CR automnales habitat Dordogne 09

DRE Aquitaine/DHUE/RD
Les automnales de l’habitat
Département de la Dordogne
Le 16 octobre 2009
Présents :
Christian Labbé DRE Aquitaine Responsable DHUE
Marion Lacaze DRE Aquitaine Adjointe au responsable DHUE
Rosa Graciete DRE Aquitaine Observatoire régional Habitat
Philippe Neuilly DRE Aquitaine Statisticien régional de l’INSEE
Jean Tuffiere Délégué régional de l’Agence nationale pour l’habitat
Corinne Langlois DDEA de la Dordogne, Chef du service Aménagement et territoires
Sophie Miquel DDEA de la Dordogne, Financement du logement
Sylvie Bonnamy DDEA Dordogne, chargée de la politique sociale du logement
André Perrier, DDEA Dordogne, Chef de l’unité territoriale Vallée de l’isle
Julien Jacotot, DDEA Dordogne, Chef de l’unité territoriale Périgord vert
Séverine Genneret, Horizon Habitat, Directrice Générale adjointe
Pascal Hillairet, Pérogordia, Directeur du développement
Marie Aude Clement, Communauté d’Agglomération Périgourdine, Responsable Habitat
Michel Girard CC Astérienne Isle et Vern, maire de Mansac sur Vern et vice-Pdt de la CC
Marie-hélène Mobetie CC Astérienne Isle et Vern, chargée d’études et de projets techniques
Thierry Boide, CC du Gursonnais
M. Decret Conseil général, Dr général Adjoint en charge du développement territorial
Michel Karp, Conseil général, Dr général Adjoint en charge de l’urbanisme et du logement
Caroline Chaine, Conseil général, chef du service logement
Didier Bustamante, Conseil général, service logement
Corinne Touloumont, Conseil général, service logement
Stéphanie Pain-Jourdes Conseil général, service logement
Bernard Thiry, Conseil général, service logement
Isabelle Leglat, Conseil général, service logement
Frédérique Frison-Lefevre ADIL 24
Michel Eychenne PACT Dordogne
Roselyne Delphin, DRE Aquitaine Cellule Habitat
Marion Lacaze accueille les participants et rappelle l’objet de la réunion :
Les automnales de l’Habitat consistent en des rencontres annuelles, initiées depuis deux ans par la
Direction Régionale de l’Equipement d’Aquitaine, entre les acteurs départementaux oeuvrant dans le
domaine de l’habitat et du logement social plus particulièrement.
Ces rencontres annuelles automnales permettent de faire le point sur l’évolution des territoires dans les
domaines immobilier et de l’habitat et de relayer des dispositifs.
La démarche, initiée l’année dernière à partir de la présentation de l’actualisation de l’étude des
dynamiques de territoires réalisée par le bureau d’études CODRA, se poursuit cette année, à partir d'une
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présentation actualisée d'un grand nombre de données dans les domaines de la construction sur l'année
précédente, les transactions du marché privé, l'amélioration des logements et le parc social, traitées et
analysées par Philippe Neuilly, statisticien régional de la DRE. L’ensemble des données sont disponibles
sur le site internet de la DRE depuis avril dernier, sous la rubrique habitat/dispositif régional
d’observation du logement
Les principales données statistiques départementales présentées par Philippe Neuilly
(cf diaporama - annexe I)
L’intervention de Philippe Neuilly s’appuie sur le diaporama joint en annexe. Quelques commentaires
complètent cette présentation de la situation du département :
1 - Les critères retenus pour la réalisation de la carte sur les gradients synthétiques des marchés (diapo 4)
réalisée par l’agence nationale pour l’habitat et un bureau d’étude privée sont au nombre de 4 :
- le niveau des prix de vente du marché privé (prix des maisons et des appartements ancien en 2005)
- la mobilité dans le parc social : elle traduit la capacité des ménages à quitter ce parc pour le
secteur privé
- la sur-occupation du parc privé: elle se développe particulièrement là où le marché ne permet pas
de se loger dans des conditions satisfaisantes
- les taux d’effort dans le parc locatif privé : il s’agit, parmi les locataires du parc privé (hors
étudiants et plus de 64 ans) bénéficiaires d’une aide au logement, de la part des ménages qui ont un
taux d’effort, après aides et hors charges, supérieur à 39%.
2 - Si les prix de l’immobilier ont flambé dans la période observée (2002-2006), on constate depuis une
stagnation, voire un léger infléchissement : on ne peut cependant pas parler de baisse, mais plutôt d’un
mouvement d’ajustement des prix du marché, ainsi que le montre clairement le graphique comparant
l’évolution des niveaux des prix et celui des salaires.
3 – L’attention des participants est attirée sur la faiblesse relative des données issues de Perval. Cette
source n’est pas exhaustive, les offices notariaux ne répondent pas tous. Perval ne peut donner que des
tendances, les données qui nous échappent peuvent être structurantes. En Dordogne, le taux de couverture
est de 41% en 2006, ce qui est relativement faible.
4 – Précision sur le revenu médian : c’est le revenu qui partage exactement en deux la population : la
moitié de la population dispose d’un revenu plus élevé que ce revenu, l’autre moitié d’un revenu moins
élevé. Cette notion permet de corriger les effets de distorsion observés sur une moyenne en cas de très
grands écarts de valeurs.
La notion de ménage fiscal a été utilisée pour les besoins de l’étude, plus proche de la représentation des
structures familiales prises en compte dans le calcul des plafonds HLM.
L’INSEE a publié sur son site une étude toute récente « France, portrait social 2009 », dans laquelle il est
dit que l’écart de revenus avant redistribution (par les impôts et les prestations sociales) de 1 à 7,5 est
réduit à un écart de 1 à 4,5 après redistribution.
