Le prêt à usage, ou commodat

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Partie 1
LES CONTRATS RELATIFS A L’USAGE DES BIENS
On va traiter des contrats qui ont pour objets de permettre à une personne de jouir d’un bien. Ils sont
essentiellement constitutifs de droits personnels – des contrats de services. 2 figures majeures parmi ces
contrats : le bail et le prêt à usages.
- le prêt à l’usage
- les règles générales relatives au bail
- les règles spéciales … ?
TITRE 1 :
Le prêt à usage, ou commodat
Art 1875 (c.civ) dispose que « le prêt à usage est le contrat par lequel une des partie lie chose
à l’autre pour s’en servir à la charge pour celle-ci et de la rendre après s’en être servi ». Il est
essentiellement à titre gratuit (art 1876), ce qui permet de le distinguer du bail.
Ex. arrêt 3ème Ch.civ 14/01/2004, 3ème ch.civ 17/10/2007
De même le contrat de collaboration qui comporte la mise à disposition d’un bureau (3ème
Ch.civ 22/10/2003) – ce n’est pas un bail, car c’est un contrat à titre onéreux.
Le prêt à usage est classiquement pratiqué dans les relations familiales ou amicales. Il peut
y avoir des difficultés si l’utilisateur a eu des travaux/dépenses à faire.
De même dans les relations d’affaires, certains contrats même si baptisés « prêt » ne le sont
pas vraiment. Ex. arrêt ch.com 18/02/1992.
Dans la vie commerciale on rencontre souvent les prêts à l’occasion des ventes. Ex.
l’utilisation d’un chariot au supermarché est un prêt à l’usage ; l’utilisation d’une chambre par
maitre de stage n’est pas un prêt d’usage (1° ch.civ 8/06/1999)
Le prêt porte sur un bien meuble ou immeuble, corporel ou incorporel. Il ne peut pas
porter sur une personne. Le prêt de main d’œuvre n’est pas un « prêt » - ex. prêt d’un joueur de
football ! Il doit s’agir d’un bien (pas n’importe lequel) qui ne se consomme pas par l’usage. En
conséquence, une chose de genre prêtée pour un usage différent que sa vraie fonction.
Pour qu’il y ait un prêt, il faut que la chose soit remise pour l’usage. Ex. le dépôt – le
dépositaire n’a pas le droit d’utiliser la chose.
La chose est remise pour usage, mais doit être restituée. L’obligation de restitution est de
l’essence de l’usage - Arrêt 1° ch.civ 29/05/2001 ou arrêt 3° ch.civ 4/04/2007. Ex. la bague de
fiançailles – lorsque la bague est d’une valeur importante et avec une valeur sentimentale, il s’agit
d’un prêt à usage.
Ces différences de qualifications des contrats ont des conséquences sur les régimes appliqués
aux différents contrats.
1§ LA FORMATION DU PRET
A. Les parties
Le prêt n’entrainant pas un transfert de la propriété de la chose. Pour prêter il suffit que le
préteur ait le droit d’user de la chose. Mais le dépositaire (qui n’a pas le droit d’user de la chose)
ne peut pas la prêter. Ex. le locataire a droit d’user, mais pas le propriétaire.
Le prêt est acte d’administration pour le prêteur et le locataire.
B. La forme
Le prêt est un contrat réel qui ne se forme que par la remise de la chose. Cette affirmation
est contestée par l’existence même « de contrat réel ». Certains considèrent que le prêt est un
contrat consensuel. La promesse de prêt est différente du prêt lui-même.
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C. La preuve
Les règles classiques s’appliquent. C’est à l’emprunteur qui réclame la restitution de prouver
le prêt.
2§ LES EFFETS DU CONTRAT DE PRET
Le prêt est un contrat synallagmatique. Il y a des obligations pour les 2 parties.
1. Les effets à l’égard de l’emprunteur
A. L’usage de la chose
Il a le droit d’utiliser la chose prêtée. C’est une simple faculté. Il a seulement le droit d’user
la chose (il a l’usus). Art 1880, l’usage est limité par ce qui est déterminé par la nature des choses
par la convention. Si l’usage convenu n’est pas respecté, l’emprunteur peut directement réclamer la
chose et demander indemnisation. Le détournement de l’usage constitue un abus de confiance. Il
entraine une transmission de risque - art 1881 (c.civ). L’emprunteur assure les risques.
B. La conservation de la chose
L’emprunteur est tenu de veiller en bon père de famille à la garde et l’usage de la chose.
La jurisprudence renverse la charge de la preuve – il appartient à l’emprunteur de prouver que la
chose a périt en suite de force majeur ou de cas fortuit. L’emprunteur n’est pas responsable, mais
c’est à lui de prouver qu’elle a périt sans sa faute - Arrêt 1° ch.civ 4/04/2006.
L’emprunteur doit supporter les dépenses liées à l’utilisation de la chose et à son
entretient (art 1886). Si plusieurs personnes ont conjointement emprunté la chose, elles sont
solidairement responsables envers le préteur en matière commerciale et civile – arrêt 1° ch.civ
20/04/200. Si la chose cause un dommage au tiers : qui est le gardien ? Arrêt 2° ch.civ 14/°1/1999.
On considère que l’emprunteur qui est gardien et c’est sa responsabilité.
C. La restitution de la chose
1. les parties à la restitution
La chose doit être restituée par l’emprunteur au préteur sans que l’emprunteur puisse exiger
au préteur que celui-ci fasse la preuve qu’il est propriétaire de la chose. S’il y a plusieurs
emprunteurs (art 1887) – ils sont solidairement responsables de la chose.
Art 1885 – l’emprunteur ne peut pas exercer un droit de rédemption sur le préteur pour
obtenir paiement de ce que le préteur lui doit.
Une difficulté se présente lorsque cette restitution est coûteuse ou ne se fait pas sans dommage : La Cour de
cassation considère que la restitution par équivalent est possible lorsqu'une restitution en nature serait trop onéreuse.
2. l’objet de la restitution
La chose elle-même avec les fruits qu’elle a produits
3. le moment et le lieu de la restitution
2. Obligation du préteur
Art 1890, l’emprunteur doit rembourses les frais les dépenses si elles sont extraordinaires,
nécessaire ou urgentes.
Art 1891, le préteur est responsable envers l’emprunteur des dommages causés par le vice
de la chose, uniquement s’il les connaissait et qu’il n’a pas avertit l’emprunteur - Arrêt 17/09/2002.
Art 1888, l’emprunteur doit laisser utiliser la chose jusqu’au terme convenu.
3. La durée du prêt à l’usage
Art 1879 – le décès du préteur ne met pas fin au contrat. Le décès de l’emprunteur met fin au
contrat si celui-ci est conclu intuitu personae.
Lorsque le prêt est à durée déterminé, l’emprunteur doit rendre la chose au terme (art.
1888). A défaut de convention, le préteur ne peut reprendre la chose qu’après qu’elle a servit à
l’usage pour lequel elle a été empruntée. La durée d’usage constitue un terme implicite au contrat.
Art 1889 – l’emprunteur peut reprendre la chose quand il en a besoin pressant et imprévu.
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Lorsque la durée n’est pas déterminée par le contrat et qu’elle à titre permanent, on
considère que le prêt est à durée indéterminé (donc application du droit commun avec avis
raisonnable). Arrêt 3° ch.civ 19/01/2005 - lorsqu’aucune durée n’a été convenue, le préteur peut y
mettre un terme et résilié le contrat à condition de respecter un préavis raisonnable.
TITRE 2
Le bail
A. LA NOTION
Art. 1709 : « Le louage de chose est le contrat par lequel une des parties s’oblige se faire jouir
l’autre pendant un certain temps et moyennant un certain prix, que celle-ci s’oblige de lui payer ».
B. LES ELEMENTS CARACTERISTIQUES
1. Jouissance d’une chose
Le bail suppose qu’une chose est mise à la disposition d’une personne.
Le locataire, ayant droit d’en jouir devient détenteur. Le locataire doit avoir droit d’utiliser la
chose (ex. pas de bail si on veut utiliser le coffre fort d’une autre personne ; le contrat de parking ; contrat
d’entreprise ; la place de spectacle).
Le locataire doit pouvoir tirer profit pour son compte.
A distinguer d’autres contrats ou la chose est remise à une personne pour un but autre que la
jouissance (ex. remise d’une voiture au technicien ; contrat de collaboration – Arrêt 3°civ, 22/10/2003)
La jouissance de la chose peut se faire sans consommation de la chose elle-même.
Le bail ne peut pas porter sur une chose consomptible, mais il permet de consommer les
fruits de la chose louée. Il est difficile de distinguer le bail de la vente si la chose est frugifère. La
transmission de la propriété des fruits de la chose n’est pas un bail, mais une vente.
2. Jouissance de la chose assurée par une personne
Elle ne résulte pas d’un droit direct sur la chose. A distinguer le bail de l’usufruit qui donne
un droit personnel. Le bailleur est débiteur du locataire, tandis que le propriétaire est débiteur de
l’usufruitier - Arrêt 3° civ., 28/06/2006.
3. La durée
Le bail est un contrat à exécution successive. La jouissance d’une chose est concéder au
preneur pour une certaine durée (99 ans maximum). La durée peut être déterminée ou
indéterminée par le contrat. Le bail suppose une certaine durée et stabilité. Le bail n’est pas
révocable librement par le bailleur. Il doit attendre le terme et respecter un préavis. Cette durée ne
peut pas être éternelle, elle peut être brève (ex. location saisonnière, à la semaine, à l’heure…).
Remarque : Il faut distinguer le bail des conventions d’occupation précaires. Ce sont des
créations de la pratique consacrées par la jurisprudence et par la loi. Elles doivent correspondre à la
commune volonté des parties et ne sont admises que dans des situations d’attente. L’Arrêt 3°civ,
19/11/2003 admet ces conventions sous conditions d’utilisation en circonstance exceptionnelles et
la durée est marquée par d’autres causes que celle de la seule volonté des personnes.
4. Le prix
Le prix est un élément caractéristique du bail. Il est le plus souvent fixé en argent, mais pas
nécessairement. (Ex. le métayage – remise d’une partie de la récolte ; la prestation d’un service – arret
3°civ, 19/03/1975). Le prix est fonction du temps d’utilisation.
C. LA DIVERSITE DES BAUX
Elle tient de la volonté du législateur intervenu pour protéger la partie la plus faible – le
preneur. Aux art.1706 (La rescision pour cause de lésion n'a pas lieu dans le contrat d'échange.) et
art.1707 (Toutes les autres règles prescrites pour le contrat de vente s'appliquent d'ailleurs à
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l'échange.) se sont rajoutées un certain nombre de lois spécialisées ne concernant que certaines
parties du bail.
1§ Les baux portant sur des meubles
1. la location de meubles corporels
Le bail peut porter sur des objets à très faible ou très grande valeur. Ils peuvent être de
nature différente. Ces locations sont soumises au droit commun et du droit du bail.
2. la location de meubles incorporels
a. les droits de propriété intellectuelle
Le bail porte sur des licences de marques. Le titulaire concède l’usage à titre onéreux.
b. la location de fonds de commerce
Contrat par lequel le propriétaire d’un fond de commerce en concède la jouissance à un gérant qui
l’exploite à ses risques et périls. Son régime juridique est fixé par la loi – art.1143
(« Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à
l'engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des
dommages et intérêts s'il y a lieu. »).
2§ Les baux portant sur des immeubles
L’importance de location d’immeuble a conduit le législateur à multiplier les protections
concernant le locataire. Il a un grand nombre de baux portant sur des immeubles soumis à un
régime de droit commun.
1. Les baux soumis au régime de doit commun
Exemple : La résidence secondaire (3°civ, 21/03/2007), les locations saisonnières, location en
meublé, location de garages/jardins/terrains de jeux…
2. Les régimes spéciaux fondés sur la destination de l’immeuble
a. Les baux à usage d’habitation
Problème particulièrement délicat : l’objectif à atteindre d’assurer un logement décent, mais
les moyen pour y parvenir sont différents.
