Etude annuelle Commerces (en français) - novembre 2014

LES COMMERCES EN FRANCE
ÉTUDE ANNUELLE 2014
CBRE Études et Recherche
N°1
BUREAUX
MONDIAL DU CONSEIL EN
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
ACTIVITÉS
RÉSIDENTIEL
RETAIL
LOGISTIQUE
HÔTEL
GLOBAL CORPORATE SERVICES
Conseil en stratégie immobilière
ASSET SERVICES
Gestion immobilière
GLOBAL PRIVATE SOLUTIONS
Conseil aux clients privés
AGENCY
Commercialisation
& Conseil en implantation
PROJECT
Assistance à maîtrise d’ouvrage
CAPITAL MARKETS
Investissement
WORKSPACE
Aménagement d’espace
ÉTUDES
VALUATION
Expertises
2013 CHIFFRES CLÉS
FRANCE
LILLE
106,2
•
SALARIÉS*
M€ CA*
CAEN
ROUEN
LE HAVRE
BREST
BLOIS
NANTES
DIJON
CLERMONTFERRAND
TOULOUSE
•
34
IMPLANTATIONS
BUREAUX
EN RÉGIONS
MULHOUSE
BELFORT
BESANÇON
BOURGOINJALLIEU
BORDEAUX
41
STRASBOURG
COLMAR
RENNES
TOURS
•
METZ
NANCY
PARIS
IDF
VANNES
750
EUROPE
MOYEN
ORIENT
ANNECY
LYON
1,2
•
10 250
MDS $ CA
CHAMBÉRY
•
160
•
BUREAUX
SALARIÉS*
40
PAYS
GRENOBLE
VALENCE
AVIGNON
NÎMES
MONTPELLIER
AIX
NICE
SOPHIA
MARSEILLE
MONDE
7,2
MDS $ CA
•
44 000
SALARIÉS*
•
449
BUREAUX
•
62
PAYS
* HORS AFFILIES
SOMMAIRE
2
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
3
PARIS, UNE CIBLE DE 1ER ORDRE SUR L’ÉCHIQUIER MONDIAL
5
MARCHÉS EN RÉGIONS
9
CENTRES COMMERCIAUX
10
COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE
10
VERS UN MODE DE CONSOMMATION TOUJOURS PLUS OMNICANAL
11
INVESTISSEMENTS
LEXIQUE
Boîte commerciale : format commercial particulièrement développé
en France, apparu dans les années 1970, sous l’impulsion
d’enseignes d’équipements de la maison. Ces points de vente sont
traditionnellement localisés en entrées de villes et prennent la forme
de bâtiments simples avec une ossature en bardage métallique. Au
sein d’une même zone d’activité commerciale, ces boîtes sont
généralement détenues par de nombreux copropriétaires.
Centre commercial : ensemble d'au moins 20 magasins et services
totalisant une surface commerciale utile (dite surface GLA) minimale de
5 000 m², conçu, réalisé et géré comme une entité.
Droit au bail : somme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au
cédant (locataire sortant). En principe le propriétaire ne peut s’opposer
à une cession mais une clause du bail peut interdire au locataire de
céder le bail indépendamment du fonds.
Emplacement « prime » : site qui bénéficie d’une attractivité
exceptionnelle ou hors normes, tributaire de facteurs externes.
Emplacement n°1 : axe commerce incontournable bénéficiant de
flux importants.
Emplacement n°1 bis et n°2 : axe secondaire, périphérique aux
rues n°1, bénéficiant de moins de flux.
GLA : Surface correspondant au cumul de la surface de vente, des
espaces de circulation et de la surface de stockage.
Indice des Loyers Commerciaux (ILC) : indice de révision des baux
commerciaux instauré en 2008 par la Loi de Modernisation de
l’Économie, désormais rendu obligatoire par la loi dite Pinel (en
remplacement de l’ICC depuis 2014). L’ILC est composé à 50 % de
l’indice des prix à la consommation, 25 % de l’ICC et 25 % de
l’indice du chiffre d’affaires en valeur (ICAV). Il est publié tous les
trimestres par l’INSEE.
© 2014 CBRE
Pondération des surfaces commerciales : méthode permettant de
ramener à une unité de base, le « mètre carré pondéré », la valeur
locative d’un magasin. Elle autorise/permet la comparaison avec
d’autres surfaces commerciales dans une même rue ou dans des rues
équivalentes. Cette méthode n’est utilisée que pour les boutiques de
centre-ville.
Retail park (parc d’activités commerciales) : ensemble commercial
à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins
5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m² SHON.
Taux de rendement net immédiat : il exprime en pourcentage le
rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital
engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de
mutation).
Valeur locative : calcul utilisé par les professionnels de l’immobilier
de commerce visant à établir une meilleure comparaison des
transactions et à intégrer le montant du droit au bail. Il correspond au
loyer annuel d’un magasin + 10 % du droit au bail, divisé par la
surface pondérée du magasin.
Zone A : cette zone située en rez-de-chaussée d’une boutique désigne les
5 premiers mètres à partir de la façade. Elle est pondérée à 100 %.
Zone d’activité commerciale (ZAC) : large espace d’activité
commerciale et de service généralement situé en périphérie urbaine,
regroupant autour de grandes enseignes alimentaires ou non une
grande variété de commerces et de services.
LES COMMERCES EN FRANCE
1
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE
Une économie française molle dans un contexte
mondial délicat
La croissance mondiale a été révisée à la baisse et devrait atteindre
3,3 % en 2014 (comme en 2013) puis 3,8 % en 2015. Le contexte
international n’en demeure pas moins fragile : interrogations sur la
solidité de la reprise américaine et sur le modèle de croissance chinois,
ralentissements en Amérique latine et au Japon, mais aussi craintes de
déflation en zone euro et d’essoufflement de l’Allemagne.
De son côté, la France reste accrochée à une croissance molle, autour
de + 0,4 % en 2014 et + 1 % en 2015. Le manque de perspectives et
le faible taux de marge des entreprises (29,4 %) ont contraint
l’investissement des entreprises non financières en 2014 (- 0,6 %).
Si les déficits publics français reculeront lentement, les taux souverains à
10 ans demeurent très bas en septembre 2014, preuve de la confiance
des investisseurs dans la signature française.
Au final la situation reste délicate, entre faiblesse de la demande intérieure
et nécessité de réformes structurelles. À ce propos, l’OCDE considère que la
France doit « aller de l’avant […] rapidement » tout en notant que les réformes
engagées pourraient apporter 3,7 points de PIB en 10 ans.
Stagnation des dépenses de consommation
Les dépenses de consommation des ménages n’augmenteront que
symboliquement en 2014 (+ 0,1 %). Certes, le pouvoir d’achat des
ménages a augmenté (environ + 0,8 %) suite à une inflation plus basse
et des impôts et cotisations en plus faible augmentation que l’année
précédente. Mais leur situation globale reste tendue : faute de
croissance suffisante, le chômage est élevé (environ 9,9 % fin 2014 en
France métropolitaine) et aucune baisse sensible n’est attendue avant
2016. De son côté, la confiance des ménages reste très en deçà de
sa moyenne historique (14 % d’écart en septembre 2014) et le taux
d’épargne a augmenté en 2014, pour atteindre en moyenne 15,6 %.
Une amélioration est prévue en 2015 avec des dépenses de
consommation des ménages en hausse d’environ + 1 %.
