LE PERIL (ou "immeubles menaçant ruine")

LE PERIL (ou "immeubles menaçant ruine")
Présentation générale
Bases Légales
La législation prévoyant le régime des édifices menaçant ruine est fort ancienne puisqu'elle
remonte à 1898 et n'avait guère été modifiée depuis lors.
Le régime actuel a été modifié et modernisé par la loi du 13 décembre 2000 relative à la
solidarité et au renouvellement urbain (dite SRU), puis, surtout par l’ordonnance du 15/12/2005
relative à la lutte contre l’habitat indigne ou dangereux : celle-ci prévoit de simplifier
profondément la procédure du péril ordinaire, dont le régime sera précisé par décret.
DEFINITION
Un immeuble, au sens d'un édifice et qu'elle qu'en soit la nature, qui menace ruine et qui
pourrait, par son effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, il
n'offre pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique peut requérir
la mise en œuvre d’une procédure de péril.
Une compétence relevant de la police du maire
C’est le maire qui peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices
quelconques (à usage d'habitation, agricole, commercial, industriel...) lorsqu'ils menacent ruine
et constituent un danger pour les populations, que ce soit les passants de la voie publique, ou
tous ceux qui peuvent l'utiliser, être voisins ou, bien entendu, l'occuper lorsque ce sont des
immeubles d'habitation.
Il ne faut pas confondre péril et insalubrité : un immeuble d'habitation peut être insalubre et ne
pas menacer ruine. De la même façon, un immeuble d'habitation peut menacer ruine sans être
nécessairement insalubre et un immeuble utilisé à d'autres fins que l'habitation ne peut être
qualifié d'insalubre. Les deux désordres peuvent également se cumuler. Ceci peut justifier qu'un
immeuble fasse simultanément l'objet d'une procédure de péril et d'une procédure d'insalubrité.
Déclenchement de la procédure de péril
La procédure de péril est amorcée par le constat que fait le maire, ou tout homme de l'art, de la
situation. Selon l'état de ruine du bâtiment, mur ou édifice et l’urgence reconnue, le maire
déclenche une procédure de péril ordinaire ou imminent.
L'ordonnance du 15 décembre 2005 a précisé le phasage du traitement d'un péril en
explicitant l'objet d'un péril imminent – qui doit normalement être suivi d'un arrêté
de péril ordinaire et l'objet de ce dernier.
Dans l'attente du décret qui doit préciser la procédure contradictoire préalable à la
signature de l'arrêté de péril ordinaire et qui permettra de supprimer l'homologation
par le tribunal administratif , la procédure ancienne, toujours applicable est
brièvement présentée ci-dessous.
Péril imminent ou péril ordinaire :
C’est l’urgence de la situation constatée par le maire et validée par un expert et nécessitant des
mesures provisoires qui permet de déclencher une procédure de péril imminent.
LE PERIL ORDINAIRE
Arrêté de péril
Après avoir fait dresser un constat de la situation par un homme de l'art, le maire prend un
arrêté de péril prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine.
Obligation d'information
L'arrêté est notifié aux propriétaires, aux occupants et, en cas d'immeuble d'hébergement, à
l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un
immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires peut être faite au seul syndicat de la
copropriété. La notification peut se faire par affichage à la mairie de la commune où est situé
l'immeuble et par affichage sur l'immeuble lui-même. A la demande du maire et aux frais du
propriétaire, l'arrêté est publié à la conservation des hypothèques ou au livre foncier dont
dépend l'immeuble pour chaque local.
Contestation du péril
Le propriétaire est mis en demeure d'effectuer dans un délai déterminé les travaux de
réparation ou de démolition de l'immeuble menaçant ruine. S'il conteste le péril, le propriétaire
doit désigner un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la
constatation de l'état du bâtiment et de dresser un rapport.
Si au jour indiqué, le propriétaire n'a pas fait cesser le péril et s'il n'a pas désigné un expert, il
est procédé d'office à la visite par l'expert seul nommé par l'administration.
Intervention du tribunal administratif
Si à échéance du délai fixé par l'arrêté de péril le propriétaire n'a pas fait cesser le péril, s'il n'a
pas désigné un expert, ou s'il conteste le péril, l'arrêté du maire et les rapports d'experts sont
transmis au tribunal administratif, lequel, après avoir, le cas échéant, entendu les parties, statue
et fixe, s'il y a lieu, le délai pour l'exécution des travaux ou pour la démolition.
Le tribunal peut autoriser le maire faire procéder d'office et aux frais du propriétaire aux travaux
prescrits. C'est, notamment, le cas si le propriétaire n'a réagi à aucun moment de la procédure.
Arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux
Lorsque le tribunal administratif a constaté l'insécurité de l'immeuble, le maire peut prendre un
arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux. Cet arrêté précise si cette interdiction
est applicable immédiatement ou à l'expiration d'un délai qu'il fixe et qui ne peut excéder six
mois.
Le maire notifie l'arrêté d'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux aux mêmes conditions que le
premier arrêté.
Arrêté constatant la réalisation des travaux
Sur le rapport d'un homme de l'art, le maire, par arrêté, constate la réalisation des travaux
prescrits ainsi que leur date d'achèvement et prononce la mainlevée de l'arrêté de péril et, le cas
échéant, de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux.
Cet arrêté est notifié et transmis comme l’arrêté de péril.
Il est publié à la conservation des hypothèques ou au livre foncier dont dépend l'immeuble
pour chacun des locaux, à la diligence du propriétaire et à ses frais.
LE PERIL IMMINENT
Déclenchement de la procédure de péril imminent.
En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande au
juge administratif la nomination d’un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa
nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose
des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate.
Conclusion du rapport de l'expert et mesures mises en œuvre
Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les
mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, et si nécessaire peut, notamment,
ordonner l'évacuation de l'immeuble.
Dans le cas où ces mesures n'auraient pas été exécutées dans le délai imparti par la sommation,
le maire a le droit de faire exécuter d'office les mesures indispensables.
Sauf au cas où le propriétaire a exécuté des travaux mettant fin à tout péril, le maire doit
poursuivre la procédure en "péril ordinaire" pour qu'il soit mis fin durablement au risque.
Enfin, on précise aussi que, sauf au cas où le propriétaire a exécuté des travaux mettant fin à
tout péril, après réalisation des travaux prescrits par l'arrêté de péril imminent, il n'y a pas
d'arrêté de levée du péril, mais poursuite de la procédure.
Paiement des travaux en cas de défaillance du propriétaire
Lorsque, à défaut du propriétaire, le maire a dû prescrire l'exécution des travaux, le montant
des frais est avancé par la commune, et, recouvré comme en matière d'impôts directs.
PERIL IMMINENT ET PERIL ORDINAIRE
Un arrêté de péril imminent ne permet que la réalisation ou l'imposition de travaux d'urgence. Il
doit donc être obligatoirement relayé par un arrêté de péril ordinaire.
DROITS DES LOCATAIRES ET DES OCCUPANTS DES IMMEUBLES UTILISES A DES
FINS D'HABITATION
Utilisation des locaux vacants
A compter de la notification de l'arrêté portant interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux en
péril, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition à quelque usage que ce
soit. Cette interdiction cesse d'être applicable à compter de l'arrêté prononçant la cessation du
péril et la mainlevée de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les locaux.
Suspension du paiement des loyers
Dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté de péril, le loyer ou toute autre somme versée en
contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui
suit l'envoi de la notification de l'arrêté de péril jusqu'à l'achèvement des travaux constaté par
arrêté.
Durée du bail en cours
Dans les locaux frappés d'un arrêté de péril la durée du bail est suspendue de la notification de
l'arrêté de péril à l'achèvement des travaux constatée dans l'arrêté prenant acte de la réalisation
des travaux.
Hébergement
d'habitation
des
occupants
et
relogement
des
occupants
des
immeubles
En cas d'interdiction temporaire d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou
l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement décent des occupants. En cas de défaillance du
propriétaire, la commune se substitue et le coût de l'hébergement est mis à la charge du
propriétaire ou de l'exploitant.
En cas d'interdiction définitive d'habiter et d'utiliser les lieux, le propriétaire ou l'exploitant
doit assurer le relogement des occupants. En cas de défaillance du propriétaire ou de
l'exploitant, la commune prend les dispositions nécessaires pour les reloger.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un
montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
Lorsque la commune, un organisme d'HLM ou une association agrée, a procédé au relogement,
le propriétaire ou l'exploitant lui verse, à titre d'indemnité, une somme dans la limite d'un an de
loyer.
Sanctions envers les propriétaires
La loi "SRU", a introduit dans le régime du péril des sanctions pénales, jusqu’alors inexistantes;
elles concernent les immeubles utilisés pour l’habitation ou l’hébergement, car elles visent des
faits concernant les occupants. L’ordonnance a étendue et renforcée les incriminations et
sanctions pénales.
L’article L.511-6 nouveau du CCH prévoit qu’est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une
amende de 100 000 € le fait de détruire, dégrader, détériorer ou de les rendre impropre à
l’habitation, des locaux ayant fait l'objet d’un arrêté de péril, dans le but de faire quitter les lieux
aux occupants. Est puni des mêmes peines, le fait de mauvaise foi, de ne pas respecter une
interdiction d'habiter et d'utiliser ces locaux ainsi que de les louer ou de les mettre à disposition.
Le refus délibéré sans motif légitime d'exécuter les travaux prescrits est sanctionné de 50 000€
et un an d’emprisonnement. Des peines complémentaires sont prévues (confiscation du fonds
de commerce, interdiction d’exercer une activité professionnelle en rapport avec l’infraction...)
Notons enfin que les personnes morales s’exposent désormais à des sanctions pénales, des
peines complémentaires (amende, dissolution de la société, interdiction d’exercer, fermeture de
l’établissement..).
Garanties
Les créances résultant de la substitution de la commune aux propriétaires ou exploitants pour
effectuer les travaux d'office ou reloger les occupants sont recouvrées comme en matière de
contributions directes.
Ces créances sont garanties par une hypothèque légale sur l'immeuble ou, s'il s'agit d'un
immeuble en copropriété, sur le ou les lots en cause.