LOI 1/9/1948 : législation applicable seulement aux immeubles construit avant ’48. Elle a
tarifé les loyers et accordé au preneur un droit de maintient dans les lieux. En conséquence il y a
eu une dégradation considérable de l’immobilier ancien.
LOI 22/07/1982 : affirme le droit à l’habitat impose une série de mesures techniques
protectrices du locataire – droit au renouvellement du bail, encadrement des loyers, structure de
négociation comme en droit du travail. La loi est favorable pour le locataire en place, mais
défavorable pour la personne qui se présente candidat pour occuper le logement.
LOI 22/12/1986 (n° 168190) : destiné à favoriser l’investissement locatif. Elle abroge la
précédente sans revenir sur le droit commun du bail. Elle assure une liberté sur la liberté de fixer
le loyer et d’occupation du logement.
LOI 6/7/1989 : reprise du contenu idéologique des lois précédentes. Elle s’est traduite par un
accroissement du formalisme au stade de formation du contrat et une limitation des raisons
permettant de mettre fin au bail.
LOI 1993 : modification de la loi de 1989.
LOI 13/12/2001 : oblige de maintenir un logement décent si c’est l’habitation principale.
LOI 5/3/2007 : crée le droit au logement opposable. Le droit du bail n’est pas directement
en cause. Droit de saisit du département de conciliation jusqu’à saisir le juge administratif.
b. Le bail commercial
La consécration du fond de commerce procédait une certaine stabilité. La notion de statut
des baux commerciaux – décret 30/12/1953 (art. L145-1 et svt, C.com). C’est le bail professionnel
(des professions libérales) exclue du statut des baux de droit commun.
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LOI 6/6/1989 donne partiellement satisfaction en insérant dans la loi 1986 un article qui
impose un écrit et une durée minimale de 6 ans pour la location d’un immeuble destiné à l’usage
professionnel spécialement.
LOI 4/8/2008 introduit dans le C.com (Art. L747-2) prévoyant que les parties peuvent
décider d’un commun accord de soumettre le bail au régime de droit commun.
c. Les baux ruraux
Ordonnance 1945 (art. L411 et svt du C. rural) – existent diverses modalités des baux
ruraux : le fermage, le métayage, … L’objectif de protection du fermier est assuré de diverses façons :
durée du bail (9 ans) avec droit au renouvellement (sauf reprise par le propriétaire pour l’exploiter
lui-même ou un de ses proches), droit de préemption, contrôle et limitation du montant du fermage
(fixé par arrêté). Les prérogatives sont telles qu’on considère que le preneur a un droit réel.
La cession du bail hors du cadre familial est interdite. Mais la LOI 2006-11 5/1/2006 permet
la création d’un bail en dehors du cadre familial. Le bail doit être passé par acte authentique, sa
durée de 18 ans, + préciser les dispositions.
3. Le bail conférant au preneur des droits réels
a. Le bail emphytéotique
Le bail est conclu pour une longue durée (18 ans) et moyennant un loyer modique. Un
bail immobilier de très longue durée, le plus souvent 99 ans (mais pouvant atteindre 999 ans dans
certains pays) qui confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui
d’améliorer le fonds en échange d’un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin
de bail sans que ce dernier ait à indemniser l’emphytéote.
La situation des parties, dans un bail emphytéotique, est assez particulière puisque le
locataire (appelé emphytéote) se voit reconnaître un véritable droit réel sur le bien qui lui est
donné à bail. L’emphytéote est un quasi-propriétaire du bien qui lui est donné à bail.
b. Le bail de construction
Adhésion moderne et urbaine du bail emphytéotique. Convention par laquelle le preneur
s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en
bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.
Conditions substantielles du bail à construction : Le bail à construction doit avoir une
durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans.
Il doit faire l'objet d'un acte notarié du fait qu'il transfert au preneur des droits réels sur les
constructions.
Obligations du preneur : L’obligation d'édification de construction est un élément essentiel
de ce contrat dont le défaut, le caractère accessoire ou diminué entraîne disqualification. A titre
d'exemple, une simple obligation d'amélioration ne peut suffire à caractériser le bail à construction.
A coté de cette obligation, le preneur doit s'acquitter de loyers sur le terrain loué. Ceux ci
sont payables en nature (remises de fractions d'immeubles à échéances convenues ou des
immeubles édifiés au terme du bail si stipulé) ou en espèces.
L'inexécution de ces obligations ainsi que celle d'entretien ouvre droit à résiliation avant
l'expiration du délai minimal de 18 ans.
Droits du preneur et du bailleur sur les biens construits : Le preneur dispose pendant la
durée du bail de Droits réels immobiliers temporaires tant sur les constructions édifiées par lui que
sur les biens loués.
Au terme du bail, le bailleur retrouve l'entier usage de la propriété des biens loués et
acquière, sous réserve de dispositions contractuelles particulières, celles des constructions sans
obligation d'indemnisation.
c. Le bail de réhabilitation
L’essentiel de ces baux est de mettre en valeur les biens loués. Le bail à réhabilitation est une
convention très réglementée, d'inspiration sociale, par laquelle le preneur s'engage pendant la
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durée du bail à réaliser des travaux d'améliorations dans l'immeuble, l'entretenir et le louer à usage
d'habitation à des personnes défavorisées.
Conditions substantielles du bail à réhabilitation : Plusieurs acteurs et dispositions
d'ordre public entrent en compte dans la mise en œuvre de ce bail.
Le bail ne peut être conclu qu'avec certaines personnes morales limitativement
énumérées (organismes HLM, organismes agréés par le préfet etc.) et pour une durée minimum de 12
ans.
Le preneur doit, sous peine de nullité, passer une convention avec l'Etat sur les modalités de
la location (plafonnement des loyers etc.).
Obligations du preneur
- réaliser les travaux d’améliorations prévues contractuellement,
- opérer un entretien courant de l'immeuble
- de le louer selon les modalités prévues par la convention conclue avec l'Etat.
CH1 :
Droit commun du bail
S1 : FORMATION DU BAIL
A. Les conditions de fonds
§1.
Les parties
A. Le bailleur
1. La capacité et le pouvoir
Donner à bail est un acte d’administration en principe, lorsque le bail est à long terme ou
lorsqu’il confère au preneur un droit au renouvellement.
Art. 1425 (C.civ) – « Les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, donner à bail un fonds rural ou un
immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal dépendant de la communauté. Les autres baux
sur les biens communs peuvent être passés par un seul conjoint et sont soumis aux règles prévues pour
les baux passés par l'usufruitier. »
Art. 1427 – « Si l'un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l'autre, à
moins qu'il n'ait ratifié l'acte, peut en demander l'annulation. »
Art. 595 al.2 – « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre
ou céder son droit à titre gratuit.
Les baux que l'usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de
cessation de l'usufruit, obligatoires à l'égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir,
soit de la première période de neuf ans, si les parties s'y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi
de suite de manière que le preneur n'ait que le droit d'achever la jouissance de la période de neuf
ans où il se trouve. (…) ». (Arrêt 3° civile, 14/11/2007)
Art. 1718 – « Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article 595 relatif aux baux
passés par les usufruitiers sont applicables aux baux passés par le tuteur sans l'autorisation du conseil
de famille ». Le bail consentit au nom d’un mineur n’est opposable au mineur devenu majeur que
pour la durée restant u bail après l’obtention de la majorité (Sauf opposition du conseil de famille).
2. La qualité du titulaire d’un droit réel
Le titulaire doit avoir un droit réel de jouissance de l’immeuble. Le bail de la chose
d’autrui n’est pas nul, mais dans la mesure où le bailleur ne peut pas procurer la jouissance au
prenant – il engage sa responsabilité à son égard. Ce bail est inopposable au véritable propriétaire.
Ex. arrêt 1°civ, 30/06/2004.
Lorsque le preneur peut invoquer la théorie de l’apparence en prouvant que le bailleur
apparaissait aux yeux du preneur comme le légitime bailleur. (La sous location est autorisée – le
locataire peut consentir un bail à son tour).
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B. La personne du locataire
Pour faire un bail, la capacité suffit. Mais pour bénéficier de certains statuts spéciaux, il faut
procéder certains droits ou accomplir certaines conditions.
Du point du vue du preneur – condition dépend du titulaire du bail :
1. le titulaire du bail
Il s’agit normalement du signataire du bail et ensuite de ses héritiers (sauf le statut des
baux ruraux).
La LOI 06/07/1989 organise la transmission du bail à cause de mort de façon particulière.
Art.9 – au décès du locataire, le bail est transférer au conjoint, les ascendants, concubins
notoires, personne à charge vivant avec le preneur depuis 1 an, les partenaires Pacsés …etc. En cas
d’abandon du domicile du locataire, le contrat continu au profit du conjoint, les ascendants,
concubins notoires, personne à charge vivant avec le preneur depuis 1 an, les partenaires Pacsés …
2. Lorsque le preneur est marié,
Quelque soit le régime matrimonial, l’art.1751 attribue la qualité de cotitulaire du bail
d’habitation. Plus importe qu’il n’y ait plus de communauté de vie et que le conjoint n’habite plus
dans l’immeuble. Peu importe que le bail soit antérieur au mariage.
Conséquence : un avenant au bail doit être signé par le conjoint, même si le bail originaire
ait été signé par l’un des 2 avant même qu’ils soient mariés. En cas de divorce/séparation des corps
– le juge attribue le droit au bail à l’un des conjoints en considération de la situation particulière des
conjoints. En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur celuici (sauf s’il y renonce expressément).
§2. L’objet
A.
1. la nature de l’objet
Art 1713. On peut louer toute sorte de biens – meuble ou immeuble à condition que le bien
soit dans le commerce et qu’il ne soit pas consomptible.
Art6 (loi ‘89) – pour un logement ppl on ne peut louer qu’un logement décent. Art. 2 – cave,
catacombe, pièce dépourvue de fenêtre ou en sous-terrain ne peuvent être mis en location qu’à titre
gratuit
2. la chose louée doit être déterminée
Principe : elle doit exister, mais on peut concevoir le bail d’une chose future.
3. la destination de la chose
Elle peut poser des problèmes lorsque l’usage convenu entre les parties n’est pas respecter.
B. Le loyer – prix de location
1. loyer est nécessaire
Il doit être déterminé ou déterminable. Il est fréquemment indexé (loi 89 – montant fixer par écrit)
2. le montant
Ppe : liberté de fixation des loyers ainsi que de révision des loyers selon du droit commun
des locations.
Art 1722 – le loyer peut être diminué en cas de perte partielle.
Statut spéciaux :
Remarque :
Bail rural –
Le loyer ne peut varier qu’ente un max et un min arrêté par les autorités administratives.
Bail d’habitation –
LOI 89 distingue un secteur libre et secteur de liberté surveillée (Art 17). Les secteurs libres
concernent les logements neufs (1er bail), logements rénové selon certaines … le secteur de libre
surveillé – loyer doit être fixé en fonction des loyers constaté dans le voisinage et de statut
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comparable. La clause d’indexation – l’augmentation ne peut excédée la variation de l’indice du cout
de la construction (moyenne de 4 trimestres).
Bail commercial –
Les loyers commerciaux sont strictement encadrés en fonction de la valeur locative.
B. La forme et preuve du bail (les conditions de forme)
1§. Le contrat de bail est conforme au formalisme
A. Le principe
Conformément au droit commun, le bail se forme par l’accord des parties sur ses éléments
essentiels (chose et prix). Le bail peut être précéder par une promesse de bail. En principe il n’y a
pas de forme ad-validateurs. On peut louer par écrit ou oralement.
B. Formalités
1. La rédaction d’un écrit
(Art 411 c.rur) – rédaction d’un écrit + enregistrement. Cependant, la portée de cette
exigence est que le bail rural verbal est valable. Il doit être passé par acte authentique.