Un léger mieux sur 9 mois pour le commerce de
détail
D’après les enquêtes mensuelles de la Banque de France, le chiffre
d’affaires (en volumes) du commerce de détail est en hausse annuelle
de + 0,9 % durant les 9 premiers mois de 2014. Cela fait suite à 2 années
de baisse. Le chiffre d’affaires du secteur des voitures et véhicules
automobiles légers, après 2 années de baisse marquée, est en hausse
de + 2,4 % sur 1 an.
En 2013, l’équipement de la personne avait souffert avec des baisses
de - 3,5 % pour l’habillement et la chaussure. La baisse se poursuit
avec respectivement - 1,5 % et - 1,8 % sur 1 an.
Le domaine de l’équipement du logement continue d’évoluer de
manière hétérogène au 1er octobre 2014. Les magasins de meubles
restent à la peine (- 3,4 %), tandis que le bricolage se stabilise après
2 années de baisse. L’électroménager enregistre une hausse sensible
(+ 4,1 %) tandis que les matériels audio et vidéo sont toujours en forte
croissance à + 14 %.
Concernant les commerces divers, le secteur du livre est stable après
6 années de baisse tandis que presse/papeterie et horlogerie/bijouterie
voient leurs chiffres d’affaires continuer de reculer depuis le début d’année.
À l’inverse, le matériel de sport (+ 4,1 %), la parfumerie et produits de
beauté (+ 1,4 %) et les jeux et jouets (+ 1,8 %) se comportent mieux durant
les 9 premiers mois de 2014 que sur l’ensemble de l’année 2013.
2
LES COMMERCES EN FRANCE
Moyenne annuelle
1980-2013
2013
2014 (p)
2015 (p)
PIB
+ 1,8 %
+ 0,4 %
+ 0,4 %
+1%
Dépenses de consommation
des ménages
+ 1,8 %
+ 0,3 %
+ 0,1 %
+1%
Taux d’épargne
+ 15,3 %
+ 15,1 % + 15,6 %
N.C.
Taux de chômage (métropole)*
+ 8,6 %
+ 9,7 %
+ 9,9 %
+ 9,9 %
Pouvoir d’achat
+ 1,7 %
0,0 %
+ 0,8 %
+ 0,8 %
Prix à la consommation
+ 3,1 %
+ 0,9 %
+ 0,6 %
+1%
Population
+ 0,5 %
+ 0,5 %
+ 0,5 %
+ 0,5 %
* fin de période
N.C. : Non Communiqué
(p) : perspectives
Sources : INSEE, Oxford Economics, Consensus Forecasts, COE Rexecode, CBRE
CONJONCTURE DES MÉNAGES ET DES COMMERÇANTS*
130
120
110
100
90
80
70
60
50
92
94
96
98
00
Confiance des ménages
02
04
06
08
10
12
14
Climat des affaires
des commerces de détail
*Commerce de détail et commerce et réparation automobiles
(Base 100 = moyenne de longue période ; CVS)
Source : INSEE
ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES
ET DES VENTES DU COMMERCE DE DÉTAIL (EN %)
4%
3%
2%
1%
0%
-1 %
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
(p) (p) (p)
Dépenses de consommation des ménages
Ventes du commerce de détail et de l'artisanat
à caractère commercial en volume TTC
(p) : perspectives
Source : INSEE - Comptes du commerce
© 2014 CBRE
PARIS, UNE CIBLE DE 1ER ORDRE SUR L’ÉCHIQUIER
MONDIAL
Fidèle à son image de mode, de haut lieu du tourisme et du savoir vivre à
la française, la France reste un marché incontournable pour de
nombreuses enseignes internationales. La France arrive en tête du
classement des pays ayant accueilli le plus grand nombre de nouvelles
enseignes en 2013, soit 56.
Paris reste de loin la ville la plus plébiscitée. La capitale a ainsi vu
arriver 50 nouvelles marques internationales distribuées en succursales en
2013, la plaçant en tête du classement mondial. La plupart des
nouvelles enseignes sont essentiellement d’origine européenne. Il s’agit en
particulier de l’implantation de nouvelles marques ainsi que du déploiement
de nouveaux concepts ou gammes de produits dédiés. Le marché a ainsi
vu de nouveaux entrants notamment de l’équipement de la personne tels
que Jones+Jones, Mary Paz and Foot Locker Kids. Le secteur du luxe n’est
pas en reste avec l’arrivée de Qela, Shang Xia la marque chinoise détenue
par Hermès, ou encore Bucherer.
NOMBRE DE NOUVELLES ENSEIGNES ENTRANTES PAR PAYS
France
Japon
Chine
Hong Kong
Allemagne
Royaume Uni
Singapour
Taiwan
Corée du Sud
Pologne
Emirats
Arabes Unis
Roumanie
Inde
République
Tchèque
0
10
20
30
40
50
60
Source : CBRE, How Global Is the Business of Retail 2014
En 2013, 48 % des enseignes recensées dans le monde sont ainsi présents
à Paris, la plaçant en 6ème position derrière Londres, Dubaï, New York,
Moscou et Shanghaï.
En 2014, les enseignes américaines semblent montrer un regain d’intérêt
pour le marché français, et ce dans tous les secteurs, avec notamment
l’arrivée de Tutti Frutti (alimentaire), The North Face (équipement de la
personne) ou Tesla (automobile).
POUR ALLER PLUS LOIN, À PARAÎTRE EN NOVEMBRE 2014
FRANCE RETAIL VIEW POINT - RUE ST HONORÉ
Les opportunités pour les nouvelles marques de pénétrer le marché parisien
ont été créées à la fois par l’ouverture de centres commerciaux et par des
extensions de centres existants (cf. page 9).
Les emplacements « prime » de pieds d’immeubles du centre de la
capitale restent malgré tout la cible privilégiée des enseignes avec
une hiérarchisation des artères parisiennes qui n’évolue guère. L’avenue des
Champs Elysées, la rue St Honoré, la place de l’Opéra, la rue des FrancsBourgeois, l’avenue Montaigne et le quartier St Germain restent les secteurs
les plus prisés.
Le niveau des valeurs locatives, toujours élevé, n’est pas un frein à
l’arrivée de ces nouveaux entrants. Ces derniers cherchent à sécuriser leur
investissement dès l’ouverture du point de vente en bénéficiant des flux
existants tout en maximisant leur visibilité. Les opportunités demeurent
assez rares sur la plupart des emplacements « prime » contraignant le
nombre de transactions. Les valeurs locatives sont à l’étale par rapport à
l’année dernière même si elles peuvent encore ponctuellement augmenter sur
les rues les plus recherchées. Les axes secondaires sont moins regardés
par les grandes enseignes nationales et internationales mais peuvent
être considérées par des enseignes ayant des capacités d’investissement
moindre ou par des indépendants, même si cela reste marginal.
LE MAGASIN ÉPHÉMÈRE OU L’ART DE CRÉER L’EXCEPTION
Ouvert pour quelques semaines ou quelques mois, ce nouveau modèle marketing de
distribution se généralise et touche l’ensemble des secteurs et gammes du commerce.
De la restauration, en passant par le prêt-à-porter aux accessoires, le mass-market et le
haut-de-gamme, nombreuses sont les enseignes à s’y essayer. Le lancement d’un
magasin éphémère passe par une campagne de communication en amont conséquente.
En donnant un caractère exceptionnel à l’offre commerciale qui par définition ne durera
pas, l’objectif de ces magasins éphémères est donc de créer la surprise, donner envie
et si possible précipiter l’acte d’achat.
