Les démembrements de la propriété immobilière

Table des matières
Partie I
Les démembrements de la propriété immobilière :
aspects civils et fiscaux9
Thierry Litannie et Sébastien Watelet
Introduction9
Titre I.
Aspects civils11
Chapitre 1. Le droit de propriété et l’accession
11
Section 1. Définition et attributs du droit de propriété11
Section 2. L’accession11
Chapitre 2. L’usufruit
Section 1.
Section 2.
Section 3.
Section 4.
13
Définition et caractéristiques de l’usufruit13
Constitution et objet14
Droits et obligations des parties contractantes15
L’extinction de l’usufruit23
Chapitre 3. L’emphytéose
Section 1.
Section 2.
Section 3.
Section 4.
26
Définition et caractéristiques du droit d’emphytéose26
Droits et obligations de l’emphytéote27
Droits et obligations du tréfoncier29
L’extinction du droit d’emphytéose30
Chapitre 4. La superficie
Section 1.
Section 2.
Section 3.
Section 4.
Section 5.
anthemis
31
Définition et caractéristiques du droit de superficie31
Constitution et objet31
Droits et obligations du superficiaire32
Droits et obligations du tréfoncier34
Extinction du droit de superficie35
611
L’optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier
Titre II.
Impôts directs36
Introduction36
Chapitre 1. L’usufruit
36
Section 1. L’usufruitier et le nu-propriétaire souhaitent acquérir d’un
tiers, qui possède l’immeuble en pleine propriété, leurs droits
respectifs37
Section 2. L’usufruitier est, avant l’opération, plein propriétaire de
l’immeuble et souhaite en céder la nue-propriété51
Section 3. Le nu-propriétaire est, avant l’opération, plein propriétaire de
l’immeuble et souhaite en céder l’usufruit54
Chapitre 2. Le droit de superficie et l’emphytéose
57
Section 1. Le tréfoncier acquiert un terrain et souhaite accorder un droit
de superficie ou d’emphytéose sur celui-ci58
Section 2. Le superficiaire et le tréfoncier souhaitent acquérir d’un tiers,
qui possède l’immeuble en pleine propriété, leurs droits
respectifs64
Titre III.
Droits d’enregistrement65
Chapitre 1. Généralités
65
Chapitre 2. L’usufruit
66
Section 1. La constitution du droit d’usufruit66
Section 2. La cession du droit d’usufruit68
Section 3. L’extinction du droit d’usufruit68
Chapitre 3. L’emphytéose
Section 1.
Section 2.
Section 3.
Section 4.
69
La constitution du droit d’emphytéose69
La cession du droit d’emphytéose70
Requalification du droit d’emphytéose71
L’extinction du droit d’emphytéose73
Chapitre 4. La superficie
Section 1.
Section 2.
Section 3.
Section 4.
612
76
La constitution du droit de superficie76
Sort des constructions existantes76
La cession du droit de superficie77
Extinction du droit de superficie77
anthemis
table des matières
Titre IV.
Questions pratiques relatives aux démembrements
de la propriété80
Chapitre 1. Le choix du contrat
80
Section 1. Le respect des caractéristiques du droit réel choisi80
Section 2. Le respect des conventions ou des dispositions légales81
Chapitre 2. Attitudes de l’administration fiscale face au choix du
contrat81
Section 1. La simulation81
Section 2. L’application de l’article 344, § 1er, du C.I.R.85
Chapitre 3. Points litigieux à la conclusion du contrat
91
Section 1. Non-respect des dispositions du Code des sociétés ou des
statuts91
Section 2. La surévaluation du prix d’acquisition de l’usufruit94
Chapitre 4. Points litigieux au cours de l’exécution du contrat
97
Section 1. Comment distinguer les grosses réparations et les réparations
d’entretien dans le cadre d’un usufruit ?97
Section 2. Les frais exposés par l’usufruitier ou le superficiaire sont-ils
déductibles ?99
Section 3. Quelle est la durée de l’amortissement des travaux réalisés par
l’usufruitier ou le superficiaire ?104
Chapitre 5. Taxation éventuelle de l’avantage résultant de la
reconstitution de la pleine propriété
105
Section 1. Dans le cas de l’usufruit105
Section 2. Dans le cas du droit de superficie109
Section 3. Renonciation anticipée112
Titre V.