Loi 89 impose la rédaction d’un écrit portant un certain nombre de mentions (date,
consistance de la chose louée, montant des loyers…). La portée du formalisme – seul le preneur peut
se prévaloir de l’existence d’un écrit. Chaque partie peut exiger à tout moment que l’autre établisse
un contrat conforme.
2. La formalité au titre de la publicité
Principe : pas d’exigence de publicité.
Les baux de durée >12 ans doivent être publiés. Le bail rural doit faire l’objet de publicité
foncière. Les licences de marques et de brevets doivent être publiées.
La sanction : l’inopposabilité au tiers de bonne-foie.
2§. La preuve du bail
Loi distingue selon que le bail n’a pas reçu d’exécution ou qu’il a reçu un commencement
d’exécution :
Art 1715 : « Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la
preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des
arrhes données.
Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. »
Art 1720 : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres
que les locatives. »
A. Lorsque le bail n’a pas été exécuté
Il doit être prouvé par écrit (art. 1715), par serrement ou par aveu même si le montant du
loyer est >800€. On n’admet pas le recours au commencement d’écrit avec complément de preuve
dans la mesure où le bail n’a pas été exécuté.
B. Lorsqu’il y a un commencement d’exécution
Elle peut être prouvée par tous moyens. Il faut prouver que la personne paie un loyer (pas
seulement que la personne s’y est installée). Art.1716 – s’agissant de la preuve de loyer, elle doit
être faite par quittance, ou par serment.
Remarque : La durée du bail
Règle : elle doit être prouvé par écrit, sinon le bail est réputé à durée indéterminée. La durée
imposée est d’ordre public.
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S2 : LES EFFETS DU CONTRAT
Le bail ne concerne pas la propriété de la chose. Les risques de perte demeurent à la
responsabilité du bailleur. Cependant le bail transférant la maitrise de la chose – le preneur devient
gardien. Le bail crée des obligations à la charge des 2 parties :
1§ L’obligation du bailleur
(Art 1719 et svt) – « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune
stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »
Le bailleur doit procurer au preneur une jouissance paisible. Il doit délivrer la chose, l’entretenir et
maintenir le preneur en jouissance :
a. L’obligation de délivrance
Le bailleur doit mettre la chose à la disposition du preneur. Il doit délivrer une chose
correspondant à l’objet du contrat. Ex. dans un bail commercial – si bail ne remplit pas les conditions de
sécurité imposé par loi, le bailleur a manqué à ses obligations (arrêt 3° civ, 23/11/2007). C’est une
obligation fondamentale, elle ne peu pas être écarter par aucune disposition (sauf force majeure).
Le défaut de paiement du 1er loyer et du dépôt de garantie, ne décharge pas le bailleur de son
obligation sauf clause clairement contraire. C’est une chose qui doit être libre d’occupation. 3°civ
19/05/2004.
La chose louée doit être délivrée en bonne état de réparation en toute espèce (sauf clause
contraire). Pour protéger le preneur – la loi exige pour une habitation principale que soit délivrée
un logement décent. C’est un logement qui ne laisse pas apparaitre des risques manifestes portant
atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le locataire peut demander la mise en conformité, en
manque de réparation, il peut demander au juge la réduction du montant des loyers.
La clause qui dispenserait le bailleur de délivrer la chose en bonne état de réparation, ne
dispose pas le preneur de celle de le maintenir
REM : obligation d’information
Le bailleur doit mettre en garde le preneur contre des dangers présumés
b. L’obligation d’entretient
ART 1719 – « le bailleur doit entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ».
Il doit, pendant toute la durée du bail – faire les réparations qui peuvent devenir nécessaires
(autres que locatives).
1. La définition des réparations
Ce sont les réparations afférentes à l’usage courant de la chose (différence de celle qui
touchent à la structure ou éléments essentiel). Art 1754 et décret 16/8/1987
Principe : le bailleur doit faire toutes les réparations sauf les locatives.
Le bailleur n’est pas tenu à la reconstruction si celle-ci est rendue nécessaire par cas fortuit ou en
raison de la vétusté (sauf si celle-ci provient de la faute du bailleur).
2. La clause relative à l’entretient
Art 6 (loi 89) – (c)
Le bailleur est obligé (…) d’entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le
contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à
l'entretien normal des locaux loués ;
Les sanctions –
Le bailleur engage sa responsabilité sauf en cas de force majeure.
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Le locataire peut demander la résiliation du contrat ou l‘exécution forcée. Il peut demander
de se faire autoriser par justice d’effectuer les travaux par lui-même au frais du bailleur et
compenser par sa dette de loyer. Mais il ne peut pas refuser de payer ses loyers tant que le bailleur
n’exécute pas les travaux – sauf si la chose est inutilisable.
c. L’obligation de maintient en jouissance
Le bailleur art 1719-3 est obligé de faire jouir le preneur paisiblement – obligation de
jouissance et obligation de sécurité
1. Le bailleur obligation de ne pas troubler la jouissance du preneur
Art.1723 – « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. »
2. Le bailleur professionnel est tenu de l’obligation de sécurité (Loi 1988)
Art 1386 – « Le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine,
lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction. »
3. L’obligation de garantie
garantie des vices cachés
Art 1721 –« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent
l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts
quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. »
Elle concerne les vices invisibles. Le vice doit affecter l’usage attendu de la chose. La
garantie est appelée à jouer même si le bailleur ne la connaissait pas.
En matière de bail – peu importe la date d’origine du vice. Le bailleur doit réparer tous les
vices peu importe qu’il les a connu ou qu’il l’ignorait. Le bailleur ne garantie pas un vice résultant
d’un événement de force majeur ou du fait d’un tiers (3° civ, 26/10/1977). …(3° civ 23/4/2003)
Les clauses de limitation de la garantie sont valables si elles l’allègent, mais sont illicites si
elles la suppriment ou sont imposées par un professionnel à un consommateur
garantie d’éviction
La garantie de fait personnel
Le bailleur peut louer un autre local dans un même immeuble à un preneur concurrent au
locataire déjà installé. Le bailleur n’a pas à assurer l’exclusivité à son locataire sauf s’il s’est déjà
engagé par un contrat.
S’agissant de la location de meubles incorporels, (la clientèle) – le bailleur ne peut pas faire
concurrence à son locataire gérant.
S’agissant de licence de brevets – si la licence est exclusive, le bailleur ne peut pas concéder
une autre licence à une autre personne. Si rien n’est précisé dans le contrat ne peut pas lui-même
jouir du contrat
La garantie de fait de tiers
Le bailleur doit garantir les troubles de droit du fait de tiers des lors qu’il lui est signalé.
Les garanties du trouble de droit permettent d’obtenir une diminution du prix de location s’il y a
éviction. Si l’éviction est totale il peut y avoir résolution du contrat. (art.1726)
Les troubles de fait ne sont pas garantie par le bailleur (art. 1725).
Lorsqu’un trouble émane d’un colocataire. Le bailleur doit garantir à condition que le trouble
est rattachable au bail (3°civ 23/6/2000);
Les clients d’un autre locataire causent un trouble – les clients d’un autre colocataire ne sont
pas des tiers, le bailleur doit garantir comme si le trouble émaner d’un colocataire (3° civ
22/10/2003)
Le trouble émanant d’un copropriétaire est tiers par rapport au bail – le bailleur ne doit pas
garantie.
2§ Les obligations du preneur
(Art 1728 – 1735)
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A. L’obligation relative à l’usage de la chose
a. l’usage de la chose (Art. 1728-1)
Le preneur doit veiller à la chose en bon père de famille.
Le preneur doit user de la chose suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou celle
présumer suivant les circonstances.
(Ex. activité libérale est autorisée, mais pas une activité bourgeoise/commerciale)
Lorsqu’une clause limite l’utilisation du bail à un bail commercial, le locataire peut y joindre
d’autres activités (procédure de déspécialisation).
Art 1722 – « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est
résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une
diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »
b. La conservation de la chose
Conserver – c’est la respecter, ne pas l’abandonner. Certaines clauses autorisent les
améliorations ;
Le preneur doit entretenir la chose en effectuant les réparations locatives – celle de
l’usage courant. Il doit avertir le bailleur des travaux qui paraissent nécessaires. (3° civ
9/2/2005) ;
Le preneur est responsable des dégradations de la chose louée. (art 1732) – le preneur
doit prouver que les dégradations ont eu lieu sans sa faute (ex. cas fortuit, force majeure). – 3°
civ 28/1/2004 ;
le preneur est responsable des dégradations commise par les personnes de sa maison –
famille, préposés/femme de ménage/, les entrepreneurs qu’il aurait fait venir dans sa
maison/plombier/, sous locataire (Art. 1735 et svt).
Remarque : La responsabilité du locataire est aggravée en cas d’incendie (art 1733). Le
locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit, FM, vice
de construction ou communiquer par une maison voisine, le défaut d’entretient. (3° civ 13/6/2007).
Art 1734 – complexifie les règles en cas de pluralité des locataires :
« S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur
locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ;
A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là
seul en est tenu ;
Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont
pas tenus. »
Si le bailleur est aussi colocataire dans l’immeuble – art 1733 & 1734 sont écartées, sauf
si le bailleur prouve que l’incendie a pris naissance chez le locataire. Le bailleur veut s’assurer
contre les risques locatifs.
B. le paiement du prix
a. Le locataire doit payer le loyer
Le locataire doit payer le loyer au terme convenu (art. 1728)
Au loyer s’ajoute les charges locatives. Loi 89 énumère les charges locatives (art.23). Le bailleur doit
remettre au locataire une quittance prouvant le paiement du loyer – art.21.
b. Les garanties
Pour se garantir le défaut de paiement (ART 2332) donne un privilège sur les meubles.
La pratique de caution prend sa place. Le dépôt de cautionnement est un gage. Le véritable
cautionnement est garanti par la personne - « la caution ».
Le bailleur stipule souvent des clauses résolutoires (autorisant la résiliation automatique
du bail lorsqu’il y a non-paiement des loyers). La jurisprudence est sévère envers ses clauses. La
bonne-foie est imposée lors de la résiliation. Sa mise en œuvre est possible que s’il y a non-paiement
d’au moins 2 mois consécutifs.
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Le bailleur peut pratiquer des mesures conservatoires.
S3 : LA DUREE DU BAIL
1§ La transmission du bail (la durée des obligations des parties)
3 hypothèses sont étudiées :
- transmission a titre universel
- le changement de bailleur à la suite de l’aliénation de la chose louée
- le changement de preneur (cession de bail ; la sous-location)
A. La transmission à titre universel
Art 1742 – contrat de louage n’est résolu ni par la mort du bailleur ni par la mort du preneur.
Le contrat se poursuit avec les héritiers respectifs.
La fusion de la société bailleur/locataire. 3° civ 3/4/2007 – poursuite de l’application du bail
avec la société absorbée ou fusionnée au même statut, sauf si le contrat est conclut intuitu personae.
B. Le changement de bailleur
Le bailleur est tenu d’assurer la jouissance au preneur. Il ne peut pas se dénier
unilatéralement.
Art 1743 et svt – organisation de la transmission de bail à l’acquéreur.
a. La transmission du bail au nouveau propriétaire
La transmission a un domaine plus large que la vente
Les mêmes conditions qu’en cas de donation, change, apport en société s’appliquent. La
solution est valable pour les baux d’immeubles. Si les conditions posées par les textes sont remplies,
c’est aussi valable pour les meubles.
Les clauses contraires et les régimes spéciaux
Le contrat peut écarter la transmission (sauf en matière de mail rural). LOI 89 interdit cette
clause, la vente de l’immeuble est devenu cause de rupture de contrat.
b. Régime de transmission
Condition :
Il y a exigence d’une date certaine garantie de stabilité avant la vente.