Sources :
art L.511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (procédure)
art L.521-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation (droit des occupants) ***
~ OBJET DU DISPOSITIF
L’arrêté de péril est une mesure de police administrative et non un élément d’une politique de
réhabilitation ; l’objet de cette législation n’est pas d’obliger à entreprendre des travaux de
réparation ou de restauration définitifs du bâtiment mais des travaux strictement nécessaires
pour mettre fin au péril.
C’est un dispositif de sécurité publique qui concerne tous types de bâtiments.
L’intervention sur les immeubles menaçant ruine se fait par la prescription de travaux de
réparation ; la démolition, tout particulièrement, doit rester une mesure d’exception d’autant
que nombre de ces bâtiments peuvent présenter un intérêt architectural, historique ou urbain,
et que la prudence s’impose dans les interventions sur ces bâtiments.
En cas de péril imminent, la démolition totale du bâtiment ne peut pas être prescrite.
La jurisprudence a rappelé que les travaux devaient être conformes au document d’urbanisme
applicable, POS, PLU et notamment à un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ; la
démolition d’un immeuble protégé par celui-ci ne peut être ordonnée par le maire.
~ AUTORITE COMPETENTE : LE MAIRE
Le maire, à coté de ses pouvoirs de police générale dont le but est d’assurer le bon ordre, la
sûreté, la sécurité et la salubrité publique (CGCT : art. L. 2212-2), dispose d’un pouvoir de police
portant sur des objets particuliers et dénommé police spéciale (CGCT : art. L. 2213-1 et
suivants).
La police des immeubles menaçant de ruine est une compétence du maire fondée sur son
pouvoir de police générale (CGCT : art. L. 2212-2).
Elle relève également de son pouvoir de police spéciale (CGCT : art. L. 2213-24), le maire
prescrit la réparation ou la démolition des murs, bâtiments, ou édifices menaçant de ruine dans
les conditions des articles L. 511-1 à L. 511-4 du CCH.
Cause du péril extérieure à l’immeuble / Pouvoir de police générale du maire
Lorsque la ruine est causée par un évènement naturel extérieur tels qu’un éboulement, un
affaissement de sol, une inondation ou un incendie ayant leur origine dans des causes
étrangères à la construction, le maire intervient au titre de sa police générale de la sécurité
publique, (CGCT : art. L. 2212-2 et art. L. 2212-4), dont le domaine d’application couvre,
notamment les cas de catastrophe naturelle ou de catastrophe due à des éléments ne pouvant
engager la responsabilité des propriétaires. En effet, ceux-ci ne peuvent subir les conséquences
de droit liées aux arrêtés de péril, alors que leur responsabilité ne peut en aucun cas être
engagée. La jurisprudence applique strictement la distinction entre les deux types de procédure.
Lorsque la solidité d’un immeuble est compromise en raison d’un mouvement naturel du sol, de
catastrophes naturelles ou technologiques (ex : usine AZF de Toulouse) la procédure du péril en
application du CCH (art. L. 511-1 et suivants) est inapplicable : doit être utilisé le CGCT (art. L.
2212-2 et art. L. 2212-4).
Il en va ainsi en cas de séisme (CE : 18.4.84, Préfet de police c/ Kerguélen / 5.1. 79, Ville de
Lyon).
L’effondrement de galeries souterraines très anciennes est assimilable à un accident naturel,
quels qu’en soient les propriétaires (CAA Lyon : 21.5.91, Ville de Lyon). Mais si l’effondrement
du terrain d’assiette d’une construction est dû à la circonstance que la conception et l’exécution
de la construction étaient inadaptées à ce terrain, le maire a pu légalement ordonner
l’évacuation de l’immeuble sur le fondement de l’article L. 511-3 (péril imminent) (CE : 24.3.89,
Epoux Junino). N’ont pas le caractère d’accidents naturels : le heurt par un poids lourd de la
corniche d’un balcon surplombant la voie publique (CE : 11.3.83, Mme Lacroix et autres) ou le
scellement de consoles par EDF ou les Postes et Télécommunications ; dans de tels cas, la
procédure de péril est applicable, quitte pour le propriétaire qui en est l’objet à se retourner
contre l’auteur des dommages pour se faire rembourser les frais qu’il aura dû exposer pour faire
cesser le péril. L’exécution de travaux publics est une cause extérieure qui n’a pas le caractère
d’accident naturel (CE : 3.3.76, Ville de Nogent-le Roi).
Les frais de démolition ou de tous travaux d’office exécutés par la collectivité publique resteront
à sa charge, le fondement de son action étant alors l’intérêt général.
Cause du péril propre à l’immeuble / Pouvoir de police spéciale du maire
Lorsque le danger émane de l’édifice lui-même, la menace de ruine provient de causes
inhérentes à la construction : soit le défaut d’entretien ou les vices de construction, soit la
vétusté.
Le maire intervient au titre de son pouvoir de police spéciale (CGCT : art. L. 2213-24) dans les
conditions des articles L. 511-1 à L. 511-4 du CCH.
Cause du péril à la fois interne et externe
Si le délabrement de l’immeuble est causé à la fois par des causes extérieures et des causes
internes, la procédure de péril peut être mise en œuvre (CE : 4.12.74, Préfet de police).
_ ROLE DU PREFET
Le préfet peut se substituer au maire au cas où ce dernier négligerait de prescrire les mesures
nécessaires en raison du péril causé par un immeuble menaçant de ruine sur le fondement de
l’article L. 2215-1 du CGTC. Il n’intervient qu’après mise en demeure rester sans résultat (Rép.
Min. : JO AN 20.03.89)
.
_ INCIDENCE DE LA LOI SRU ET DE L ORDONNANCE DU 14/12/2005 RELATIVE A LA
LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE OU DANGEREUX
La législation permettant au maire de prescrire, par arrêté de péril, la réparation ou la
démolition des bâtiments ou édifices menaçant ruine, et qui pourraient par leur effondrement,
compromettre la sécurité publique, a été assez profondément complétée par la loi du 13
décembre 2000 (SRU). Pour ce qui concerne les bâtiments menaçant ruine utilisés à des fins
d’habitation, les obligations des propriétaires ont été renforcées et des droits des occupants
institués, ainsi que les moyens d’action des autorités publiques, notamment des sanctions
pénales.
L’ordonnance 14/12/2005 prévoit une simplification radicale de la procédure du péril "ordinaire"
dont un décret d'application précisera les modalités; en l'absence du décret, les dispositions
actuelles en matière de péril imminent et de péril ordinaire continuent de s'appliquer.
Par ailleurs, l'ordonnance a permis de renforcer certaines dispositions relatives au droit des
occupants, de lever des ambiguïtés et a précisé les dispositions pénales.
_ SANCTIONS PENALES
La loi "SRU" a introduit dans le régime du péril des sanctions pénales, jusqu’alors inexistantes;
elles concernent les immeubles utilisés pour l’habitation ou l’hébergement, car elles visent des
faits concernant les occupants.
L’ordonnance de 2005 a étendu et renforcé les incriminations et sanctions pénales.
L’article L.511-6 nouveau du CCH prévoit qu’est puni d'un emprisonnement de trois ans et d'une
amende de 100 000 € le fait de détruire, dégrader, détériorer ou de rendre impropre à
l’habitation, des locaux ayant fait l'objet d’un arrêté de péril, dans le but de faire quitter les lieux
aux occupants. Est puni des mêmes peines, le fait de mauvaise foi, de ne pas respecter une
interdiction d'habiter et d'utiliser ces locaux ainsi que de les louer ou de les mettre à disposition.
Le refus délibéré sans motif légitime d'exécuter les travaux prescrits est sanctionné de 50 000€
et un an d’emprisonnement. Des peines complémentaires sont prévues (confiscation du fonds
de commerce, interdiction d’exercer une activité professionnelle en rapport avec l’infraction...)
Notons enfin que les personnes morales s’exposent désormais à des sanctions pénales, des
peines complémentaires (amende, dissolution de la société, interdiction d’exercer, fermeture de
l’établissement..).
_ PROCEDURE DE PERIL ET PROCEDURE RELATIVE AUX IMMEUBLES EN ETAT
MANIFESTE D’ABANDON
La procédure de péril peut être engagée sur des biens vacants et sur des biens dont le
propriétaire est inconnu.
Cependant, la procédure de péril ne peut être engagée lorsqu’il s’agit de biens déclarés «
vacants sans maître » au sens des articles du Code civil.
La situation d’abandon manifeste des immeubles est traitée par des dispositions particulières
(CGCT : art. L. 2243-1 à L. 2243-4).
Les immeubles, parties d’immeubles, installations et terrains sans occupant à titre habituel et qui
ne sont pas manifestement plus entretenus et situés dans le périmètre aggloméré de la
commune, peuvent faire l’objet d’une procédure de « déclaration d’abandon manifeste »
engagée par le maire à la demande du conseil municipal en vue de prescrire des travaux ou, en
cas de non réponse, de pouvoir les exproprier.
CONDITIONS D’OUVERTURE DE LA PROCEDURE DE LUTTE CONTRE LE PERIL
_ CHAMP D’APPLICATION (CCH : art. L. 511-1)
Biens concernés
La procédure est applicable aux murs, immeubles bâtis et édifices élevés au-dessus du sol tels
que les bâtiments, les monuments, ainsi qu’aux ouvrages de soutènement.
Sont assimilés aux immeubles bâtis, par la jurisprudence, les éléments qui lui sont incorporés,
tels que les balcons, les corniches, les tuyaux d’évacuation des eaux de toiture.
En revanche, ne sont pas concernés les terrains non bâtis (chemins, talus, falaises…).
Le bâtiment peut appartenir à une personne publique ou à une personne privée, cependant la
législation n’est pas applicable aux immeubles communaux. La commune, supposée entretenir
son patrimoine, ne peut se prescrire à elle-même.
Le fait que le propriétaire soit inconnu n’exempte pas le maire de sa responsabilité d’avoir à
engager la procédure de péril.
Notion de péril (CCH : art. L. 511-1 al 1)
Un danger réel et actuel doit être à redouter pour la sécurité publique ou pour la sécurité des
occupants.
Une menace éventuelle et conditionnelle ne saurait être suffisante pour justifier de l’usage de la
procédure.
