Odl 13 - Agence Départementale d`Information sur le Logement des

Odl 13
Observatoire Départemental des Loyers
du Parc Privé des Bouches-du-Rhône
Les loyers du parc privé en
2014
Pays d’Aubagne et de l’Étoile
Des niveaux de loyers plutôt homogènes sur le
territoire…
En 2014, le loyer médian d’un appartement tous types
confondus situé dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile
est de 12 €/m². Ce montant est sensiblement équivalent
à ce qui est observé dans le territoire voisin de Marseille
Provence Métropole.
Les niveaux de loyers s’avèrent très homogènes entre la
ville centre et le reste du Pays d’Aubagne. En effet, ils se
situent autour de 12,1 €/m² à Aubagne et 11,7 €/m² dans les
communes alentour, soit un écart de 0,4 €/m2 seulement.
- Pays d’Aix : 14,1 €
- Pays d’Aubagne et de l’Étoile : 12,0 €
- Marseille Provence Métropole : 11,9 €
- Pays de Martigues : 11,3 €
- Agglopole Provence : 11,2 €
- Ouest Provence : 11,0 €
- Arles Crau Camargue Montagnette : 9,8 €
… quel que soit le type de bien
De faibles écarts de prix
Dans le Pays d’Aubage et de l’Étoile, le parc locatif privé
se caractérise par une sous-représentation des petits et
grands appartements. Respectivement, les T1 et T4 et + ne
représentent que 9 % et 18 % du parc1. A contrario, les T2
et T3 sont prépondérants (33 % et 38 % du parc).
Comme dans la plupart des territoires, les loyers sont
inversement proportionnels à la superficie des logements.
Plus un appartement est grand, moins son prix au m2
est élevé. Dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile, il faudra
compter 15 €/m2 pour un T1, 12,9 €/ m2 pour un T2, 10,9 €/m²
pour un T3 et 10,1 €/m² pour un T4 et +.
Là encore, les prix pratiqués sont relativement homogènes
entre la ville centre et le reste du Pays d’Aubagne et de
l’Étoile, quel que soit le type d’appartement.
Cette relative homogénéité des loyers, constatée d’un point
de vue géographique, est encore renforcée par une faible
amplitude des prix. Dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile,
les fourchettes de loyers des appartements, tous types
confondus, sont effectivement assez resserrées (2,8 €/m²
d’écart entre les loyers bas et hauts). À titre de comparaison
cet écart est de 3,7 €/m² au sein de Marseille Provence
Métropole. Cette amplitude réduite des loyers peut témoigner
d’une offre peu diversifiée, tant sur la nature que sur la qualité
des biens proposés.
1. Source : Insee, RP 2012.
Niveaux de loyer des appartements dans PAE (en €/m2)
10,1 €
Titre du graphique
T4 et +
10,0 €
T4 et +
Source : ODL 13 - Collecte 2014
Loyer médian des appartements dans les territoires des
Bouches-du-Rhône (€/m2, tous types confondus)
10,9 €
10,9 €
11,3 €
T3
T3
12,9 €
13,0 €
12,2 €
T2 T2
T1
T1
- €
100 €
200 €
Ensemble
300 €
400 €
En cours
500 €
600 €
Relocation
15,0 €
15,0 €
70016,0
€ €800 €
Des logements individuels plus rares et plus chers
dans la ville centre
Contrairement aux appartements, le loyer des maisons
individuelles est variable sur le territoire. Il sera plus élevé
dans la ville-centre (12,8 €/m²) que dans les communes
voisines (12,1 €/m²). Le logement individuel, rare à Aubagne,
fait l’objet de nombreuses demandes. Ces biens restent
d’ailleurs très peu de temps dans les portefeuilles des
agences immobilières. Sur l’ensemble du Pays d’Aubagne et de l’Étoile, les maisons
représentent plus du quart du parc locatif privé (29 %). Non
négligeable, le poids de cette offre est néanmoins plus
contenu que dans d’autres territoires du département.
