Prix de vente.qxp - Fédération Française du Bâtiment Yvelines

Actualisez et révisez vos prix
Dossier mis à jour après la publication
de l’instruction ministérielle du 25 janvier 2005
La hausse des matières premières, et plus globalement de l’ensemble
des coûts, a modifié en profondeur depuis un an l’environnement
des entreprises de Bâtiment. Celles-ci peinent à répercuter les hausses
subies, ce qui érode leurs marges et les fragilise. La recrudescence
des dépôts de bilan l’atteste malheureusement !
Depuis plusieurs mois, la FFB s’est mobilisée pour obtenir
des pouvoirs publics qu’ils renoncent à la culture, mortelle
pour nos entreprises, du prix ferme et définitif. Ces actions
ont fini par payer puisque le gouvernement, en réponse à nos attentes,
vient de publier une instruction ministérielle(1) pour recommander
aux maîtres d’ouvrage de nouveaux comportements.
L’instruction rappelle ainsi des évidences oubliées :
• la formule du marché à prix ferme doit être utilisée avec discernement
et précaution en fonction de la typologie du marché (matériaux,
durée…),
• elle doit, en tout état de cause, être limitée aux marchés de courte
durée et mettant en œuvre des matériaux aux prix durablement
stables,
• ceci n’exonère pas le maître de l’ouvrage de l’obligation de prévoir
une clause d’actualisation en évitant dans ce cas la pratique d’un ordre
de service unique,
• enfin, de préférence, l’introduction logique de clauses de révision
de prix dans les marchés de Bâtiment et la grande attention à porter
au choix des indices ou index de référence.
Certes, la détestable pratique du prix ferme ne
disparaîtra pas d’un coup de baguette magique.
Il nous faudra encore beaucoup informer,
convaincre et, pour tout dire, batailler.
L’instruction qui vient d’être publiée marque
néanmoins une étape essentielle dans notre
combat pour le retour à de bonnes pratiques
dans le secteur du Bâtiment. A nous maintenant
d’en exiger l’application dans nos marchés,
qu’ils soient publics ou privés !
Jean-Pierre Roche
Président de la commission Marchés FFB
(1) Journal officiel du 4 février 2005.
(2) BA n° 4 du 22 février 2005.
(3) BA n° 12 du 24 juin 2002, n° 17 du 14 octobre 2002 et n° 5 du 10 mars 2003.
Cet éditorial est paru
dans Bâtiment actualité(2)
sous le titre « Formules de
variation de prix : exigeons
leur application ! »
A l’occasion de la publication
de l’instruction ministérielle
du 25 janvier 2005, nous avons
réactualisé trois dossiers « Prix »
parus dans Bâtiment actualité(3).
Ce document figure également
dans l’espace adhérents de
www.ffbatiment.fr
1. Prix de vente
Les étapes pour ne rien oublier
Contrairement au prix d’un produit
industriel fabriqué en série dont tous
les paramètres sont connus et qui
ignore les aléas, chaque opération
de construction constitue
un prototype unique.
Pour calculer son prix de vente,
l’entreprise est confrontée
au délicat problème d’estimer
au plus juste ses coûts.
Composés d’éléments aussi
hétérogènes que des matériaux et
des matériels, de la main-d’œuvre
d’exécution et d’encadrement,
des frais généraux de chantier
et d’entreprise, des bénéfices
et des aléas, ces éléments sont,
bien entendu, propres
à chaque entreprise.
Comment se compose le prix de vente ?
Travaux
directs
1. Main
d’œuvre
Charges
salariales
2. Matériaux
+
Coûts en
déboursés
secs
+
3. Travaux
sous-traités 5. Frais de
chantier
4.Coûts en
déboursés 6. Frais
secs
commerciaux et
honoraires
imputables
au
chantier*
=
+
+
7. Frais
Coûts directs
divers,
imputables
y compris au chantier
*
financiers
1. Main-d’œuvre
et charges salariales
Le coût horaire à prendre en compte sera la
moyenne des taux horaires pratiqués dans
l’entreprise ou de ceux d’une équipe type
correspondant aux travaux à effectuer.
=
10. Coût
de
revient
Au salaire horaire moyen, il convient
d’inclure l’incidence :
• des temps improductifs, qui découlent :
- soit de l’application des conventions
collectives : déshabillage sur chantier,
visite médicale annuelle, etc.,
- soit de la marche même de l’entreprise :
temps perdu entre chantiers, temps
perdu pour pluie (hors intempéries),
temps perdu lors d’accidents du travail,
entretien du matériel, etc.
La charge peut varier de 4 à 10 % selon
le corps d’état et la situation particulière
de l’entreprise.
• des jours fériés, autorisations d’absences exceptionnelles :
- la charge correspondant aux jours fériés
est évaluée à 0,74 % par jour. En 2005, le
nombre de jours fériés et payés est au
nombre de 7, la charge est donc de :
0,74 x 7 = 5,18 %,
- la charge des absences exceptionnelles
est estimée à 0,53 %.
• des heures supplémentaires
L’horaire hebdomadaire normal est de
35 heures. Au-delà, les heures travaillées
2
Février 2005
●
+
=
8. Coûts
9. Frais
directs
imputables généraux
au chantier
Coûts
de revient
+
11. Marge :
Bénéfice
et
Aléas
=
12.Prix
de vente
HT
Prix
de
vente
HT
+
13. TVA
=
14.Prix
de vente
TTC
* Attention : certains frais peuvent être différents selon que les travaux sont directement exécutés par l’entreprise ou sous-traités.
font l’objet de majorations (voir en page 4
« Incidence des heures supplémentaires »).
• des primes et indemnités journalières
Leur montant est fixé par les conventions collectives régionales.
