Schroder ImmoPLUS

Schroder
ImmoPLUS
Fonds de placement de droit suisse
du type «Fonds immobiliers»
Rapport annuel révisé
30 septembre 2011
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
St. Gallen, Davidstrasse 38
Sommaire
Principaux chiffres à la clôture 4
Rapport du gestionnaire de portefeuille
5
Compte de fortune
8
Compte de résultats
9
Commentaires sur les comptes annuels
11
Données générales sur les immeubles et chiffres relatifs aux immeubles
12
Structure des immeubles
14
Modifications du portefeuille
16
Crédits
17
Rapport d’évaluation
18
Rapport de l’organe de révision
20
Informations complémentaires
21
Organisation et organes
22
No de valeur: 725141
ISIN: CH0007251413
Schroder ImmoPLUS
3
Principaux chiffres à la clôture
Chiffres clés
30.9.201130.9.201130.9.2010 30.9.201030.9.2009
Valeur d’inventaire par part
CHF
908.74
867.57
838.65
Prix de rachat par part avant distribution¹
CHF
874.00
833.00
804.00
Dernier cours boursier à la clôture
CHF
1 128.00
1043.00
880.00
Cours boursier le plus haut
CHF
1 150.00
1050.00
880.50
Cours boursier le plus bas
Capitalisation boursière
Agio/Disagio
CHF
985.50
879.00
751.50
Mios CHF
1 082.88
1001.30
844.80
%24,13 20,22 4,93
Hypothèque synthétique à taux fixe
excl. Rendement et performance
rectification2rectification2
Rendement de placement
incl. excl. incl.
%
6,626,345,61 5,025,35
Performance3
%
9,559,55
20,0020,001,94
Rendement de l‘indice (SXI Real® Estate Funds TR))
%
6,61
6,61
10,75
10,75
9,99
Rendement des fonds propres (ROE)
%
6,77
6,52
5,77
5,24
5,60
Rendement du capital investi (ROIC)
%
5,55
5,32
4,80
4,38
4,86
Marge de bénéfice d‘exploitation (marge EBIT)
%
78,36
78,36
77,22
77,22
77,27
Quote-part des charges d‘exploitation (TERREF)
%
0,830,830,83 0,830,89
Rapport cours/bénéfice (P/E ratio)
18,19
19,04
20,63
22,89
18,67
Rapport cours/cashflow (P/CF ratio)
23,55
23,55
22,75
22,75
20,04
13.00
Distribution
CHF
15.00
13.00
Rendement sur distribution
Distribution par part
%
1,33
1,25
1,48
Coefficient de distribution (payout-ratio)
%
31,32
28,36
29,60
Compte de fortune
Fortune totale du fonds
à la valeur comptable
Mios CHF
1 078.78
1076.11
961.39
à la valeur vénale
Mios CHF
1 204.92
1185.97
1 058.83
Fonds étrangers
179.20
Mios CHF
234.20
265.50
en % de la valeur comptable
%
22,12
25,15
18,98
en % de la valeur vénale
%
19,76
22,78
17,21
Quote-part des fonds étrangers
Fortune nette du fonds
%
26,98
29,37
23,96
Mios CHF
872.39
832.86
805.11
39.89
Compte de résultats
Revenu net
Mios CHF
43.24
41.19
Gains et pertes en capital réalisés
Mios CHF
0.00
0.49
0.10
Gains et pertes en capital non réalisés sur immeubles
Mios CHF
16.29
6.85
5.26
Pertes en capital non réalisées sur instrument
financiers dérivés (hypothèques syntéthiques)
Mios CHF
–2.66
–4.78
0.00
Résultat total
Mios CHF
56.87
43.75
45.25
Revenus locatifs
Mios CHF
71.97
68.95
65.08
%
3,03
3,60
3,30
Taux de perte sur loyers
Parts
Emissions de parts
–
–
–
Rachats de parts
–
–
–
Nombre de parts en circulation
960 000
960 000
960 000
1 Prix de rachat par part après déduction de la commission de remboursement et des frais de liquidation.
2 Gains et pertes en capital non réalisées sur instruments financiers dérivés (couverture de l’intérêt) à la suite de la conclusion d’hypothèques syntéthiques: Rectification de la valeur: –2,66 mios CHF (détails pages 11 & 17).
3 La performance passée n’offre aucune garantie de l’évolution future. La performance représentée ne tient pas compte d’éventuels commissions et coûts
prélevés lors de la souscription et du rachat des parts.
4
Schroder ImmoPLUS
Rapport du gérant de portefeuille
Divers facteurs expliquent cette évolution positive.
Premièrement, le taux de défaillance locative est
demeuré faible durant toute la période. Deuxièmement, les recettes locatives des immeubles du
portefeuille ont pu être encore accrues. Troisièmement, les achats des dernières années, par exemple
le centre commercial Stadtgarten à Winterthur en
2010, ont exercé un effet positif supplémentaire sur le
résultat.
Dans le contexte actuel, il devient toutefois de plus en
plus difficile d’acquérir des immeubles intéressants
pour le fonds. Etant donné l’incertitude qui règne
actuellement sur les marchés boursiers et les taux
d’intérêt qui évoluent à des plus bas records, maints
investisseurs recherchent une alternative aux actions
et aux obligations. Ainsi l’immobilier suisse a la cote
auprès des investisseurs privés et institutionnels.
Vu l’offre limitée, cette demande élevée continue de
pousser les prix vers le haut. Dans l’ensemble, les
rendements ont à nouveau reculé, les investisseurs
pouvant encore s’attendre à un rendement net
d’environ 3% sur les immeubles de première qualité.
Au cours des 12 derniers mois, la direction du fonds
a évalué une multitude de possibilités de placement,
renonçant toutefois délibérément à de nouveaux
achats. En effet, les bâtiments étudiés ne répondaient
pas à nos critères d’investissement du point de vue
de leur rendement ou qualité. La stratégie d’investissement à long terme du fonds consiste à créer une
plus-value pour les investisseurs, et non à réaliser une
croissance à tout prix.
Évolution du portefeuille
Au 30 septembre 2011, la valeur vénale du portefeuille
composé de 52 immeubles à été estimée par les
experts à CHF 1185.0 millions, soit une hausse de
CHF 19.7 millions ou 1,7% par rapport à l’année
précédente. Cette progression résulte de l’augmentation de valeur des immeubles en portefeuille ainsi que
des investissements effectués (+ CHF 3.3 millions).
Evolution
Fortune nette du fonds / valeur vénale
en mio. CHF
1200
1100
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Fortune nette du fonds
Valeur vénale
La valeur nette d’inventaire par part a augmenté de
CHF 867.57 à CHF 908.74, soit un gain de 4,7%.
Durant la période sous revue, de nouveaux investissements ont été effectués dans certains immeubles
du portefeuille. De nouvelles surfaces locatives ont
été créées dans un immeuble bancaire à Langenthal
et un contrat de bail à long terme a été conclu avec le
locataire principal. Un immeuble de bureaux au centre
de Winterthur a trouvé un nouveau locataire et a pu
être rénové. Enfin, une rénovation complète a été
effectuée dans un immeuble commercial à Sursee,
résultant en un accroissement de la surface locative
pour le locataire principal, Credit Suisse, et en la
conclusion d’un nouveau bail à long terme.