(art.1743 : « Si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire
ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine. Il peut, toutefois, expulser le locataire de
biens non ruraux s'il s'est réservé ce droit par le contrat de bail. »)
Elle redoutable, la jurisprudence l’a atténuée en considérant que le bail est opposable à
l’acquéreur si portée à sa connaissance lors de la vente.
Effets :
La transmission s’opère de pleins droits. Elle n’est pas rétroactive, le nouveau propriétaire
n’est pas tenu des dettes du précédent et ne bénéficie pas de ses créances pour tout ce qui est avant
la transmission du bail. Ex. la dette de restitution du dépôt de garantie ne le concerne pas. Il peut se faire
prévaloir d’une clause résolutoire avant la date d’acquisition
Pour l’avenir, le nouveau propriétaire devient bailleur. Il est lié par les clauses et
conditions définies du bail. (Ex. l’autorisation de sous-louer, 3° civ 17/11/1998) ;
Une cession de dette ne peut être transmit à une partie sans son consentement, l’ancien
bailleur ne peut être libérer de toute obligation, il devient garant de l’exécution des obligations du
nouveau bailleur après l’acquisition (sauf clause contraire le libérant de cette garantie).
C. Le changement de preneur
La sous-location : ce n’est pas un changement de preneur à la lettre – c’est un sous contrat !
a. La cession
Le domaine de la cession :
art.1721 autorise la cession de bail.
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Lors d’un bail conclu intuitu personae, la cession à un membre de la famille/ami n’est pas possible !
statut spéciaux – dérogation dans des sens différents
- cession de bail interdite :
En matière de bail rurale (sauf à des proches) même si le propriétaire donne son accord (Loi
2006 – autorisation de la cession sous certaines conditions)
En matière de bail d’habitation sauf accord écrit du bailleur ;
En matière de bail commercial, la cession est favorisée. La cession est possible sauf clause
possible (elle ne peut pas jouer si le bail est céder avec la cession de fond).
- le régime de la cession de bail
Elle peut avoir des causes différentes – elle peut être à titre onéreux (ex. BC, apport en
société) ou gratuit (ex. donation). Elle emporte la cession de créance à l’égard du bailleur, elle doit
être notifiée au bailleur, même si elle a été prévue par le contrat (3° civ 1982) ou accepter par lui
sans équivoque (3° civ 31/5/1983).
Le nouveau preneur pourra se prévaloir de tous les droits qui incombent. Le nouveau
preneur doit les loyers et les charges du bail. Il est responsable des dégradations. Les dettes
antérieures à la transmission des droits doivent être prévues par le contrat, sinon ce n’est pas
évident de définir leur sort (3° civ 9/7/2003).
Le cédant reste-t-il garant face au bailleur ? L’ancien preneur reste garant du nouveau
face au bailleur. La jurisprudence n’est pas fixée sur le sujet. Le mieux serait que le contrat le
prévoie.
b. La sous-location
Le preneur donne tout ou partie en location :
Domaine (art 1717)
Les statuts spéciaux dérogent à ces principes et sont hostiles à la sous-location. Ce sont des
régimes protecteurs du preneur.
Ex. matière de bail d’habitation – la sous-location est interdite sauf autorisation écrite par le
bailleur (qui précise expressément le loyer).
En matière BC (L131) – le bailleur doit concourir au contrat de bail (3° civ 9/7/2003)
En matière de bail rural – la sous-location est interdite même si le contrat la prévoit.
Le régime
La sous-location n’opère pas un changement de preneur, c’est un sous-contrat du bail
initial. Lorsqu’elle est autorisée n’a pas à être notifiée au bailleur, ni agrée par lui, elle ne modifie
pas la relation entre le bailleur et le preneur originaire.
Art 1735 – le preneur, devenu bailleur à la sous-location, reste tenu de dégradations
provenant des sous-locataires.
Quel est le lien entre le bailleur et le sous-locataire ? Art. 1733 reconnait un lien direct à
propos des paiements des loyers. Le bailleur dispose d’une action directe lorsque le loyer principal
n’a pas été payé (et dans la limite du loyer de sous-location).
La fin du contrat principal entraine celle de la sous-location. En cas de faute ayant causé un
dommage, il est possible de la part et d’autre d’agir sur le terrain extracontractuel.
2§ L’extinction / la fin du bail
C’est ici que s’exerce la particularité des régîmes spéciaux.
A. Les causes d’extinction
Distinction bail DD ou DI
1. Bail à durée déterminé
Le principe :
Le contrat prend fin à l’arrivée du terme (art 1735) fixé impérativement par le contrat. Il ne
prend pas fin par le décès de l’une des parties ou la dissolution de la personne morale.
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Il n’est pas nécessaire de donnée congés (sauf exception – bail d’habitation). Il ne peut
prendre fin auparavant sauf accord contraire des partie et sauf exception (bail d’exception, art 12
Loi ‘89). Il existe des correctifs : la résiliation anticipée, la reconduction tacite
La résiliation anticipée
Elle peut résulter de la perte de la chose louée (art 1722). Si elle est partielle – le preneur
peut résilier le contrat ou demander la diminution des loyers.
Elle peut résulter d’une faute (par le bailleur contre le preneur). Elle peut être judiciaire ou
résulter du jeu d’une clause résolutoire :
- Résiliation judiciaire :
Le juge apprécie si la gravité du manquement justifie la rupture du contrat (3° civ
31/10/2006) – le non paiement des loyers est la faute la plus souvent invoquée.
Remarque : lorsque le preneur est sous procédure de redressement, le juge peut imposer la
poursuite du bail (L613 C.com)
- La clause résolutoire :
La résolution ne résulte pas d’une décision du tribunal, mais du jeu de la clause. Elle est
valable en général, mais très étroitement encadrer par la jurisprudence et les régimes spéciaux lui
sont défavorable.
La clause précise les faits qui peuvent entrainer sa mis en action, elle ne peut pas être
exécutée qu’après une mise en demeure, elle doit être appliquée de bonne-foie, elle peut être
suspendue par la mis en grâce du jugement.
En matière de bail d’habitation – elle réputée non-écrite sauf s’il y a non-paiement des loyers
et charges, non versement du dépôt de garantie, non souscription d’une assurance des risques
locatifs.
La tacite reconduction et le renouvèlement
Certains régimes confèrent un véritablement droit au renouvèlement (ex. BC, bail rural). Il n’y
a pas de droit de renouvèlement en matière de bail d’habitation en théorie. Le bailleur n’est autorisé
à donner congés à l’expiration du bail que pour certains motifs – la reprise pour vendre ou pour
habiter et avec préavis de 6 mois, ou l’inexécution par le locataire des obligations.
La tacite reconduction : il est fréquent qu’en fin du bail les relations se poursuivent
(preneur reste dans les lieux, le bailleur encaisse les loyers). Le contrat initial peut prévoir qu’à
l’expiration du contrat un nouveau bail de même durée se formera sauf d’énonciation par l’une ou
l’autre des paries. Le bail peut écarter expressément cette possibilité sauf accord expresse des
parties.
Un nouveau contrat se forme aux mêmes conditions que l’ancien, sauf que le nouveau
bail sera soumis à la loi en vigueur le jour de sa reconduction. Ce nouveau bail résultant n’est plus à
durée déterminé, mais à durée indéterminé.
2. Le bail à durée indéterminée
Le bail à DI peut prendre fin par résiliation unilatérale émanant de l’une ou l’autre des
parties. Le congé n’est soumis à aucune forme et n’a pas à être motiver, sauf stipulation contraire du
contrat. Le congé ne peut prendre fin immédiatement, il doit respecter un délai raisonnable – fixé
par l’usage des lieux ou par la convention des parties ou par la loi (art 1736).
B. Les conséquences de l’extinction du bail
Le fin du bail donne lieu à des restitutions et conduit à des règlements.
1. La restitution
A la fin du bail, le preneur doit restituer la chose louée (art 1730). Elle peut se heurter à des
difficultés si le preneur ne veut pas restituer. Si le bail porte sur un meuble – le bailleur peu
procéder à saisie … si le bail porte sur un immeuble – le bailleur peut agir en l’expulsion du locataire
(il doit avoir un titre exécutoire – contrat authentique ou jugement). Il peut faire agir la force de
justice.
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Remarque : la loi interdit d’expulser des personnes entre le 15/10 et le 15/03.
L’astreinte a un caractère provisoire et ne peut excéder le préjudice de l’action qui l’a
entrainé. L’ancien locataire lui refusant de restituer continue à utiliser la chose doit une indemnité
d’occupation (montant voisin du celui du loyer).
2. Les règlements
Le locataire doit restituer la chose telle qu’il l’a reçu (art 1730). A défaut d’état des lieux (art
1731) on présume que le preneur a reçu la chose en bonne état d’utilisation/de vivre. Le locataire
répond des dégradations constatées sauf à prouver qu’elles ne sont pas dues à sa faute.
Le bailleur peut, en principe, exiger que le preneur remette la chose en l’état ou elle était
(détruire les emménagements ou les constructions) même si les modifications ont amélioré l’état de
la chose et même si ça a été fait avec son accord – sauf abus de droit.
Dans le cas ou il garde les emménagements, il doit une indemnité au preneur.
Remarque sur un cas particulier : les améliorations consistent en des plantations ou de
véritables constructions (art 555). Si le bailleur les conservent, il doit à l’ancien locataire une
indemnité égale à son choix (augmentation de la valeur de la chose soit eu coûts des constructions).
Elle ne vaut que sauf clause contraire (fréquemment pratiquée). Cet article s’applique même si le
bailleur avait donné l’autorisation d’effectuer les travaux.
Cette accession ne se produit qu’en fin de bail, le preneur pendant la durée du bail, est
propriétaire de ce qu’il a construit ou produit (3° civ 4/4/2002) et même s’il y a eu résiliation
anticipée (3° civ 19/3/1985).
CHAPITRE 2
Le bail commercial
Pour diverses raisons (considérations financières) - le commerce est exercé dans un local
loué. Cette situation fait courir le risque de perdre le fonds e commerce si le commerçant est expulsé
de son local. Dès 1926 - la loi impose une indemnité à versé au locataire en cas de reprise inattendue
(art L140-1 ; R145-33 du C.com).
La LOI 776-4/8/2008 - loi pour la modernisation de l'économie
Le principe majeur de notre législation : le locataire a droit au renouvèlement du bail, mais le
bailleur peut refuser le renouvèlement à condition de payer une indemnité d'éviction. Le statut des
BC ne vise pas de protéger le locataire que le proprio du fonds de commerce. Peu importe s'il est
obligé de partir, s'il est justement indemniser.
Le droit au BC est cessible, on comprend la valeur économique du bien - on parle de
"propriété commerciale". Cette législation a été critiquée car elle « sclérose » l'économie, le facteur
du prix. Il n'y a jamais eu une force suffisante pour mettre à bas le système, toutes les retouches ont
eu pour objectif de simplifier et moderniser les textes.
Il faut d'abord examiner les conditions du BC et après les régimes.
S1: LES CONDITIONS D'APPLICATION DU STATUT
-
lieu loué
les parties
l’exploitation
la durée
Le statut est d'ordre public, il s'applique quelque soit le contrat (L145-15 C.com). Il
s'applique par la commune volonté des parties, même si celle ci ne rentre pas dans les conditions (3°
civ, 10/4/00; 3°civ 9/2/05).
Lorsque les parties choisissent de se placer sous le statut du BC - le statut s'applique
pleinement. Les parties ne peuvent pas écarter certaines règles (Ass Plé, 2002). La loi 2008 a permis
16
aux professionnels relevant du régime protecteur (non celui des BC) – de pouvoir se soumettre
volontairement au statut des BC. Ce régime de '86 peut être écarté au profit des BC.