Pour les inclure dans le salaire horaire
moyen, il suffit de les ramener à l’heure,
en divisant leur montant par le nombre
moyen d’heures effectué dans la journée.
Exemple
Repas
Transport
Trajet
Total
=
=
=
=
7,70 €
2,34 €
1,72 €
11,76 € / n heures
n = nombre moyen d’heures travaillées par jour.
Fédération française du Bâtiment
• des charges salariales
C’est l’ensemble des charges sociales et
professionnelles imposées aux entreprises par la loi ou les conventions collectives(1).
Pour plus d’information
Contactez votre Fédération départementale
Attention : certaines charges sont variables en fonction du corps d’état (ex : accidents du travail) et de la situation
géographique de l’entreprise (ex : versement transport).
On obtient ainsi un salaire horaire moyen
en « déboursés secs ».
■ Les temps de production
Les temps unitaires de mise en œuvre
peuvent être estimés de façon précise et
exprimés, soit en heures et minutes, soit
en centièmes d’heure (100 centièmes =
60 minutes).
2. Matériaux
■ Les quantités
Dans certains cas, il convient d’inclure
aux quantités nécessaires à la réalisation
de l’ouvrage un coefficient de perte (coupes, déchets, etc.) ou de mise en œuvre
(recouvrements).
Les prix
Les prix des fournitures et matériaux propres au chantier sont à prendre en
compte :
- remise déduite,
- rendus chantier (« franco »).
■
3. Sous-traitance
Le coût de la sous-traitance varie selon la
nature des travaux :
- fourniture et pose,
- ou pose seule.
Attention : la sous-traitance a également
un impact sur les frais de chantier (encadrement…), les frais généraux (coûts administratifs…) et les frais divers (cautions…).
1. Main-d’œuvre et charges
salariales
+
2. Matériaux
+
3. Sous-traitance
=
4. Coût en
« déboursés secs »
Les déboursés secs sont les coûts des
travaux directement imputables à un
ouvrage ou à une partie d’ouvrage.
Ces coûts se rapprochent de la notion
de « frais variables » proportionnels
aux quantités de matériaux mis en
œuvre, alors que les coûts décrits par
la suite se rapprochent plus de la
notion de « frais fixes » relatifs à l’ensemble du chantier.
5. Frais de chantier
■ Les frais de personnels
• Le personnel d’encadrement du chantier
Ces frais incluent également les frais
indirects comme la voiture de fonction,
le téléphone, le secrétariat associé…
• Le personnel de maîtrise directement
lié au chantier dont les coûts n’auraient
pas déjà été comptés dans l’encadrement
ou dans la partie « déboursés secs ».
• Le conducteur de travaux.
■ Le
petit outillage de chantier
■ Cautions : retenue de garantie, avances de
démarrage, etc.
■ Les manutentions de matériaux
sur le chantier
4. Coût en « déboursés secs »
+
5. Frais de chantier
+
6. Frais commerciaux et honoraires
imputables au chantier
+
7. Frais divers
=
■ Les frais d’installation de chantier
Ces frais incluent les coûts de pose, de
location, d’amortissement et de dépose
des appareils de levage, des baraquements,
des palissades, des raccordements, des
échafaudages, etc.
■ Les frais de voirie et autres redevances
municipales
■ Les déchets
Il faut prendre en compte les différents
types de déchets ainsi que le double transport (aller-retour) entre le chantier et le
centre de déchets qui est le plus proche.
■ Le coût du matériel loué
spécifiquement pour le chantier
(y compris les frais de maintenance).
■ Les
coûts de compte prorata
Attention : les coûts imputables au compte
prorata ne sont pas toujours comptabilisés
dans les frais de chantier, mais il ne faut pas
les oublier.
■ La
réalisation du métré
6. Frais commerciaux
et honoraires imputables
au chantier
■ Les frais relatifs aux préétudes
Ces frais incluent l’élaboration des devis,
la partie commerciale, etc.
8. Coûts directs
imputables au chantier
9. Frais généraux
Ceux-ci représentent l’ensemble des frais
fixes de l’entreprise (loyer, assurances,
téléphone, électricité, impôts et taxes,
frais financiers, service du personnel et de
la direction, amortissement du matériel
informatique, etc.) qui ne peuvent être
attribués à un chantier déterminé.
Différentes méthodes, à partir des éléments du compte de résultats de l’année
précédente, peuvent être envisagées pour
estimer ces frais généraux. En voici deux :
quelle que soit la méthode utilisée, le coefficient de frais généraux doit être suivi
attentivement et, si nécessaire, corrigé en
cours d’exercice.
1re méthode :
Coeff. frais généraux =
frais généraux
(consommation
+ main-d’œuvre
2e méthode :
Coeff. frais généraux =
frais généraux
chiffre d’affaires
■ Les honoraires du bureau d’études
et du bureau des méthodes
8. Coûts directs imputables
au chantier
+
9. Frais généraux
=
■ Assurances
propres au chantier :
responsabilité civile, décennale…
Attention : certaines entreprises n’isolent pas
les frais commerciaux propres au chantier,
ils sont alors inclus dans les frais généraux.
Un coefficient de frais commerciaux peut
même être utilisé à partir des comptes de
l’année précédente :
frais commerciaux
Coeff. frais commerciaux =
chiffre d’affaires
L’entreprise peut aussi intégrer tout ou partie de ses frais divers dans les frais généraux.
10. Coût de revient
Proposer un prix inférieur au coût de
revient, c’est inévitablement perdre
de l’argent.
11. Marge : bénéfice
et aléas
Librement déterminée par le chef d’entreprise(2), la marge prend en compte :
■ Le bénéfice proprement dit, la rémunération des capitaux propres de l’entre-
7. Frais divers
(y compris financiers)
■ Amortissement du matériel imputable
au chantier
(1) Cf BA n° 1 du 11 janvier 2005.