Soit l’édifice :
− menace de ruine et est susceptible en s’effondrant de compromettre la sécurité des personnes
− ne présente plus les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
Le danger peut concerner la voie publique ou les abords extérieurs d’un édifice (danger pour les
passants) mais également les propriétés privées (danger pour les occupants ou les utilisateurs
d’un bâtiment).
Le danger doit émaner de l’édifice lui-même : la menace de ruine provient le plus souvent de la
vétusté, du défaut d’entretien ou de vices de construction, c’est-à-dire de causes inhérentes à la
construction.
Il en est ainsi lorsque la menace provient de travaux entrepris sur l’immeuble et préjudiciables à
sa stabilité (Cass. Civ. : 11.2.97).
_ INITIATIVE DE LA PROCEDURE
Toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble doit les signaler
au maire afin de lui permettre d’engager si nécessaire la procédure.
C’est en effet, au maire qu’incombe la mise en œuvre de cette procédure dans le cadre de ses
pouvoirs spéciaux de police (CCH : art. L. 511-1). A Paris, la procédure est mise en oeuvre par
le préfet de police (CGCT : art. L. 2512-13).
Lorsque le maire par négligence ou par carence n’a pas fait usage de ses pouvoirs pour mettre
fin au péril, la responsabilité de la commune peut être engagée (CE : 25.4.41, Maurel, en
l’espèce l’effondrement des immeubles menaçant ruine a causé des dommages à l’immeuble du
requérant, or celui-ci avait averti le maire du danger que présentait l’état de vétusté des
constructions en cause, mais le maire n’avait pris aucune mesure, le tribunal estime que cette
inaction « constitue une faute lourde de nature à engager la responsabilité de la commune »).
Si le maire est défaillant, après mise en demeure de celui-ci, le préfet peut engager la procédure
au titre de ses compétences en matière de police générale (CGCT : art. L. 2215-1). La carence
du préfet peut engager la responsabilité de l’Etat.
_ MODALITES DE LA PROCEDURE
La procédure applicable en cas de péril d’immeuble peut être engagée selon deux modalités :
− la procédure ordinaire, qui est une procédure contradictoire formalisée, si le danger présenté
par l’immeuble menaçant de ruine n’est pas immédiat (CCH : art. L. 511-1 et L. 511-2) ;
− la procédure du péril imminent en cas d’urgence, qui permet au maire d’édicter des
mesures provisoires (CCH : art. L. 511-3) sans accord du propriétaire.
L’appréciation de l’urgence est de la compétence du maire sur appréciation de l’homme de l’art
(technicien, expert…) chargé par lui de constater l’état des lieux.
Lorsque l’état de l’immeuble est tel qu’il justifie un arrêté de péril imminent, c’est que des
mesures plus importantes doivent être prises pour mettre fin au péril, lesquelles relèvent de la
procédure du péril ordinaire : l’arrêté de péril imminent doit être suivi d’un arrêté de péril
ordinaire (CCH : art. L. 511-3 dernier alinéa). Tel ne serait pas le cas si les travaux exécutés
mettent fin à tout péril.
La procédure d'urgence et la procédure ordinaire peuvent se succéder ou être menées
concurremment, par exemple, pour permettre au maire de faire étayer d'urgence un pan de
mur, quitte à obtenir par la suite devant le tribunal administratif, d'abattre ou de réparer
l'immeuble étayé, si le propriétaire se refuse à effectuer les travaux (Rép. Min. : JO AN 20.3.89).
Il en est ainsi chaque fois que l’urgence du danger impose des mesures immédiates, parmi
lesquelles l’évacuation de l’immeuble. De même, durant l’instruction d’un arrêté de péril
ordinaire, qui peut être fort longue lorsque le tribunal administratif est saisi, si le danger dû à
l’état du bâtiment s’aggrave, le maire peut prendre un arrêté de péril imminent pour faire
effectuer les travaux d’urgence nécessaires.
PERIL ORDINAIRE (CCH : art. L. 511-1 et L. 511-2)
Le péril ordinaire s’applique à l’état de ruine d’un bâtiment qui menace d’effondrement ou dont
des éléments risquent, par leur chute, de porter atteinte à la sécurité, sans que ce risque soit
susceptible de se réaliser dans un avenir immédiat.
_ PROCEDURE ADMINISTRATIVE
Désignation d’un homme de l’art
Le maire est seul compétent pour décider d’engager une procédure de péril.
En droit, la procédure débute directement par un arrêté municipal, pris sur rapport d’un homme
de l’art désigné par le maire (agent des services techniques de la ville ou expert extérieur) et
chargé d’apprécier le péril et de préciser les mesures nécessaires pour y mettre fin.
Dans la pratique, souvent, la procédure juridique suit une mise en demeure, préalable au
propriétaire permettant de régler nombre d’affaires à l’amiable.
Le maire peut, également, faire procéder à toute visite utile pour vérifier l’état de solidité de tout
élément de bâtiment.
Il n’a pas à recueillir d’avis, sauf celui de l’architecte des bâtiments de France, lorsque
l’immeuble menaçant ruine est inscrit au titre des monuments historiques, est situé dans les
abords ou le champ de visibilité d’un immeuble protégé au titre des monuments historiques, ou
dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (CU : art. R. 430-
26).
Il en est de même lorsque cet immeuble est situé dans un secteur sauvegardé (CU : art. R. 31316). (TA Bordeaux 15.3.88, Cne de Montagne, lorsque l’immeuble est situé dans un secteur
sauvegardé, sa démolition ne peut avoir lieu sans l’avis ou l’accord de l’architecte des bâtiments
de France, en l’espèce
il s’agissait de la démolition d’un presbytère « situé dans le champs de visibilité de l’église
classée monument historique; qu’ainsi sa démolition ne pouvait être autorisée, alors même que
l’immeuble menaçait ruine, ..., qu’avec l’accord du ministre chargé des monuments historiques
et des sites ou son délégué »).
Arrêté de péril
L’arrêté de péril a pour objet de prescrire au propriétaire les travaux indispensables pour mettre
fin définitivement au péril : travaux de réparation ou de démolition. L'ordonnance du
15/12/2005 a supprimé la possibilité pour le propriétaire de choisir la réparation ou la démolition
du bien, cette option étant possible dans la version antérieure du texte. Aujourd'hui l'arrêté de
péril doit clairement prescrire soit la réparation soit la démolition. Il s’agit d’un acte de police
administrative à caractère individuel et non réglementaire, qui est opposable au propriétaire, qui
ne crée pas de droits, et peut être abrogé à tout moment (CE : 2.1.59, Dame Crozes).
S’il est exécutoire par lui-même (les travaux prescrits doivent être réalisés s’ils ne sont pas
contestés ; les effets de droit de l’arrêté, notamment au regard du droit des occupants,
s’appliquent dès la notification) la procédure est, néanmoins, contradictoire et le propriétaire
peut contester le péril où les mesures prescrites, ce qui renvoie au tribunal administratif la
compétence d’homologuer l’arrêté ou de substituer un jugement à l’arrêté du maire.
Le maire prescrit les mesures destinées à faire cesser le péril par arrêté notifié aux propriétaires
et aux occupants concernés. Les mesures prescrites ne doivent pas avoir d’autre but que le
maintien de la sécurité publique (CE : 28.5.75, SARL Les briqueteries Lepage, en l’espèce le
maire avait prescrit la démolition de trois bâtiments, or l’état de l’un des bâtiments ne justifiait
pas une démolition, l’arrêté a été déclaré illégal en tant qu’il a ordonné la démolition du dit
bâtiment).
S’il le juge utile, le maire peut prescrire des travaux d’étaiement à l’immeuble voisin d’un
immeuble démoli, ces travaux étant à la charge du propriétaire de l’immeuble, alors même que
leur exécution n’a été prescrite qu’en raison de la démolition de l’immeuble voisin (TA Paris
14.10.75, Brière). L’arrêté de péril est publié à la conservation des hypothèques dont dépend
l’immeuble et ce aux frais du propriétaire; cette publicité est destinée à assurer la connaissance
de la servitude aux tiers intéressés et notamment aux acquéreurs du bien.
z Notification de l’arrêté
L’arrêté est notifié à toutes les personnes intéressées : tous titulaires de droits réels, tels qu’ils
figurent au fichier immobilier, ainsi que les exploitants des locaux d’hébergement, le syndicat
des copropriétaires par l’intermédiaire du syndic si le péril ne concerne que les parties
communes d’un immeuble en copropriété.
La procédure de péril étant une procédure contradictoire entre l’administration et le propriétaire,
en cas de copropriété ou de mitoyenneté, le contradictoire n’est respecté que si tous les
propriétaires ou copropriétaires sont mis en cause, à défaut la procédure peut être entachée
d’irrégularité (CE : 2.11.60, Salah Mohamed Ben Othomane).( sauf cas introduit par la loi SRU
ou seules les parties communes d’un immeuble en copropriété sont concernées)
Lorsque l’adresse actuelle des personnes est inconnue ou leur identité incertaine, l’affichage de
l’arrêté en mairie et sur la façade vaut notification (pour Paris, Marseille et Lyon, l’affichage est
réalisé à la mairie d’arrondissement où est situé l’immeuble).
La jurisprudence a confirmé que l'arrêté de péril peut viser le propriétaire de l'immeuble voisin
et lui prescrire les travaux à réaliser pour en assurer la stabilité (CE : 26.7.82, Kaci Ali, CE :
20.2.87, Melle Aprosi, Syndicat des copropriétaires du 30 rue Jules Guesde).
S'agissant de la charge des travaux, il n'est pas possible de faire supporter au propriétaire d'un
immeuble les travaux nécessaires à l'édifice voisin (CE : 15.1.86, Galdert).
Lorsque le bâtiment est frappé d’un arrêté de péril prescrivant la démolition, l’arrêté doit être
notifié par le maire aux propriétaires des bâtiments mitoyens, à charge pour ceux-ci de prendre
toutes les mesures nécessaires pour assurer la protection de leur bâtiment et ceci à leurs
propres frais. Dans cette hypothèse, le propriétaire voisin doit être l'objet à son tour d'un arrêté
de péril (CE : 7.4.86, Mme Buzio-Lemercier) ou d'injonctions par le juge (CE : 20.2.87, Melle
Aprosi, Syndicat des copropriétaires du 30 rue Jules Guesdes, précité).
