TdR juin 2010 -AFD- et note 2009 ( PDF - 267.6 ko)

AFD/CLD
MP BOURZAI
lundi 21 juin 2010
EGYPTE
Etude relative au panorama des secteurs du
(i) développement urbain et (ii) du logement social
Termes de référence
1. Contexte :
1.1 Présentation et diagnostic du secteur :
L’agglomération Cairote
L'Egypte, qui compte aujourd'hui près de 80 millions d'habitants concentrés sur 6 %
seulement de son territoire, doit faire face à la forte augmentation de sa population (près de
2% par an) et à une urbanisation de la pauvreté. La population égyptienne devrait atteindre
95 millions d’habitants en 2025, dont 83% sera urbaine, contre 66% en 2000.
Dans ce contexte, l’agglomération cairote qui compte aujourd’hui 18 M d’habitants environ
(en fonction de l’intégration ou pas de certaines villes périphériques, projections 24 M en
2020, 30 M en 2050) concentre à la fois
(i)
une grande partie de la croissance urbaine en Egypte,
(ii)
la majorité des besoins en logements et
(iii) les principales contraintes d’urbanisation.
Le Caire occupe actuellement une surface urbanisée de 4 430 km², avec des densités très
variables selon les zones, et dans un espace « contraint » (ville existante, vallée agricole,
plateaux désertiques). Au titre des zones les plus densément peuplées (densité parfois
supérieure à celle de Hong Kong), les quartiers informels1 sur les terres agricoles de la
vallée du Nil abritent 40% de la population totale et présentent d’importants problèmes en
termes d’infrastructures de base, de conditions de vie, et d’accessibilité.
Le centre de l’agglomération est légèrement moins dense mais connait une chute constante
de sa population, phénomène qui risque de s’accélérer par le report en périphérie de certaines
fonctions (administratives) (« governmental district » à new Cairo) et une dégradation
accélérée du patrimoine urbain (ancien et moderne).
Enfin, née dans les années 1970-1980 d’une volonté de préserver les terres agricoles de la
vallée du Nil en dirigeant l’extension urbaine vers les terres désertiques, les villes nouvelles et
autres « new settlements » ont connu des résultats contrastés2 en terme d’accueil des
1
Informels ne signifient pas forcément « slum » ; des promoteurs privés y interviennent pour construire des immeubles qui
peuvent atteindre 12 étages pour des prix supérieurs aux logements dans les villes nouvelles.
2
Le « 6 d’octobre » est d’avis d’expert la ville nouvelle qui a le mieux réussi, avec une certaine mixité sociale (6% de classe
supérieure, 29% de classe moyenne, 68% de classe populaire) et fonctionnelle (2ème ZI d’Egypte). Elle compte aujourd’hui
1/24
populations et d’emplois, de mixité sociale et fonctionnelle et surtout d’accessibilité. En effet,
elles ont en général été planifiées sans système de transport public permettant de les relier au
reste de l’agglomération). A ce jour 22 villes nouvelles et satellites3 ont été réalisées (sur
l’ensemble du territoire égyptien ; un objectif de 60 d’ici 2017 est visé).
Politique nationale en faveur du développement urbain et du logement social :
Pour l’agglomération cairote, le GOPP4 est chargé de conduire un exercice de
planification stratégique à long terme (dépassant les horizons généralement admis) – 2050
– visant à dégager une vision « dégagée des contraintes immédiates » (et qui de fait est un
peu utopique et peu modeste pour certains projets « pharaoniques »…). Cette vision vise à
redonner au Caire une place de métropole mondiale que des infrastructures déficientes
(particulièrement dans le domaine du transport), une faible qualité de vie et d’importants
problèmes sociaux et environnementaux lui ont fait perdre.
L’approche croise l’objectif de diminution des temps de déplacement dans l’agglomération
(par l’investissement dans les infrastructures lourdes de transport public : 6 lignes de métro à
terme, 2 lignes de tramway, 5 corridors de BRT etc…) et une meilleure distribution de la
population dans l’espace urbain :
- Pour les quartiers informels, l’objectif est de reporter une partie de la population des
quartiers informels vers les périphéries (villes nouvelles) et de mieux contrôler les extensions
illégales (le GOPP semble avoir abandonné l’idée de totalement les stopper). L’installation de
certains de ces quartiers en zone de risque nécessite le déplacement et la réinstallation des
populations : un programme étatique « informal settlement development facilities » gère un
fond de 500 MLE (70 M d’euros) portant sur 200 sites identifiés. Le reste des quartiers
informels (dont les autorités ont le plus grand mal à contrôler l’extension dans la vallée du Nil
le) fait l’objet d’opération classique d’upgrading.
- Pour la ville existante, et particulièrement le Caire du XIXème siècle et historique, l’objectif
est de maintenir la densité actuelle par une politique de requalification du cadre urbain
actuellement très dégradé (réhabilitation du bâti, infrastructures…). Plusieurs projets /
concours d’idées récents (porté par la NOUH5 ou le GOPP) témoignent d’un regain d’intérêt
pour la ville existante (mais manque les outils opérationnels et un « pilote »).
- Enfin, les villes nouvelles ont vocation à absorber la majeure partie de la croissance
démographique et spatiale de l’agglomération cairote (considérant que leur capacité actuelle
due à l’importante vacance des logements permet déjà de fournir 0.5 M d’unités de
logements). Leur semi échec actuel conduit aujourd’hui les autorités égyptiennes à repenser
leur stratégie de croissance et leur articulation avec le reste de l’agglomération (en particulier
par l’extension des réseaux de transport public).
600 000 habitants, NUCA planifiant –de manière optimiste - son extension pour 4 M d’habitants en 2020 (soit 18% de la
population cairote projetée). Reste de conséquents problèmes de transport inter et intra-urbain à régler…
3
En fonction de l’éloignement à la capitale et à leurs liens/autonomie – voulus et/ou supposés – / au Caire, Dix-de-Ramadan
et Sadat-City sont considérées comme des villes « nouvelles ». Villes « satellites » pour la deuxième génération : QuinzeMai, Six-Octobre, al-'Ubûr et al-Badr sont plus proches du Caire et autonomes dans toutes leurs fonctions, sauf pour leur
activité économique subordonnée à celle de la capitale.
4
General Organization for Physical Planning, dépendant du ministère du logement, des services et du
développement urbain.
5
National Organisation for Urban Harmony dépendant du ministère de la culture intervient sur le centre du Caire du XIX –
XXème.
2/24
L’Egypte est confrontée à une inadéquation entre l’offre et la demande de logements.
Les populations à faibles revenus sont confrontées à une pénurie d’offre de logements
formels, tandis que l’offre sur les segments les plus aisés de la population est supérieure à la
demande. Le déficit de logements est estimé à 360 000 annuellement6 et à une demande
insatisfaite cumulée de 2,5M de logements7. Au moins la moitié de la demande annuelle serait
le fait de familles gagnant un revenu mensuel inférieur ou égal à 2 500EGP par mois8. Cette
situation va perdurer, la croissance démographique s’établissant à 2% par an et 42% de la
population égyptienne ayant moins de 18 ans.
La construction de logements sociaux en Egypte a, durant plusieurs décennies, entièrement
reposé sur le secteur public, qui n’est jamais parvenu à répondre à la demande. La politique
de logement social égyptien a toutefois été renouvelée ces dernières années. Le plus
important programme d’accession à la propriété des ménages à faibles revenus est le
National Housing Program (NHP). Le Président Moubarak avait proposé, dans le cadre de
son programme aux élections présidentielles de 2005, la construction de 500 000 logements
de 2006 à 2011, bâtis par des promoteurs publics mais aussi privés.
Le gouvernement subventionne les prêts aux logements aux ménages à bas revenus, à hauteur
de 15% de la valeur du bien immobilier et jusqu’à 15 000 EGP par logement, octroyés par le
biais du Mortgage Guarantee Subsidy Fund. Les terrains fournis aux promoteurs sont
également subventionnés en particulier dans les villes nouvelles
.
Les villes nouvelles ont en effet un rôle important à jouer dans la politique nationale de
logement social (35% du total du programme) par plusieurs biais :
- la construction d’ensembles de logements sociaux par le secteur public, (pratique
qui marque le pas aujourd’hui).