L’ordre public est orienter dans un but de protection des locataires, il peut donc y
renoncer mais à des conditions très strictes : renonciation certaine, faite en connaissance de cause
et que le droit auquel on renonce soit déjà acquit. Il est possible pour un locataire commerçant de
renoncer au droit de renouvèlement du bail, qu'après la signature du contrat. (3°civ, 4/5/06).
1§ Les lieux loués
Pour que le statut de BC s’applique, le bail doit porter sur un immeuble ou local dont la
destination est l'exploitation d'une activité commerciale/artisanale.
L’immeuble - sens usuel. Il s'agit d'un immeuble bâtit. En conséquence les terrains nus ne
sont pas soumis au régime des BC. Si avec l'accord du propriétaire doit édifier des locaux
commerciaux - le régime peut s'appliquer. Ou si le terrain nu bénéficie du régime à titre accessoire
(ex. parking d'un magasin)
Le local est un bâtiment/ partie de bâtiment permettant une exploitation commerciale.
En conséquence on exclut des locations mobiles, les emplacements variables (ex. surface non-close
dans l'enceinte d'une galerie marchande; compteur de vente à l'intérieur d'un grand magasin; les
emplacements publicitaires et les vitrines permettant juste d'exposer les marchandises). La notion de local
peut se définir par l'exploitation du fonds (stricto sensu) - il n'est pas nécessaire pour que le statut
s'applique que le local puisse recevoir des clients.
Le statut des BC est applicable à la location de locaux accessoires à l'exploitation. Pour
bénéficier de ce statut, il faut que la privation des locaux soit de nature à compromettre
l'exploitation du fonds (ex. atelier de réparation d'un magasin de vélos).
Le problème s’est posé à propos des emplacements de stationnement - un local seulement
utile à l'exploitation du fonds est exclu du statut. La jurisprudence va dans les 2 sens: 3° civ
4/3/2006 et 3° civ 2/9/2006. Pour que ce local accessoire soit soumit au statut des BC, il faut que les
locaux aient été loués à cette fin au sut par le bailleur (3° civ 19/3/2005).
2§ Les parties
Le bailleur : (voir CH1)
Le preneur:
A. Le principe
Le locataire doit être commerçant inscrit eu registre du commerce (RCS) et doit être de
nationalité française.
1. Le commerçant inscrit au RCS
Une personne qui n'est plus commerçant même si toujours inscrite ne peut pas profiter du
statut (3° civ 2002). Un commerçant non-inscrit eu RCS ne peut pas bénéficier du statut. Cette
condition d'immatriculation s'apprécie quand les problèmes se posent - au jour de la délivrance de
congés, au jour de demande de renouvèlement.
Des difficultés se présentent encore à propos de cette condition :
Ex. un fonds en copropriété, un seul des propriétaires exerce le commerce. si le propriétaire non-exploitant
n'est pas inscrit, le statut ne peut pas s'appliquer.
La jurisprudence est sévère envers cette condition, mais condamnée par la loi 2008 (ART
145-1) si le bail est consentit à plusieurs locataires ou indivisaires, l'exploitant du fonds bénéficie
du statut s'il est immatriculé même si les colocataires/co-indivisaires ne le sont pas.
En cas de décès du titulaire du bail, le statut s'applique aux ayants-droit qui demandent le
maintient de l'immatriculation pour les besoins de la succession (de la poursuite de l'exploitation).
Remarque: cette exigence d'immatriculation ne vaut pas en cas de soumission volontaire au
statut (ex. profession libérale).
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Problème : les GIE étaient exclues du statut des BC. La loi est venue combattre la
jurisprudence (LOI 89). Ils peuvent actuellement être titulaires d'un BC.
Les personnes qui bénéficient de pleins droits du régime des BC - ex. établissement
d'enseignement (3° civ 20/12/2007)
2. La nationalité française (art 140-13)
Les étrangers même autorisés à exercer le commerce sont écartés du bénéfice des statuts des
baux commerciaux sauf pour :
- les ressortissants de l’UE ;
- les parents d'enfants à nationalité française ;
- les combattants de guerre ;
- les ressortissants de pays accordant au français le même droit qu'à leurs nationaux.
L'exigence vaut également pour les sociétés commerciales. Il suffit de créer une filiale en France
pour que la société étrangère puisse bénéficier du statut du BC (peu importe que le capital social est
détenu que par des étrangers).
B.
-
Les exceptions
les artisans immatriculés au Répertoire des métiers,
les établissements d'enseignement;
les artistes, auteurs d'œuvre;
les EPIC, entreprises publiques, communes pour leur service exploité en régie ;
les sociétés coopératives qui ont un objet/activité commerciale;
§3 L'exploitation du fonds dans les lieux loués
Art 145-1 (C.com) vise les baux d'immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité.
On retrouve la condition d'existence de fonds - le preneur doit exercer une activité de nature
commerciale (sauf les exceptions).
L’exploitation dans les lieux loués à ne pas confondre (pour que le statut s'applique et que le
locataire ait droit au renouvèlement) il faut qu'il exploite un fonds dans les lieux, mais le
copropriétaire d'un fonds de commerce n'est pas du seul fait co-titulaire du bail. Conséquence: il n'a
pas droit au renouvèlement.
Le locataire doit avoir une clientèle personnelle (en tout/partie). Ex: le franchisé a-t-il
droit au statut (McDonald)? - 3° civ 27/3/2002 - oui il a droit.
Lorsque la clientèle est attachée au propriétaire du local, le locataire n'est pas considérer
comme titulaire du bail. Il ne peut pas exiger le renouvèlement. (ex: exploitant de station d'essence
dans les locaux appartenant à la compagnie pétrolière).
Le commerçant exerçant son activité à l'intérieur d'une enseigne/local d'un autre
commerçant plus vaste (ex. magasin dans une galerie marchande). Le commerçant peut disposer du
statut des BC s'il dispose d'une clientèle propre différente de celle du bailleur. (ex. une
blanchisserie dans une galerie marchande) il n'est pas nécessaire que la clientèle soit prépondérante
par rapport à celle de l'établissement d'accueil (3°civ 17/3/2003).
Il faut que le commerçant ait une autonomie de gestion. La jurisprudence a fait un effort
face au commerçant dépendant, les commerçants bénéficient du statut leur est refuser s’ils sont
soumis à des contraintes incompatibles avec le libre exercice de leur activité. (3°civ 19/4/2005)
Il faut que le fonds de commerce soit exploité pendant les 3 ans qui précédent la demande
de renouvèlement. Il n'est pas obligatoire que le preneur titulaire du bail l'exploite lui-même.
Si l'usufruitier exploite le fonds, ce locataire du fonds a quand même droit au renouvèlement.
Si le fonds est en location-gérance - le locataire gérant a droit au renouvèlement.
Remarque: le crédit immobilier n'est pas soumis au statut du BC!
4§ La durée du contrat
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Principe : durée du BC est de 9 ans. Mais certains types de baux restent en dehors du statut en
raison de leur durée (trop courte/ trop longue) :
1. Les conventions de courte durée
Il s’agit des baux de <2ans, des locations saisonnière et des conventions d’occupation précaires.
A. Baux <2ans
Art … permet d’exclure des statuts du BC les baux concluent pour une durée n’excédant pas 2
ans. Il faut une volonté expresse des parties (3° civ, 2/2/2005). Si à l’expiration du délai, le preneur
est laissé en possession – il reste dans les lieux, la durée du bail est portée à 9ans. Un nouveau bail
soumis au statut des BC qui s’applique, même si le contrat initial prévoyait le contraire (3° civ,
14/6/2006 ; 3° civ, 5/2/2008).
La C.cass décide que le locataire peut valablement, une fois le bail de 9 ans expiré, renoncé à
l’application du statut et accepter un nouveau bail de moins de 2 ans. La renonciation d’un droit
n’est possible qu’après l’acquisition de ce droit.
Cette règlementation apparait beaucoup trop contraignante. La loi LME 2008 apporte un
assouplissement (art L145-5) – permettant de conclure plusieurs baux dérogatoires à l’intérieur du
délai de 2 ans.
B. Les locations saisonnières
C. Les conventions d’occupation précaire
La jurisprudence pose cette exception. Elles se différencient d’un bail ordinaire par le fait
qu’elles sont touchées par une précarité objective – tenant à une circonstance particulière. Ces COP
se caractérisent par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raisons exceptionnelles et
la durée est marquée par une circonstance indépendante de la volonté des parties (ex. local sous
menace d’une expropriation ou démolition prochaine). La raison doit être expressément marquée
dans le contrat.
Il y a une tendance jurisprudentielle à l’extinction de cette catégorie. Le caractère précaire
d’une convention passée entre une commune et un commerçant (durée de 5 ans), qu’il provenait de
la modicité du loyer et du projet prévu à être mis en place. (3° civ, 24/2/2004 ; 3°civ 1/11/2005).
2. Les conventions de longue durée
Le bail emphytéotique est exclu du champ d’application des statuts des BC
Le bail de construction (régit par le code de la construction)
Les concessions immobilières (art 55, Loi …)
S2 : LE REGIME DU BC
Il est soumis au droit commun du bail (art 1713 et svt), mais le législateur a dérogé sur des
points très important au droit commun pour protéger le locataire. Une particularité de ce statut est
que le litige relatif des BC relève de la compétence du TGI et non du Tb de commerce.
Les particularités concernant les droits du locataire, ses obligations et la durée du bail :
1§ L’obligation du bailleur et droit du locataire
A. Les obligations du locataire
La garantie du par le bailleur – problème concernant les clauses d’exclusivité.
En droit commun, l’exclusivité n’est pas obligatoire, sauf si le bailleur s’y est engagé (3° civ
20/5/2006). Ces clauses sont relativement fréquentes. Le bailleur s’engage à l’égard du preneur à ne
pas loués dans le même immeubles des locaux à un concurrent du preneur. Lorsqu’il y a une telle
clause, le bailleur est obligé d’inclure la même clause dans les baux afférents du même immeuble.
(3° civ, 3/5/2007).
B. Les droit du preneur – la déspécialisation des locaux commerciaux
19
(art 145-47 à 145-55 du C.com)
Il est fréquent que le bail précise le type de commerce autorisé dans les lieux. S’il y a
utilisation différente de celle prévu par le bail, c’est une faute de la part du preneur entrainant une
résiliation judiciaire ou le jeu d’une clause résolutoire (3° civ 13/6/2007).
Pour que le locataire soit coupable, il faut un changement d’activité. Ex : le bail d’un local à
destination d’une boulangerie. Il n’y avait pas de précision concernant la fabrication du pain. Le
locataire ne faisait que le vendre, mais ne le produisait pas dans les locaux. – 3° civ 27/6/2007.
Il n’y a pas de changement d’activité si le médecin ajoute une activité de parapharmacie à son
activité de pharmacie.
Il faut que le commerce puisse s’adapter aux évolutions. Un droit précis est accordé au
locataire – celui de la déspécialisation des baux. La loi autorise un changement d’activité par le
preneur en le contrôlant. Le preneur doit respecter une procédure de déspécialisation. Il peut
modifier le commerce exercé dans les lieux à condition de respecter la procédure.
La déspécialisation simple et totale est à distinguer :
1. La déspécialisation simple
C‘est le fait d’adjoindre au commerce existant des activités connexes ou complémentaires
(art 145-47). C’est un droit pour le locataire, mais qui doit avertir le bailleur et attendre en cas de
procédure judiciaire – l’issu de cette procédure (3° civ 28/5/2003).
Le bailleur ne peut pas s’opposer à la déspécialisation partielle. Il ne peut pas insérer de
clause interdisant la déspécialisation partielle. Le propriétaire peut se fonder sur l’extinction
d’activité réaliser pour demander une augmentation de loyer non-plafonné lors de la révision
triennale suivante. (3° civ 19/4/2004).
La définition d’une activité connexe ou complémentaire n’est pas précise. C’est les juges du
fond qui apprécie. Il y une référence aux usages ! le fait de s’adresser à une nouvelle clientèle exclus
le caractère connexe ou complémentaire, de même que l’investissement en de nouvelles installation.
