Le parc locatif social au 01_01_2014 en Haute-Normandie

Le parc locatif social
au 1er janvier 2014 en
Haute-Normandie
Darnétal Centre
Collectif Logiseine à Saint-Etienne-du-Rouvray
Édito
Au 1er janvier 2014, la Haute-Normandie compte plus de 176 000
logements sociaux. Elle reste une des quatre régions les mieux
dotées de France, avec 96 logements sociaux pour 1 000 habitants.
Ces logements locatifs sociaux constituent une offre de logements
abordables pour les ménages.
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Le parc est en constante augmentation, toujours porté par les logements collectifs mais
aussi par les logements individuels qui représentent 30 % des mises en service (contre
presque 20 % du parc). Un habitat individuel qui est prisé par les ménages puisque les
rotations des occupants et la vacance y sont moindre.
Les premières exploitations dans le temps des diagnostics de performance énergétique
permettent de mesurer les améliorations des caractéristiques thermiques des bâtiments
sous le double effet des mises en service d’un parc récent peu énergivore et des travaux
menés dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l’habitat (PREH).
PRÉFET
DE LA RÉGION
HAUTE-NORMANDIE
Une région bien dotée en logements sociaux
Au 1er janvier 2014, 176 112 logements constituent le parc de logements sociaux de la Haute-Normandie. Un volume
en hausse de près de 1 % par rapport à 2013, avec une offre supplémentaire de près de 1 500 logements (solde des
mises en service et des sorties). Cette progression est supérieure à l’évolution moyenne de la population au cours de la
période 2008-2012. Ce résultat permet à la Haute-Normandie de se situer parmi les régions françaises ayant une des plus
fortes densités de logements sociaux (96 logements pour 1 000 habitants). La future région Normandie conservera cette
caractéristique, la Basse-Normandie « bénéficiant » également, mais dans une moindre mesure, d’une densité importante
de logements sociaux.
Le parc haut-normand compte 18 % de logements individuels. Ce chiffre est supérieur à la moyenne nationale. Il reste loin
des proportions atteintes dans d’autres régions dont la Basse-Normandie (35 %).
Le parc de logements sociaux représente 22 % du parc de résidences principales. Ce taux, au regard de la moyenne
nationale (16,5 %) confirme le bon équipement en logements sociaux de la région Haute-Normandie.
Un parc composé majoritairement de logements collectifs au sein des grandes
agglomérations
Au sein des principaux territoires haut-normands, des dissemblances sont perceptibles. Pour les deux départements,
on relève que la Seine-Maritime, avec plus des trois quarts du parc régional, « bénéficie » d’une densité de logements
sociaux supérieure de 50 % à celle du département de l’Eure.
Le logement social se concentre dans les principales agglomérations. Rouen Normandie Métropole et la communauté
d’agglomération du Havre disposent de plus de la moitié du parc régional et les taux sont deux fois plus élevés que ceux
de la communauté d’agglomération des portes de L’Eure ou de la communauté de communes Caux Vallée de Seine.
D’après les RGP de l’INSEE, la population municipale en Haute-Normandie était en 2007 de 1 816 716 habitants et en 2012 de 1 845 547 habitants. Cela correspond à
une progression annuelle moyenne de 0.28%.
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Le logement collectif domine. Toutefois, selon les territoires, la proportion de logements individuels peut varier fortement.
Dans l’Eure, la part de logements individuels est le double de celle de la Seine-Maritime. Elle est, par exemple, quatre fois
plus importante dans la communauté d’agglomération des portes de l’Eure que dans celle du Havre. Cette proportion de
logements collectifs reflète le caractère plus ou moins urbain de chaque territoire.
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Un parc concentré sur les grands centres urbains
Les cartes suivantes complètent ces constats. Elles permettent de visualiser la répartition géographique des volumes et la
proportion de logements sociaux dans le parc des résidences principales de chaque commune haut-normande.
Le parc se situe principalement dans les grands centres urbains (tels Le Havre, Rouen, Évreux, Dieppe) puis dans les villes
plus petites (Fécamp, Yvetôt, Bernay, Gisors…). Dans l’espace rural, on note la présence de petits parcs dans le pays de
Caux et quelques communes du nord-ouest de l’Eure qui « contraste » avec le nord-est de la Seine-Maritime et le sud et
nord-est de l’Eure où le logement social est quasiment absent.