La notification de l'arrêté de péril aux propriétaires d'immeubles voisins de l'immeuble menaçant
ruine résulte d'une règle d'origine jurisprudentielle (CE : 11.60, Salah Mohamed ben Othmane
dit Fillali, CE : 14.12.62, Scherberich-Chiavutta; CE : 12.11.80, Boillaud). Cette obligation a pour
objectif de permettre le respect du principe du contradictoire.
Lorsque la notification concerne un immeuble d’habitation, la notification peut être utilement
accompagnée d’une information complémentaire des propriétaires et des occupants sur leurs
droits et devoirs (suspension du bail et du loyer, aides financières ou sociales utiles, services
chargés du suivi).
z Transmission et information des tiers
L’arrêté de péril est transmis au préfet du département au titre du contrôle de légalité.
Lorsque le péril concerne un immeuble d’habitation l’arrêté est également transmis aux
organismes payeurs des aides au logement, au gestionnaire du fonds de solidarité pour le
logement (FSL) et au procureur de la République.
~ CONTENU DE L’ARRETE
L’arrêté doit préciser :
− le nom et l’adresse du propriétaire et les données nécessaires à la publication au fichier
immobilier (certaines situations peuvent soulever des difficultés : le démembrement de propriété
où la personne tenue d’exécuter les travaux peut ne pas être le propriétaire ; l’exploitation
commerciale d’un bien : faute de connaître la répartition des charges entre le propriétaire des
murs et le titulaire du bail, l’obligation d’effectuer les travaux ne peut être notifiée qu’au
propriétaire des murs) ;
− la désignation précise du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée; dans un immeuble
en copropriété, l’arrêté de péril doit désigner la personne juridique responsable des travaux :
. sur les parties communes de l’immeuble concerné, le syndicat de copropriétaires représenté
par le syndic ;
. sur les parties privatives, les copropriétaires concernés.
− les travaux prescrits et la date à laquelle ils doivent avoir été exécutés ; ces travaux peuvent
être soit de réparation, soit de démolition. Aujourd’hui, compte tenu des droits spécifiques des
occupants afférents aux situations de réparation ou de démolition, il est vivement conseillé que
l’arrêté de péril précise explicitement si sont prescrits des travaux de réparation ou de
démolition.
L'article L. 511 –2 nouveau, issu de l'ordonnance, précise cette exigence de clarification.
Il est précisé que, comme dans toute affaire relevant d’une police administrative, il ne peut être
imposé à un propriétaire des travaux autres que de réparation, c’est-à-dire ne pouvant
constituer des travaux de "construction ou de reconstruction". Le maire est en droit de prescrire
des travaux pour faire cesser le danger mais ne peut en aucun cas ordonner une reconstruction
à l’identique, ni indiquer les matériaux qui devront être utilisés pour cela (CE : 11.3.83, Lacroix).
La démolition peut être substituée aux travaux lorsque les réparations nécessaires seraient
d’une importance telle qu’elles équivaudraient à une véritable reconstruction, mais cette
substitution ne peut résulter de considérations d’ordre financier (CE : 13.6.58, Barbier), par
exemple "la comparaison du coût des réparations avec celui de la démolition ou avec la valeur
de l’immeuble ".
− la date de l’expertise contradictoire à laquelle le propriétaire est invité s’il conteste le péril ou
les travaux prescrits (date éventuellement identique à l’échéance du délai d’exécution des
travaux); le propriétaire doit commettre un expert de son choix et la procédure serait irrégulière
à défaut d’expertise contradictoire (CE : 26.7.85, Commune du Cannet : dans cette affaire, le CE
a relevé les irrégularités de procédures suivantes : les propriétaires n’ont pas été invités à
commettre un expert, de plus l’expertise a eu lieu à une date différente de celle prévue par
l’arrêté).
− la reproduction des dispositions relatives aux droits des occupants (CCH : art. L. 521-2 al 1).
_ EFFETS DE L’ARRETE ET POURSUITE DE L’INSTRUCTION
Le propriétaire doit exécuter les travaux prescrits pour la date fixée dans l’arrêté, sauf à
contester et à commettre un expert à cette même date.
Dès la notification de l’arrêté de péril, et nonobstant l’éventuelle contestation du péril par le
propriétaire, les loyers correspondant à un bail d’habitation (ou toute redevance liée à
l’habitation), sont suspendus, ainsi que le bail d’habitation, jusqu’à l’arrêté de mainlevée du
péril.
Trois situations sont à considérer après notification d’un arrêté de péril :
• Le propriétaire fait procéder aux travaux
Lorsque le propriétaire fait les travaux prescrits dans le délai imparti, et que ceux ci sont
constatés par l’expert de la commune, le maire prononce par un nouvel arrêté, la main levée de
l’arrêté de péril (et le cas échéant celle de l’interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux). Cet
arrêté est notifié au propriétaire et aux titulaires de droits réels immobiliers dans les mêmes
conditions que l’arrêté de péril. Il fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques
à la demande et aux frais du propriétaire.
Si l’expert de la commune constate que les travaux entrepris ne correspondent pas aux mesures
prescrites, l’arrêté du maire et le rapport de l’expert sont transmis au tribunal administratif.
• Le propriétaire conteste le péril
Il doit commettre un expert chargé de procéder contradictoirement, le jour fixé par l’arrêté du
maire, à la constatation de l’état du bâtiment. Cette contestation est inscrite dans la procédure
elle-même ; elle est différente des droits de recours de droit commun que détient le propriétaire
contre un arrêté de péril devenu définitif.
Un accord entre les parties et leurs experts peut intervenir et le maire peut modifier son arrêté
de péril et le tribunal administratif n’a pas à être saisi.
S’il n’y a pas accord, le dossier est renvoyé devant le tribunal administratif.
• Le propriétaire n’exécute pas les travaux et ne désigne pas d’expert pour expertise
contradictoire.
L’homme de l’art désigné par l’administration procède alors à une expertise non contradictoire et
le maire saisit ensuite le tribunal administratif. L’arrêté doit, en effet, être homologué par le
tribunal administratif (même en cas de carence du propriétaire).
Le maire n’a pas, non plus, la possibilité de faire réaliser les travaux d’office sans autorisation
préalable du juge, autorisation normalement demandée en même temps que l’homologation de
l’arrêté.
_ PROCEDURE DEVANT LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF (CCH : art. R. 511-1)
• Saisine du tribunal administratif
Cette saisine du TA est non contentieuse et ne doit pas être confondue avec les recours de droit
commun contre les actes administratifs.
z Par le maire
Le maire est tenu de saisir le tribunal administratif pour rendre l’arrêté de péril exécutoire
chaque fois que le propriétaire a contesté le péril et fait commettre son expert et chaque fois
que le propriétaire n’a pas exécuté les travaux et n’a pas répondu à la convocation pour contre
expertise.
Le maire saisit le tribunal administratif par voie de requête. A l’appui de cette demande, sont
communiqués au greffe le rapport de l’homme de l’art, l’arrêté de péril et toutes pièces utiles. Le
délai imparti au maire pour saisir le tribunal n’a pas été déterminé de façon précise : les arrêtés
doivent être transmis immédiatement au tribunal administratif (CCH : art. R. 511-1). La
jurisprudence considère toutefois que le caractère immédiat de la transmission des arrêtés n’est
pas prescrit à peine de nullité (CE : 3.5.67, Pétone : le maire avait attendu huit mois pour
transmettre l’arrêté de péril au tribunal et n’a pas été sanctionné).
Le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel est situé l’immeuble menaçant de ruine.
z Le recours du locataire
Il peut également agir à l’instance qui oppose le maire au propriétaire et soumettre des
conclusions autonomes (CE : 6.5. 70, Dame Ubaud et Dlle Cave).
L’expertise judiciaire
z En cas d’expertise contradictoire préalable
Si les deux experts sont d’accord, le juge n’a pas a désigner un nouvel expert, il statue
immédiatement au fond.
Si l’expert de la commune et celui du propriétaire sont en désaccord sur l’état de péril de
l’immeuble ou sur la nature des travaux susceptibles d’y mettre fin, dans les huit jours qui
suivent le dépôt au greffe, le juge doit désigner un autre expert (CCH : art. R. 511-1).
Le tribunal administratif n’est pas tenu d’ordonner une nouvelle expertise si le propriétaire s’est
abstenu, dans le temps imparti, de désigner un expert (CE : 12.6.89, Latchague).
z En cas d’expertise unilatérale préalable
Dans le cas où l’expertise a été réalisée unilatéralement par l’expert désigné par la commune (le
propriétaire n’a pas désigné d’expert), le tribunal administratif peut ordonner les vérifications
nécessaires ou statuer sur le seul rapport de l’administration.
La décision du tribunal administratif
Le jugement du tribunal administratif se substitue à l’arrêté de péril :
− il peut homologuer l’arrêté de péril si les mesures prescrites dans l’arrêté sont adaptées au
péril.
Dans ce cas la décision d’homologation donne force exécutoire à l’arrêté ; c’est la procédure
suivie lorsque le propriétaire est défaillant et ne s’est pas manifesté ;
− il peut modifier l’arrêté de péril sur le fondement du rapport de l’expert désigné par lui et,
notamment, aggraver les mesures à prendre si l’état du bâtiment a empiré depuis la première
expertise.
Les pouvoirs du tribunal sont cependant limités par les conclusions des parties ainsi le juge ne
peut ordonner la démolition d’un bâtiment si l’arrêté ne le prévoit pas et si aucune des deux
parties ne le demande (CE : 8.3.57). En revanche, il peut refuser d’ordonner la démolition s’il lui
paraît que de simples réparations suffisent à supprimer le péril ;
− s’il constate que l’état du bâtiment pose des problèmes de sécurité aux occupants, il autorise
le maire à prendre un arrêté d’interdiction temporaire ou définitive d’habiter ou d’utiliser les lieux
;
− il peut enfin autoriser le maire à faire exécuter d’office les travaux prescrits aux frais des
propriétaires défaillants. Cette autorisation n’est pas une injonction.