Tout ce qui est fait pour améliorer la condition ou la qualité des services rendus ou vendus aux
clients n’est pas une activité connexe.
La clause de non-concurrence ne peut pas faire obstacle à la déspécialisation partielle
(Ass.plé, 26/1/1973).
2. La déspécialisation totale (art 145-48)
C’est un changement total d’activité entrainant une mutation du fond de commerce. Elle n’est
pas un droit pour le locataire, c’est une mesure exceptionnelle destinée à éviter les conséquences
catastrophiques que pourrait avoir l’immobilisme en période de mutation économique. C’est
pourquoi elle n’est as toujours permise.
Dans les unités commerciales définies par un programme de construction – le 1er locataire ne
peut pas demander de changer d’activité pendant les 9 1ères années d’exercice du commerce. (ex.
rénovation ou construction d’un quartier nouveau).
Une procédure plus lourde est organisée par la loi. Celle-ci n’aboutit pas forcément à une
autorisation.
La procédure : le locataire doit demander au propriétaire l’autorisation de changer d’activité
et propriétaire. Cette demande doit être notifiée aux créanciers inscrits sur le fonds et aux autres
locataires du même propriétaire à l’égard desquels il se serait engagé à ne pas louer pour l’activité
envisager au titre de la déspécialisation.
Le bailleur a un délai de décision de 3 mois. A défaut de réponse il est supposé accepter. Le
simple connaissance du bailleur de cette nouvelle activité à se faire prévaloir des règles de la
déspécialisation. Le refus que peut opposer le propriétaire est encadrer par la loi – il faut un acte
d’huissier (3° civ 11/6/2008).
Si le bailleur refuse la déspécialisation, le preneur peut saisir le TGI. Le TGI peut passer outre
le refus du bailleur, si celui-ci n’est pas justifier par un motif grave et légitime. Les critères sont : la
conjoncture économique et les nécessités de l’administration. Le changement d’activité doit être
compatible avec les caractères et la situation de l’immeuble.
20
Une clause de non-concurrence souscrite à l’égard d’autre locataire pourrait légitimer le
refus du bailleur de déspécialisation totale.
Les effets de la procédure (si celle-ci est autorisée) : le propriétaire peut obtenir
immédiatement une augmentation non-limitée du loyer. Le TGI fixe le loyer en cas de contentieux.
2§ Les obligations du locataire
A. L’exploitation du fond
1. L’obligation d’exploiter
Elle résulte de la jurisprudence ! Exploitation en bon père de famille et selon la destination
prévue. L’art 145-8 – le locataire n’exploitant pas le commerce dans les lieux louée n’a pas droit au
renouvellement du bail.
2. L’interdiction des sous-locations
Le principe
L’art 1747 autorise les sous-locations. L’interdiction en matière de BC est posée par l’art 14531. Le statut particulier du preneur du fond de commerce justifie cette interdiction. Si le locataire
demande un renouvellement mais qu’il a sous-loué, ce droit lui sera refusé. En cas de sous-location
partielle, il n’y aura pas de renouvellement que pour la partie sous-louée sauf indivisibilité (3° civ
15/11/2006)
Exception
La sous-location est possible avec l’accord du propriétaire. Il peut être donné dès le bail
initial ou au moment de la sous-location. En toute hypothèse, le propriétaire doit encourir à l’acte de
sous-location. L doit faire partie du contrat de sous-location (3° civ, 27/9/2006). La connaissance de
l’acte n’est pas « concours » à l’acte (3° civ, 22/2/2006).
Le sous-locataire bénéficie au droit de renouvellement à l’égard du locataire principal dans la
mesure des droits que celui-ci tient lui-même de son propriétaire.
3. Qualité de dissociation de la qualité de preneur et exploitant du fond
La location-gérance du fond de commerce
(À ne pas confondre avec la sous-location – 3° civ 10/3/2008)
Le fond de commerce existe et exploité de façon régulière. Le commerçant exploitant est
locataire du fond et non pas de l’immeuble. La location-gérance porte sur le fond de commerce et
pas sur le local.
La loi prévoit que le fond de commerce peut être exploité en location-gérance. Ce n’est pas
une sous-location. Le propriétaire n’a pas à autoriser la location-gérance. Elle est possible. La
jurisprudence interdit la « gérance-libre ».
Le crédit-bail sur droit au renouvellement au bail
Le mécanisme : un établissement de crédit acquiert le droit au renouvellement au bail du
proprio des locaux pour le louer à un crédit-preneur qui va l’exploiter. Il n’est possible qu’avec
l’accord du proprio de l’immeuble et le droit au renouvellement n’appartient qu’au preneur.
B. Les obligations pécuniaires – le loyer
Le locataire peut avoir à payer un somme lors de sont entrée dans les lieux – le « pas de porte ».
1. Le « pas de porte »
C’est une somme en capital versée par le locataire au proprio lors de son entré dans les lieux.
C’est un usage ancien antérieur aux 1ères lois sur les BC. Il n’a pas été interdit, à la différence du
« chapeau » en matière de bail rural.
Mais quelle est sa nature juridique ? C’est une indemnité qui compense les restrictions que
les droits du proprio vont subir du fait du bail (le droit au renouvellement). C’est le prix
d’indisponibilité du bail. C’est un supplément de loyer destiné à compenser les limitations du droit
du proprio.
21
S’il s’agit d’un supplément de loyer – il est taxé comme revenu du proprio. En cas de révision,
il faut tenir compte du pas de porte pour déterminer la base des règles de révision du loyer. Il est
intégré dans le loyer et pris en compte pour le nouveau montant.
S’il s’agit d’une indemnité – on ne pourra pas tenir compte pour déterminer l’augmentation
du loyer. Il ne sera pas taxé comme un revenu. Pour éviter les difficultés de qualification, il est
fréquent que les proprios renoncent u pas de porte en contrepartie de loyers plus substantiels (3°
civ 6/7/2005).
2. Le loyer
Principe : loyer initial est librement fixé par les parties, les évolutions ultérieures sont
strictement encadrées.
a. Le loyer initial
Souvent c’est un montant déterminé. Il arrive que le bailleur exige le versement d’un pas de
porte. Il y a stipulation d’une clause d’indexation à condition que l’indice choisi soit en relation
directe avec l’objet du contrat – la profession de l’une des parties.
Une loi de 1970 permet de choisir comme indice l’indice général du cout de construction
(IGCC) déterminée par l’INSEE. La LME du 4/8/2008 énonce un nouvel indice qui est une moyenne
de divers indices dont l’IGCC.
On peut stipuler une close de loyer variable (« clause recettes ») dans des baux situés dans
des centres commerciaux. Le loyer est formé de 2 éléments – un loyer de base indexé sur l’IGCC + un
loyer variable selon le CA réalisé par le locataire. La C.cass reconnait la validité de cette clause (3°
civ, 5/1/1983) et a admit que ces loyers variables ne sont pas soumis aux dispositions encadrant les
loyers en cours de bail ou lors de son renouvellement (3° civ 2/10/1984).
b. La révision des loyers
Principe de la révision triennale (L145-38 C.com).
La révision ne peut être effectuée qu’après 3 ans depuis le début du bail ou de son
renouvellement. De nouvelle demande peuvent être formulées, mais que tout les 3 ans. La révision
peut être sollicitée par l’une ou l’autre des parties (souvent c’est le bailleur). Elle est faite par lettre
AR. A peine de nullité elle doit présenter le montant de loyer demandé ou offert.
A défaut d’accord, le montant sera fixé par le TGI.
L’ajustement du loyer à la valeur locative (R142 & svt du C.com) :
- …
- La destination des lieux (R145-5)
- Les obligations respectives des parties (R145-6)
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (R145-7)
Ne sont pas prix en considération à ce stade, les améliorations apportées aux lieux loués et les
investissements du preneur. La valeur locative est très largement en dessous du prix du marché.
La multitude de ces critères institue un très large pouvoir d’appréciation au juge, qui peut
librement pondérer les éléments. La C.cass refuse d’effectuer de contrôle sur le calcul des juges (3°
civ 29/1/2001).
Le plafonnement de la hausse des loyers
Le principe se combine avec un plafonnement de la hausse qui ne peut pas excéder l’ICGG à
moins (L145-38) que il n’y ait eu une variation de la valeur locative de + de 10% résultant de la
modification des facteurs locaux de commercialité.
Il ne joue pas dans un certain nombre de cas : si déspécialisation, si clause des recettes
incluse dans le contrat, s’il s’agit de locaux monovalents (= local construit pour une seul
utilisation), si sous-location.
Art R146-6 : les locaux de commercialité présentent une importance pour la ville, le quartier,
de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des transports, de l’attrais particuliers, des
suggestions que porté la modification de ces éléments subissent de manière durable ou provisoire
(ex. ouverture d’une bouche de métro, création d’un collège,…).
22
Remarque : Le problème de la révision à la baisse : jurisprudence controversée par la
C.cass sans subordonné l’ajustement à la baisse de la valeur locative résultant d’une modification
(arrêt Privilège 1996). La loi MURSEF (11/12/2001) modifie l’art L145-38 – question sur
l’application rétroactive ? CE Ass.plé 23/11/2004 décide qu’elle ne s’applique pas rétroactivement.
Une révision à la baisse est possible aujourd’hui. Il faut une variation de >10% de la valeur
locative pour pouvoir la demander (3° civ 6/2/2008). Lorsqu’aucune modification matérielle des
facteurs locaux de commercialité ayant entrainé une variation de >10% de la VL, le loyer révisé doit
être fixé à la VL dès lors que celle-ci se situe sur le loyer en cours et la valeur de l’IGCC.
Art 145-39 : une révision judiciaire peut être demandée chaque fois que par le jeu de cette
clause le loyer se trouva augmenté ou diminué de >1/4 par rapport au prix précédemment fixé au
contrat – le loyer sera ajusté à la VL.
3§ La durée du bail
Art 145 : 9 ans minimum.
1. La situation du preneur
A. Le droit de résilié le bail
A l’expiration de chaque période triennale (L145-54) sauf clause contraire, il doit donner
congés 6 mois à l’avance (L145-9 : par acte d’huissier). Le preneur peut donner congés sans attendre
l’expiration de la période triennale (s’il fait valoir ses droits à la retraite).
B. Le droit du locataire de céder le bail
Les clauses qui interdisent la cession du bail sans la cession du fond (3° civ 1984) sont
valables, mais elles ne peuvent pas jouer lorsque le locataire fait valoir ses droits à la retraite.
La clause qui interdit de céder le bail en même temps que le fond est nulle.
La clause qui subordonne la cession du bail à l’accord du propriétaire (3° civ 15/10/2002) est
valable, mais le locataire peut demander au tribunal dépassé outre un revu injustifié (3° civ 2003).
La clause selon laquelle le cédant d’une part d’actionnaire jusqu’à la fin du bail est valable. Le
tribunal peut y substitué une autre garantie qu’il juge suffisante si l’obligation ne peut plus être
assurée dans les terme de la convention (art L145-?)
2. La situation du bailleur
Sa situation est défavorable, le preneur est protégé contre les clauses résolutoires et il a droit
au renouvellement.
A. Le jeu de la clause résolutoire
En cas de non-paiement, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire au tribunal qui
apprécie (L142-3) – 3°civ 12/6/2006. Il est fréquent que les bailleurs insèrent des clauses
résolutoire dispensant au recours du juge – ces clause sont valables, mais interprétée
restrictivement par la jurisprudence et encadrée strictement.
a. L’encadrement par le droit commercial (L145-41)
Elle ne produit d’effet qu’après un mois de commandement de payer le loyer. Il est au titre
exécutoire, ce qui veut dire que pour la faire jouer il faut que le bail soit authentique ou qu’il y a un
jugement passé en force de chose jugée. Le locataire peut obtenir des délais du juge (L145-42) qui
peut établir un calendrier de paiement.
b. Le droit des procédures collectives
La clause qui prévoit la résiliation du bail s’il y a ouverture d’une procédure collective est
nulle. La clause qui vise le non-paiement des loyers ayant intervenu avant l’ouverture de la
procédure, le bailleur qui demande au juge de constater le non-paiement des loyers : le pouvoir du
juge interdit de considérer que le bénéfice de la clause est acquise du seul fait du non paiement.