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97 % des logements loués ou proposés à la location
L’offre disponible, constituée des logements proposés à la location, donc loués ou vacants, représente 96,6 % du parc de
Haute-Normandie. D’un territoire à l’autre, cette offre demeure voisine de 95 % du parc total.
Cela représente pour la Haute-Normandie, plus de 6 000 logements sociaux qui ne sont pas directement proposés à
la location. On rappelle ici que l’immobilisation des logements vides correspond le plus souvent à des opérations de
réhabilitation ou de démolition en cours ou programmées.
Les informations concernant les différents modes d’occupation sont données ci-dessous :
1- logements occupés avec ou sans contrepartie financière : il s’agit soit de logements faisant l’objet d’un bail
professionnel, de baux communs « commerce – logement », soit de logements de fonction ou de service (loge
de gardien, logement de gendarme, etc...), soit de logements occupés sans titre.
2- logements pris en charge par une association : il s’agit de logements loués à une association ayant une
mission de suivi social, logements (sous-)loués, temporairement ou non, en tant que logements d’insertion,
d’urgence ou autre. Le loyer perçu par l’organisme propriétaire n’est pas acquitté directement par l’occupant
mais par l’association qui se charge de percevoir ou non une compensation financière de cet occupant.
3- logements loués avec un contrat de location. Le logement est occupé au 1er janvier et l’occupant a un contrat
de location avec l’organisme. Est exclu le logement faisant l’objet d’un bail professionnel ou d’un bail commun
« commerce-logement ».
4- logements proposés à la location mais vacants au 1er janvier de l’année de la collecte. Aucun bail n’est en
cours au 1er janvier. On inclut ici le logement déjà affecté à un demandeur mais vacant au 1er janvier.
5- logements vides en cours ou en attente de travaux, de démolition ou de vente.
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Des bailleurs sociaux de taille très différentes
48 organismes assurent l’offre de logements sociaux. Ils se distinguent par la taille de leur parc en Haute-Normandie
ainsi que leur catégorie juridique. Certains bailleurs sont implantés sur plusieurs départements couvrant parfois plusieurs
régions.
En Haute-Normandie, les ESH (entreprises sociales pour l’habitat) gèrent majoritairement le parc.
Le parc haut-normand se concentre sur quelques organismes. Les six plus importants bailleurs disposent, à eux seuls, de
plus de la moitié du parc. A l’inverse, 14 organismes ont des parcs de moins de 100 logements et appartiennent pour la
plupart à la SCI Foncière logement.
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2 500 logements mis en service par an en moyenne depuis 5 ans
En moyenne, sur la période quinquennale (2009-2013), 2 500 nouveaux logements ont été mis en service annuellement.
Pour l’année 2013, le solde des entrées-sorties (environ 1 500 logements) a donc entraîné une croissance annuelle du
parc proche de 1 %.
De façon générale, l’apport des nouveaux logements contribue à l’individualisation des parcs. En moyenne, 30 % des
mises en service sont des maisons alors qu’elles ne représentent jusqu’à maintenant que 18 % du parc locatif social.
Mais les spécificités locales de l’habitat demeurent et jouent un rôle dans le niveau de cette individualisation. Les grandes
agglomérations, où domine l’habitat collectif, conservent les proportions de logements individuels les plus faibles dans leur
flux de nouveaux logements bien que ces apports de nouveaux logements tendent à individualiser leur parc.
La carte ci-après témoigne de la dynamique de construction lors de la période quinquennale (2009-2013) pour les EPCI
de Haute-Normandie. Elle montre que si les volumes sont importants dans les agglomérations urbaines, la dynamique n’y
est pas la plus forte.
Les territoires du département de l’Eure présentent globalement une forte dynamique de construction (7 EPCI à plus de
20 %). Ce département construit plus de logements sociaux proportionnellement à son parc mais c’est un territoire moins
doté au départ.
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Plus de 1200 logements sortis du parc
1 266 logements sont sortis du parc en 2013. Lors de cette année, en Haute-Normandie, les logements sortis du parc ont
été principalement démolis. Au sein des territoires, les modalités de sortie des parcs résultent des choix de gestion des
bailleurs. Les sorties de parc pour la communauté d’agglomération du Havre ou de la communauté de communes de Caux
Vallée de Seine sont ainsi liées à des ventes de logements.