- l’appui à l’auto construction d’habitat à faible coût (comprenant une partie de
locatif privé populaire : programme « build your own house » assimilable à une
opération classique de « site and services » ou « parcelles assainies »,
- la mise à disposition de terrains publics (gratuitement ou à faible prix) pour les
investisseurs privés. Ceux-ci seraient chargés de réaliser 35% du programme
gouvernemental de logement social, exclusivement dans les villes nouvelles
1.2 Les acteurs identifiés du secteur :
Une première revue du secteur urbain et du logement social pour l’agglomération du Caire
(réalisée par l’Agence en novembre 2009) a permis de distinguer plusieurs acteurs public
portant la marque d’un système encore centralisé et dominé par le ministère de l’habitat, des
utilités et du développement urbain et ses entités :
- le GOPP pour la planification urbaine,
- NUCA pour l’aménagement des villes nouvelles ainsi que pour la production
d’une partie des parcelles assainies et des logements sociaux publics. La NUCA
(New Urban Communities Authority) a été créée en 1979, elle est rattachée au
ministère de l’habitat, des utilités et du développement urbain (le ministre préside
son CA). NUCA est née de la politique du gouvernement égyptien des années
1970 visant à la création de villes nouvelles et satellites. A l’instar des
établissements publics d’aménagement des villes nouvelles en France, NUCA joue
6
Affordable Housing Mortgage Market in Egypt, MFA, septembre 2008.
Chiffres également indiqués par le Ministère de l’Investissement lors de la conférence Euromoney sur le
logement en Egypte : The Euromoney Egypt Housing Conference 2009, 25 mai 2009.
8
Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.
7
3/24
-
le rôle d’aménageur, parfois de promoteur de certaines opérations de logements
sociaux, dans ces villes nouvelles dont elle assure aussi la gestion quotidienne (via
des « branches » locales). Si la planification stratégique de ces agglomérations
relève de la responsabilité du GOPP, le zoning et le design de détail incombe à
NUCA. Il maîtrise le foncier et retire de la commercialisation des lots
(adjudication publique) ses principales ressources.
L’entité chargée du un programme étatique « informal settlement development
facilities » pour le relogement des populations en zones de risque.
La compétence du transport inter-urbain relève quant à lui du ministère des transports.
L’agglomération est par ailleurs partagée en 6 gouvernorats9 qui, en dehors villes nouvelles,
ont des compétences étendues (construction des infrastructures, aménagement des espaces
publics, gestion des déchets, upgrading des quartiers informels, application de la
réglementation urbaine etc…) mais très peu de moyens en réalité10 et un pouvoir finalement
contraint. Les gouvernorats dépendent du ministère du développement local (leur exécutif est
nommé). Il est à noter que les gouvernorats restent en dehors des villes nouvelles responsables
de la production des logements sociaux.
Il n’existe pas en tant que telle d’institution ayant autorité (élue ou nommée) sur
l’agglomération cairote dans son ensemble pour les fonctions de planification comme pour la
mise en œuvre de la stratégie urbaine et des grands projets définis dans le schéma directeur du
Caire 2050.
Pour les acteurs en présence dans le financement du logement social, cf. en annexe la note
établie par l’Agence AFD au Caire sur le sujet.
La diversité des acteurs et l’interférence entre certaines de leur mission respectives font
apparaitre un flou institutionnel, un manque de gouvernance
1.3 Les champs possibles d’intervention de l’AFD
La stratégie d’intervention de l’AFD en Egypte est d’intervenir en appui à la politique
nationale de développement urbain (particulièrement à un développement durable et
équilibré de l’agglomération cairote) et d’accès au logement du plus grand nombre (logement
social, affordable housing…)
La stratégie d’intervention de l’AFD en Egypte vise à contribuer à l’amélioration des
conditions de vie de la population.
Les contreparties des financements de l’AFD peuvent être :
- non souveraines : institutions financières, aménageurs…
- souveraines : ministères et les institutions publiques qui en dépendent, fonds
nationaux…
En première analyse il n’existe par de contrepartie sous-souveraine (collectivités locales) en
Egypte.
9
Leur nombre est passé de 4 à 6 en 2008.
Il n’existe pas par exemple de fiscalité locale sur le foncier.
10
4/24
2. Objectifs et contenu de l’étude
Les prestations du Consultant auront deux principaux objectifs :
(i) établir un diagnostic des secteurs du développement urbain et de l’habitat social
(ii) appuyer dans un second temps (prestation optionnelle dont le contenu et le format seront
discutés à l’issue de la première phase et sur la base de pistes identifiées), l’Agence dans
l’identification de projets et de contreparties possibles pour des financements à court et moyen
terme.
Cette étude aura pour objectif d’établir un diagnostic de la politique de développement urbain
en général et du secteur du logement social en particulier, avec une attention particulière sur
les stratégies et initiatives visant à promouvoir la production de logement social durable et
sur les différents modes de financements publics et privés. Une évaluation de ces pratiques
sera réalisée.
Dans la mesure du possible, les opérations qui pourraient être identifiées (en particulier les
opérations de logements sociaux) devraient répondre à un objectif de « développement urbain
durable » : mixité sociale et fonctionnelle des opérations, articulation des opérations avec les
quartiers environnants, accessibilité des sites au transport en commun, proximité ou
intégration d’équipements sociaux-culturels, accessibilité à l’emploi, diversité des formes
architecturales, recherche d’une densité forte (mais vivable) limitant l’expansion urbaine.
L’étude se concentrera sur l’agglomération cairote dans son ensemble (pas uniquement
sur les villes nouvelles).
Elle visera notamment à dresser un panorama exhaustif des thèmes suivants :
1) Analyse du cadre réglementaire et institutionnel
Analyse de la politique nationale en faveur du développement urbain et du logement social
ainsi que de ses articulations avec la stratégie « logement social » conduite par les différents
acteurs en présence.
-
-
-
-
définition d’un critère « social » ou « accessible » aux revenus faibles et moyens
pour le logement, critères d’accessibilité (population cible, population exclue du
système et pourquoi ?)
caractéristiques des logements d’accession sociale : localisation des programmes,
cohérence avec les politiques d’urbanisme et stratégies de planification urbaine au
regard de la prise en compte des objectifs de ville durable (accès aux services
essentiels, densité, réduction de la mobilité urbaine, services de proximité, bassin
d’emploi, etc.) et d’intégration sociale,
panorama des acteurs en présence et cadre institutionnel : publics et privés,
nationaux ou locaux, aux différents stades des opérations de développement urbain
(depuis la planification urbaine, via l’aménagement et la production de logement
social et leur financement). Compétences respectives et poids dans le processus de
décision (ou capacité d’influence).
actions de l’Etat : politique et gestion foncière, opérations réalisées directement, aide
à la pierre / aide à la personne, garantie permettant l’accès aux financements bancaires,
refinancement, politique fiscale incitative,
5/24
-
-
problématique foncière : cadre juridique (sécurisation des titres de propriété,
valorisation des titres intermédiaires, coût de la prise de garantie et possibilité
d’exercice de ces garanties par les banques),
droit immobilier (crédit hypothécaire, garanties personnelles, titres de propriété).
2) Analyse du marché du logement
La production et l’offre de logements :
- gamme des produits offerts (parcelles viabilisées, lotissements, accession, location,
etc.) et les différents types de production, disponibilité de terrains constructibles,
conditions de viabilisation, coût du foncier viabilisé ;
- volumes et coûts de revient,
- poids relatif des opérateurs (privés / publics) et de l’autopromotion et de l’autoconstruction dans la production globale de logements ;
- capacités techniques et financières des opérateurs / promoteurs ;
- caractéristiques, volume et coût de revient de chaque produit ;
- politique du Gouvernement en matière d’efficacité énergétique dans le bâtiment, et
dans l’habitat social en particulier et prise en compte de cette politique dans les
opérations.
- capacités d’intégration de normes environnementales dans les techniques de
construction (disponibilité des matériaux, compétences des promoteurs locaux);
- revue générale de la filière du logement (opérateurs) de l’identification des terrains à
la production de logements finis => Identification des déficiences et besoins
d’amélioration / d'appui.
La demande :
- Evaluation de la demande de logements actuelle et prospective (à horizon 5 ans) selon
les revenus des ménages (à partir d’études, de projections démographiques) ;
- Adéquation de l’offre à la demande :
(i)
revenus des ménages / coût du logement produit selon types d’habitat => quels
logements pour quelles populations (du très social aux classes moyennes
inférieures)
(ii)
demande des ménages / volume de logements disponibles pour chaque type /
catégorie de population => couverture de la demande actuelle et future.
