents niveaux de pouvoir : Europe, Fédéral, Région, Commune
La location immobilière : un risque maîtrisé ou à maîtriser ?
A- Lors de la mise en location
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obligation de délivrer au preneur la chose louée (article 1719 C civ)
en bon état de réparation de toutes espèces (article 1720 C civ)
correspondant à des normes minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité
définies au niveau fédéral
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Sanctions: nullité ou réparation (jurisprudence) + même restitutions loyers
(pourtant contrat à prestations successives)
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Quelle que soit la sanction, l’obligation de délivrer au preneur un logement
décent constitue dans son chef une obligation de résultat (impose au débiteur
l’obtention d’un résultat déterminé)
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B- Durant l’exécution du bail
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Obligation d'entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a
été louée;
Obligation de jouissance paisible;
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Dès lors, le bailleur doit, pendant la durée du bail, faire toutes les
réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
(art 1720 Cciv)
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Si ne répond plus aux critères minimum de qualité et aux normes
techniques, risque de déclaration d’inhabitabilité par les autorités
régionales et/ou communales + risque de taxes sur immeubles
insalubres, abandonnés ou laissés en mauvais état.
Exigence de travaux dans un délai; parfois à défaut travaux d’office +
relogement durant les travaux
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Le propriétaire répond des vices cachés qui affectent la chose louée :
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responsabilité contractuelle – Article 1721 du Code civil –
responsabilité extracontractuelle en sa qualité de gardien de la structure du
bâtiment – Article 1384 ou d’un bâtiment en ruine – Article 1386
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Obligation de résultat à charge de celui qui met en location un bien affecté d’un
défaut
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La responsabilité civile du bailleur est retenue si le vice engendre un
empêchement total ou partiel de l’usage normal de la chose, et ce, même si le
vice ne trouve pas son origine dans un comportement fautif du bailleur (vétusté
ou défaut d’entretien par exemple).
vice antérieur ou postérieur à l’entrée en jouissance et même si pas connaissance
de l’existence du vice
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Obligation pour le locataire d’user de la chose en bon père de famille
conformément à l’article 1728 du Code civil
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2.- Que se passe-t-il si un corps de métier traîne à répondre à un appel
d’offre et que, dès lors, on dépasse les délais légaux de mise en
conformité ?
a.- La concrétisation de l’offre ou du devis
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aucun délai pour répondre à un appel d’offres ou pour remettre son devis
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lancer les travaux sans devis quitte uniquement pour des travaux conservatoires
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le devis ne sert pas uniquement à chiffrer financièrement le montant des travaux
(aussi des QE ou des postes en régie);
Aussi utile pour les techniques de mise en œuvre que les matériaux utilisés;
Enfin, c’est aussi une des bases pour la mise en cause de la responsabilité.
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L’entrepreneur spécialisé et son devoir d’information et de conseil
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b.- L’exécution des travaux
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refuser les clauses des conditions générales de l’entrepreneur en ce qui concerne
les délais d’exécution
imposer un délai pour le début des travaux et un délai maximum pour leur
exécution
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Sanction d’une astreinte
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A défaut, notion de délai raisonnable et normal au regard de l’importance du
chantier et des techniques mises en œuvre
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Statuer un chantier et faculté de remplacement d’un entrepreneur défaillant
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Si délai est lié à des contraintes extérieures (ex. remise aux normes), ce dernier
doit être prévu contractuellement
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3- Réflexions générales sur la responsabilité du bailleur et des gestionnaires en
matière immobilière
A- Le bailleur
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responsabilité contractuelle au début ou pendant l’exécution du bail
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La responsabilité civile du propriétaire d’un bien immeuble sur une base
extracontractuelle pour faute, vice ou ruine de la chose
Cumul des responsabilité à deux conditions: la faute imputée est un manquement
à une obligation contractuelle et à l’obligation générale de prudence qui s’impose
à tous ET le dommage n’est pas purement contractuel (dommage distinct de celui résultant
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de la mauvaise exécution du contrat)
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Double condition non requise lorsque le fait dommageable est susceptible de
constituer une infraction pénale (ex. chauffe-eau, explosion gaz, incendie car vétusté, etc.)
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Limitation de responsabilité possible pour les vices cachés (art 1721 Cciv) mais
aussi pour 1382 et 1384 du Code civil car non impératif
Clauses limitatives et exonératoires de responsabilité pour limiter ou exclure des
faits générateurs de la responsabilité OU pour aménager les conséquences de la
responsabilité
Mais en aucun cas s’exonérer de son dol ni porter atteinte à l’essence du contrat
Mais en aucun cas limiter ou s’exonérer de sa responsabilité pénale ou de celle
vis-à-vis de tiers
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B- Les gestionnaires immobiliers
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Entre propriétaire du bâtiment et gestionnaire : convention de mandat
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Articles 1791 et 1792 du Code civil, exécution du mandat sans faute;
Article 1793 du Code civil, rendre compte auprès du mandant de la mission.
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Le bailleur ne peut pas exciper des fautes commises par le mandataire pour se
libérer de ses obligations vis-à-vis du preneur
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le mandataire est aussi responsable vis-à-vis des tiers sur les articles 1382 et 1383
du Code civil si la faute est un manquement à une obligation contractuelle et à
l’obligation générale de prudence ET si elle cause un dommage distinct de celui
résultant de la mauvaise exécution du contrat
Aucune clause limitative ou exonératoire de responsabilité vis-à-vis de tiers; mais
possibilité entre les parties d’un « pacte de garantie »,
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