Directives de placement - Lithos Fondation de Placement Immobilier

LITHOS
Fondation de Placement Immobilier
Directives de placement
(en lien avec le règlement et les statuts de la Fondation)
Bases légales :
Ordonnance sur les fondations de placement (OFP) du 10 et 22 juin 2011
Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle, vieillesse, survivants et
invalidité (LPP) du 25 juin 1982
Emises par le Conseil de Fondation en date du 1er janvier 2013
Dernière modification : janvier 2016
Examen par l’autorité de surveillance : 22 mars 2016
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Avenue Eugène-Pittard 14, CP 30, 1211 Genève 17 – tél. : 022/839.38.12
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Table des matières
1. Dispositions générales
3
Art. 1
But et champ d’application
3
Art. 2
Contrôle des directives
3
Art. 3
Politique de placement
4
Art. 4
Types de placement
6
Art. 5
Limites d’investissement
7
Art. 6
Entrée en vigueur
8
Art. 7
Respect des directives
9
2. Dispositions particulières
10
Art. 8 Stratégie du groupe IMMO 20
10
Art. 9 Stratégie du groupe IMMO 30
12
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Le Conseil de Fondation, dans le respect de son règlement et de ses statuts, édite
les directives de placement suivantes :
1. Dispositions générales
Article 1
1.1
But et champ d’application
Les directives, édictées par le Conseil de Fondation, visant à
réglementer la stratégie, contiennent des indications complètes et
claires sur l’univers de placement et les restrictions d’investissement
applicables aux différents groupes de placement de la Fondation de
Placement Immobilier Lithos (ci-après désignée par « la Fondation »).
En cas d’absence de dispositions particulières, les dispositions
générales s’appliquent automatiquement.
Article 2
2.1
Contrôle des directives de placement
Les directives de placement peuvent être adaptées en tout temps par le
Conseil de Fondation (ci-après désigné par « le Conseil »). Les
modifications doivent être approuvées par l’ensemble des membres du
Conseil lors d’une séance ordinaire ou extraordinaire.
2.2
Au minimum une fois par année, un contrôle des directives doit avoir
lieu afin de vérifier les éventuels ajustements à opérer.
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2.3
La volonté de modifications doit être notifiée par écrit avant chaque
séance du Conseil dans un délai suffisamment raisonnable pour
pouvoir se prononcer en toute connaissance de cause.
2.4
Les modifications effectuées seront annoncées aux investisseurs lors
de l’Assemblée des Investisseurs (désignée ci-après « l’Assemblée »)
et feront l’objet d’une publication à travers le prospectus. Elles seront
également mentionnées sur le site de la Fondation.
2.5
La mise en application peut se faire de manière immédiate ou
ultérieure.
2.6
L’autorité de surveillance et/ou l’organe de révision peuvent être
amenés à exiger/suggérer l’application de nouvelles dispositions ayant
une
incidence
sur les
directives. Les éventuelles adaptations
nécessaires seront présentées lors de la séance du Conseil suivant la
prise de connaissance des modifications à effectuer.
2.7
Les présentes directives de placement, ainsi que les modifications y
relatives, doivent être annoncées à l’autorité de surveillance.
Article 3
3.1
Politique de placement
L’objectif principal de la Fondation est d’assurer à ses investisseurs une
stabilité de rendement grâce à une stratégie à long terme et une
gestion performante. La croissance de la fortune reste soumise à
l’apport de nouvelles acquisitions et l’accueil de nouveaux membres est
limité.
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3.2
Les critères d’acquisition se basent principalement sur des critères de
localisation, de construction, de rendement, de minimisation des
risques locatifs et des charges d’exploitation de l’objet. En règle
générale, les placements doivent produire un revenu régulier et
permettre la réalisation d’une plus-value à terme (repris de l’art. 4 al 4
du Règlement) tout en respectant les directives de placement.
3.3
Le processus d’acquisition est mentionné dans l’annexe du Prospectus
de la Fondation.