Le Pays d’Aubagne et de l’Étoile présente des formes
urbaines contrastées, où habitat dense et diffus se côtoient.
Alors que de nombreuses communes ont une dominante
de logements individuels, Aubagne et, dans une moindre
mesure, la Penne-sur-Huveaune concentrent une part
importante de logements collectifs.
ADIL des Bouches-du-Rhône - Décembre 2015
Odl 13
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Aubagne Auriol Belcodène Cadolive Cuges-les-Pins La Bouilladisse La Destrousse La Penne-sur-Huveaune Peypin Roquevaire Saint-Savournin Saint-Zacharie
Dires d’experts Des délais de relocation qui augmentent La durée de vacance entre deux locations ne cesse de
s’allonger. Les trois mois de préavis ne suffisent plus
toujours à relouer les logements2.
Ces problèmes de relocation sont particulièrement
importants dans le centre-ville d’Aubagne et la vieille
ville. Toutefois on retrouve également ces difficultés à
Cuges-les-Pins ou à Auriol.
La demande étant moins importante que l’offre, les
appartements de type 1 et 2 sont davantage concernés
par cette vacance. Ces dernières années, un nombre
important de petits logements neufs ont été livrés et la
concurrence est donc non négligeable pour ces types de
biens.
A contrario, l’ensemble des experts immobiliers
s’accordent à dire qu’il y a un manque de moyennes et
grandes surfaces à la location (T3 et plus) sur l’ensemble
du Pays d’Aubagne et de l’Étoile.
2. La loi Alur a modifié la durée du délai de préavis à compter du 25 mars
2014. Elle est désormais d’un mois en zone tendue (Aubagne, Auriol,
Cadolive, La Bouilladisse, La Destrousse, La Penne-sur-Huveaune, Peypin,
Roquevaire, Saint-Savournin et Saint-Zacharie)
Quelques principes de la « mécanique » des loyers Le marché de l’immobilier présente la particularité de
proposer des logements qui, chacun pris individuellement,
ne ressemblent à aucun autre. Chaque logement affiche
un niveau de loyer qui lui est propre, défini selon une
multitude de critères.
Certains de ces critères, néanmoins, s’appliquent de
manière récurrente quel que soit le bien considéré. Ils
constituent des points de repères incontournables pour
les professionnels de l’immobilier, à savoir :
- La taille du logement, sa localisation et l’ancienneté de
son occupant. Ce sont les principaux facteurs explicatifs
du niveau des loyers.
- La dégressivité du loyer selon la superficie du logement.
À localisation identique, plus un logement est grand
moins son prix au m² est élevé.
D’autres facteurs, plus qualitatifs, entrent ensuite en ligne
de compte. Ils font la singularité du logement et peuvent
faire grimper son prix : prestation de qualité, présence
d’équipements (cuisine équipée, balcon…), mise à
disposition d’un box ou d’une place de stationnement...
Inversement, un logement situé en rez-de-chaussée, sur rue
ou supportant des nuisances (bruits…) subira une décote.
Ville d’Aubagne
Des niveaux de loyers moins élevés en centre-ville
Afin de disposer d’une approche plus fine des loyers observés
localement, la ville d’Aubagne a été divisée en trois secteurs :
Centre-ville, Nord et Sud.
Les niveaux de loyers sont différents selon les secteurs
observés. Tous types confondus, le prix des appartements
est moins élevé dans le centre-ville (11,7 €/m²) que dans les
secteurs Nord et Sud (respectivement 12,2 € et 12,3 €).
Ces écarts de loyers sont essentiellement liés aux T2, le
prix des T3 étant relativement homogène sur l’ensemble
des secteurs (+0,1 €/m²)3. Les appartements de type 2 à la
location sont rares en dehors du centre-ville, et donc plus
chers.