3) Analyse du financement du logement
L’analyse pourra s’appuyer pour les questions relatives aux financements de la politique
nationale de logement social sur la note élaborée par l’Agence AFD du Caire en 2009 et qui
est annexée aux présents termes de référence. L’étude complétera les informations déjà
collectée le cas échéant.
Les acteurs intervenant dans le financement du logement :
- Recensement des différents réseaux de distribution du crédit : acteurs privés / publics :
banques commerciales, établissements de crédit spécialisés (crédit hypothécaire),
banques de l’habitat, caisses d’épargne, réseaux spécialisés, micro-finance...,
- dispositifs de rehaussement de crédit (fonds de garantie),
- statistiques d’activité et appréciation de l’impact relatif de ces différents guichets
(quote-part de la population concernée ...) et de leur efficience / avantages
comparatifs,
6/24
-
-
En faveur de quels bénéficiaires (promoteurs / particuliers) et pour quels projets
(investissement immobilier locatif, promotion immobilière, crédit au particulier pour
l’accession, prêt court à moyen terme / crédit à la consommation utilisé pour l’autoconstruction) ;
Ressources disponibles : typologie (dépôts, épargne, ligne de refinancement de l’Etat
ou des bailleurs de fonds, marché financier) et caractéristiques (volume, maturité,
coût).
L’offre actuelle de financement :
- caractéristiques des produits financiers existant (maturité, composition et nature du
taux fixe/révisable), garanties exigées, conditions d’éligibilité : segmentation de la
clientèle / plafonds de revenus et critères de solvabilité ;
- avantages comparatifs, limites et contraintes ;
- Situation du revenu mensuel minimum pour l’accession à la propriété par rapport au
revenu moyen par habitant en Egypte ;
- Croisement revenus des ménages / offre de financement => quelle offre (conditions et
réseaux) pour quelles populations ?
- Revue des déficiences et des besoins d’amélioration des caractéristiques de l’offre :
comment desserrer les éventuelles contraintes qui pèsent sur l’offre de financement ?
(amélioration de l’accès aux ressources ...).
4) Analyse du secteur au travers de quelques projets/programmes pilotes : modes de
financement ; mesures et évaluation des résultats « urbains », techniques,
environnementaux et socio-économiques…
L’étude portera sur l’analyse de plusieurs opérations, publiques ou privées, d’aménagement
urbain (y compris upgrading des zones informelles et intervention dans le centre de
l’agglomération) et de production de logements sociaux (par le secteur public ou par le
secteur privé).
-
Principaux standards, réglementations et procédures à respecter dans le secteur des
infrastructures, du bâtiment et de l’aménagement.
Principes d’aménagement des opérations:
possibilité de mixité sociale, de mixité fonctionnelle, taille critique des
opérations / seuil de rentabilité, approche foncière etc.
intégration dans l’espace urbain (espaces publics, obligation dans la
fourniture d’équipements sociaux, dans l’accessibilité au transport à
l’emploi…).
5. MODALITES DE MISE EN OEUVRE
L’étude sera réalisée par un Consultant ayant une bonne connaissance du secteur du
développement urbain, de l’habitat et du logement social, dans les pays du Pourtours
méditerranéen et de préférence en Egypte.
Il est fortement recommandé de constituer une équipe comprenant un ou des experts
locaux spécialistes du secteur.
L’étude sera réalisée sur une durée de trois mois.
7/24
La langue de travail est le français, l’ensemble des rapports devront être rendus en français
(en trois exemplaires papier dont un pour l’agence AFD au Caire et deux pour le siège à Paris
– division DTO/CLD) et en format informatique.
Les correspondances (y compris les mails) avec l’AFD se feront en français.
Une réunion de démarrage sera organisée au siège de l’AFD et dans les bureaux de l’Agence
AFD au Caire, dans l’objectif de cadrer et de faciliter le déroulement de l’étude.
A l’issu de chacune de ses missions en Egypte, des réunions de cadrage et de débriefing avec
l’Agence AFD au Caire seront organisés.
Un rapport d’étape sera remis à l’AFD deux mois après début de la prestation et présenté
au siège de l’AFD à Paris. Le Consultant devra fournir à cette occasion un support de
présentation (power point).
L’AFD disposera d’un délai de 10 jours ouvrables pour formuler ses observations sur le
rapport fourni.
Le rapport final pourra faire l’objet d’une présentation du même type au siège de l’AFD à
Paris (à la demande de l’AFD).
Le Consultant conduira cette étude par des recherches bibliographiques des rencontres avec
les différents organismes publics et privés concernés et des visites de terrain.
Le Consultant pourra soumettre à l’AFD des propositions de compléments aux termes de
références lui paraissant de nature à améliorer la conduite de l’étude et/ou les résultats
recherchés.
La maîtrise d'ouvrage de cette étude sera assurée par l'Agence AFD au Caire avec l’appui de
la division Collectivités locales et développement urbain.
8/24
Annexe 1 (note de l’agence au Caire – 2009)
Le secteur immobilier social en Egypte – opportunités d’intervention de l’AFD
1. LES PRINCIPALES PROBLEMATIQUES DU CREDIT IMMOBILIER EN EGYPTE .................... 10
1.1.
1.2.
1.3.
La demande et l’offre de logement social en Egypte................................................. 10
Le développement du crédit immobilier en Egypte ................................................... 11
Les obstacles et distorsions liés à la phase de développement du marché ............... 12
2. LA STRATEGIE DU GOUVERNEMENT EGYPTIEN DESTINEE A DYNAMISER LE MARCHE DU
LOGEMENT SOCIAL .................................................................................................................. 14
2.1. Les mesures destinées à renforcer le cadre réglementaire et juridique ainsi que la
sécurité juridique des prêteurs ............................................................................................. 14
2.2. Les mesures destinées à soutenir le développement d’un marché financier à long
terme du crédit immobilier ................................................................................................... 16
2.3. Les programmes gouvernementaux égyptiens de développement du logement social..
................................................................................................................................... 16
3. LES PRINCIPAUX ACTEURS DU MARCHE DU CREDIT IMMOBILIER .................................... 18
3.1.
3.2.
Les principaux acteurs publics et privés et les produits offerts ................................ 18
Les bailleurs de fonds et leur stratégie ..................................................................... 21
4. LES BESOINS DE FINANCEMENT DES ACTEURS DU SECTEUR ............................................ 21
ANNEXE 1 – INTERVENANTS RENCONTRES PAR L’AFD DANS LE CADRE DES ENTRETIENS .. 23
ANNEXE 2 – LISTE DES ACTIONNAIRES DE L’EGYPTIAN MORTGAGE REFINANCE COMPANY
(EMRC), AU 31 DECEMBRE 2008 ........................................................................................... 24
9/24
1. LES PRINCIPALES PROBLEMATIQUES DU CREDIT IMMOBILIER EN EGYPTE
1.1. La demande et l’offre de logement social en Egypte
L’Egypte est confrontée à une inadéquation entre l’offre et la demande de logements.
Les populations à faibles revenus sont confrontées à une pénurie d’offre de logements
formels, tandis que l’offre sur les segments les plus aisés de la population est supérieure à la
demande. Le déficit de logements est estimé à 360 000 annuellement11 et à une demande
insatisfaite cumulée de 2,5M de logements12. Au moins la moitié de la demande annuelle
serait le fait de familles gagnant un revenu mensuel inférieur ou égal à 2 500EGP par mois13.
Cette situation va perdurer, la croissance démographique s’établissant à 2% par an et 42% de
la population égyptienne ayant moins de 18 ans. La population égyptienne devrait atteindre 95
millions d’habitants en 2025, dont 83% sera urbaine, contre 66% en 2000.
Evolution de la population égyptienne entre 1970 et 2005
100
90
80
70
60
En millions
50
d'habitants
40
Population rurale
Population urbaine
30
20
10
0
1970
2000
2025
Offre annuelle de logements urbains en Egypte selon leur valeur
140000
120000
100000
Logements de luxe
80000
Logements standard
60000
Logements à bas coût
40000
20000
0
2004/2005
2005/2006
2006/2007
2007/2008
Source : Egypt Book, CI Capital Research, 11 novembre 2008.
La construction de logements sociaux en Egypte a, durant plusieurs décennies,
entièrement reposé sur le secteur public, qui n’est jamais parvenu à répondre à la
demande. Jusqu’à présent, l’Etat était en charge de la mise en œuvre d’une stratégie
nationale, mais également de la conception, du financement et de la construction des
logements sociaux. Entre 1982 et 2005, l’Etat a bâti 82% des logements sociaux en Egypte,
11
Affordable Housing Mortgage Market in Egypt, MFA, septembre 2008.