C’est souvent le moyen pour une marque de se faire connaître, de se tester sur un
nouveau marché. Si le loyer payé est souvent plus élevé qu’une location classique, la
dépense n’est que de courte durée. En outre, cette méthode a l’avantage d’éviter le
paiement du droit au bail, du pas de porte et de limiter les travaux d’aménagement.
© 2014 CBRE
Au final, l’impact financier est limité et maîtrisé.
Ouvrir un pop-up store permet de créer de l’événement ; promouvoir une marque plutôt
présente sur internet (exemple de Birchbox (box beauté) rue de Turbigo à Paris) ;
présenter une collection inédite ; répondre au caractère saisonnier de certaines marques
(ligne sport été ou hiver, jouets, alimentaire) ; ou bien pour annoncer l’ouverture d’un
point de vente fixe à l’image d’Uniqlo à Strasbourg.
Quelques exemples
Taschen : 24 rue Vieille du Temple Paris 3 / Chanel : 382 rue Saint-Honoré Paris 1
Yves Rocher : 43 bd Haussmann Paris 9 / Happy Socks : 101 rue de Rennes Paris 6
Moleskine : 72 rue Saint Honoré / Leon Flamme : 11 rue Debelleyme Paris 3
East Club : 52 rue de la Verrerie Paris 4
LES COMMERCES EN FRANCE
3
GRILLE DES VALEURS LOCATIVES À PARIS
arr.
axes
tronçon
Triangle d'Or
8
av. des Champs Elysées
8
8
8
av. Montaigne
av. Georges V
rue François 1er
d'Etoile au Rond Point (trottoir impair)
d'Etoile au Rond Point (trottoir pair)
depuis Rue Pierre Charon
5 000 €
7 000 €
5 000 €
2 500 €
2 500 €
10 000 €
18 000 €
10 000 €
4 200 €
5 000 €
5 800 €
4 500 €
1 700 €
3 200 €
3 100 €
2 500 €
1 600 €
9 500 €
5 200 €
2 900 €
7 000 €
4 500 €
4 000 €
2 000 €
1 500 €
3 500 €
2 500 €
2 800 €
2 000 €
3 500 €
1 800 €
1 000 €
3 500 €
6 000 €
3 600 €
3 800 €
3 800 €
6 800 €
3 500 €
2 000 €
1 200 €
1 200 €
1 400 €
2 500 €
800 €
2 300 €
1 500 €
1 600 €
1 000 €
1 400 €
1 000 €
1 000 €
900 €
1 800 €
2 000 €
700 €
1 800 €
1 300 €
1 800 €
4 800 €
1 200 €
1 100 €
600 €
6 000 €
5 800 €
2 600 €
4 500 €
1 200 €
2 650 €
2 200 €
2 000 €
2 200 €
1 600 €
2 000 €
2 500 €
2 500 €
3 800 €
4 000 €
3 000 €
3 200 €
3 000 €
3 000 €
6 500 €
1 500 €
1 750 €
800 €
2 000 €
2 800 €
1 200 €
1 000 €
4 000 €
5 000 €
3 500 €
2 100 €
1 800 €
2 500 €
1 500 €
500 €
800 €
3 500 €
3 500 €
2 000 €
1 000 €
1 500 €
700 €
500 €
1 250 €
1 000 €
1 500 €
1 000 €
1 900 €
700 €
800 €
850 €
400 €
500 €
600 €
500 €
4 000 €
3 000 €
3 000 €
3 000 €
1 800 €
1 500 €
1 500 €
1 500 €
1 300 €
1 100 €
600 €
1 100 €
400 €
380 €
600 €
430 €
St Honoré / Faubourg St Honoré
de rue Royale à place Vendôme
de Castiglione au marché St Honoré
du marché St Honoré à Palais Royal
de rue des Saussaies à rue Royale
8
rue Saint Honoré
8
8
8
8
rue du Fbg St Honoré
rue Royale
rue Cambon
rue de Castiglione
1/2
av. de l'Opéra
bd Haussmann
bd des Capucines (impair)
bd des Capucines (pair)
bd de la Madeleine (pair)
rue de la Paix
rue Tronchet
rue Auber/rue Scribe
Opéra / St Lazare / Madeleine
9
2
8
UN IMPACT ENCORE DIFFICILEMENT MESURABLE DE
LA LOI PINEL
Si la loi Pinel a été promulguée, les conséquences
sur le marché des commerces restent pour l’heure
difficiles à appréhender, notamment vis-à-vis des
nouvelles règles sur l’encadrement des loyers.
- L’ILC comme indice de référence des loyers est
appliqué à l’ensemble des baux, au détriment de
l’ICC (généralement plus volatil que le 1er) afin de
protéger les locataires de hausses brutales.
- La limitation de la hausse annuelle du loyer à 10 %.
Les interrogations demeurent donc sur l’impact à court
terme sur le marché des commerces en particulier sur les
valeurs locatives.
Rive Gauche
5/6
bd St Germain
6
6
6
6
6
6
6
6
rue du Four
rue du Vieux Colombier
rue de Buci
rue Bonaparte
rue St Placide
rue St Sulpice
rue des St Pères
rue du Cherche Midi
6
rue de Rennes
5/6
bd St Michel
6/7
rue de Sèvres
6
7
7
bd Raspail
rue du Bac
rue St Dominique
3/4
rue des Rosiers
rue des Francs Bourgeois
rue Vieille du Temple
rue Ste Croix de la Bretonnerie
3/4
rue de Rivoli
11
1/2
1
bd Sébastopol
rue Etienne Marcel
de rue du Bac à rue de Rennes (impair)
de rue du Bac à Place du marché St Germain (pair)
de rue de Rennes à bd St Michel (impair)
de place du marché St Germain à bd St Michel
au-delà de bd St Michel
quartier Montparnasse
quartier St Germain
de rue du Val de Grace à rue Soufflot (impair)
de rue Soufflot à Place St Michel (impair)
de rue de Médicis à Place St Michel (pair)
quartier Bon Marché
de bd Raspail au carrefour Croix Rouge
Le Marais
Rivoli / Les Halles
de St Paul à Sébastopol
de Sébastopol à rue du Louvre
rue du Fbg St Antoine
Grands Boulevards
2/9
Grands Boulevards
16
15
18
17
9
17
8
4
16
14
rue de Passy
rue du Commerce
rue des Abbesses
av. des Ternes
rue des Martyrs
rue de Lévis
bd Malesherbes
rue des Archives
av. Victor Hugo
av. Gal Leclerc / Alésia
rue de Vaugirard /
croisement rue de la Convention
av. de France / rue Neuve Tolbiac
av. Daumesnil
de Richelieu Drouot à rue Poissonnière
de rue Poissonnière à bd Bonne Nouvelle
Autres artères
15
13
12
Note : Les valeurs locatives sont des estimations
d’agents immobiliers et correspondent à des
valeurs zone A (cf. charte de pondération des
surfaces commerciales).
Elles incluent le loyer et l’amortissement du
droit au bail. Ces cotes ne prennent pas en
considération les aménagements particuliers qui
auraient pu être consentis par des bailleurs, la ou
les particularités de surfaces commerciales
justifiant d’une décote, ou au contraire des
aspects exceptionnels autorisant une surcote. La
rareté des emplacements et configurations
idéalement adaptés aux besoins des utilisateurs
ainsi que la spécificité des critères retenus par les
enseignes rendent l’application de valeurs de
référence d’un axe aléatoire. Cette grille reflète
une tendance généralement observée mais ne
saurait en aucun cas se soustraire à l’avis d’un
expert.