Qualité du portefeuille
L’optimisation continue du portefeuille immobilier ces
dernières années, qui s’est traduite par la vente
d’immeubles situés dans des emplacements de
catégorie B sans potentiel de développement, par
des investissements ciblés dans les immeubles
existants et par des projets immobiliers bien placés
assortis d’un certain potentiel, a contribué à améliorer
la qualité du portefeuille. La note globale du portefeuille Schroder ImmoPLUS est donc excellente.
Matrice de marché
Très bon
Qualité de l’objet / Analyse de location
L’exercice 2010/2011 s’est révélé très fructueux pour
le fonds Schroder ImmoPLUS. Ainsi, d’importants
chiffres-clés du portefeuille ont nettement progressé,
la performance passant de 5,6% à 6,6% et le rendement des fonds propres de 5,8% à 6,8%. Les recettes locatives ont grimpé à un niveau record de
CHF 72 millions, soit un gain de 4,4%. Le revenu net a
augmenté de 5% à CHF 43,2 millions, le résultat total
croissant de 30% à 56,9 millions, gains et pertes en
capital non réalisés inclus. Ces chiffres réjouissants
se sont reflétés dans l’évolution du cours du fonds: le
Schroder ImmoPLUS a réalisé une performance de
9,6% durant la période sous revue, dépassant de 3%
l’indice de référence des fonds immobiliers suisses
cotés.
Bon
Suffisant
Insuffisant
Qualité de l’endroit
Insuffisant
Suffisant
Bon
Très bon
Portefeuille pondéré Schroder ImmoPLUS
Schroder ImmoPLUS
5
La discipline d’investissement rigoureuse se reflète
également au niveau du résultat. Un rendement brut
pondéré de 6,3% a pu être dégagé au cours de
l’exercice, le rendement annualisé net sur 10 ans se
montant à 5% environ. Le taux d’escompte réel
moyen, pondéré de la valeur vénale sur la base des
estimations individuelles de Wüest & Partner, a
marqué un léger recul de 6 points de base à 4,6% au
30 septembre 2011.
Évolution du taux de pertes de loyer
Par rapport à l’année dernière, le taux moyen de
défaillance locative a reculé de 0,6% à 3%. Extrêmement bas en comparaison avec l’ensemble des
immeubles commerciaux au niveau national, ce
chiffre souligne l’excellente qualité du portefeuille.
Pour l’exercice à venir, il faut compter avec une
hausse passagère du taux de défaillance locative
en raison de baux arrivant à échéance. Lors d’une
nouvelle location, la priorité porte sur l’exploitation du
potential en matière de loyer, même au prix d’une
légère hausse du taux de vacance à court terme.
Répartition géographique
Les immeubles du fonds sont répartis sur l’ensemble
de la Suisse. Environ 53% des biens se situent dans
les deux bastions économiques de Zurich et Genève,
le reste étant réparti dans des centres économiques
de moyenne et grande taille. Les nouveaux investissements portent exclusivement sur des objets situés
dans des emplacements attrayants et bien situés.
Répartition géographique
(en % de la valeur vénale)
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
ZH
GE
SG
BE
VD
BS
FR
TI
AG
ZG
LU
SO
BL
Evolution du taux de perte de loyers
12%
10%
8%
6%
4%
2%
30.09.11
30.09.10
30.09.09
30.09.08
30.09.07
30.09.06
30.09.05
30.09.04
30.09.03
30.09.02
30.09.01
30.09.00
30.09.99
30.09.98
0%
Répartition par types d’utilisation
Aucune transaction n’ayant été effectuée durant
l’exercice, les chiffres relatifs aux types d’utilisation
n’ont quasiment pas changé: les surfaces de bureaux
couvrent 49%, les surfaces de vente 24% et les
logements 13%. Les 14% restants incluent essentiellement des places de parc et entrepôts.
Locataires principaux
Aucune mauvaise surprise n’a été constatée du côté
des recettes locatives grâce à la solvabilité des
locataires et à la nature majoritairement à long terme
des baux. À la date de clôture du bilan, la part du
locataire principal, Credit Suisse, se montait à 12,7%
du total des revenus locatifs. Les immeubles bancaires occupent essentiellement des emplacements
de premier ordre dans les grands centres financiers
tels que Zurich, Genève, Bâle, Berne et Zug. Le
deuxième locataire est Manor, avec une part de 8,0%
répartie sur deux sites à Winterthur et Saint-Gall. JT
International est numéro trois avec 7,8% dans deux
immeubles de bureaux modernes à Genève-Carouge.
Des contrats de bail à long terme existent également
avec les autres locataires importants du portefeuille.
La répartition sectorielle est équilibrée.
20 locataires principaux
(en % du total des loyers)
16
Répartition par type d’affectation
(en % des loyers nets)
14
12
10
60%
8
6
50%
4
40%
6
Schroder ImmoPLUS
Mode Weber
OMD Schweiz
Novell (Schweiz)
Bayer International
Degroof Banque Privée
Regus Business Center
Deka (Swiss) Privatbank
C&A
Alpiq InTec Ost
Mc Kinsey Switzerland
KIGA
Covidien
Universität Zürich
Loro Piana International
Coop
Jimmy Choo (Switzerland)
Autres
Gastronomie
Entrepôts
Places de parc
Logements
Commerces
Bureaux
0%
Merck & Co.
10%
Manor
20%
JT International
0
Credit Suisse
2
30%
Échéance des baux
Nous gérons activement l’échéancier des baux
commerciaux. Un dialogue régulier est assuré avec
les locataires importants et le gérant de portefeuille
joue un rôle actif aux côtés de la direction à l’occasion
des négociations contractuelles importantes, l’objectif
consistant à générer de la valeur ajoutée pour les
investisseurs.
Profil risque
Échéance des baux à loyer en nombre d’années
>10 6,0%
1,3%
10
9
3,4%
8
0,5%
7
12,5%
Deux transactions immobilières ont été conclues
après le 30 septembre 2011, date de clôture du bilan;
celles-ci ne sont donc pas encore reflétées dans le
présent rapport annuel. Il s’agit de l’achat d’une
résidence pour personnes âgées à Berne et de la
vente de trois immeubles locatifs à Birmensdorf.
6 10,4%
5 10,0%
4
6,2%
3
8,0%
2 12,2%
1 3,4%
0
Perspectives
Il est prévu de continuer d’étoffer le portefeuille sur le
long terme si des opportunités d’achat attrayantes se
présentent sur le marché immobilier. La priorité est
accordée aux immeubles commerciaux rentables
bien situés. Avec un taux de financement extérieur
modéré d’environ 20%, la direction du fonds a suffisamment de jeu pour pouvoir agir rapidement sans
devoir procéder à une augmentation du capital. Nous
nous tenons à une discipline de placement rigoureuse
et n’effectuerons de nouveaux investissements que
s’ils entraînent une plus-value pour les investisseurs.
5,1%
5,8%
15,0%
0%
5%
10%
15%
En % des revenus des loyers nets
Places de parc
Surfaces commerciales
20%
25%
30%
Logements/Autres
Évolution du cours
Dans l’ensemble, les fonds immobiliers suisses ont
connu une évolution très réjouissante durant l’exercice. Dans ce contexte, le cours du Schroder ImmoPLUS a poursuivi sa trajectoire positive. À la date de
clôture, il s’établissait à CHF 1128, ce qui correspond
à une hausse de CHF 85 ou 8,1% par rapport au
cours de clôture de l’année dernière.
La prime boursière, écart en pourcentage entre le
cours boursier et la valeur d’inventaire, se monte à
24% sur la base du cours de clôture.
