Un village au cœur de Nice

La v ill e et le Site
_10
06
NICE
AZUREVA
Marché coloré, places ombragées, université,
groupes scolaires, tramway, ...
la résidence AZUREVA côtoie un environnement
d’exception au cœur de Nice.
Agrémentée de beaux espaces verts paysagers,
AZUREVA propose une architecture citadine aux
lignes épurées.
Un village
au cœur de Nice
Z.A
Carrosle-Neuf
Les Moulins
La Bégude
Cantaron
Les Cabanes
Colomars
Drap
Falicon
St-Romande-Bellet
A8
Monaco
St-Pancrace
le
La Trinité
7
Pro
ve
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ça
Lingostière
RN
La
Le Var
Eze-Bord
de Mer
NICE
Villefranchesur-Mer
Saint-JeanCap-Ferrat
Centre
hospitalier
Ste-Marguerite
Baie des Anges
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Jardin Parc Victoria
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Parvis
de
l'Europe
Marché
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Paillon
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Mer Méditerranée
l Lyaute
y
Aéroport de
Nice-Côte
d'Azur
Tramway
98
Tun
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L'Arénas
RN
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RN 20
2
RN 98
St-Laurentdu-Var
Beaulieusur-Mer
7
St-AntoineGinestière
RN
A8
Cannes
AZUREVA
La v ill e et le Site
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AZUREVA
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NICE
Rue du Docteur Fighiera
Voie d’accès à la résidence
Voie d’accès à la résidence
La v ill e et le Site
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AZUREVA
Le foncier
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NICE
La v ill e et le Site
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AZUREVA
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NICE
L’environnement
résidentiel
La v ill e et le Site
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AZUREVA
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NICE
L’environnement
urbain
La médiathèque
Pôle universitaire
Cours de tennis à 20 m du foncier
La ligne de tramway
le programme
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AZUREVA
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NICE
Les atouts du programme
EN RESUME SUR NICE :
Agglomération de plus de 900.000 habitants, Nice est classée 5ème Ville de France.
Capitale de la Côte d’Azur, elle s’étend le long de la Baie des Anges entre le Mont Boron et
l’embouchure du Var. Station estivale et hivernale, Nice jouit d’un climat exceptionnel et
possède de nombreux atouts : la Promenade des Anglais, la place Masséna, le Château, la
Vieille Ville, le Cours Saleya, l’Opéra, le port, les plages, le Carnaval...
Elégante et dynamique, Nice séduit par la beauté de ses quartiers, son dynamisme et son
incomparable qualité de vie.
C’est au coeur de Nice qu’ «AZUREVA», rêve d’Azur, nous ouvre ses portes à proximité
immédiate des commerces, collèges, tramway, nouvelle Médiathèque et Université Saint
Jean d’Angely.
n ATOUT 1
Situation idéale :
entre Mer et Montagne, sur le littoral
méditerranéen à 45 minutes des Alpes.
n ATOUT 2
dynamique et attractive :
forte de 210.000 emplois pour 45000
entreprises, à dominante tertiaire, Nice est
la 5ème Ville de France.
• Nice et sa région Provence-Alpes-Côte
d’Azur attendent d’ici 20 ans, près d’un
million de nouveaux arrivants.
• TGV 2020 : pour une liaison grande vitesse
en Paris et Nice.
n ATOUT 3
Formation innovante :
Sophia Antipolis est classée 2ème université
pluri-disciplinaire de France grâce aux
grandes écoles de commerce ou
d’ingénieurs représentées.
n ATOUT 4
Déficit chronique
de 2 000 logements :
L’agglomération de Nice enregistre un
besoin de 5 000 logements par an et n’en
construit que 3 000 tandis que 70% des
permis de construire déposés sont rejetés.
n ATOUT 5
Excellent rapport
qualité - performance du produit :
De par sa configuration, le foncier implique
O nuisance, O vis-à-vis, de faibles
probabilités de constructions périphériques
… à seulement 5 minutes du port et de la
Promenade des Anglais.
n ATOUT 6
L’expérience locale du Groupe
TAGERIM :
L’estimation de nos loyers se fonde sur un
plan d’expérience significatif de près de
10 000 logements sur le secteur.
le program m e
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AZUREVA
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NICE
Les atouts du programme
I. ETUDE QUALITATIVE
1. Le point sociologique
L’héliotropisme a toujours existé. Les Anglais
par exemple, venaient prendre le soleil sur la
côte d’Azur à la fin du XIXème siècle. Mais le
phénomène ne cesse de s’amplifier : les Européens
du Nord apprécient la douceur de vivre du
Sud de la France, et les Français ne sont pas
en reste, leur course au soleil se renforçant
depuis une petite décennie.