(2) Ordonnance n° 86-1243 du 1er décembre 1986.
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●
Fédération française du Bâtiment
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prise ainsi que les investissements destinés à améliorer sa productivité.
13. TVA
■ Les aléas divers : conditions de paiement et de variation des prix (marchés
actualisables et/ou révisables ou à prix
ferme et définitif), risques de contentieux, complexité (ou imprécision) des
documents contractuels, délais de paiement des sous-traitants ou des clients,
risques climatiques, etc.
Au prix de vente ainsi obtenu, il reste à ajouter la « Taxe à la Valeur Ajoutée » (TVA)
dont le taux dépend de la réglementation
applicable au marché (5,5 % ou 19,6 %).
A noter que les règles de publicité des prix
en matière de marchés privés font obligation d’indiquer sur les devis et les factures
la somme totale toutes taxes comprises
qui devra être effectivement payée.
10. Coût de revient
+
11. Marge : bénéfice et aléas
=
12. Prix de vente HT
+
13. TVA
=
12. Prix de vente (HT)
14. Prix de vente (TTC)
Incidence des heures supplémentaires
Coefficients applicables
Rang
Incidence des heures supplémentaires
35 + (1 x 1,25) soit
36
35 + (2 x 1,25) soit
37
35 + (3 x 1,25) soit
38
35 + (4 x 1,25) soit
39
35 + (5 x 1,25) soit
40
35 + (6 x 1,25) soit
41
35 + (7 x 1,25) soit
42
35 + (8 x 1,25) soit
43
36e heure
37e heure
38e heure
39e heure
40e heure
41e heure
42e heure
43e heure
36,25
36
37,50
37
38,75
38
40
39
41,25
40
42,50
41
43,75
42
45
43
Coefficient
1,007
1,014
1,020
1,026
1,031
1,037
1,042
1,047
Rappel
Heures supplémentaires
Entreprises comptant
jusqu’à 20 salariés
Entreprises
de plus de 20 salariés
De la 36e à la 43e heure
MAJORATION DE 25 %*
MAJORATION DE 25 %**
A partir de la 44e heure
MAJORATION DE 50 %**
MAJORATION DE 50 %**
* Accord national étendu du 17 décembre 2003 (entreprises jusqu'à 10 salariés) et accord national étendu du 17 mars 2004
(entreprises de 10 à 20 salariés).
**Article L. 212-5 du code du travail.
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Fédération française du Bâtiment
2. Du marché au chantier
Etudier la commande avant d’établir le devis
Calculer ses prix n’est pas
une science exacte.
La loi du marché et les variations de
l’activité viennent souvent perturber
les calculs les plus élaborés.
Soyez donc vigilant avant de vous
engager sur une étude,
puis à chacune des étapes
de l’élaboration de votre offre.
Comme le montrent des ratios
récemment publiés par l’Union
nationale des techniciens de la
construction, les erreurs peuvent
coûter cher (voir encadré).
Dans le domaine des prix,
si l’expérience du chef d’entreprise
est essentielle et si le « flair » joue
aussi un rôle, le rappel de quelques
principes peut être utile.
Les erreurs à éviter
Taux d’erreur possible
sur l’estimation globale
Incohérence entre le ratio
de prix utilisé et la nature
de la surface prise
comme référence
Exemple : prix au m2 utile utilisé
avec une surface hors œuvre
60 %
Programme de locaux
incomplet
Exemple : oubli des locaux sanitaires
et (ou) des locaux techniques
15 à 20 %
Mauvaise identification
des travaux d’adaptation
5 à 50 %
Globalisation du montant
des honoraires
des prestataires intellectuels
en lieu et place d’un calcul
par type de prestation
2 à 10 %
Erreur de date
de référence des prix
Taux variable suivant le niveau
d’inflation sur la période considérée
0,3 à 10 %
Oubli de la provision
pour aléas
Travaux neufs
5%
Réhabilitation lourde
7%
(Source UNTEC)
S’informer avant
de s’engager
■ Le client ou l’architecte
Lorsque l’on ne connaît pas le client ou
l’architecte qui fait appel à l’entreprise, se
renseigner sur la solvabilité du premier
ou sur les références et les pratiques professionnelles du second n’est jamais du
temps perdu.
Le maître d’ouvrage. On peut croiser les
informations en interrogeant :
• des sites dédiés (www.infogreffe.fr),
• son banquier,
• des sociétés spécialisées dans l’information
commerciale et financière (www.cofacerating.fr),
• sa Fédération départementale.
Le maître d’œuvre. En parler avec des
architectes que l’on connaît, à des collègues ou encore s’adresser à l’antenne
locale de l’Office général du Bâtiment
sont autant de moyens de s’informer
avant de s’engager.
■ Questions utiles
La décision d’étudier, ou non, une affaire
dépend aussi des réponses à un certain
nombre de questions.
• Les contraintes techniques du projet
correspondent-elles aux moyens et au
savoir-faire de l’entreprise ?
• Les délais de réalisation envisagés sont-
ils compatibles avec le plan de charges
de l’entreprise ?
• Au-delà de la nécessaire solvabilité du
client, les conditions de paiement sontelles acceptables ?
• Des modalités d’actualisation et/ou de
révision sont-elle prévues ? Si oui, les
index BT retenus correspondent-ils
aux prestations de l’entreprise ?
• Les pièces écrites sont-elles suffisamment complètes, précises et cohérentes
pour faire une offre sans risque prévisible de contentieux ?
