Observatoire des ventes de biens résidentiels - SLRB

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Observatoire
des ventes
de biens résidentiels
en Région de Bruxelles-Capitale
2011-2012
IDEA Consult
– Lucien Kahane
– Pieter Staelens
– Pierre-Alain Franck
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT
DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT
DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
Observatoire
des ventes
de biens résidentiels
en Région de Bruxelles-Capitale
2011-2012
IDEA Consult
– Lucien Kahane
– Pieter Staelens
– Pierre-Alain Franck
Éditeur responsable : Yves Lemmens, Directeur général
45 / 55 rue Jourdan – 1060 Bruxelles
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Observatoire des ventes de biens résidentiels en Région de Bruxelles-Capitale 2011-2012
TABLE DES MATIÈRES
Préface . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.
Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.1. Contexte de la mission . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Guide de lecture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
2.
Contexte démographique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
2.1. Croissance de la population légèrement affaiblie mais toujours forte en RBC 10
2.2. Confirmation du rajeunissement de la population bruxelloise . . . . . . . . . . . 13
2.3. Évolution de la population alimentée par l’immigration étrangère
et la croissance naturelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
2.4. Forte émigration nationale et effets de débordement sur la périphérie . . . . . . 18
2.5. Projections démographiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
3.
Le patrimoine de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
3.1. Ampleur du patrimoine de logements existants et supplémentaires. . . . . . . . . 23
3.2. Profil du patrimoine de logements existant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
3.3. Permis et construction neuve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
4.
Transactions sur le marché secondaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
5.
Prix de vente sur le marché secondaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
5.1. Évolution des prix médians dans la Région bruxelloise . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
5.2. Évolution des prix de vente moyens au niveau des communes . . . . . . . . . . . 37
5.3. Répartition des différents segments de prix et évolutions . . . . . . . . . . . . . . . . 42
6.
Accessibilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
6.1. Revenus et budgets de logement en Région de Bruxelles-Capitale . . . . . . . . 46
6.2. Nombre de revenus nécessaires pour l’achat d’un logement . . . . . . . . . . . . 49
6.3. Proportion de ménages pouvant se permettre d’acquérir un logement,
en fonction du revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Page 3
Page 4
7.
Conclusions générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
7.1. Accroissement et rajeunissement continus de la population en RBC . . . . . . . . 62
7.2. « Appartementisation » du parc de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
7.3. Poursuite de la polarisation entre l’est et l’ouest de la RBC . . . . . . . . . . . . . . 64
7.4. Évolution des prix similaire en RBC par rapport aux autres régions . . . . . . . . 65
7.5. Accessibilité financière sous forte pression en RBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
7.6. Influence de l’accessibilité financière sur les schémas migratoires . . . . . . . . . 67
7.7. Métropolisation croissante de la Région. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
Annexe 1 : Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
1.
Abréviations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
2.
Terminologie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Annexe 2 : Figures supplémentaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
1.
Contexte démographique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.
Patrimoine résidentiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
3.
Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
4. Prix de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84
5.
Revenus et accessibilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
Annexe 3 : Sources . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
Annexe 4 : Liste de cartes et figures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
Annexe 5 : Tableaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
1.
Patrimoine résidentiel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
2.
Transactions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
3.
Prix de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
4. Revenus et accessibilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
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PRÉFACE
En 2012, l’Observatoire Régional de l’Habitat a publié sa première enquête sur les ventes
des biens résidentiels en Région de Bruxelles-Capitale.
Cette publication était symboliquement importante : c’était la première fois que des pouvoirs
publics régionaux, en l’occurrence la Région de Bruxelles-Capitale, publiait une étude sur le
marché acquisitif au-delà de la publication annuelle des statistiques sur ce marché par les
services publics fédéraux.
Cette première publication portait sur la période 1990-2010 et avait mis en évidence les
principales caractéristiques du marché acquisitif bruxellois du logement sur la période envisagée et ses principales évolutions structurelles ; citons :
– la forte croissance du coût d’acquisition des logements qui, sur les vingt ans, avait doublé
pour les appartements et triplé pour les maisons ordinaires ;
– la tension sur les segments de prix les plus faibles pour les premiers et, au contraire, les
prix les plus élevés pour les secondes ;
– le décrochage de plus en plus prégnant entre l’évolution des revenus et des coûts d’acquisition du logement ;
– le fait qu’il n’existe pas un marché acquisitif régional mais plutôt plusieurs sous-marchés ;
– et les principaux facteurs explicatifs de ces coûts fortement différenciés.
La présente et seconde publication prolonge la première enquête pour les années 2011 et
2012, en actualise et en nuance les principaux constats :
Pour l’essentiel les constats de la première étude publiée sont confirmés et approfondis.
Ainsi, à titre d’exemple, pour l’existence de plusieurs sous-marchés différenciés dont on relèvera qu’ils sont tantôt très homogènes – ainsi pour les maisons à Molenbeek, Evere, Jette et
Ganshoren – tantôt très dispersés – ainsi Ixelles où le prix des maisons ordinaires peut varier
de 1 à 5.
Ces deux dynamiques locales sont aussi à l’œuvre sur le marché des appartements où
l’homogénéité est prégnante à Molenbeek, Ganshoren et Koekelberg et la dispersion la
plus forte à Ixelles, de nouveau, Woluwé St Pierre, Ixelles et Saint-Gilles.
A un autre niveau, on constate toujours de grandes variations locales en termes de pression
sur les segments faibles du marché des appartements ou élevés des maisons ordinaires.
Mais cette seconde étude inaugure en approfondissant particulièrement la question de
l’accessibilité actuelle du marché acquisitif bruxellois du logement pour les ménages candidats acquéreurs.
Cette réflexion est construite en deux temps et intègre pour se construire et se formuler une
mise en comparaison de l’accessibilité du marché acquisitif bruxellois avec celui des deux
provinces limitrophes que sont les brabants flamand et wallon, puis avec les deux autres
régions.
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– D’abord un indicateur spécifique est construit : le nombre de revenus annuels moyens de
la zone géographique concernée nécessaire pour acheter un appartement ou une maison d’une valeur X et Y dans ladite zone.
Il faut entre 68 % à 74 % de revenus annuels moyens en plus pour acheter un appartement
dans la RBC par rapport à la ville belge où l’accessibilité est la plus grande.
Il faut entre 2,78 à 2,84 de revenus annuels moyens en plus pour acheter une maison dans
la RBC par rapport à la ville belge où l’accessibilité est la plus grande.
Cet indice est également utilisé à l’intérieur de la RBC et permet de différencier les communes qui connaissent entre elles des modulations spécifiques selon le marché des appartements et celui des maisons.
– Ensuite, cette approche est approfondie pour les jeunes ménages de 25 à 39 ans en
examinant les pourcentages de ménages pour lesquels différents segments du marché
sont accessibles :
•selonlapartdubudgetconsacréàcetachat;
•selondesduréesvariablesderemboursement;
•etavecousanslemaintiendubonusfiscal.
Cet examen accrédite les niveaux très différenciés de l’accessibilité des marchés acquisitifs
selon les Régions et les segments du marché concernés. Il confirme massivement les conditions nettement plus contraintes de l’accès à la propriété dans la RBC notamment pour les
jeunes ménages.
Cette double approche de l’accessibilité du marché acquisitif bruxellois est particulièrement
la bienvenue au moment où la RBC est saisie de nouvelles compétences par les transferts
entérinés lors de la sixième réforme de l’Etat.
En effet, se posera pour elle prochainement, comme pour les deux autres Régions, la question de la possible, voire nécessaire, reformulation de certains créneaux de ses politiques
d’accès au droit au logement notamment par la voie de l’accès à la propriété. Car aujourd’hui les mécanismes actuels d’aide publique à cet égard sont au centre de plusieurs
interrogations.
Nul doute que cette publication arrive à son heure.
Elle est en tout cas de nature à éclairer la situation réelle du marché acquisitif bruxellois singulièrement dans la possibilité qu’il représente encore, ou non, pour les ménages candidatsacquéreurs, un moyen d’exercer leur droit au logement.
Par ricochet, c’est aussi la nécessité d’une reformulation de l’action publique qui est interrogée si celle-ci veut recadrer sa pertinence et son équité.
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1. INTRODUCTION
1.1. Contexte de la mission
La Région de Bruxelles-Capitale connaît une évolution rapide, aussi bien sur le plan démographique qu’en termes de situation socio-économique et de développement urbain. Ces
aspects ont une forte incidence sur le marché du logement acquisitif, et plus particulièrement
sur son accessibilité financière pour différents groupes cibles.
À la demande de la Société du logement de la Région de Bruxelles-Capitale, IDEA Consult
a mené une étude sur la situation du marché du logement pour la période 2011-2012. Ce
rapport présente les résultats de cette étude. En termes de contenu, l’étude s’inscrit dans le
prolongement de l’étude réalisée sur le marché du logement pour la période 1990-2010.
Étant donné la pression croissante que connaît le marché acquisitif, il convient d’analyser
plus en profondeur l’accessibilité financière de ce marché pour les ( jeunes ) ménages bruxellois. L’analyse et l’interprétation des chiffres les plus récents ont donc aussi permis d’analyser
la situation sous un meilleur angle, plus actuel. De ce fait, les décideurs politiques pourront
mieux réagir aux dernières tendances observées sur le marché acquisitif.
Pour compléter l’étude réalisée pour la période 1990-2010, une attention supplémentaire a
aussi été consacrée, dans le cadre de cette étude portant sur la période 2011-2012, à la
situation dans les 2 provinces voisines, à savoir le Brabant wallon et le Brabant flamand. Et
ce, dans l’optique d’identifier les éventuels effets de débordement de la Région bruxelloise,
mais aussi pour avoir une base de comparaison quant à certaines évolutions marquantes
dans la Région bruxelloise.
1.2. Guide de lecture
Le chapitre 2 présente tout d’abord l’évolution rapide de la situation démographique de
la Région de Bruxelles-Capitale. Il représente un élément important du cadre dans lequel
s’inscrit le marché du logement acquisitif. Le chapitre 3 est ensuite consacré au patrimoine
de logements existant et à ses récentes évolutions. Il aborde aussi brièvement la situation au
niveau des permis et des constructions neuves. Dans le chapitre 4, nous arrivons au cœur
même de l’étude : l’analyse de la situation en termes de nombre de transactions. L’important
chapitre 5 contient une analyse et une interprétation des chiffres de vente sur le marché du
logement acquisitif. Dans ce chapitre, les mesures centrales ( prix moyen et médian ) dans les
différentes communes de la Région ainsi que la dispersion des différents prix percentiles sont
largement abordées. Le chapitre 6 analyse de manière plus détaillée l’accessibilité financière des logements acquisitifs pour les familles en Région bruxelloise. Enfin, le chapitre 7
donne une vue d’ensemble des principales conclusions générales qui peuvent être tirées de
ces analyses. Ces conclusions sont complétées par une série de recommandations destinées
à la prise de décisions politiques et à des études plus approfondies.
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2. Contexte démographique
2.1. Croissance de la population légèrement affaiblie mais toujours forte en RBC
Au 1er janvier 2013, le nombre d’habitants en Région de Bruxelles-Capitale s’élevait à
1 154 000, ce qui représente une augmentation de 16 000 habitants par rapport à 2012
( 1 138 000 habitants ). Si nous définissons l’agglomération de Bruxelles comme « toutes les
communes ayant une densité de population supérieure à 800 habitants au km² », l’agglomération bruxelloise comptait alors 1 560 000 habitants en 2012. Font partie de cette
agglomération les communes du Brabant flamand Zaventem, Machelen, Vilvorde, Grimbergen, Wemmel, Dilbeek, Linkebeek, Rhode-Saint-Genèse et Hal, ainsi que la commune du
Brabant wallon Waterloo.
Dans l’intervalle, la densité de population au sein de la Région de Bruxelles-Capitale est
déjà passée à 7 140 habitants au km². La plus forte densité est enregistrée dans plusieurs
communes de la première couronne, dont Saint-Josse-ten-Noode ( 23 800 ), Saint-Gilles
( 19 600 ) et Koekelberg ( 17 600 ). Aucune commune du Brabant flamand ou wallon n’enregistre une densité de population proche de la moyenne de la Région bruxelloise. Plusieurs
communes ont une densité de population variant de 2 500 à 1 500 habitants au km² : il
s’agit de la ville de Louvain et des communes de la périphérie bruxelloise que sont Kraainem,
Wezembeek-Oppem, Drogenbos, Vilvorde et Wemmel.
Au cours des années 2011 et 2012, la population de la Région de Bruxelles-Capitale a
augmenté de 35 500 personnes, soit une hausse de 1,58 % en moyenne par an. Cette
hausse en chiffres absolus sur 2 ans correspond pratiquement à la population totale de la
ville de Hal et dépasse celle de la commune bruxelloise d’Auderghem, ce qui donne une
idée du nombre d’habitants supplémentaires qui sont accueillis chaque année par la Région
de Bruxelles-Capitale. Toutefois, cette progression est nettement moins forte que la hausse
enregistrée au cours des 5 années précédentes, qui se situait à 1,90 % en moyenne. La plus
forte hausse a été atteinte au cours de l’année 2010, avec une augmentation de la population de 2,71 %.
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Figure 1 : L’agglomération de Bruxelles. Densité de population en RBC
et dans le Brabant wallon et flamand
Malgré ce léger affaiblissement de la croissance de la population depuis 2011, celle-ci reste
nettement plus élevée dans la Région bruxelloise que dans les autres régions. Contrairement
à la progression annuelle de 1,58 % dans la Région bruxelloise, la population a augmenté,
au cours de la période 2011+2012, de 0,6 % par an en Région flamande et de 0,55 % en
Région wallonne. Quant aux autres grandes villes de Belgique, seule Anvers a connu une
croissance similaire, avec une augmentation annuelle de 1,45 % sur la même période, ce
qui représente plus de 14 000 habitants en deux ans. D’autres villes, comme Gand, Charleroi, Liège, Bruges, Namur et Louvain, ont connu une croissance démographique annuelle
inférieure à 0,5 % au cours de la période 2011 + 2012.
Pendant la période 2010-2012, ce sont plusieurs communes situées à l’ouest de la Région
bruxelloise qui enregistrent la plus forte hausse de population, comme c’était déjà le cas au
cours de la période 2005-2010. Il s’agit des communes de Molenbeek-Saint-Jean ( +3,2 % sur
une base annuelle ), Anderlecht ( 3,1% ), Forest ( 3,1% ) et Bruxelles-Ville ( 2,8% ). Des hausses
plus limitées sont enregistrées dans les communes situées à l’est, principalement WoluweSaint-Pierre ( 1,2 % ) et Woluwe-Saint-Lambert ( 1,1 % ), tandis que Watermael-Boitsfort connaît
une stagnation sensible ( 0,1 % ).
Seul un nombre limité de communes du Brabant flamand ou wallon connaît un taux de croissance démographique qui avoisine celui des communes bruxelloises. Les évolutions les plus
fortes sont enregistrées dans plusieurs communes de la vaste périphérie flamande autour de
Bruxelles, comme Zaventem ( 2,1 % ), Vilvorde ( 1,7 % ), Opwijk ( 1,5 % ), Machelen ( 1,5 % ),
Kortenberg ( 1,2 % ) et Hal ( 1,2 % ). Cela correspond essentiellement à la partie septentrionale et orientale de cette périphérie flamande. Certaines communes situées dans la sphère
d’influence de Louvain connaissent aussi une hausse relativement élevée de la population : il
s’agit de Rotselaar ( 1,5 % ), de Hoegaarden ( 1,5 % ) et de Herent ( 1,5 % ). Les augmentations
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les plus notables dans le Brabant wallon sont enregistrées en zone rurale, et plus précisément
à Perwez ( 1,8 % ) et Ittre ( 1,7 % ), mais aussi dans la petite ville de Jodoigne ( 1,7 % ).
Dans certaines communes, la croissance de la population est très limitée ou le nombre d’habitants se stabilise. Il s’agit surtout de communes résidentielles de la périphérie bruxelloise
ou louvaniste, comme Rhode-Saint-Genèse, La Hulpe, Oud-Heverlee, Tervuren, Linkebeek
et Meise, ou de communes très rurales dans le Hageland ou le Pajotteland, comme Herne,
Linter, Glabbeek et Pepingen.
Figure 2 : Évolution de la population en Belgique et dans ses régions
par rapport à 2000 – Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
La carte ci-dessous représentant l’évolution en chiffres absolus montre clairement le degré
de concentration de la croissance de la population sur le territoire bruxellois ( ou du moins
sur une partie ), comparé à l’arrière-pays. Il est également étonnant de constater que quatre
communes sortent du lot. À Bruxelles-Ville, Anderlecht, Schaerbeek et Molenbeek, la croissance de la population en chiffres absolus équivaut pratiquement au double de celle de
plusieurs communes moins peuplées comme Ixelles, Forest, Saint-Gilles, Uccle et Jette.
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Figure 3 : Croissance de la population en chiffres absolus au cours de la période
2011+2012 dans la RBC, la PBF et la PBW
2.2. Confirmation du rajeunissement de la population bruxelloise
Le profil de la population bruxelloise est relativement jeune : un quart des habitants a moins
de 25 ans et un tiers de la population a entre 20 et 39 ans. Au total, plus de deux tiers de la
population a moins de 40 ans, par rapport à 47 % en Région flamande et 50 % en Région
wallonne. La Région bruxelloise ne connaît pour l’instant pas encore un fort vieillissement de
la population : 17 % seulement de la population a plus de 60 ans, par rapport à 23 % en
Région wallonne et 24 % en Région flamande.
L’évolution de la population enregistrée entre 2010 et 2012 en Région bruxelloise va, pour
une grande partie, de pair avec un rajeunissement de ses habitants : 43 % de la croissance
a été enregistrée dans les groupes de population de moins de 30 ans. La forte croissance
naturelle persistante se manifeste donc aussi par une augmentation importante du groupe
d’âge entre 0 et 9 ans : + 7 % en deux ans, soit une hausse de plus de 10 000 enfants.
Aucun autre groupe de population ne connaît une telle progression. Ce qui étonne toutefois,
c’est la forte hausse du nombre de trentenaires et de quadragénaires, soit 18 500 habitants,
au cours de cette période, ce qui témoigne d’une stabilisation de la part de la population
active malgré l’augmentation du nombre de jeunes enfants. Le pourcentage des groupes de
population plus âgés diminue fortement en Région bruxelloise, avec une hausse relativement
faible du nombre de personnes de plus de 80 ans et une diminution du nombre de septuagénaires.
Ce sont les communes de Molenbeek et d’Anderlecht qui enregistrent le taux de rajeunissement de la population le plus élevé. Dans certaines communes de la deuxième couronne,
comme Jette, Evere et Ganshoren, l’augmentation du nombre de jeunes enfants est sensible
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par rapport à la croissance totale de la population, qui est légèrement plus modérée. L’augmentation du pourcentage de trentenaires est à son tour relativement importante à Bruxelles,
Ixelles et Saint-Gilles en raison d’un solde migratoire positif de ce groupe de population.