En comparaison sur cinq ans, le Schroder ImmoPLUS
a dégagé un rendement annualisé de 8,3% contre
6,4% pour son indice de référence, le SXI Real Estate
Funds® Total Return Index.
Evolution du cours du fonds et de l’indice
1’400
1’300
Dans le cas de la résidence, le transfert de propriété
a eu lieu le 4 octobre 2011. Le coût d’investissement
se monte à CHF 50 millions environ. Un bail à long
terme a été conclu avec Senevita AG, l’un des plus
grands exploitants d’établissements pour personnes
du troisième âge. Grâce à son profil de risque/
rendement attrayant, cette acquisition améliore
encore la qualité du portefeuille. Par ailleurs, une
vente portant sur trois immeubles locatifs à Birmensdorf a été authentifiée en octobre 2011. Les deux
immeubles sis Lärchenfeldstrasse 23 et 25, construits
en 1975 et 1981, nécessitent d’importants travaux de
rénovation. En raison du coût élevé de ces travaux et
du faible potentiel au niveau des loyers, une rénovation n’est pas rentable. La direction du fonds a donc
opté pour la vente de ces deux propriétés, ainsi que
de l’immeuble d’en face, sis Lärchenfeldstrasse 27. Le
transfert de propriété est prévu pour janvier 2012.
Dans le contexte actuel qui permet de réaliser des
prix de vente intéressants sur le marché des transactions, deux autres désinvestissements sont planifiés.
L’accent est mis sur la cession de propriétés situées
à des emplacements de second ordre et dont le
potentiel en matière de loyers est épuisé.
1’200
1’100
1’000
900
800
700
600
500
Schroder ImmoPLUS
Schroder ImmoPLUS (Total return)*
01.01.11
01.01.10
01.01.09
01.01.08
01.01.07
01.01.06
01.01.05
01.01.04
01.01.03
01.01.02
01.01.01
01.01.00
01.01.99
01.01.98
400
SXI Real Estate Funds (indice de prix)*
SXI Real Estate Funds (Total return)*
Les perspectives pour l’année à venir demeurent
optimistes. La direction du fonds est convaincue de
pouvoir réaliser à long terme un rendement attrayant
pour les investisseurs grâce à l’excellente qualité du
portefeuille Schroder ImmoPLUS. Les loyers supplémentaires générés par la résidence pour personnes
âgées compenseront la hausse prévue du taux de
vacance. Au total, nous tablons sur une augmentation
des recettes locatives en 2012.
* égalisés
Schroder ImmoPLUS
7
Compte de fortune
en CHF
30.9.2011
30.9. 2010
8 937 827.89
4 132 020.56
Aktiven
Caisse, avoirs postaux et bancairs à vue (y.c. les placements fiduciaires auprès de banques tierces)
Immeubles
Immeubles d’habitation
58 036 000.00
57 213 000.00
Immeubles à usage commercial
1 030 769 000.00
1 014 565 000.00
dont en droit de superficie
7 929 000.00
7 899 000.00
Bâtiments à usage mixte
96 229 000.00
93 602 000.00
Total des immeubles
1 185 034 000.00
1 165 380 000.00
Autres actifs
10 945 814.15
16 453 608.63
Fortune totale du fonds
1 204 917 642.04
1 185 965 629.19
Passifs
Hypothèques et autres engagements garantis par des hypothèques
234 200 000.00
265 500 000.00
Autres engagements
25 657 925.28
25 186 646.65
Instruments financiers dérivés (hypothèques synthétiques)
7 437 277.00
4 777 107.50
Total des engagements
267 295 202.28
295 463 754.15
Fortune nette du fonds avant impôts estimés en cas de liquidation
937 622 439.76
890 501 875.04
Estimation des impôts dus en cas de liquidation
65 235 287.00
57 637 000.00
Fortune nette du fonds 872 387 152.76
832 864 875.04
Nombre de parts en circulation
960 000
960 000
Valeur d‘inventaire par part
908.74
867.57
Moins distributionen13.0013.00
Valeur d‘inventaire par part après distribution
895.74
854.57
Informations sur le bilan et les parts dénoncées
Solde du compte d‘amortissement
0.00
0.00
Solde du compte de provisions pour réparations futures
30 310 000.00
27 575 000.00
Solde du compte des revenus retenus pour réinvestissements
220 750 000.00
191 950 000.00
Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l‘exercice suivant
keine
keine
Valeur totale d‘assurance de la fortune
1 012 275 985.00
1 010 332 116.00
Fortune nette du fonds en début d‘exercice
832 864 875.04
805 107 255.05
Distribution
–12 480 000.00
–12 480 000.00
Solde du mouvement des parts hors revenus courus reçus/payés
0.00
0.00
Résultat total
56 865 564.72
43 747 619.99
Variation de la fortune nette du fonds
Solde des versements/prélèvements sur provisions pour réparations futures
2 735 000.00
2 340 000.00
Variation des impôts dus en cas de liquidation
–7 598 287.00
–5 850 000.00
Fortune nette du fin d’exercice
872 387 152.76
832 864 875.04
8
Schroder ImmoPLUS
Compte de résultats
en CHF
1.10.2010–30.9.20111.10.2010–30.9.2011 1.10.2009–30.9.20101.10.2009–30.9.2010
Revenus
Revenus des avoirs postaux et bancaires
21 885.07
Revenus des placement obligataires à court terme
0.00
20 278.66
0.00
Revenus des loyers
71 971 939.00
68 950 060.96
Autres revenus
210 109.30
215 434.00
Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus
0.00
0.00
Total des revenus
72 203 933.37
69 185 773.62
Charges
Intérêts hypothécaires et intérêts des
engagements garantis par des hypothèques
Autres intérêts passifs
Intérêts sur droits de constructions
Entretien et réparations
6 736 665.86
6 410 059.09
1 144.48
885.51
196 917.80
196 210.05
5 607 185.21
5 991 319.92
Administration des immeubles
Frais liés aux immeubles
Frais d‘administration
2 209 287.24
2 448 483.27
210 528.10
300 037.22
Impôts et taxes
Impôts immobiliers
951 466.70
Impôt sur le bénéfice et le capital
366 504.47
–53 612.91
Frais d‘estimation et de révision
112 770.00
127 650.00
918 143.35
Provisions pour réparations futures
Versements
Prélèvements
5 922 000.00
5 350 000.00
–3 187 000.00
–3 010 000.00
Rémunérations réglementaires
à la direction du fonds à la banque dépositaire
5 936 975.84
5 294 165.96
358 596.56
561 766.64
3 522 076.30
3 450 502.75
Frais relatifs au rapport de gestion
9 847.45
4 363.20
Frais de révision
8 725.25
9 701.93
Autres charges
204.45
441.15
au gestionnaire des biens immobiliers
Participation des porteurs de parts sortants aux revenus nets courus
Total des charges
0.00
28 963 895.71
28 963 895.71
0.00
28 000 117.13
28 000 117.13
Résultat net
43 240 037.66
41 185 656.49
Gains et pertes de capital réalisés
0.00
485 704.65
Résultat réalisé
43 240 037.66
41 671 361.14
Gains et pertes de capital non réalisés sur immeubles
–2 660 169.50
–4 777 107.50
Pertes en capital non réalisées sur instrument financiers dérivés (hypothèques syntéthiques)
16 285 696.56
6 853 366.35
Résultat total
56 865 564.72
43 747 619.99
Produit net de l‘exercice
43 240 037.66
41 185 656.49
Report de l‘année précédente
41 572.28
135 915.79
Résultat disponible pour être réparti
43 281 609.94
41 321 572.28
Résultat prévu pour être versé aux investisseurs
14 400 000.00
12 480 000.00
Gains retenus pour réinvestissements
28 800 000.00
28 800 000.00
Report à nouveau
81 609.94
41 572.28
Utilisation du résultat
Schroder ImmoPLUS
9
St. Gallen, Davidstrasse 38
10
Schroder ImmoPLUS
Commentaire sur les comptes annuels
Compte de fortune
La valeur vénale des immeubles s’établit à
CHF 1185.0 millions, ce qui correspond à une hausse
de 1,7% par rapport à l’exercice précédent. Le gain
de CHF 19.6 millions découle de l’augmentation de
valeur des 52 propriétés et des investissements
effectués de CHF 3.3 millions environ.