■ La visite sur place
La présence dans le dossier de plans et
d’un descriptif détaillé ne dispense
jamais d’une visite sur place. Elle permet de constater l’état de l’existant et de
recueillir un certain nombre d’éléments
ayant une incidence directe sur le prix
tels que :
• le lieu d’exécution, c’est-à-dire
le terrain (état général, nature du
sol…), les propriétés mitoyennes
(nature, sous-sol, héberges…), les accès
(situation, nature voirie…), les réseaux
existants (eau, électricité, assainissement), la place disponible pour les installations de chantier et le stockage des
matériaux, la possibilité d’utiliser le
matériel de l’entreprise, les possibilités
locales de mise en décharge ;
• les sujétions particulières liées à la réglementation (zone bleue, contraintes environnementales…), aux abords (lignes
aériennes, réseaux enterrés…) ou au maître d’ouvrage (contraintes horaires, mesures de sécurité…).
Les étapes du calcul
des prix
■ Le quantitatif
Les entreprises sont souvent confrontées à
des erreurs dans les quantitatifs des marchés à prix global et forfaitaire, alors que
ce type de marché met à leur charge, visà-vis du maître d’ouvrage, l’ensemble des
aléas, et les engage à exécuter les travaux
au prix convenu.
Face à de telles situations, l’entreprise
se doit de procéder aux vérifications
des quantitatifs et plus généralement
des pièces écrites du marché, et d’émettre les réserves consécutives qui s’imposent.
Il faut toutefois rappeler que le maître
d’œuvre ou l’économiste de la construction, en charge de la rédaction d’un
quantitatif pour le compte d’un maître
d’ouvrage, encourt une responsabilité
découlant de ses fautes, erreurs ou omissions. Il doit d’ailleurs être assuré par un
contrat couvrant les conséquences de
cette responsabilité.
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●
Fédération française du Bâtiment
5
De ce fait, les mentions tendant à exonérer
maître d’œuvre ou économiste de ses responsabilités dans les pièces contractuelles ne
lient pas les tribunaux. Ceux-ci sont susceptibles de retenir la responsabilité des rédacteurs de quantitatifs erronés à l’égard des
entreprises qui en ont subi les conséquences.
Pour en savoir plus
Anabase : le CD-Rom contient un module
qui rappelle les règles et formules élémentaires de métré, l’étude de prix et des outils
de calcul pour déterminer les coefficients
de l’entreprise(1).
■ L’estimatif
Pour chiffrer un devis, l’idéal est de disposer de bibliothèques de sous-détails
d’ouvrages élémentaires informatisés
Séries et bordereaux
de prix du commerce
Aucun texte ne prohibe ces documents en
tant que tels. Seules sont condamnables l’élaboration et la diffusion de ces documents s’ils
peuvent être considérés comme anticoncurrentiels : ce n’est pas la série, quelle
qu’elle soit, qui est condamnable, mais
l’effet anticoncurrentiel qu’elle peut
induire.
Les actions concertées et les ententes expresses ou tacites, notamment lorsqu’elles tendent à faire obstacle à la fixation des prix
par le libre jeu du marché, sont en effet
interdites.
Sur ce fondement, le Conseil de la concurrence a condamné à maintes reprises des
barèmes, séries ou bordereaux élaborés
par des organismes professionnels alors
même que les prix ou coefficients proposés l’étaient à titre purement indicatif,
considérant que ces documents faussaient le
jeu de la concurrence(2).
6
Février 2005
●
internes à l’entreprise. Cela permet leur
actualisation en temps réel en cas de
modification de l’un des paramètres.
En revanche, la prudence s’impose vis-àvis des bordereaux de prix du commerce
en raison de leur fiabilité souvent relative.
■ La marge
Du ressort exclusif du dirigeant, le calcul
de la marge n’est pas la simple addition
d’éléments objectifs tels que le niveau de
la concurrence, la situation financière de
l’entreprise et son carnet de commandes.
En la matière, rien ne remplacera jamais
l’expérience et l’intuition du chef d’entreprise.
■ L’offre
Qu’il soit forfaitaire, à prix unitaires ou
qu’il se présente sous la forme d’un quantitatif estimatif, le devis est une pièce essentielle du marché qui va lier l’entreprise.
Pour l’entreprise, s’engager sur un prix
et des prestations clairement définis
valorise sa démarche commerciale tout
en réduisant les risques de litiges et
d’impayés.
Pour le client, disposer d’informations
minimales et de références de travaux est
aussi important, pour l’éclairer dans le
choix de l’entrepreneur, que de connaître
ses conditions d’intervention.
Contrairement à certaines idées reçues,
préciser les quantités et la nature des
matériaux fournis ou indiquer la date et la
durée prévisibles de son intervention protègent davantage l’entreprise qu’ils ne lui
font courir de risques !
Pour plus d’information
Contactez votre Fédération départementale
Fédération française du Bâtiment
Réglementation des prix
La liberté des prix des entreprises, c’est-àdire la libre détermination des prix par le
seul jeu de la concurrence, est posée comme
principe général de droit(3).
Contrepartie de l’abrogation du régime
de blocage des prix, la régulation du
marché doit se faire dans un contexte de
loyauté de la concurrence et de transparence des pratiques tarifaires. Afin de
s’assurer du respect de la libre et égale
concurrence par les acteurs économiques, de
nombreux textes sont venus réglementer les
moyens d’information et de publicité des
prix des professionnels à destination de leurs
clients, consommateurs ou professionnels.
Les entreprises doivent informer leurs
clients sur les prix pratiqués au moyen,
par exemple, d’un affichage des prix ou
de l’établissement d’un devis détaillé.
Entre professionnels, les règles de transparence
tarifaire obligent les entreprises à procéder à
un certain détail de leur facture ou à indiquer
dans leurs conditions générales, quand elles
en ont, leurs barèmes éventuels de réduction
de prix et leurs délais de paiement.
Pour en savoir plus
Devis-factures - conditions générales
d’intervention dans les marchés privés.