Source : CBRE
4
LES COMMERCES EN FRANCE
© 2014 CBRE
MARCHÉS EN RÉGIONS
Bordeaux
Bordeaux fait partie des villes sur lesquelles plusieurs enseignes,
notamment internationales, cherchent à se positionner dans le cadre de
leur développement français. La métropole bénéficie d’une industrie et d’un
secteur agro-alimentaire réputés et le niveau de vie est y plutôt plus élevé
que la moyenne nationale.
Les axes « prime » traditionnels comme le haut de la rue Ste Catherine
où a ouvert une boutique Fize (JD Sports) et qui accueillera un Burger King
en 2015, ainsi que la rue de la Porte Dijeaux et le Cours de
l’Intendance sont scrutés par les enseignes mais les opportunités y sont
rares.
Les valeurs locatives « prime » se maintiennent toujours à des niveaux
très élevés pouvant atteindre 2 300 €/m²/an.
Si les offres ne sur-abondent pas dans le centre-ville, il en existe
quelques-unes qui méritent d’être citées. La vente d’un immeuble Cours de
l’Intendance par la Maison du Tourisme est l’occasion de redévelopper
le rez-de-chaussée en commerce. Par ailleurs, l’ancien Virgin n’a, à l’heure
actuelle, pas encore trouvé preneur, ce qui confirme que les enseignes sont
frileuses à s’implanter sur des emplacements n°1 bis.
LES VALEURS LOCATIVES À BORDEAUX
Valeur locative
HT HC/m²/an
Emplacement
Principales artères commerciales
n°1 "prime"
1 500 €
2 300 €
Rue Ste Catherine (haut), Rue Porte Dijeaux
n°1
1 000 €
1 800 €
Cours de l'Intendance, Rue Voltaire
n°1 bis
500 €
1 000 €
Rue des Remparts, rue des Trois Conils,
Rue de Grassi, Cours Georges Clémenceau,
Rue Ste Catherine (bas)
n°2
400 €
900 €
Rue du Pas St Georges
Périphérie
120 €
220 €
Mérignac Soleil
Source : CBRE
La construction et la commercialisation du programme Les Promenades
Ste Catherine se poursuivent avec notamment l’arrivée annoncée de
Hollister et Superdry. Ce dernier y ouvrira son plus grand point de vente
français sur 1 000 m².
Le grand réaménagement du quartier et des abords de la gare
Euratlantique redonneront une dynamique de territoire dans lequel
s’insérera une dimension commerciale. Autour des anciens bâtiments
industriels, le quartier des bassins à flots est également en pleine
restructuration. Des immeubles d’habitation et de bureaux sortent de terre
les uns après les autres. Une 2ème phase sera lancée à court terme. Elle sera
tournée vers le commerce, le loisir et la culture avec comme élément
fédérateur, la Cité de la Civilisation et du Vin.
Lille
La métropole lilloise demeure dans le spectre des stratégies de
développement des enseignes nationales et internationales. Celles-ci
restent à l’affût d’opportunités mais l’offre disponible, rare, est aussi
souvent en inadéquation avec le cahier des charges des enseignes. Les
valeurs locatives demeurent très élevées et sont aussi souvent
considérées comme un frein. Les axes les plus recherchés sont toujours
rue Neuve, rue de Béthune, rue Grande Chaussée, rue des Chats
Bossus, rue de la Bourse. Notons entre autre l’arrivée du chausseur
homme Heschung rue Grande Chaussée confirmant le positionnement haut
de gamme de la rue.
La restructuration du Palais de la Bourse détenue par la CCI du Grand
Lille, est un des projets phare de la métropole. Ce bâtiment historique
stratégiquement localisé entre le Vieux-Lille et le centre-ville sera redéveloppé
en surfaces à vocation tertiaire, événementielle et commerciale (positionnée
haut de gamme).
Euralille procède actuellement à d’importants travaux de rénovation.
Parallèlement, l’hypermarché Carrefour réduit sa taille. Ce réaménagement
crée des opportunités pour des enseignes à la recherche d’emplacement
en centre commercial de centre-ville. C’est le cas de Burger King qui y
ouvrira un restaurant en 2015 ainsi que Primark, très attendu, et d’autres
enseignes de renom. Les offres disponibles dans la galerie des Tanneurs
sont aussi autant de possibilités pour les enseignes qui souhaiteraient en
particulier tester un nouveau concept par le biais de magasins éphémères.
© 2014 CBRE
LES VALEURS LOCATIVES À LILLE
Emplacement
Valeur locative
HT HC/m²/an
Principales artères commerciales
2 000 € 2 300 €
Rue Grande Chaussée, rue Neuve,
rue des Chats Bossus
1 500 € 2 300 €
Rue du Sec Arembault, Grand Place,
rue de Béthune
n°1 "prime"
n°1
800 €
1 500 €
Rue Esquermoise
800 €
1 000 €
Rue de Paris, rue Faidherbe
500 €
800 €
Rue Basse, rue de la Clef, rue de la Monnaie
n°2
400 €
600 €
Centres commerciaux
centre-ville
300 €
600 €
Les Tanneurs
600 €
1 200 €
Euralille
200 €
400 €
V2, Englos
n°1 bis
Zones commerciales
périphériques
Source : CBRE
LES COMMERCES EN FRANCE
5
Lyon
En centre-ville, malgré une bonne offre commerciale, traditionnellement
orientée « mass market », la rue Victor Hugo perd de son dynamisme. La
vacance progresse et les fermetures se multiplient notamment au gré des
optimisations de certaines enseignes qui ne conservent en centre-ville que
les emplacements les plus rentables. Ce repli se fait donc au profit des rues
en vogue de la République, Edouard Herriot et Emile Zola qui
demeurent le cœur de l’activité commerciale lyonnaise. Les valeurs
« prime » s’y sont maintenues ces derniers mois, les sites les plus qualitatifs
étant ceux les plus proches de la place Bellecour. Pour les enseignes
étrangères, l’arrivée à Lyon est difficile notamment en raison de la superficie
des rares unités proposées sur les artères « prime », souvent jugée
insuffisante, avec des cessions jugées trop élevées pour une ville de régions.
La Part Dieu demeure le centre commercial majeur de l’agglomération
avec ses 127 000 m². Les travaux d’amélioration menés en 2013/2014
portent leurs fruits. La demande est forte et les valeurs élevées. Le centre
commercial Confluence peine toujours à s’affirmer notamment en raison
d’accès peu évidents et d’une ouverture sur l’extérieur pénalisante les jours
de mauvais temps. La restauration y fonctionne néanmoins bien, notamment
le midi en semaine.
LES VALEURS LOCATIVES À LYON
Emplacement
n°1 "prime"
n°1
n°1 bis
Valeur locative
HT HC/m²/an
Principales artères commerciales
1 200 € 2 000 €
Rue de la République (du Printemps à la Fnac)
800 €
1 800 €
Rue du Psdt Edouard Herriot
900 €
1 500 €
Rue Emile Zola
800 €
1 200 €
Rue de Brest, Rue Gasparin
580 €
1 000 €
Rue Victor Hugo
500 €
1 000 €
Rue du Maréchal de Saxe
300 €
600€
Av. des Frères Lumière
Centres commerciaux 1 000 € 2 300 €
Part Dieu, Confluence
Source : CBRE
Le projet de requalification du quartier Grolée/Carnot dans le
2ème arrondissement se poursuit. Les arrivées des premières enseignes
devant sonner le renouveau sont prévues pour le 2ème semestre 2015.
La cible du propriétaire d’Abu Dhabi est affichée moyenne gamme.