3.4
La Fondation peut constituer des gages en vue de financements
hypothécaires. Elle peut également contracter des emprunts à court
terme répondant à des impératifs techniques. Un emprunt sur
l’ensemble du portefeuille de la Fondation est totalement prohibé.
3.5
Afin de garantir ses engagements financiers, le groupe de placement
doit conserver une part adéquate de la fortune sous forme d’avoirs
disponibles à court terme. On entend par avoir disponibles à court
terme, l’encaisse courante, les avoirs bancaires à vue ou à terme, les
valeurs mobilières servant un intérêt fixe jusqu’à douze mois
d’échéance, ainsi que les limites de crédit fermes accordées par une
banque. L’émetteur des valeurs mobilières doivent garantir une notation
parfaitement sûre.
3.6
Les liquidités courantes disponibles (encaisse) en cours d’exercice
auprès de la banque dépositaire peuvent être investies dans des
produits à court terme (max. 12 mois). Ces placements ne doivent
aucunement servir des intérêts qui pourraient porter préjudice aux
investisseurs. Les liquidités sont détenues en francs suisses.
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Article 4
4.1
Types de placement
La fortune des différents compartiments de la Fondation est investie
dans les valeurs immobilières suisses. Sont considérés comme telles :
a) les immeubles et accessoires,
b) les sociétés immobilières ou sociétés coopératives dont le but est
uniquement la construction, l’acquisition et la vente ainsi que leur
location.
Les investissements sont placés en priorité dans les immeubles de
rendement résidentiels ou mixtes, en détention directe, avec une
préférence
pour
les
centres
de
grandes
agglomérations.
Les
placements se font exclusivement sur le territoire suisse.
4.2
La Fondation est autorisée à investir dans :
a) Des maisons d’habitation, des immeubles à caractère commercial,
artisanal ou industriel,
b) Des propriétés par étage,
c) Des terrains non construits, s’ils sont équipés et remplissent les
conditions pour une construction immédiate à concurrence de
10% au maximum de la fortune de la Fondation.
4.3
Les biens-fonds en copropriété sont également admis, pour autant que
la Fondation détienne une majorité des parts et des voix. A contrario, leur valeur
marchande totale ne pourra dépasser 30% de la fortune du groupe de
placement.
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4.4
La Fondation est autorisée à investir dans des projets de construction
pour autant qu’elle s’organise pour maîtriser les risques inhérents au chantier par
un suivi régulier et que les frais investis durant cette période puissent être
rentabilisés à des taux convenables.
4.6
Les créances libellées en un montant fixe notamment les titres de
gages immobiliers sont autorisés. Au maximum 10% de la fortune totale peuvent
être investis dans ce type de placement.
4.7
Dans les limites précitées, les pourcentages d’investissement dans
chaque catégorie sont définis et spécifiés pour chaque groupe de placement,
conformément aux limites autorisées par l’ordonnance.
4.8
Article 5
5.1
Toute autre forme de placement est exclue.
Limites d’investissement (art. 6 du Règlement)
La Fondation place les avoirs en valeurs immobilières en respectant le
principe de la répartition des risques. Elle doit répartir ses placements
selon les objets, leur affectation, leur âge, la nature du bâtiment et leur
emplacement.
5.2
Le taux d’avance ne peut pas dépasser le tiers de la valeur marchande
de la moyenne de tous les immeubles détenus par un groupe de
placement.
Une
dérogation
jusqu’à
50%
peut
être
accordée
temporairement et à titre exceptionnel aux conditions prévues par la loi.
5.3
Pour assurer la diversification des risques, elle doit répartir ces
investissements sur au moins dix bien-fonds différents. Les parcelles
adjacentes et les zones d’habitation construites selon les mêmes
principaux architecturaux sont considérées comme un seul bien-fonds.