Aucune commune de la Région bruxelloise ne connaît un vieillissement marqué de sa population : dans des communes plus résidentielles comme Woluwe-Saint-Pierre, Woluwe-SaintLambert et Uccle, la légère progression du nombre d’habitants âgés de 60 ans et de plus
de 80 ans est compensée par des évolutions similaires dans les groupes de population plus
jeunes.
La Région bruxelloise connaît une évolution très équilibrée de sa population, surtout lorsqu’on
la compare au Brabant flamand et au Brabant wallon. Dans ces deux provinces, on constate
une forte augmentation du nombre de quinquagénaires, de sexagénaires et d’octogénaires
combinée à une progression du nombre de jeunes enfants et à une diminution du nombre de
familles plus âgées. Contrairement à la Région bruxelloise, la part de la population active
diminue fortement dans ces provinces et il en sera de même au cours des années à venir.
Figure 4 : Ventilation par âge en Région bruxelloise et dans les régions avoisinantes, 2012
Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
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Figure 5 : Croissance de la population par tranche d’âge de 10 ans dans les
19 communes de la RBC - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 6 : Croissance de la population par tranche d’âge de 10 ans dans la RBC,
la PBF et la RF - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
2.3. Évolution de la population alimentée par l’immigration étrangère et la
croissance naturelle
Comme le montre la Figure 7, la cause principale de cette croissance de la population
réside dans le solde migratoire largement positif depuis l’étranger. Au cours de la période
2005-2010, ce solde migratoire représentait déjà le principal moteur de l’énorme croissance démographique. Pourtant, ce solde a connu un recul dans les années 2011 et 2012,
tant en chiffres absolus que relatifs ( voir Figure 8 ). En 2012, le solde ne s’élevait plus qu’à
+ 20 000, soit une forte baisse par rapport à l’année record 2010 ( + 30 000 ). Le solde
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pour 1 000 habitants a donc aussi diminué de + 26 en 2010 à + 17 en 2012. Ce solde
reste néanmoins d’un autre ordre de grandeur que celui des Régions flamande et wallonne,
où le solde migratoire depuis l’étranger pour 1 000 habitants s’élevait en 2012 à + 2,5. Il
convient toutefois de noter que dans d’autres grandes villes, ce solde migratoire étranger est
largement supérieur à la moyenne flamande et wallonne : pour la période 2010-2012, il
s’élevait à + 15 pour 1 000 habitants par an à Anvers, à + 11 à Liège et à + 5,5 à Gand
et à Charleroi.
Les données de l’Institut Bruxellois de Statistique et d’Analyse ( IBSA ) permettent d’établir une
comparaison entre 2007 et 2011 en ce qui concerne le nombre d’habitants de nationalité
étrangère résidant dans les 19 communes bruxelloises. Il ressort de cette comparaison que,
au total, près de 69 000 habitants étrangers se sont ajoutés au cours de cette période,
soit 17 200 par an. La hausse s’est principalement manifestée dans les 3 communes de
Bruxelles-Ville, Schaerbeek et Anderlecht, soit 43 % de l’évolution totale. Le nombre total
d’habitants de nationalité étrangère représente actuellement 31,5 % de la population totale.
Quatre communes enregistrent toutefois un pourcentage d’étrangers supérieur à 40 % : SaintJosse-ten-Noode, Ixelles, Etterbeek et Saint-Gilles. Dans cette dernière commune, le pourcentage d’étrangers se rapproche même progressivement de la barre des 50 %. Seules
3 communes présentent un pourcentage inférieur à 20 % : Berchem-Sainte-Agathe, Jette et
Watermael-Boitsfort.
Il est surtout intéressant de constater que 47 % de la croissance peut être imputée aux habitants originaires d’Europe de l’Est. À Schaerbeek, ce pourcentage atteint même les 64 %,
avec une augmentation de 5 500 personnes sur ces 4 années. À Schaerbeek, Saint-Josseten-Noode et Etterbeek, 7 à 10 % des habitants sont de nationalité est-européenne.
Figure 7 : Caractéristiques de l’évolution de la population en RBC depuis 1997 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
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Les pays de l’UE15 représentent 26 % de l’augmentation des nationalités étrangères en
Région bruxelloise. À cet égard, ce sont les Français qui sont les plus représentés. Plus de
50 % des 10 000 nouveaux Français qui sont arrivés dans la région se sont installés dans les
communes de Bruxelles-Ville, d’Ixelles et de Saint-Gilles. À Ixelles, le nombre de Français a
augmenté de plus de 1 800 habitants en 4 ans, ce qui représente une progression de 25 %.
À Ixelles et à Uccle, plus de 10 % des habitants ont actuellement la nationalité française.
Cela signifie surtout que la hausse du nombre d’habitants de nationalité turque ou originaires
d’un pays d’Afrique du Nord a été très limitée au cours de cette période. En effet, le nombre
d’habitants de nationalité nord-africaine a augmenté de 3 %, tandis que le nombre d’habitants de nationalité turque a légèrement diminué au cours de cette période.
La croissance naturelle reste elle très positive et semble encore s’intensifier par rapport à la
période antérieure à 2010. En 2012, elle s’élevait à + 17 000, un record. Cette croissance
naturelle est également la plus forte dans plusieurs communes situées dans l’ouest de la
Région bruxelloise, comme Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean et Forest.
Figure 8 : Solde migratoire depuis l’étranger pour 1 000 habitants dans les 3 régions –
Graphique : Studiedienst Vlaamse Regering ( SVR )
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Figure 9 : Évolution du nombre d’étrangers entre 2007 et 2011 dans les 19 communes de
la RBC - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
2.4. Forte émigration nationale et effets de débordement sur la périphérie
Les deux moteurs de l’évolution démographique, à savoir la croissance naturelle et l’immigration étrangère, sont toutefois tempérés par un solde migratoire largement négatif au même
du territoire national. Celui-ci s’élevait en 2012 à environ -12 pour mille, soit une perte en
chiffres absolus de 13 000 habitants, un véritable record négatif. Comme on peut le voir
sur la carte de la Figure 11, la Région bruxelloise perd surtout des habitants au profit des
communes avoisinantes du Brabant flamand et du Brabant wallon. La Région bruxelloise
a ainsi perdu chaque année, au profit de certaines communes de la périphérie flamande,
plus de 500 habitants au cours de la période 2009-2013. Ces communes sont Vilvorde,
Leeuw-Saint-Pierre, Dilbeek et Zaventem. La région a aussi perdu plus de 400 habitants par
an au profit de plusieurs communes du Brabant wallon : Tubize, Braine-l’Alleud et Waterloo.
On constate cette évolution malgré un afflux important provenant du reste de la Belgique
( voir Figure 54 ). On assiste chaque année à un flux d’immigration important en provenance
de plusieurs communes périphériques : Dilbeek ( 698 ), Zaventem ( 606 ), Vilvorde ( 603 ) et
Leeuw-Saint-Pierre ( 544 ). L’immigration est également forte en provenance du Brabant wallon, notamment depuis les communes d’Ottiginies-Louvain-la-Neuve ( 450 ), Braine-l’Alleud
( 417 ) et Waterloo ( 414 ). Enfin, on constate également un flux d’immigration particulièrement élevé en provenance de certaines villes régionales, comme Anvers ( + 649 ), Charleroi
( + 598 ), Liège ( + 591 ) et Namur ( + 487 ).
Étant donné que, dans la plupart des cas, les chiffres d’émigration dépassent largement
les chiffres d’immigration, il ne reste qu’un solde migratoire légèrement positif par rapport à
certaines villes régionales : Bruges ( + 66 ), Gand ( + 48 ), Louvain ( + 38 ) et Liège ( + 59 ).
La Figure 11 montre clairement que la Région bruxelloise enregistre un solde migratoire très
négatif, surtout par rapport aux communes les plus proches des périphéries flamande et
wallonne, comme Vilvorde ( - 683 ), Leeuw-Saint-Pierre ( - 658 ), Dilbeek ( - 585 ), Asse ( - 470 )
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ou encore Tubize ( -360 ). Le solde migratoire est également très négatif par rapport à plusieurs villes avoisinantes des Régions flamande et wallonne, comme Alost ( - 351 ), et Ninove
( - 179 ).
Figure 10 : Solde migratoire vis-à-vis le reste du pays par 1.000 habitants dans les
3 régions – Graphique : Studiedienst Vlaamse Regering ( SVR )
Comme on peut le lire sur la Figure 12, ce solde migratoire négatif est fortement lié à l’âge.
Ce sont surtout les jeunes familles qui quittent la Région bruxelloise pour rejoindre la périphérie : les jeunes enfants de moins de 10 ans et les trentenaires représentent ensemble pas
moins de deux tiers du solde migratoire négatif total. En chiffres absolus, cela représente une
perte nette annuelle au profit des Régions flamande et wallonne de plus de 8 000 habitants
issus de ces groupes de population. Les familles plus âgées, qui comptent des adolescents et
des quadragénaires, représentent encore un quart du solde migratoire négatif total, soit une
perte nette d’environ 3 500 habitants. Seule la tranche d’âge des 20-30 ans enregistre un
solde migratoire légèrement positif par rapport aux Régions flamande et wallonne : le solde
positif annuel s’élève à un peu moins de 600 habitants.
Le solde migratoire largement négatif de la Région bruxelloise par rapport aux communes
périphériques laisse supposer que celles-ci connaissent une croissance démographique
importante. Il s’avère toutefois que ce n’est le cas que pour certaines communes de la périphérie septentrionale et orientale, comme Zaventem, Vilvorde et Kortenberg. Les communes
plus résidentielles ou les communes situées dans la périphérie occidentale et méridionale
de Bruxelles connaissent une croissance démographique relativement faible. C’est ce qui est
notamment démontré à la Figure 55 et la Figure 13, qui représentent les soldes migratoires
par rapport aux communes périphériques de Dilbeek et de Leeuw-Saint-Pierre. On constate
Page 19
ici un afflux très important en provenance de la Région bruxelloise, et surtout des communes
occidentales de Molenbeek, Anderlecht et Forest. Mais cet afflux est en grande partie
compensé par un exode vers les communes plus éloignées, souvent situées dans une région
plus rurale.
La forte croissance démographique enregistrée en Région bruxelloise engendre donc bien
de solides débordements vers la périphérie flamande. Dans certaines communes plus urbanisées comme Vilvorde, ou dans des villes plus éloignées comme Alost et Ninove, on
assiste à une augmentation de la population en partie due à l’immigration depuis la Région
bruxelloise. La plupart des communes de la périphérie connaissent toutefois une croissance
démographique limitée. Dans des communes résidentielles comme Tervuren et Rhode-SaintGenèse, ce solde est dû à une croissance naturelle négative et à une réduction de la taille
des ménages dans les quartiers résidentiels, où les personnes plus âgées sans enfants ni
partenaire continuent à vivre dans leur habitation familiale. Dans d’autres communes comme
Dilbeek et Leeuw-Saint-Pierre, cette évolution est due un mouvement migratoire de type centrifuge, c’est-à-dire que l’afflux en provenance de la Région bruxelloise est compensé par un
exode vers la région rurale plus éloignée. Dans cette région rurale, cet afflux « secondaire »
compense à son tour une croissance naturelle négative, de sorte que la population totale ne
connaît pas d’évolution sensible ou reste simplement stable.
Figure 11 : Solde migratoire annuel de la RBC par rapport au reste de la Belgique,
période 2009 à 2012
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Figure 12 : Solide migratoire vis-à-vis des Régions flamande et wallonne
par tranche d’âge - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 13 : Solde migratoire annuel de Leeuw-Saint-Pierre, période 2008 à 2011
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2.5. Projections démographiques
La croissance démographique en Région bruxelloise devrait encore se poursuivre pendant
quelques années, mais à un rythme de moins en moins soutenu ( voir Figure 14 ). Jusqu’en
2020, la population devrait continuer à augmenter de 14 500 personnes par an en
moyenne, soit une hausse de 1,2 % par an. Après avoir atteint en 2020 le seuil de 1,25
million d’habitants, il faut s’attendre à ce que la croissance démographique diminue, pour
finalement se stabiliser dans les années 2030 à un niveau de 1,32 million d’habitants.
Par ailleurs, c’est surtout le nombre d’enfants et d’adolescents qui va continuer à augmenter au cours des prochaines années ( voir Figure 56 ). Mais le nombre de vingtenaires,
trentenaires et quadragénaires va lui aussi continuer à augmenter de sorte que le ratio de
dépendance 1 ne risque pas d’être mis sous pression. Vu que le nombre de personnes plus
âgées augmente moins fort que les autres groupes de population, on s’attend à ce que ce
ratio n’augmente que légèrement pour passer de 61,6 à 2012 à 63,7 en 2020. À titre de
comparaison : en 2020, le ratio de dépendance en Régions wallonne et flamande devrait
respectivement s’élever à 73,2 et 73,6. L’âge moyen en Région bruxelloise devrait se stabiliser autour de 37 ans d’ici 2020 alors qu’il continuera à augmenter en Régions flamande et
wallonne pour atteindre respectivement 42 et 43 ans. La forte hausse du nombre de vingtenaires et de trentenaires en Région bruxelloise indique clairement que le besoin en logements
va énormément augmenter à relativement court terme.
Figure 14 : Projection démographique pour la Région bruxelloise en nombre d’habitants
d’ici 2037 – Source données : Bureau Fédéral du Plan ( BFP ).
1. Le ratio de dépendance correspond à la formule suivante : ( le nombre de personnes de moins de 20 ans + le nombre de personnes
de 65 ans et plus ) / ( le nombre de personnes entre 20 et 64 ans ). Un ratio élevé indique qu’il y a un déséquilibre démographique,
avec un nombre trop peu élevé de personnes en âge actif par rapport au nombre de personnes « dépendantes » qui sont trop jeunes
ou trop âgées pour être comptées dans la population active.
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3. Le patrimoine de logements
3.1. Ampleur du patrimoine de logements existants et supplémentaires
Au 1er janvier 2013, la Région bruxelloise comptait 553 000 logements, dont 53 % d’appartements et 35 % de maisons mitoyennes. Pendant les années 2011 et 2012, le parc de
logements total a augmenté de 7 500 unités, soit une progression de 0,7 % par an. Ces
chiffres témoignent d’une légère reprise après une période de stabilisation entre 2007 et
2010, mais restent toujours en dessous du niveau de 2005-2006, lorsque le nombre de
logements augmentait chaque année de plus de 8 000 unités.
Il est également intéressant de constater que l’augmentation du nombre de logements est,
depuis quelques années déjà, nettement inférieure à la croissance démographique. Dans
les années 2011 et 2012 également, la croissance annuelle moyenne de la population
était légèrement supérieure, avec un taux de 1,6 % par an. Entre 2006 et 2013, le nombre
d’habitants par logement a augmenté de 1,90 à 2,09, soit une hausse de 10 %. Il faut
rechercher les causes de cette évolution dans la forte croissance naturelle qui se traduit par
une augmentation du nombre d’enfants par famille et de la taille moyenne des ménages.
En Région bruxelloise, cette dernière est passée de 2,03 en 2005 à 2,11 en 20112. Dans
certaines communes, la taille des ménages a augmenté de manière encore plus marquée,
comme à Anderlecht et Molenbeek : de 2,13 à 2,24 et de 2,31 à 2,41. La diminution du
nombre de logements par ménage se poursuit également en Région bruxelloise : de 1,07
en 2005 à 1,05 en 2010 et 1,03 en 2011. Presque toutes les communes enregistrent une
tendance à la baisse après 2010 ( voir Figure 16 ), suite à la réutilisation de logements inoccupés et à l’occupation d’un logement par plusieurs ménages. Ce dernier point explique les
valeurs inférieures à 1 à Anderlecht, Ixelles, Molenbeek et Saint-Josse-ten-Noode.
Figure 15 : Évolution du parc de logements en RBC, 2001-2012.
2 Dans la mesure où nous ne disposons pas de données postérieures au 01/01/2011 en ce qui concerne le nombre de ménages,
il n’est pas possible de réaliser d’analyses pour l’année 2012.
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Malgré une croissance démographique beaucoup plus faible, certaines régions du Brabant
flamand et du Brabant wallon connaissent une augmentation relativement importante du
patrimoine de logements. Il s’agit essentiellement de plusieurs communes situées dans l’est et
l’ouest du Brabant wallon. Dans ces communes, la réduction de la taille des ménages est
donc compensée par la création de logements, et on anticipe partiellement une poursuite du
flux migratoire de type centrifuge en provenance de Bruxelles vers les premières communes
de la périphérie et les communes plus éloignées du Brabant flamand et du Brabant wallon.
D’une manière générale, on peut dire que le parc de logements en Région bruxelloise reste
nettement à la traîne depuis 2007 au vu de l’augmentation importante du nombre d’habitants et de ménages. C’est pourquoi, depuis quelques années déjà, il parvient tout juste
à absorber le nombre sans cesse croissant d’habitants. En toute logique, le patrimoine de
logements actuel ne pourra donc à l’avenir plus faire face à la croissance démographique
prévue. Le fait que, dans certaines communes, le nombre de ménages dépasse le nombre
de logements est un signe évident que l’on a atteint les limites de ce que la région peut offrir
en termes de capacité d’absorption.
Si un nombre suffisant de nouveaux logements ne vient pas compléter le parc actuel, on
peut s’attendre à une poursuite de l’exode des jeunes ménages vers la périphérie flamande
et wallonne. L’offre de logements dans plusieurs zones situées à proximité de Bruxelles dans
le Brabant wallon et plus éloignées dans le Brabant flamand, anticipe déjà en partie cette
persistance du flux migratoire. Au cours de la période écoulée, il semble que ce soit surtout
la partie orientale de la province du Brabant wallon qui en a profité, comme le montre la
carte ci-dessous. Une poursuite de cette suburbanisation serait toutefois une mauvaise chose
pour la Région bruxelloise, car elle ne favoriserait pas l’équilibre démographique, les revenus fiscaux moyens et le ratio de dépendance de la région.
Figure 16 : Nombre de logements par ménage dans les 19 communes de la RBC :
2005, 2010 et 2011 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 24
Figure 17 : Augmentation du nombre de logements dans le patrimoine de la RBC,
la PBF et la PBW, période 2011+2012
3.2. Profil du patrimoine de logements existant
Le profil du parc de logements varie énormément entre les 19 communes de la région.
Seules quelques communes enregistrent un pourcentage important de logements ouverts ou
semi-ouverts, comme Watermael-Boitsfort ( 19 % ) et Woluwe-Saint-Pierre ( 21 % ). Le patrimoine se compose donc essentiellement de maisons mitoyennes ( 35 % ) et d’appartements
( 53 % ). Plusieurs communes de la deuxième couronne possèdent un patrimoine qui se compose essentiellement d’appartements, comme Evere ( 64 % ), Woluwe-Saint-Lambert ( 66 % )
et Ganshoren ( 73 % ). Un certain nombre de communes de la première couronne ont un
patrimoine qui compte un pourcentage encore très important de maisons mitoyennes : SaintGilles ( 47 % ) et Schaerbeek ( 50 % ).