Marseille
Le marché des commerces marseillais a été marqué en 2014 par
l’ouverture du centre commercial Les Terrasses du Port. Plusieurs
enseignes ont fait le pari de s’y implanter au détriment du centre-ville. Si le
recul est pour l’instant insuffisant pour juger d’un bon démarrage du
nouveau centre, la fréquentation dans le centre-ville et dans les autres
centres commerciaux s’en est trouvée affectée.
Les enseignes sont plutôt dans une position attentiste et les demandes
restent peu actives, dans l’expectative d’une amélioration du contexte
économique et d’une meilleure visibilité sur le marché des commerces de
la cité phocéenne. La rue Ferréol et la rue Paradis sont actuellement en
cours de requalification pour renforcer leur attrait (trottoirs élargis,
nouveau mobilier urbain) dans un paysage urbain qui change rapidement.
Elles restent les axes « prime » du centre-ville ciblés par les enseignes. Le
site de l’ex-Virgin rue St Ferréol en est la parfaite illustration puisqu’une
enseigne internationale est actuellement en cours de négociation.
Parallèlement, une marque nationale prendra place sur l’ancienne agence
HSBC. Ces quelques mouvements confirment les valeurs locatives
établies et la confiance dans cette rue historiquement établie.
LES VALEURS LOCATIVES À MARSEILLE
Emplacement
Valeur locative
HT HC/m²/an
n°1 "prime"
1 200 € 1 700 €
Rue St Ferréol, rue Paradis
n°1
600 € 1 200 €
Rue de la République, rue Grignan
n°1 bis
400 €
650 €
n°2
350 €
450 €
Centre commercial 1 000 € 1 500 €
Périphérie
Principales artères commerciales
Rue de Rome, La Canebière, Place de Gaulle
Rue Vacon
La Valentine, Les Terrasses du Port
200 €
300 €
Plan de Campagne
600 €
900 €
Avant Cap
Source : CBRE
Marseille a entamé de nombreux chantiers de rénovation et de
requalification des quartiers :
- Le lancement « en blanc » de la 2ème partie de la rue de la République
créera de nouvelles opportunités. Un hôtel 4 étoiles ouvrira à l’angle avec
le boulevard des Dames.
- La rue de Rome sera entièrement requalifiée grâce à l’arrivée du tramway
au printemps 2015.
- La Canebière change progressivement de visage. Un hôtel 4 étoiles et une
brasserie gastronomique ouvriront d’ici 2017 et devraient permettre une
montée en gamme de l’artère. Par ailleurs, Monoprix vient de signer sur
1 000 m² sur le haut de la Canebière.
6
LES COMMERCES EN FRANCE
© 2014 CBRE
Les différents projets de centres commerciaux sont à des stades
d’avancement variés. Le chantier des Docks, dont la moitié est
commercialisée, suit son cours, avec une inauguration attendue au
printemps 2015. L’arrivée annoncée des Galeries Lafayette donne le ton
pour le centre commercial Le Prado qui sera lancé à court terme, avec une
livraison qui devrait intervenir courant 2017. Le centre Bourse est toujours
en travaux avec encore quelques cellules vacantes. Le terrassement du
centre Bleu Capelette a été réalisé mais la pose de la 1ère pierre reste pour
l’heure en suspens. Le projet du 4ème centre commercial à La Valentine est
toujours d’actualité mais est encore au stade administratif. Le centre
commercial Grand Littoral poursuit sa rénovation qui rencontre un vrai
succès avec de nombreux changements d’enseignes et l’agrandissement
d’autres.
Si le potentiel existe, les contours du paysage commercial sont pour l’heure
flous. D’où la difficulté des acteurs à prendre des décisions rapidement.
Nice
Outre le pouvoir d’achat élevé de la population résidente, Nice est une
destination touristique nationale et internationale majeure, notamment grâce
à son port qui accueille des croisiéristes du monde entier. La ville est ciblée
par les enseignes, du « mass market » au haut de gamme et au luxe pour
capter un panel de consommateurs très large.
L’arrivée du tramway en 2007 a contribué à donner un nouvel élan à
la ville. La ligne passe par l’avenue Jean Médecin, artère commerçante
majeure, avec des enseignes plutôt grand public. Primark ouvrira d’ailleurs
son point de vente sur l’avenue en 2015 en lieu et place de l’ancien Virgin.
Le centre Nice Etoile (mis en vente par son propriétaire actuel – UnibailRodamco – et sous option d’un acquéreur étranger), qui donne également
sur l’avenue Jean Médecin, réussit à maintenir une croissance de la
fréquentation grâce à un renouvellement régulier d’enseignes ainsi que le
développement de services et d’événements. La ligne de tramway s’étire
ensuite vers le Vieux Nice où les opportunités pour le secteur du commerce
pourraient permettre à terme de modifier le visage de ce quartier.
LES VALEURS LOCATIVES À NICE
Emplacement
n°1 "prime"
Valeur locative
HT HC/m²/an
Principales artères commerciales
1 300 € 2 000 €
Av. Jean Médecin
1 800 € 2 000 €
Av. Verdun/Paradis (luxe)
n°1
900 €
1 200 €
Rue Masséna
n°1 bis
250 €
400 €
Rue de l'Hôtel des Postes
n°2
150 €
220 €
République
Centres commerciaux
Périphérie
1 000 € 1 300 €
Nice Etoile
1 200 € 1 500 €
Cap 3000
250 €
300 €
Zone commerciale Lingostinière
Source : CBRE
L’activité en périphérie de la métropole est également soutenue avec le
centre commercial historique Cap 3000 qui bénéficiera
d’une extension importante avec vue sur mer. Polygone Riviera
(75 000 m²) et Nice One (27 000 m²) actuellement en cours de
construction viendront à court terme compléter l’offre.
© 2014 CBRE
LES COMMERCES EN FRANCE
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Strasbourg
Au carrefour de l’Europe, Strasbourg et ses meilleurs sites commerciaux
demeurent attractifs pour les enseignes françaises comme étrangères.
En 2014, les localisations « prime » du centre-ville ont été confortées,
notamment la place Kléber qui a connu une appréciation de ses valeurs.
Les valeurs locatives les plus élevées sont toujours situées rue des Grandes
Arcades où elles peuvent ponctuellement atteindre 2 200 €/m².
La vacance y demeure toutefois faible. La demande se reporte donc sur
les sites n°1 ou 1bis où les valeurs sont plus abordables et les disponibilités
plus nombreuses. Bénéficiant de la restructuration de l’immeuble du
Printemps, H&M et Uniqlo se sont ainsi récemment installés rue du Noyer,
promettant de redessiner le paysage commercial alentours. L’ex-Virgin, rue
du 22 novembre est toujours sans repreneur, confirmant la frilosité des
enseignes à se positionner sur des emplacements 1bis et en dehors des flux.
Les principaux centres commerciaux de l’agglomération résistent bien
malgré un contexte difficile. Place des Halles connaît notamment un
nouveau souffle depuis sa rénovation fin 2013.
LES VALEURS LOCATIVES À STRASBOURG
Emplacement
n°1 "prime"
n°1
n°1 bis
Centres commerciaux
Valeur locative
HT HC/m²/an
Principales artères commerciales
1 200 € 2 200 €
Rue des Grandes Arcades
1 500 € 2 000 €
Place Kléber
1 400 € 1 700 €
Rue de la Mésange
1 200 € 1 500 €
Rue des Hallebardes
900 €
1 400 €
Rue de la Haute Montée
660 €
1 400 €
Rue des Orfèvres
500 €
800 €
Rue des Juifs
900 €
1 100 €
Rivétoile
900 €
1 300 €
Place des Halles
Source : CBRE
Notons qu’en périphérie, l’agrandissement de la galerie commerciale
du Cora Mundolsheim (50 boutiques) après 2 ans de travaux a rencontré
un accueil très positif.