Rejet de la grisaille et d’un hiver qui n’en finit
pas, pollution exacerbée source de maladies
chroniques, envie de profiter d’une terrasse et
de jardins, besoin d’un environnement propice
à la détente, mer ou montagne... Autant de
raisons qui poussent les habitants du Nord de
la Loire à descendre vers le sud, avec, en plus,
pour les actifs, des pôles économiques dynamiques
tels que Sophia-Antipolis...
La région Provence-Alpes-Côte d’Azur attend
d’ici 20 ans, près d’un million de nouveaux
arrivants.
Ce mouvement de population observe en
conséquence des répercussions sur le marché
immobilier, que ce soit au niveau des cœurs
de villes, des périphéries ou des résidences
secondaires se transformant parfois rapidement
en résidences principales.
Les jeunes actifs recherchent les secteurs en
réhabilitation moins coûteux alors que les
quadragénaires à la tête d’une famille, flashent
sur un espace en bord de mer à proximité des
infrastructures scolaires et universitaires.
Les retraités revendent leurs villas … pour se
rapprocher des services et s’installent au cœur
des villes.
Malgré ces mouvements contraires, il faut
bien loger tout le monde. Dans les quartiers
centraux, pas de problème :
n les petites surfaces sont accaparées par les
jeunes
n les surfaces intermédiaires séduisent les
jeunes familles et les retraités
n les grandes par les familles recomposées
pour jouir également d’un bel espace.
Tout le monde y trouve son compte.
2. L’emploi :
Nice Côte d’Azur s’ancre au cœur de la 6ème
aire urbaine pour sa population. Elle rassemble
un demi-million d’habitants dont un tiers a
moins de 30 ans. Avec un tissu économique
de 45.000 entreprises, elle couvre l’ensemble
de l’économie des services.
Pour améliorer sa compétitivité et conforter
son potentiel économique, source de richesses
collective, la communauté d’agglomération
de Nice PACA s’engage dans le développement
de 5 zones d’activité stratégique couvrant une
superficie totale de 200 hectares.
le program m e
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NICE
Les atouts du programme
Les domaines d’activité
traditionnels :
n SERVICES : 70% des emplois locaux
n INDUSTRIE : 2000 entreprises dans
l’électronique, la micro-chirurgie,
l’orthopédie et l’imprimerie.
nC
OMMERCE : 10.000 commerces
essentiellement répartis sur l’automobile,
le textile et l’alimentaire.
nT
OURISME : la Côte d’Azur dispose
du 2ème parc hôtelier en France.
Chaque année, le Palais des Congrès Nice
Acropolis accueille 500.000 participants
sur 130 manifestations de dimension
internationales.
n BTP : 4000 entreprises
pour 6% des emplois
n AGRICULTURE : 2600 exploitations,
plusieurs AOC et labels de qualité
(fleurs, olive et vin).
Les principaux pôles d’emploi :
n SOFIA ANTIPOLIS, technopôle numéro 1
de PACA à 5 mn à l’ouest de Nice, emploie
25 000 cadres sur les secteurs : informatiques,
juridiques, ingénierie, architecture et
transports.
n NICE MERIDIA : nouveau concept de quartier
économique, technopôle urbaine sur la plaine
du Var. Future zone de développement de
l’agglomération.
n L’ARENAS : centre international d’affaires
à proximité de l’aéroport à vocation tertiaire,
ce site d’affaires est élu comme centre de
développement par les entreprises soucieuses
de développer leur activité sur le sud-est. Y
figurent ABS, AIR FRANCE, CAISSE D’EPARGNE,
BANQUE POPULAIRE, CAP GEMINI, NOVOTEL,
SOCIETE GENERALE …L’ARENAS poursuit sa
croissance sur 25.000 m² de bureaux supplémentaires
à horizon 2007.
n LA GAUDE / PLAN DU BOIS : autour du
site IBM, à 10 kms de l’Aéroport, 1000 chercheurs
oeuvrent sur les technologies e-business du
futur. Le site est en cours de restructuration
en perspective de 22.000 m² de laboratoires
supplémentaires.
3. La formation :
Riche d’un enseignement supérieur de renom,
le pôle universitaire de Nice Sophia Antipolis,
forme chaque année 35.000 étudiants issus de
grandes écoles de commerce ou
d’ingénieurs.
n 5 « grandes » : EDHEC, ESPEME, CERAM, IPAG
et IDRAC.
n 2 Ecoles d’ingénieurs notoires : ESSI,
ENSINSA.