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Un parc collectif construit après guerre, un parc récent plus individuel
La construction du parc de logements sociaux a été majoritairement réalisée avant la fin des années 1970 en privilégiant
massivement l’habitat collectif. Depuis 1980, c’est près de 35 % du parc actuel de logements sociaux de Haute-Normandie
qui a été construit avec une plus forte proportion de logements individuels.
Le parc de logements individuels est donc plus récent.
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Des constats précédents découle le fait que les territoires à forte composante de logements individuels disposent des parcs
les moins anciens.
Si 15 % du parc a été construit depuis 1990, c’est plus de la moitié du parc individuel qui a été construit depuis moins de
25 ans. Cette proportion dépasse même les 60 % sur quelques territoires.
Les structures par ancienneté d’un type déterminé de logement (individuel ou collectif) des différents territoires présentent
des caractéristiques spécifiques qui renvoient aux politiques récentes de mises en service (le parc HLM dans l’Eure est
plus « jeune ») ou encore à l’héritage des politiques d’aménagement (la forte part du parc construit après 1970 sur la
communauté d’agglomération Seine-Eure s’expliquant avec la création de la ville du Val de Reuil).
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7 logements sur 10 sont des 3 et 4 pièces
Les structures par nombre de pièces des parcs (individuel ou collectif), des différents territoires présentent peu de différences.
Les logements individuels sont en moyenne plus grands. La moitié des maisons individuelles sont des quatre pièces et une
sur cinq comporte cinq pièces ou plus. Les logements collectifs sont plus petits, 40 % comptent trois pièces, 20 % une ou
deux pièces.
Le poids du logement individuel apparaît donc comme le facteur principal déterminant la proportion de grands logements
dans l’offre globale de logements sociaux de chaque territoire.
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Les performances énergétiques du parc locatif social en progression
Au 1er janvier 2014, plus de sept logements sociaux sur dix de la Haute-Normandie ont bénéficié d’un diagnostic de la
performance énergétique. Cette proportion reste quasiment identique pour les logements individuels comme collectifs. La
période de construction ainsi que le type de logement (individuel ou collectif) jouent en règle générale dans la performance
énergétique des logements. Mais, il est possible de disposer d’un logement individuel à la performance énergétique
supérieure à celle d’un logement collectif plus récent. Cela découle de la nature même (caractéristiques techniques) de la
construction initiale et bien sûr, d’une éventuelle opération de réhabilitation.
En Haute-Normandie, alors que le parc de logements individuels est plus récent que le parc collectif, il présente en
moyenne une moindre performance énergétique. On relève toutefois que cette différence s’estompe partiellement pour les
logements construits depuis 2010. Ce dernier constat montre qu’il est possible de réaliser des logements individuels avec
des performances énergétiques équivalentes aux logements collectifs.
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Les taux de couverture pouvant varier significativement d’un territoire à l’autre, il convient donc d’être prudent dans
l’analyse. Cependant, les différences de performances énergétiques entre parcs des principaux territoires haut-normands
s’expliquent par la combinaison et le poids des facteurs décrits ci-après :
- le type de logements (individuel ou collectif),
- la période de construction,
- la nature de la construction (propriétés du bâti),
- les opérations de réhabilitation qui ont pu être menées.
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Les graphes ci-dessous montrent l’évolution de la performance énergétique globale des parcs individuels et collectifs de
logements sociaux de la Haute-Normandie entre 2012 et 2014.
En deux années, le parc le moins énergivore (les catégories de DPE classés de A à C) a progressé pour passer de 21 à
24 % dans l’individuel et de 21 à 28 % dans le collectif. Cette évolution est la résultante de plusieurs effets :
- les sorties de parc, notamment les démolitions, concerne des logements énergivores,
- les mises en service de ces deux dernières années ont porté sur un parc peu énergivore, 70 % des appartements
et 75 % des maisons étaient classées en étiquette A, B ou C (pour l’essentiel il s’agit de constructions neuves
mais il y a aussi des acquisitions-améliorations),
- un certain nombre de logements ont été réhabilités d’un point de vu énergétique, notamment avec les éco-prêts
logement social dans le cadre du plan de rénovation énergétique de l’habitat (PREH).