Toulouse
En tant que grande métropole régionale, Toulouse continue de susciter
l’intérêt des opérateurs retail et ce malgré une conjoncture peu porteuse
et une consommation en berne.
Dans ce climat de morosité, les délais de négociations et de prises de
décision tendent à s’accroître et les écarts entre les meilleurs
emplacements et les localisations secondaires se creusent.
Les emplacements « prime » tirent leur épingle du jeu, et ce malgré
des valeurs locatives conservées à des niveaux toujours aussi élevés,
en particulier grâce aux implantations d’enseignes internationales à l’image
de Nespresso, Kiko et Primark.
Les enseignes cherchent avant tout à sécuriser leur investissement dans un
contexte où il est difficile de conjuguer réalité économique et plan de
développement.
En parallèle, la ville poursuit le déploiement de son projet urbain et
la mise en place du plateau piétonnier en centre-ville porte ses fruits : hausse
de la fréquentation, pics de trafic, en particulier Place Wilson, Rue Lafayette
et aux abords du Capitole.
L’ouverture de Maty et Free rue Alsace-Lorraine, Mauboussin et The Kooples
Rue St Antoine du T., Intimissimi Rue St Rome sont à mentionner parmi les
derniers mouvements
Quant à Primark, l’extension de CDAC et le permis de construire ont été
obtenus, les travaux ont démarré avec une ouverture (très) attendue courant
2015.
En périphérie, le marché est stable, tant en termes de valeurs que de
projets. Les travaux du projet Promenade 31 à Fenouillet, en première
périphérie Nord de Toulouse, ont débuté. Ce projet porté par Mercialys,
comprendra, à son achèvement, 50 000 m² de surfaces commerciales. La
commercialisation du retail park s’achève et l’ouverture est prévue pour
2015. L’extension de la galerie est annoncée pour mi-2016.
Quant à Val Tolosa à Plaisance du Touch, bien que le démarrage des
travaux soit annoncé dans les prochains mois, les recours administratifs ne
sont toujours pas purgés. Enfin, la zone commerciale de Labège devrait, à
moyen terme, voir son parc commercial remodelé et redynamisé, grâce à
l’arrivée du métro prévue en 2019 (prolongement de la ligne B dont deux
stations desserviront le centre commercial Labège 2 en amont et en aval).
Sous l’impulsion de ce projet, Unibail-Rodamco et Carmila étudient une
extension de la galerie.
8
LES COMMERCES EN FRANCE
LES VALEURS LOCATIVES À TOULOUSE
Emplacement
Valeur locative
HT HC/m²/an
Principales artères commerciales
n°1 "prime"
1 300 € 1 900 €
Rue Alsace-Lorraine, rue Lafayette, Place Wilson
n°1
Rue St Rome, rue des Arts, rue de la Pomme, rue St
900 € 1 400 €
Antoine du T
n°1 bis
50 €
850 €
Rue Lapeyrouse, rue Boulbonne, rue Croix-Baragnon,
rue de Rémusat
n°2
200 €
300 €
Bd de Strasbourg, bd Carnot
Centres commerciaux 900 € 1 300 €
Périphérie
100 €
180 €
Labège 2, Blagnac
Portet sur Garonne, Labège, Blagnac
Source : CBRE
© 2014 CBRE
CENTRES COMMERCIAUX
ÉVOLUTION DE L’INDICE DU CHIFFRE D’AFFAIRES DANS LES
CENTRES COMMERCIAUX
La fréquentation dans les centres commerciaux peine à repartir, et
même, elle continue globalement de se replier comme l’illustrent les indices
de fréquentation du CNCC et d’Experian Footfall. Les chiffres d’affaires
s’en trouvent affectés.
Si la baisse de fréquentation est généralisée, les centres régionaux et les
centres de taille intermédiaire, bien implantés dans leur bassin de
consommation et épargnés par la cannibalisation d’autres pôles, tirent leur
épingle du jeu.
La concurrence entre les différents pôles commerciaux (centres
commerciaux, parcs d’activités commerciales, centres-villes) les pousse à se
différencier pour améliorer la fréquentation voire, dans le contexte actuel,
a minima la maintenir.
C’est ce que démontre la dernière enquête menée par CBRE sur les
habitudes de consommation en Europe (How Consumers Shop 2014*).
À la question « quelles améliorations avez-vous observées dans les
centres commerciaux au cours des 3 dernières années ? », les items
les plus fréquemment cités par l’échantillon France sont la rénovation,
l’extension du centre et l’arrivée de nouvelles enseignes - souvent
internationales - plébiscitées par les consommateurs.
Ainsi, l’ouverture de centres supra-régionaux (Beaugrenelle à Paris et
Aéroville en 2013, Qwartz en région parisienne et les Terrasses du Port à
Marseille en 2014) et la création de surfaces supplémentaires dans des
centres existants (extension ou réaménagement du mix merchandising) sont
autant d’opportunités qui permettent à de nouvelles marques d’ouvrir leur
1ère boutique ou d’y développer de nouveaux concepts. L’arrivée de Primark
à O’Parinor puis dans Qwartz et Créteil Soleil en est une parfaite
illustration.
D’autres facteurs sont également cités comme étant venus améliorer les
prestations des centres commerciaux au cours des 3 dernières années tels que
la mise en place de la gratuité du parking, l’organisation d’événements
et la mise en place ou le renforcement d’équipements de loisirs.
Outre l’aspect prix qui reste le critère n°1, la propreté, la sécurité
notamment par la présence d’agents et l’accessibilité (transport/voiture)
sont cités comme étant des conditions indispensables dans le choix du lieu
pour faire du shopping. La gratuité du parking est également un élément
discriminant majeur pour un centre commercial en France comme le
souligne sa récurrence dans l’enquête.
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Sept
14
Source : CNCC
À PARAÎTRE : HOW CONSUMERS SHOP - FRANCE
QUELLES AMÉLIORATIONS AVEZ-VOUS OBSERVÉES DANS LES CENTRES
COMMERCIAUX AU COURS DES 3 DERNIÈRES ANNÉES ?
70 %
60 %
50 %
LE PARC DE CENTRES COMMERCIAUX EN FRANCE
40 %
30 %
20 %
Plus d'équipements
de loisirs
Plus d'événements
Mise en place de
la gratuité du parking
Plus de restauration
Nouvelles enseignes
internationales
Extension/
plus de boutiques
0%
Rénovation
10 %
Au 1er octobre 2014, le parc de centres commerciaux français totalise
14,5 millions de m², dont 6,6 % ont été livrés au cours des 5 dernières
années.
289 centres commerciaux de plus de 20 000 m² sont répartis sur le territoire
national pour un volume cumulé de 10,6 millions de m².
D’ici 2016, 459 800 m² viendront s’ajouter au parc avec 11 nouveaux
centres actuellement en cours de construction (303 500 m²) et 22 projets
d’extension (156 300 m²). Ces travaux d’extension sont, par ailleurs, très
souvent l’occasion de rénover et moderniser l’ensemble du centre.
Source : CBRE
Source : Enquête CBRE, How Consumers Shop 2014, échantillon France
* Étude réalisée à partir d’une enquête menée auprès de 21 000 consommateurs dans 21 pays en zone EMEA. L’échantillon France est composé de
1 000 personnes.