Après une affectation nette de CHF 2.7 millions aux
provisions pour réparations futures, le résultat net
s’élève à CHF 43.2 millions ou CHF 45.04 par part.
La dette hypothécaire s’élève à CHF 234.2 millions,
soit 19,8% de la valeur vénale des immeubles. Le taux
de financement externe est donc inférieur au plafond
légal de 50%.
Après prise en compte des gains et pertes en capital
réalisés et non réalisés de CHF 13.6 millions net, le
résultat total s’élève à CHF 56.9 millions.
La valeur de rachat des instruments financiers dérivés
se montait à CHF –7.4 millions au 30 septembre 2011.
Les provisions pour réparations futures ont été
augmentées de CHF 2.7 millions, portant la position à
30.3 millions (+9,9%) ou 2,56% de la valeur vénale
des biens immobiliers.
Après prise en compte de l’estimation des impôts dus
en cas de liquidation, qui ont augmenté de CHF 7.6
millions à CHF 65.2 millions, la fortune nette du fonds
s’élevait à CHF 872.4 millions au jour de clôture des
comptes, ce qui correspond à une valeur nette
d’inventaire de CHF 908.74 par part.
Compte de résultat
Les recettes locatives sont passées de CHF 69.0 millions à CHF 72.0 millions, ce qui représente une
hausse de 4,3%. Cette évolution positive est attribuable avant tout aux recettes provenant du centre
commercial Stadtgarten à Winterthur, comptabilisées
pour la première fois sur une année entière, ainsi
qu’au taux de perte de loyer globalement faible du
portefeuille.
Dans l’ensemble, les charges ordinaires1 ont totalisé
CHF 26.2 millions pour un cash-flow 2 de CHF 46.0
millions, soit CHF 47.89 par part.
La variation des pertes en capital non réalisées sur
les instruments financiers dérivés se monte à CHF
2.66 millions.
Dividende
Pour l’exercice 2010/2011, le montant distribué est de
CHF 14.4 millions, ou CHF 15.00 par part, ce qui
correspond à un rendement sur distribution de 1,33%.
Un montant de CHF 28.8 millions a été retenu pour
réinvestissement et CHF 81 609.94 ont été reportés à
nouveau compte.
Montant brut
Moins impôt fédéral anticipé de 35%
Montant net
15.00
5.25
9.75
Contre remise du coupon n° 16, le dividende de
CHF 15.– est payable sans frais auprès de la Banque
cantonale de Zurich à partir du 9 décembre 2011.
Les investisseurs domiciliés à l’étranger peuvent demander le remboursement intégral ou partiel de l’impôt
anticipé pour autant qu’un tel remboursement soit prévu
aux termes d’une éventuelle convention de double imposition conclue avec leur pays de domicile. En l’absence
d’une telle convention, aucun remboursement n’est
possible.
Les investisseurs domiciliés en Suisse peuvent récupérer l’impôt anticipé retenu en mentionnant le revenu
correspondant dans leur déclaration fiscale ou en
présentant une demande de remboursement séparée.
1Charges sans variation des provisions ni autres charges
2 Résultat total avant provisions et gains et pertes en
capital non réalisés
Schroder ImmoPLUS
11
Données générales sur les immeubles et chiffres relatifs aux immeubles
Localités, adresses
Nombre de bâtiments Total des objets loués Année de construction
Année de rénovation1
Année d’acquisition
Birmensdorf, Lärchenstrasse 23, 25 2
22
1975/1981
2001
1998
Birmensdorf, Lärchenstrasse 27
1
39
2000
–
1998
Neuenhof, Hardstrasse 54, 56
2
114
1990
2010
1997
Olten, Sälistrasse 74, 76 / Wiesenstrasse 8 (vendu le 1er mars 2010) 3
–––
–
–
Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19
6
131
1967
2002
1998
Viganello, Via Pedemonte 2
8
239
1990
2001
1997
Immeubles d’habitation
19
545
–
–
–
Ascona, Viale B. Papio 6
1
18
1962
1989, 2008
1997
Baden, Hirschlistrasse 3
1
17
1928
1997
1997
Bâle, Hochstrasse 37, 39
2
91
1994
–
1997
Bâle, Spalenberg 65
1
6
1898
1983
1997
Bâle, Steinenring 60
1
17
1920
1992, 2006
1997
Berne, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49
2
29
1900
1976
1997
Berne, Christoffelgasse 6 1
10
1910
1975
1997
Bussigny-près-Lausanne, Route de Renens 1
1
227
1990
–
1997
Carouge, Rue de la Gabelle 1 1
92
2006
–
2006
Carouge, Rue de la Gabelle 1A 1
50
2006
–
2006
Fribourg, Route de Beaumont 10, 12
1
85
1970
1999, 2008
1997
Genève, Avenue Louis Casaï Ω18 1
177
1985
–
2003
Genève, Rue de la Cité 3
1
11
1850
1994
1997
Genève, Rue du Mont-Blanc 21
1
27
1942
1989
2006
Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, 136
1
267
1989
2003
2000
Kloten, Oberfeldstrasse 14 (vendu le 1er mars 2010) 3
–
–
–
–
–
Küsnacht, Bahnhofstrasse 4
1
18
1932
1958, 1984
1997
Langenthal, Marktgasse 29
1
6
1946
1990, 2011
1997
Lucerne, Hertensteinstrasse 32
1
12
1992
–
1998
Montreux, Place de la Paix 1
1
11
1911
1995, 2001
1997
Morges, Grand-Rue 52
1
11
1970
–
1997
Reinach, Hauptstrasse 36
1
52
1972
2001
1997
Soleure, Hauptgasse 14 / Löwengasse 3
2
71
1899
1962, 1989, 2001
1997
St-Gall, Davidstrasse 38
1
115
2004
–
2003
St-Gall, Lindentalstrasse 10
1
59
2005
–
2005
St-Gall, Webersbleiche 1
208
2007
–
2005
Stäfa, Bahnhofstrasse 26
1
59
1974
2004
1997
Sursee, Bahnhofstrasse 18
1
40
1977
1999, 2011
1997
Vevey, Rue du Simplon 50
1
37
1977
2008
1997
Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est
1
240
2006
–
2005
Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10
2
17
2006
–
2004
Wil, Obere Bahnhofstrasse 39 / Poststrasse 14 3
2
328
2004
–
2004
Winterthur, Bankstrasse 8,12 / Stadthausstrasse 10b
1
222
1980
1998
2010
Winterthur, Unterer Graben 27
1
7
1933
1999
1997
Winterthur, Unterer Graben 29
1
20
1970
1991, 1999, 2011
1997
Zug, Bahnhofstrasse 17
1
58
1986
1992, 2005, 2009
1997
Zurich, Bahnhofstrasse 26
1
18
1938
1993, 1999, 2006, 2010