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5.4
La valeur vénale d’un bien immobilier ne doit pas dépasser 15% de la
fortune du groupe de placement. Un délai maximum de 5 ans, à
compter de la date de lancement du groupe de placement, est admis
pour se conformer à cette exigence.
5.5
La fortune des groupes de placement qui ne sont pas dévolus aux
projets de construction comprend au maximum 30% de terrains à bâtir,
de constructions en chantier et d’objets immobiliers nécessitant un
assainissement.
5.6
La politique d’investissement de la Fondation est également soumise à
respecter les dispositions légales de l’ordonnance sur la prévoyance
professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (OPP 2) relatives au
placement de la fortune et aux participations dans les placements
collectifs (art. 30 OFP).
Article 6
6.1
Respect des directives de placement
Afin d’assurer une répartition équilibrée des risques, les proportions
mentionnées dans la stratégie des groupes de placement doivent être
respectées lors de la sélection des objets. Ces taux se rapportent à la
fortune de la Fondation calculée sur la base des valeurs d’inventaire,
sauf indications contraires expressément mentionnées.
6.2
Si ces limites sont dépassées en raison de fluctuations du marché, et
indépendamment de la gestion courante, les placements doivent être
ramenés dans les limites autorisées dans un délai raisonnable, et ce
dans l’intérêt des investisseurs.
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6.3
Il est possible de déroger provisoirement aux dispositions des directives
de placement si les circonstances l’imposent urgemment pour préserver
l’intérêt des investisseurs et avec l’approbation du président du Conseil.
Les dérogations doivent être motivées dans le rapport annuel.
Article 7
7.1
Entrée en vigueur
Les directives de placement entrent en vigueur dès l’approbation à
l’unanimité des membres du Conseil de Fondation à la date choisie, soit
au 1er janvier 2013. Pour les adaptations et modifications, se référer à
l’art.2 des présentes directives.
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Dispositions particulières
Article 8
8.1
Groupe de placement LITHOS IMMO 20
Le groupe de placement LITHOS IMMO 20 investit sa fortune dans
l’immobilier suisse, et principalement romand, à travers l’acquisition
d’immeubles de rendement, voire de la détention indirecte par le biais
des sociétés.
8.2
Les investissements sont placés prioritairement dans des immeubles à
usage d’habitation à plusieurs logements. La part commerciale est
limitée à 25% de la fortune totale du groupe, hors parkings.
L’acquisition d’un bâtiment entièrement à vocation commerciale est
exclue pour ce groupe. On entend par vocation commerciale les objets
entièrement destinés à l’activité tels que commerces, bureaux, ateliers,
dépôts, locaux industriels…
8.3
La part d’endettement admise pour le groupe se situe à 20%. Toutefois,
il est possible de déroger temporairement à cette limite tout en
respectant le maximum autorisé sous 5.2 dans les situations suivantes :
a) Lors d’une nouvelle acquisition avec reprise d’hypothèque,
pour autant qu’une échéance de remboursement à court
terme (max. 2 ans) soit prévue.
b) Si les circonstances le nécessitent urgemment dans l’intérêt
des investisseurs et avec l’accord du président du Conseil,
mais que lors de l’acquisition suivante, le financement
permettent de rétablir la situation.
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c) Sur des périodes de courte durée en anticipant une évolution
favorable des éléments conjoncturels valorisant les valeurs
vénales et réduisant ainsi le taux d’endettement.
8.4
Tous nouveaux apports de fonds des investisseurs lors de souscription
sont directement investis dans des objets sélectionnés au préalable
pour le groupe. Aucun stockage de liquidités auprès d’établissements
bancaires, autre que ceux de l’exercice en cours, n’est effectué.
8.5
Les limites de placement suivantes sont à respecter pour le groupe :
a) pour les terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et
les immeubles en construction jusqu’à concurrence de 20%,
et au maximum 3 chantiers en cours au même moment,
b) pour les constructions en droit de superficie jusqu’à 5%,
d) pour les redevances perçues en tant que superficiant jusqu’à
3%,
e) pour les parts de copropriété, dont la Fondation n’est pas
propriétaire en totalité, jusqu’à 5%,
f) pour le rachat de sociétés immobilières, jusqu’à 10%.