Des nombreuses interventions sont intervenues au fil de la présentation de Philippe Neuilly :
Les logements produits sont en inadéquation avec les revenus des ménages : vraie difficulté
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La consommation de surface est encore très importante en Dordogne (étalement urbain), la moyenne des
surfaces de terrains à bâtir tourne aux alentours de 2 000 m2. Il y a très peu de permis groupés, la division
foncière peut s’effectuer désormais sans procédure de lotissement.
2/3 des acheteurs provenant d’Ile de France sont des actifs et 1/3 ont plus de 50 ans, ce qui dément l’idée
couramment répandue qu’il s’agit en grande partie de retraités.
En 2008, deux études portant sur la croissance démographique et sur l’arrivée d’actifs en Aquitaine ont
été publiées par l’INSEE sur son site (INSEE.fr –le 4 pages)
Les espaces ruraux croissent car offrent des possibilités de logements accessibles à la plus grande partie,
qui n’ont plus les moyens d’aller ailleurs, mais au prix de déplacements de plus en plus longs.
La diminution de la taille des ménages renvoie à la question de la typologie des logements. Corinne
Langlois pose la question de la requalification des maisons de la première couronne construites dans les
années 1960 : compte tenu de leur évolution, la taille des ménages est inadaptée à ces logements, trop
grands et mal isolés d’un point de vue thermique. Une solution pourrait être d’en faire du logement
conventionné.
Les participants s’interrogent sur la question des logements défiscalisés, la Dordogne a été impactée de
manière significative par ces opérations, qui ont produit surtout des T2 et quelques T3 en équilibre. Que
vont devenir les premiers programmes financés, dont les avantages fiscaux arrivent bientôt à terme ?
Jean Tuffière remarque que les investisseurs ont acheté de la fiscalité, pas des logements, d’où la crainte
que ces co-propriétés ne deviennent dégradées à terme. Sophie Miquel signale cependant que la
production de ce type de logements se stabilise.
Sur la production de logements locatifs sociaux, les logements PLS ne correspondent pas aux besoins, la
production se recentre sur les PLSU et les PLAi. Il convient de réserver les PLS pour des EPAHD.
Globalement en Aquitaine, le taux de logements sociaux est de 10% de l’ensemble du parc, alors que le
taux national est de 16%. Or, ce taux baisse chaque année, car la construction neuve a été très importante
ces dernières années.
L’implantation du PTZ se fait beaucoup en zone péri-urbaine, avec le développement de l’étalement
urbain et des risques de précarisation de la population.
En Dordogne, les maires, en commission DGD, ont demandé une réunion par arrondissement pour
débattre des choix dans les documents d’urbanisme, ce qui permettra d’entrer dans les politiques d’habitat
par le biais de l’urbanisme. L’épidémie des cartes communales a posé la question de l’urbanisme : les
élus ont pris conscience des limites de cet outil, et pensent mettre en oeuvre des PLU intercommunaux.
Sur le pass foncier, 63 délibérations ont été prises dans des bourgs desservis : plutôt dans l’agglomération
de Périgueux, et dans des communes qui bénéficient d’un certain nombre de services. Certaines
communes ont demandé un examen du dossier par l’ADIL. Les collecteurs marquent une certaine
prudence quant à la sécurisation des ménages accédants. La dernière lettre habitat de la DRE sur le thème
de l’accession sociale à la propriété souligne que l’accession ne peut se faire dans des conditions correctes
que si les revenus du ménage correspondent à 2,5 fois le montant du SMIC.
L’étude sur les possibilités d’accession à la propriété exposée dans le diaporama donne une idée du
pourcentage très réduit de personnes pouvant accéder à la propriété dans des conditions correctes. On
remarque que les plafonds du PLAi correspondent aux 5 premiers déciles de la population. 20% des
ménages peuvent accéder à la propriété à Périgueux avec un revenu fiscal annuel de 33 000 €. L’effet
solvabilisateur des aides n’est pas énorme (de l’ordre de 5 points).
Logements vacants : au sens de FILOCOM (source DGI), les logements vacants sont ceux pour lesquels
il n’y a pas de taxe d’habitation due. Pour l’INSEE, les logements vacants sont ceux répertoriés comme
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tels après enquête sur le terrain dans le cadre du recensement de la population. D’où le constat de certains
écarts entre ces deux sources. Corinne Langlois précise que la vacance est très irrégulière : elle peut
atteindre 13 –14% en centre ville sur les grands logements anciens et être à moins de 6% dans les autres
territoires.
La question de la vacance renvoie à la problématique des logements de Robien.
Le gisement des logements médiocres est non négligeable, mais il est à croiser avec les revenus, car le
classement des logements est déclaratif et conditionne le montant de la taxe d’habitation.
Globalement le bilan des trois dernières années sur l’Anah n’est pas mauvais, sauf pour l’insalubrité.
Corinne Langlois fait remarquer que bien souvent, les sorties de vacance sont aussi des sorties
d’insalubrité, et ces logements en sont pas répertoriés comme tels.
L’insalubrité des propriétaires occupants est très préoccupante. Les travaux de maintien à domicile et
adaptation au handicap sont en augmentation, ce qui est logique compte tenu du vieillissement de la
population.
Marion Lacaze annonce qu’au niveau régional, il est envisagé de mettre en œuvre une étude sur le
vieillissement de la population. D’autres politiques publiques sont à articuler avec celles du logement sur
ce thème.
Philippe Neuilly donne les dernières actualités de l’INSEE : une étude sur la mobilité résidentielle a été
publiée sur le site au 1er octobre.
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