Vous trouverez, dans cette publication de la
FFB, les obligations en matière de règles
d’affichage des prix, de devis détaillé, de
rédaction des conditions de vente et de facturation.
(1) SEBTP : 01 40 69 53 05.
(2) Article L 420-1 du code de commerce.
(3) Article L 410-2 du code de commerce.
3. Marchés publics et privés
Comment réviser et actualiser ses prix ?
Comme nous l’avons vu,
la détermination du prix de vente
résulte de la connaissance
de différents facteurs
particulièrement complexes.
Valable à un moment donné, le prix
de vente ne tient évidemment
pas compte des conditions
futures d’exécution du marché.
Or, le délai d’attente avant le début
des travaux et/ou la durée
d’exécution des travaux peuvent être
longs et les conditions économiques
vont forcément évoluer.
Pour se prémunir contre cet aléa,
il est vivement recommandé
de demander que le contrat
prévoie expressément une clause
de variation des prix.
Contraintes en fonction du maître d’ouvrage
Clause de variation
des prix
des situations. Cette clause, si elle est prévue, est automatique et joue pendant
toute la durée contractuelle d’exécution
du marché.
● La formule de révision doit, dans le
cadre d’un marché public, obligatoirement inclure une partie fixe minimale de
12,5 %.
L’instruction ministérielle du 25 janvier
2005(1) précise que les marchés du BTP
mettant en œuvre des produits et matières dont les cours sont susceptibles
d’évoluer fortement doivent comporter
une clause de révision des prix, dans les
conditions prévues aux articles 2 et 3 du
décret du 23 août 2001.
Elle rappelle par ailleurs que l’utilisation
des index généraux BT01 et TP01 n’est
généralement pas pertinente pour la révision des marchés et qu’il existe 45 index
BT et 18 index TP qui sont conçus pour
être mieux adaptés au cas particulier de
chaque marché.
● Marchés publics
L’administration reconnaît depuis longtemps la nécessité de répercuter les variations brutales de prix rompant l’équilibre
des contrats conclus(2).
La « clause de variation des prix » du
Cahier des clauses administratives particulières (CCAP) fixe contractuellement
le caractère ferme ou révisable du prix du
marché. Le prix ferme peut être actualisable selon les conditions d’application de
la réglementation.
Cette clause a pour but de prendre en
compte les évolutions des différentes composantes du prix de revient (main-d’œuvre, matériaux, matériel, frais divers)
pendant :
• le délai d’exécution : on parle alors de
révision du prix,
• le délai d’attente : on parle alors d’actualisation du prix.
● Contrairement à un marché public,
un marché privé peut être à la fois
actualisable et révisable.
■ La révision...
La révision a pour objet de revaloriser
périodiquement le montant de base du
marché (valeur initiale) des prestations
exécutées pendant la période. Elle s’applique entre la date d’établissement des
prix et les dates successives de règlement
Maîtres d’ouvrage
L’actualisation
La révision
Etat et ses établissements
publics autres que ceux
ayant le caractère
industriel et commercial
Collectivités territoriales
et leurs établissements
publics
1. Déclenchement seulement si le délai
d’attente devient supérieur à trois mois
entre la date de l’établissement du prix
et la date figurant dans le calendrier
d’exécution fixé pour chacun
des corps d’état(1).
2. Obligation de lire les valeurs des
paramètres numérateurs des formules
à index ou à paramètres élémentaires avec
un retour en arrière de trois mois par rapport
au mois de la date d’effet de l’ordre
de service de commencer les travaux.
Marchés
établis
à compter du
1er janvier 1987
partie fixe
minimale
de 12,5 %
Société d’économie mixte
Liberté totale, sauf si mandataire
d’un maître d’ouvrage public
Liberté totale
Privés y compris SA d’HLM
Liberté totale
Liberté totale
(Source UNTEC)
...et à défaut l’actualisation
L’actualisation ne peut s’appliquer qu’une
seule fois, elle consiste à ajuster le prix
ferme du contrat entre la date d’établissement des prix et la date de début des
travaux.
● Pour les marchés privés soumis à la
norme Afnor NF P 03001, sauf
indication contraire dans le CCAP, la
date de l’actualisation est la date de
■
début d’intervention des travaux sur le
chantier fixée par l’ordre de service.
● L’application de la clause d’actualisation n’est pas automatique dans les marchés publics. Son déclenchement ne
s’effectue que si un délai de plus de
trois mois s’écoule entre le mois d’établissement des prix (mois zéro) et la date de
début des travaux.
L’instruction ministérielle précise que
cette date est celle figurant dans le calendrier d’exécution fixé pour l’intervention
de chacun des corps de métiers dans le
cadre d’une opération.
■ Les contraintes appliquées
aux formules de variation des prix
des marchés de travaux en fonction
du maître d’ouvrage (voir tableau ci-dessus)
Détermination
de la formule de variation
La formule de variation doit se déterminer entre les deux parties du contrat. En
pratique, elle est trop souvent imposée par
le maître d’ouvrage, en particulier dans
les marchés publics.
Quel que soit le type de marché (privé ou
public), il est nécessaire, pour déterminer
la formule à retenir, de procéder à une
décomposition du prix initial du marché.
Pour les marchés publics comme pour les
marchés privés, les parties peuvent adopter
Février 2005
●
Fédération française du Bâtiment
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les paramètres qu’elles désirent (index BT,
index TP, prix ou indices de prix de matériaux, taux ou indices de salaires...).
Une seule condition : les éléments choisis pour la révision doivent être en rapport direct avec l’objet du contrat(3).