Chiffres également indiqués par le Ministère de l’Investissement lors de la conférence Euromoney sur le
logement en Egypte : The Euromoney Egypt Housing Conference 2009, 25 mai 2009.
13
Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.
12
10/24
pour un montant total de 26MdsEGP14. Les autorités n’ont cependant pas pu faire face à la
demande croissante de la population égyptienne, notamment en raison de la fragmentation des
autorités et programmes en charge de la mise en œuvre de la politique de logement social
(gouvernorats, General Organisation for Housing and Building, Joint Projects Agency,
NUCA) et de cadres juridiques différents, impliquant une structure rigide reposant sur l’offre.
Les difficultés budgétaires ont ensuite encore réduit la capacité d’intervention de l’Etat
(déficit du budget de l’Etat anticipé à 8,4% pour l’année 2009-201015). Actuellement, l’Etat
construirait 35 000 logements par an, couvrant environ 10% de la demande. De ce fait, la
contribution du secteur privé est indispensable au développement de l’offre logement, au
même titre que de celui des autres infrastructures de service publics, afin de compléter les
politiques et les moyens mis en œuvre par les autorités égyptiennes, comme l’a rappelé le
ministre de l’Investissement M.Mohieldin lors de la conférence Euromoney sur le
financement du logement en Egypte le 25 mai 200916.
1.2. Le développement du crédit immobilier en Egypte
Au regard de l’envergure du marché immobilier égyptien, le secteur du crédit
immobilier demeure modeste. Le secteur privé est le principal constructeur de logements
formels depuis le milieu des années 1990. Le marché demeure restreint, avec une part du PIB
consacrée au crédit immobilier inférieure à 1% au premier semestre 2009, contre 14% aux
Emirats Arabes Unis17, et, en juillet 2008, 13% en Jordanie et 70% aux Etats-Unis18. Le
montant total de crédits est faible par rapport à la valeur totale du parc immobilier en Egypte
(3,2MdsEGP contre 280MdsUSD).
Evolution de l'encours de prêts sur le marché du crédit
immobilier en Egypte depuis 2005 et projections jusqu'en 2010
(en MEGP)
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
ja
nv
-1
0
m
ai
-1
0
se
pt
-1
0
ja
nv
-0
9
m
ai
-0
9
se
pt
-0
9
ja
nv
-0
8
m
ai
-0
8
se
pt
-0
8
ja
nv
-0
7
m
ai
-0
7
se
pt
-0
7
ja
nv
-0
6
m
ai
-0
6
se
pt
-0
6
se
pt
-0
5
0
Source : Mortgage Finance Authority.
Le marché a cependant connu une expansion vigoureuse en trois ans, et qui est appelée à
se poursuivre dans les années à venir. Entre septembre 2005 et septembre 2008, le volume
du marché a été multiplié par 16. De 2007 à 2009, First Taamir Mortgage Finance Company,
structure de crédit immobilier financière non-bancaire (cf. infra, partie 3, Les principaux
14
Arab Republic of Egypt, Analysis of Housing Supply Mechanisms, Final Note, Banque Mondiale, février 2007.
Le budget 2009/2010 prévoit une hausse du déficit public, à 8,4% du PIB, Mission économique du Caire, 1e
juillet 2009.
16
Egypt needs more infrastructure projets, says Mohieldin, Daily Star, 25 mai 2009.
17
Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.
18
Home Sweet Home, Business Monthly, juillet 2008.
15
11/24
acteurs du marché du crédit immobilier), a plus que triplé le volume de son activité, son
volume annuel de prêts octroyés passant de 70MEGP à 220MEGP.
1.3. Les obstacles et distorsions liés à la phase de développement du marché
Les difficultés actuelles de développement du marché du crédit immobilier sont notamment
dues à :
- une faible fluidité du marché du logement, résultant de l’héritage d’un cadre
réglementaire ne permettant pas d’enregistrer et donc de nantir la propriété privée
immobilière ;
- des taux d’intérêts élevés et une culture financière en développement limitant le
recours au crédit aux classes sociales les plus aisées ;
- le niveau élevé des prix du logement, qui interdit l’accès au crédit immobilier des
classes sociales les plus modestes ;
- le décalage de maturité entre les ressources et prêts octroyés par les institutions de
crédit immobilier.
La faible disponibilité de logements sur le marché trouve en partie sa source dans le
cadre réglementaire défaillant qui a prévalu en Egypte durant plusieurs décennies. Le
coût prohibitif des droits d’enregistrement pour l’accès à la propriété, empêchant le
nantissement des biens immobiliers auprès des prêteurs19, et les délais afférent à
l’enregistrement (entre un an et un an et demie20), ont longtemps interdit l’accès à la propriété
formelle à une partie importante de la population. La saisie ou l’expulsion des débiteurs de
crédits immobiliers en cas de défaut a longtemps été exclue, d’autant que pour des raisons de
stabilité sociale, la justice était peu encline à prendre des décisions exécutoires en ce sens. Les
conséquences de cette situation perdurent, en dépit de la mise en application progressive
d’une réforme de la réglementation immobilière qui vise à sécuriser la propriété immobilière
(cf. partie 2.1.). De plus, l’héritage du blocage du montant des loyers, instauré entre 1944 et
1965, exclut encore la mise sur le marché des appartements situés dans le centre du Caire,
ainsi que le développement d’un marché locatif21. Cette situation explique notamment que
l’offre de logements ait été déplacée en périphérie, au sein des villes nouvelles, sur des sites
nouvellement édifiés par des promoteurs immobiliers. Les sociétés de crédit immobilier et
banques octroyant des crédits immobiliers concentrent par conséquent leur activité sur les
villes nouvelles (6 Octobre notamment).
En dépit de l’existence d’une offre de crédit pour les classes sociales aisées, celles-ci ont
jusqu’à présent plus volontiers arbitré en faveur du recours à leurs propres ressources.
Le choix des ménages aisés en faveur d’investissements sur leurs ressources propres
s’explique par les taux d’intérêts élevés des prêts immobiliers (entre 13% et 14% au premier
semestre 200922). La diminution progressive des taux d’intérêts depuis le début de l’année
2009 (la BCE a diminué ses taux directeurs de 11,5% pour le taux de rémunération des dépôts
et 13,5% pour le taux de refinancement en janvier 2009 à respectivement 8,5% et 10% le 30
juillet 2009), ainsi que l’évolution de la culture financière de la population, qui se familiarise
19
Les institutions non-bancaires de crédit immobilier ne prennent pas le salaire des emprunteurs en nantissement,
en raison de coûts de transaction élevés.
20
Hala Bassiouni, Directrice Générale de EHFC, in Home Sweet Home, Business Monthly, Juillet 2008.
21
Le loyer des nouveaux logements accédant sur le marché de la location n’a été débloqué qu’en 1996.
22
Entretien à EMRC, 11 juin 2009 et à First Taamir Mortgage Finance Company, le 15 juin 2009. Le taux
d’intérêt moyen du Crédit immobilier en Egypte était évalué par la MFA en septembre 2008 à 13,16%.
12/24
avec le fonctionnement des institutions d’intermédiation financière, inciterait davantage ces
catégories sociales à un arbitrage en faveur du crédit immobilier.
L’accès au crédit immobilier des ménages à faibles revenus est quant à lui fortement
réduit, étant donné le coût des biens immobiliers, et compte tenu de facteurs culturels.
La possibilité pour les classes moyennes à accéder à la propriété s’est réduite ces dernières
années, d’une part en raison de l’inflation du prix du logement générée par la forte croissance
des prix des matières premières, mais également en raison de la capacité d’endettement
limitée de ces populations à faibles revenus. Le prix du mètre carré serait ainsi passé, à la ville
du 6 Octobre, de 150 USD / m² en 2004 à 800 USD / m² en 200823. Afin d’éviter le
surendettement, le remboursement mensuel des crédits immobiliers est limité à 25% du salaire
des ménages à bas revenus24, défini à 1 750 EGP pour une personne seule et à 2 500 EGP
pour un couple ou une famille25. De ce fait, un couple disposant d’un revenu mensuel de
2 500 EGP peut rembourser une échéance de 625 EGP par mois. Cette mensualité permet de
mobiliser seulement un prêt de 50 000 EGP à un taux de 14%, sur une durée de 20 ans. Ces
montants permettent de plus en plus difficilement d’acquérir des logements familiaux, dont
les prix ont tendance à augmenter pour s’établir à 90 000 EGP pour des logements de 80m²
(soit un prix au m² de 1 125 EGP). Sans un apport financier personnel substantiel (25 000
EGP) complémentaire aux 15 000 EGP de subventions de l’Etat, l’accès aux logements de
surface réduite est impossible. Les prix des logements non sociaux atteignent des montants
encore plus élevés26.