NB : il convient aussi de rappeler que la part du parc ayant bénéficié d’un DPE et renseigné dans RPLS a progressé pour dépasser 70 % désormais
(contre environ 60 % en 2012)
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Le financement reflet de l’âge du parc
Le financement du parc est à la fois marqué par les dispositifs de financement existants lors de la période de construction
et le type de logements construits (individuels ou collectifs).
Les différences entre territoires sont donc à observer en fonction de l’âge et du type des logements (individuels ou collectifs)
constituant les parcs.
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Une vacance de plus de 3 mois deux fois moins élevée dans le parc de logements individuels
Au 1er janvier 2014, 3 % des logements sociaux de Haute-Normandie sont proposés à la location mais vacants. Ce chiffre est
presque identique en Seine-Maritime et dans l’Eure. Au sein des principaux territoires, de la communauté d’agglomération de
la région dieppoise à celle du grand Évreux, cette vacance (son taux) peut varier du simple au double. Pour la région et ses
deux départements, la vacance est moindre dans le parc individuel, de l’ordre de 1 à 2 %. A l’exception des communautés
de Fécamp et des portes de l’Eure qui présente un pic de vacance dans le parc individuel, le taux de vacance dans chaque
parc individuel se situe toujours en deçà de celui relevé dans le collectif.
Un taux de vacance2 élevé n’exprime pas toujours une désaffection pour un parc donné de logements. Il peut au contraire
résulter d’une bonne fluidité du « marché », avec un nombre de logements vacants important mais rapidement reloués. La
prise en compte de la durée de la vacance avec un indicateur, comme la vacance à plus de trois mois, s’avère nécessaire
pour « témoigner » de la nature « structurelle » de la vacance.
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Il résulte du calcul au 1er janvier 2014 du taux suivant : Nombre de logements proposés à la location et vacants / Nombre de loués ou vacants.
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En Haute-Normandie, la vacance de plus de 3 mois représente environ la moitié de la vacance totale quel que soit le type
de logement.
Concernant l’agglomération d’Évreux, on relève un fort écart entre les vacances dans les parcs de logements individuels et
collectifs s’accompagnant d’un taux élevé de la vacance à plus de trois mois pour le parc collectif. Ceci peut être le signe
d’une moindre attractivité de pan du parc de logements collectifs.
La carte ci- après complète les graphes ci-dessus en donnant la répartition géographique de la vacance à plus de trois mois
pour les EPCI de Haute-Normandie. Les taux les plus élevés se localisent dans les territoires ruraux du sud-ouest de l’Eure
ou du nord-est de la Seine-Maritime.
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Une mobilité 50 % plus élevée dans le parc de logements collectifs
Le taux de mobilité3 (ou taux de rotation), tous types de logements réunis, se situe autour des 10 % dans les différents
territoires de Haute-Normandie. Il témoigne pour un millésime donné, de la faculté à relouer. Ciblé sur un parc donné, il
contribue à l’évolution (croissance ou décroissance) de l’ancienneté moyenne d’emménagement dans ce parc.
Exceptée la communauté d’agglomération de Fécamp, la mobilité est toujours moins importante pour le logement
individuel, ces logements étant moins souvent disponibles à la location. Ce qui témoigne de la préférence des ménages
pour les maisons, phénomène confirmé par la moindre vacance des logements individuels et leur durée d’occupation plus
importante.
La carte suivante présente les variations du taux de la mobilité pour les EPCI de Haute-Normandie.
Définition du taux de mobilité : emménagements au cours de l’année 2013 dans les logements proposés à la location en service depuis au moins un an / les logements
loués ou proposés à la location depuis au moins un an (2012 et avant).
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Une occupation de plus longue date dans le parc de logements sociaux individuels
En Haute-Normandie, bien que le parc individuel de logements sociaux soit globalement plus récent que le parc collectif,
l’ancienneté d’emménagement y est plus élevée, 46 % des locataires d’une maison y sont depuis plus de 10 ans (contre
39 % pour les appartements). Ce fait témoigne de la préférence pour ce type d’habitat.