3. Faute de données suffisantes sur tous les secteurs, l’analyse ne peut être
étendue aux T1 et T4+.
Les loyers à Cuges-les-Pins
Les données collectées à Cuges-les-Pins sont en nombre
suffisant pour permettre une première analyse locale des
loyers mensuels.
En 2014, le loyer médian d’un appartement à Cuges-lesPins s’élève à 592 €/mois. Ce niveau de loyer est inférieur
à ce qui est observé sur l’ensemble du Pays d’Aubagne
et de l’Étoile et sur la ville centre. Les demandes portent
principalement sur les appartements de type 3 et 4. Les
T2 se relouent plus difficilement, l’offre étant supérieure à
la demande, contrairement aux T3 très plébiscités mais en
nombre insuffisant.
Cuges-les-Pins est convoitée par une clientèle qui souhaite
s’éloigner des zones urbanisées de Marseille et d’Aubagne.
La proximité de plusieurs pôles d’activités renforce encore
son attractivité.
Les loyers du parc privé dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile 2014
Fourchettes de loyer des appartements à Cuges-les-Pins (en €/mois)
592 €
Cuges-les-Pins
657 €
512 €
612 €
Aubagne
677 €
564 €
615 €
Pays d'Aubagne et de l'Etoile
551 €
696 €
Source : ODL 13 - Collecte 2014
ADIL des Bouches-du-Rhône - Décembre 2015
Odl 13
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Aubagne Auriol Belcodène Cadolive Cuges-les-Pins La Bouilladisse La Destrousse La Penne-sur-Huveaune Peypin Roquevaire Saint-Savournin Saint-Zacharie
Loyers en cours : une lente progression
Dires d’experts
Une majorité de ménages est restée dans le même logement
en 2014. Leur loyer progresse chaque année selon l’évolution
de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Aujourd’hui, cet indice augmente très peu chaque trimestre,
entraînant une stabilité des loyers pour les locataires déjà
en place. Constatée à partir de 2012, cette tendance semble
s’inscrire dans la durée.
À titre d’exemple, suite à l’évolution de l’IRL, un ménage entré
dans son logement en février 2012, avec un montant de loyer
initial de 750 €/mois, aura connu une augmentation de 17,3 € à
la fin de son bail de 3 ans5 (février 2015). À conditions équivalentes,
l’évolution aurait été de 29,8 € sur la période 2009-2012.
La colocation, un phénomène qui tend à se développer
à Aubagne
Les professionnels de l’immobilier évoquent le
développement de la colocation pour palier le haut niveau
des loyers des petites surfaces, ce nouveau mode de
cohabitation permettant de réduire les frais liés au logement.
Ces colocataires louent un appartement composé de trois
pièces minimum, souvent dans de l’individuel.
Jusqu’alors plutôt réservée aux étudiants, elle s’étend
de plus en plus à de nouveaux publics, notamment
aux jeunes actifs et aux seniors (à travers la colocation
intergénérationnelle notamment).
Loyers à la relocation : une hausse des prix sur
Des écarts de prix importants pour les petits certains types de biens
Habituellement, le moment du changement de locataire est
logements
le principal vecteur d’évolution des loyers6.
À Aubagne, tous types d’appartements confondus, l’amplitude
des loyers est relativement réduite, allant de 10,8 €/m2 à
13,4 €/m2, soit un écart de 2,5 €/m2 entre deux biens.
Néanmoins, les appartements d’une pièce présentent une
fourchette de prix plus large (3,1 €/m² d’écart entre deux
T1). Ce constat se vérifie particulièrement pour ceux situés
dans le centre-ville (jusqu’à 4,2 €/m² d’écart), quartier qui
concentre une grande part de petits logements (67 %4).
À Aubagne, les tendances du marché ne sont pas les mêmes
selon les types de biens7.