Quelques alternatives aux démembrements
de la propriété114
Chapitre 1. Attribution de l’immeuble au conjoint
114
Chapitre 2. Autres modes de financement
114
Section 1. L’assurance groupe115
Section 2. La promesse interne de pension116
Conclusions119
anthemis
613
L’optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier
Partie II
Successions et donations123
Jean-Pierre Nemery de Bellevaux
Introduction123
Titre I.
Transmission immobilière pour cause de mort125
Chapitre 1. Droits successoraux du conjoint survivant
125
Chapitre 2. Droits successoraux des cohabitants légaux
126
Chapitre 3. Transmission successorale du logement familial
128
Section 1. Région de Bruxelles-Capitale128
Section 2. Région wallonne130
Section 3. Région flamande131
Titre II.
Contrat de mariage133
Chapitre 1. La notion d’avantage matrimonial
133
Chapitre 2. Importance de l’article 5 du Code des droits de
succession136
Chapitre 3. Clause « de la mortuaire » versus article 5
138
Chapitre 4. Clause d’attribution de communauté à titre onéreux
141
Section 1. Décès du conjoint prémourant142
Section 2. Décès du conjoint survivant142
Chapitre 5. Clause d’attribution alternative
Titre III.
142
Tontine et accroissement145
Chapitre 1. Tontine – Notions
145
Chapitre 2. La clause d’accroissement
146
Titre IV.
Donation immobilière148
Chapitre 1. Règles classiques
148
Chapitre 2. Immeuble d’habitation
149
Section 1. Région de Bruxelles-Capitale149
614
anthemis
table des matières
Section 2. Région wallonne150
Section 3. Région flamande151
Chapitre 3. Donation – Décès du donataire – Conséquences
Titre V.
151
Vente aux héritiers et acquisition par les héritiers154
Chapitre 1. À prix réduit ?
154
Chapitre 2. Cas d’arrangement de famille
155
Section 1. Donation préalable d’espèces155
Section 2. Hypothèse de variations de quotités157
Chapitre 3. Acquisition au nom des enfants
Titre VI.
159
Société de patrimoine161
Chapitre 1. Freins à la constitution d’une société de patrimoine au
plan des droits d’enregistrement
161
Section 1. Immeubles affectés ou destinés à l’habitation (art. 115bis
nouveau du Code des droits d’enregistrement)162
Section 2. Immeubles à usage mixte163
Section 3. Sociétés visées164
Section 4. Apports restant soumis au droit d’apport (application de l’art.
115bis)164
Section 5. Apport rémunéré autrement qu’en droits sociaux164
Chapitre 2. Différentes hypothèses de transfert de propriété d’un
immeuble par une personne physique à une société
164
Section 1. Donation de la nue-propriété d’un immeuble, puis apport à
une société164
Section 2. Cession de la nue-propriété, puis apport en société
concomitant de l’usufruit par l’ascendant, et de la nuepropriété par le descendant165
Section 3. Acquisition d’un bien immobilier par une personne physique
pour l’usufruit et une société existante pour la nue-propriété166
Section 4. Acquisition d’un bien immobilier par une société existante
pour l’usufruit et par son dirigeant personne physique pour la
nue-propriété166
Chapitre 3. Transmission des titres
167
Chapitre 4. Donation des titres
169
anthemis
615
L’optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier
Section 1. Quelques observations générales169
Section 2. Actes à l’étranger ?170
Section 3. Le don manuel172
Section 4. Donation sous réserve d’usufruit174
Section 5. Fin des titres au porteur176
Section 6. Titres nominatifs177
Section 7. Titres dématérialisés179
Section 8. Impacts fiscaux particuliers des donations eu égard aux
législations régionales180
Section 9. Disposition régionale anti-abus185
Titre VII.