Le secteur de la Recherche publique comme
privée collecte chaque année 950 millions
d’euros à l’égard des grands acteurs tels que :
CNRS, INSERM, INRIA, ADEME.
le program m e
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AZUREVA
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NICE
Les atouts du programme
4. La proximité immédiate :
Le programme s’implante à moins de 5 mn du
port et de la Promenade des Anglais, au n°23
rue du Docteur Fighiera, secteur « Saint Jean
d’Angely ». Cette rue peu passante se compose
d’immeubles résidentiels à proximité immédiate
de toutes commodités.
nC
ommerces de proximité dans un
périmètre de 50 mètres : boulangerie,
pharmacie, alimentation, fleuriste …
nG
roupes scolaires dans un périmètre de
200 mètres ;
nM
édiathèque à l’arrière du programme ;
nN
ouveau pôle Universitaire Saint Jean
d’Angely à l’arrière du programme.
5. L’accessibilité directe
au programme :
La prédominance de l’agglomération niçoise
s’articule autour de 3 axes logistiques :
• L’optimisation autoroutière A8,
• L’aéroport international
• La gare TGV
nU
ne ligne Tramway dessert notre
résidence en direction de l’hyper-centre
de Nice ;
n L a gare de Nice TGV, à 10 mn de la
résidence ; la gare saint Roch à 5 mn.
n L’aéroport de Nice, promenade des
Anglais, se situe à 15 minutes au sud-ouest
de notre résidence. Premier aéroport
international après Paris, il est en liaison
directe avec 91 destinations réparties
dans 26 pays du monde entier.
n Le réseau routier A8 vers Cannes ou
Monaco.
6. La qualité de vie :
Saint-Jean d’Angely est un quartier totalement
réhabilité de Nice.
L’entrée du programme se localise dans un
environnement résidentiel rénové donnant
sur une rue peu passante.
7. Le standing du programme :
Résidence sécurisée corrélant confort et rentabilité, la résidence de 85 logements du Studio au T3, répond d’une demande locative
significative dans une agglomération très
dynamique.
La résidence dispose d’un périmètre sécurisé
et de digicodes d’accès pour chaque hall d’entrée.
La résidence R+5 propose des emplacements
de parkings en sous-sols et un espace paysager. Les logements sont équipés d’aménagements qualitatifs dans les salles de bains et
cuisines.
le program m e
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NICE
AZUREVA
Les atouts du programme
II. ETUDE DE MARCHE
LOCATION ET VENTE :
La progression des prix perdure sur Nice et non sans relation avec le nouveau tramway livré en 2008.
Malgré cette courbe ascendante, se loger à Nice relève du parcours du combattant et dans l’immobilier neuf, l’offre demeure insuffisante par rapport à la demande.
Le programme AZUREVA est commercialisé en moyenne à :
• 5 050 €/m² pour les T1
• 4 400 €/m² pour les T2
• 3 800 €/m² pour les T3
Notre programme est commercialisé en fourchette basse du marché de standing soit en MOYENNE
à 4 450 €/m². Il est à noter que cette moyenne calculée tous types confondus, est pondérée à la
hausse par les T1.
Notre gamme de prix est en fourchette intermédiaire de prix compte-tenu de l’offre locale détaillée
ci-après.
1. VENTES DANS L’IMMOBILIER NEUF
Les prix exprimés ci-dessous s’entendent hors frais d’acquisition ET hors parking.
Dans l’immobilier NEUF, la gamme de prix est variable selon le secteur et la typologie de biens.
La gamme de prix sur Nice s’étend de :
• 5 131 € à 6 321 €/m² pour les T1
• 4 500 € à 5 600 €/m² pour les T2
• 4 300 € à 5 600 €/m² pour les T3
le program m e
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NICE
AZUREVA
Les atouts du programme
n Programme de standing « CARRE DELFINO » », rue Ribotti (1km d’Azureva) :
TYPE
SURFACEPRIX €PRIX/M²
M²HABITABLE (€)
T1
26
185.000
T1
36
199.000
7 115
5 527
T2
39
199.000
T2
39
218.000
T2
41
235.000
T2
43
240.000
T2
41
250.000
5 102
5 589
5 731
5 581
6 097
T3
T3
T3
T3
T3
T3
T3
5 480
5 577
5 673
5 769
5 759
5 870
5 714
52
52
52
52
54
54
70
285.000
290.000