Les loyers au m² diminuent pour les appartements T2
(-0,7 €/m² entre les loyers en cours et les loyers à la relocation).
Les difficultés de relocation pour ce type de biens peuvent
expliquer en partie cette baisse de prix.
A contrario, les appartements de T1 et T3 enregistrent, eux,
une hausse significative des prix (respectivement +0,9 €/m²
et +0,7 €/m²). Pour les T1, cette hausse des loyers n’est pas
spécifique à Aubagne. Elle a été constatée sur la plupart
des villes centres du département. Concernant les T3, les
prix peuvent être tirés vers le haut par une demande plus
importante que l’offre existante.
4. Source : Insee, RP 2012
Source : Insee - DGFiP Revenus fiscaux localisés des ménages
Revenus mensuels médians des ménages en 2011
Croiser les loyers avec le niveau de revenus de la population
permet d’avoir une première appréciation locale de l’effort
des ménages et des difficultés que les locataires du parc
5. Si le loyer a subi une augmentation automatique conformément à la clause
de révision annuelle insérée dans le bail.
privé peuvent rencontrer pour se loger dans un contexte de
6. Depuis 2012, l’augmentation du montant du loyer à la relocation ne peut pas
marché tendu.
dépasser l’indice de référence des loyers (IRL).
7. Les appartements de type 4 et + sont exclus de l’analyse car en nombre insuffisant.
Le niveau de revenus des habitants du Pays d’Aubagne et
de l’Étoile est plus élevé que dans l’ensemble des Bouchesdu-Rhône. L’écart de revenu entre les propriétaires et
les locataires est toujours très marqué, quel que soit le
Niveaux de loyer des
appartements à Aubagne (en €/m2)
Titre du graphique
territoire. Par contre, cet écart est nettement plus réduit
entre les occupants du parc social et ceux du parc privé,
10,0 €
10,0 €
T4 et + T4 et +
témoignant notamment du report d’une partie des
populations fragilisées dans le parc locatif privé.
T3
3 496 €
3 161 €
1 916 €
1 629 €
1 963 €
1 646 €
3 226 €
1 716 €
1 468 €
T2
Aubagne
Pays d'Aubagne
Bouches-du-Rhône
Locataires du parc privé
13,1 €
13,1 €
12,4 €
T2
T1
- €
Locataires du parc social
10,8 €
10,8 €
11,5 €
T3
T1
100 €
200 €
Ensemble
300 €
400 €
En cours
500 €
600 €
15,1 €
15,1 €
700 €€
16,0
800 €
Relocation
Propriétaires
Source : ODL 13 - Collecte 2014
Les loyers du parc privé dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile 2014
ADIL des Bouches-du-Rhône - Décembre 2015
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Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
Aubagne Auriol Belcodène Cadolive Cuges-les-Pins La Bouilladisse La Destrousse La Penne-sur-Huveaune Peypin Roquevaire Saint-Savournin Saint-Zacharie
Méthodologie
La méthode mise en place par l’ADIL des Bouches-du-Rhône,
avec l’appui de l’Agence Nationale pour l’Information sur le
Logement (ANIL), consiste à suivre un panel de logements issus
du parc locatif privé.
L’enquête porte sur les logements loués vides et gérés par des
administrateurs de biens. Elle informe sur le niveau des loyers
appliqués hors charges et, lorsque la donnée est disponible, sur
la superficie des logements.
L’estimation des montants de loyer nécessite un quota minimum
de 25 références1, pour chaque nature (collectif / individuel) et
type de bien (nb de pièces). Ce quota doit être respecté quel que
soit le découpage géographique retenu (EPCI, secteur, commune,
arrondissement…). Il repose fortement sur la participation des
agences immobilières à l’Observatoire Départemental des Loyers
(ODL) et sur la qualité des données recueillies.
