Pas de tapis rouge pour CARPET ART DECO, un projet d`exclusion

Pas de tapis rouge pour CARPET ART DECO, un projet d’exclusion
Mémoire présenté par
La Table de concertation Action-Gardien de Pointe-Saint-Charles
À l’Arrondissement Sud-Ouest
Le 1er février 2012
Introduction : un projet d’exclusion qui tourne le dos au quartier, qui ne respecte pas les
résidents actuels
« Encore un projet qui tourne le dos au
quartier et augmente la gentrification ! »
- Carrefour d’éducation populaire
Le canal de Lachine est le berceau industriel de Pointe-Saint-Charles, de Montréal, du Canada.
Pendant plus de 125 ans, il a été un lieu de gagne-pain pour la population du quartier. Par la
suite, abandonné, il a été presque extérieur à la vie du quartier. Son re-développement aurait dû
en faire un espace pleinement approprié et utilisé par la population du quartier.
Malheureusement, c'est tout le contraire qui est arrivé. Le canal est devenu un espace fermé sur
les plans symboliques et physiques. La population du quartier n’a pas profité des millions
investis, bien au contraire: privatisation des berges, développement qui tourne le dos au
quartier, peu de sentiment d’appartenance, développement de condos sur les berges,
spéculation immobilière augmentation du prix des loyers, loyers abordables devenus plus rares,
ce qui peut amener des gens à devoir quitter le quartier contre leur gré, etc.
Il faut renverser la logique et tout faire en sorte pour que le développement aux abords du canal
réponde aux besoins locaux, assure le maintien de la population dans le quartier et favorise
l'appropriation du canal par la population actuelle.
Nous sommes face à un choix de société :

soit les pouvoirs publics favorisent les promoteurs qui veulent maximiser leur profit,
comme l’a fait l’ancienne administration de l’Arrondissement, c’est choisir de contribuer
à détériorer les conditions de vie de la population ;

soit les pouvoirs publics exigent des promoteurs que les projets contribuent à améliorer
les conditions de vie des citoyens actuels.
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Pour la Table de concertation Action-Gardien, le projet Carpet Art Deco illustre
malheureusement la première option. L’ensemble des membres de la Table Action-Gardien
considère inacceptable le projet déposé en consultation, et s’y oppose fermement parce qu’il ne
comprend pas de logements communautaires ni la moindre mixité sociale, qu’il ne contribue pas
au verdissement du quartier et qu’il fait trop de place à la voiture.
Un exemple éloquent
Le Carrefour d’éducation populaire de Pointe-Saint-Charles a présenté le projet à plus de 120
citoyens et leur avons demandé s’ils avaient un message à transmettre. Le message le plus
fréquent est sans aucun doute: Il faut construire plus de logements sociaux. Plusieurs membres
du Carrefour ont d’ailleurs tenu à être présents à l’assemblée de consultation afin de rapporter
concrètement comment se vit la détérioration des conditions de vie à Pointe-Saint-Charles. Ils
illustreront les conséquences du passage du rouleau compresseur sur leur vie. A titre d’exemple,
voici le message d’une employée.
«À la recherche d’un logement en début de novembre 2011, j’ai scruté le
journal local, La voix Populaire et le site Kijiji pour voir s’il n’y aurait pas un
logement de disponible à Pointe Saint Charles.
J’habitais, je dis bien j’habitais, car j’ai dû quitter mon quartier bien aimé, car,
soit il y avait des logements en piteux état (le chauffe-eau était dans la
chambre à coucher ou un à 700$ avec une grande plaque moisissure noire
etc.) soit à prix très élevé 1 100$ ou 1 300$ pour un 5 ½. En plus, il y en
avait très peu de logements à louer.
Je souhaitais demeurer à Pointe-Saint-Charles, car j’y ai habité pendant plus
de 30 ans, mais j’ai dû m’exiler à Verdun où les logements abondent et sont
beaucoup plus abordables.
Pour l’amour de la sainte Pointe, faites des logements à prix abordables.»
Diane Landry, verdunoise contre son gré.
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1. Vision d’ensemble
« Encore un développement à la pièce au
bord du canal ! » - OPA (Opération populaire
d’aménagement)
L’arrondissement Sud-Ouest a tenu des consultations en 2010 et a adopté en 2011 une série de
paramètres pour tout projet aux abords du canal de Lachine, en plus de manifester l’intention
de poursuivre sa réflexion pour une vision d’ensemble lors de la révision du plan d’urbanisme.
L’intention est louable. Mais rien ne sert de développer des orientations et principes directeurs,
si on continue à prendre des décisions à la pièce. En effet, les projets de densification
résidentielle sont présentés les uns après les autres comme des exceptions.