1997
Zurich, Goethestrasse 14
1
7
1863
1993
1997
Zurich, Hufgasse 17
1
34
1937
–
1997
Zurich, Rämistrasse 36
1
7
1888
1996, 2003
1997
Zurich, Schaffhauserstrasse 228
1
71
1973
2004
2006
Zurich, Thurgauerstrasse 54
1
287
1993
2006, 2007
1998
Zurich, Universitätsstrasse 105
1
23
1973
1994
1997
47
3 162
–
–
–
dont en droit de superficie
2
17
–
–
–
Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, 234
3
98
1989
Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a
4
255
Locarno, Via Pioda 15, 17
1
Renens, Rue de Lausanne 71, 73
Immeubles à usage commercial
2004
1999
1992
1998
54
1982
2001
1997
8
258
1990
2007
1997
Zurich, Weinbergstrasse 161
1
19
1930
1990
1997
Bâtiments à usage mixte
17
684
–
–
–
Total
83
4 391
–
–
–
1 Dernière rénovation complète 2 Les éventuels écarts dans les totaux sont dus à des différences d’arrondissement
12
Schroder ImmoPLUS
Prix de revient Valeur vénale Valeur assurée Revenus des Pertes de loyers
loyers escomptés2
en CHF en CHF
en CHF
in CHF
en CHF
en %
4 233 694
3 701 000
4 934 000
7 799 836
Revenus bruts2
en CHF
4 166 300
281 330
23 456
8.34
257 874
5 231 000
3 634 200
311 810
13 310
4.27
298 500
8 544 000
14 702 000
612 756
42 516
6.94
570 240
–––
416–
–
416
3
12 158 000
13 140 000
15 006 000
847 079
17 019
2.01
830 060
20 259 000
27 420 000
22 809 116
1 756 661
54 706
3.11
1 701 955
49 384 529
58 036 000
60 317 616
3 810 050
151 006
3.96
3 659 044
3 823 500
4 290 000
3 496 163
267 909
–
–
267 909
4 311 000
5 227 000
6 946 000
336 066
8 736
2.60
327 330
18 895 000
21 970 000
20 239 000
1 369 005
40 778
2.98
1 328 227
5 062 000
6 550 000
8 150 000
382 236
–
–
382 236
6 908 870
8 600 000
7 628 000
509 338
51 822
10.17
457 516
30 656 666
40 630 000
34 605 400
2 260 776
–
–
2 260 776
28 132 943
38 560 000
30 935 100
2 250 012
–
–
2 250 012
11 735 816
18 130 000
22 241 897
1 393 467
26 045
1.87
1 367 422
57 857 000
53 210 000
56 211 000
3 506 532
–
–
3 506 532
30 367 000
28 720 000
30 931 038
1 911 150
–
–
1 911 150
6 515 000
10 300 000
8 885 600
684 408
–
–
684 408
42 334 000
45 780 000
41 579 649
3 258 813
9 668
0.30
3 249 145
487 810
4 950 000
8 780 000
4 174 687
487 810
–
–
11 613 000
12 770 000
12 151 479
813 744
20 431
2.51
793 313
44 906 665
36 890 000
32 410 500
2 893 728
815 586
28.18
2 078 142
–
–
–
–
35 572
–
-35 572
3 775 000
6 036 000
6 700 000
373 203
–
–
373 203
2 323 561
2 777 000
4 486 200
145 476
–
–
145 476
16 762 900
19 320 000
5 895 000
1 014 310
1 455
0.14
1 012 855
5 426 000
6 987 000
12 417 166
455 804
–
–
455 804
3 770 685
4 547 000
4 813 991
285 975
22 791
7.97
263 184
5 596 000
5 177 000
7 699 000
390 311
8 120
2.08
382 191
9 745 563
11 160 000
17 734 545
750 999
72 315
9.63
678 684
20 126 000
21 300 000
9 152 900
1 228 304
8 054
0.66
1 220 250
11 373 200
11 570 000
6 591 900
718 104
–
–
718 104
68 426 170
74 050 000
41 551 700
4 367 698
57 770
1.32
4 309 928
6 685 000
8 773 000
9 552 600
553 353
2 280
0.41
551 073
4 461 336
5 370 000
4 221 000
296 510
10 692
3.61
285 818
10 224 120
10 060 000
15 084 551
716 056
11 530
1.61
704 526
41 425 400
37 000 000
38 489 800
2 593 560
–
–
2 593 560
6 151 000
7 929 000
8 578 500
538 200
62 050
11.53
476 150
59 819 000
63 660 000
37 029 700
4 020 726
15 568
0.39
4 005 158
156 614 079
157 050 000
83 378 100
8 759 370
87 675
1.00
8 671 696
2 295 000
2 390 000
2 186 700
139 344
–
–
139 344
6 599 000
8 346 000
11 629 000
519 625
14 333
2.76
505 292
20 415 955
23 050 000
39 075 000
1 476 416
3 576
0.24
1 472 840
17 866 440
63 150 000
9 735 000
2 872 234
–
–
2 872 234
5 192 438
6 991 000
6 953 000
379 872
–
–
379 872
4 180 367
5 608 000
3 018 100
344 827
5 858
1.70
338 969
4 383 000
7 979 000
6 542 900
466 104
–
–
466 104
31 414 624
31 290 000
17 993 300
2 006 496
–
–
2 006 496
92 796 276
81 220 000
113 351 300
5 596 732
431 634
7.71
5 165 099
4 488 687
7 572 000
11 388 900
418 128
–
–
418 128
930 405 259
1 030 769 000
855 835 366
63 752 730
1 824 337
2.86
61 928 393
6 151 000
7 929 000
8 578 500
538 200
62 050
11.53
476 150
21 103 109
20 820 000
19 704 000
1 296 809
23 667
1.83
1 273 142
28 491 000
39 560 000
28 363 995
2 740 496
98 516
3.59
2 641 981
4 596 000
4 768 000
8 343 282
373 751
8 076
2.16
365 675
18 886 000
21 150 000
30 293 726
1 639 195
54 998
3.36
1 584 197
6 030 247
9 931 000
9 418 000
605 367
85 860
14.18
519 507
79 106 356
96 229 000
96 123 003
6 655 618
271 116
4.07
6 384 502
1 058 896 144
1 185 034 000
1 012 275 985
74 218 399
2 246 460
3.03
71 971 939
Règlement de l’année précédente
4
Part marginale de l’objet en droit de superficie
Schroder ImmoPLUS
13
Structure des immeubles
Nombre
Localités, adresses
d’appartements
Total des 1–1,52–2,53–3,54–4,5
5+
appartements
Birmensdorf, Lärchenstrasse 23, 25
–
1
5
6
–
Birmensdorf, Lärchenstrasse 27
–
–
3
–
6
Neuenhof, Hardstrasse 54, 56
1
2
11
7
1
22
56
Rothrist, Bachweg 7, 9, 11, 13, 15, 19
12
9
–
5
28
15
8
Viganello, Via Pedemonte 2
10
6
38
24
12
90
Immeubles d‘habitation
11
14
85
52
27
189
Ascona, Viale B. Papio 6
–
–
–
–
–
–
Baden, Hirschlistrasse 3
1
1
1
–
–
3
Bâle, Hochstrasse 37, 39
–
6
3
–
–
9
Bâle, Spalenberg 65
–
–
–
–
–
–
Bâle, Steinenring 60
–
1
2
–
–
3
Berne, Bundesplatz 2 / Marktgasse 47, 49
–
–
–
–
–
–
Berne, Christoffelgasse 6
–
–
–
–
–
–
Bussigny-près-Lausanne, Route de Renens 1 –
–
–
–
–
–
Carouge, Rue de la Gabelle 1
–
–
–
–
–
–
Carouge, Rue de la Gabelle 1A
–
–
–
–
–
–
Fribourg, Route de Beaumont 10, 12
–
–
–
1
–
1
Genève, Avenue Louis-Casaï 18
–
–
–
–
–
–
Genève, Rue de la Cité 3
–
1
2
–
–
3
Genève, Rue du Mont-Blanc 21