Afin de permettre la comparaison entre tous les territoires,
l’effet de structure du parc a été neutralisé en appliquant
une pondération départementale à chacune des zones
d’observation. Ce coefficient de pondération tient compte
du statut d’occupation, de la typologie des logements et de
la nature du bien (tels que définis dans le recensement de la
population de l’Insee).
Les loyers sont donnés mensuellement ou sont rapportés à
la surface habitable (€/m²). La première approche renseigne
clairement sur le montant déboursé chaque mois par les
ménages et permet de mieux saisir l’effort à consentir pour se
loger. La deuxième approche gomme les effets liés à la superficie
des logements et constitue une donnée de référence partagée
par l’ensemble des professionnels de l’immobilier.
Les résultats sont présentés selon trois niveaux :
- Loyer médian : loyer qui sépare les logements en deux parts
identiques (la moitié des logements a un loyer mensuel
supérieur à ce seuil et l’autre moitié a un loyer inférieur). La
médiane permet de s’affranchir des valeurs extrêmes qui
impactent fortement la moyenne.
- Loyer bas : loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel inférieur à ce seuil).
- Loyer haut : loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un
loyer mensuel supérieur à ce seuil).
1. ou 5 % du parc locatif privé pour les territoires où celui-ci est peu présent.
La prise en compte de ces deux valeurs, hautes et basses, vient
illustrer la diversité et les écarts de prix.
Le plus souvent, les loyers sont présentés dans leur ensemble,
mais une approche selon la date d’entrée des locataires peut
également être proposée. Un focus sur ceux ayant emménagé
dans l’année permet notamment une analyse plus conjoncturelle
des loyers (on parlera de loyers de marché ou de relocation).
L’enquête 2014 sur PAE
Les résultats présentés pour le Pays d’Aubagne et de l’Etoile
ont été établis à partir d’un échantillon de 1 316 références
de loyers collectées en 2014 auprès de 6 professionnels de la
gestion locative. Pour les loyers au m², seules les références dont
la surface habitable était renseignée ont été prises en compte
(762 références).
Pour les besoins de l’observation, la commune d’Aubagne a été
divisée en trois secteurs : Centre-ville, Nord, Sud.
Les tendances du marché locatif privé dans le Pays
d’Aubagne et de l’Étoile en 2014
Chaque année, la collecte des données pour l’ODL est
l’occasion d’un échange privilégié avec les professionnels
de l’immobilier. Cette proximité permet à l’ADIL 13 de
saisir en temps réel les évolutions du marché locatif privé
et d’y apporter son propre regard d’expert.
En 2014, dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile, il a été
constaté :
• Un allongement du délai de relocation, lié à :
- Des prix élevés
- Une abondance d’offres pour certains types de
bien (T1/T2)
- La saison pendant laquelle se libère le bien (ex. : un
studio restera vacant plus longtemps si son locataire
quitte les lieux hors période universitaire)
- Le secteur où se situe le bien (difficultés à relouer
en centre-ville et vieille ville)
• Une stabilité du nombre d’impayés et de demandes
de délais de paiement
• Une précarisation de la situation des candidats locataires
et des garanties qu’ils peuvent apporter aux bailleurs.
Étude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
Date de publication : Décembre 2015
Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Étude et rédaction : Valérie FAYOLLE, Chargée d’études principale et
Lisa MICELI, Chargée d’études habitat, responsable de l’Observatoire des loyers - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de
mission - Communication
ADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 MARSEILLE CEDEX 1 - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org
L’Observatoire départemental des loyers est mis en place en collaboration avec la FNAIM 13 et grâce au concours financier du Conseil
Départemental des Bouches-du-Rhône, de l’État (DREAL) et du Pays d’Aubagne et de l’Étoile
L’Observatoire Départemental des
Loyers, un outil créé par :
Les partenaires de l’Observatoire :
ADIL
Les
loyers13
du parc privé dans le Pays d’Aubagne et de l’Étoile 2014
ADIL des Bouches-du-Rhône - Décembre 2015