Etude CETE de gestion économe de l`espace

Méthode d'exploration de modes de développement résidentiel
moins consommateurs d'espaces dans le cadre de l'élaboration ou
la révision des documents d'urbanisme communaux
version 2 du 22 septembre 2010
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Cohérence Territoriale Cohésion Sociale
Objectif
La méthode décrite ci-dessous expose le processus à suivre pour étudier, dans le cadre de
l'élaboration ou de la révision des documents d'urbanisme communaux, des scenarii de
développement résidentiel « moins » consommateurs d'espaces ou « plus » économes en espaces
agricoles et naturels. Les termes « moins » et « plus », volontairement relatifs, sont ceux utilisés par
les récentes lois Grenelle 2 et de modernisation de l'agriculture qui traitent de la question de la
consommation d'espaces par l'urbanisation et fixent les orientations d'une économie du foncier
consommé.
Ce processus constitue un canevas à partir duquel il est possible et même conseillé d'extrapoler pour
tenir compte du contexte de chaque étude et de chaque commune.
La méthode est basée sur la caractérisation du développement résidentiel récent à partir de 4 types
de logements qui constituent les plus souvent 4 formes urbaines : la maison individuelle construite
« hors procédure » c'est à dire hors lotissement ou ZAC, la maison individuelle construite « avec
procédure », dans le cadre d'un lotissement ou d'une ZAC, la maison individuelle groupée et le
logement collectif.
Elle propose d'étudier des développements résidentiels « moins » consommateurs d'espaces en
faisant varier le pourcentage des différents types de logements pour privilégier les plus économes en
foncier ET en explorant la possibilité (par le règlement, les orientations d'aménagement, le zonage et
l'urbanisme opérationnel) d'améliorer l'efficacité foncière des types le plus consommateurs.
Données utilisées
La méthode utilise peu de données, qui sont pour la plupart fournies dans le cadre du porté à
connaissance de l'Etat ou dans une note d'enjeux spécifique :
− le nombre de logements neufs commencés sur la commune par an selon les 4 types de logements
entre 1998 et 2007 (10 ans) ;
− l'occupaiton du sol de la commune en 1979, 1986, 1991, 1997, 2002 et 2007 : surfaces et cartes
(source DDT 07)
− les photographies aériennes de la commune en 1997, 2002 et 2007
− des relevés de terrain à effectuer par le bureau d'études
− éventuellement s'il est disponible : le cadastre numérisé
− dès leur disponibilité (janvier 2010), des exemples de développements résidentiels selon les
différentes formes urbaines relevés sur des communes de tailles variées du département de
l'Ardèche.
Développement résidentiel
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Etape 1 : repérer les types de logement présents sur la commune
Avec la photographie aérienne la plus récente, éventuellement le cadastre (numérisé ou non), et des
repérages de terrains (en particulier pour la forme 4, le logement collectif, qui nécessite une visite pour
compter le nombre de logements) :
− repérer (ou non) la présence des 4 types de logements sur la commune ;
− calculer les densités brutes (avec la voirie, les éventuels espaces vacants...) correspondantes en
logements par hectare ;
− lors d'une visite ou d'une réunion de travail du diagnostic, interroger les élus / habitant / personnes
publiques associées sur leurs perceptions de ces types de logements sur la commune concernée,
les avantages / inconvénients ...
− calculer les ratios de densité des 4 types de tissus pour la commune, avec comme base de
référence les ratios habituellement rencontrés (5, 10, 25 et 70 log/ha)
Etape 2 : caractériser le développement résidentiel récent en matière de consommation
d'espace
Sur la période 1998-2007 (qui représente 2 fois 5 ans, période de référence pour les PLU), analyser
le nombre de logements neufs commencés selon les 4 types de logements pour :
− repérer les types de logements les plus utilisés ;
− repérer les types de logements les moins utilisés ;
− caractériser le développement : essentiellement de l'individuel hors procédure, ou un mélange
d'individuel groupé et de collectif … à la fois en nombre de logement et en surface urbanisée (par
exemple le type 1 ( l'individuel hors procédure) peut représenter 50% des logements ET 85% de la
consommation d'espace théorique (calculée avec les ratios de l'étape 1) ;
− déterminer une consommation moyenne théorique d'espace par logement avec les ratios de l'étape
1 sur 2003-2007 et 1998-2007 : x log/ha (il s'agira ensuite de faire « moins » consommateur donc
« plus dense ».