Concrètement, pour la portion entre Atwater et Wellington bordant immédiatement le canal, il
reste peu de sites encore vacants ou potentiellement vacants : deux ou trois terrains aux abords
du canal, quelques terrains au sud de Saint-Patrick. Il est donc urgent de planifier en détail la
vocation de ces sites qui restent à développer. Nous maintenons que les vocations publiques et
patrimoniales et les zones d’emploi/bureau doivent être privilégiées, au détriment du
résidentiel. C’est d’ailleurs l’orientation qu’annonçait le maire dans son communiqué d’octobre
2010. Devant le projet Carpet, on ne peut que déplorer l’absence complète de ces orientations
et encore plus, de la vision d’ensemble.
Une vision d’ensemble, cela signifie aussi que le développement du canal doit être pensé en lien
avec le quartier existant afin que les équipements développés profitent à la population actuelle
et ne soient pas utilisés uniquement par les nouveaux résidents habitant les condos aux abords
du canal. Les besoins en équipements, espaces publics, parcs et services sont grands au centre
du quartier.
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2. Logement communautaire
« On n’accepte pas qu’encore une fois, ce
soit un projet de condos sans aucun
logement communautaire. On a besoin de
logements social pour tous ! »-Regroupement
information Logement
Le projet de Carpet Art Deco comprend exclusivement des condos (145 unités, pour un
maximum possible de 160) de surcroît assez luxueux et sans inclusion de logements
communautaires. Les plans nous montrent un projet massif et volumineux, de 6 étages sans
compter la mezzanine, avec piscine sur le toit. À qui s’adresse ce projet ? Certainement pas aux
familles avec 75% des condos qui sont des logements avec une ou deux chambres à coucher.
Pourtant, la rétention des familles est présentée comme un objectif de l’arrondissement.
D’ailleurs, dans la documentation présentée, il n’est nulle part fait mention des prix de vente.
L’accessibilité est-elle si peu importante qu’on ne prend pas la peine de préciser les prix ?
En étant très conservateur avec un prix de vente moyen à 270 000$ (ce qui nécessite un revenu
familial moyen de 90 000$ environ), il faut reconnaître que ce n’est pas plus de 7 ou 8% de tous
les ménages de la Pointe qui ont les moyens de s’en acheter un des condos du projet. Pire, ce
n’est que 4% des ménages locataires qui seraient en mesure de le faire. A l’échelle de Montréal,
si 13% des ménages sont en situation d’acheter un de ces logements, ce n’est le cas que pour
5% des locataires. On est donc en droit de légitimement se demander : « Pour qui sont ces
condos ? »
Les prix auxquels se vendront ces condos serviront strictement la spéculation et la hausse des
valeurs foncières alors que les besoins en logement public –et particulièrement en logements
familiaux- sont énormes dans le quartier.
La pression immobilière exercée par les promoteurs aura des impacts sur les conditions de
logement des ménages à faible revenu et rendra plus que jamais nécessaire la création de
nouveaux logements sociaux dans le quartier. Pour contrer la gentrification, maintenir sur place
la population et améliorer les conditions de vie de tous, la seule façon est de réaliser des unités
de logements sociaux communautaires intégrés aux projets de développement résidentiel.
5
Ainsi, tout projet de densification résidentielle dans le quartier de Pointe-Saint-Charles, pour
être envisageable, devra au moins comporter :
o
un minimum de 25 % de logements communautaires, et ce même s’il y a moins de
200 unités sur le site même du projet. Quelle est la vision d’ensemble de
l’arrondissement ? Pourquoi ne peut-on pas aller au-delà de la stricte application de
la stratégie d’inclusion et enfin donner à la population le moyen d’améliorer la vie
dans le quartier ?
o
un minimum de 40 % de logements communautaires lorsqu’on est sur un site
public (ex : sites appartenant à la Société immobilière du Canada) sur le site même
Par ailleurs, les stratégies d’évitement des promoteurs pour réaliser les unités de logements
communautaires hors-site sont plus que jamais à proscrire. Ce genre de pratique favorise la
ségrégation et va à l’encontre de l’objectif de mixité sociale.
Nous sommes contre la prolifération des condos aux abords du canal. Mais cette densification
résidentielle est encore moins acceptable si le projet ne propose aucune inclusion de logement
social. Ce qui vaut pour l’ensemble du quartier est d’autant plus valable aux abords du canal, car
les développements immobiliers des dernières années et ceux récemment adoptés ont été des
projets de condos exclusivement (Pixcom, Seracon).