En pratique, une formule de variation se
réfère :
• soit à un paramètre composite du type
index BT ou TP, etc. Il s’agit là de
la pratique courante pour les marchés
de Bâtiment. Consultez en page 10
les index BT propres aux marchés du
Bâtiment ;
• soit, lorsque aucun des index composites ne correspond au marché étudié :
- à un paramètre élémentaire : salaires,
matériaux, indice de prix... Attention,
ce choix ne doit surtout pas être la
conséquence d’un effet d’opportunité,
- à une composition de plusieurs paramètres composites ou élémentaires. Ce
type de formule dite paramétrique
nécessite une très bonne connaissance
du marché et des indices élémentaires
ou non qui sont disponibles.
Les index BT
La composition des index BT doit refléter
au mieux les coûts de travaux de
Bâtiment pour éviter des distorsions lors
de l’application des formules de révision
qui peuvent porter sur des montants très
importants.
Il faut néanmoins avoir présent à l’esprit
que les index reflètent une structure
moyenne des coûts, qui ne correspondra
jamais exactement à celle d’un marché
donné.
Les 45 index BT sont adaptés aux différentes activités exercées par les entreprises. Deux portent sur des domaines plus
larges :
• l’index BT 01 est un index synthétique
qui s’applique aux marchés « tous corps
d’état ».
• l’index BT 50 concerne les marchés
d’entretien-amélioration « tous corps
d’état ».
Tous les index BT peuvent être décomposés
en 6 grands postes :
• Salaires et charges
• Matériaux
• Matériel
• Transport
• Energie
• Frais divers
Le poids de chacun de ces postes est spécifique à chaque index (cf tableau page 10).
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Février 2005
●
■ Salaires
L’indice de salaires utilisé est l’indice
général des salaires du BTP qui traduit
l’évolution du salaire horaire moyen des
ouvriers du BTP.
La FFB est mandatée par l’Insee pour
effectuer l’enquête mensuelle d’activité
en métropole afin de calculer, en particulier, les indices régionaux de salaires des
ouvriers du BTP.
■ Charges
Les taux de charges patronales qui entrent
dans le calcul des index BT sont ceux
assis sur le salaire d’un ouvrier. Le taux
d’accident du travail est particulier pour
chaque BT et correspond à la nature de
l’activité. Tous ces taux sont actualisés
une ou deux fois par an dans « Le
Moniteur » (cahiers détachés).
■ Matériaux
Le poste matériaux de chaque index BT
est composé de produits représentatifs
du marché que l’index BT représente.
Un poids est associé à chaque produit.
La composition du poste « matériaux » est
proposée par les Unions et les Syndicats
de métiers de la FFB et entérinée par
l’administration.
Seuls des aménagements réguliers permettent de tenir compte de l’évolution
des produits et des techniques. L’un des
rôles des Unions et Syndicats de la FFB
est de veiller à la représentativité des
postes matériaux.
Les variations de prix des matériaux sont
suivies à partir :
• d’indices officiels,
• des tarifs que diffusent les producteurs,
fabricants de produits ou négociants
retenus par les Unions professionnelles
en raison de leur représentativité sur le
marché national,
• ou, plus rarement, d’indices de prix calculés par les Unions.
■ Matériel/Energie/Transport/Divers
Ces postes sont suivis par l’intermédiaire
d’indices publiés par l’administration
(Insee pour la plupart d’entre eux).
(1) Instruction du ministère de l’Equipement et du ministère
de l’Economie du 25 janvier 2005 (JO du 4 février 2005) relative à la prise en compte de l’évolution des coûts dans la fixation des prix des marchés publics du Bâtiment et du Génie civil.
(2) Circulaire du ministère de l’Economie et des Finances
du 7 novembre 1973.
(3) Conformément à l’ordonnance n° 58-1374 du 30 décembre
1958 sur les indexations.
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Quelques précautions
■ Si aucune clause de variation
n’est prévue
Dans les marchés privés, seule la modification des délais d’exécution du fait du
maître d’ouvrage (signature tardive du
marché ou retard de l’exécution qui lui
soit imputable) peut amener le juge à
accorder à l’entreprise une réparation du
préjudice subi.
Dans les marchés publics, la remise en
cause du caractère forfaitaire du prix
convenu peut prendre la forme d’une
indemnisation de l’entreprise, mais celleci obéit à des règles très strictes, difficiles
à mettre en œuvre et, dans tous les cas,
soumises à l’appréciation du tribunal
administratif. C’est la « théorie de l’imprévision » (voir encadré).
■ Si une clause de variation est prévue
• Bien veiller à la rédaction de la clause
de variation et de la formule à utiliser.
• Veiller à ce que les références précises
des indices à prendre en compte soient
mentionnées.
• Ne pas hésiter à faire figurer les indices
du mois « zéro » pour faciliter les recherches ultérieures.
• Vérifier que la partie fixe est de 12,5 %.
Trop de formules de révision des marchés publics font encore appel à l’ancienne partie fixe de 15 % parce que les
formules sont recopiées d’un contrat sur
l’autre sans être modifiées.
Théorie de l’imprévision
Conditions cumulatives de la mise en jeu
Il faut que l’événement perturbateur de
l’équilibre financier du marché (qui doit
être économique ou la conséquence d’un
événement naturel ou politique) :
● n’ait pu être raisonnablement prévu par
le titulaire du marché,
● ait été indépendant de lui,
● ait entraîné des charges « extracontractuelles », consistant en un bouleversement de l’économie du contrat,
supérieures à 1/15e (soit 6,66 %) du
montant initial HT du marché, seuil
au-delà duquel l’administration estime
que l’économie du marché a été bouleversée(4).
(4) Circulaire du Premier ministre et du ministre de l’Economie
et des Finances du 20 novembre 1974 et circulaire du ministère de l’Equipement du 18 mai 2004.