Au cours de la période 2011-2012, la hausse du nombre de logements dans la Région
bruxelloise s’est accomplie presque exclusivement dans les communes de la première couronne. Bruxelles-Ville totalise 24 % des nouveaux logements ; Schaerbeek, Ixelles et Anderlecht totalisent ensemble 25 %. Ce sont également ces communes qui connaissent la plus
forte croissance démographique et une progression importante du nombre de ménages
et de trentenaires. Toutefois, cette hausse relativement marquée du nombre de logements
n’est pas suffisante pour accueillir le nombre croissant de ménages : dans chacune de ces
communes, le nombre de logements par ménage a récemment diminué ( voir Figure 16 ). Le
nombre de logements a augmenté de manière très limitée dans plusieurs communes. Ainsi, le
nombre de logements à Watermael-Boitsfort, Ganshoren, Auderghem, Woluwe-Saint-Pierre,
Berchem-Sainte-Agathe et Koekelberg a augmenté de moins de 50 unités par an !
Page 25
Sur la même période, le nombre de maisons mitoyennes dans la Région bruxelloise a diminué de plus de 2 000 unités. Le nombre de maisons mitoyennes a diminué dans pratiquement toutes les communes de la région ( voir Figure 19 ). Ce sont surtout les communes de la
première couronne qui sont confrontées à ce phénomène. Dans les communes d’Anderlecht,
de Jette et de Saint-Gilles, le nombre de maisons mitoyennes a diminué de respectivement
1,7 %, 1,9 % et 2,1 % en deux ans. Le phénomène sous-jacent de la démolition - et de la
division de maisons mitoyennes existantes, qui était déjà très présent au cours de la période
2005-2010, persiste donc. Les maisons mitoyennes sont ainsi divisées en appartements
ou détruites pour laisser la place à de nouveaux immeubles à appartements. Bien que ce
phénomène se manifeste aussi dans la périphérie flamande autour de Bruxelles, comme à
Beersel, Wemmel et Grimbergen, son ampleur en Région bruxelloise est tout à fait d’un autre
ordre.
Le pourcentage de maisons ouvertes et semi-ouvertes dans l’offre de logements supplémentaires est particulièrement faible en Région bruxelloise ( voir Figure 62 ). Ce n’est que dans
la commune de Watermael-Boitsfort que ce pourcentage est proportionnellement important
tout en restant négligeable vu le petit nombre de logements supplémentaires dans cette commune. Dans l’ensemble, l’on peut observer des pourcentages supérieurs à ce que en dehors
de la frontière régionale : dans les communes de la périphérie flamande, comme Beersel,
Grimbergen, Dilbeek, Hoeilaart et Tervuren, le pourcentage de maisons ouvertes et semiouvertes dans l’offre de nouveaux logements se situe légèrement au-dessus des 25 %. Dans
les zones plus rurales du Brabant flamand et du Brabant wallon, ce pourcentage dépasse
presque toujours les 50 %.
Figure 18 : Évolution du parc de logements dans les 19 communes de la RBC,
période 2011+2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
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Dans une grande partie de la Région bruxelloise et principalement du côté occidental, on
assiste à une intensification du phénomène d’appartementisation 3 ( voir Figure 63 et Figure
20 ). En 2011-2012, dans la quasi-totalité de l’agglomération bruxelloise, le pourcentage
d’appartements dans l’offre de logements neufs a été supérieur à 80 % et a même dépassé
les 100 % dans de nombreux cas 4. Seules quelques communes de la région échappent
à une forte appartementisation, ce qui est une indication de la pression à la baisse du
pourcentage de non-appartements dans le patrimoine de logements : Schaerbeek, Uccle,
Watermael-Boitsfort et Auderghem résistent encore un peu. L’appartementisation se manifeste
aussi au-delà de la frontière régionale, avec des chiffres particulièrement élevés dans les
communes périphériques du nord-est de Bruxelles : Vilvorde, Machelen et Zaventem. Mais
ce phénomène gagne aussi en intensité dans la partie occidentale de la province du Brabant wallon, comme à Nivelles, Tubize et Braine-l’Alleud.
Si on considère que le pourcentage d’appartementsdans une commune reflète le taux d’urbanisation, la carte de la Figure 20 montre clairement que l’agglomération autour de Bruxelles
s’est entre-temps propagée de manière tentaculaire, bien au-delà des frontières régionales.
Les axes Bruxelles-Louvain, Bruxelles-Ottignies-Louvain-la-Neuve et Bruxelles-Tubize sont clairement visibles. La périphérie au nord-ouest de Bruxelles, qui va de Dilbeek à Machelen,
compte aujourd’hui aussi une offre de logements plutôt urbaine. Ce n’est pas un hasard non
plus si ce sont les zones les mieux desservies par les réseaux ferroviaire et autoroutier. Si
l’on compare ces chiffres avec la densification du bâti et le pourcentage de constructions
d’immeubles à appartements dans les communes bruxelloises, ces environnements doivent
toutefois plutôt être considérés comme des zones suburbaines ou de petite agglomération,
avec des pourcentages d’appartements qui restent généralement sous les 30 %, alors que
toutes les communes bruxelloises dépassent les 50 %.
Une étude récente a établi une variable récapitulative de l’adéquation entre l’offre de logements et la demande des ménages dans chacun des 140 quartiers de la Région bruxelloise 5. Il ressort de cette étude que c’est sur le territoire généralement appelé le « croissant
pauvre », qui englobe Saint-Josse-ten-Noode, le bas de Schaerbeek, le Nord de BruxellesVille, la partie sud de Laeken, le quartier Maritime de Molenbeek et l’Ancien-Molenbeek,
Cureghem et l’ouest de Saint-Gilles, que l’offre de logements répond le moins bien à cette
demande. Cela concorde toujours parfaitement avec les conclusions générales de l’étude
de la période 2005-2010.
3 Nous renvoyons au glossaire en annexe pour la définition du terme « appartementisation » et de plusieurs autres termes spécifiques.
4 Cela s’explique par les démolitions - reconstructions qui entraînent une baisse du nombre de maisons mitoyennes. Par conséquent,
le nombre d’appartements supplémentaires peut être supérieur au nombre total de logements supplémentaires.
5 Bewoonbaar verklaard – Het potentieel van collectief wonen in de talrijke leegstaande en onderbenuute infrastructuren in en rond
Brussel, Frederik Serroen et Julien Terargot, 2013
Page 27
Figure 19 : Nombre de maisons mitoyennes supplémentaires
dans le patrimoine total de logements
Figure 20 : Appartementisation du parc de logements dans la RBC, la PBF et la PBW,
période 2011+2012
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3.3. Permis et construction neuve
Malgré un récent regain du nombre de logements supplémentaires depuis 2011, nous
constatons une baisse du pourcentage de permis octroyés pour le neuf. Cela concerne
2 250 logements en 2011 et seulement 1.400 logements en 2012, par rapport à une
moyenne de 2.750 logements au cours de la période 2005-2010, soit le plus faible niveau
depuis 1996.
La reprise du nombre de logements supplémentaires en 2011 et 2012 est la conséquence
des retards de construction qui se sont accumulés pendant la période juste après le début de
la crise financière. Entre 2008 et 2011, on a construit beaucoup moins de logements que ce
que l’on pouvait attendre sur la base du nombre de permis délivrés ( voir Figure 67 ). Cela
signifie que la reprise de l’offre de logements supplémentaires n’est que temporaire. Dès que
le retard accumulé au cours de la période 2008-2011 sera rattrapé, on peut s’attendre,
étant donné le faible nombre de permis octroyés, à ce que le nombre de logements supplémentaires diminue à nouveau.
Figure 21 : Permis de bâtir octroyés en RBC, 1996-2012.
Il est toutefois frappant de constater que, en 2012, on a de nouveau octroyé un pourcentage
nettement plus élevé de permis pour des maisons unifamiliales : 8 % par rapport à 3 % et 6 %
au cours de la période 2005-2011. La majorité des permis pour des maisons unifamiliales
ont été octroyés par Bruxelles-Ville et la commune d’Uccle. Mais cette augmentation du pourcentage de maisons unifamiliales concerne pratiquement toutes les communes de la région.
À Forest, Watermael-Boitsfort et Ganshoren, il représente même plus de 20 %.
En termes relatifs, par rapport à l’ensemble du parc de logements, la dynamique de permis
la plus forte est constatée à la Bruxelles-Ville, suivie par plusieurs communes de la deuxième
couronne : Berchem-Sainte-Agathe, Evere et Woluwe-Saint-Pierre ( voir Figure 22 ). À part
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Bruxelles-Ville, ou est menée une véritable politique d’offre notamment avec la Régie foncière
de la Ville de Bruxelles, aucune commune ne parvient à enregistrer une progression supérieure à 1 %. En chiffres absolus aussi, c’est Bruxelles-Ville qui octroie une grande partie des
permis : 1/3 du total de la région dans son ensemble.
La carte représentant les projets de constructions neuves ( voir Figure 23 ) indique aussi que
Bruxelles-Ville connaît une forte dynamique, avec des projets à l’intérieur du pentagone,
à Laeken ( notamment des projets importants sur les sites de Tours et Taxis, de Tivoli et du
Heysel ) et dans le quartier européen. À part Bruxelles, le centre de gravité des projets de
constructions neuves se situe principalement dans l’ouest de la région, avec une série de
projets à Anderlecht ( Porte de Ninove, Biestebroeck, Gare du Midi, Erasme et Molenbeek.
L’étude de CBRE révèle qu’une centaine de projets vont être mis en chantier d’ici 2025, ce
qui représente une offre supplémentaire de 23 000 logements. Si l’on tient compte d’autres
zones de développement 6, on peut s’attendre à ce que près de 40 000 logements soient
créés d’ici 2030 dans la Région bruxelloise.
Figure 22 : Nombre de permis octroyés par rapport au parc total de logements dans les
19 communes de la RBC, période 2011+2012 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
6 Sur la base notamment du PRD Bruxelles et du PRAS démographique : les zones leviers Josaphat, Schaerbeek-Formation, Gare de
l’Ouest par exemple ou encore le site des prisons de Forest et de Saint-Gilles.
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Figure 23 : Aperçu des projets de constructions neuves de logements – Source : CBRE
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4. Transactions sur le marché secondaire
Au cours des années 2011 et 2012, près de 13 000 transactions ont eu lieu chaque année
sur le marché secondaire des logements dans la Région bruxelloise. Cela implique une
confirmation de la reprise de la dynamique de vente, après la baisse enregistrée entre
2007 et 2009, lorsque le nombre de ventes par rapport au patrimoine total de logements
est passé de 25 ‰ à 19 ‰. La dynamique s’est de nouveau stabilisée à un niveau de
24 ‰ environ, ce qui équivaut à la moyenne pluriannuelle depuis 1999. Elle correspond
également à la dynamique constatée en province du Brabant flamand, mais est légèrement
inférieure à celle de la province du Brabant wallon ( 25 ‰ ) et de la Région flamande,
qui a connu une dynamique en nette progression depuis le début des années 2000. La
dynamique en Région bruxelloise dépasse donc à nouveau légèrement celle de la Région
wallonne ( 22 ‰ ), où elle a clairement diminué depuis le début des années 2000.
Figure 24 : Évolution du nombre de transactions sur le marché secondaire pour
1 000 logements dans le parc de logements dans la RBC, la PBF, la PBW, la RF
et la RW - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
La diminution de la proportion de ventes de maisons unifamiliales ( « maisons ordinaires » +
« villas et maisons de campagne » ) qui a été constatée pendant la période 2005-2010 s’est
poursuivie jusqu’en 2012 : une progression de 35 % en 2005 à 29 % en 2010 et 27 % en
2012.
Tout comme pour la période 2005-2010, la dynamique de vente reste clairement la plus
élevée, au cours de la période 2010-2012, dans les communes de la deuxième couronne :
Auderghem, Evere, Uccle et Jette, où elle dépasse les 28 ‰. À titre de comparaison : dans
les communes de la première couronne, comme Saint-Gilles, Molenbeek et Saint-Josse, elle
est inférieure à 21 ‰.
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Même si la dynamique gobale de vente pour les logements en Région bruxelloise est similaire à celle des provinces avoisinantes, la dynamique de vente des maisons unifamiliales
est nettement moins élevée ( voir Figure 72 ). Dans la plupart des communes de la Région
bruxelloise, cette dynamique est particulièrement basse avec des valeurs inférieures à 15 ‰,
à quelques exceptions prêtes comme Woluwe-Saint-Pierre et, dans une moindre mesure Auderghem, Berchem-Sainte-Agathe et Uccle. Par contre, la dynamique de vente des maisons
ordinaires des communes de la périphérie bruxelloise est dans la plupart des cas supérieure
à 23 ‰. Dans la ceinture autour de Bruxelles, la dynamique la plus forte est observée dans
la périphérie nord-est ( Vilvorde, Machelen, Zaventem et Kraainem ) et dans la périphérie
sud-est ( Rhode-Saint-Genèse, Hoeilaart et Overijse ).
La dynamique de vente des appartements en Région bruxelloise est nettement supérieure
à celle des communes avoisinantes. Plusieurs communes de la deuxième couronne de la
région, comme Jette et Forest, connaissent même une dynamique de vente nettement plus
forte par rapport à la périphérie flamande et wallonne autour de Bruxelles. Le fait que la
dynamique dans les zones plus rurales du sud du Brabant wallon et de l’est du Brabant
flamand soit encore plus élevée est dû à l’offre limitée et récente d’appartements. Ces
appartements attirent beaucoup d’investisseurs et d’acheteurs - revendeurs, ce qui contribue
automatiquement à une accélération des ventes et donc, à une dynamique de vente accrue.
Figure 25 : Évolution du nombre de ventes de logements sur le marché secondaire, par
type de bien en RBC, 1992-2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
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Figure 26 : Nombre annuel de ventes de logements sur le marché secondaire
pour 1 000 logements dans le parc de logements, dans les 19 communes de la RBC,
période 2011+2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 27 : Nombre de transactions sur le marché secondaire ( appartements et maisons
ordinaires ) dans le RBC, la PBF et la PBW, 2011+2012
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5. Prix de vente sur le marché secondaire
5.1. Évolution des prix médians dans la Région bruxelloise
En 2011, les prix de vente médians pour des « maisons ordinaires » sur le marché secondaire ont pour la première fois dépassé le seuil de 300 000 €, pour atteindre en 2012 une
valeur de 310 000 €. La majoration de prix annuelle pendant ces deux années s’est élevée
à 2,5 %, ce qui est inférieur à l’indice des prix à la consommation de 3,1 % et correspond
donc à une faible baisse des prix réels ( voir Figure 28 ). La stabilisation des prix réels avait
déjà commencé en 2007 après une forte hausse enregistrée pendant la période 20052007.
Le prix médian pour les appartements s’élevait à 185 000 € en 2012, soit une hausse de
4,3 % par an depuis 2010. Cette hausse est plus forte que la progression de l’indice des
prix à la consommation, ce qui conduit à une hausse des prix réels des appartements de
1,2 % sur une base annuelle. Cette récente augmentation est légèrement inférieure à la
hausse annuelle de 5,7 % enregistrée pendant la période 2005-2010.
Figure 28 : Évolution des prix de vente en termes absolus et réels dans la RBC
pour les appartements et les maisons ordinaires, 2005-2012.
L’évolution des prix de vente médians des appartements dans la Région bruxelloise est quasiment similaire à celle de la Région flamande. Étant donné la hausse plus lente par rapport
au Brabant flamand et au Brabant wallon depuis 2006, le niveau médian des prix des appartements en Région bruxelloise est passé en dessous des valeurs de ces provinces. Cela
est néanmoins fortement lié à l’offre relativement neuve d’appartements dans de nombreuses
communes du Brabant wallon et flamand, ce qui a bien entendu une influence positive sur
les prix médians des ventes.
Page 35
Contrairement au prix des appartements, le prix médian des maisons ordinaires en Région
bruxelloise se situe 35 % au-dessus des niveaux des provinces voisines, et même 60 % audessus du prix médian de la Région flamande. Et ce, malgré une progression relativement
faible des prix en Région bruxelloise depuis 2005 : +35 % par rapport à +48 % en Régions
flamande et wallonne ( voir Figure 30 ). C’est surtout depuis 2007 que les prix des « maisons
ordinaires » dans la Région bruxelloise ont connu une augmentation moins forte, en comparaison avec les provinces avoisinantes et les autres régions. Les derniers chiffres de la Fédération du Notariat 7 confirment aussi cette tendance : en 2013, les prix de vente moyens des
maisons ont augmenté de 1,6 % par rapport à une hausse de 2,3 % en Région flamande et
une hausse de 3,0 % en Région wallonne.
Figure 29 : Prix de vente indexés dans la RBC pour les 3 types de logements Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
7 http://www.notaire.be/admin/files/assets/news/1389772395_barometre-des-notaires-19-fr.pdf
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Figure 30 : Évolution des prix de vente en termes absolus et réels dans la RBC, la PBF,
la PBW, la RF et la RW pour les appartements et les maisons ordinaires, 2005-2012
5.2. Évolution des prix de vente moyens au niveau des communes 8
5.2.1. Prix absolus en Région bruxelloise et dans le Brabant
Les prix de vente moyens des appartements en Région bruxelloise sont les plus élevés dans
les communes de la deuxième couronne à l’est et au sud. Le prix moyen le plus élevé de
la région est enregistré à Woluwe-Saint-Pierre avec 295 000 €. Les prix les plus modestes
se retrouvent dans la partie occidentale de la région. À Saint-Josse-ten-Noode, Ganshoren,
Anderlecht, Molenbeek et Koekelberg, ils sont inférieurs à 160 000 €.
Les prix relativement élevés pour des appartements dans la partie orientale et méridionale
de la région sont toujours présents en dehors de la frontière régionale, aussi bien du côté
flamand que du côté wallon. Dans les communes de Kraainem, Wezembeek-Oppem,
Tervuren, Overijse et Hoeilaart, les prix moyens dépassent les 230 000 €. Les prix bas pratiqués dans la partie occidentale de la région sont toutefois inférieurs à ceux de la plupart des
communes situées de l’autre côté de la frontière régionale : à Asse et Wemmel, on enregistre
des prix beaucoup plus élevés ( + 180 000 ) par rapport à Anderlecht, Molenbeek, Jette,
Koekelberg ou Ganshoren.
8 Au niveau des communes, on a eu recours dans certains cas à des prix moyens, car les prix médians ne sont pas disponibles pour
un grand nombre de communes du Brabant wallon et du Brabant flamand.