Cependant, les autorités égyptiennes, ainsi que les institutions de crédit immobilier, font
preuve d’innovation pour ce segment de clientèle à bas revenus qui dispose d’une
réputation de fiabilité27. Les acteurs privés proposent des solutions innovantes susceptibles
de permettre aux ménages à bas revenus de rembourser des crédits contractés sur un montant
plus important. Il s’agit de bullet payments annuels, comprenant ainsi des versements
exceptionnels opérés par les emprunteurs à la fin de l’année, permettant d’augmenter le
montant annuel remboursé en intégrant dans la base salariale les primes de fin d’année. Par
ailleurs, le gouvernement prévoit la possibilité de relever le seuil de paiement mensuel du
crédit immobilier à un tiers du revenu et la possibilité de verser un acompte représentant 20%
du prix du logement lors du premier versement28. Enfin, à partir de janvier 2010, les
propriétés foncières destinées à l’habitat dont le montant est inférieur à 450 000EGP devraient
être exemptées de la taxe d’habitation29.
De plus, les pratiques culturelles poussant les ménages les plus modestes à des exigences
fortes en termes de superficies recherchées évoluent. La tradition incite les jeunes ménages
à rechercher, dès leur premier achat, un logement d’une superficie susceptible d’abriter leurs
23
Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.
Décret présidentiel n°4 de 2003.
25
Décision de la MFA en date du 14 août 2008. Ce taux est de 40% pour les ménages disposant de revenus
supérieurs.
26
Selon le Ministre de l’Habitat A.Al-Maghrabi, un appartement de 180m² situé à Medinet Nasr valait, en 2007,
600 000EGP. Selon le vice-Ministre du logement Ashraf Kamel, le prix d’un appartement de 100m² au centre du
Caire atteignait, en 2008, 400 000EGP. In Low-Income Market, Developers eye, Business Monthly, avril 2009.
27
Entretien à EHFC, institution privée de crédit immobilier (cf. partie 3), 11 juin 2009. Les seules difficultés
ponctuelles auxquelles l’entreprise a été confrontée ont été des retards de remboursement, qui sont cependant
demeurés marginaux.
28
M.Mohieldin, Ministre de l’Investissement, Conférence Euromoney sur le financement du logement, 25 mai
2009.
29
Executive regulations for property tax law released, Al-Alam Al-Yom, 9 août 2009.
24
13/24
enfants. A ceci s’ajoute la nécessité pour eux, lors de l’achat de logements situés dans les
villes nouvelles, de s’autonomiser du tissu familial, ce qui explique également que des
logements au sein des villes nouvelles demeurent inoccupés durant un certain temps, car
excentrés par rapport au lieu de vie de la famille30. Les mentalités évoluent cependant sur ce
point, les familles des jeunes couples acceptant de manière croissante la « mutation »
immobilière au cours d’une vie comme un fait moderne31.
Enfin, l’obstacle majeur au développement du crédit immobilier en Egypte réside
actuellement en une inadéquation entre la maturité des ressources dont les institutions
de financement disposent (Court terme) et celle des crédits immobiliers qu’elles doivent
développer (moyen long terme). Les ressources à long terme en monnaie locale sont rares, et
ne permettent pas aux banques d’offrir des prêts long terme à des taux d’intérêts abordables
pour des ménages aux revenus modestes. Les taux d’intérêts des crédits immobiliers
s’établissent à 10,5%, avec une maturité allant jusqu’à au moins 20 ans, pour les programmes
subventionnés par l’Etat en faveur des ménages à faibles revenus, au même niveau que le taux
de refinancement de la BCE, qui s’établit désormais, depuis le 30 juillet 2009, à 10%. Les
structures de prêts immobiliers ne peuvent envisager d’avoir recours à des financements en
devises à long terme, les mécanismes de SWAP à plus d’un an étant rares et coûteux par
rapport aux revenus dégagés sur le crédit immobilier.
2. LA
STRATEGIE DU GOUVERNEMENT EGYPTIEN DESTINEE A DYNAMISER LE MARCHE DU
LOGEMENT SOCIAL
L’émergence en cours du marché du crédit immobilier est le fruit des mesures prises par
l’Etat égyptien depuis 2001. L’Etat a entrepris une série de réformes destinées à renforcer
l’infrastructure juridique et financière du crédit immobilier pour encourager les investisseurs
(banques et institutions financières non-bancaires de crédit immobilier) à développer leur
activité, tout en ciblant ses efforts sur les ménages à revenus modestes.
2.1. Les mesures destinées à renforcer le cadre réglementaire et juridique ainsi que
la sécurité juridique des prêteurs
Le gouvernement égyptien a pris depuis 2001 une série de mesures destinées à renforcer le
cadre réglementaire du crédit immobilier. Au niveau stratégique, le décret n°277 de 2001 a
créé la Mortgage Finance Authority (MFA), en charge de la régulation du secteur, et sous la
tutelle du Ministère de l’Investissement, qui a reçu, en 2003, le mandat de développer le
secteur financier non-bancaire. Celle-ci a été remplacée le 1e juillet 2009 par le régulateur
unique du système financier non-bancaire, la General Authority for Financial Regulation,
selon la loi n°10 de 2009, qui a repris les prérogatives de la MFA.
La loi n°148 de 2001 organise le fonctionnement du marché du crédit immobilier. Elle
définit notamment les contrats passés entre les prêteurs (banques et institutions financières
30
Entretien à Orascom Housing Communities (OHC), lors de la mission TJF, le 27 mai 2009. Selon un rapport
de la Shoura de 2003, 42,7% des logements inoccupés en Egypte étaient détenus par leurs propriétaires pour
leurs enfants (Arab Republic of Egypt, Analysis of Housing Supply Mechanisms, Final Note, Banque Mondiale,
février 2007). Concernant le cas spécifique du projet d’OHC à la ville du 6 octobre, selon First Taamir Mortgage
Finance Company, à ces facteurs s’ajoutent la réticence des candidats à la propriété à cohabiter avec les familles
rescapées du quartier du Moqatam hébergées par OHC (700 personnes).
31
Entretien à EHFC, le 11 juin 2009.
14/24
non-bancaires, les premières ne pouvant dépasser un plafond de crédits immobiliers de 5% de
leur portefeuille32) et les ménages contractant un crédit immobilier. Les autorités égyptiennes
ont fait le choix de permettre à des structures non-bancaires de se spécialiser dans le crédit
immobilier afin de favoriser un développement le plus large possible de ce marché. Selon les
dispositions de cette loi, les institutions non-bancaires de crédit immobilier agissent comme
tierce partie entre les promoteurs immobiliers et les ménages souhaitant acquérir un bien
immobilier. La loi établit les droits des créanciers, en autorisant une saisie par le prêteur du
bien acquis par le débiteur. La saisie peut intervenir après 3 mois de défaut de celui-ci33. En
pratique, la mise en œuvre de procédures de saisie efficaces requiert cependant du temps et
n’est pas encore considérée comme parfaitement fiable par les prêteurs34. Le gouvernement a
pris des mesures afin de diminuer le prix d’enregistrement des biens immobiliers, celui-ci
étant passé de 12% à 3% de la valeur d’un bien immobilier en 2004 (loi n°3 de 2004)35, et a
instauré un montant plafond de 2 000EGP36. Le délai d’enregistrement serait désormais
compris entre six mois et un an37. Les autorités égyptiennes ont également pris la décision
d’appliquer l’impôt sur la propriété aux biens immobiliers déclarés inachevés38, afin
d’accélérer la mise sur le marché de nouveaux logements.
Des dispositions ont également été prises dans l’optique d’assurer la solvabilité des
clients, avec la mise en place du Guarantee Subsidy Fund créé par le décret présidentiel n°4
de 2003. L’une des activités de cette structure dépendant de la MFA39 consiste, en cas de
difficultés financières rencontrées par les emprunteurs, à pourvoir au remboursement de trois
mensualités auprès des banques, cette disposition étant éventuellement renouvelable tous les
cinq ans.