8.6
Les biens-fonds non construits peuvent être acquis uniquement s’ils
sont équipés et remplissent les conditions pour une construction
immédiate.
8.7
Le groupe n’est pas autorisé à placer sa fortune dans d’autres
catégories
de
placements
collectifs
que
ceux
mentionnés
précédemment.
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8.8
Le prix d’acquisition pour un immeuble est limité à CHF 15 millions et
pour autant que la valeur ne soit pas supérieure à 15% de la fortune du
groupe.
8.9
Il n’est possible de déroger aux directives de placement que
ponctuellement et provisoirement, lorsqu’une dérogation est requise de
toute urgence dans l’intérêt des investisseurs et que si le président
l’approuve.
8.10
Les dérogations sont indiquées et motivées dans l’annexe aux comptes
annuels et devront être justifiées lors des séances du Conseil de
Fondation.
Article 9
9.1
Groupe de placement LITHOS IMMO 30
Le groupe de placement LITHOS IMMO 30 investit sa fortune dans
l’immobilier suisse, et principalement romand, à travers l’acquisition et
la détention directe d’immeubles de rendement.
9.2
Les investissements sont placés prioritairement dans des immeubles à
usage d’habitation. La part commerciale est limitée à 50% de la fortune
totale du groupe, hors parkings.
9.3
La part d’endettement admise pour le groupe se situe à 30%. Toutefois,
il est possible de déroger temporairement à cette limite tout en
respectant le maximum autorisé sous 5.2 dans les situations suivantes :
a) Lors d’une nouvelle acquisition, pour autant qu’une
échéance de remboursement à court terme (max. 2 ans) soit
prévue.
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b) Si les circonstances le nécessitent urgemment dans l’intérêt
des investisseurs et avec l’accord du président du Conseil,
mais que lors de l’acquisition suivante, le financement
permettent de rétablir la situation.
c) Sur des périodes de courte durée en anticipant une évolution
favorable des éléments conjoncturels valorisant les valeurs
vénales et réduisant ainsi le taux d’endettement.
9.4
Pour assurer une certaine stabilité des rendements par rapport aux
risques pris, certaines liquidités dégagées durant l’exercice peuvent
être provisionnées et reportées sur l’exercice suivant.
9.5
Les limites de placement suivantes sont également à respecter pour le
groupe :
a) pour les terrains à bâtir, y compris les bâtiments à démolir et
les immeubles en construction jusqu’à concurrence de 30%,
et au maximum 5 chantiers en cours au même moment,
b) pour les constructions en droit de superficie jusqu’à 10%,
d) pour les redevances perçues en tant que superficiant jusqu’à
3%,
e) pour les parts de copropriété, dont la Fondation n’est pas
propriétaire en totalité, jusqu’à 10%,
f) pour le rachat de sociétés immobilières, jusqu’à 10%.
9.6
Les terrains à bâtir doivent être acquis en vue de projets de
construction.
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9.7
Le groupe n’est pas autorisé à placer sa fortune dans d’autres
catégories
de
placements
collectifs
que
ceux
mentionnés
précédemment.
9.8
Le prix d’acquisition pour un immeuble est limité à CHF 25 millions et
pour autant que la valeur ne soit pas supérieure à 15% de la fortune du
groupe. Une dérogation temporaire à cette directive est toutefois
autorisée durant les premières années après le lancement du groupe
9.9
Il n’est possible de déroger aux directives de placement que
ponctuellement et provisoirement, lorsqu’une dérogation est requise de
toute urgence dans l’intérêt des investisseurs et que si le président
l’approuve.
9.10
Les dérogations sont indiquées et motivées dans l’annexe aux comptes
annuels et devront être justifiées lors des séances du Conseil de
Fondation.
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