–
–
–
–
–
–
Glattbrugg, Schaffhauserstrasse 134, 136
–
–
–
–
–
–
Küsnacht, Bahnhofstrasse 4
–
–
–
–
–
–
Langenthal, Marktgasse 29
–
–
–
–
–
–
Lucerne, Hertensteinstrasse 32
2
6
1
–
–
9
Montreux, Place de la Paix 1
–
1
2
–
1
4
Morges, Grand-Rue 52
–
–
–
2
–
2
Reinach, Hauptstrasse 36
1
1
3
1
–
6
Soleure, Hauptgasse 14 / Löwengasse 3
–
–
1
3
1
5
St-Gall, Davidstrasse 38
–
–
–
–
–
–
St-Gall, Lindentalstrasse 10
–
–
–
–
–
–
St-Gall, Webersbleiche
1
5
10
2
–
18
Stäfa, Bahnhofstrasse 26
–
–
–
–
–
–
Sursee, Bahnhofstrasse 18
–
–
–
–
–
–
Vevey, Rue du Simplon 50
2
2
2
3
2
11
Villars-sur-Glâne, Cormanon-Est
–
–
–
–
–
–
Wil, Lerchenfeldstrasse 10 / Poststrasse 10
–
2
–
–
–
2
Wil, Obere Bahnhofstrasse 39
–
–
3
10
–
13
Winterthur, Bankstrasse 8/12 / Stadthausstrasse 10b
–
–
–
2
–
2
Winterthur, Unterer Graben 27
1
–
–
1
–
2
Winterthur, Unterer Graben 29
–
–
–
–
–
–
Zug, Bahnhofstrasse 17
–
–
–
–
–
–
Zurich, Bahnhofstrasse 26
–
–
–
–
–
–
Zurich, Goethestrasse 14
–
–
–
–
–
–
Zurich, Hufgasse 17
–
3
1
–
–
4
Zurich, Rämistrasse 36
–
2
–
–
–
2
Zurich, Schaffhauserstrasse 228
–
–
–
–
–
–
Zurich, Thurgauerstrasse 54
–
–
–
–
–
–
Zurich, Universitätsstrasse 105
–
–
–
–
–
–
Immeubles à usage commercial
8
31
31
25
4
99
dont en droit de superficie
–
2
–
–
–
2
Bâle, Dornacherstrasse 230, 232, 234
–
10
28
6
–
44
Genève, Rue de Saint-Jean 30, 30a, 32, 32a
–
–
–
11
31
42
Locarno, Via Alfredo Pioda 15, 17
2
9
5
2
–
18
Renens, Rue de Lausanne 71, 73
–
26
25
19
–
70
Zurich, Weinbergstrasse 161
–
Bâtiments à usage mixte
2
50
62
39
31
184
21
95
178
116
62
472
Total
14
Schroder ImmoPLUS
5
4
1
–
10
Magasins, Bureaux, AutresPlaces de parc,
Kinos und Lagerräume
übrige
kiosques
Cabinets
locaux
garages
Restaurants
Komm.
Nombre
m2Nombre
–
–
–
m2 Nombre m2
–
4
42
NombreAnzam2Anzahl
m2
Anzahlm2
6
– –––––
30
2
126
4
187
6
277
–
–
–
–
3
67
80
–
–
–
–
16
390
133239 2
126
4
187
29
776
321
72
–
–
5
881
7
272
6
1
220
3
660
–
–
10
–
–
10
4 160
16
916
56
–
–
5
1 116
1
175
–
1
68
6
1 014
7
332
–
–
–
14
3 991
15
2 028
–
–
–
7
4 335
3
1 113
–
–
–
18
4 374
15
292
194
–
–
5
6 601
1
1 346
86
–
–
5
3 675
1
354
44
–
–
6
2 729
3
293
75
–
–
13
6 081
15
555
149
2
330
6
574
–
–
–
4
193
21
1 215
2
95
–
–
–
11
6 237
10
2 868
246
390
– –7
8965
5786
–
–
3
416
3
213
–
2
261––1
885–
–
–
5
1 353
2
337
2
236
6
719
1
73
–
–
–
–
4
505
6
334
36
10
589
17
1 263
15
432
24
–
–
6
2 678
10
495
99
–
–
3
2 160
2
1 345
54
7
7 189
9
1 977
14
863
160
547610
1 37311
32233
1
103
7
885
8
317
1
175
7
1 304
5
380
24
13
22
5 145
6
2 698
11
2 329
201
2
305
7
1 729
6
367
–
12
6 711
1
4
21
619
281
13
10 166
14
2 030
83
5 387
110
1
94
3
211
1
51
–
–
–
5
1 500
4
539
11
1
70
5
3 465
7
1 558
45
6
416
7
770
5
198
–
–
–
6
696
1
52
–
–
–
4
440
7
127
19
–
–
4
624
1
79
–
–
–
7
3 469
1
634
63
–
–
32
14 807
51
6 358
204
–
–
5
800
5
287
93
32 746
325
96 415
383
35 799
2 262
2
305
7
1 729
6
367
–
–
–
11
1 756
6
195
37
2
208
9
1 597
19
952
183
–
–
4
370
1
260
31
4
1 585
2
153
25
1 096
157
1323 1 087 Kommerziell
1
964
8113
2361
7
1 889
30
4 687
54
2 739
409
102
34 761
359
101 289
466
39 314
2 992
Schroder ImmoPLUS
15
Modifications du portefeuille
Achats
Aucun
Ventes
Aucune
Principaux locataires
Revenu locatif par locataire supérieur à 5%:
Credit Suisse AG 12,7%
Manor AG
8,0%
JT International SA
7,8%
16
Schroder ImmoPLUS
Crédits
Taux30.9.2010 30.9.2011
Genre de crédit
Durée
d’intérêt, %
Montant, CHF
Nouveaux crédits
Remboursements
Montant, CHF
Hypothèque à taux fixe
05.06.2008 – 06.06.2011
3.4901
20 000 000 –
–20 000 000 Hypothèque à taux fixe
03.08.2006 – 02.08.2011
2.5001
20 000 000 –
–20 000 000 –
Hypothèque à taux fixe
29.06.2007 – 29.06.2012
3.4901
25 000 000 –
–
25 000 000
Hypothèque à taux fixe
20.11.2006 – 20.11.2013
2.8501
20 000 000 –
–
20 000 000
Hypothèque à taux fixe
31.08.2007 – 29.08.2014
3.3401
25 000 000 –
–
25 000 000
Hypothèque à taux fixe
01.09.2005 – 09.02.2015
2.9301
10 000 000 –
–
10 000 000
Hypothèque à taux fixe
01.09.2005 – 21.04.2015
2.8301
15 000 000 –
–
15 000 000
Hypothèque à taux fixe
31.03.2009 – 31.03.2016
2.3801
13 000 000 –
–
13 000 000
Hypothèque à taux fixe
31.03.2010 – 31.03.2017
2.2301
23 000 000 –
–
23 000 000
Libor 3M
01.09.2011 – offen
0.2352
13 500 000 –
–7 500 000 6 000 000
Libor 3M
01.09.2011 – offen
0.2352
–
4 200 000 –
4 200 000
Libor 3M
01.09.2011 – offen
0.2352
–
12 000 000 –
12 000 000
Libor 3M
01.03.2010 – 01.03.2018
2.2301
27 000 000 –
–
27 000 000
Libor 3M
01.03.2010 – 01.03.2019
2.3701
27 000 000 –
–
27 000 000
Libor 3M
01.03.2010 – 01.03.2020
2.4801
27 000 000 –
–
27 000 000
–47 500 000 234 200 000
Total
265 500 000 16 200 000 –
1 Taux d’intérêts fixes
2 Taux d’intérêts variables
Instruments financiers dérivés (couverture de l’intérêt)
Montant, CHF
30.9.201030.9.2009
Taux
d’intérêt, %
Echéance
Valeur
en % de la fortune
Valeur
en % de la fortune
de rachat, CHF
nette du fond
de rachat, CHF
nette du fond
27 000 000
2,00
2018
–2 213 686.00
–0,25
–1 394 782.00
–0,17
27 000 000
2,14
2019
–2 533 067.00
–0,29
–1 647 504.00
–0,20
27 000 000
2,25
2020
–2 829 507.00
–0,33
–1 873 803.00
–0,22
81 000 000
– 7 576 260.003
–0,87
–4 916 089.003
–0,59
3 Incl. Intérêts courus
Transactions entre placements collectifs de capitaux selon l’art. 74 al. 3 OPCC-FINMA
Aucune
Schroder ImmoPLUS
17
Rapport d’évaluation
Mandat
En vertu de la loi fédérale sur les placements
collectifs de capitaux (LPCC), la valeur vénale des
immeubles détenus par des fonds de placement
immobiliers doit faire l’objet d’une estimation par un
expert indépendant à la fin de chaque exercice.