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Etape 3 : croiser avec les données et cartes de la base
d'occupation des sols de la DDT 07
Dans le but :
− d'affiner les analyses en introduisant les questions de localisation
spatiale : continuité/discontinuité, compacité, mitage,
polarisation/développement des hameaux... ;
− de tenir compte de la consommation effective d'espaces et de
l'extension « réelle » des surfaces urbanisées ;
− d'approcher la part des développements résidentiels qui ne
« consomment » pas d'espaces (renouvellement urbain,
comblement de dents creuses...).
Etape 4 : imaginer d'autres modes de développement résidentiel « moins » consommateurs
d'espaces et les traduire quantitativement et spatialement
En utilisant le nombre de logements neufs à construire en extension urbaine (étape n°5 du canevas de
justification) et les ratios de densité par types de logement, travailler sur des scénarii de
développement faisant appel à des proportions plus importantes (que dans le passé) pour les types
moins consommateurs d'espaces en :
1. augmentant le recours aux types 2, 3 et 4 ;
2. calculant avec les ratios la surface à urbaniser correspondante en hectares ;
3. imaginant sur le cadastre ou la photographie aérienne des localisations possibles ;
4. analysant les impacts positifs ou négatifs en croisant avec les enseignements du diagnostic
(agriculture, paysage, environnement, réseaux...)
L'objectif est de répéter les opérations 1 à 4 en faisant varier fortement les proportions des différents
types de logement et en analysant les conséquences et le réalisme des hypothèses.
Un scénario « tout collectif » (forme 4) n'est très probablement pas réaliste mais permet de tester
l'idée, de réfléchir à la localisation la plus intéressante pour du collectif, de définir un nombre de
logements collectifs qui paraît raisonnable et aussi un nombre d'hectares qu'il serait intéressant
« d'économiser » et de reboucler sur un autre scénario avec un peu moins de collectifs et une part
plus importante d'individuelle groupé (type 3) par exemple.
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Etape 4 bis : réfléchir à une baisse de la consommation d'espace pour les types de logements
les plus consommateurs
La réflexion sur le PLU peut et doit aussi être l'occasion de faire évoluer les règles d'urbanisme
instaurées par le PLU pour permettre une baisse des ratios de densité pour les logements individuels
indépendants (type 1 et 2) déterminés à l'étape 1.
Le travail sur des modes de développement « moins » consommateurs passe ainsi par un travail sur
les types de logements qui seront produits (étape 4) et sur la densité de chaque type (principalement
les types 1 et 2) (étape 4bis) dans un objectif d'économie d'espaces.
Les règles à faire évoluer sont principalement celles qui obligent à un retrait par rapport aux limites.
La réflexion doit aborder l'instauration de règles imposant la construction à l'alignement, sur les limites
séparatives … et utiliser les possibilités offertes par les orientations d'aménagement.
Etape 5 : converger vers un scénario « moins » consommateur et le retenir comme base du
PLU
En analysant pour chaque scénarii les impacts, avantages et inconvénients, le processus permet de
converger vers le choix d'un mode de développement adapté au contexte et ambitions de la
commune, qui doit être « moins » consommateur de foncier que le développement des 5 ou 10
dernières années tout en étant réaliste et en correspondant aux besoins répertoriés dans le
diagnostic.
C'est ce scénario qui doit être traduit dans le plan de zonage, le règlement, les orientations
d'aménagement puis dans la mise en oeuvre du PLU via les outils de l'urbanisme opérationnel, et qui
doit être justifié, sur la base des scénarii étudiés, dans le rapport de présentation, selon le canevas
préconisé par la DDT 07.
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