295.000
300.000
311.000
317.000
400.000
Moyenne T1
Moyenne T2
6 321 €/m²
5 620 €/m²
Moyenne T3 5 691 €/m²
Moyenne globale 5 877 €/m²
le program m e
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NICE
AZUREVA
Les atouts du programme
n Programme de standing « PALAIS OTHELLO », quartier des musiciens (à 3 kms d’AZUREVA) :
TYPE
SURFACEPRIX €PRIX/M²
M²HABITABLE (€)
T1
37
212.000
5 729
T2
38
178.000
T2
47
203.000
4 684
4 319
T3
T3
4 537
4 411
57
68
245.000
300.000
Moyenne T1
Moyenne T2
5 729 €/m²
4 501 €/m²
Moyenne T3 4 474 €/m²
Moyenne globale 4 736 €/m²
n Programme de standing, «VILLA CARLA », quartier Saint Jean d’Angely , à 300 mètres
d’AZUREVA:
TYPE
SURFACEPRIX €PRIX/M²
M²HABITABLE (€)
T1
26
164.000
T1
27,09
156.000
T1
27
142.000
6 307
5 758
5 259
T2
44,32
213.000
T2
44,32
235.000
T2
41,32
240.000
4 805
5 302
5 808
Moyenne T1
Moyenne T2
5 774 €/m²
5 305 €/m²
Moyenne globale 5 540 €/m²
le program m e
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NICE
AZUREVA
Les atouts du programme
n Programme de standing, «LES PORTES DU MONT BORON », rue Nathanya à 1km
d’AZUREVA en sortie de Nice Est:
TYPE
SURFACEPRIX €PRIX/M²
M²HABITABLE (€)
T1
19
94.500
T1
19
100.500
4 973
5 289
T2
39
183.000
T2
41
172.000
T2
45
204.000
T2
45
218.000
T2
45
223.000
4 692
4 195
4 533
4 844
4 955
T3
63
280.000
T3
63
295.000
T3
64
249.000
T3
64
275.000
4 444
4 682
3 890
4 296
Moyenne T1
Moyenne T2
Moyenne T3
5 131 €/m²
4 643 €/m²
4 328 €/m²
Moyenne globale 4 328 €/m²
La côte annuelle des valeurs vénales évalue le prix 2008 du m² HT dans l’immobilier neuf
de standing à 6 200 € minimum sur Nice.
le program m e
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AZUREVA
06
NICE
Les atouts du programme
2. LOCATION DANS L’IMMOBILIER NEUF
NICE relève de la zone 1 ou A:
-
plafond Carrez : 21,65 €/m².
-
plafond Scellier : 17,32 €/m²
Le Groupe TAGERIM justifie d’une solide expérience d’Administration de Biens locale.
L’estimation de nos loyers se fonde sur un plan d’expérience significatif de près de
10.000 logements sur le secteur.
L’estimation des loyers sur AZUREVA s’échelonne de 14 € à 17 € le m² selon les logements, conformément à notre expérience de location-gestion sur nos programmes niçois
dont :
n « Villa Manda » à Gattières,
n « Patio Azur » à Saint-Laurent du Var,
n « Carré Azur » à Cagnes sur Mer,
n « Villa Flora » à Grasse,
n « Jardin des senteurs » à Grasse,
n « Les Allées des Senteurs » à Grasse.
Fourchette de loyers sur AZUREVA :
-
T1 : de 595 € à 630 € selon superficie soit en moyenne 17.9 €/m²
-
T2 : de 745 € à 820 € selon superficie soit en moyenne 16.33 €/m²
-
T3 : 925 € à 935 € selon superficie soit en moyenne 14,49 €/m²
Dans l’immobilier NEUF à critères de standing équivalents, le marché locatif s’estime
à 16 €/m² pour les surfaces intermédiaires de type T2 et T3, jusqu’à 20 €/m² pour les
Studios et T1.
Nous constatons une homogénéité des loyers par typologie, quels que soient les secteurs
(Nice Nord, Nice Centre, Nice Musiciens ou Nice Cimiez).
le programme
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NICE
AZUREVA
Les atouts du programme
Les loyers ci-dessous sont exprimés hors parking dans l’immobilier neuf de standing sur
différents secteurs de Nice :
TYPE
T1
Nice CENTRE
T1
Nice NORD
T1
Nice CIMIEZ
SURFACEPRIX € loyerPRIX/M²
M²
hors parkingHABITABLE (€)
28
500
17.86
20
400
20.00
35
650
18.57
MoyennE T1 18.80 €/m²
T2
NICE MUSICIENS
T2
NICE ST ISIDORE
T2
NICE CIMIEZ
T2 nice
STE MARGUERITE
45
760
16.88
45
750
16.66
46
750
16.30
45 + PKG
800
17.77
MoyennE T2
Sources :
FNAIM / SE LOGER / TAGERIM / KB /
MEUNIER / BOUYGUES / ART
PROMOTION / COGEDIM /
NOUVEAUX CONSTRUCTEURS.
NB : Les comparaisons sont
fiables à condition de
respecter une équivalence de
critères de standing et
prestations.
T3 NICE
STE MARGUERITE 65 + PKG
T3
NICE PORT
70
T3
NICE HAUT FABRON 60
16.90 €/m²
950
14.60
1 200
17.14
880
14.66
MoyennE T3 15.46 €/m²