Des experts indépendants agréés par la FINMA ont
procédé à l’estimation de chacun des immeubles du
Schroder ImmoPLUS au 30 septembre 2011. Une
visite sur site a été organisée pour les immeubles
dont il s’agissait de la première estimation ainsi que
lorsque la visite précédente remontait à trois ans.
La direction du fonds a confié à Wüest & Partner la
responsabilité du processus d’estimation, c’est-à-dire
le traitement des données, la mise à disposition d’un
logiciel d’estimation ainsi que le recueil et le contrôle
des résultats fournis par les experts. La responsabilité
de la visite et l’estimation des immeubles incombent
aux experts mandatés par la direction du fonds.
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
est responsable de la préparation et de la mise à
disposition des documents requis.
Normes d’évaluation
Wüest & Partner confirme que les évaluations ont été
effectuées conformément aux dispositions de la
LPCC et de l’OPCC ainsi qu’aux directives de la SFA
et qu’elles correspondent aux normes usuelles du
secteur immobilier. La valeur de marché telle que
définie ici s’entend comme la «juste valeur», c’est-àdire le prix de vente probable dans des conditions
normales sur le marché actuel. En Suisse, on parle
également de «valeur vénale».
Méthode d’estimation
Les évaluations ont été effectuées selon la méthode
du cash-flow actualisé (CFA), selon laquelle la valeur
de marché d’un immeuble est déterminée par le total
des revenus nets attendus, escomptés au jour de
référence. Le calcul de l’escompte est effectué pour
chaque immeuble conformément aux conditions du
marché et ajusté en fonction des risques, c’est-à-dire
en tenant compte du potentiel et des risques de
chaque objet.
Dans le cadre d’évaluation, les experts procèdent à
une analyse détaillée et à une estimation des divers
postes de produits et de charges. Pour ce faire,
ils disposent de la valeur comptable des immeubles
et des données du marché les plus récentes. L’estimation et la modélisation des cash-flow futurs
et donc des facteurs determinant la valeur sont du
ressort des experts, de même que la fixation du taux
d’escompte. Une fois la phase d’estimation achevée,
Wüest & Partner procède au contrôle des données
fournies sur la base de divers indicateurs et valeurs
de référence. Cette étape permet d’identifier avec
fiabilité d’éventuelles incohérences dans les méthodes utilisées ou des divergences matérielles
importantes. Wüest & Partner consolide ensuite les
résultats des estimations individuelles et les soumet
à la direction du fonds sous la forme d’un rapport
global sur le portefeuille.
Indépendance et confidentialité
Wüest & Partner ainsi que l’ensemble des experts
agréés confirment leur indépendance et se
portent garants du traitement confidentiel de toutes
les informations liées à la présente estimation.
18
Schroder ImmoPLUS
Résultats des estimations
Les experts ont procédé à l’estimation et à la comptabilisation des immeubles du fonds Schroder ImmoPLUS au 30 septembre 2011 selon la méthode CFA.
Le portefeuille immobilier est resté inchangé durant la
période du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011;
par conséquent, il contient toujours 52 immeubles.
Au 30 septembre 2011, la valeur vénale du portefeuille
total (52 immeubles) du Schroder ImmoPLUS est
estimée à CHF 1185.034 millions, soit une progression de CHF 19.654 millions ou 1,7% par rapport au
30 septembre 2010.
Ce gain de 1,7% provient de l’augmentation de valeur
des 52 immeubles en portefeuille ainsi que des
investissements effectués (+CHF 3.341 millions /
+0,3% au total).
Les taux d’escompte appliqués sont le résultat d’une
modélisation et d’une étude de plausibilité basées sur
l’observation continue du marché immobilier. Le taux
d’escompte réel moyen, pondéré selon la valeur de
marché des immeubles de rendement, s’élève actuellement à 4,62% (4,68% au 30 septembre 2010). Les
taux réels appliqués aux immeubles s’inscrivent dans
une fourchette de 4,1% à 5,0%. Le rendement brut du
portefeuille total est estimé actuellement à 5,95% et le
taux de l’annuité à 5,85%.
Les revenus sont stables: selon l’état locatif à la date
de référence, les recettes locatives s’élèvent à CHF
70.47 millions (+1,0% par rapport à l’exercice précédent). En revanche, le taux de vacance s’est légèrement dégradé sur l’ensemble du portefeuille, s’inscrivant à 3,7% au 30 septembre 2011 contre 3,4% pour
l’exercice précédent. Cependant, même dans le
contexte actuel, le portefeuille se montre stable grâce
au bon état d’entretien des immeubles, aux emplacements avantageux et au mix de locataires favorable.
Zurich, le 30 septembre 2011
Wüest & Partner AG
Reto Stiefel Andreas Ammann
Schroder ImmoPLUS
19
Rapport de l’organe de révision
En notre qualité de société d’audit selon la loi sur les
placements collectifs, nous avons effectué l’audit des
comptes annuels du fonds de placements
Schroder ImmoPLUS
comprenant le compte de fortune et le compte de
résultats, les indications relatives à l’utilisation du
résultat et à la présentation des coûts ainsi que les
autres indications selon l’art. 89 al. 1 let. b–h et l’art.
90 de la loi suisse sur les placements collectifs
(LPCC) pour l’exercice arrêté au 30 Septembre 2011.