■ Exemple
Marchés publics
Application des formules de variation
■ Les conditions d’application des formules
La seule précision qui existe quant à la conduite des calculs de révision concerne les marchés publics.
L’article 11.6 du Cahier des clauses administratives générales
(CCAG) des marchés publics de travaux stipule que « le coefficient de révision est arrondi au millième supérieur ». Ainsi, le résultat 1,0495 se traduira par 1,050 ; de même, 1,04901 sera également
arrondi à 1,050.
■ Exemple
d’actualisation
Marché public – Marché de chauffage
- Montant initial du marché P0 = 15 000 € HT
- Mois 0 d’établissement de P0 : janvier 2004
- L’ordre de service notifie le début des travaux au mois de septembre 2004 (Mois m). Le mois pris en compte pour l’actualisation est donc juin 2004
- La formule de révision des prix est la suivante :
(
)
(
BT40m-3
BT40juin2004
Pr = P0 x
= P0 x
BT400
BT40janv2004
de révision
Marché public-lot de maçonnerie et canalisation en béton
- Montant initial du marché P0 = 30 000 € HT
- Mois 0 d’établissement de P0 : février 2004
- Le mois m correspond au mois où la situation des travaux est
révisée
Les travaux se déroulent sur juin 2004 pour un montant initial
de 10 000 € HT et sur juillet 2004 pour un montant initial de
20 000 € HT
- La formule de révision des prix est la suivante :
Pr = P0 x 0,125 + 0,875 x
Mois
Index BT40
Janvier 2004
732,9
Juin 2004
750,6
Le prix actualisé du marché en septembre 2004 avec l’index
BT40 du mois de juin 2004 sera donc :
( )
750,6
Pa = 15000 x
=15000 x 1,025
732,9
Le coefficient d’actualisation final est, comme le stipule le
CCAG, arrondi au millième supérieur.
D’où,
Pa = 15 375 € HT
soit 2,5 % d’augmentation par rapport au prix initial.
BT03m
BT030
)
où :
P0 = prix initial du marché au mois d’établissement du prix en
février 2004
Pr = prix révisé du marché
)
où :
P0 = prix initial du marché au mois d’établissement du prix en
janvier 2004
Pa = prix actualisé du marché
BT40janv. 2004 = valeur de l’index BT40 du mois de janvier 2004
BT40juin 2004 = valeur de l’index BT40 du mois de juin 2004
(
●
Mois
Index BT03
Février 2004
668,7
Juin 2004
684,1
Juillet 2004
684,5
1re situation concernant le mois de juin 2004
(
Pr = 10000 x 0,125 + 0,875 x
BT03juin2004
BT03février2004
)
(
= 10000 x 0,125 + 0,875 x
684,1
668,7
)
Pr = 10000 x (0,125 + 0,875 x 1,02303) = 10000 x 1,021
Le coefficient de révision final est, comme le stipule le CCAG,
arrondi au millième supérieur.
La situation du mois de juin 2004 révisée est donc :
Pjuin 2004 = 10 210 € HT
soit 2,1 % d’augmentation par rapport au montant initial.
●
2e situation concernant le mois de juillet 2004
(
Pr = 20000 x 0,125 + 0,875 x
BT03juin2004
BT03février2004
)
(
= 20000 x 0,125 + 0,875 x
684,5
668,7
)
Pr = 20000 x (0,125 + 0,875 x 1,02303) = 20000 x 1,021
Le coefficient de révision final est, comme le stipule le CCAG,
arrondi au millième supérieur.
La situation du mois de juillet 2004 révisée est donc :
Pjuillet 2004 = 20 420 € HT
soit 2,1 % d’augmentation par rapport au montant initial.
Février 2005
●
Fédération française du Bâtiment
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4. Index BT
Composition des grands postes constitutifs
Transport
Energie
Frais divers
Matériel
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
43
36
55
32
0
23
4
36
7
3
0
2
3
10
2
15
18
11
Béton armé et Génie civil
Ossature et charpentes métalliques
Plâtre et préfabriqués
Carrelage et revêtement céramique
Revêtements en : - plastiques
- textiles synthétiques
- textiles naturels
- mosaïque en bois collé
- plaque de pierre naturelle sciée et produits assimilés
Charpente bois en : - résineux de pays
- résineux d’importation
- bois en chêne
Menuiserie bois et sa quincaillerie intérieure y compris cloisons
Extérieure et escaliers en : - bois tropicaux
- chêne
- résineux d’importation
- résineux de pays
Parquets en : - résineux d’importation
- résineux de pays
- feuillu
Fermeture de baies en : - plastique y compris fenêtre PVC
- aluminium
- métal ferreux
en octobre 1991
Couverture et accessoires en ardoises de schiste
en octobre 1997
Couverture et accessoires en - tuiles en terre cuite
- tuiles en béton
- zinc
- bardeaux d’asphalte
en octobre 1998
en octobre 1998
Plomberie sanitaire (y compris appareils)
en janvier 1997
Chauffage central (à l’exclusion du chauffage électrique)
Ventilation et conditionnement d’air
Menuiserie en : - acier et serrurerie
- alliage d’aluminium
en octobre 2003
Vitrerie - Miroiterie
Peinture, tenture, revêtement mural
Electricité
Ascenseurs
Couverture et bardage en tôles d’acier nervurées avec revêtement étanchéité
Rénovation-entretien TCE
Menuiserie en PVC
Imperméabilité des façades
Etanchéité asphalte-multicouche
47
42
50
45
35
30
10
23
44
35
35
35
44
44
44
44
44
23
23
23
41
38
43
28
41
35
40
50
55
75
60
39
42
42
42
35
35
35
35
35
60
60
60
47
48
43
8
6
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4
4
3
2
2
2
2
2
2
3
4
5
5
5
2
2
2
2
2
3
3
3
2
2
2
1
3
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
1
1
1
0
0
0
0
0
0
13
6
10
10
10
10
10
11
10
15
15
15
15
15
15
15
15
11
11
11
7
8
8
40
40
3
4
0
13
40
40
40
40
40
40
40
40
3
3
3
3
4
4
4
4
0
0
0
0
13
13
13
13
42
40
3
3
0
12
40
35
42
42
41
46
40
43
2
2
3
5
2
2
2
3
0
0
1
0
15
15
12
7
35
58
45
60
35
58
27
54
36
48
27
39
25
41
18
62
34
43
3
3
2
3
5
4
2
3
5
4
0
0
2
4
3
2
3
3
0
0
0
0
3
2
0
3
3
10
12
14
10
12
15
7
3
10
Définition des Index
Matériaux
Tous corps d’état
Terrassements
Maçonnerie blocs et briques
Codes
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
BT
Salaires
et charges
Structure en %
Supprimé en janvier 2004
Supprimé en octobre 1991
Supprimé
Supprimé
Supprimé
Supprimé
Supprimé
Supprimé
Base 100 en janvier 1974 pour les index BT 01 à BT 48 ● Base 100 en janvier 1991 pour l’index BT 51 ● Base 100 en octobre 1991 pour les index BT 49 et BT 50 ● Base 100 en février 1998 pour les index BT 52 et BT 53
10
Février 2005
●
Fédération française du Bâtiment
Plusieurs précautions valent mieux qu’une !