Le maire n’est pas tenu d’exécuter le jugement mais s’il l’exécute il doit en respecter les termes.
Ainsi il ne peut faire exécuter d’office des travaux de réfection alors que le tribunal avait prescrit
la démolition (CE : 3.12.82, Epoux Mohr). Mais s’il ne fait pas exécuter les travaux, il engage la
responsabilité de la commune.
• Recours contre l’arrêté de péril
L’arrêté de péril homologué par le tribunal administratif ou le jugement du tribunal administratif
peuvent faire l’objet d’un recours en appel devant la Cour administrative d’appel. Le délai est de
deux mois et court à compter de la notification de la décision. Il peut également faire l’objet de
recours de la part des occupants.
PERIL IMMINENT (CCH : art. L. 511-3)
~ PROCEDURE
• Saisine préalable du juge administratif
En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, provoque la
nomination par le tribunal administratif d’un expert chargé d’examiner l’état du bâtiment dans
les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination. Le maire ne peut donc pas prendre un arrêté
de péril imminent sans avoir préalablement demandé au juge administratif de désigner un
expert pour visiter les lieux, constater l’urgence et déterminer les mesures qui s’imposent.
• Arrêté de péril imminent
En l’absence de péril imminent le maire ne peut pas prendre de mesures provisoires pour
garantir la sécurité au titre de la procédure de péril (CE : 14.4.61, Lemaistre).
z Mesures provisoires
Si le rapport de l’expert constate l’urgence ou le péril grave et imminent, le maire ordonne par
l’arrêté de péril imminent, les mesures provisoires, à caractère confortatif, nécessaires pour
garantir la sécurité. Il peut également ordonner l’évacuation de l’immeuble.
Le maire tenu de suivre l’avis de l’expert nommé par le tribunal administratif en ce qui concerne
la réalité du péril; cependant, il ne peut prescrire que des mesures provisoires, nonobstant les
autres travaux que peut préconiser l'expert : il ne peut ainsi, imposer au propriétaire, que des
travaux d'urgence de consolidation. (il n'est donc pas tenu par l'ensemble des préconisations
techniques de l'expert). Afin de clarifier ce point, la nouvelle rédaction de l'article L.511-3 du
CCH, issue de l'ordonnance du 15/12/2005, relatif au péril imminent dispose que l'expert dresse
constat …. et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate.
Exemples de mesures provisoires :
− mise en place d’un dispositif d’étaiement ;
− pose de tirants pour éviter la dislocation d’un bâtiment.
Les travaux nécessaires pour mettre fin durablement au péril nécessitent de poursuivre par la
procédure du péril ordinaire.
Sauf circonstances exceptionnelles, seules les démolitions partielles peuvent être, le cas
échéant, prescrites au titre du péril imminent et jamais une démolition totale du bâtiment. La
démolition de l’immeuble ne peut constituer une mesure provisoire dans la mesure où elle
entraîne la disparition définitive de l’immeuble (CE : 12.6.87, Ville de Reims).
Si des tiers subissent un dommage du fait d’un arrêté de péril imminent, la responsabilité de
l’administration n’est pas engagée dès lors qu’aucune faute n’est intervenue dans l’exécution de
la procédure, les tiers peuvent éventuellement se retourner contre le propriétaire (CE 26.7.82,
Epoux Foucher), en l’espèce il s’agissait des locataires d’un bail commercial qui avaient été
évacués dans le cadre d’une procédure de péril.
z Délai d’exécution des travaux
A la différence de l’arrêté de péril ordinaire, l’arrêté de péril imminent est exécutoire
immédiatement sans que le maire demande une homologation du tribunal administratif.
L’arrêté doit indiquer précisément le délai dans lequel les travaux doivent être exécutés par le
propriétaire. Si les travaux n’ont pas été exécutés dans le délai imparti par l’arrêté de péril
imminent, le maire fait exécuter d’office les travaux indispensables, aux frais du propriétaire.
z Information de l’ABF (Architecte des Bâtiments de France)
Lorsque l’immeuble est inscrit au titre des monuments historiques, ou s’il est situé dans un
espace protégé au titre des sites, du patrimoine architectural et urbain ou dans un secteur
sauvegardé, l’ABF est informé au moment où l’information est faite au propriétaire (Code de
l’urbanisme : art. R. 430-26, dernier§).
z Les recours contre l’arrêté de péril imminent
Toute personne y ayant intérêt (le propriétaire, le locataire ou un tiers), peut demander
l’annulation de l’arrêté entaché d’illégalité par la voie du recours pour excès de pouvoir devant le
tribunal administratif.
Le tribunal administratif ne peut qu’annuler l’arrêté mais non le modifier, ni désigner un autre
expert.
z Notification de l’arrêté
La rédaction de l'article L.511-1-1, issue de l'ordonnance du 15/12/2006 précise que tous les
arrêtés doivent être notifiés et transmis selon les modalités fixées à cet article : cela met fin aux
ambiguïtés de la rédaction précédente : les arrêtés de péril imminent doivent être notifiés et
transmis dans les mêmes conditions que les arrêtés de péril ordinaire. Cette disposition est
d'application immédiate.
Enfin, les arrêtés de péril imminent sont soumis au contrôle de légalité du préfet.
_ CUMUL DES ARRETES DE PERIL « IMMINENT » ET DE PERIL « ORDINAIRE »
Lorsque l’état de l’immeuble justifie à la fois des mesures urgentes mais provisoires et des
travaux plus importants pouvant aller jusqu’à la démolition, le maire devra prendre deux arrêtés
: un arrêté de péril "imminent" et un arrêté de péril "ordinaire". L’article L. 511-3 du CCH en son
dernier alinéa prévoit explicitement qu’après un arrêté de péril imminent, il doit être procédé à
l’instruction d’un arrêté de péril ordinaire (sauf si des travaux effectués mettent fin
définitivement au péril).
Les mesures ordonnées à l’occasion de ces deux procédures sont différentes :
− en cas de péril imminent elles sont provisoires, et ont pour objet de faire cesser le péril
(étaiements);
− seul l’arrêté de péril ordinaire permet la réparation ou la démolition.
_ EFFETS des ARRETES de péril sur l'utilisation des locaux
Outre l'effet des arrêtés de péril, imminent et non imminent, sur les droits des occupants, (voir
ci-dessous) il est précisé que les locaux vacants situés dans un bâtiment sous arrêté de péril ne
peuvent être être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit et ceci résulte de
la nouvelle rédaction de l'art L.511-5 du CCH, issue de l'ordonnance.
LE REGIME DES TRAVAUX (CCH : art. L. 511-3 et L. 511-2)
_ EXECUTION DES TRAVAUX PAR LE PROPRIETAIRE (CCH : art. L. 511-3 et L. 511- 2 /
Loi SRU du 13.12.2000)
Obligation personnelle d’exécuter les travaux
L’obligation d’exécuter les travaux prescrits est une obligation personnelle, qui ne peut être
transférée à un tiers. Cependant la loi "SRU" a ouvert la possibilité pour un propriétaire de
passer un bail à réhabilitation (CCH : art. L. 252-1 et suivants). Dans cette hypothèse, le
preneur à la charge d’exécuter les travaux prescrits, et le propriétaire peut rester dans les lieux,
en tant que locataire de son preneur. Ces dispositions présentent un intérêt particulier pour les
propriétaires occupants impécunieux. La charge du financement des travaux est transféré à un
tiers, en fin de bail le propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien.
Le bail emphytéotique ou la vente en viager produisent les mêmes effets si le contrat met à la
charge du preneur ou du débirentier l’obligation d’effectuer les travaux.
Enfin, ces dispositions ne sont pas réservées aux immeubles d’habitation et pourraient être
utilisées pour d’autres immeubles, même si elles présentent un moindre intérêt.
• Régime des travaux
Le propriétaire doit faire exécuter les travaux sous sa responsabilité et il lui appartient d’obtenir
les éventuelles autorisations nécessaires (au titre des protections du patrimoine, notamment).
Si compte tenu de l’état de l’immeuble, la démolition a été ordonnée par l’arrêté de péril, celle-ci
est exemptée de permis de démolir (Code de l’urbanisme art. L.430-3 a). En revanche une
autorisation de démolir peut être nécessaire au titre des législations relatives à la protection du
patrimoine (Code de l’urbanisme : art. L. 430-3 dernier alinéa / secteurs sauvegardés…)
notamment. La démolition peut également être refusée au titre de ces législations (TA Bordeaux
15.3.88, Commune de Montagne).
Par jugement du 6 décembre 1987, le T.A de Lyon a annulé un arrêté de péril ordonnant la
démolition d'un immeuble protégé au titre du plan de sauvegarde et de mise en valeur, au motif
que :
"Considérant que c’est en considération de l’importance et du coût de ces travaux que le maire
de Lyon a estimé que les immeubles en cause n’étaient pas réparables; que les travaux de
consolidation que préconisent par ailleurs les experts ne sont pas d’une importance telle que
leur exécution équivaudrait à une véritable reconstruction; qu’ainsi, dès lors qu’il n’est pas
allégué que la sécurité publique ne peut être assurée par des mesures de protection prescrites
dans le cadre des procédures de péril imminent qui ont été ou qui peuvent être mises en œuvre,
c’est à tort que, s’agissant d’immeubles protégés, leur propriétaire a été autorisé à les démolir".
• Financement des travaux sur les immeubles d’habitation
Les travaux de sortie de péril sur les immeubles d’habitation sont considérés comme prioritaires
pour l’ANAH et éligibles à des subventions majorées. Ceci intéresse les propriétaires occupants
et les propriétaires bailleurs, en mono propriété et en copropriété.
Les modalités pratiques sont identiques à celles qui sont précisées pour les immeubles
insalubres.
L'ANAH conditionne ses aides aux propriétaires bailleurs à la condition que les logements soient
décents, au sens de la loi SRU, après travaux. Cette dernière disposition n'est pas applicable aux
travaux d'office, mais elle conditionne le bénéfice éventuel du non remboursement des
propriétaires défaillants à l'ANAH.
~ TRAVAUX D’OFFICE
• L’exécution des travaux d’office
Lorsque le propriétaire refuse ou néglige de faire effectuer les travaux qui lui sont imposés par
arrêté, le maire peut les faire exécuter d’office.