Responsabilité du Conseil d’administration
La responsabilité de l’établissement des comptes
annuels, conformément aux dispositions de la loi
suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances
y relatives ainsi qu’au contrat du fonds de placement
et au prospectus, incombe au Conseil d’administration de la société de direction de fonds. Cette responsabilité comprend la conception, la mise en place et
le maintien d’un système de contrôle interne relatif à
l’établissement des comptes annuels afin que ceux-ci
ne contiennent pas d’anomalies significatives, que
celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. En outre,
le Conseil d’administration de la société de direction
de fonds est responsable du choix et de l’application
de méthodes comptables appropriées, ainsi que des
estimations comptables adéquates.
Responsabilité de la société d’audit
Notre responsabilité consiste, sur la base de notre
audit, à exprimer une opinion sur les comptes annuels. Nous avons effectué notre audit conformément
à la loi suisse et aux normes d’audit suisses. Ces
normes requièrent de planifier et réaliser l’audit pour
obtenir une assurance raisonnable que les comptes
annuels ne contiennent pas d’anomalies significatives.
Un audit inclut la mise en œuvre de procédures
d’audit en vue de recueillir des éléments probants
concernant les valeurs et les informations fournies
dans les comptes annuels. Le choix des procédures
d’audit relève du jugement de l’auditeur, de même
que l’évaluation des risques que les comptes annuels
puissent contenir des anomalies significatives, que
celles-ci résultent de fraudes ou d’erreurs. Lors de
l’évaluation de ces risques, l’auditeur prend en
compte le système de contrôle interne relatif à l’établissement des comptes annuels, pour définir les
procédures d’audit adaptées aux circonstances, et
non pas dans le but d’exprimer une opinion sur
l’existence et l’efficacité de celui-ci. Un audit comprend, en outre, une évaluation de l’adéquation des
méthodes comptables appliquées, du caractère
plausible des estimations comptables effectuées ainsi
qu’une appréciation de la présentation des comptes
annuels dans leur ensemble. Nous estimons que les
éléments probants recueillis constituent une base
suffisante et adéquate pour former notre opinion
d’audit.
Opinion d’audit
Selon notre appréciation, les comptes annuels pour
l’exercice arrêté au 30 Septembre 2011 sont
conformes à la loi suisse sur les placements collectifs, aux ordonnances y relatives ainsi qu’au contrat
du fonds de placement et au prospectus.
Rapport sur d’autres dispositions légales
Nous attestons que nous remplissons les exigences
légales d’agrément conformément à la loi sur la
surveillance de la révision (LSR) et à l’art. 127 LPCC
ainsi que celles régissant l’indépendance (art. 11 LSR)
et qu’il n’existe aucun fait incompatible avec notre
indépendance.
Zürich, le 11 Novembre 2011
PricewaterhouseCoopers AG
Markus Schmid
Xavier Franquet
Expert-réviseurExpert-réviseur
Auditeur responsable
20
Schroder ImmoPLUS
Informations complémentaires
Commissions
Rémunération de la direction du fonds
– Rémunération selon contrat de fonds:
max. 1,00% p.a.
–Taux effectivement perçu: 0,50% p.a.
De la rémunération lui revenant, la direction du fonds
a accordé des rétrocessions aux investisseurs
institutionnels qui détiennent des parts du fonds pour
le compte de tiers.
Rémunération de la banque dépositaire
– Rémunération selon contrat de fonds:
max. 0,1% p.a.
–Taux effectivement perçu: 0,04% p.a.
Informations juridiques
La société immobilière du fonds, IGIMO AG, est la
défenderesse dans trois procès, dont deux devant le
tribunal des baux et un devant le tribunal de première
instance. Ces procès ont été intentés en 2010 à
Genève. Dans les deux premiers cas, les plaignants
revendiquent des dommages-intérêts au titre de frais
d’aménagement encourus; une des procédures a été
suspendue en décembre 2010. Le troisième cas
concerne une procédure en suspens impliquant une
entreprise qui a participé aux travaux de construction.
Principes d’évaluation et de calcul de la valeur
nette d’inventaire
Méthode d’évaluation
Les immeubles sont évalués selon la méthode CFA
(cash-flow actualisé). Des détails à ce sujet figurent
dans le rapport d’évaluation des experts. Les instruments financiers dérivés (couvertures du risque de
taux) sont évalués à leur juste valeur selon la méthode
dite « fair value ». Les autres valeurs de la fortune sont
portées au bilan à la valeur nominale, respectivement
au prix de revient.
Calcul de la valeur d’inventaire nette
La valeur d’inventaire nette d’une part résulte de la
valeur vénale de la fortune du fonds, diminuée des
engagements éventuels du fonds ainsi que des
impôts qui seront probablement dus en cas de
liquidation du fonds, puis en divisant le solde obtenu
par le nombre de parts en circulation.
Restrictions de vente
Les parts de fonds ne peuvent pas être offertes,
vendues ou livrées à des citoyens domiciliés aux
Etats-Unis d’Amérique et/ou ressortissants des
Etats-Unis ou de l’un de ses territoires.
Schroder ImmoPLUS
21
Organisation et organes du fonds
Direction du fonds
Schroder Investment Management
(Switzerland) AG
Central 2
Case postale 1828
8021 Zurich
Telefon +41 44 250 11 11
Fax
+41 44 250 13 12
Conseil d‘administration
Président
Gavin Ralston
Chairman EMEA & Global Head of Products
Schroder plc, Londres
Vice-président
Dr. Bruno H. Letsch
Managing Director (projets spéciaux)
Schweizerische Rückversicherungs-Gesellschaft,
Zurich
Délégué du Conseil d‘Administration
Stephen J. Mills
CEO
Schroder Investment Management (Switzerland) AG,
Zürich
Membres
Benno Flury
Chief Investment Officer
Nationale Suisse, Bâle
Philipp Mallinckrodt
Group Head Private Banking and Property
Schroder plc, Londres
Heinz Scheiwiller (jusqu‘au 4.3.2011)
Deputy Chairman of the Executive Board
COO Private Banking
Schroder & Co Bank AG, Zurich
John Troiano
Head Global Institutional Business
Schroder plc, London
Direction
CEO
Stephen J. Mills
Membres
Stefan Frischknecht, Deputy CEO
Dirk Spiegel
Patrick Stampfli
22
Schroder ImmoPLUS
Banque de dépôt
Zürcher Kantonalbank, Zurich
Organe de révision
PricewaterhouseCoopers AG, Zurich
Experts accrédités
Andreas Ammann, architecte dipl. ETH/SIA,
partenaire chez Wüest & Partner AG, Zürich
Albert De Maddalena, architecte dipl. HTL, Berne
Urs Gulde, architecte dipl. HTL, St-Gall
(bis 31.12.2010)
Piero Nosetti, architecte dipl. ETH, Emmenbrücke
Thomas Pfenninger, agent de fiduciaire en immeubles
(dipl. fédéral), Geroldswil
Société immobilière
IGIMO AG
c/o Schroder Investment Management
(Switzerland) AG
Central 2
8001 Zurich
Le capital action de la société immobilière est détenu
à 100 pour cent par le fonds Schroder ImmoPLUS.
St. Gallen, Davidstrasse 38
Schroder ImmoPLUS
23
Schroder Investment Management (Switzerland) AG
Central 2
CH-8001 Zürich
Tel. +41 (0)44 250 11 11
www.schroders.ch
[email protected]