Le gouvernement a mis en place un credit bureau permettant de renforcer la
connaissance du marché par les prêteurs. Dans le cadre de la réforme du secteur financier,
la mise en place de I-Score, qui a démarré ses activités opérationnelles au début 2008 et a
recensé à avril 2009 des informations sur 4,3 millions de clients des banques et institutions de
crédit immobilier financières non-bancaires, a également permis d’améliorer la visibilité des
prêteurs sur la solvabilité de leurs clients potentiels. Par ailleurs, afin de permettre aux
institutions effectuant des prêts immobiliers de disposer d’une meilleure connaissance de la
valeur des propriétés qu’elles détiennent en hypothèque, le gouvernement a développé un
projet de recensement des propriétés immobilières en Egypte, incluant une estimation de la
valeur de la propriété. Ce projet a reçu le soutien de USAID, dans le cadre du programme de
développement du secteur immobilier « Egypt Financial Services » (EFS) initié en novembre
2004. Enfin, le décret du Premier Ministre n°465 de 2005 prévoit également l’octroi de
licences par la Mortgage Finance Authority (MFA) à des experts immobiliers indépendants.
32
La réglementation émise par la BCE dispose que l’exposition totale des banques sur le secteur immobilier ne
peut excéder 10% de leur portefeuille (soit 5% alloués à des crédits immobiliers et 5% au financement de projets
immobiliers).
33
Entretien à Tamweel lors de la mission TJF, le 27 mai 2009.
34
Entretien à Housing Development Bank, 16 juin 2009.
35
The Road Ahead for Egypt, FEMISE, décembre 2004..
36
Egypt : mortgage expansion, Zawya, Oxforg Business Group, 5 août 2008.
37
Entretien à First Taamir Mortgage Finance Company, 15 juin 2009.
38
Arab Republic of Egypt, Analysis of Housing Supply Mechanisms, Final Note, Banque Mondiale, février 2007.
Selon un rapport de la Shoura de 2003, 37,5% des logements vides en Egypte étaient déclarés inachevés par leur
propriétaire.
39
Et dirigée par le Président de la MFA.
15/24
2.2. Les mesures destinées à soutenir le développement d’un marché financier à long
terme du crédit immobilier
Afin de soutenir l’apport de ressources à long terme aux structures offrant des prêts
immobiliers, le gouvernement égyptien a fondé, en 2006, avec le soutien de la Banque
Mondiale, l’Egyptian Mortgage Refinance Company (EMRC), structure de droit privé
destinée à devenir la banque de refinancement du crédit immobilier en Egypte. A long
terme, l’EMRC doit offrir des ressources par l’émission d’obligations sur les marchés
financiers. L’EMRC est notamment financée par le biais d’un prêt concessionnel de la
Banque Mondiale d’un montant de 214,2MEGP, d’une maturité de 20 ans et
exceptionnellement libellé en EGP. Ce prêt, octroyé au gouvernement égyptien, a été
rétrocédé aux mêmes conditions à l’EMRC. L’EMRC est également financée par l’apport en
capital de ses actionnaires, d’un montant de 241MEGP, ceux-ci étant les principales
institutions égyptiennes menant des activités de crédit immobilier, bancaires et non-bancaires,
publiques (36,08%, dont notamment 16,6% détenus par la BCE, 8,3% chacun par la NBE et la
Banque Misr, 4,15% par Housing and Development Bank40) et privées (66%, dont notamment
7,88% par Piraeus Bank, 7,47% par HSBC et 4,15% par la NSGB), ainsi que par IFC
(7,92%)41.
L’EMRC a jusqu’à présent octroyé quatre prêts, pour un montant total de 350MEGP, à
une maturité de 8 à 10 ans, à trois institutions de financement du crédit immobilier et
une banque, mais dont seulement 150MEGP ont été décaissés. L’EMRC prête, au premier
semestre 2009, sur des maturités de 7 à 15 ans, à 10,85%. L’EMRC aurait initié des
négociations avec la Banque Mondiale pour un prêt direct, d’un montant de 50MUSD, et pour
lequel un accord avait été conclu pour un SWAP de change d’une durée de 20 ans à titre
exceptionnel par la NBE. Ce projet n’a cependant pas pu aboutir, en raison du taux élevé
proposé par la Banque Mondiale (LIBOR +100).
L’EMRC ne dispose pas pour l’année 2009 de besoins de refinancement, n’ayant pas
pleinement utilisé le prêt concessionnel de la Banque Mondiale et disposant d’un capital
important. Elle pourrait cependant avoir recours à une institution financière solide pour ses
besoins de financement à moyen terme.
Enfin, le gouvernement égyptien étudierait également des amendements à la loi sur les
marchés de capitaux (loi n°95 de 1992), afin de permettre aux banques de se financer à long
terme par l’émission d’obligations, dès lors qu’un marché des obligations de référence à long
terme existera42. Cette solution permettrait de combler le décalage de maturité entre les
ressources et les emplois des institutions de crédit immobilier bancaires d’une part et
d’apporter les ressources pour les institutions financières non-bancaires qui ne peuvent se
financer par les dépôts 43 d’autre part.
2.3. Les programmes gouvernementaux égyptiens de développement du logement
social
40
Cf. infra, partie 3.1., principaux acteurs publics et privés et produits offerts.
Cf. infra, Annexe 2, pour la liste des actionnaires de EMRC.
42
Country Finance Egypt, The Economist Intelligence Unit, décembre 2008.
43
En raison de l’absence de bons ou d’obligations de référence à long terme, la maturité des bons du trésor
dépassant actuellement rarement 7 ans. A titre d’exemple, le gouvernement égyptien a émis le 8 juin 2009 un
bon du trésor d’une maturité de 7 ans, à 11%. En 2005, le gouvernement égyptien avait émis des bons du trésor
pour un montant de 1MdEGP et à une maturité de 20 ans afin de fournir une référence pour un financement à
long terme.
41
16/24
Le plus important programme d’accession à la propriété des ménages à faibles revenus
est le National Housing Program (NHP). Le Président Moubarak avait proposé, dans le
cadre de son programme aux élections présidentielles de 2005, la construction de 500 000
logements de 2006 à 2011, bâtis par des promoteurs publics et privés. Le gouvernement
subventionne les prêts aux logements aux ménages à bas revenus44, à hauteur de 15% de la
valeur du bien immobilier et jusqu’à 15 000 EGP par logement, octroyés par le biais du
Mortgage Guarantee Subsidy Fund45. Les terrains fournis aux promoteurs sont également
subventionnés. Le prix d’un logement bâti dans le cadre du NHP dans les villes nouvelles est
compris entre 50 000 EGP et 80 000 EGP. Dans ce cadre, les structures offrant des crédits
immobiliers s’associent aux promoteurs, comme le fait Orascom Housing Communities
(OHC) avec Tamweel Mortgage Finance et d’autres structures de crédit immobilier, dont First
Taamir Mortgage Finance Company.
Le volet de financement de l’achat des logements est assuré par des institutions
publiques, trois banques, la NBE, la Banque Misr, Housing Development Bank (HDB) et
l’institution publique non-bancaire de financement du crédit immobilier First Taamir
Mortgage Finance Company. L’objectif de financement des banques s’établissait à 2MdsEGP
d’ici à 2011, dont 800MEGP chacune par la Banque Misr et la NBE et 700MEGP par
Housing Development Bank (HDB). Les taux d’intérêts appliqués par ces banques aux
ménages ayant contracté les prêts sont plafonnés à 10,5%. Le rythme de construction des
logements est cependant en deçà des objectifs et il semble peu probable que les objectifs
initialement fixés soient tenus46.