Page 37
Figure 31 : Prix de vente moyen des appartements dans les 19 communes de la RBC, 2012
Les prix de vente moyens des maisons ordinaires en Région bruxelloise sont aussi les plus
élevés dans les communes de la deuxième couronne à l’est et au sud. La moyenne la plus
élevée est toutefois enregistrée dans la commune d’Ixelles, avec 461 500 €. À WoluweSaint-Pierre, Woluwe-Saint-Lambert et Watermael-Boitsfort aussi, les prix se situent au-delà
de 420 000 €. Les prix les plus modestes se retrouvent dans la partie occidentale de la région. Les 5 communes les moins chères pour les appartements sont aussi les 5 communes les
moins chères pour les maisons ordinaires : à Saint-Josse-ten-Noode, Ganshoren, Anderlecht,
Molenbeek et Koekelberg, les prix de vente moyens se situent sous la barre des 150 000 €.
Les prix de vente particulièrement élevés pour les maisons ordinaires à Ixelles et dans les
deux Woluwe notamment dépassent, à l’exception de Kraainem et Lasne, les prix de vente
moyens de l’ensemble des communes brabançonnes. Toutefois, tout comme pour les appartements, on constate une continuité géographique en termes de prix de vente des maisons
ordinaires : à l’est, d’une part, en direction de Louvain avec Kraainem, Wezembeek-Oppem
et Tervuren et au sud, d’autre part, en direction de Braine-l’Alleud et d’Ottignies-Louvain-laNeuve. Les prix moyens à Tervuren, Overijse, Rhode-Saint-Genèse et Hoeilaart sont inférieurs à 350 000 €, par rapport aux prix dépassant les 420 000 € dans les communes
bruxelloises les plus onéreuses. Les prix relativement bas dans la partie occidentale de la
région sont comparables aux prix pratiqués dans les communes flamandes avoisinantes.
À la Figure 34, on peut voir où se produisent les plus fortes évolutions en termes de prix de
vente des maisons ordinaires. Comme précisé précédemment, elles ne se situent pas dans
la Région bruxelloise ou dans les communes de la périphérie, à l’exception de certaines
communes autour de la Forêt de Soignes. Les récentes évolutions les plus fortes quant au prix
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de vente des maisons ordinaires sont atteintes dans des zones périphériques des provinces
du Brabant ; le Pajotteland, la région entre Louvain et Malines, le Hageland et le sud du
Brabant wallon.
Figure 32 : Prix de vente moyen des maisons ordinaires dans la RBC, la PBF et la PBW, 2012
Figure 33 : Prix de vente moyen des maisons ordinaires dans les 19 communes
de la RBC, 2012
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Figure 34 : Évolution annuelle du prix de vente moyen des maisons ordinaires
dans la RBC, la PBF et la PBW, période 2011+2012
5.2.2. Évolutions de prix dans les communes de la Région bruxelloise
Les évolutions de prix des différentes communes de la Région bruxelloise révèlent des différences marquantes. Au cours de la période 2010-2012, le prix médian des appartements
a connu une stabilisation à Woluwe-Saint-Pierre, Anderlecht et Schaerbeek ( voir Figure
35 ), tandis qu’il a augmenté de plus de 15 % dans les communes de Watermael-Boitsfort,
Woluwe-Saint-Lambert et Auderghem. Ce sont surtout les communes de l’est de la Région
bruxelloise qui ont connu une hausse très positive, à l’exception de Woluwe-Saint-Pierre.
Les prix des maisons ordinaires se sont dans l’ensemble tassés au cours de la période 20102012. Une diminution du prix médian a été constatée dans quatre communes : Schaerbeek,
Evere, Saint-Gilles en Saint-Josse-ten-Noode. Six communes seulement ont connu une hausse
supérieure à l’indice des prix à la consommation : Woluwe-Saint-Pierre, Uccle, Ganshoren,
Ixelles, Woluwe-Saint-Lambert et Watermael-Boitsfort. On peut donc en conclure que ce
sont les communes de la deuxième couronne à l’est et au sud de la région qui ont connu la
plus forte progression depuis 2010, Ganshoren constituant l’exception à la règle avec une
hausse particulièrement élevée de 12 %.
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Figure 35 : Évolution des prix médians des appartements par rapport à ceux des maisons
ordinaires dans les 19 communes de la RBC et les provinces avoisinantes 9, 2010-2012 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Dans l’ensemble, on peut dire que la dichotomie de prix entre la partie est et la partie Ouest,
avec des prix plus élevés, aussi bien pour des maisons ordinaires que pour des appartements du côté est, s’est encore amplifiée pendant la période 2010-2012. Cette évolution
était également très perceptible au cours de la période 2005-2010. Les exemples flagrants
de la partie orientale sont Watermael-Boitsfort et Woluwe-Saint-Lambert. Du côté ouest, on
retrouve comme exemples typiques Anderlecht, Koekelberg, Molenbeek et Berchem-SainteAgathe. Pourtant, on a constaté très récemment quelques exceptions : la commune occidentale de Ganshoren a connu une augmentation des prix des maisons ordinaires et des
appartements supérieure à la moyenne de la région. Et Schaerbeek, qui a connu pendant la
période 2005-2010 les fortes hausses de prix typiques de la partie orientale de la région,
enregistre après 2010 un net tassement des prix sur le marché des maisons ordinaires et des
appartements.
9 PBF = Province du Brabant flamand ; PBW = Province du Brabant wallon ; RBC = Région de Bruxelles-Capitale ;
Page 41
5.3. Répartition des différents segments de prix et évolutions
5.3.1. Corrections de prix dans certains segments au niveau de la RBC
Pendant la période 2005-2010, nous avons pu constater que les prix ont surtout augmenté
dans les segments de prix bas ( P10 10 ) et de prix élevés ( P90 ) du marché des maisons
ordinaires. Pendant la période 2011-2012, cette évolution a été en partie corrigée : les prix
médians connaissent actuellement une hausse beaucoup plus forte que les prix P10 : 5 % par
rapport à une stagnation. Le prix P90 a toutefois continué d’augmenter plus fortement depuis
2010, avec une progression de 8 %, ce qui indique une pression constante sur le segment
haut de gamme 11 des maisons ordinaires. Ces prix ont respectivement stagné et augmenté
de 8 %, tandis que le prix médian a augmenté de 15 % au cours de cette période de 2 ans.
Sur le marché des appartements, nous avons constaté, pendant la période 2005-2010,
de fortes hausses de prix dans les segments les moins chers du marché, témoignant ainsi
d’une pression accrue sur ce segment de prix plus bas. Au cours de la récente période
2010-2012, une correction partielle a été apportée à la situation : les prix P10 ont récemment connu la moins forte hausse ( +5 % ), tandis que les prix médians et les prix P90 ont
augmenté de respectivement 9 % et 7 %. Dans l’ensemble, la dispersion des prix de vente
des appartements continue à s’intensifier, ce qui révèle un fossé toujours plus grand entre le
segment inférieur et le segment supérieur du marché.
Figure 36 : Prix de vente médians indexés des appartements dans la RBC, la PBF,
la PBW, la RF et la RW, 2005-2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
10 Un prix percentile est un prix de vente sous lequel un certain pourcentage des ventes situe. Le prix percentile 10 ou P10 indique
donc que 10 % des ventes ont été conclus à un prix plus bas, et 90 % à un prix plus élevé. Le prix P50 est donc égal au prix
médian. Le prix P25 et le prix P75 correspondent par conséquent au prix Q1 et au prix Q3 si l’on travaille avec des quartiles au
lieu de percentiles.
11 Dans la pratique, le segment haut de gamme des maisons ordinaires fait référence aux habitations bien situées et de qualité. Les
maisons unifamiliales dont la superficie est supérieure à 5 ares entrent dans la catégorie « villas et maisons de campagne » et ne
sont pas reprises dans la catégorie « maisons ordinaires ».
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Sur le marché des maisons ordinaires, les prix entre 2010 et 2012 ont dans l’ensemble progressé plus fortement dans les provinces du Brabant flamand et du Brabant wallon. Dans le
Brabant flamand, les prix ont augmenté de 7 % à 8 % dans tous les segments, tandis que,
dans le Brabant wallon, ce sont surtout les prix du segment supérieur qui ont très fortement
évolué ( + 12 % ). Sur le marché des appartements, le prix en Région bruxelloise a augmenté
plus rapidement dans pratiquement tous les segments du marché par rapport au Brabant
flamand et d’une manière relativement comparable par rapport au Brabant wallon. Dans
le Brabant wallon, la pression exercée sur le segment inférieur a été la plus forte, avec une
hausse de 9 % dans le prix P10.
Figure 37 : Dispersion des prix percentiles ( P10, P25, P50, P75 et P90 )
de la vente d’appartements dans la RBC, 2005-2012 12.
5.3.2. Segments de prix dans les 19 communes de la Région bruxelloise
Comme l’avait déjà montré l’étude du marché du logement acquisitif pour la période 20052010, les 19 communes de la Région bruxelloise montrent une image très diversifiée de
la dispersion des prix des différents segments du marché. Sur le marché des maisons ordinaires, Molenbeek, Evere, Jette et Ganshoren présentent une très faible dispersion due à
un marché relativement homogène. On constate le phénomène inverse à Forest et surtout à
Ixelles, qui compte deux segments bien distincts : le segment bas de gamme d’un côté et le
segment haut de gamme de l’autre. À Ixelles, le prix P90 est 5 fois plus élevé que le prix
P10 et a dépassé le cap des 900 000 €. Il est aussi étonnant de constater que Saint-Josseten-Noode, la commune avec le prix médian le plus bas, laisse derrière elle sept communes
( situées surtout à l’ouest de la région ) en ce qui concerne le prix P90. Le prix P90 de toute
la Région bruxelloise est 4 fois supérieur au prix P10.
12 Les prix percentiles indiqués sont P90 ( point le plus haut ), P75 ( ligne supérieure ), P50 ou médian ( ligne centrale ), P25 ( ligne
inférieure ) et P10 ( point le plus bas ).
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Sur le marché des appartements également, plusieurs communes enregistrent des différences
de prix relativement faibles entre les segments bas de gamme et haut de gamme, en raison
d’un patrimoine homogène, comme à Ganshoren, Koekelberg et Molenbeek. Les différences les plus marquantes sont constatées à Uccle, Woluwe-Saint-Pierre, Bruxelles, Ixelles et
Saint-Gilles. Le prix P90 à Woluwe reste encore juste sous la barre des 500 000 €. Dans
7 communes, le prix P10 s’élève à 100 000 € ou moins.
Lorsque nous regardons enfin les évolutions des segments de prix dans les 19 communes
( voir Figure 85 à Figure 88 ), nous constatons aussi des différences très marquantes. Dans
plusieurs communes, le prix des segments les plus bas du marché pour les maisons ordinaires
s’est stabilisé ou a même fortement diminué. Il s’agit surtout des communes avec des prix
médians relativement bas, comme Anderlecht, Evere, Koekelberg, Berchem-Sainte-Agathe,
Saint-Josse-ten-Noode et Molenbeek. Malgré le fait que les évolutions démographiques
peuvent indiquer un renforcement de la pression exercée sur les segments de prix inférieurs, il
s’avère que ces prix baissent quand même. Dans plusieurs communes plus chères, la hausse
des prix dans les segments bas de gamme est forte voire très forte. Citons comme exemples
Auderghem, Woluwe-Saint-Lambert et Watermael-Boitsfort. Seules quelques communes du
sud-est de la Région bruxelloise voient le prix de leurs maisons ordinaires augmenter dans
chaque segment de prix. Certaines communes enregistrent surtout une forte progression
dans les segments supérieurs du marché des maisons ordinaires, comme Bruxelles-Ville, Berchem-Sainte-Agathe et Ganshoren. Contrairement à la tendance générale observée dans la
région, les prix du segment haut de gamme diminuent dans plusieurs communes, dont Evere,
Koekelberg, Auderghem et Saint-Gilles.
Sur le marché des appartements, nous constatons de nouveau une évolution étonnante, à
savoir la baisse des prix P10 dans les communes ayant le niveau de prix le plus bas. C’est
le cas à Berchem-Sainte-Agathe, Molenbeek, et surtout à Anderlecht ( - 11 % ) et Saint-Josseten-Noode ( - 16 % ). Les prix P10 ont de nouveau très fortement augmenté dans plusieurs
communes de l’est de la région, comme Ixelles, Etterbeek, Evere et Uccle. Dans plusieurs
communes, le prix P90 a stagné ou diminué, comme à Koekelberg, Schaerbeek et WoluweSaint-Pierre. La plus forte progression du prix P90 a été enregistrée à Berchem-Sainte-Agathe
( +22 % ).
Page 44
Figure 38 : Répartition des prix percentiles de la vente d’appartements dans les
19 communes de la RBC, 2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 45
6. Accessibilité financière
6.1. Revenus et budgets de logement en Région de Bruxelles-Capitale
Il apparaît sur la Figure 39 que les revenus en Région bruxelloise restent toujours relativement
faibles par rapport au reste de la Belgique. Le revenu P75 13 ne s’élève qu’à 85 % de celui
de la Belgique, 80 % de celui de la Région flamande et 71 % de celui du Brabant flamand.
L’indice de prospérité, calculé sur la base des revenus moyens, indique des écarts encore
plus grands. Cet indice, qui par définition s’élève à 100 pour la Belgique, n’atteint que 80
pour la Région bruxelloise.
Les revenus P75 en Région bruxelloise ont augmenté de 3 % depuis 2010, en comparaison
d’une hausse de 5 % aussi bien en Région flamande qu’en Région wallonne. Cela signifie
que l’écart entre la Région bruxelloise et les autres régions s’est aussi élargi au cours des
deux dernières années.
Les revenus P75 en Région bruxelloise sont également nettement inférieurs à ceux dans les
deux plus grandes villes de la Région flamande : 4 % plus faibles qu’à Anvers et 13 % plus
faibles qu’à Gand. Comparativement aux deux plus grandes villes de la Région wallonne,
les revenus P75 sont toutefois légèrement plus élevés en Région bruxelloise : 6 % de plus qu’à
Liège et 12 % de plus qu’à Charleroi. La grande proportion de faibles revenus en Région
bruxelloise exerce cependant une influence négative considérable sur le revenu moyen.
L’indice de prospérité en Région bruxelloise est dès lors inférieur à celui de Liège ( 85 ) et se
trouve pratiquement au niveau de celui de Charleroi ( 76 ).
Figure 39 : Revenus P75 dans les zones de référence pour 2010 et 2012 Source : DGSIE - Graphique : IDEA Consult
13 Selon les derniers chiffres relatifs aux déclarations fiscales, il y a, en Région bruxelloise, une très grande part de déclarations nulles
et de déclarations sous les 10 000 € : 34 % par rapport à la moyenne belge de 22 %. Ce chiffre se justifie entre autres par le
taux de chômage élevé. Cela implique également que les revenus médians restent encore très faibles et ne constituent pas un bon
indicateur pour étudier l’accessibilité financière. Il a donc été décidé de travailler principalement avec les revenus P75.
Page 46
L’existence d’écarts de revenus importants entre les 19 communes de la Région bruxelloise
est un phénomène connu.14 En attestent aussi les chiffres suivants ( voir la carte de la Figure
40 ) : l’indice de prospérité, calculé sur la base des revenus moyens, ne s’élève qu’à 50
dans la commune de Saint-Josse-ten-Noode, ce qui en fait la commune « la plus pauvre » de
Belgique. C’est surtout dans les parties nord et ouest de la Région que l’indice de prospérité
est très faible : Molenbeek ( 61 ), Schaerbeek ( 67 ), Anderlecht ( 69 ) et Saint-Gilles ( 69 )
affichent des indices de prospérité parmi les plus bas de tout le pays. Parallèlement, certaines communes bruxelloises enregistrent un indice de prospérité situé bien au-dessus de la
moyenne belge : Auderghem ( 105 ), Uccle ( 109 ), Woluwe-Saint-Pierre ( 110 ) et surtout Watermael-Boitsfort ( 114 ). Pourtant, l’indice de prospérité de ces communes « les plus riches »
ne dépasse pas la valeur globale pour l’ensemble du Brabant wallon ( 114 ) ou du Brabant
flamand ( 117 ). Notons aussi que les communes occidentales de la deuxième couronne que
sont Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren et Jette se portent plutôt bien en termes de revenus.
Figure 40 : Indice de prospérité des communes bruxelloises, 2012 Source : DGSIE - Carte : IDEA Consult
La Figure 90 montre que les dépenses réelles consacrées au logement en Région bruxelloise
ne sont pas beaucoup plus élevées que celles en Région flamande. Une prévision provisoire
du service statistiques du SPF Économie indique également que les dépenses réelles consacrées au logement auraient fortement augmenté entre 2010 et 2012. Toutefois, comme cette
14 Il ne faut jamais oublier à cet égard que les communes bruxelloises « plus aisées » comportent aussi souvent de quartiers moins
nantis et inversement.
Page 47
tendance s’observe dans toutes les régions, les dépenses réelles consacrées au logement en
Région bruxelloise restent au même niveau que dans les autres régions.
Les revenus moyens étant significativement inférieurs en Région bruxelloise par rapport aux
deux autres régions, la part des dépenses consacrée au logement est évidemment plus
grande dans la consommation totale des ménages. Elle oscille depuis 2005 autour de 28 à
29 %. En Région flamande et en Région wallonne, cette part se situe, pour la même période,
entre 24 et 26 %. L’importante hausse annoncée des dépenses consacrées au logement
entre 2010 et 2012 pèse relativement lourd, par rapport au revenu moyen, dans les revenus
de la Région bruxelloise. Cette augmentation pourrait signifier que la proportion moyenne
des dépenses de logement dans les dépenses totales du ménage grimperait jusqu’à 35 %,
alors qu’on considère généralement comme abordable une part de 30 % consacrée au
logement. Cela implique donc que le logement ne peut plus être considéré comme abordable pour une famille moyenne en Région bruxelloise.
Figure 41 : Part des dépenses consacrées au logement dans la consommation totale des
ménages - Source : Enquête sur le budget des ménages - Graphique : IDEA Consult
Page 48
6.2. Nombre de revenus nécessaires pour l’achat d’un logement
6.2.1. Méthodologie
Le nombre de revenus nécessaires pour l’achat d’un logement est également utilisé dans
d’autres études comme indicateur de l’accessibilité financière. On divise simplement le prix
d’achat d’un logement ( numérateur ) par le revenu annuel ( dénominateur ). Plus la valeur de
l’indicateur est élevée, plus l’accessibilité financière est mauvaise. Plus l’indicateur est faible,
plus l’accessibilité financière est bonne.
En raison de l’énorme proportion de revenus très bas en Région bruxelloise ( 34 % des déclarations fiscales n’atteignent pas les 10 000 € par an ), il a été choisi ici d’utiliser le 75e centile
des revenus ( revenu percentile P75 ) pour le dénominateur de l’indicateur. Comme l’accessibilité financière sur le marché de la vente implique que les gens puissent acquérir « un
logement », il a en outre été décidé d’utiliser comme numérateur le prix du logement du
segment inférieur ou moyen : les 25e et 50e centiles des prix pour les maisons ordinaires et
les appartements.