Incidence d’un immeuble situé à l’étranger pour
une succession ouverte en Belgique187
Chapitre 1. Principe
187
Chapitre 2. Conséquences
187
Partie III
Optimalisation fiscale immobilière et T.V.A.191
Baudouin Thirion
Introduction191
Titre I.
Assujettissement à la T.V.A. des constitutions,
cessions et rétrocessions de droit d’usufruit,
de superficie et d’emphytéose193
Chapitre 1. Notion de livraison de biens
193
Chapitre 2. Constitution, cession ou rétrocession d’un droit
d’usufruit, de superficie ou d’emphytéose : opération
assujettie à la T.V.A. ?
195
Section 1. Livraisons d’immeubles soumises à la T.V.A. : rappel des
principes196
Section 2. Constitution, cession ou rétrocession d’un droit d’usufruit, de
superficie ou d’emphytéose : questions spécifiques230
616
anthemis
table des matières
Titre II.
Location immobilière et T.V.A. : examen de
la notion. Autres mises à disposition d’un bien
immeuble250
Chapitre 1. Concepts et principes fondamentaux régissant la
location d’immeubles
251
Section 1. Textes légaux251
Section 2. Principes jurisprudentiels253
Section 3. Une application intéressante des principes jurisprudentiels de
la C.J.U.E. : l’arrêt prononcé le 15 juin 2011 par la Cour
d’appel de Bruxelles dans l’affaire Temco260
Section 4. Notion de « biens immeubles »262
Chapitre 2. Prestations accessoires à la location immobilière
264
Section 1. Principes applicables264
Section 2. Application de ces principes à la location immobilière265
Section 3. Morceaux choisis de jurisprudence266
Chapitre 3. Locations taxées : exceptions légales à l’exonération de la
location immobilière
269
Section 1. Mise à disposition d’emplacements pour véhicules270
Section 2. Mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de
biens272
Section 3. Fourniture de logements meublés dans les hôtels, motels et
établissements où sont hébergés des hôtes payants276
Section 4. Mise à disposition de biens immeubles dans le cadre des ports,
des voies navigables et des aéroports278
Section 5. Leasing immobilier280
Section 6. Mise à disposition d’emplacements pour le camping et
location de coffres-forts (pour mémoire)284
Chapitre 4. Contrats complexes et location immobilière
285
Introduction285
Section 1. Centres de services ou centres d’affaires286
Section 2. Octroi du droit d’exercer une activité professionnelle289
Section 3. Centres commerciaux292
Section 4. Octroi du droit d’accéder à certaines installations culturelles,
sportives ou de divertissement294
anthemis
617
L’optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier
Chapitre 5. L’unité T.V.A. et la location immobilière entre assujettis
faisant partie d’un même groupe
297
Section 1. Le régime de l’unité T.V.A. en bref298
Section 2. L’unité T.V.A. comme moyen d’optimalisation300
Chapitre 6. Utilisation d’un bien immeuble pour les besoins privés
de l’assujetti ou pour ceux de son personnel ou, plus
généralement, à des fins étrangères à l’activité
économique de l’assujetti
303
Section 1. Doctrine « Seeling » – Rétroactes303
Section 2. La directive no 2009/162 du 22 décembre 2009306
Section 3. La transposition de la directive 2009/162/UE dans la loi belge307
Section 4. Conciergeries313
Chapitre 7. Travaux exécutés par le locataire dans l’immeuble loué
314
Chapitre 8. Constitution et cession d’un bail dans le cadre d’une
cession d’entreprise
320
Section 1. Les immeubles ou les baux, selon le cas, doivent-ils faire
partie de la cession d’universalité de biens ou de la branche
d’activité ?321
Section 2. Question de la révision de la T.V.A. ayant grevé les travaux
de construction ou d’aménagement323
Partie IV
Éléments fiscaux et patrimoniaux de la détention
d’un immeuble en France par un résident belge329
Alain Lacourt
Introduction329
Titre I.