En complément du National Housing Program, le gouvernement égyptien va mettre en
œuvre le Affordable Mortgage Finance Program. Le programme sera destiné à favoriser
l’accès des ménages disposant de revenus mensuels compris entre 1 000EGP et 2 500 EGP à
des crédits immobiliers octroyés par des structures privées. Les autorités égyptiennes
accorderont 80 000 subventions par an à ces ménages. Ce programme de subventions sera
alloué seulement aux ménages et non aux promoteurs. Il autorisera ainsi l’accession à la
propriété au sein des centres urbains existants, et non plus seulement au sein des villes
nouvelles. Il permettra également de réduire la charge financière pesant actuellement sur
l’Etat. Les subventions allouées aux promoteurs dans le cadre du NHP constituent en effet une
charge non soutenable à long terme pour les finances publiques égyptiennes. De plus, une
partie des ressources financières libérées permettraient au gouvernement égyptien de
construire des logements pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à 1 000 EGP par
mois. Le maître d’œuvre du programme sera le Guarantee Subsidy Fund, qui doit rationaliser
le système d’allocation des subventions. Ce programme doit être mis en œuvre de 2009 à
2012. Il fera l’objet d’un soutien financier et technique de la part de la Banque Mondiale, qui
envisage d’octroyer un prêt de développement sectoriel (Development Policy Loan) au
gouvernement égyptien, d’un montant de 300MUSD. Le Conseil d’Administration de la
Banque Mondiale a approuvé le projet le 2 juin 2009.
L’EMRC étudie actuellement, en collaboration avec la BCE, la possibilité de mener un
programme de prêts de refinancement auprès des banques et institutions de crédit
44
2 500 EGP par famille et 1 750 EGP pour une personne seule, et à condition de ne jamais avoir été bénéficiaire
précédemment d’un programme d’accès au logement public.
45
Cette activité est séparée de l’activité de garantie en cas de défaut de remboursement par les ménages des prêts
qu’ils ont contractés.
46
Entretien à EHFC, 11 juin 2009.
17/24
immobilier, ciblant les ménages disposant de revenus modérés. Le montant total du
programme s’établirait à 700 MEGP. Le taux d’intérêt octroyé au bénéficiaire final devant
s’établir à 10,5% (le prêt octroyé par l’EMRC aux institutions de crédit immobilier aurait un
taux d’intérêt de 8,5%). Le montant des prêts octroyés par les institutions bénéficiaires serait
plafonné à 2 MEGP, ciblant les ménages bénéficiant de revenus modestes mais ne pouvant
bénéficier des subventions de l’Etat car leurs revenus sont situés immédiatement au-dessus du
seuil de 2 500 EGP par mois.
3. LES PRINCIPAUX ACTEURS DU MARCHE DU CREDIT IMMOBILIER
Le marché du crédit immobilier s’établit à 3,2MdsEGP au premier trimestre 2009, divisé entre
20 banques (2MdsEGP, soit 60% du marché) publiques et privées et 10 institutions de crédit
immobilier non-bancaires (1,25MdsEGP, soit 40% du marché).
Evolution de l’encours de prêts du marché du crédit immobilier en Egypte en volume de
2005 à 2008 et répartition entre banques et institutions financières non-bancaires de
crédit immobilier (en MEGP) :
Source : Affordable Housing Markets in Egypt, Osama
http://www.scribd.com/doc/8158861/Egypt-mortgage-market
Saleh,
MFA,
septembre
2008:
3.1. Les principaux acteurs publics et privés et les produits offerts
Les banques publiques disposent d’une part de marché prépondérante sur le secteur du
crédit immobilier. Il s’agit notamment des trois banques impliquées au sein du National
Housing Programme47 (NBE, Banque Misr, Housing Development Bank – HDB). Certaines
d’entre elles dépasseraient le quota de 5% d’exposition sur les crédits immobiliers48.
L’ensemble formé par la HDB, Arab Egyptian Land Bank et First Taamir Mortgage Finance
47
48
Cf. partie 2.3.
Euromoney Housing Conference, 25 mai 2009.
18/24
Company (institution financière non-bancaire, cf.infra) détiendrait 30% de parts de marché.
HDB, appartenant à des acteurs publics à hauteur de 70% (dont la NUCA), est l’une des
banques participant au NHP49 (National Housing Programme, cf. supra, partie 2.3. Les
programmes gouvernementaux égyptiens de développement du logement social). Cette
structure concilie objectifs d’accessibilité financière des ménages les moins aisés au crédit
immobilier et de rentabilité (ROA de 2,1% au 31 décembre 2008, de 1,7% en 2007 et 1,2% en
2006), notamment par un portefeuille de prêts en partie orienté vers les projets touristiques.
La NBE a annoncé le 13 juillet 2009 la création d’un fonds de 10MdsEGP, destiné à offrir des
crédits immobiliers, notamment aux ménages à revenus moyens et faibles, par des prêts d’une
maturité de 20 ans et d’un montant compris entre 40 000EGP et 3MEGP50. La Banque Misr
envisagerait également de lancer une structure de crédit immobilier, y allouant un montant de
500MEGP51.
Les banques privées sont encore peu présentes sur le marché du crédit immobilier aux
ménages à faibles revenus. Les banques privées ont développé peu de produits spécifiques
sur ce marché, en raison de marges peu rémunératrices par rapport aux autres produits offerts
par la banque de détail. On compte notamment parmi celles présentes sur le marché du crédit
immobilier Commercial International Bank (CIB), HSBC, NSGB, Piraeus Bank, ainsi que la
Bank of Alexandria, que l’agence AFD du Caire a rencontré. L’actionnaire majoritaire de
cette banque est le groupe italien Intesa Sanpaolo. IFC a également pris une participation de
9,75% au sein du capital de cette banque en mars 2009, notamment afin de développer ses
activités de micro-finance et de crédit immobilier pour les ménages à revenus modestes. Bank
of Alexandria accorde actuellement des prêts dont la maturité n’excède pas 15 ans, et n’a pas
développé de produits pour les ménages à bas revenus. En matière de financement, les
banques privées, disposant de liquidités, ne semblent pas avoir de besoins dans l’immédiat.
Bank of Alexandria n’utiliserait dans le domaine du crédit immobilier que 50% à 55% des
ressources disponibles.
Les structures financières non-bancaires de crédit immobilier actives sont au nombre de
trois :
-
First Taamir Mortgage Finance Company, la principale d’entre elles avec un
encours de 500MEGP, qui détient 50% de parts de marché parmi les institutions
financières non-bancaires de crédit immobilier, est publique. Il s’agit de la première
institution de crédit immobilier non-bancaire à avoir été fondée en Egypte, en 2003.
Cette institution détenue à 95% par des acteurs publics est filiale à hauteur de 25% de
Housing Development Bank. Elle serait en train de négocier un second prêt de
100MEGP avec l’EMRC, ayant utilisé le prêt de 50MEGP qui lui a été alloué, afin de
financer des prêts au logement à 10,5% ;
-
Le deuxième acteur du secteur, EHFC, structure privée filiale du Crédit Agricole
Egypt52, disposait, au premier semestre 2009, d’un encours de prêts de 160MEGP au
sein de son bilan, soit environ 13% de parts de marché. Sa maison-mère souhaite
porter sa participation au sein de EHFC à 100%, en raison de sa rentabilité ;
49
Le total bilan de HDB représentait, au 31 décembre 2008, 0,9% du total du bilan agrégé des banques
égyptiennes.
50
NBE bank to launch mortgage fund – report, Daily News Egypt, 12 juillet 2009.
51
Banque Misr is to establish mortgage Company, Arab Finance, 30 juillet 2009.
52
Cf. partie 2.4.
19/24
-
Tamweel Mortgage Finance, filiale du groupe Orascom détenue par Orascom Hotels
and Development (OHD), a démarré ses activités en juillet 2006. Tamweel offre
notamment des crédits immobiliers aux acquéreurs de logements construits par
Orascom Housing Communities (OHC), filiale d’OHD spécialisée dans la
construction de logements à bas coûts, dans le cadre du NHP (National Housing
Programme, cf. supra, partie 2.3.). Au 31 décembre 2008, l’encours de prêts de
Tamweel s’établissait à 147MEGP. Tamweel Mortgage Finance a bénéficié, le 31 août
2008, d’un prêt de refinancement de ses activités, d’un montant de 50MEGP, octroyé
par l’EMRC, dans le cadre du programme de développement du crédit immobilier
mené par la Banque Mondiale ;
-
Plusieurs autres structures sont en gestation ou connaissent des difficultés, notamment
des entreprises émanant de groupes étrangers, principalement des Emirats Arabes Unis
(Tamweel Egypt for Real Estate Finance, Amlak Finance and Real Estate Investments
Egypt).
Les produits et clientèles des structures privées et publiques demeurent différenciés en
fonction de leurs revenus. Les structures publiques offrent des prêts de montants moyens
inférieurs et d’une maturité plus longue que les entreprises privées (30 000 à 50 000EGP à 20
ans pour First Taamir Mortgage Finance Company contre 400 000EGP à 15 ans pour EHFC).