Bien entendu, cet indicateur doit être interprété d’un œil critique. Il ne tient pas compte de
la situation sur le marché des emprunts hypothécaires, de la situation sur le marché locatif,
des avoirs que les acheteurs ou acheteurs potentiels peuvent injecter dans l’acquisition d’un
logement, de la taille et de la qualité du logement en question, etc. La quantité de revenus nécessaires pour l’achat d’un logement ne constitue donc qu’un seul indicateur parmi
d’autres. Grâce à la bonne disponibilité de données récentes au niveau des communes, cet
indicateur représente toutefois un instrument pratique afin d’obtenir une idée globale de cette
matière compliquée qu’est l’accessibilité au logement.
6.2.2. La Région bruxelloise par rapport aux autres régions
Pour chaque type de logement, l’indicateur des « revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un
logement » pour les 4 types de logement étudiés est considérablement plus élevé en Région
bruxelloise par rapport aux autres régions. Ce résultat s’explique par la combinaison des
prix du logement ( proches et souvent supérieurs à ceux des régions voisines ) et des revenus
substantiellement plus faibles.
La différence est significative sur le marché de la vente d’appartements : 4,7 revenus P75
sont nécessaires pour un appartement P25 en Région bruxelloise ( 140 000 € ). C’est bien
plus qu’en Région flamande ( 3,7 ), que dans le Brabant flamand ( 3,7 ) et que dans le Brabant wallon ( 3,8 ). 15 Pour acheter un appartement P50 en Région bruxelloise ( 185 000 € ),
il faut plus de 6 revenus P75, contre moins de 5 dans les régions et provinces environnantes.
15 Les statistiques de vente ne font en outre aucune distinction entre les studios et les appartements. On peut considérer que, en Région
de Bruxelles-Capitale, un appartement P25 signifie dans la plupart des cas un studio, ce qui n’est pas forcément le cas dans les
autres régions.
Page 49
Figure 42 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un logement dans les
zones de référence, 2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
La différence est la plus marquée pour les maisons ordinaires P50, qui coûtent 310 000 €
en Région bruxelloise : avec 10,3 revenus P75 nécessaires, l’indicateur est presque le double
de celui pour la Région flamande ( 5,2 ) et le Brabant flamand ( 5,5 ), et représente plus du
double de la moyenne belge ( 5,0 ). Rien d’étonnant à ce que l’écart soit le plus grand ici,
étant donné que les prix des logements P50 en Région bruxelloise se trouvent nettement
au-dessus de ceux des régions voisines. Ce résultat très marquant s’explique à nouveau en
partie par les revenus considérablement plus faibles.
En raison de son statut de métropole, la Région bruxelloise ne peut pas être comparée uniquement avec les provinces ou régions voisines. La Figure 43 compare ainsi la situation en
Région bruxelloise avec celle de quelques autres villes en Belgique. Il apparaît en outre ici
que l’accessibilité financière à Bruxelles est soumise à une pression beaucoup plus forte que
dans ces autres grandes villes. Sur le marché des appartements, l’accessibilité financière de
Gand se rapproche quelque peu de celle de Bruxelles, à cause d’une hausse très intense
des prix depuis le début des années 2000. Dans les autres villes, l’achat d’un appartement
se révèle bien plus abordable qu’à Bruxelles.
Sur le marché des maisons ordinaires, la différence en termes d’accessibilité financière entre
Bruxelles et les autres villes est encore beaucoup plus marquée : le nombre de revenus P75
nécessaires à Gand ( 6,0 ) et à Anvers ( 6,6 ) est significativement plus faible qu’à Bruxelles
( 10,3 ), ce qui implique une bien meilleure accessibilité financière. Notons par ailleurs que
l’accessibilité financière des logements dans ces deux villes est déjà considérée, tant par les
médias que par le monde politique, comme problématique.
Page 50
Figure 43 : Comparaison du nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un
logement avec d’autres grandes villes belges
6.2.3. Marché des appartements
Au sein de la Région bruxelloise, c’est à Ixelles et à Bruxelles-Ville qu’il faut le plus de revenus
P75 pour acheter un appartement P50. Les autres communes à proximité des institutions européennes connaissent elles aussi des valeurs supérieures à 6,5 : Etterbeek ( 6,7 ), WoluweSaint-Pierre ( 6,6 ) et Woluwe-Saint-Lambert ( 6,8 ). D’une manière générale, les communes
situées dans l’ouest de la Région affichent une valeur inférieure pour cet indicateur : on tourne
autour de 5 à Ganshoren ( 5,0 ), Jette ( 5,1 ), Berchem-Sainte-Agathe ( 4,8 ) et Anderlecht
( 5,1 ). Ces valeurs se situent bien en deçà de la moyenne régionale de 6,2 et avoisinent la
moyenne flamande de 4,9.
Malgré des revenus nettement inférieurs, qui exercent en principe une influence positive sur
l’indicateur, et donc une influence négative sur l’accessibilité financière, ces communes au
sein de la Région bruxelloise connaissent, selon cet indicateur, le meilleur degré d’accessibilité financière. Cela s’explique par l’impact plus élevé, sur l’accessibilité financière, des prix
de vente relativement faibles des appartements dans ces communes par rapport à l’impact
des revenus plus faibles.
Un effet similaire est observé à Watermael-Boitsfort et à Auderghem. Le prix de vente très
élevé des appartements pourrait laisser supposer un indicateur élevé et donc une accessibilité financière médiocre dans ces communes. Toutefois, vu que les revenus y sont également
très élevés, il s’agit de communes relativement abordables en ce qui concerne les appartements P50. Les revenus dans ces communes sont donc suffisamment élevés par rapport aux
prix de vente des appartements, contrairement à Ixelles, Uccle et Woluwe-Saint-Pierre.
Dans la plupart des communes en Région bruxelloise, les appartements sont moins abordables que dans la périphérie bruxelloise et le reste du Brabant flamand et wallon. L’accessibilité financière est surtout bonne dans le nord de la périphérie bruxelloise, par exemple à
Asse, Grimbergen et Vilvorde. Des villes telles qu’Alost et Ninove ( non reprises sur la carte )
sont aussi plus abordables.
Page 51
Figure 44 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un appartement P50
dans les 19 communes de la RBC, 2012
Figure 45 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un appartement P50
dans les provinces brabançonnes, 2012
Page 52
6.2.4. Marché des maisons ordinaires
Sur le marché des maisons ordinaires, ce sont à nouveau les communes autour des institutions européennes qui connaissent la valeur la plus élevée pour l’indicateur d’accessibilité
financière, et qui sont donc les moins abordables. Il s’agit principalement de Woluwe-SaintLambert ( 12,0 ), Etterbeek ( 12,6 ) et Ixelles ( 14,8 ). Ces chiffres sont extrêmement élevés, ce
qui traduit le fait que le marché du logement dans ces communes s’adresse de moins en
moins à la population locale, mais davantage à une population aisée provenant de l’extérieur ( habitants fortunés de toute la Région, expatriés, etc. ).
Ce sont à nouveau quelques communes de l’ouest de la Région qui affichent la valeur la
plus faible pour l’indicateur du nombre de revenus P75 nécessaires, et qui sont donc les plus
abordables. Il s’agit surtout de Berchem-Sainte-Agathe ( 8,2 ) et de Jette ( 8,5 ). Curieusement,
l’indicateur pour ces communes « les plus accessibles » de la Région affiche une valeur de
loin supérieure à la moyenne de la Région flamande ( 5,2 ) et du Brabant flamand ( 5,5 ),
ce qui remet dans une perspective toute relative l’accessibilité financière des maisons dans
ces communes.
Figure 46 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’une maison P50
dans les 19 communes de la RBC, 2012
Tout comme les appartements, les maisons ordinaires dans les communes de la périphérie
flamande sont beaucoup plus abordables que celles de la Région bruxelloise, même en
comparaison des communes les plus abordables au sein de la Région, telles que BerchemSainte-Agathe et Jette. La différence entre les deux côtés de la frontière régionale est très
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importante et aussi très marquée : seules quelques communes à facilités parmi les plus abordables en périphérie bruxelloise, telles que Linkebeek et Kraainem, sont comparables, en
termes d’accessibilité financière, aux communes bruxelloises les plus accessibles.
Dans le cas des maisons, ce n’est plus tellement la périphérie nord, mais plutôt la périphérie
occidentale qui est relativement abordable, dans des communes telles que Dilbeek, LeeuwSaint-Pierre et Beersel. Notons que l’accessibilité financière subit également une très forte
pression dans la périphérie plus vaste autour de Bruxelles, à l’exception de la partie orientale et de la pointe occidentale des deux provinces. Il s’agit des parties encore assez rurales
de l’arrière-pays bruxellois, souvent moins bien desservies et moins densément peuplées.
Il est clair que les flux migratoires centrifuges, depuis la Région bruxelloise vers la périphérie, sont dus en grande partie à la combinaison d’une pression démographique intense et
de la quête de biens immobiliers financièrement accessibles. Le marché des appartements
est mis sous pression en Région bruxelloise et est beaucoup plus abordable dans des
communes telles que Vilvorde et Grimbergen. Le marché des maisons subit une pression
encore bien plus forte en Région bruxelloise et est bien plus accessible financièrement dans
des communes flamandes telles que Beersel, Asse, Machelen et Dilbeek. Les habitants de
ces communes de la périphérie flamande constatent à leur tour que les communes encore
légèrement plus excentrées sont plus abordables. On y trouve en outre un parc de logement
beaucoup plus vaste dans lequel de nombreux logements sont proposés à la vente. Ce
facteur explique l’important courant migratoire depuis la périphérie flamande vers ce « deuxième cercle » autour de Bruxelles.
Figure 47 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’une maison P50
dans les provinces brabançonnes, 2012
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6.2.5. Évolutions depuis 2010
En raison des évolutions limitées des revenus sur une période de 2 ans, associées à des fluctuations souvent plus intenses des prix de vente sur une courte période, l’évolution de l’indicateur
de l’accessibilité financière 16 pour la période 2010-2012 est en grande partie imputable aux
évolutions des prix de vente. Il est cependant possible d’identifier plusieurs tendances dans la
Figure 48. D’une façon générale, l’accessibilité financière des appartements a ainsi diminué en
Région bruxelloise, par contraste avec une stabilisation en Région flamande et dans le Brabant
flamand. L’accessibilité financière des maisons ordinaires s’est relativement stabilisée en Région
bruxelloise, bien qu’une légère diminution ait été observée dans les régions avoisinantes. Au
sein de la Région bruxelloise, c’est dans quelques communes orientales que l’accessibilité financière des maisons et des appartements a subi la pression la plus forte. Pour les maisons, il s’agit
surtout d’Ixelles et de Watermael-Boitsfort ; pour les appartements, il s’agit surtout d’Etterbeek,
d’Auderghem, de Woluwe-Saint-Lambert et de Watermael-Boitsfort. Plusieurs communes de la
Région bruxelloise sont par ailleurs devenues plus abordables. Pour les maisons, il s’agit de
Schaerbeek, de Koekelberg et d’Evere. Pour les appartements, ce sont Anderlecht et Schaerbeek. Pointons aussi le fait que l’accessibilité financière dans les communes « les plus pauvres »
de la Région, telles qu’Anderlecht, Molenbeek ou Schaerbeek, s’est stabilisée voire améliorée.
Figure 48 : Évolution du
nombre de revenus P75
nécessaires pour l’achat
d’un logement dans les
19 communes de la RBC
et dans les zones de
référence, entre 2010 et
2012
16 Une hausse du nombre de revenus nécessaires pour l’achat d’un logement ( l’indicateur de l’accessibilité financière ) signifie une
diminution de l’accessibilité financière, et inversement.
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6.3. Proportion de ménages pouvant se permettre d’acquérir un logement,
en fonction du revenu
6.3.1. Méthodologie
Deux modèles arithmétiques ont été conçus pour évaluer l’accessibilité financière des logements.
Le premier modèle comporte les caractéristiques suivantes :
– Résultat : le revenu net nécessaire d’un ménage avec 2 revenus en Région bruxelloise pour
l’achat d’un logement, indépendamment de la tranche d’âge à laquelle appartient ce
ménage
–
Variable 1 : type de logement
• appartementauprixP25
• maisonordinaireauprixP25
– Variable 2 : durée de remboursement de 10, 15, 20, 25 ou 30 ans
– Variable 3 : Part consacrée au logement de 25 % ( typique pour une famille avec enfants )
ou 30 % ( typique pour les jeunes couples )
– Hypothèses :
• Empruntde100%duprixdulogement.Celasignifiequelesfraissupplémentaires
( droits d’enregistrement, TVA, frais de notaire, etc. ) sont payés sur les fonds propres,
mais qu’il n’y a pas d’autres fonds propres ( ou avoirs familiaux, par exemple ) consacrés à l’achat du logement.
• Intérêtde4%(selonwww.immotheker.be ) 17
• Primeaulogement:déductibilitédesfraisetchargesd’intérêtàlasuited’unemprunt
hypothécaire, selon la législation du 1er janvier 2014
Le deuxième modèle comporte les caractéristiques suivantes :
– Résultat : le nombre d’années nécessaires au remboursement d’un emprunt hypothécaire
par un ménage possédant 2 revenus
–
Variable 1 : type de logement
–
Variable 2 : type de ménage
• Compositiondesrevenusavecunchefdefamilleentre25et29ans
17 Pour les durées inférieures à 20 ans, le taux hypothécaire moyen est légèrement sous les 4 %. Pour les durées supérieures à 20 ans,
le taux hypothécaire moyen est légèrement au-dessus des 4 %. Dans ce cadre, il est tenu compte d’un emprunt pour 80 à 100 %
du prix du logement.
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– Variable 3 : Revenus percentiles P10, P20, ..., P90 de ces revenus composés selon la
tranche d’âge
– Variable 4 : situation
• Situation1:partconsacréeaulogementde30%entenantcompted’uneprimeau
logement selon la législation du 1er janvier 2014
• Situation2:partconsacréeaulogementde25%entenantcompted’uneprimeau
logement selon la législation du 1er janvier 2014
• Situation3:partconsacréeaulogementde30%entenantcomptedel’hypothèse
où la prime au logement ne s’applique pas du tout et où les prix du logement restent
similaires
Différents choix ont été opérés lors de l’élaboration des modèles. Ils sont brièvement présentés ci-dessous :
– Les 3 tranches d’âge entre 25 et 39 ans ont été choisies pour évaluer l’accessibilité financière des logements pour les jeunes couples et les jeunes ménages.
– Il a été choisi de reprendre les prix P25 et P50 des logements dans les modèles, car
l’accessibilité financière implique de pouvoir acheter un logement abordable et convenable, et non de pouvoir acheter un logement du segment le plus cher.
– Le choix s’est porté sur une part de 25 % et de 30 % du revenu pour servir à rembourser
l’emprunt. Pour les couples, une part de 30 % peut être considérée comme un maximum.
En combinaison avec d’autres coûts de propriété ( taxes, réparations, etc. ), on arrive rapidement à une part effective de 35 % ou plus consacrée au logement. Pour les couples
avec enfants, en raison des frais supplémentaires du fait de la présence d’enfants, une
part de 25 % peut être considérée comme un maximum. Les banques n’accordent en
outre que rarement des prêts dont le remboursement représente plus de 30 % du revenu,
surtout pas en cas de revenus à la limite du seuil permettant l’achat ou non d’un logement
propre.
Les sources des données utilisées dans les modèles sont les suivantes :
– Les prix P25 et P50 pour les appartements et les maisons ordinaires en 2012, mis à la
disposition par le cadastre via le SPF Économie.
– Revenus déciles des ménages avec 2 revenus ( couples mariés ou cohabitants ) en Région
de Bruxelles-Capitale, répartis par tranche d’âge de 5 ans ( chef de famille ), sur la base
des déclarations fiscales des ménages en 2012, mises à la disposition par la DGSIE.
6.3.2. Modèle 1 : estimation du revenu net nécessaire
Un exemple introductif permet de comprendre la lecture des figures ci-dessous. Si un couple
marié ou cohabitant est prêt à consacrer 30 % de son revenu ( Figure 49 ) au remboursement
d’un emprunt hypothécaire pour un appartement P25 sur 30 ans, ce ménage doit au moins
avoir un revenu commun net de 1 948 € par mois. Si une part de 25 % du revenu peut servir
( Figure 50 ) au remboursement d’un emprunt sur 20 ans pour une maison P25, le revenu
commun net de ce ménage doit s’élever au moins à 5 028 €.
Si l’on considère un couple dont les deux membres sont rémunérés et possédant un revenu
commun net aux alentours de 3 200 € par mois, on peut déduire de la Figure 49 qu’un
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appartement P25 pourra être payé en 15 ans, un appartement P50 en 20 à 25 ans et
une maison P25 en 30 ans. Pour l’achat d’une maison P50, un couple doit avoir un revenu
net supérieur à 4 500 € par mois, pour pouvoir rembourser l’emprunt sur 30 ans. Dans la
pratique, l’achat d’un logement unifamilial à Bruxelles vendu à un prix médian est donc inaccessible pour la plupart des couples !
Si l’on considère un couple, avec enfants, dont les deux membres sont rémunérés et possédant à nouveau un revenu commun net de 3 200 € par mois, on peut déduire de la
Figure 50 qu’un appartement P25 pourra être payé en 20 ans et un appartement P50 en
30 ans. Pour acheter une maison P25 à l’aide d’un emprunt hypothécaire sur 30 ans, le
revenu commun net doit déjà s’élever à 3 848 €, ce qui nous emmène dans les catégories
de revenu supérieures. Pour payer une maison P50 sur 30 ans, ce revenu net doit s’élever à
plus de 5 452 €. Cela relève donc concrètement de la mission impossible pour la plupart
des ménages.
Figure 49 : Estimation du revenu net nécessaire pour un couple marié ou cohabitant,
sur la base d’une part de 30 % du revenu consacrée au remboursement d’un emprunt
hypothécaire
Figure 50 : Estimation du revenu net nécessaire pour un ménage avec enfants, sur la base
d’une part de 25 % du revenu consacrée au remboursement d’un emprunt hypothécaire
6.3.3. Modèle 2 : estimation de la durée minimale d’un emprunt hypothécaire
Un exemple introductif permet de comprendre la lecture des figures ci-dessous. Si un couple
marié ou cohabitant est prêt à consacrer 30 % de son revenu au remboursement d’un emprunt
hypothécaire sous le régime actuel avec prime au logement, il faut regarder la Figure 51. Pour
la même situation, mais avec une part de 25 % du revenu, il faut consulter la Figure 52. Pour
l’hypothèse d’une part de 25 % du revenu net et de l’absence d’une prime au logement, il faut
voir la Figure 53. Cette situation a été envisagée, car le gouvernement fédéral actuel laisse aux
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entités fédérées la possibilité d’appliquer, à partir du 1er juillet, leur propre politique fiscale en
matière de logement. Si la suppression totale de la prime au logement constitue ici une option
extrême et raisonnablement peu plausible, on ne peut toutefois pas l’exclure.