Détention en personne physique331
Chapitre 1. Fiscalité de l’acquisition
331
Section 1. Régime de la T.V.A. immobilière332
Section 2. Régime des droits de mutation à titre onéreux341
618
anthemis
table des matières
Chapitre 2. Fiscalité de la détention
343
Section 1. Imposition en France de l’immeuble344
Section 2. Imposition en Belgique d’un immeuble situé en France364
Chapitre 3. Fiscalité des revenus locatifs perçus en France par un
résident belge
369
Section 1. Régime des revenus fonciers370
Section 2. Régime d’imposition des revenus de la location meublée374
Chapitre 4. Fiscalité des plus-values immobilières réalisées en France
par une personne physique domiciliée en Belgique
397
Section 1. Personnes concernées401
Section 2. Immeubles concernés402
Section 3. Opérations imposables404
Section 4. Détermination de la plus-value imposable404
Section 5. Taux du prélèvement407
Section 6. Recouvrement de l’impôt408
Chapitre 5. Transmission d’un immeuble situé en France et détenu
par un résident belge
411
Section 1. Transmission pour cause de décès411
Section 2. Transmission d’un immeuble entre vifs427
Titre II.
Détention en société435
Chapitre 1. Choix du statut de la société
435
Section 1. Motivations liées à la constitution d’une société435
Section 2. Sociétés passibles de l’impôt des personnes physiques437
Section 3. Sociétés passibles de l’impôt sur les sociétés441
Chapitre 2. Fiscalité de l’acquisition d’un immeuble par une société 450
Section 1. Acquisition directe450
Section 2. Apports d’immeubles bâtis452
Section 3. Cession d’actions et de parts sociales d’une société détenant
un immeuble en France454
Chapitre 3. Fiscalité de la détention d’un immeuble par une société 460
Section 1. Taxe de 3 %460
Section 2. Taxes locales et directes466
anthemis
619
L’optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier
Section 3. Impôt de solidarité sur la fortune467
Chapitre 4. Fiscalité des revenus locatifs perçus en France par une
société472
Section 1. Imposition en France472
Section 2. Imposition en Belgique479
Chapitre 5. Fiscalité de la cession d’un immeuble sis en France
détenu par une société
481
Section 1. Fiscalité de l’aliénation de l’immeuble482
Section 2. Fiscalité de la cession de parts sociales d’une société à
prépondérance immobilière488
Chapitre 6. Autres considérations fiscales belges de la détention
directe ou indirecte d’un immeuble sis en France par
une société ayant son siège social en Belgique
491
Section 1. Impact en Belgique sur la déductibilité des intérêts notionnels491
Section 2. Précompte mobilier sur le boni de liquidation493
Chapitre 7. Transmission des parts sociales d’une société détenant
des immeubles en France
493
Section 1. Transmission pour cause de décès494
Section 2. Transmission entre vifs497
Possession d’un immeuble à l’étranger par un résident
belge ou d’un immeuble belge par un résident étranger :
conséquences pour la succession et la donation505
Emmanuel de Wilde d’Estmael
Titre I.
Droits de succession ou de mutation par décès
dus en Belgique507
Chapitre 1. Les droits de succession
507
Chapitre 2. Les droits de mutation par décès
509
Section 1. Base taxable509
Section 2. Déclaration de mutation par décès511
Section 3. Taux applicables512
Section 4. Autres spécificités512
620
anthemis
table des matières
Chapitre 3. Droits de succession belges applicables aux cohabitants
« légaux » : incohérences lorsque des éléments
d’extranéité s’en mêlent
513
Section 1. En Région wallonne513
Section 2. En Région flamande514
Section 3. En Région de Bruxelles-Capitale514
Chapitre 4. Règles spécifiques en matière de droits de succession
avec un élément d’extranéité
515
Section 1. Délai de dépôt de la déclaration — Décès à l’étranger515
Section 2. Cas des immeubles situés à l’étranger : valorisation515
Section 3. Garantie s’il y a des ayants droit habitant hors de l’E.E.E.515
Section 4. Cas des immeubles situés à l’étranger : imputation des droits
payés à l’étranger en vertu de l’article 17 du Code des droits
de succession519
Section 5. Comment calculer l’imputation en Belgique ?520
Titre II.