S’agissant de mettre fin au péril imminent les travaux provisoires indispensables sont
exécutoires d’office, sans autorisation préalable du tribunal administratif ou du juge
judiciaire.(CCH : art. L. 511-3).
S’agissant de mettre fin à un péril non imminent le maire ne peut, actuellement2, exécuter les
travaux d’office qu’après avoir obtenu l’autorisation du tribunal administratif (CCH : art. L. 511-
2).
Dans le cas des immeubles en copropriété, le maire pourra ne se substituer qu'au seul
copropriétaire défaillant en applications de l'article L.511-2 dans la rédaction issue de
l'ordonnance3.
Les travaux exécutés d’office ont le caractère de travaux publics et en conséquence, les
dommages causés aux tiers qui sont la conséquence directe de ces travaux engagent la
responsabilité de la commune, même si comme en l’espèce ils ont été prescrits par le préfet de
police en charge de la police des édifices menaçant ruine à Paris (CE : 13.2.91, Préfet de
police), en l’espèce l’immeuble mitoyen de l’immeuble partiellement démoli avait subi des
dommages. La responsabilité de la commune peut être atténuée ou écartée par la faute de la
victime ou un cas de force majeure.
• Le financement des travaux d’office sur des immeubles d’habitation
Une subvention peut être accordée par l'ANAH aux communes qui se substituent aux
propriétaires défaillants en vue de leur permettre de réaliser d’office les travaux de sortie de
péril sur des immeubles d’habitation (cf .idem Insalubrité / Aides aux communes pour réaliser
les travaux d’office/textes ANAH).
• Le recouvrement des frais engagés par la commune
Les frais engagés par la commune pour l’exécution des travaux d’office sont à la charge du
propriétaire.
Leur montant est recouvré comme en matière d’impôts directs par le comptable public de la
commune (CCH : art. L. 511-4, selon la procédure du recouvrement des produits communaux en
vertu d’un titre exécutoire rendu par le maire (CGCT : art. R. 2342-4 / CE : 18.5.88, Ville de
Toulouse).
En revanche si le recouvrement par la voie légale n’est pas possible, en raison de l’irrégularité
de l’arrêté, une commune, qui aurait exécuté des travaux, ne pourrait tenter d’en obtenir le
remboursement devant les tribunaux judiciaires sur le fondement de la gestion d’affaire ou de
l’enrichissement sans cause (CA Toulouse : 5.10.59, Ville de Montauban).
• Garantie de recouvrement des créances (CCH : art. L. 511-4)
Afin de garantir la créance correspondant à tous les frais avancés (travaux, frais d’inscription
hypothécaire, frais de relogement ou d’hébergement), la commune peut faire inscrire à son
profit une hypothèque légale sur l’immeuble ou le lot de copropriété en cause. Si les travaux ont
concerné les parties communes d’un immeuble en copropriété, l’hypothèque légale est inscrite
sur chacun des lots en cause.
Si l'immeuble est sous un régime de bail commercial, la garantie demandée par la commune ne
peut être constituée que par l'hypothèque légale sur les murs (il n’existe pas de nantissement
légal du fonds de commerce). Lorsque l'exploitant visé n'est pas propriétaire des murs, il revient
au propriétaire de se retourner contre son locataire en fonction des stipulations du bail
commercial.
Ces conditions s’appliquent à la fois au péril simple et au péril imminent et intéresse tous les
types d’immeubles.
_ LEVEE DES ARRETES DE PERIL ORDINAIRE (CCH : art. L. 511-2, al 6)
Lorsque les travaux ont été réalisés conformément à ceux qui avaient été prescrits, et sur le
rapport d'un homme de l'art, le maire prononce la levée de l'arrêté de péril et, le cas échéant,
de l'interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux.
L’arrêté pris sur un immeuble est à destination partielle ou totale d'habitation, doit reproduire les
dispositions du CCH sur le droit des occupants (CCH : art. L. 521-1 à L. 521-3).
Ces arrêtés sont notifiés dans les mêmes conditions et aux mêmes personnes que l'arrêté de
péril (et / ou d'interdiction d'habiter) d'origine.
Bien que le texte ne le précise pas, il est également nécessaire que cet arrêté soit transmis aux
organismes payeurs des aides au logement, aux gestionnaires des FSL, au procureur de la
République. A la diligence du propriétaire et à ses frais, cet arrêté est publié à la conservation
des hypothèques.
Ces dispositions ne s'appliquent pas aux arrêtés de péril imminent : il n'y a pas d'arrêté de levée
de péril imminent car les travaux (provisoires) effectués ne mettent fin qu'à l'imminence du
péril, non au péril lui-même (sauf cas où le propriétaire a exécuté des travaux durables, hors du
péril imminent).
EFFETS DE LA PROCEDURE DE PERIL AU REGARD DU DROIT DES OCCUPANTS
_ PROCEDURE DE PERIL ORDINAIRE
• Arrêté portant interdiction d’habiter l’immeuble (CCH : art. L. 511-2)
Dans le cadre d’une procédure de péril ordinaire, lorsque le tribunal administratif a constaté
l’insécurité de l’immeuble, le maire peut prendre un arrêté portant interdiction d’habiter ou
d’utiliser les lieux, à titre temporaire ou définitif.
L’arrêté précise si cette mesure est d’application immédiate ou à l’expiration d’un délai fixé qui
ne peut être supérieur à un an.
Cet arrêté est notifié dans les mêmes conditions et modalités que l’arrêté de péril ordinaire (CCH
: art. L. 511-1-1). De plus, il comporte la reproduction des dispositions relatives aux droits des
occupants.
• Droit au relogement des occupants (Idem en Insalubrité / protection des locataires ou des
occupants).
• Suspension des baux d'habitation et du paiement des loyers jusqu'à levée de l'arrêté
(ou relogement en cas d'interdiction définitive d'habite et/où démolition) (Idem en Insalubrité /
protection des locataires ou des occupants).
• Sort de contrats en cours
La jurisprudence a longtemps admis la ruine d’un bâtiment comme cas fortuit autorisant la
rupture du bail (CC : art. 1722), à la condition qu’il n’y ait pas faute ou défaut d’entretien
imputable au bailleur.
Cette jurisprudence était très dommageable aux occupants.
Les dispositions relatives au droit des occupants issues de la loi SRU portant suspension du bail
et reprise du bail après levée du péril, ne devraient plus autoriser cette jurisprudence. Afin de
clarifier définitivement ce point, l'article L.521-2- III dans sa rédaction issue de l'ordonnance du
15/12/2006 précise que : " … un arrêté de péril ….. ne peut entraîner la résiliation de plein droit
des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de
l'article L. 521-3-2".
L'article 1722 du code civil ne pourra donc plus être invoqué.
~ PROCEDURE DE PERIL IMMINENT
• Evacuation de l’immeuble et réquisition
L’interdire à l’occupation tant qu’il est dangereux. On précise qu'une évacuation est une mesure
de sécurité publique et ne constitue nullement une expulsion, mettant fin aux droits des
occupants : passé le danger, les occupants peuvent rentrer dans les lieux.
Le maire peut légalement réquisitionner un immeuble pour y loger des personnes évacuées du
fait de la ruine de leur habitation (CE : 12.1.51, Cie Auxiliaire pour l’industrie et le commerce).
Cependant cette réquisition ne peut être utilisée qu’à titre exceptionnel et en cas de péril
imminent (CE : 7.1.57, Epoux Lagrevol).
Lorsqu’il procède à une réquisition au profit des habitants d’un immeuble menaçant ruine, le
maire doit porter son choix de préférence sur des logements vacants (CE : 9.1.56, Landais).
• Le droit des occupants
Suspension des baux d'habitation et du paiement des loyers dès notification de
l'arrêté de péril imminent et jusqu'à levée de l'arrêté de péril (non imminent) (ou
relogement en cas d'interdiction définitive d'habiter et/où démolition) (Idem en Insalubrité /
protection des locataires ou des occupants).
Droit à relogement.
Il subsistait une incertitude sur le droit à hébergement et relogement des immeubles faisant
uniquement l’objet d’un arrêté de péril imminent, suite à la loi SRU, qui n'avait pas modifié le
péril imminent.
Cependant, la jurisprudence avait confirmé la protection des occupants dès arrêté de péril, que
celui-ci fut imminent ou ordinaire. Pour lever toute ambiguïté l'ordonnance a clarifié ce point :
les occupants des immeubles sous arrêté de péril imminent bénéficient des mêmes protections
que ceux des immeubles sous arrêté de péril ordinaire. Ceci résulte de la rédaction des
nouveaux articles L.521-1 et suivants du CCH. (Idem en Insalubrité / protection des locataires
ou des occupants).
JURISPRUDENCE RECENTE RELATIVE AUX IMMEUBLES MENACANT RUINE
Il ne semble pas y avoir de jurisprudence en appel, tant administrative que judiciaire, disponible
relative aux immeubles menaçant ruine, post loi SRU, c’est à dire s’appliquant à des arrêtés de
péril pris après le 1 janvier 2001, ou intéressant le droit des occupants an application de la loi
SRU (art L.521-1 et suivants du CCH.
La jurisprudence récente brièvement analysée ci-après concerne des arrêtés antérieurs au 1
janvier 2001. Certains arrêts présentent cependant un intérêt en rappelant ou en précisant
certains points.
I - Champs respectifs des art L.511-1 et suivants du CCH et des articles du CGCT
Une très abondante jurisprudence a posé les principes des champs respectifs des articles
relevant pour ceux du CCH de la police spéciale du maire, alors que ceux du CGCT relève de sa
police générale : cette distinction est devenue de plus en plus importante au fur et à mesure du
renforcement des obligations et responsabilités des propriétaires d'immeubles menaçant ruine.