La durée de remboursement minimale pour l’achat d’un appartement P25 avec une affectation de 30 % du revenu est représentée dans le premier tableau de la Figure 51. Un ménage
dont le chef de famille a entre 35 et 39 ans ( ligne inférieure ) et possédant un revenu médian
( colonne P50 ) pour cette tranche d’âge doit rembourser l’emprunt en 19 ans au moins, ce
qui est donc tout à fait possible dans la pratique. La durée de remboursement minimale
d’une maison P25 ( 3e tableau ) pour un ménage entre 30 et 34 ans ( avant-dernière ligne )
avec un revenu P80 dans cette catégorie s’élève à 16 ans. Vu que les banques considèrent
une durée de remboursement de 30 ans comme un maximum pour les crédits hypothécaires, nous pouvons en déduire qu’une maison P25 est encore tout juste accessible pour un
ménage avec un revenu P70. Cela signifie donc qu’une telle maison est « accessible » pour
un peu plus de 30 % des revenus composés avec un chef de famille entre 30 et 34 ans.
Afin de visualiser l’ensemble, des couleurs ont été utilisées : les durées de remboursement de
20 ans ou moins sont colorées en vert ( facile ), les durées entre 21 et 30 ans apparaissent
en orange ( plus difficile ) et celles de plus de 30 ans sont en rouge ( impossible ).
Figure 51 : Durée de l’emprunt hypothécaire avec une part consacrée au logement de 30 %
en tenant compte d’une prime au logement via la déductibilité fiscale des intérêts, 2012
L’interprétation de la Figure 51 nous montre que le paiement du type de logement le moins
cher, un appartement P25, est accessible pour une proportion relativement grande de jeunes
ménages : cela concerne 60 % des ménages entre 25 et 29 ans, et un peu plus de 60 % des
ménages entre 30 et 39 ans. Cela signifie également que pour les 35 à 40 % restants, l’achat
d’un appartement dans ce segment relativement bon marché est impossible sans l’affectation
de fonds propres ou l’aide de la famille. Il ne faut pas non plus oublier qu’il s’agit ici de revenus composés ( deux rémunérations ), ces calculs ne tiennent pas compte des revenus uniques
( personnes isolées, familles monoparentales, 1 seul parent professionnellement actif, etc. ).
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Si l’on examine l’accessibilité du remboursement pour les 3 autres types de logement, on
remarque qu’elle est chaque fois nettement inférieure. Un appartement P50 est accessible
pour un peu moins de 40 % des ménages dont le chef de famille a entre 25 et 29 ans, et
environ 50 % des ménages entre 30 et 39 ans. Une maison P25 est accessible pour 25 %
des ménages de la catégorie la plus jeune, et un peu moins de 40 % des ménages avec
un chef de famille trentenaire. Il convient de rappeler ici qu’une maison P25 est généralement une maison qui nécessite une rénovation. Il faut donc souvent compter plusieurs milliers
d’euros en plus du prix d’achat pour pouvoir parler d’un logement convenable, ce qui a un
impact très négatif sur l’accessibilité. L’estimation ne tient toutefois pas compte de cet aspect.
Comme il apparaît déjà dans le premier modèle, l’achat d’une maison P50 n’est réservé
qu’à une petite fraction des jeunes ménages : cela concerne 10 % des ménages avec un
chef de famille entre 25 et 29 ans, et un peu plus de 20 % des ménages avec un chef de
famille trentenaire, avec un revenu composé.
Étant donné qu’un propriétaire doit encore payer d’autres frais liés au logement ( entretien,
énergie ) de même que le précompte immobilier, la part consacrée au logement est significativement plus importante que la part du revenu affectée par le ménage au remboursement
de l’emprunt hypothécaire. Depuis cette perspective, il devient dès lors logique d’analyser
l’accessibilité financière au départ de la situation où seuls 25 % du revenu net peuvent être
consacrés au remboursement de l’emprunt hypothécaire. Cette base de 25 % est certainement plus adaptée dans le cas d’un ménage avec enfants et dans celui d’un ménage avec
un revenu à la limite du seuil permettant l’achat ou non d’un logement.
Figure 52 : Durée de l’emprunt hypothécaire avec une part consacrée au logement de 25 %
en tenant compte d’une prime au logement via la déductibilité fiscale des intérêts, 2012
L’interprétation de la Figure 52 nous montre clairement que l’accessibilité financière est nettement moins bonne par rapport à une situation où une part de 30 % du revenu net peut
être consacrée au remboursement de l’emprunt hypothécaire. Si l’accessibilité financière d’un
appartement P25 reste pratiquement identique, la différence devient évidente à partir d’un
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appartement P50. Dans ce modèle, le paiement d’un appartement P50 est accessible pour
moins de 30 % des ménages entre 25 et 29 ans, et environ 40 % des ménages avec un
chef de famille trentenaire.
Comme on peut s’y attendre, l’achat d’un logement unifamilial est encore plus problématique :
moins de 20 % des ménages entre 25 et 29 ans et environ 30 % des ménages entre 30 et 39 ans
peuvent se permettre le paiement d’une maison P25. En notant à nouveau qu’une maison P25 n’est
bien souvent pas directement habitable et requiert encore des investissements considérables. Une
maison P50 est accessible pour moins de 10 % des ménages avec revenu composé entre 25 et
29 ans, et un peu plus de 10 % des ménages avec revenu composé entre 30 et 39 ans.
Enfin, la Figure 53 représente la situation où 25 % 18 du revenu net est consacré au remboursement d’un emprunt hypothécaire, mais sans prime au logement via une réduction d’impôt.
Dans la pratique, la suppression de la prime au logement devrait en partie être compensée
par une diminution des prix du logement. Les experts ne s’accordent cependant pas sur
l’ampleur de cette compensation. Étant donné que le marché bruxellois du logement est un
marché locatif, sur lequel l’essentiel des acheteurs d’un logement se compose d’investisseurs
ne bénéficiant pas de la prime au logement, cette compensation pourrait en outre être relativement limitée en Région bruxelloise.
Figure 53 : Durée de l’emprunt hypothécaire avec une part consacrée au logement
de 25 %, mais sans prime au logement, 2012
Une situation globale sans prime au logement se traduirait par une réduction encore plus
marquée de l’accessibilité financière. Seul un appartement P25 peut encore être payé par
une proportion substantielle des ménages. Un appartement P50 ne peut plus être payé que
par 20 à 35 % des ménages avec un double revenu, et une maison P25 par 10 à 30 %
des jeunes couples avec deux rémunérations, en fonction de la tranche d’âge. Une maison
P50, enfin, n’est accessible, dans cette situation hypothétique, que pour moins de 10 %
des ménages entre 25 et 29 ans avec revenu composé, et pour un peu plus de 10 % des
ménages avec deux rémunérations et un chef de famille trentenaire.
18 Il s’agit à nouveau ici de 25 % du revenu net total. Dans le cas d’un revenu avec un 13e mois et un pécule de vacances, cela
revient à 29 % du revenu net versé mensuellement.
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7. Conclusions générales
7.1. Accroissement et rajeunissement continus de la population en RBC
La population de Bruxelles continue d’afficher une forte croissance. Si l’énorme pic de 2010
est passé, l’augmentation relative reste de loin supérieure à celle observée dans les autres
régions et, à quelques exceptions près, à l’évolution dans l’arrière-pays de la Région. Durant
les années civiles 2011 et 2012, la population bruxelloise a augmenté de l’équivalent d’environ toute la population de Hal. Entre 2010 et 2012, le nombre d’habitants supplémentaires
en Région bruxelloise a représenté le double du nombre d’habitants supplémentaires dans
le Brabant flamand et le Brabant wallon réunis.
Cette augmentation de la population a été alimentée ces dernières années par deux phénomènes : une croissance naturelle positive et un solde migratoire positif provenant de l’étranger, principalement d’Europe de l’Est. La combinaison de ces facteurs a généré une forte
augmentation du nombre d’enfants, de trentenaires et de quadragénaires dans la Région.
Le profil démographique déjà jeune de la Région, avec plus de deux tiers des habitants
sous les 40 ans, continue ainsi de rajeunir. Le vieillissement de la population, une tendance
largement observée en Région flamande et en Région wallonne, n’est pour l’instant pas
d’actualité en Région bruxelloise : la proportion de sexagénaires reste faible, et aucune évolution récente ou future ne devrait changer cet état de fait à court terme.
L’augmentation de la population est toutefois tempérée par un solde migratoire négatif important avec les villes et communes voisines en Région flamande. Il s’agit principalement d’un
flux sortant de familles avec enfants. En considérant l’ensemble des habitants entre 20 et
49 ans, la Région bruxelloise perd chaque année environ 11 500 habitants issus de ces
tranches d’âge au profit de la périphérie. La perte la plus importante est constatée au bénéfice des communes situées dans la périphérie nord et occidentale, ainsi que vers des villes
voisines plus petites telles qu’Alost, Ninove, Tubize et Braine-l’Alleud. Le schéma migratoire
centrifuge s’étend encore plus loin : une ville telle qu’Alost perd des habitants, qui s’installent
à proximité, et des communes de la périphérie telles que Dilbeek, Leeuw-Saint-Pierre et Vilvorde perdent une partie de leurs habitants, principalement des jeunes familles, au profit de
zones plus éloignées dans le Brabant flamand et le Brabant wallon.
En raison de la croissance naturelle et des flux d’immigration actuels, on peut s’attendre à ce
que la population bruxelloise continue de rajeunir au cours des prochaines années19. L’âge
moyen devrait rester bas ( 37 ans ) et aucun vieillissement significatif ne devrait être observé
en Région bruxelloise durant les prochaines années. L’augmentation de la population devrait
se maintenir, bien qu’à un rythme qui devrait très probablement continuer de ralentir après le
pic constaté en 2010. Entre 2014 et 2025, le Bureau du Plan prévoit encore une augmentation de 140 000 habitants. Le seuil de 1,3 million d’habitants sera alors dépassé et l’on
devrait assister à une stabilisation démographique.
19 Voir entre autres Lena Imeraj, Christa Engelbos & Kelly Huegaerts, 2012, « Een bevolkingsprognose voor het Brussels Hoofdstedelijk
Gewest »
Page 62
7.2. « Appartementisation » du parc de logements
Le parc de logements en Région bruxelloise est très dense. Dans 17 des 19 communes,
moins de 14 % des logements sont ouverts ou semi-ouverts. Le parc de logements en Région
bruxelloise consiste donc principalement en des maisons mitoyennes, surtout dans la première couronne, datant du XIXe siècle, et en des appartements, surtout dans la deuxième
couronne, datant du XXe siècle. Bien qu’elle n’atteigne pas encore le niveau de Bruxelles,
la densité dans certaines communes de la périphérie large autour de Bruxelles est en train
de s’intensifier rapidement. C’est le cas dans la périphérie nord-est à Vilvorde, Machelen et
Zaventem, mais aussi au sud-ouest à Beersel, Hal, Tubize et Braine-l’Alleud, par exemple.
Par rapport au parc de logementsexistant, l’augmentation du nombre de logements en Région bruxelloise a été limitée au cours des dernières années. Les communes de Bruxelles-Ville
et d’Evere, où les secteurs public et privé ont joué un rôle très actif, font figure d’exceptions.
La plupart des communes de la périphérie enregistrent aussi une hausse relativement faible
du nombre de logements, à l’exception de quelques communes parmi les plus urbanisées
dans cette zone, telles que Vilvorde, Zaventem et Hal. D’une manière générale, les zones
plus rurales, et plus particulièrement le Pajottenland et l’est du Brabant wallon, connaissent
les augmentations relatives les plus fortes du nombre de logements. C’est surtout dans l’est
du Brabant wallon que l’on rencontre et anticipe les schémas migratoires centrifuges, qui
concernent essentiellement des jeunes ménages qui quittent la Région bruxelloise et la périphérie pour des environnements résidentiels abordables et ruraux.
On qualifie d’« appartementisation » l’augmentation intense de la proportion d’appartements
dans le parc de logements au détriment des autres types de logement. Ce phénomène
s’observe dans la majeure partie de la Région bruxelloise. Le nombre d’appartements supplémentaires correspond à près de 100 % de avec l’augmentation de logements. Le remplacement de maisons mitoyennes par des appartements ( après démolition ou réaménagement ) réduit en outre fortement le nombre de maisons mitoyennes dans plusieurs communes
de la première couronne. Pour l’instant, en Région bruxelloise, seules Uccle et Auderghem
échappent à ce phénomène. L’appartementisation du parc de logements s’étend aussi de
manière significative dans la périphérie autour de Bruxelles. Quelques communes de la périphérie y résistent toutefois, telles que Beersel, Rhode-Saint-Genèse et Hoeilaart, mais aussi
Dilbeek, Kraainem et Wezembeek-Oppem, provisoirement préservées.
Cette appartementisation n’est certainement pas un phénomène uniquement bruxellois. On
le constate aussi dans plusieurs villes régionales et communes périphériques flamandes à
la suite d’une pénurie de terrains à bâtir et comme une réponse disponible et rentable pour
faire face aux besoins et budgets changeants en matière de logement. Il devient de plus en
plus difficile de consolider et d’élargir l’offre existante de logements unifamiliaux sans l’intervention des pouvoirs publics. Parmi les possibilités, il y a la limitation des zones pouvant
servir à la construction de logements collectifs, la stimulation de types de logement innovants
avec emprise au sol dans le cadre de nouveaux projets ou la création directe de ces logements via une régie communale autonome 20.
En Flandre aussi, les villes ont du mal à rivaliser avec les zones suburbaines voisines. Pour
preuve les situations dans des villes telles que Courtrai, Gand, Alost et Turnhout. Des formes
20 M. Ryckewaert, 2011, « Betaalbaar en kwalitatief wonen in de stad »
Page 63
alternatives de logement sont de plus en plus souvent proposées afin d’opposer une réponse
urbaine à l’offre suburbaine. Les aspects liés à la collectivité gagnent alors en importance,
surtout en termes d’espace extérieur. Celui-ci est consacré à un environnement résidentiel
favorable aux familles, axé sur une circulation douce et la proximité des commodités, afin de
compenser une taille plus restreinte des lots particuliers 21. Les réflexions vont aussi dans ce
même sens en Région bruxelloise pour le quartier résidentiel durable Tivoli à Laeken, encore
à construire. Par ailleurs, on peut également envisager des immeubles en hauteur davantage
pensés pour les familles. Si les idées en la matière n’en sont encore qu’à leurs balbutiements
en Flandre et à Bruxelles, la réflexion est déjà beaucoup plus avancée aux Pays-Bas 22.
Selon les permis récemment accordés, les tendances devraient se poursuivre au cours des
prochaines années. On peut donc s’attendre à une forte augmentation du parc de logements, surtout à Bruxelles-Ville, et à ce que l’appartementisation continue sur sa lancée – en
attestent les 92 % de permis pour appartement délivrés sur le nombre total.
7.3. Poursuite de la polarisation entre l’est et l’ouest de la RBC
L’étude de la période 1990-2010 pointait déjà comme une conclusion importante l’apparition d’une polarisation marquée entre l’est et l’ouest de la Région bruxelloise. Les prix de
vente dans les communes orientales sont considérablement plus élevés et continuent aussi
d’évoluer positivement. En outre, les revenus sont également supérieurs et augmentent plus
rapidement dans ces communes orientales de la Région bruxelloise.
Pour la période étudiée de 2010-2012, on peut affirmer que cette tendance se maintient
dans les grandes lignes. Les prix pour les appartements sur le marché de la vente ont ainsi
le plus augmenté à Auderghem, Woluwe-Saint-Lambert et Watermael-Boitsfort. Les prix pour
les maisons ordinaires ont le plus augmenté à Ixelles et à Watermael-Boitsfort. Sur le marché
des appartements, les prix continuent d’évoluer plus lentement à Anderlecht, Koekelberg et
Molenbeek par rapport aux communes du côté est. La tendance ne se poursuit toutefois pas
à 100 % : ainsi a-t-on observé à Schaerbeek, après de fortes hausses de prix, un net tassement tant sur le marché des maisons que des appartements, de même qu’une diminution des
prix sur le marché des maisons à Evere, Saint-Gilles et Saint-Josse.
L’amplification globale de cette polarisation s’explique par la présence des institutions européennes et internationales à Bruxelles-Villes, Ixelles et Etterbeek. D’autres facteurs contribuent
en outre à ce phénomène : le cœur économique de Bruxelles se trouve dans cette partie
de la Région, avec les principaux quartiers d’affaires et la proximité des parcs de bureaux
d’Evere, de Diegem et des deux Woluwe. Il y a aussi des espaces verts mieux desservis
dans cette zone ( Bois de la Cambre, Parc de Forest et Parc Duden, Parc du Cinquantenaire,
Parc de Woluwe, etc. ), davantage de commodités et, d’une manière générale, de meilleures correspondances avec les transports en commun ( lignes de métro et de tram ) et le
réseau routier ( moyenne ceinture ). Si les communes occidentales souhaitent combler l’écart
avec les communes orientales de la Région, elles devront compter sur les investissements
nécessaires en termes d’économie, de commodités, de désenclavement, d’infrastructures
vertes et de développement urbain en général.
21 H. Teugels, 2011, « Op zoek naar ruimte voor wonen en zorg in Brussel »
22 M. De Wit de DUSArchitecten, 2010 : « Gezinsvriendelijke hoogbouw: voorbeelden en toolbox »
Page 64
Comme déjà évoqué dans les conclusions du rapport pour la période 1990-2010, nous
pouvons cependant difficilement parler d’un seul ou de deux marchés du logement en
Région bruxelloise. Les 19 communes de la Région présentent en effet des caractéristiques
très différentes, aussi bien concernant le parc de logements que les prix et les évolutions
récentes. La dispersion très large des prix dans les différents segments de logement au sein
de communes telles que Woluwe-Saint-Pierre, Ixelles, Bruxelles-Ville et Saint-Gilles démontre
qu’il existe d’énormes disparités à l’intérieur d’une même commune, impliquant un fonctionnement très différent du marché du logement d’un quartier à l’autre. Malheureusement, aucune
donnée n’est disponible sur le parc de logements, les logements supplémentaires, les prix
et les transactions afin de pouvoir réaliser des analyses plus approfondies à l’échelle des
quartiers. La disponibilité de telles données apporterait pourtant une immense valeur ajoutée
pour comprendre encore plus précisément le fonctionnement du marché du logement en
Région bruxelloise.
7.4. Évolution des prix similaire en RBC par rapport aux autres régions
Le prix de vente moyen récent des appartements sur le marché secondaire en Région bruxelloise est similaire à celui pratiqué en Région flamande, et est même significativement inférieur
à celui appliqué dans le Brabant flamand et dans le Brabant wallon. C’est surtout le prix
des maisons ordinaires en Région bruxelloise qui s’envole : en 2012, il était en moyenne
35 % plus élevé que dans le Brabant flamand et dans le Brabant wallon, et pas moins de
60 % supérieur au niveau enregistré en Région flamande. Dans la plupart des communes de
la ceinture autour de Bruxelles, le prix des maisons est aussi en général sensiblement plus
faible. Dans le Brabant flamand et dans le Brabant wallon, il faut toutefois se tourner vers
les zones les plus périphériques pour trouver des prix au niveau des moyennes régionales.