Hasard et prix font rarement bon ménage. Soigner son prix, en faire l’objet
d’une attention toute particulière, de sa fixation à son complet règlement,
c’est éviter le risque d’avoir à payer très cher... un prix désastreux !
Vous pouvez accéder à la version en ligne
de l’article sur www.ffbatiment.fr
espace adhérent
Fixer le bon prix...
Préserver son prix
en cours d’exécution...
Et en fin
de marché...
Fixer librement son prix, en tenant
compte des coûts directs (frais d’études ;
déboursés secs : matériaux, main-d’œuvre ; frais de chantiers, autres sujétions
prévues...) et des coûts indirects (garanties fournies à ses clients, impôts, frais
généraux...) propres à l’entreprise.
User de son droit à l’actualisation des
prix, si prévue, et vérifier que les paramètres en sont bien fixés dans le marché
(formules, indices et valeurs de référence).
Demander le paiement des intérêts
moratoires à ses maîtres d’ouvrage
publics et professionnels, ils y sont
contraints par la loi ; à ses clients particuliers en négociant une clause dans ses
marchés ou en l’insérant dans ses conditions générales de vente.
Pratiquer une visite préalable sur site
pour identifier d’éventuelles sujétions
particulières : demander le cas échéant
une étude de sol.
User de ce droit en marchés privés quel
que soit le délai écoulé entre la remise
des offres et le début des travaux ; en
marchés publics à prix fermes si un délai
d’au moins trois mois s’est écuolé entre
ces deux dates.
Appréhender correctement l’influence
des conditions administratives (délai
d’exécution, délai de paiement, pénalités...) et techniques (modes opératoires
particulièrement onéreux).
Exiger dans les marchés privés une clause
de révision de prix, en phase de négociation, ou l’imposer dans ses conditions
générales de vente.
Penser à chiffrer les dépenses communes
à inclure dans son offre et/ou au compte
prorata.
Obtenir de ses fournisseurs, avec une
anticipation suffisante, une information
sur leurs hausses de prix pour pouvoir les
répercuter efficacement.
Vérifier son prix de devis (chiffrage des
postes, reports...) ; traquer les erreurs
dans les documents de consultation et les
documents contractuels (descriptifs,
CCTP, quantitatifs...).
Préciser le caractère HT ou TTC de son
prix, sinon il sera considéré comme HT
par un professionnel et TTC par un particulier.
Préciser le caractère forfaitaire ou au
métré de son prix, les conséquences juridiques ne sont pas les mêmes (ex. : opération de réhabilitation). Fixer les limites du forfait (ex. : sur la base du rapport
de sol pour les fondations).
Fixer une durée de validité de son offre.
Se faire rémunérer en cas d’élaboration
des études préalables à la réalisation des
travaux, pour cette prestation spécifique.
Demander au sous-traitant qualifié de
chiffrer sa prestation avant de faire son
propre prix en cas de sous-traitance de
spécialité.
Facturer, facturer vite et relancer dès
qu’une échéance est impayée.
Réclamer le procès-verbal de réception
et, le cas échéant, le constat de levée des
réserves qui permettra la libération de la
retenue de garantie.
Demander une indemnisation en cas de
résiliation unilatérale de la part du maître
d’ouvrage.
Penser à demander des acomptes à la
commande et à présenter des situations
intermédiaires.
Exiger la garantie légale de paiement en
marchés privés, à n’importe quel
moment, de préférence après la signature
du marché ou en cours d’exécution.
Pour des travaux non prévus initialement, obtenir l’accord préalable du maître d’ouvrage écrit, chiffré, daté et signé
(ordre de service, avenant...).
Conserver une trace écrite de toute décision prise en cours de chantier (comptesrendus).
Intégrer la notion de risque financier et
juridique : vigilance sur les effets de dérogations aux DTU exigées par le maître de
l’ouvrage, clarification des interfaces
entre les différents lots, consignation des
remarques et réserves dans les comptesrendus de chantier.
sommaire
1. Prix de vente
Les étapes
pour ne rien oublier
p.2
2. Du marché au chantier
Etudier la commande
avant d’établir le devis
p.5
3. Marchés publics et privés
Comment réviser et actualiser
ses prix ?
p.7
4.Index BT
Composition
des grands postes
Février 2005
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p.10
Fédération française du Bâtiment
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