Cette situation est d’autant choquante que le Forum sur le canal de Lachine tenu en juin 2010
par l’arrondissement Sud-Ouest s’est traduit par plusieurs orientations dont l’une des
principales est : « assurer la mixité sociale et le maintien des ménages à faible revenu ».
Où sont passés les objectifs de mixité sociale de l’arrondissement ? Les a-t-on abandonnés ?
Pourquoi y a-t-il une différence entre les projets, ou plutôt pourquoi ne peut-on pas les
appliquer systématiquement ? En effet, le 16 septembre 2011, l’arrondissement Sud-Ouest se
réjouit dans un communiqué de presse de « repousser les limites avec le projet Square Gallery »
pour l’obtention de 15% de logements communautaires dans un cas où le promoteur n’y était
pas tenu. Il n’est donc pas admissible que ce qui a été fait dans ce cas-là ne soit pas répété pour
Carpet Art Deco.
Il faut pousser plus loin les exigences de la stratégie d’inclusion en logement communautaire et
avoir une réflexion d’ensemble et non pas un projet à la fois. La somme des projets annoncés
pour le canal (Nordelec, Seracon, Pixcom, Carpet et Formétal-Samcon) totaliseraient plus de
1700 condos de plus. La population du quartier augmenterait donc de plus de 3000 personnes !
6
C’est une pression énorme…
Devant un tel portrait, la fermeture du promoteur à toute discussion pour de l’inclusion de
logements communautaires est inacceptable. D’autant plus que le promoteur est déjà
propriétaire du site et donc libéré de la contrainte de l’achat. Inutile de démontrer combien la
marge de profit sera faramineuse…
3. Diminution du ratio de stationnement
« 141 stationnements pour autos à
550 mètres de la station de métro…ça
fait plus de risques d’accidents, de
pollution et de gaz à effets de serre !
Un non-sens pour
la santé et
l’environnement
!»
Clinique
communautaire
Le ratio de stationnement pour ce projet est quasiment de 1 pour 1, ce qui est aussi dépassé
d’un point de vue urbanistique que néfaste pour notre santé et notre qualité de vie. La situation
dans le quartier exige pourtant que l’espace réservé aux voitures soit radicalement réduit.
Le 30 novembre dernier, l’arrondissement a tenu une consultation publique sur la révision de
son règlement d’urbanisme. Il y a présenté, entre autres, une proposition pour diminuer d’un
quart le nombre de cases de stationnements dans les projets situés à 200 m et moins d’une
station de métro. C’est un bel effort mais qui doit être poussé beaucoup plus loin. En effet, nous
considérons qu’à moins de 10 minutes de marche (550 m) du métro Charlevoix et à proximité de
plusieurs lignes d’autobus, le minimum serait d’au moins pouvoir appliquer les ratios appliqués
dans le logement communautaire, soit un ratio d’une case pour 4 logements. On se retrouverait
tout de même avec une quarantaine de places de stationnements, et donc autant de voitures
supplémentaires dans les rues du quartier.
Selon Norman King de la DSP, au-delà des blessés de la route, les conséquences du transport
motorisé sur la santé sont nombreuses1 :
1
Direction de santé publique de l’Agence de la santé et des services sociaux de Montréal, en collaboration
avec Louis Drouin, François Thérien, Sophie Paquin et Patrick Morency, Panel « Comment se doter d’une
7
-
La mauvaise qualité de l’air amène des maladies cardiorespiratoires et de l’asthme. Les
impacts
sanitaires
de
la
pollution
de
l’air
reliée
au
transport
à
Montréal
représentent environ par année :
-

118 décès (Mortalité aigue)

141 décès (Mortalité chronique)

1039 cas de bronchite aigue infantile

13 478 jours-personnes de symptômes d’asthme
Les gaz à effet de serre (GES) et les phénomènes d’ilots de chaleur entrainent davantage de
mortalité et morbidité cardiorespiratoires. 40% des GES à Montréal sont imputables au
transport routier.
-
Le manque d’activité physique entraîne excès de poids et obésité, ce qui se traduit par
davantage de diabète et maladies chroniques. Or, 43% de la population montréalaise est en
surpoids et 13% en situation d’obésité.
Pour la Table Action-Gardien, il faut aller dans le sens de tous ces constats du Directeur de la
santé publique. Il faut drastiquement repenser et réduire la place de la voiture dans les projets
résidentiels, c’est une question de santé. Il faut également saisir toutes les occasions de
prendre ce virage vers ce changement de paradigme. Malheureusement, le projet Carpet Art
Deco semble profondément ignorer ce virage. C’est donc à l’arrondissement que revient la
responsabilité de mettre en place les outils pour le faire.
vision intégrée en mobilité durable au Québec », Forum québécois de la mobilité durable, colloque tenu à
Montréal les 16 et 17 juin 2010.