Cet écart considérable entre les prix de vente en Région bruxelloise et ceux des zones voisines n’est toutefois pas le résultat d’une évolution récente. Au contraire : le prix réel des maisons en Région bruxelloise est stable depuis 2007, tandis que celui dans les zones voisines
a légèrement continué d’augmenter. Dans certaines communes comme Schaerbeek et Evere,
le prix absolu a même chuté et l’on peut parler d’un net tassement du marché. L’énorme écart
résulte donc d’évolutions qui remontent bien plus loin dans le temps et qui, contrairement à
ce que l’on prétend souvent, ne s’élargit pas et se réduirait même légèrement. Les derniers
chiffres de la Fédération des notaires indiquent également une poursuite de cette tendance
en 2013. La plus forte hausse des prix de vente s’observe dans les zones périphériques, où
aboutit le courant migratoire centrifuge : le Pajottenland, la région entre Louvain et Malines
et le sud du Brabant wallon.
La situation est différente sur le marché secondaire des appartements. Les prix de vente
moyens absolus ainsi que les évolutions récentes des prix de vente en Région bruxelloise y
sont fortement comparables à la situation observée en Région flamande. Les prix de vente
des appartements sont légèrement inférieurs à la moyenne des provinces brabançonnes,
surtout en raison de prix de vente très faibles dans quelques communes occidentales de la
Région bruxelloise, comme Anderlecht et Molenbeek, et probablement aussi à cause de la
présence plus importante d’appartements plus petits et plus anciens.
Page 65
7.5. Accessibilité financière sous forte pression en RBC
En Région bruxelloise, les revenus moyens se situent bien en dessous de ceux des autres
régions, et sont surtout bien inférieurs à ceux des provinces brabançonnes voisines. Avec
un indice de prospérité de 80, Bruxelles fait moins bien que la plupart des autres grandes
villes de Belgique. Les niveaux de revenus de certaines communes au sein de la Région
bruxelloise figurent même parmi les plus faibles du pays. Le prix moyen des appartements
correspond cependant à la moyenne flamande. Par contre, le prix des maisons est largement supérieur au niveau en Région flamande. La combinaison de revenus plus faibles et de
prix immobiliers relativement élevés débouche sur des coefficients d’accessibilité financière
qui sont très mauvais en Région bruxelloise.
La pression sur l’accessibilité financière d’un logement dans la région s’intensifie à mesure
que l’on s’élève dans les segments du marché. Pour les appartements P25, le nombre de
revenus P75 nécessaires est environ 25 % plus élevé qu’en Région flamande. Pour acheter
une maison P50 en Région bruxelloise, il faut plus de 10 revenus annuels P75, à savoir deux
fois plus qu’en Région flamande.
Comme ces dernières années les revenus moyens en Région bruxelloise ont augmenté plus
lentement que le prix de vente des appartements, l’accessibilité financière a encore diminué,
alors qu’elle est restée stable en Région flamande et dans le Brabant flamand. Le tassement
relatif des prix sur le marché des maisons ordinaires a eu pour effet de ne pas accroître la
pression sur l’accessibilité financière des maisons ordinaires en Région bruxelloise après 2010.
On observe toutefois encore de grandes disparités entre les 19 communes. Malgré de
faibles revenus, la commune d’Anderlecht reste l’une des plus abordables de la Région, surtout en ce qui concerne le marché des appartements. Les faibles prix de vente compensent
en effet largement les faibles revenus de la population. Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren
et Jette sont d’autres exemples de l’accessibilité financière qui continue pour l’instant de
caractériser majoritairement le côté occidental de la Région bruxelloise.
Malgré des revenus relativement élevés, des communes comme Ixelles, Etterbeek et WoluweSaint-Lambert figurent parmi les moins abordables de la Région, surtout en ce qui concerne
le marché des maisons ordinaires. Cela s’explique par le fait que les revenus plus élevés
sont encore insuffisants au regard des prix exceptionellement élevés de l’immobilier. En outre,
l’accessibilité financière dans ces communes a été mise encore davantage sous pression
ces dernières années ( après 2010 ) par de nouvelles hausses des prix qui ont dépassé
l’évolution des revenus. Cette situation du côté oriental de la Région, et principalement dans
les communes proches des institutions européennes, est due à un marché de la vente qui
ne s’adresse plus uniquement aux habitants propres à la commune. L’emploi et l’intérêt croissant pour ces communes attirent un grand nombre d’investisseurs et de particuliers fortunés,
belges comme étrangers, qui achètent dans l’immobilier pour leur propre utilisation ou pour
relouer à des travailleurs internationaux, des expatriés ou des jeunes entre vingt et quarante
ans qui recherchent un logement provisoire.
L’approche de l’accessibilité financière en Région bruxelloise sur la base de modèles dresse
un tableau peu reluisant de l’accessibilité financière des logements à l’achat. Les jeunes
couples ou familles qui ne peuvent pas consacrer de fonds propres à l’achat d’un logement,
et qui dépendent donc d’un crédit hypothécaire, ont besoin à cet effet d’un revenu relativePage 66
ment élevé. La plupart des couples avec deux rémunérations peuvent envisager l’achat d’un
appartement P25. La majorité des couples avec deux revenus peuvent aussi se permettre
d’acquérir un appartement P50, même si cela nécessite un emprunt sur une durée souvent
assez longue. L’achat d’un logement unifamilial est toutefois inaccessible pour de nombreux
couples à double revenu : pour une maison ordinaire du segment inférieur, ils doivent souvent
déjà aller jusqu’à la limite de leurs moyens financiers, tandis que ces maisons exigent aussi
fréquemment des frais de rénovation supplémentaires.
Le deuxième modèle présente clairement l’impact de divers indicateurs sur l’accessibilité
financière. Dans ce modèle également, il apparaît qu’une grande proportion de couples
avec deux rémunérations peuvent acquérir un appartement P25. L’accessibilité chute toutefois
rapidement dès qu’il s’agit d’un appartement P50 ou d’une maison unifamiliale. Moins de
30 % des couples avec deux revenus et un chef de famille de moins de 30 ans, et moins de
40 % des couples avec deux revenus et un chef de famille trentenaire peuvent se permettre
d’acheter une maison P25. Par ailleurs, ce sont surtout les jeunes entre 20 et 30 ans qui ont
difficilement accès au marché acquisitif : la proportion de trentenaires pouvant se permettre
d’acquérir un logement dans un segment déterminé est supérieure de 10 à 15 %, en raison
des revenus moyens plus élevés.
L’accessibilité d’un logement à l’achat dépend en outre fortement de la part du revenu pouvant être consacrée au remboursement d’un emprunt. Si un ménage doit faire face à des
frais supplémentaires, par ex. en raison des enfants, des frais de rénovation, etc., ce ne sera
souvent que 25 % du revenu qui pourra servir à ce remboursement. La proportion de ménages qui peuvent dans ce cas se permettre d’acheter un logement chute considérablement.
Enfin, la situation hypothétique caractérisée par une suppression de la prime au logement via
une déduction fiscale et par un maintien à niveau des prix du logement a aussi été examinée.
Elle donnerait lieu à d’autres conséquences néfastes pour l’accessibilité financière : un logement
P25 ne deviendrait alors accessible que pour un peu plus de 10 % des ménages entre 20 et
30 ans avec un revenu commun, et un peu moins de 30 % des ménages trentenaires.
7.6. Influence de l’accessibilité financière sur les schémas migratoires
L’important schéma migratoire centrifuge de la Région bruxelloise vers la périphérie, et de
la périphérie vers des zones encore plus reculées, trouve ses racines dans la démographie,
le parc de logements et les prix de l’immobilier. La population en forte hausse et de plus en
plus jeune de la Région bruxelloise arrive en partie à s’installer dans le parc de logement
toujours plus dense et « appartementisé » de la Région. Le nombre de logements supplémentaires ne suffit cependant pas à absorber le nombre de ménages supplémentaires : le parc
de logements régional agit dès lors ici comme une sorte d’éponge. Le nombre de ménages
par logement ne cesse d’augmenter, via une réduction des espaces désaffectés et l’intensification de la cohabitation de plusieurs ménages dans un même logement.
Compte tenu de l’accessibilité financière médiocre des logements, surtout des maisons ordinaires, de nombreux jeunes ménages quittent la Région bruxelloise pour l’achat d’un logement convenable en dehors de ses frontières 23. Ils choisissent soit de se réinstaller dans
23 Une étude précédente révèle que ce courant migratoire n’est pas récent et s’appuyait déjà fortement, il y a plusieurs années, sur les
différences de prix de l’immobilier : voir D. Willaert, 2009, « Verhuisbewegingen vanuit en naar de Vlaamse Rand rond Brussel »
Page 67
un environnement à caractère urbain dans une ville plus petite autour de Bruxelles, soit de
rechercher la proximité avec la capitale en emménageant dans les zones plus abordables
de la périphérie. Les maisons ordinaires sont généralement beaucoup plus abordables de
l’autre côté de la frontière régionale 24 et offrent souvent davantage d’espace extérieur 25.
L’intégration dans la périphérie de ces jeunes ménages issus de la Région bruxelloise sert
de régulateur de pression sur le marché de l’immobilier bruxellois, très réactif : ces dernières
années, les prix de l’immobilier en RBC évoluent d’une façon assez similaire à ce que l’on
observe dans les autres régions. L’écart en prix absolus remonte ainsi à bien plus loin dans le
temps et est sans doute davantage dû au fait que Bruxelles est un marché locatif, où l’immobilier est considéré comme un produit d’investissement ayant un certain rendement attendu.
À l’exception de Vilvorde et Zaventem, les communes de la périphérie enregistrent une
hausse relativement limitée de leur population. Il n’y a de plus bien souvent aucun projet de
nouvelle construction à grande échelle, qui permettrait une forte augmentation de la population. Les communes de la périphérie parviennent malgré tout à accueillir ces jeunes ménages
provenant de la Région bruxelloise parce qu’elles connaissent elles aussi un départ massif
de ménages jeunes et moins jeunes qui s’installent dans les zones encore plus excentrées.
Ce phénomène est clairement visible par exemple à Dilbeek, Leeuw-Saint-Pierre, Vilvorde et
Alost. De nombreux logements, surtout unifamiliaux, se retrouvent ainsi sur le marché. Cette
offre dynamique permet de garder les prix sous contrôle dans la périphérie.
Les ménages de la périphérie ont souvent moins d’attaches avec Bruxelles et s’installent
dans des zones rurales plus reculées telles que les abords d’Alost, le Pajottenland, le KleinBrabant, etc., où les logements unifamiliaux sont beaucoup plus abordables et où l’offre en
la matière est aussi bien plus vaste. Cette situation découle à son tour de plusieurs facteurs :
une croissance naturelle négative dans ces zones rurales et un vieillissement marqué de
la population qui pousse les quinquagénaires et les sexagénaires à vendre leur logement
unifamilial. Dans ces zones rurales, une offre neuve relativement grande, par rapport au
parc de logements existant, est rajoutée, ce qui permet d’absorber cette poussée migratoire
extérieure. Les communes autrefois plus épargnées par la vague de suburbanisation autour
de Bruxelles sentent aujourd’hui progressivement l’« effet d’aspiration » induit par la capitale.
24 Dans la zone contiguë à la partie sud-ouest de Bruxelles, à savoir Crainhem, Wezembeek-Oppem et Tervuren à l’ouest, et RhodeSaint-Genèse, Rixensart, La Hulpe, Waterloo et Lasne au sud, les prix de vente des maisons ne sont en général pas beaucoup plus
faibles. Toutefois, pour le même prix, on bénéficie souvent de plus d’espace et d’un cadre de vie plus vert.
25 Voir aussi « Verhuis- en verblijfmotieven van jongeren en jongvolwassenen in de centrumstad », L. De Bruyne et S. Yserbyt, 2011 :
dans une ville plus petite comme Malines, la combinaison d’une offre de logements abordables et d’espace extérieur constitue
aussi la principale motivation pour quitter la ville, surtout avec l’arrivée de jeunes enfants.
Page 68
7.7. Métropolisation croissante de la Région
En conséquence des schémas migratoires décrits ci-dessus, on commence de plus en plus à
relever des caractéristiques pouvant être qualifiées de typiquement bruxelloises ( densité de
population élevée, prépondérance des tranches d’âge plus jeunes, proportion importante
d’étrangers, augmentation et densification du parc de logements, etc. ) dans la périphérie
flamande de la capitale et même au-delà. Cette « métropolisation » du territoireautour de la
Région bruxelloise, dans laquelle les petites villes jouent aussi un rôle central, est évidemment
liée aux relations économiques et sociales étroites qu’entretiennent les entreprises et la population bruxelloises avec la périphérie. Dans les grandes lignes, cet espace métropolitain
s’inscrit le long de la partie nord de la Région ( depuis Dilbeek jusqu’à Vilvorde-Machelen,
en passant par Asse ) et le long des axes Bruxelles-Louvain, Bruxelles-Ottignies-Louvain-laNeuve, Bruxelles-Nivelles et Bruxelles-Tubize. Ce sont aussi les zones les mieux desservies
par les autoroutes et les chemins de fer.
Certaines parties des provinces du Brabant wallon et du Brabant flamand se retrouvent ainsi
de plus en plus au cœur d’une dynamique « bruxelloise ». Cet état de fait, qui s’observe
nettement à Vilvorde et à Zaventem, par exemple, mais aussi à Asse et à Leeuw-SaintPierre, a des conséquences sur la composition de la population, l’usage des langues, les
commodités, etc. Selon toute vraisemblance, la métropolisation devrait s’intensifier dans les
années à venir, impliquant une interaction continue entre les marchés du logement des deux
côtés des limites régionales mais dans des sous-espaces déterminés, typiquementle long des
axes de liaison radiaux ( par ex. l’axe Anderlecht-Leeuw-Saint-Pierre-Hal-Tubize ) et parfois
aussi tangentiels ( p. ex. entre Vilvorde, Machelen et Zaventem ). Ces phénomènes devraient
encore s’intensifier lorsque les projets relatifs au RER et aux lignes de tram régionales du côté
flamand seront réalisés.
Page 69
Page 70
ANNEXE 1 : GLOSSAIRE
1. Abréviations
Abréviation
Concept
RBC
Région de Bruxelles-Capitale
IPC
Indice des prix à la consommation
PBF
Province du Brabant flamand
PBW
Province du Brabant wallon
RF
Région flamande
RW
Région wallonne
2. Terminologie
Expression
Explication
Appartement
Logement faisant partie d’un bâtiment avec des parties en copropriété
( toit, façades, terrain, etc. ).
Appartementisation
Remplacement par des appartements de la partie du patrimoine résidentiel non constituée d’appartements. Le coefficient est calculé comme suit :
( part d’appartements t1 – part d’appartements t0 ) / ( 1 – part d’appartements t0 ), où t1 est l’instant actuel et t0 un point de référence dans le
passé.
Coefficient
d’accessibilité financière
Indicateur permettant de déterminer l’accessibilité financière générale du
marché acquisitif. Il se calcule en divisant le prix médian d’un appartement
ou d’une maison par le revenu médian d’un ménage. On obtient ainsi, à
titre indicatif, le nombre médian de revenus qu’un ménage « médian » doit
dépenser pour l’achat d’un logement au prix médian. Plus le coefficient
d’accessibilité financière est élevé, moins le logement est abordable, et
inversement.
Construction
de remplacement
Phénomène par lequel le nombre de maisons mitoyennes diminue pour
céder la place à davantage d’appartements. Il peut s’agir d’une subdivision de maisons mitoyennes en plusieurs appartements ou d’une démolition de maisons mitoyennes pour libérer de l’espace afin de construire de
nouveaux appartements.
Logement
Toute unité d’habitation inscrite au cadastre.
Maison
mitoyenne
Logement deux façades avec emprise au sol
Page 71
Maison
ouverte
Logement quatre façades avec emprise au sol
Maison
semi-ouverte
Logement trois façades avec emprise au sol
Synonyme de « logement avec emprise au sol ». A subdiviser de deux façons :
Maison
unifamiliale
– les « villas, bungalows et maisons de campagne » qui se trouvent sur une
parcelle > 5 ares et les « maisons ordinaires » qui se trouvent sur une parcelle de < 5 ares
– les « maisons ouvertes », les « maisons semi-ouvertes » et les « maisons mitoyennes »
Page 72
Marché
secondaire
Marché des biens immobiliers sur lequel les achats sont réalisés sous le
régime des droits d’enregistrement ( logements construits depuis 2 ans ou
plus ).
Patrimoine
résidentiel
L’ensemble des logements inscrits au cadastre. Cela concerne donc également les nouvelles constructions résidentielles livrées, mais encore invendues.
Périphérie
bruxelloise
On parle aussi parfois de périphérie flamande ou simplement de la périphérie. Il s’agit de l’ensemble des communes situées en dehors de la
Région bruxelloise mais contiguës à celle-ci. Dilbeek, Vilvorde, RhodeSaint-Genèse et Tervuren en sont quelques exemples. En raison de leur
proximité et de l’interaction intense avec Bruxelles, certaines communes
wallonnes telles que Braine-l’Alleud et Waterloo sont aussi parfois reprises
dans cette périphérie.
Prime au
logement
Les frais liés à un emprunt hypothécaire peuvent, dans une certaine mesure, être déduits de la base imposable. Pour les couples avec deux
revenus, l’avantage net au cours des 10 premières années peut s’élever
à 2 700 € par an. L’avantage diminue après les 10 premières années.
À partir de 2015, on passera à une déduction fiscale directe, et les 3
régions pourront décider séparément d’une éventuelle adaptation de la
législation.
Prix et
revenus
percentiles
Un prix percentile est un prix en dessous duquel est réalisé un certain pourcentage des ventes. Le prix percentile 90 ou P90 par exemple indique
que 90 % des ventes sont réalisées à un prix inférieur. Par définition, le
prix percentile P50 est égal au prix médian. Les prix percentiles disponibles pour cette étude étaient les suivants : P10, P25, P50, P75 et P90.
Le même schéma s’applique aux revenus percentiles.
Prix médian
La médiane est la valeur permettant de partager une série en deux parties
égales. Le prix médian est le prix en dessous duquel est réalisée la moitié
des transactions immobilières, et au-dessus duquel est réalisée l’autre moitié des transactions immobilières.
Prix réels
Expression synonyme de prix constants ou de prix « en euros constants ».
Elle désigne un prix hypothétique par rapport à une année de référence,
en considérant une inflation nulle depuis cette année-là. Le calcul des prix
réels s’effectue sur la base de l’indice des prix à la consommation ( IPC ).
Le prix médian réel de 2010 est égal au prix médian absolu 2010 x IPC
1990 / IPC 2010.
La part consacrée au logement est la fraction des revenus nets servant
à l’acquisition d’un logement. Il peut s’agir du loyer, du remboursement
Quote-part
mensuel d’un crédit hypothécaire, des charges financières, etc. Une part
ou Part
consacrée au consacrée au logement de 30 à 35 % des revenus nets est généralement
considérée comme acceptable pour un ménage. Pour un ménage avec
logement
enfants, une part de 25 % s’avère plus réaliste en pratique.