© 2014 CBRE
LES COMMERCES EN FRANCE
9
COMMERCES DE PÉRIPHERIE
Le marché des commerces en périphérie correspond à un modèle
économique d’enseignes qui cherchent de grandes surfaces. Elles
peuvent ainsi y développer leur concept et y présenter l’ensemble de la
gamme de produits, à des niveaux de loyers bien inférieurs à ceux
observés en centre commercial et centre-ville. Ce format commercial répond
également à une logique d’accessibilité routière, nécessaire notamment
pour les enseignes d’ameublement et de bricolage.
Les loyers y sont stables avec tout de même une forte décote pour les
produits vieillissants et mal positionnés. Si les meilleurs emplacements et
produits sont logiquement les plus regardés, les enseignes sont
particulièrement vigilantes à la notion de coût global. La pression
fiscale est devenue un paramètre qui pèse significativement. Une lecture
nationale de ce marché est dès lors impossible et chaque implantation
est étudiée au cas par cas.
La typologie des formats commerciaux en périphérie est hétérogène
(boîtes commerciales regroupées en entrée de ville, boîtes isolées, parcs
d’activités commerciales architecturés) et ce marché connaît actuellement
des évolutions structurelles fortes. Malgré la difficulté pour les promoteurs
de faire sortir de terre de nouveaux parcs d’activités commerciales, ils
deviennent progressivement le nouveau modèle de périphérie, jouxtant
et accroissant la concurrence sur les ensembles commerciaux plus
anciens, et ce, au moment même où la consommation peine à
redémarrer. Ces nouveaux produits, mieux intégrés dans le paysage
urbain, sont plus en phase avec les nouvelles habitudes de
consommation et aussi plus cohérents avec les besoins des
enseignes. La désaffection de ces dernières, jugulée à celle des
consommateurs pour certaines zones commerciales est croissante, la
cannibalisation faisant progressivement son office. La reconversion de
ces sites pose aujourd’hui question.
VERS UN MODE DE CONSOMMATION TOUJOURS
PLUS OMNICANAL
Les frontières entre commerce physique et commerce en ligne tombent
progressivement. Le modèle n’est pas encore trouvé mais l’ensemble des
acteurs en prend conscience et met davantage de moyens pour
s’adapter aux consommateurs dont les habitudes évoluent rapidement.
La dernière étude How Consumers Shop 2014 souligne la
complémentarité des méthodes de commerce. Ainsi 82 % des
personnes déclarent qu’elles utilisent internet (via un ordinateur)
lorsqu’elles cherchent un produit spécifique et que 89 % se rendent
finalement en boutique pour concrétiser l’achat. Les nouveaux modes de
communication mobiles ne sont pas encore généralisés puisque seuls
12 % utilisent une tablette lorsqu’ils cherchent un produit spécifique et
10 % un smartphone. Le taux d’équipement des ménages étant en
croissance continue, les habitudes évoluent simultanément.
36 % des consommateurs interrogés affirment qu’ils utiliseront
davantage les outils connectés dans les 2 ans à venir, avec une
proportion plus importante pour la seule tablette. Le potentiel de
croissance de l’omnicanal est donc substantiel. Parallèlement, 77 %
déclarent qu’ils continueront de se rendre en boutique. En tout état de
cause, les différents canaux seront de plus en plus mêlés. Les contours
du marché des commerces se redessinent progressivement, avec
l’intégration évidente des outils connectés mais aussi dans lequel la
boutique restera une des composantes essentielles.
LOYERS ET CHARGES EN PÉRIPHÉRIE
Fourchette de loyers indicative
(HT HC/m²/an)
Charges (m²/an)
Retail parks
110 € / 220 €
40 € / 50 €
Boîtes commerciales
90 € / 120 €
5 € / 10 €
Source : CBRE
DES CANAUX DE DISTRIBUTION COMPLÉMENTAIRES
Question : Pour votre shopping (non alimentaire),
quelle(s) méthode(s) utilisez-vous selon les actions citées ?
vente par correspondance
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
se rendre
en boutique
en ligne avec
une tablette
en ligne avec
un ordinateur
en ligne avec
un smartphone
pour acheter
pour vérifier les prix ou
la description d'un article
pour chercher un article spécifique
pour regarder les produits, les collections
Clé de lecture : 82 % des personnes interrogées utilisent régulièrement internet (via un
ordinateur) lorsqu’elles cherchent un produit spécifique
Source : Enquête CBRE, How Consumers Shop 2014, échantillon France
DES CANAUX DE DISTRIBUTION COMPLÉMENTAIRES
Question : Dans les 2 ans à venir, pour votre shopping
(non alimentaire), utiliserez-vous plus, moins ou autant
qu’aujourd’hui ces canaux ?
57 %
En ligne
36 %
7%
77 %
Se rendre
en boutique
13 %
10 %
0%
10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 %
stable
plus souvent
moins souvent
Clé de lecture : 57 % des personnes interrogées déclarent que dans les 2 ans,
elles utiliseront ou consommeront autant en ligne qu’aujourd’hui
Source : Enquête CBRE, How Consumers Shop 2014, échantillon France
10
LES COMMERCES EN FRANCE
© 2014 CBRE
INVESTISSEMENTS
Une année record
3,6 milliards d’euros d’engagements en commerces ont été recensés
sur les 9 premiers mois de 2014 en France, ce qui représente 25 %
de l’investissement global, un niveau historiquement élevé. Grâce à un
1er semestre exceptionnel, marqué par deux mega-deals, ce chiffre
apparaît en progression de + 85 % sur un an. Et les derniers mois, s’ils
ont été assez calmes en termes de signatures, ont été actifs en termes de
promesses, avec près de 2 milliards d’euros annoncés. Ainsi, au vu des
négociations en cours, le résultat annuel devrait approcher les
6 milliards d’euros, établissant un nouveau record absolu. Par ailleurs,
rappelons que ces volumes ne tiennent pas compte des nombreuses
surfaces de commerces en pied d’immeubles cédées dans le cadre
d’actifs à dominante bureaux, qui peuvent souvent représenter une part
substantielle de la valeur du bien.
2014 se présente donc pour l’investissement en commerces comme une
année inédite. Tout d’abord, le marché tire profit d’un contexte
européen extrêmement porteur. Notre pays bénéficie en effet à plein
depuis le début de l’année de la vague de capitaux qui cherchent à
s’investir dans l’immobilier européen, grâce à un environnement de taux
extrêmement favorable et au retour des financements. Par ailleurs, le
secteur de l’investissement commercial français est actuellement en
pleine recomposition. Les grandes foncières historiques, qui dominent
notamment le marché des centres commerciaux, cherchent à se
repositionner, ce qui implique sur certains segments de produits des
politiques d’arbitrage d’ampleur. En face, un nombre croissant
d’institutionnels cherche à se diversifier et à accroître leur exposition aux
commerces, ce qui conduit à l’émergence d’acteurs en phase de
constitution de patrimoine. Des nouveaux entrants étrangers pourraient
par ailleurs profiter de ce contexte pour pénétrer le marché français,
historiquement assez fermé. D’ailleurs, la réinternationalisation du
marché engagée en 2012 s’est poursuivie. Les investisseurs
transfrontaliers ont réalisé 7 des 10 transactions supérieures à 50 millions
d’euros, avec un panel de nationalités diversifié : Américains,
Britanniques, Néerlandais et Moyen-Orientaux ont été les plus actifs. Les
fonds d’investissement ont notamment été très présents cette année.