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4. Contribution pour fin de parcs
Avoir une réflexion d’ensemble sur les projets aux abords du Canal, c’est aussi penser les
compensations et contributions dans leur ensemble : équipements publics, parcs, transport
collectif, etc.
Pourtant, alors que le projet Carpet Art-Déco viendrait densifier le quartier et augmenter la
pression sur les équipements existants, aucune contribution n’est exigée du promoteur. Alors
qu’un projet bénéficie grandement du milieu dans lequel il s’implante, les compensations à la
communauté devraient être obligatoires, et pas seulement pensées en termes de revenus de
permis pour l’Arrondissement ou de taxes foncières pour la ville centre.
Nous reconnaissons les efforts qui permettent l’aménagement d’un accès piéton aménagé
jusqu’au canal, en cohérence avec les orientations de 2011 de l’arrondissement. On ne peut
cependant considérer que cet accès est un acte de verdissement qui bénéficie à tout le quartier
et donc on ne peut le prendre en compte comme un geste contribuant au fonds de parcs.
Selon la Table Action-Gardien, tout promoteur devrait absolument contribuer au fonds pour la
création de parcs et le verdissement du quartier. Et ce, qu’il soit soumis ou non à cette
obligation en vertu du règlement. La pression exercée sur le quartier est exactement la même,
qu’il y ait opération cadastrale ou non.
5. Camionnage et résidentiel : Conflits d’usages actuels et futurs
La rue Saint-Patrick doit rester la voie de camionnage principale dans le quartier car il n’existe
aucune alternative. Ce gain, obtenu il y a plusieurs années, a permis de libérer les rues du Centre
et Mullins des camions. Il faut absolument garder cet acquis.
Les activités qui s’ajoutent dans ce secteur doivent être compatibles avec le passage des
camions.
9
Préserver la voie de camionnage sur la rue Saint-Patrick implique donc de :
-
Limiter le développement résidentiel
-
Ne pas accepter de résidentiel en rez-de-chaussée
-
Privilégier en rez-de-chaussée des usages créateurs d’emplois, des bureaux, des
équipements publics culturels et récréatifs accessibles
L’arrondissement demande aux promoteurs d’avoir des usages bureaux/commerces en rez-dechaussée, ou bien de résidences-bureaux. Pour autant, rien ne nous garantit que ces usages sont
garantis sur du long terme. Imposera-t-on des traitements architecturaux et d’autres moyens
qui empêcheront réellement les conversions de locaux commerciaux en usages résidentiels ?
6. Construction verte et écologique
« Aucun projet ne devrait être accepté par
l’Arrondissement sans un minimum de
souci écologique. » Éco-quartier du Sud-Ouest
Le projet ne prévoit pas de pratiques soucieuses de l’environnement. Aucune mention de
construction écologique comme un immeuble à basse consommation d’énergie qui permet une
économie substantielle sur la facture de chauffage tout en ayant un impact moindre sur
l’environnement Aucune mention non plus de récupération des eaux grises, ces eaux qui
proviennent de la douche, du bain et du lavabo, et non pas des toilettes. Ces eaux réutilisables
sont tout de même envoyées dans les égouts, ce qui en fait gonfler le débit et fait augmenter le
coût de l'épuration. Si on pouvait traiter les eaux grises différemment, cela entraînerait des
économies d’eau mais aussi d'importantes économies dans le traitement des eaux usées.
Il semble que dans des projets de telle envergure, on ne parle pas beaucoup d’éco-matériaux.
Les volumes de matières premières utilisées, leur transport, leur transformation en matériaux
de construction, leur mise en œuvre, puis, plus tard, leur élimination, représentent une activité
économique majeure, avec des conséquences importantes et néfastes sur notre environnement.
Il faudra bientôt arriver à employer des matériaux naturels, économes en énergie à la
production comme au transport et à la mise en œuvre, mais aussi faciles à recycler, voire
biodégradables.
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L’arrondissement est doté d’une politique favorisant le réemploi des matériaux déconstruits.
Dans ce cas-ci, avec un immeuble construit en 1998, la situation est favorable. Quel est le plan
d’optimisation et de réutilisation des matériaux ?
Enfin, le promoteur se targue de réaliser des toits verts au-dessus des étages de stationnement.
L’intention est louable, mais quand on regarde de près le projet, on s’aperçoit que ce toit vert
n’est autre que la cour paysagée, située au-dessus des stationnements en sous-sol.