23
Mais avant l’ouverture de la procédure, le preneur n’a pas demander à bénéficier des délais
donc le bail sera résilié. Le juge ne pourra pas imposer la poursuite d’un contrat en cours, car le
contrat ne l’est plus.
B. Le droit au renouvellement du bail
Lorsque le bail arrive à expiration, le locataire a le droit d’obtenir le renouvellement. C’est
l’avantage majeur accordé au locataire commercial, mais à certaines conditions :
a. Les conditions du droit au renouvellement
Les bénéficiaires du droit (L145-8)
Ce droit ne peut être invoqué que par le propriétaire, supposé preneur, du fond qui est
exploité dans les lieux (sauf la situation ou le bail ne donne pas droit au renouvellement – ex un
incapable mineur).
Si le fond était en location-gérance, le droit appartient au preneur-locataire du fond.
En cas de cession du droit au bail, le cessionnaire a droit au renouvellement.
En cas de sous-location, le locataire perd le droit si la sous-location est intégrale, mais il
conserve le droit au renouvellement pour la partie qu’il occupe personnellement si elle est partielle.
Le sous-locataire a droit au renouvellement pour la partie qu’il occupe (L145-32). – sauf
indivisibilité matérielle ou conventionnelle (3° civ 15/11/2006).
L’exploitation du fond (L145-8)
Il faut que le fond ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des 3 ans qui ont
précéder la demande de renouvellement pour que le locataire ait droit eu renouvellement.
S’il y a déspécialisation, le droit est conservé par le locataire, si celle-ci est effectuée avec
l’accord du propriétaire. Celui qui exerce une activité différente depuis moins de 3 ans, n’a pas droit
au renouvellement sauf accord du proprio.
Le cessionnaire du droit au bail exerçant une activité différente de celle du cédant – n’a pas
droit au renouvellement. Mais une protection pour le preneur : le juge peut dispenser de
l’exploitation effective pendant 3 ans pour des motifs légitimes (L145-8)
Le droit de reprise par le bailleur (L145-17)
- Motif grave et légitime tenant au comportement du preneur
Il s’agit de la violation d’une obligation contractuelle : changement de destination des lieux
sans respect de la procédure de déspécialisation, sous-location non autorisée, caractère immoral ou
illicite du commerce, non-paiement du loyer, le défaut d’exploitation.
Pour qu’il y ait reprise, il faut que les manquements se sont reproduisent après mise en
demeure par le bailleur.
- Motifs tenant au local
Reprise pour reconstruire un local insalubre, reprise de locaux accessoires pour habitation,
b. Modalité du bail renouvelé
Le problème des loyers :
Le renouvellement du bail s’opère aux clauses et condition du bail venu à expiration (3° civ
17/5/2006). La durée du bail renouvelé est de 9 ans, les parties peuvent convenir à une durée plus
longue (L145-12). Le problème du loyer :
Le bail renouvelé est le véritable problème. S’il y a accord entre les parties pour une
augmentation du loyer. Si dans le bail initial les parties peuvent avoir prévus les conditions de
renouvèlement avec la fixation du loyer.
Au moment du renouvèlement, le loyer du bail renouvelé peut être augmenté ou diminuer en
fonction de la valeur locative avec un plafonnement (qui a posé des problèmes quant à son champ
d’application et ses modalités)
Champ d’application du plafonnement :
Lorsque des clause-recettes, le plafonnement sont écartée en cas de modification notable de
la valeur locative du local (ex : autorisation de modifier la destination des lieux, suppression d’une clause
de non-concurrence, modification des facteurs locaux de commercialité). Pas de plafonnement lorsque :
- le bail expiré est d’une durée >9ans ;
24
- le bail de location de locaux monovalents ;
Pour le bail renouvelé, le loyer ne peut pas augmenter plus que l’INC.
c. La procédure de renouvellement
La phase extrajudiciaire :
L’initiative : le bailleur peut prendre l’initiative en prenant un congé de plus de 6 mois
avant l’expiration en indiquant le motif (le renouvellement du bail, congés aux fins de reprise). Le
propriétaire doit informer que le locataire qui entend contester peut saisir le Tb (L145-25).
Le locataire peut prendre l’initiative en demandant quelles sont les plans du bailleur
(L145-19). Si personne ne prend l’initiative, le bail est tacitement renouvelé à durée indéterminé.
Si le locataire accepte le loyer proposé par le propriétaire, il n’y a pas de problème. La
procédure s’arrête. Si le renouvellement n’est pas subordonné à un nouveau loyer, l’ancien reste
inchangé.
La phase judiciaire :
Le problème se présente selon que le congé est donné pour une reprise ou une éviction :
elle peut se porter devant le TGI. Lorsque l’instance se porte sur la détermination du loyer du bail
renouvelé : il y a une phase de conciliation devant une commission départementale (L145-35). La
commission doit concilier les parties sous 3 mois, si échec – c’est le TGI qui est saisit. Il est
compétent pour fixer le loyer.
Le locataire peut démontrer que le loyer est trop élevé ou le bailleur peut prouver que le
loyer est trop bas – ils peuvent annuler le renouvellement. Le Tb doit être saisi pour fixer
l’indemnité d’éviction.
d. L’indemnité d’éviction
Principe : (L145-14)
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail au locataire évincé en payant une
indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement.
Tant que l’indemnité n’est pas payer, le locataire peut rester dans les lieux, mais il doit une
indemnité d’occupation fixé par le juge en fonction de la valeur locative (3° civ 3/10/2007).
Cette indemnité est une dette personnelle du bailleur. S’il vend l’immeuble, l’acheteur ne
doit pas payer cette indemnité, c’est une créance du vendeur. Son montant est tellement élevé que le
bailleur dispose d’un droit de repenti.
Détermination du montant de l’indemnité : (L145-14 al.2)
L’indemnité comprend la valeur marchande du commerce, augmentée des frais de
déménagement et d’installation + les droits de mutation. La valeur marchande est fixée selon
les usages. Elle est calculée en fonction de l’activité autorisée par le bail (elle ne doit pas être illicite ou
modifiée sans autorisation du bailleur).
Le propriétaire peut démonter que le préjudice réel est inférieur. L’évaluation est faite au
jour ou le juge statut (3° civ 24/11/2004), pas au jour de refus du renouvellement.
L’indemnité peut être fixée, pas en fonction de la valeur du fond, mais en fonction de la
valeur du droit au bail (ex : fonds de commerce mal exploité). Elle va être fixée lorsque le
changement de local ne va pas faire perdre la clientèle du commerçant (ex : activité très spécialisée luthier).
1x cette indemnité payée, le locataire doit remettre les locaux au bailleur sous délai de 3
mois (L145-29). L’action en fixation de l’indemnité se prescrit par 2 ans à partir de la date du congé
(L145-39).
Le bailleur peut préférer renouveler le bail, si l’indemnité fixée est d’une valeur trop élevé
(L145-58). Il doit le faire dans les 15 jours du jour du jugement fixant l’indemnité. Le bailleur doit
notifier au locataire qu’il renonce à l’indemnité et qu’il renouvelle le bail. Pour que le propriétaire
puisse exercer son droit de repentir, il faut que le locataire n’ait pas encore déménagé ou pris des
engagements pour sa réinstallation. L’exercice du droit de repentir est irrévocable.
25
TITRE 3
Règles spéciales à certains louages de biens
CHAPITRE
Bail portant sur des biens incorporels
S1 : LA LOCATION-GERANCE D’UN FONDS DE COMMERCE
C’est le contrat par lequel une personne appelée « gérant/gérant libre/locataire-gérant »
exploite le fonds de commerce appartenant à autrui pour son compte et à ses risques moyennant
une somme d’argent (loyer/redevance) indexé sur le CA (L144-1 & svt, C.com).
Loi 20/03/1956 intégrée dans le Code de commerce définit ce contrat.
Ordonnance 2004 –
Présence de cas particulier : elle peut être utilisée par des commerçant retraités, les héritiers
d’un commerçant qui ne veulent pas vendre le fonds mais ne peuvent pas l’exploiter non-plus. Elle
est souvent intégrée dans des opérations plus complexes.
Ex : transmission d’un fonds à un acquéreur qui ne dispose pas encore des fonds nécessaire pour
acheter le fonds. L’activité doit continuer – on combine une location-gérance avec une promesse
synallagmatique du fond.
1§ Les conditions
Les parties, l’objet, la publicité
1. Les parties
Le bailleur doit avoir exploité le fonds pendant 2 ans pour avoir droit de donner en
location-gérance. Cette condition ne s’applique pas quand la LG est donner par l’Etat, les CT, les
établissements de crédits, les majeurs incapables, les héritiers, le conjoint (suite à une liquidation
du régime matrimonial).
Le TGI saisit sur requête peut réduire ou supprimer ce délai si le propriétaire du fonds
justifie son impossibilité de l’exploiter (ex en raison d’une maladie ou d’un accident) – L144-4.
Cette condition de délai est sanctionnée par la nullité d’ordre public de la LG et par la
perte du bénéfice de la propriété commerciale pour le propriétaire du fond. La nullité est
inopposable aux créanciers du gérant.
Avant 2004, il y avait une limite disant que le bailleur ne pouvait pas exercer une autre
profession commerciale. Le locataire gérant n’a rien à dire – il doit voir la capacité d’exercer le
commerce.
2. L’objet
Remarque : une entreprise en difficulté ne peut pas être mise en LG, sauf… ! Dans un certain
nombre de cas avec un grand nombre de précautions, la LG peut être utilisée dans le cade du
sauvetage d’une entreprise.
En cas de sauvegarde, il ne peut pas y avoir de LG. En cas de liquidation, (L642-13) le plan
organisant la cession total/partiel de l’entreprise peut inclure une période de LG sous conditions
précises et strictes.
3. La publicité
Le contrat de LG doit être publié dans les 15 jours sous forme d’annonce dans un journal
d’annonce légale. La fin de la LG doit être publiée. Le locataire-gérant doit s’enregistrer au Registre
du commerce, de même que la LG.
2§ Les effets
1. Entre les parties
26
Le locataire-gérant devient commerçant, le bailleur cesse d’être commerçant (sauf s’il exerce
un autre commerce). Le locataire-gérant est tenu d’un certain nombre de locations payées par
loyer/redevance.
L144-11 & 12 : si par le jeu d’une indexation ce loyer varie de > ¼ chaque partie peut
demander la révision de la valeur locative équitable.
Les obligations du locataire
- Exploiter le fonds avec diligence,
- ne pas modifier la destination du fonds,
- ne pas détourner la clientèle à son profit personnel.
Le locataire-gérant ne peut pas céder ses droit, ni sous-louer le fonds, sauf autorisation du
bailleur.
La durée
Le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à la LG. La durée est souvent assez courte.
Il n’y a pas de droit au renouvellement.
En fin du contrat : le locataire-gérant doit restituer le fonds. Le bailleur a droit à une
indemnité en cas de moins-value. Il profite des améliorations /investissements effectuer par le
locataire.
Le gérant n’a pas droit à une indemnité pour accroissement de clientèle. Mais il aurait droit à
l’indemnité dû au preneur à bail dans le cas particulier où le propriétaire du fonds serait le
propriétaire des locaux où le fonds est exploité.
2. A l’égard des tiers
Le bailleur est solidairement tenu avec le locataire gérant de payer les dettes contracter
par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds et nécessaires à cette exploitation (pendant 6 mois
à compter de la dernière des publicités légales) – L144-7.