Revenus
déciles
Un revenu décile est le revenu sous lequel une certaine dizaine de pourcentages des revenus se situe. Le revenu décile 9 ou D9 par exemple est
supérieur à 90 % des revenus, et inférieur à 10 % des revenus, qui sont
considérés comme les plus élevés. Par définition, le revenu décile 5 ou D5
est égal au revenu médian.
Revenus
fiscaux
Le revenu fiscal est égal au « revenu net imposable », qui correspond au
total des revenus bruts d’origine professionnelle, immobilière et mobilière
et diverse ( revenus de remplacement, pensions, etc. ) moins toutes les
dépenses déductibles.
Solde
migratoire
Le solde migratoire s’obtient en déduisant les chiffres absolus de l’émigration des chiffres absolus de l’immigration.
Villas,
Catégorie de « maison unifamiliale ». Les villas se distinguent des « maisons
bungalows et
ordinaires » par la taille du terrain : lorsque la surface est supérieure à
maisons de
5 ares, la maison est qualifiée de villa.
campagne
Page 73
ANNEXE 2 : FIGURES SUPPLÉMENTAIRES
1. Contexte démographique
Figure 54 : Immigration annuelle vers la RBC depuis le reste de la Belgique,
de 2009 à 2012
Figure 55 : Solde migratoire annuel de Dilbeek, de 2008 à 2011
Page 74
Figure 56 : Perspectives de population pour la RBC jusqu’en 2022 par tranche d’âge
de 10 ans – Source : Bureau Fédéral de Plan ( BFP ) - Données : DGSIE –
Graphique : IDEA Consult
2. Patrimoine résidentiel
Figure 57 : Nombre de logements supplémentaires dans le patrimoine résidentiel en RBC,
dans la PBF et la PBW, 2011+2012
Page 75
Figure 58 : Proportion d’appartements dans le patrimoine résidentiel total, 2012
Figure 59 : Répartition du nombre de logements supplémentaires entre les 19 communes
de la RBC, 2011+2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 76
Figure 60 : Proportion de maisons ( semi- )ouvertes dans l’espace résidentiel total, 2012 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 61 : Proportion d’appartements dans l’espace résidentiel total, 2012 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 77
Figure 62 : Proportion de maisons ( semi- )ouvertes dans le total des logements
supplémentaires en RBC, dans la PBF et la PBW, 2011+2012
Figure 63 : Proportion d’appartements dans le total des logements supplémentaires
en RBC, dans la PBF et la PBW, 2011+2012
Page 78
Figure 64 : Variable récapitulative de la correspondance entre l’offre en logements
et la demande des ménages, pour les 140 quartiers de la RBC
Figure 65 : Nombre de permis délivrés dans les 19 communes de la RBC, 2011+2012 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 79
Figure 66 : Proportion de logements unifamiliaux dans les permis de bâtir délivrés en RBC,
1996-2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 67 : Nombre de permis par rapport au nombre de logements supplémentaires
en RBC, 2005-2012
Page 80
Figure 68 : Proportion de logements unifamiliaux dans les permis délivrés au sein des
19 communes de la RBC, 2011+2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
3. Transactions
Figure 69 : Évolution de la proportion par type de logement dans le nombre total de
ventes de logements sur le marché secondaire en RBC, 1992-2012 - Données : DGSIE –
Page 81
Figure 70 : Proportion de maisons ouvertes et semi-ouvertes
dans le patrimoine résidentiel total, 2012
Figure 71 : Proportion d’appartements dans les transactions de vente sur le marché
secondaire du logement
Page 82
Figure 72 : Dynamique de la vente de logements unifamiliaux en RBC,
Figure 73 : Dynamique de la vente d’appartements en RBC,
Page 83
4. Prix de vente
Figure 74 : Prix de vente médians en RBC : prix absolus contre prix réels Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 75 : Prix percentiles indexés pour la vente de villas ( 2005=100 ) Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 84
Figure 76 : Prix de vente moyen des appartements en RBC, dans la PBF et la PBW, 20
Figure 77 : Évolution annuelle du prix de vente moyen des appartements
Page 85
Figure 78 : Évolution annuelle du prix de vente moyen des appartements en RBC,
dans la PBF et dans la PBW, 2011+2012
Figure 79 : Augmentation annuelle du prix moyen des « maisons ordinaires »
Page 86
Figure 80 : Prix percentiles indexés pour la vente de maisons ordinaires, 2005-2012 Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 81 : Évolution des prix percentiles pour la vente de maisons ordinaires en RBC,
dans la PBF, dans la PBW, en RF et en RW, 2010-2012.
Page 87
Figure 82 : Évolution des prix percentiles pour la vente d’appartements en RBC,
dans la PBF, dans la PBW, en RF et en RW, 2010-2012 - Données : DGSIE –
Figure 83 : Répartition des prix percentiles pour la vente de maisons ordinaires en RBC,
2005-2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 88
Figure 84 : Répartition des prix percentiles pour la vente de maisons ordinaires dans les
19 communes de la RBC, 2012 - Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 85 : Évolution des prix percentiles pour les maisons ordinaires, 2010-2012 ( 1 ) Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 89
Figure 86 : Évolution des prix percentiles pour les maisons ordinaires, 2010-2012 ( 2 ) Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Figure 87 : Évolution des prix percentiles pour les appartements, 2010-2012 ( 1 ) Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 90
Figure 88 : Évolution des prix percentiles pour les appartements, 2010-2012 ( 2 ) Données : DGSIE – Graphique : IDEA Consult
Page 91
5. Revenus et accessibilité financière
Figure 89 : Revenus par déclaration, évolution des revenus et indice de prospérité
dans les 19 communes bruxelloises et les provinces voisines, 2012
Page 92
Figure 90 : Évolution des dépenses de logement réelles en € par an par rapport
à l’indice des prix à la consommation ( IPC ), exprimée en prix de 2012 Source : Enquête sur le budget des ménages - Graphique : IDEA Consult
Page 93
Figure 91 : Revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un logement dans les 19 communes
de la RBC et dans les zones de référence, 2012
Page 94
ANNEXE 3 : SOURCES
– Observatoire des ventes de biens résidentiels en Région de Bruxelles-Capitale
1990-2010, IDEA Consult, 2013
– Perspectives de population 2012-2060 : indicateurs démographiques par région,
Bureau fédéral du Plan ( BFP ), 2013
– Soldes migratoires au niveau de la commune et de la région : Service d’étude du
Gouvernement flamand ( SVR )
– Évolutions de la population : DGSIE
– Cadastre du parc de logements, SPF Économie
– Over leegstand en cohousing: ‘Huisje, tuintje is verleden tijd’, Brussel Deze Week,
20.11.2013 http://www.brusselnieuws.be/nl/nieuws/huisje-tuintje-verleden-tijd
– Bewoonbaar verklaard – Het potentieel van collectief wonen in de talrijke leegstaande
en onderbenuute infrastructuren in en rond Brussel, Frederik Serroen et Julien Terargot,
2013
– Projets en préparation : CBRE
– Permis de bâtir délivrés : DGSIE ( SPF Économie )
– Nombre de transactions annuelles et prix de vente de l’immobilier : DGSIE
( SPF Économie )
– Indice des prix à la consommation : DGSIE ( SPF Économie )
Page 95
Page 96
ANNEXE 4 :
LISTE DE CARTES ET FIGURES
Figure 1 : L’agglomération de Bruxelles. Densité de population en RBC
et dans le Brabant wallon et flamand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Figure 2 : Évolution de la population en Belgique et dans ses régions
par rapport à 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Figure 3 : Croissance de la population en chiffres absolus au cours de la période
2011+2012 dans la RBC, la PBF et la PBW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Figure 4 : Ventilation par âge en Région bruxelloise et
dans les régions avoisinantes, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Figure 5 : Croissance de la population par tranche d’âge de 10 ans
dans les 19 communes de la RBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Figure 6 : Croissance de la population par tranche d’âge de 10 ans
dans la RBC, la PBF et la RF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Figure 7 : Caractéristiques de l’évolution de la population en RBC depuis 1997 . . . . . 16
Figure 8 : Solde migratoire depuis l’étranger pour 1 000 habitants dans les 3 régions . 17
Figure 9 : Évolution du nombre d’étrangers entre 2007 et 2011
dans les 19 communes de la RBC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Figure 10 : Solde migratoire vis-à-vis le reste du pays par 1.000 habitants
dans les 3 régions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Figure 11 : Solde migratoire annuel de la RBC par rapport au reste de la Belgique,
période 2009 à 2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Figure 12 : Solide migratoire vis-à-vis des Régions flamande et wallonne
par tranche d’âge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Figure 13 : Solde migratoire annuel de Leeuw-Saint-Pierre, période 2008 à 2011 . . . . 21
Figure 14 : Projection démographique pour la Région bruxelloise
en nombre d’habitants d’ici 2037 – Source données : Bureau Fédéral du Plan ( BFP ) . . 22
Figure 15 : Évolution du parc de logements en RBC, 2001-2012 . . . . . . . . . . . . . . . 23
Figure 16 : Nombre de logements par ménage dans les 19 communes de la RBC :
2005, 2010 et 2011. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Figure 17 : Augmentation du nombre de logements dans le patrimoine de la RBC,
la PBF et la PBW, période 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Figure 18 : Évolution du parc de logements dans les 19 communes de la RBC,
période 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Figure 19 : Nombre de maisons mitoyennes supplémentaires dans le patrimoine total
de logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Page 97
Figure 20 : Appartementisation du parc de logements dans la RBC, la PBF et la PBW,
période 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Figure 21 : Permis de bâtir octroyés en RBC, 1996-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Figure 22 : Nombre de permis octroyés par rapport au parc total de logements
dans les 19 communes de la RBC, période 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Figure 23 : Aperçu des projets de nouvelles constructions de logements –
Source : CBRE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Figure 24 : Évolution du nombre de transactions sur le marché secondaire pour
1 000 logements dans le parc de logements dans la RBC, la PBF, la PBW,
la RF et la RW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Figure 25 : Évolution du nombre de ventes de logements sur le marché secondaire,
par type de bien en RBC, 1992-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Figure 26 : Nombre annuel de ventes de logements sur le marché secondaire
pour 1 000 logements dans le parc de logements, dans les 19 communes
de la RBC, période 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Figure 27 : Nombre de transactions sur le marché secondaire ( appartements et
maisons unifamiliales ) dans la RBC, la PBF et la PBW, 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . 34
Figure 28 : Évolution des prix de vente en termes absolus et réels dans la RBC
pour les appartements et les maisons unifamiliales, 2005-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Figure 29 : Prix de vente indexés dans la RBC pour 3 types de logements . . . . . . . . 36
Figure 30 : Évolution des prix de vente en termes absolus et réels dans la RBC,
la PBF, la PBW, la RF et la RW pour les appartements et les maisons ordinaires,
2005-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Figure 31 : Prix de vente moyen des appartements dans les 19 communes
de la RBC, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Figure 32 : Prix de vente moyen des maisons ordinaires dans la RBC,
la PBF et la PBW, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Figure 33 : Prix de vente moyen des maisons ordinaires dans les 19 communes
de la RBC, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Figure 34 : Évolution annuelle du prix de vente moyen des maisons ordinaires
dans la RBC, la PBF et la PBW, période 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Figure 35 : Évolution des prix médians des appartements par rapport à ceux
des maisons ordinaires dans les 19 communes de la RBC et les provinces avoisinantes,
2010-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Figure 36 : Prix de vente médians indexés des appartements dans la RBC,
la PBF, la PBW, la RF et la RW, 2005-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Figure 37 : Dispersion des prix percentiles ( P10, P25, P50, P75 et P90 )
de la vente d’appartements dans la RBC, 2005-2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
Page 98
Figure 38 : Répartition des prix percentiles de la vente d’appartements dans les
19 communes de la RBC, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Figure 39 : Revenus P75 dans les zones de référence pour 2010 et 2012 Source : DGSIE - Graphique : IDEA Consult. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Figure 40 : Indice de prospérité des communes bruxelloises, 2012 Source : DGSIE - Carte : IDEA Consult . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Figure 41 : Part des dépenses consacrées au logement dans la consommation
totale des ménages - Source : Enquête sur le budget des ménages Graphique : IDEA Consult . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Figure 42 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un logement
dans les zones de référence, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Figure 43 : Comparaison du nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un
logement avec d’autres grandes villes belges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Figure 44 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un appartement
P50 dans les 19 communes de la RBC, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Figure 45 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un appartement
P50 dans les provinces brabançonnes, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Figure 46 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’une maison
P50 dans les 19 communes de la RBC, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Figure 47 : Nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’une maison
P50 dans les provinces brabançonnes, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Figure 48 : Évolution du nombre de revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un
logement dans les 19 communes de la RBC et dans les zones de référence,
entre 2010 et 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
Figure 49 : Estimation du revenu net nécessaire pour un couple marié ou cohabitant,
hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
Figure 50 : Estimation du revenu net nécessaire pour un ménage avec enfants,
hypothécaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
de 30 % en tenant compte d’une prime au logement via la déductibilité fiscale
des intérêts, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
de 25 % en tenant compte d’une prime au logement via la déductibilité fiscale
des intérêts, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
de 25 %, mais sans prime au logement, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
Figure 54 : Immigration annuelle vers la RBC depuis le reste de la Belgique,
de 2009 à 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
Page 99
Figure 55 : Solde migratoire annuel de Dilbeek, de 2008 à 2011 . . . . . . . . . . . . . . 74
Figure 56 : Perspectives de population pour la RBC jusqu’en 2022
par tranche d’âge de 10 ans – Source : Bureau Fédéral de Plan ( BFP ) . . . . . . . . . . . 75
Figure 57 : Nombre de logements supplémentaires dans le patrimoine résidentiel
en RBC, dans la PBF et la PBW, 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
Figure 58 : Proportion d’appartements dans le patrimoine résidentiel total, 2012 . . . . . 76
Figure 59 : Répartition du nombre de logements supplémentaires entre
les 19 communes de la RBC, 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
Figure 60 : Proportion de maisons ( semi- )ouvertes dans l’espace résidentiel total, 2012 . . 77
Figure 61 : Proportion d’appartements dans l’espace résidentiel total, 2012 . . . . . . . . 77
Figure 62 : Proportion de maisons ( semi- )ouvertes dans le total des logements
supplémentaires en RBC, dans la PBF et la PBW, 2011+2012. . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Figure 63 : Proportion d’appartements dans le total des logements supplémentaires
en RBC, dans la PBF et la PBW, 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Figure 64 : Variable récapitulative de la correspondance entre l’offre en logements
et la demande des ménages, pour les 140 quartiers de la RBC . . . . . . . . . . . . . . . 79
Figure 65 : Nombre de permis délivrés dans les 19 communes de la RBC,
2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
Figure 66 : Proportion de logements unifamiliaux dans les permis de bâtir délivrés
en RBC, 1996-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Figure 67 : Nombre de permis par rapport au nombre de logements supplémentaires
en RBC, 2005-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
Figure 68 : Proportion de logements unifamiliaux dans les permis délivrés au sein des
19 communes de la RBC, 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
Figure 69 : Évolution de la proportion par type de logement dans le nombre total de
ventes de logements sur le marché secondaire en RBC, 1992-2012 . . . . . . . . . . . . . 81
Figure 70 : Proportion de maisons ouvertes et semi-ouvertes dans le patrimoine
résidentiel total, 2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Figure 71 : Proportion d’appartements dans les transactions de vente sur le marché
secondaire du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
Figure 72 : Dynamique de la vente de logements unifamiliaux en RBC, dans la PBF
et la PBW, 2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Figure 73 : Dynamique de la vente d’appartements en RBC, dans la PBF et la PBW,
2011+2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Figure 74 : Prix de vente médians en RBC : prix absolus contre prix réels . . . . . . . . . . 84
Figure 75 : Prix percentiles indexés pour la vente de villas ( 2005=100 ) . . . . . . . . . . 84
Figure 76 : Prix de vente moyen des appartements en RBC, dans la PBF et la PBW, 20 . 85
Figure 77 : Évolution annuelle du prix de vente moyen des appartements . . . . . . . . . 85
Page 100 Observatoire des ventes de biens résidentiels en Région de Bruxelles-Capitale 2011-2012
Figure 78 : Évolution annuelle du prix de vente moyen des appartements en RBC,
dans la PBF et dans la PBW, 2011+2012. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 86
Figure 79 : Augmentation annuelle du prix moyen des « maisons ordinaires ». . . . . . . . 86
Figure 80 : Prix percentiles indexés pour la vente de maisons ordinaires, 2005-2012 . . 87
Figure 81 : Évolution des prix percentiles pour la vente de maisons ordinaires en RBC,
dans la PBF, dans la PBW, en RF et en RW, 2010-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
Figure 82 : Évolution des prix percentiles pour la vente d’appartements en RBC,
dans la PBF, dans la PBW, en RF et en RW, 2010-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Figure 83 : Répartition des prix percentiles pour la vente de maisons ordinaires
en RBC, 2005-2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
Figure 84 : Répartition des prix percentiles pour la vente de maisons ordinaires
dans les 19 communes de la RBC, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
Figure 85 : Évolution des prix percentiles pour les maisons ordinaires, 2010-2012 ( 1 ) . 89
Figure 86 : Évolution des prix percentiles pour les maisons ordinaires, 2010-2012 ( 2 ) . 90
Figure 87 : Évolution des prix percentiles pour les appartements, 2010-2012 ( 1 ) . . . . 90
Figure 88 : Évolution des prix percentiles pour les appartements, 2010-2012 ( 2 ) . . . . 91
Figure 89 : Revenus par déclaration, évolution des revenus et indice de prospérité
dans les 19 communes bruxelloises et les provinces voisines, 2012 . . . . . . . . . . . . . . 92
Figure 90 : Évolution des dépenses de logement réelles en € par an par rapport
à l’indice des prix à la consommation ( IPC ), exprimée en prix de 2012 Source : Enquête sur le budget des ménages - Graphique : IDEA Consult . . . . . . . . . . 93
Figure 91 : Revenus P75 nécessaires pour l’achat d’un logement dans les
19 communes de la RBC et dans les zones de référence, 2012 . . . . . . . . . . . . . . . 94
Observatoire des ventes de biens résidentiels en Région de Bruxelles-Capitale 2011-2012 Page 101
1. Patrimoine résidentiel
ANNEXE 5 : TABLEAUX
2. Transactions
3. Prix de vente
4. Revenus et accessibilité financière
OBSERVATOIRE DE L’HABITAT DE
LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
SERVICE DE COMMUNICATION ET D’ÉTUDES DE LA
SOCIÉTÉ DU LOGEMENT DE LA RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE
COMMANDES
SLRB
45 / 55 RUE JOURDAN, 1060 BRUXELLES
E-mail : [email protected]
Tél. : 02 533 19 83

Observatoire des ventes de biens résidentiels - SLRB

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