L’arrondissement doit être aussi clair que ferme et imposer une série d’exigences réelles et
innovatrices en ce qui a trait à construction écologique.
7. Accessibilité et appropriation
Le canal est un bien collectif qui appartient en premier aux quartiers qu’il traverse, ensuite à
tous. Les développements et les constructions résidentielles telles qu'elles ont été réalisées ces
dernières années, sans accès publics, ont entrainé un sentiment de privatisation des berges du
canal et limité leur accessibilité. Il faut créer des liens piétonniers entre le canal et le quartier, de
façon à favoriser tant l’accès au quartier que l’accès au canal et éviter l’enclavement.
Le projet prévoit un accès public, et c’est peut-être le seul élément positif du projet. C’est
d’ailleurs un minimum, qui répond à une exigence de l’arrondissement et ne peut en aucun cas
être considéré comme une contribution au verdissement de la part du promoteur.
Cela dit la présence de cours privées le long des berges va continuer à entraîner une confusion
avec l'espace public et donc une perte d'accès et d'appropriation.
Par ailleurs, toute construction devrait se faire dans le respect de l’existant. N’oublions pas non
plus que la rue Saint-Patrick est une voie de camionnage mais caractérisée aussi comme une
« route panoramique ». Il faut se faire un devoir de protéger le peu de patrimoine visuel qui
nous reste. Si tout est construit sur les berges du canal sans souci de rappeler le passé, cette
vocation est vouée à disparaitre.
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8. Les artères commerciales
Dans le règlement associé au projet Carpet Art Déco, on peut voir que les usages autorisés pour
les commerces incluent de nombreux services. Parmi ceux-ci, certains, comme les épiceries,
doivent au contraire absolument avoir pignon sur rue sur les artères commerciales. Le
développement des activités non-résidentielles au bord du canal doit aller dans le sens de la
revitalisation du quartier et profiter aux commerces et services du centre du quartier.
Il est incompréhensible que l’Arrondissement supporte et investisse d’une main pour tenter de
revitaliser les artères commerciales, et de l’autre permette l’implantation de ce type de
commerces à quelques rues des artères. Pourquoi ne pas plutôt limiter le zonage du secteur à
des activités de commerce, de bureau, d’activités culturelles ou récréatives qui ne nuiraient pas
à tous nos efforts collectifs de revitalisation ? Une salle de montre sur St-Patrick ou dans le
Nordelec, on comprend; une épicerie, non.
9. Des justifications qui n’en sont pas…
Le promoteur a présenté son projet comme un sine qua non pour la viabilité de son entreprise
relocalisée à Lasalle et pour le maintien des emplois. Sans le profit relié à la réalisation de son
projet de condos, l’entreprise de Lachine risquerait la faillite. Mais le promoteur en a-t-il fait la
démonstration ? Jusqu’à preuve du contraire, nous sommes loin d’en être convaincus.
L’arrondissement accommode ce promoteur en endossant ses justifications économiques.
L’arrondissement dit être lié par un engagement moral contracté par l’administration
précédente envers le promoteur, pour le changement de zonage et qu’il faut maintenant
l’accommoder sous prétexte de maintenir les emplois. Pour autant, avant la modification
effective du zonage et des affectations, rien ne saurait être pris pour un « engagement ». Si le
propriétaire a réellement pris un risque en allant de l’avant avec son projet de relocalisation
sans assurance de changement de zonage, ça n’est pas au quartier d’en payer le prix… Surtout
pour un propriétaire qui n’a aucunement l’intention de contribuer au milieu dans lequel il
s’implante.
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Conclusion
On est dans une situation avec deux positions opposées : le bien commun du quartier et des
montréalais contre un développement immobilier avec profit, ce qui est le rôle de l’entreprise
privée. Les élus, pour leur part, doivent jouer leur rôle : répondre aux besoins de la population
et lui donner tous les moyens pour améliorer ses conditions de vie et en profiter pleinement.
Depuis quelques années, comme dans le cas des projets sur les anciens terrains du CN, nous
avons eu l’occasion de constater qu’en ce qui concerne les projets urbains, la clé réside dans la
qualité du travail en concertation en amont mené par l’arrondissement Sud-Ouest avec tous les
acteurs concernés. Dans le projet Carpet Art Deco, nous déplorons que le dialogue se soit limité
à un échange exclusif entre le promoteur et l’arrondissement. Le résultat est un projet
d’exclusion, inacceptable pour la communauté car sans aucun écho aux besoins et aspirations
de la population du quartier. L’inclusion et la participation de tous aurait au contraire permis de
se diriger vers un projet responsable, à l’image de l’environnement urbain de qualité souhaité
par tous et reflétant les préoccupations de chacun.
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