On citera, à titre d'exemple, un arrêt du 27 Juin 1996 dans lequel la CAA de Bordeaux a
rappelé que "Considérant que les dispositions des articles L.511-1 et suivants…, qui prévoient,
notamment, de mettre à la charge du propriétaire les mesures destinées à remédier à l'état de péril de
son immeuble ne sont pas applicables au cas où la ruine dont est menacé cet immeuble est la
conséquence d'accidents naturels tels que ceux qu'énumère l'article L.131-2-8 du code des commune" a
jugé que, en l'espèce, : " qu'il résulte de l'instruction, et notamment du rapport de l'expert … que le mur
bordant la propriété de M. B présente des crevasses et d'importantes fissures; que si l'état de ruine qui
est le sien a été provoqué par des glissements de terrain, cet état a été rendu possible par l'insuffisance
d'armature des arches et de la dalle du couronnement, et par l'oxydation des aciers armant les arches, et
résulte, ainsi, d'un défaut de construction ; que dans ces conditions les risques de destruction de
l'immeuble ne peuvent pas être regardés comme provenant d'une cause extérieure à celui-ci; que dès
lors, et contrairement à ce que soutient le requérant, le maire de Toulouse a pu légalement se fonder sur
les dispositions de l'article L.511-1 du code de la construction et de l'habitation pour ordonner la
démolition du mur litigieux;"
La CAA de Paris a jugé de même par un arrêt du 11 juin 2003 /ville Pantin
"Considérant le versant de la colline sur lequel les immeubles en litige ont été construits est affecté par
des mouvements de terrain liés à l'effondrement d'anciennes carrières de gypse et à des glissements de
remblais dont les caractéristiques sont affaiblies par des circulations d'eau; qu'il ne résulte ni du rapport
….établi en 1987 par le BRGM ni du rapport de l'expert nommé par la VILLE DE PANTIN constatant l'état
de péril des immeubles en cause ni enfin du rapport établi le 26 janvier 2001 par l'expert désigné par le
juge du référé administratif à la demande de Mme C, que les désordres dont ils sont le siège seraient
inhérents aux immeubles en cause et auraient été aggravés par l'état de ces constructions, en particulier
par l'insuffisance de leurs fondations; que, dans ces conditions, le maire de Pantin ne pouvait légalement
se fonder sur les dispositions précitées pour mettre à la charge des propriétaires desdits immeubles, par
l'arrêté de péril attaqué, la réalisation d'études de sol;"
Le Conseil d'Etat par un arrêt du 10 Octobre 2005 /COMMUNE DE BADINIERES, suite
à un arrêté de péril ordonnant la démolition d'un immeuble rendu dangereux suite à un
incendie pris sur le fondement des articles du CGCT [code des communes] a rappelé que
l'exercice de la police générale était justifiée par l'urgence quelle que soit la cause du
danger : Le Conseil d'Etat a cassé un arrêt en sens inverse de la CAA de Lyon du 4 juil 2003 qui
avait conclu que les frontières entre les champs respectifs des art 2212-2 du CGCT et des L.5111 et suivants du CCH étaient étanches et s'appliquaient selon que les causes du péril étaient
internes au bâtiment ou extérieures à celui-ci.
"Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 2212-2 du code général des collectivités
territoriales, qui reprend les dispositions de l'article L. 131-2 du code des communes applicable à la date
de la décision attaquée : la police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et
la salubrité publiques. Elle comprend notamment : (...) 5° le soin de prévenir, par des précautions
convenables, et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires, les accidents et les fléaux
calamiteux (...), de pourvoir d'urgence à toutes les mesures d'assistance et de secours et, s'il y a lieu, de
provoquer l'intervention de l'administration supérieure ; que l'article L. 2212-4 du même code, qui reprend
les dispositions de l'article L. 131-7 du code des communes alors applicable, dispose : en cas de danger
grave ou imminent, tel que les accidents naturels prévus au 5° de l'article L. 2212-2, le maire prescrit
l'exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances (...) ;
"Considérant que les pouvoirs de police générale reconnus au maire par les dispositions précitées des…,
qui s'exercent dans l'hypothèse où le danger menaçant un immeuble résulte d'une cause qui lui est
extérieure, sont distincts des pouvoirs qui lui sont conférés dans le cadre des procédures de péril ou de
péril imminent régies par les articles L. 511-1 à L. 511-4 du code de la construction et de l'habitation, ….,
qui doivent être mis en oeuvre lorsque le danger provoqué par un immeuble provient à titre prépondérant
de causes qui lui sont propres; que toutefois, en présence d'une situation d'extrême urgence
créant un péril particulièrement grave et imminent, le maire peut, quelle que soit la cause du
danger, faire légalement usage de ses pouvoirs de police générale, et notamment prescrire
l'exécution des mesures de sécurité qui sont nécessaires et appropriées ; "que dès lors, compte
tenu de l'urgence de la situation et de la gravité particulière du danger que faisait peser l'état de péril de
l'immeuble sur la sécurité publique, le maire a pu légalement faire application des pouvoirs qui lui
sont reconnus par les articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités
territoriales et prescrire la démolition de l'immeuble menaçant de s'effondrer…" ;
ARRETS RELATIFS A LA DEMOLITION
- Procédure
La CAA de Lyon (arrêt Mouffakir/ 20 mars 2001) rappelle que la démolition d’un bâtiment en
application d’un arrêté de péril imminent constitue une faute, car seul un arrêté de péril
ordinaire peut la prescrire, nonobstant le fait que, en l’espèce, l’état du bâtiment était tel que sa
démolition était nécessaire pour mettre fin au péril.
La CAA de Lyon dans un arrêt Ville de Lyon du 21 mai 1991 a justifié, dans l’espèce, après une
analyse technique argumentée, une démolition sous arrêté de péril imminent compte tenu d’une
situation exceptionnelle :
"Considérant qu'il résulte du rapport d'expertise que, malgré les mesures conservatoires d'urgence prises
antérieurement, l'état de la villa de Mlle P s'était aggravé très brutalement et présentait un danger très
grave et imminent pour les propriétés situées en contrebas ; que, dans sa réunion du 16 janvier 1984, la
sous-commission technique …..avait constaté qu'il n'existait pas de mesure de confortement provisoire
adaptée à la situation de l'immeuble, …….., dans une zone où l'effondrement d'une maison survenu dans
des circonstances peu différentes avait quelques années auparavant entraîné mort d'homme; que compte
tenu de ce que l'effondrement de la villa ou du mur de soutènement pouvait survenir inopinément, et de
ce que seule l'édification d'un important barrage en béton eût été susceptible d'empêcher les blocs de
maçonnerie de dévaler cette pente et percuter les habitations situées en dessous, la situation à laquelle
était confronté le maire de Lyon doit être regardée comme ayant été exceptionnelle, et l'autorisait dans
ces conditions à ordonner, dans le cadre de la procédure définie à l'article L.511-3 précité, la démolition
de la villa de Mlle P, pour autant qu'étaient réunies les autres conditions présidant à la mise en œuvre de
cette procédure…. "
Dans un arrêt Westerloppe du 26 sept 2001, le CE a rappelé les principes :
Compte tenu du danger que présentait un bâtiment en ruine pour la propriété des voisins et cet
état relevant d’un défaut d’entretien et non d’une cause naturelle extérieure à celui-ci …et en
l’absence d’urgence, "le maire ne pouvait légalement intervenir pour assurer la sécurité des personnes
et des biens qu’en suivant la procédure des art L.511-1 et suivants du CCH à l’exclusion de celle prévue
par le CGCT ; que si l’art L.511-2 permet au maire sous certaines conditions de faire procéder d’office à la
démolition d’un immeuble, il doit préalablement être autorisé par le tribunal administratif ; que si, en cas
de péril imminent, le maire peut, en application de l’art L.511-3 sans autorisation du tribunal faire
exécuter les mesures provisoires indispensables à la cessation de l’état de péril imminent, lesdites
mesures ne comportent pas la démolition totale de l’immeuble à laquelle il ne peut être procédé que
conformément aux dispositions édictées à l’art L.511-2 ".
Le CE dans un arrêt du 26/07/1985, Cne de Vigny a rappelé que la démolition ne peut
être ordonnée en cas de péril imminent :
« Considérant que la démolition totale d’un immeuble, même dans l’hypothèse où il serait frappé d’une
servitude d’alignement, n’est pas au nombre des mesures provisoires susceptibles d’être ordonnées en
vertu des dispositions [de l’art. L 511-3]; que si l’immeuble litigieux pouvait par son effondrement
compromettre la sécurité publique, le maire de Vigny ne pouvait légalement ordonner sa démolition qu’en
suivant la procédure prévue à l’article L 511-2 du code de la construction et de l’habitation "
- Démolition/ qualification des travaux
Dans un arrêt du 25 Mars 1999, la CAA PARIS a justifié la démolition d'une copropriété
compte tenu de l'importance des désordres :
"Considérant, en quatrième lieu, qu'il résulte de l'instruction et qu'il n'est pas contesté que les travaux de
consolidation des planchers, de reconstruction de l'escalier, de réparation des toitures seraient d'une
importance telle qu'ils équivaudraient à une véritable reconstruction de l'immeuble; qu'il convient en
conséquence de prescrire la démolition de l'immeuble"
Dans un arrêt NGHIEM du 18 décembre 2002, le CE a précisé la nature des travaux pour
mettre fin au péril et compte tenu de la nature de ceux-ci a justifié la démolition effectuée
d’office :
" Considérant qu'il résulte de l'instruction, et notamment du rapport d'expertise versé au dossier, que, s'il
était encore possible en 1990, date à laquelle le requérant a entrepris à ses frais des travaux de
consolidation dans l'immeuble dont il est copropriétaire, de mettre fin à l'état de péril, sans qu'il soit
besoin de procéder à la démolition de l'immeuble, l'état de vétusté réparable était dépassé à la date où a
été pris l'arrêté attaqué, en raison de l'insuffisance des travaux entrepris par l'ensemble de la copropriété;
qu'à partir de 1995, l'état de péril permanent qui existait pour les occupants en raison des désordres
affectant le gros œuvre, et notamment de l'effondrement des planchers, aurait imposé des travaux de
sécurité équivalents, compte tenu de leur ampleur et de leur difficulté de réalisation, à une véritable
reconstruction de l'immeuble ; qu'ainsi c'est à bon droit que le préfet de police a, d'une part, prescrit la
démolition de l'immeuble et, d'autre part, constatant l'inexécution par les copropriétaires des travaux de
démolition prescrits par son arrêté, fait procéder d'office et aux frais des copropriétaires concernés à
ladite démolition "
Le CE confirme une longue jurisprudence par laquelle il a été amené à qualifier les travaux pour
valider, ou non, les arrêtés de péril prescrivant réparation ou démolition.