Droits de succession dus à l’étranger521
Chapitre 1. Nationalité du défunt ou des héritiers
522
Chapitre 2. Lieu du décès
522
Chapitre 3. Résidence du défunt
522
Chapitre 4. Lieu de résidence des héritiers
523
Chapitre 5. Localisation du bien dévolu
524
Chapitre 6. Cas des cohabitants ayant souscrit une déclaration
de cohabitation légale en Belgique
524
Titre III.
La convention franco-belge du 20 janvier 1959527
Chapitre 1. Principes de taxation
527
Chapitre 2. Exceptions
528
Chapitre 3. Double taxation et évitement
529
Chapitre 4. Communication des renseignements entre les États
531
Chapitre 5. Récupération des impôts dus
531
Chapitre 6. Arrangement du 10 juillet 2002
532
anthemis
621
L’optimalisation fiscale ET FINANCIÈre du patrimoine immobilier
Titre IV.
Droit civil des successions533
Chapitre 1. Compétences internationales de la Belgique en matière
de successions534
Chapitre 2. Droit applicable à la succession
534
Chapitre 3. Choix du droit applicable à la succession
536
Chapitre 4. Modalités du partage
537
Titre V.
Les droits de donation538
Chapitre 1. Donations immobilières
538
Chapitre 2. Donations mobilières
538
Chapitre 3. Conséquences d’une donation immobilière faite à
l’étranger539
Chapitre 4. Droits de donation dus à l’étranger
540
Section 1. Nationalité des parties540
Section 2. Résidence des donataires540
Section 3. Localisation du bien donné541
Chapitre 5. Cas spécifique : taxation en droits de donation en France 541
Section 1. Donation faite par un donateur à un donataire, tous deux
résidents français541
Section 2. Donation faite par un donateur résident français à un
donataire non-résident français542
Section 3. Donation faite par un donateur résidant hors de France à un
donataire résidant ou non en France542
Section 4. Retour du donataire en France après la donation542
Section 5. Le donateur revient en France et décède en étant résident
français543
Titre VI.
Droit civil des donations545
Annexe547
622
anthemis
table des matières
Partie V
La rentabilité de l’immobilier direct et indirect551
Michel Pleeck
Titre I.
L’immobilier, une classe d’actif à part entière551
Chapitre 1. L’immobilier direct et indirect
551
Chapitre 2. Les facteurs de détermination de la rentabilité d’un actif
immobilier554
Titre II.
La rentabilité de l’immobilier direct557
Chapitre 1. Les avantages et inconvénients de l’immobilier direct
557
Chapitre 2. Le prix d’acquisition
558
Section 1. Les critères d’investissement559
Section 2. L’évaluation du bien immobilier566
Chapitre 3. Le mode d’acquisition, de financement et de cession
574
Chapitre 4. Le mode de gestion
Section 1.
Section 2.
Section 3.
Section 4.
Titre III.
576
La gestion commerciale576
La gestion administrative576
La gestion financière577
La gestion technique577
La rentabilité de l’immobilier indirect578
Chapitre 1. Les avantages et inconvénients de l’immobilier indirect
578
Chapitre 2. Le certificat immobilier
581
Chapitre 3. La sicaf immobilière
586
Section 1. Historique586
Section 2. Politique d’investissement587
Section 3. Limite du taux d’endettement593
Section 4. Distribution bénéficiaire594
Section 5. Aspects fiscaux595
Section 6. Autres aspects de la législation sicafi604
Section 7. Comment apprécier une sicafi ?604
Bibliographie609
anthemis
623