Au sein des principaux territoires, les valeurs en % des tranches d’ancienneté d’emménagement résultent à la fois de
l’attractivité des parcs et à l’évidence, de sa plus ou moins grande récence.
Concernant, l’agglomération de Fécamp, on note, dans le tableau ci-dessous, un pourcentage élevé (15,5 %) de logements
individuels occupés depuis moins de deux en relation avec le fort taux de rotation relevé précédemment.
De nombreux logements individuels ont été à louer et ont trouvé preneurs.
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Des loyers en hausse, conséquence d’un parc récent et des réhabilitations
Sans surprise, les loyers sont dans l’ensemble plus onéreux dans le parc individuel ou récent. A l’échelle départementale, le
niveau des loyers apparaît plus élevé dans l’Eure qu’en Seine-Maritime mais nous savons que ce parc offre une proportion
plus importante de logements individuels et récents. La variation de cette proportion au sein des parcs constitue l’un des
critères expliquant le niveau global des loyers pratiqués.
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Ajouté à ce critère (habitat individuel ou collectif), le nombre de pièces des logements (implicitement leur taille) constitue un
facteur complémentaire expliquant le niveau des loyers. Le tableau ci-après détaille le prix au m² habitable (en neutralisant
l’effet taille) dans les différents parcs de logements et montre une faible variation d’un territoire à l’autre.
Les graphes ci-dessous nous informent quant aux évolutions des loyers entre 2012 et 2014. Au cours de cette période,
les loyers du parc individuel se sont appréciés. Le parc individuel le moins cher à moins de 5,5 € /m² a diminué de près de
10 %, il concerne désormais moins d’un logement sur deux.
Cette tendance haussière s’observe également pour le parc collectif. L’offre d’appartements la plus abordable, à moins de
4,5 €/m² a elle aussi diminué de presque 10 %.
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Même en tenant compte de l’effet surface et donc du loyer acquitté par les locataires, ces augmentations ainsi que leur
rythme moyen se confirment également quel que soit le nombre de pièces des logements. Dans le parc individuel, on
relève pour les deux millésimes la « singularité » du moindre niveau des loyers du 6 pièces et + par rapport au logement
de 5 pièces.
En outre, dans le parc collectif, la dispersion du montant des loyers entre les deux millésimes, quel que soit le nombre de
pièces des logements, reste plus stable que dans le parc individuel.
NB : Ces loyers principaux sont hors loyers accessoires et hors charges.
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Note au lecteur : les loyers pris en compte pour l’établissement des graphiques
dit en boites à moustache ne prennent pas en compte les loyers accessoires
(10 % du total) relatifs aux locaux annexes (caves, garage…). Il s’agit donc des
seuls loyers principaux.
Les principes de lecture de ces boites sont les suivants :
- les centiles (2 % et 98 %), en traits noirs gras horizontaux de chaque boite
correspondent aux deux valeurs extrêmes prises par la distribution. Ainsi les
2 % des loyers les plus chers et les 2 % des loyers les moins chers ne sont pas
pris en compte.
- entre les premier et troisième quartile, traits horizontaux haut et bas de
chaque boîte (rectangle) se situent la moitié des loyers. Les 25 % des loyers
les moins chers étant en dessous du rectangle, les 25 % les plus élevés audessus.
- la médiane, trait en rouge dans chaque boîte correspond à la valeur prise
par la distribution (montant du loyer) tel que 50 % des observations lui soient
inférieures.
- la moyenne arithmétique de la distribution est représentée par un carré noir.
Plus une boite est allongée, plus la série des loyers est étendue et donc dispersée.
Des moustaches longues signifient que les valeurs extrêmes sont éloignées des
valeurs moyennes comprises dans la boîte.
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Directeur de la publication : Patrick Berg, directeur régional
Rédacteurs : Erwan Pouliquen - Jean-Paul Raymond
Conception graphique : Pôle communication - atelier PAO
Photos : DREAL
ISBN : 978-2-11-139623-4
Mai 2015
Direction Régionale de l’Environnement,
de l’Aménagement et du Logement
Haute-Normandie
Mission Administration et Gestion des Données
Pôle Statistiques Publiques
Cité administrative Saint-Sever
76032 Rouen cedex
Tél. 02 35 58 52 81
www.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr
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