On rappellera ci-joint les termes de l’arrêt Brulet / CE du 13 novembre 1968 :
"Considérant que le tribunal administratif peut ordonner la démolition dans le cas où les réparations
nécessaires seraient d’une importance telle qu’elles équivaudraient à une véritable reconstruction de
l’immeuble, il ne peut accueillir les conclusions a fin de démolition en se fondant sur des éléments d’ordre
financier tels que la comparaison du coût de la réparation avec la valeur de l’immeuble ou avec sa
rentabilité ;
Qu’ainsi le sieur Brulet ne saurait faire valoir utilement que les frais de réparation constitueraient une
charge disproportionnée avec la valeur de l’immeuble et les revenus qu’il procure ;
Considérant que le tribunal administratif a demandé aux experts de préciser "au cas où une démolition ne
s’imposerait pas si le coût des travaux de réparation estimés nécessaires dépasserait le coût de
reconstruction du bâtiment après démolition totale " ;
Qu’il entendait ainsi leur donner pour mission de rechercher si ces travaux seraient d’une importance telle
qu’ils équivaudraient à une véritable reconstruction ; …. "
- Définition des travaux à faire au regard des servitudes d'urbanisme ou
d'alignement.
Des servitudes d'alignement ou d'urbanisme liées au POS peuvent entraîner la définition des
travaux prescrits.
Ainsi la CAA de Nancy dans un arrêt du 31 Janvier 2005 (les Rousses) a-t-elle statué dans
une affaire où il y avait divergence de préconisation entre les experts :
"Considérant qu'il résulte de l'instruction, et notamment du rapport de M. Z, expert de la commune dont
les constatations de fait ne sont pas contredites par celles relevées après une visite contradictoire
effectuée sur les lieux le 7 mai 2002 par M. Y, expert désigné par M. X que l'immeuble de ce dernier,
inhabité et vide d'animaux depuis des décennies, présente un état de péril et un danger pour la sécurité
publique dès lors que la charpente du pan nord de l'immeuble est en grande partie effondrée, que les
murs extérieurs sont gravement fissurés, les murs intérieurs écroulés et non réutilisables présentant un
risque d'effondrement de ce qui reste de la charpente au nord ; qu'ainsi, l'état de l'immeuble ne fait pas
l'objet de sérieuses contestations ; qu'en revanche, les mesures propres à faire cesser le péril sont
contradictoires dès lors que si M. Z préconise la destruction de l'immeuble, M. Y envisage sa conservation
;… "
La Cour en a tiré la conclusion suivante au regard du POS applicable :
"Considérant, cependant, qu'en raison du délabrement avancé, l'état de l'immeuble imposait des travaux
de reconstruction imposant la délivrance d'un permis de construire auquel faisait légalement obstacle les
dispositions de l'article NC1 du plan d'occupation des sols de la commune des Rousses applicable à la
situation de l'immeuble qui prévoit notamment que ne sont admis dans cette zone que la rénovation, la
restauration et la réhabilitation des bâtiments existants et non la reconstruction d'un immeuble;
qu'ainsi…… les documents d'urbanisme faisaient obstacle à ce que des travaux de reconstruction de
l'immeuble soient ordonnés"
Un a rrêté de péril doit respecter les servitudes en matière de protection du patrimoine,
Ainsi la CAA de Nantes dans un arrêt du 6 fev 2003 a rappelé que :
"Cnsidérant que les dispositions précitées de la loi du 31/12/1913 (art 9) ne font pas obstacle à la mise en
œuvre des pouvoirs de police que le maire tient des dispositions de l'art L.511-1 du CCH en cas de péril
non imminent, dès lors que les services compétents du ministère de la culture ont donné leur
consentement aux travaux préconisés par l'arrêté de péril;"
Dans deux affaires ou la démolition suite à un arrêté de péril a été ordonnée et exécutée alors
que le bâtiment se trouvait dans le champs de visibilité d'un monument historique et que la
démolition ne pouvait être effectuée sans l'accord de l'architecte des bâtiments de France, la
Chambre criminelle de la Cour de Cassation a condamné les contrevenants :
Par son arrêt du 29 Novembre 1995 : "alors que, d'une part, lorsqu'un immeuble menaçant ruine
est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit, sa démolition ne peut être ordonnée par
le maire qu'après avoir obtenu l'accord de l'architecte des bâtiments de France; qu'en cas de péril
imminent donnant lieu à application de la procédure prévue à l'article L. 511-3 du Code de la construction
et de l'habitation, le maire en informe l'architecte des bâtiments de France ; et par un arrêt du 30
Octobre 2000 "et aux motifs que l'arrêté municipal du 22 janvier 1990 de mise en demeure de faire
cesser dans les six mois de la modification le péril résultant de l'état et de l'emplacement de l'immeuble,
alors propriété des époux Dupont, ne saurait justifier les travaux, sans les permis obligatoires, effectués
trois ans plus tard, par un tiers, Patrick Blot, même si ce dernier n'était pas juge de l'illégalité de l'arrêté
au regard de l'article R. 430-26 du Code de l'urbanisme ;
"Attendu que Patrick B est poursuivi pour avoir exécuté, sans permis et sans l'autorisation préalable de
l'architecte des bâtiments de France, des travaux dans le périmètre d'un édifice inscrit à l'inventaire
supplémentaire des monuments historiques ; " …
RECOUVREMENT DES FRAIS D’EXPERTISE ENGAGES PAR LA COMMUNE
Les frais d'expertise en cas de péril imminent peuvent être mis à la charge du propriétaire.
En ce sens, arrêt de la CAA de BORDEAUX du 28 Juin 2005 /COMMUNE DE MONCLAR:
"Considérant, enfin, que par l'état exécutoire litigieux le maire de la commune a mis à la charge de Mme
X une somme totale de 91 630,39 F correspondant, d'une part, aux travaux de démolition, d'autre part,
aux frais d'expertise, de diagnostic, d'ingénieur-conseil et d'avocat engagés par la commune à l'occasion
de la procédure de péril imminent; qu'il résulte de l'instruction que les frais de diagnostic et d'expertise
mis à la charge de Mme X sont directement liés à la procédure de péril imminent; que, dans ces
conditions lesdits frais doivent être mis à sa charge; qu'en revanche, il ne résulte pas de
l'instruction que les frais d'avocat mis à la charge de Mme X pour un montant de 1 941,33 F soient en
rapport direct avec la procédure de péril imminent"
CE /18 mai 1988/VILLE DE TOULOUSE
"Sur la charge des frais d'expertise: Considérant que, dans les circonstances de l'affaire, il y a lieu de
mettre la totalité des frais d'expertise à la charge des copropriétaires de l'immeuble sis 13 rue Malcousinat
à Toulouse".
Dans un arrêt NGHIEM (péril ordinaire) du 18 décembre 2002, le CE a considéré, en revanche, " qu'il
y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre les frais d'expertise exposés devant le Conseil d'Etat
à la charge de la ville de Paris" ; et en rappelant que le préfet de police agissait pour le compte de
la ville de Paris, (celle-ci n’étant pas en l’espèce la partie perdante. ;)
Recouvrement des créances dans une copropriété inorganisée et sans syndic.
La CAA de Lyon (arrêt du 27 déc. 2002) précise les conditions de récupération des créances par
une commune lorsque celle-ci a engagé des travaux d’office dans un cas de péril imminent et
dans une copropriété inorganisée : la Cour rappelle que les travaux sont à la charge de la
copropriété et, qu’en l’absence d’organisation de celle –ci et en l’absence de syndic, "le maire est
en droit, après avoir mis à la charge de la copropriété le coût des travaux réalisés d’office par la
commune, de recouvrer tout ou partie de ce coût auprès d’un des copropriétaires, chacun de ceux-ci
étant solidairement tenu de la totalité de la dette de la copropriété ; qu’en l’espèce, le maire, constatant
l’inorganisation de la copropriété et l’absence de syndic, a cependant mis à tort une partie du coût des
travaux à la charge de M et Mme B des lors qu’il a considéré ceux-ci à titre personnel et non en tant que
tenus au paiement de la dette de la copropriété ; ……….qu’il y a lieu d’annuler le jugement du TA de
Clermont-Ferrand …….ceci ne fait pas obstacle à ce que le maire reprenne la procédure de recouvrement
en mettant tout ou partie du coût des travaux réalisés d’office à la charge de la copropriété puis, du fait
de la carence constatée de celle-ci, en en poursuivant le recouvrement auprès d’un des copropriétaires
solidairement tenu de cette dette."
Cet arrêt est très intéressant en ce qu’il concerne une copropriété inorganisée et sans syndic,
auquel cas les dispositions nouvelles de la loi SRU (art. L511-4 précisant que le paiement des
travaux exécutés d'office est garanti par l'inscription, d'une hypothèque légale sur le ou les lots
concernés d'un immeuble en copropriété) sont inapplicables.
RESPONSABILITE PUBLIQUE EN CAS DE PERIL
Le maire est responsable en cas de péril et d'inaction : CE arrêt du 31 mars 1989/ commune
de Manosque
"Considérant qu'il résulte de l'instruction que le maire de Manosque avait été prévenu par une lettre en
date du 11 octobre 1976 par Mme P… du danger d'effondrement que présentait l'immeuble jouxtant le
sien et que cet immeuble représentait effectivement un danger sérieux pour la sécurité publique; que le
maire n'a pas pris les mesures utiles pour éviter l'effondrement dudit immeuble; que cette inaction a
constitué une faute lourde qui est directement à l'origine des dommages subis, du fait de l'effondrement
de cette maison, par l'immeuble voisin, appartenant à Mme P ; que la responsabilité de la commune de
Manosque ne saurait être écartée du fait que l'ignorance dans laquelle se serait trouvé le maire de
l'identité des propriétaires de l'immeuble qui s'est effondré et l'absence d'une déclaration expresse de
vacance de l'immeuble, mettaient le maire dans l'impossibilité d'engager la procédure prévue à l'article
L.511-1 précité"….