Cette garantie porte sur la période de 6 mois, même si elle ne devient exigible que
postérieurement. Dans les rapports avec le propriétaire de l’immeuble, le locataire-gérant n’est pas
sous-locataire du fonds. C’est le bailleur qui reste le preneur à bail du local, c’est lui qui a droit au
renouvellement et qui doit demander le renouvellement. Le locataire-gérant est tiers dans le contrat
de bail du local où le fonds est exploité. Si le propriétaire de l’immeuble agit contre le locatairegérant – ce sera sur le terrain extracontractuel.
Si un préjudice contractuel est causé par un colocataire-gérant, le locataire peut
invoquer se manquement sur le terrain délictuel contre le propriétaire de l’immeuble (Ass.plé
6/10/2006).
Les créanciers du bailleur du fonds de commerce peuvent craindre que ce contrat de LG
mette en péril le recouvrement de leur créance. Ils peuvent faire prononcer par le Tb la déchéance
du terme à leur profit.
S2 : LES LICENCES DES DROITS DE PROPRIETE INTELLECTUELLE
1§ La licence de brevet (LB)
Le contrat de LB est celui par lequel le titulaire d’un brevet (le concédant) concède à un tiers
(le licencié) en tout ou partie la jouissance de son droit d’exploitation de son brevet moyennant le
paiement d’une licence.
Art 1713 (C.civ) : « On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. »
Art 1714 : « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens
ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à colonat partiaire. »
La particularité de ce contrat se trouve dans son objet. C’est un contrat fréquemment utilisé.
Cette licence est fréquente pour des raisons économiques : le titulaire d’un brevet peut ne
pas avoir les moyens pour l’exploiter partout où il souhaite l’exploiter. Il fait recours à ce contrat de
licence.
1. Conditions
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A. Conditions de fond
Le concédant
Il doit être le titulaire du brevet ou l’usufruitier du droit de brevet.
Art L613-8 al4 (Code de la propriété intellectuelle) :
« Les droits attachés à une demande de brevet ou à un brevet sont transmissibles en totalité ou
en partie.
Ils peuvent faire l'objet, en totalité ou en partie, d'une concession de licence d'exploitation,
exclusive ou non exclusive.
Les droits conférés par la demande de brevet ou le brevet peuvent être invoqués à l'encontre
d'un licencié qui enfreint l'une des limites de sa licence imposées en vertu de l'alinéa précédent.
Sous réserve du cas prévu à l'article L. 611-8, une transmission des droits visés au premier
alinéa ne porte pas atteinte aux droits acquis par des tiers avant la date de transmission.
Les actes comportant une transmission ou une licence, visée aux deux premiers alinéas, sont
constatés par écrit, à peine de nullité. »
Si le brevet est en copropriété, il faut l’accord de tous ou une décision de justice pour
concéder une licence exclusive. Si la licence n’est pas exclusive – un copropriétaire peut la consentir
seul.
L’objet
Le contrat peut avoir pour objet un brevet déjà délivré ou une demande de brevet. L’objet
peut être le brevet (20 ans) stricto sensu ou le certificat d’utilité (8 ans). La licence peut être
concéder pour la totalité du territoire pour lequel le brevet a été délivré ou pour une partie. Le
brevet est un droit territorial.
Ex : le brevet français => concession pour l’ensemble du territoire ou juste pour une région précise.
La licence peut être concéder pour toutes les applications du brevet ou seulement pour
certaines. La licence peut porter sur la fabrication ou sur la commercialisation, ou sur les 2.
La licence peut être simple, le concédant peut concéder à d’autres licenciés. Si elle exclusive,
le breveté ne peut attribuer la licence qu’à la personne du licencié.
Le prix
Il peut être fixé forfaitairement ou d’être indexé. Le prix n’est pas une essence du contrat de
licence de brevet – on peut consentir une licence à titre gratuit.
B. Condition de forme et de publicité
Art 613-8 : le contrat doit être constaté par écrit sous peine de nullité. Le contrat doit être
publié au Registre national des brevets sous peine d’inopposabilité aux tiers.
Même si l’acte n’a pas été publié, le licencié pourra opposer son droit à des tiers, si au
moment de l’acquisition de ses droits, ils avaient connaissance de cette licence.
C. Remarque : des cas particuliers
A coté de la licence classique résultant d’un contrat librement consentit entre les parties, ils
existent des « licences de droits » ou des « licences légales »
La licence de droit (Art L613-10)
Un breveté peut par un intermédiaire de l’INPI faire une offre à une personne indéterminée.
A défaut d’accord sur le prix, celui-ci est fixé par le Tb.
Les licences légales
Ce sont des actes imposés soit par le juge à titre de sanction (en cas de défaut d’exploitation)
ou s’agissant du « brevet de dépendance ».
N’importe qui peut prendre connaissance et peut travailler à développer le brevet – obtenir
un brevet de perfectionnement donnant droit à exploiter l’invention perfectionner. Pour
l’exploitation il faut l’accord des 2 personnes – celui qui a inventé et celui qui a perfectionné. S’ils
n’arrivent pas à un accord, le juge peut accorder un brevet de dépendance.
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La licence peut être imposée par l’administration dans l’intérêt de la santé publique, la
défense nationale ou autre, lorsque l’administration estime qu’un brevet n’est as assez exploité.
2. Les effets de la LB
A. …
1. Obligation de délivrance
Le concédant doit mettre le concédé en jouissance du brevet.
Est-ce que le concédant doit communiquer les perfectionnements dont le brevet peut faire objet ?
Dans le silence du contrat, le concédant doit obligatoirement communiquer les modifications avant
la signature du contrat. Mais celles faite après, n’est pas sur ! Le débat est ouvert.
L’assistance technique : pour mettre en œuvre le brevet, il faut le savoir faire, mais aussi
une assistance technique. Le concédant assiste le début et la mis en marche du brevet.
2. La garantie
La garantie des vices
Le concédant doit garantir le licencié contre les vices portant sur l’invention. Ex :
impossibilité d’obtention du résultat recherché, des vices de conceptions (pas des vices des
fabrications, ou de mal mis en œuvre du brevet).
Le breveté garantie la faisabilité de l’invention. Il ne garantie pas sa rentabilité, sauf s’il s’est
spécialement engagé.
La garantie d’éviction
- Lorsque le brevet possède un vice juridique : le concédant doit garantie
Ex : le brevet annulé.
- Eviction de fait de tiers
Un tiers agit en revendication du brevet, prétend qu’il avait droit au brevet et obtient la licence
par jugement.
Un tiers se rend coupable d’une contrefaçon – fabrication du brevet sans autorisation du
titulaire du breveté. L’action en contrefaçon appartient au concédant, il est tenu d’agir.
~ Le licencié simple peut intervenir pour obtenir réparation du préjudice (L615-2).
~ Le licencié exclusif peut agir après mis en demeure du concédant qui n’a pas agit.
Si un tiers agit en contrefaçon contre le licencié, le concédant doit garantie au licencié.
B. Les obligations du licencié
- Le paiement de la redevance
- L’obligation d’exploiter
Le licencié a droit et obligation d’exploiter l’invention. A défaut le concédant peut obtenir la
résolution du contrat, sauf si la non-exploitation n’est pas fautive. Ex : si l’exploitation de l’invention
a prix excessif et n’est pas compétitif – la cession d’exploitation est possible.
L’exploitation est quantitativement et qualitativement est sérieuse et loyale. Elle est
personnelle. Le licencié n’a pas le droit de conclure une sous-licence ou de céder le contrat de
licence (sauf avec le fonds de commerce).
3. La durée du contrat
Le contrat peut à DD ou DI. Si à DI, il a un terme – c’est le terme du brevet. Au bout de 20 ans,
le brevet expire, la licence n’a plus raison d’être.
Art L615-17 (CPI) :
« L'ensemble du contentieux né du présent titre est attribué aux tribunaux de grande instance
et aux cours d'appel auxquelles ils sont rattachés, à l'exception des recours formés contre les décrets,
arrêtés et autres décisions de nature administrative du ministre chargé de la propriété industrielle, qui
relèvent de la juridiction administrative.
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Les tribunaux de grande instance appelés à connaître des actions en matière de brevets sont
déterminés par voie réglementaire.
Les dispositions qui précèdent ne font pas obstacle au recours à l'arbitrage, dans les conditions
prévues aux articles 2059 et 2060 du code civil.
Les tribunaux de grande instance ci-dessus visés, ainsi que les cours d'appel auxquelles ils sont
rattachés, sont seuls compétents pour constater que le brevet français cesse de produire ses effets, en
totalité ou en partie, dans les conditions prévues à l'article L. 614-13. »
Le contentieux est de compétence du TGI.
2§ La licence de dessins et modèles
Le dessin/modèle, c’est un motif ou une forme dans le plan ou dans l’espace. Il peut être
protégé pour raison de sont originalité – droit d’auteur, ou pour sa nouveauté – droit spécifique. Il
s’agit de la protection de design.
Le CPI ne règlemente par les licences de D&M. On applique les règles de louage, les règles sur
les dessins et les modèles, transposé avec le droit des brevets. Le droit LD&M n’est opposable eu
tiers que si le contrat a été publié au Registre des D&M
3§ La licence de marques
C’est le contrat par lequel le titulaire d’une parque confère à un tiers le droit d’apposer
sa marque sur ses propres produits et d’en faire un usage commercial. Le contrat s’apparente à
celui d’un louage.
Lorsque un distributeur vend des produits portant sur une marque, si c’est lui qui appose sa
marque – il lui faut un contrat de licences de marques. S’il ne fait que revendre la marque – il n’a pas
besoin d’un contrat.
Un industriel qui a apposé une marque, mais qui n’a pas les moyens ou ne veut pas exploiter
lui-même sa marque (partout) – il peut concéder une licence à un tiers qui apposera la marque et la
commercialisera.
Une holding de marque concède le droit d’exploiter la marque à une des sociétés du groupe.
Le constat de licence de marque s’inscrit dans le « contrat de franchisage » (plus large).
Ex : Mc Donald. Il s’agit d’une licence de marque + le savoir faire appliquer.
A. Les conditions
Art 714-1 (CPI) n’impose pas d’écrit pour le contrat de licence de marque. En pratique, il y a
toujours un écrit pour que le contrat puisse être opposable au tiers (art 716). C’est une nécessité
pour l’opposabilité au tiers.
B. L’objet
La licence doit être limité dans l’espace et dans le temps. La licence peut être exclusive ou
non-exclusive.
C. Les effets
Obligation du concédant – titulaire de la marque :
Il doit assurer au licencié la jouissance paisible. Il doit renouveler le dépôt de la marque –
c’est un droit temporaire avec vocation à la perpétuité (validité = 10 ans, peut être renouvelé à
l’infini).
Est-ce qu’il peut continuer la licence lui-même ?
OUI, en cas de licence non-exclusive,
NON, en cas de licence exclusive,
La marque périt si elle n’est pas exploitée – déchéance pour défaut d’exploitation.
Art L716-5 :
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« L'action civile en contrefaçon est engagée par le propriétaire de la marque. Toutefois, le
bénéficiaire d'un droit exclusif d'exploitation peut agir en contrefaçon, sauf stipulation contraire du
contrat si, après mise en demeure, le titulaire n'exerce pas ce droit.
Toute partie à un contrat de licence est recevable à intervenir dans l'instance en contrefaçon
engagée par une autre partie afin d'obtenir la réparation du préjudice qui lui est propre.
L'action en contrefaçon se prescrit par trois ans.
Est irrecevable toute action en contrefaçon d'une marque postérieure enregistrée dont l'usage a
été toléré pendant cinq ans, à moins que son dépôt n'ait été effectué de mauvaise foi. Toutefois,
l'irrecevabilité est limitée aux seuls produits et services pour lesquels l'usage a été toléré. »