Les acteurs publics sont présents sur le marché des ménages à bas revenus en raison de leur
rôle de financement de l’économie. First Taamir Mortgage Finance Company consacrait ainsi,
au premier semestre 2009, 70% à 80% de son portefeuille aux ménages à bas revenus, contre
8% à 10% pour EHFC. La faible présence des structures privées s’explique par un manque de
connaissance du marché et l’absence d’outils. Le marché du crédit immobilier étant
relativement récent en Egypte, les structures privées ont fait le choix d’investir sur des
segments de clientèle leur permettant de s’assurer une base financière solide. Le seul levier de
rentabilité sur ce segment de clientèle pour ces structures résiderait dans la réalisation
d’économies d’échelles, les taux d’intérêts générant individuellement des marges très faibles.
Le partenariat entre les deux structures privées Tamweel/OHC présente à cet égard l’avantage
d’être innovant. Il permet à OHC, par l’appui de Tamweel, de bénéficier de débouchés à ses
programmes immobiliers sociaux, assurant ainsi sa rentabilité, sur un créneau où les marges
individuelles sont faibles et se font seulement sur un nombre significatif de logements vendus.
Egalement, l’appartenance au groupe Orascom offre à Tamweel Mortgage Finance
l’opportunité de bénéficier d’un soutien financier et de méthodes de gestion d’un groupe
privé d’envergure international (recapitalisation de Tamweel par OHD en septembre 2008,
financement par Orascom du système d’information Intellect Lending, développé par Polaris
Software Lab Limited53, retenu par Tamweel en juin 2009).
Néanmoins, une segmentation entre les activités d’OHC et de Tamweel a été instaurée, afin
d’éviter des pressions du promoteur sur l’institution de crédit immobilier en termes d’objectifs
de ventes. Tamweel dispose d’une complète autonomie dans la sélection et la validation de
ses dossiers, les activités des deux entreprises ayant été compartimentées.
Enfin, le modèle financier développé par Tamweel Mortgage Finance permet à cette dernière
de dégager des bénéfices sur les prêts octroyés aux ménages à revenus modestes (taux
d’intérêt de 16%, possibilité pour les clients de rembourser les prêts par bullet payments). Si
53
Polaris Software Lab Limited est spécialisée dans les systèmes d’information dédiés aux structures financières.
20/24
les produits offerts sont plus onéreux que ceux d’institutions publiques, ils permettent un
accès effectif à la propriété par un meilleur étalement et une meilleure gestion des échéances
de prêts. Le taux de non-remboursement revendiqué par Tamweel est nul54.
3.2. Les bailleurs de fonds et leur stratégie
Les bailleurs de fonds ont fourni un soutien au développement du secteur par le biais de
la mise à disposition de ressources financières à long terme, un soutien technique et la
promotion du développement d’institutions de crédit immobilier privées. Les
financements de la Banque Mondiale (prêt octroyé à l’EMRC) sont axés sur l’apport de
ressources à long terme au secteur. IFC, la DEG et l’OFID (fonds de développement des pays
de l’OPEP) ont pris une participation à hauteur de 20% chacun55 à la création en janvier 2004
de Egypt Housing Finance Company (EHFC), filiale non-bancaire du Crédit Agricole Egypt
spécifiquement dédiée à l’octroi de crédit immobilier. IFC a également fourni une assistance
technique à cette structure dans le cadre de la mise en œuvre de son business plan.
L’OPIC (Overseas Private Investment Corporation56) a octroyé en juin 2008 à Commercial
International Bank (CIB) un prêt de 250MUSD (1,3MdsEGP) d’une maturité de 20 ans, dédié
à l’octroi de crédits immobiliers aux ménages à revenus intermédiaires et modestes. 80% du
prêt était destiné à refinancer des institutions publiques égyptiennes de crédit immobilier
(HDB notamment), dans le cadre du National Housing Programme (NHP) et 20% devaient
permettre à CIB d’octroyer des logements d’un montant compris entre 80 000EGP et
100 000EGP pour les ménages considérés comme disposant de faibles revenus, à des
maturités de 15 à 20 ans, et 500 000EGP à 550 000EGP pour les ménages à revenus moyens.
USAID a apporté, par le biais du programme Egypt Financial Services (EFS), d’un montant
de 32MUSD, une assistance au renforcement des capacités de la Mortgage Finance Authority
(MFA) (systèmes d’information, formation du personnel et des cadres dirigeants), à
l’amélioration du fonctionnement du système d’enregistrement des biens immobiliers et une
assistance aux banques et institutions de crédit immobilier non-bancaires dans l’utilisation du
credit bureau.
4. LES BESOINS DE FINANCEMENT DES ACTEURS DU SECTEUR
Lors des entretiens complémentaires menés par l’AFD, deux institutions ont présenté des
besoins de financement :
-
Tamweel Mortgage Finance (voir plus haut)
-
L’EMRC (Egyptian Mortgage Refinance Company), appelée à devenir l’institution
centrale de refinancement du crédit immobilier en Egypte, mais ses besoins seraient
davantage à moyen ou long terme n’ayant, jusqu’à présent, pas utilisé toutes ses
ressources disponibles (capital et prêt de la Banque Mondiale, cf. partie 2.2) ;
54
Entretien à Tamweel lors de la mission TJF, le 27 mai 2009.
La participation prise par IFC était évaluée à 1,6MUSD.
56
Agence gouvernementale américaine de soutien au développement du secteur privé (et notamment des
entreprises américaines) au sein des pays émergents.
55
21/24
-
HDB (Housing Development Bank) l’un des principaux acteurs du crédit immobilier
en faveur des ménages à bas revenus disposant d’une rentabilité et d’une surface
financière satisfaisantes (ROA de 2,1% au 31 décembre 2008, capitalisation de 10,2%
au 31 décembre 2008, cf. partie 3.1., p.11) ;
Cependant, de par la nature de leurs emplois en monnaie locale et le coût des SWAPs à plus
d’un an en Egypte (cf. partie 2.2.), ces deux structures n’envisagent pas d’emprunter en
devises et l’AFD reste confrontée à l’impossibilité de prêter en monnaie locale57.
57
le dispositif TCX ne pouvant être mobilisé pour l’Egypte que sous des conditions spécifiques.
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Annexe 1.1 – Intervenants rencontrés par l’AFD en 2009 dans le cadre des entretiens
1. Institution de refinancement des structures de crédit immobilier :
Egyptian Mortgage Refinance Company (EMRC):
Iman T.Ismail, Managing Director ;
Ahmed F.Hafez, CFO.
2. Entreprises de crédit immobilier :
First Taamir Mortgage Finance Co. (structure publique) :
Mohamed Magd El Din Ibrahim, Chairman and Managing Director ;
Gamal El Din G.Allam, Deputy General Manager Finance Department.
Egyptian Housing Finance Company (structure privée) :
Hala Bassiouni, Managing Director.
3. Banques :
Housing and Development Bank (banque publique) :
Fathi El Sebai Mansour, Chairman.
Bank of Alexandria (banque privée) :
Mohamed El Gazzar, Deputy General Manager, Head of Marketing and Product
Development ;
Michael Ayoub, Head of Mortgage Finance Department, Retail Banking Division.
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Annexe 1.2 – Liste des actionnaires de l’Egyptian Mortgage Refinance Company
(EMRC), au 31 décembre 2008
Actionnaire
% du capital d’EMRC détenu
Central Bank of Egypt
National Bank of Egypt
Mortgage Finance Guarantee and Subsidy Fund
Arab Bank
HSBC
Societe Arabe Internationale de Banque
BNP Paribas
Commercial International Bank (CIB)
Faisal Islamic Bank
Banque Misr
Al Watany Bank of Egypt
First Taameer Mortgage Finance Co
National Societe Generale Bank
Piraeus Bank
Blom Bank
Egyptian Housing Finance Company
Misr Iran Bank
Egyptian Gulf Bank
Housing and Development Bank
Ahli United Bank
Egypt Arab Land Bank
Arab African Int'l Bank
Tamweel Mortgage Finance Co.
International Finance Corporation
Tayseer Mortgage Finance Co.
United Bank
Amlak Mortgage Finance Company
16,6%
8,3%
1,66%
2,08%
7,47%
4,15%
0,83%
2,07%
0,83%
8,3%
1,66%
4,15%
4,15%
7,88%
0,83%
0,83%
2,07%
4,15%
4,15%
1,66%
4,15%
1,63%
0,41%
7,92%
0,41%
0.83%
0,41%
24/24