Les capitaux actuellement en circulation sont donc en quête de gros
volumes sur un marché très concurrentiel. Les portefeuilles, sont
particulièrement recherchés puisqu’ils permettent aux nouveaux entrants
d’atteindre rapidement une taille de patrimoine critique et offrent une
mutualisation du risque. Dans ce contexte, l’activité a été portée depuis
le début de l’année par quelques très grosses transactions qui gonflent
les volumes. Les deux plus importants deals (la cession de Beaugrenelle
et du portefeuille Klépierre) pèsent à eux seuls près de 60 % des montants
engagés. Ces opérations exceptionnelles masquent la faiblesse
des transactions de taille intermédiaire, qui constituent le cœur
traditionnel du marché. Car pour les produits de dimension plus modeste,
l’offre reste très limitée. Ainsi, sur le segment compris entre
10 et 25 millions d’euros, le nombre de deals a par exemple reculé de
- 35 % sur un an, illustrant le manque de liquidité.
Le poids de ces deux énormes transactions biaise par ailleurs l’analyse
statistique. Logiquement, le segment des centres commerciaux et des
galeries commerciales, où le turn-over est habituellement limité, concentre
cette année près des trois quarts des volumes investis. Les boutiques de
centre-ville à Paris et dans les grandes métropoles régionales continuent
cependant d’être très recherchées, les investisseurs les considérant
© 2014 CBRE
ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES EN FRANCE
(EN MILLIONS D’EUROS)
4 000
40 %
3 000
30 %
2 000
20 %
1 000
10 %
03
04
05
06
07
08
Volumes annuels
09
10
11
12
13 9M
14
Part dans total France
Sources : CBRE / Immostat
RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS PAR TYPE DE COMMERCES
(EN VOLUMES)
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 9M 14
Parc d'activité commerciales
Murs d'enseigne
Galerie commerciale
Centre commercial
Boutique centre-ville
Autre
Sources : CBRE / Immostat
RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES PAR
TAILLE D’OPÉRATIONS SUR LES 9 PREMIERS MOIS DE 2014
(EN VOLUMES)
≥ 100 €M
73,8 %
6 opérations
< 10 M€
4%
63 opérations
Entre 10 et 25 M€
5%
11 opérations
Entre 25 et 50 M€
8,5 %
9 opérations
Entre 50 et 100M€
8,7 %
4 opérations
Sources : CBRE / Immostat
LES COMMERCES EN FRANCE
11
comme les produits les plus résilients. C’est d’ailleurs sur ce segment que
les taux de rendement locatif se compriment le plus, la barre des
4 % étant largement franchie pour les meilleurs actifs de la capitale et
sans doute prochainement atteinte à Lyon, Lille ou Toulouse. En revanche,
la demande pour les actifs de périphérie (retail parks et surtout boîtes
commerciales) reste très restreinte du fait des perspectives mitigées de
la consommation sur ces localisations. De fait, la crise, en rendant les
enseignes plus sélectives dans leurs choix d’implantation, a bénéficié
aux meilleurs emplacements de centre-ville, où les valeurs locatives se
maintiennent voire continuent de progresser, dévalorisant d’autant les
autres localisations.
LES TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS
« PRIME »* EN COMMERCE, OCTOBRE 2014
• Centre-ville à Paris
- Emplacements n°1 : 3,50 % - 4,85 %
- Autres emplacements : 5,00 % - 7,00 %
• Centre-ville en Province
- Emplacements n°1 : 4,15 % - 6,00 %
- Autres emplacements : 6,00 % - 9,00 %
• Périphérie
- Parcs d’activités commerciales Ile-de-France :
5,25 % - 8,00 %
- Parcs d’activités commerciales province :
6,25 % - 9,25 %
• Centres commerciaux régionaux
- Ile-de-France : 4,15 % - 5,25 %
- Province : 4,35 % - 6,00 %
La dynamique restera positive même si les
volumes se normaliseront
Hausse du chômage et de la pression fiscale, baisse du pouvoir d’achat
contraignant les dépenses de consommation : les deux dernières
années n’ont pas été faciles pour les enseignes implantées sur notre
territoire et l’amélioration espérée tarde à se concrétiser. La situation
du marché de l’investissement en commerces apparaît donc inédite,
surtout à l’heure où le spectre d’un retour de la récession dans la zone
euro est à nouveau agité. Mais l’immobilier commercial français
bénéficie de fondamentaux solides (démographie porteuse, offre
réglementairement contrainte, positionnement privilégié sur le secteur
porteur du luxe…), qui trouvent tout leur sens dans l’optique d’un
investissement long terme comme l’immobilier, et d’une réputation
flatteuse en termes de pérennité des rendements. Notre marché
demeure donc attractif aux yeux des investisseurs aussi bien domestiques
qu’internationaux. La prime de risque immobilière, malgré
l’accélération récente du mouvement de compression des taux de
rendement, reste historiquement élevée grâce à des taux longs au
plancher. Elle est par ailleurs dopée par des coûts de financements au
plus bas et des ratios de LTV à la hausse, démultipliant l’effet de levier,
avec des banques redevenues prêteuses. La demande en actifs
commerciaux restera donc soutenue. Mais 2015 pourra difficilement
égaler 2014 en termes de volumes échangés.
* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant
qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie
Source : CBRE
ÉVOLUTION DE LA PART RELATIVE DES DIFFÉRENTES
NATIONALITÉS DANS LES ENGAGEMENTS (EN VOLUMES)
80 %
74,7 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
7,8
5,7
5,1
5
1,7
20 %
10 %
03
04
05
Français
Britanniques
06
07
08
09
10
11
12
%
%
%
%
%
13 9M 14
Allemands
Moyen-Orientaux
Nord-Américains
Néerlandais
Source : CBRE
LES PRINCIPALES OPÉRATIONS DES 9 PREMIERS MOIS DE 2014
Trimestre
Immeuble / localisation
Acquéreur
Vendeur
Type commerces
Surface globale
(m²)
Montant
(M€)
T1
LE ROSSINI / PARIS 9
AVIVA
INOVALIS
Boutique de centre-ville
6 270
confidentiel
T1
PORTEFEUILLE FRANCE
KKR
CORIO
Centre commercial
55 300
104
T1
CC SAINT SEBASTIEN / NANCY
HAMMERSON
AXA REIM
Centre commercial
18 000
130,5
T2
CC DOMUS / ROSNY SOUS BOIS
ORION CAPITAL MANAGERS
KP INVESTMENTS
Centre commercial
63 000
70
T2
30 RUE D’ASTORG / 52-54 AVENUE MONTAIGNE / PARIS 8
OLAYAN GROUP
RISANAMENTO
Boutique de centre-ville
14 000
confidentiel
50 000
T2
CC BEAUGRENELLE / PARIS 15
APSYS / MADAR / ST JAMES
GECINA
Centre commercial
T2
PORTEFEUILLE FRANCE
CARMILA
KLEPIERRE
Galerie commerciale
1 407 (estim.)
700
T3
PORTEFEUILLE FRANCE
SYNTRUS ACHMEA
GROSVENOR
Boutique de centre-ville
140
Source : CBRE
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LES COMMERCES EN FRANCE
© 2014 CBRE
DÉJÀ PARU
France Retail View Point – Le Marais – Novembre 2013
How Consumers Shop 2014
Global Retail View Q2 2014
How Active Are Retailers Globally 2014
Global View Point – Shopping Centre Development – April 2014
À PARAÎTRE
How We shop – France
How Consumers Shop – France
France Retail View Point – rue St Honoré – Novembre 2014
France Retail View Point – Champs Elysées
France Retail View Point – St Germain
Market View Régions par ville
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