STRATEGIE NATIONALE DE FINANCEMENT DU LOGEMENT

REPUBLIQUE DU CAMEROUN
REPUBLIC OF CAMEROON
PAIX – TRAVAIL – PATRIE
__________
PEACE –WORK-FATHERLAND
_______
MINISTERE DU DEVELOPPEMENT
MINISTRY OF URBAN DEVELOPPMENT
AND HOUSING
URBAIN ET DE L’HABITAT
-----------------
-----------------
SECRETARIAT GENERAL (DHA)
SECRETARIAT GENERAL
STRATEGIE NATIONALE DE FINANCEMENT DU
LOGEMENT SOCIAL AU CAMEROUN
ETAT DES LIEUX ET DIAGNOSTIC DU
FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL AU
CAMEROUN
Yaoundé, Février 2010
1
INTRODUCTION GENERALE .............................................................................................................................. 4
CONTEXTE GENERALE ............................................................................................................................................... 4
FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL : UN MOUVEMENT A L’ECHELLE INTERNATIONALE...............................4
PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU CAMEROUN : ECONOMIE DE LA SITUATION GÉOGRAPHIQUE,
MACROÉCONOMIQUE ET SOCIOÉCONOMIQUE ...................................................................................................5
Quelques Chiffres Macro-économiques ................................................................................................................................. 6
Le Cameroun face à l’emploi.................................................................................................................................................... 6
La sécurité sociale ..................................................................................................................................................................... 7
La couverture en électricité ..................................................................................................................................................... 7
La couverture en eau ................................................................................................................................................................ 7
La demande et offre de l’habitat/logement social ................................................................................................................ 8
PLACE DES BATIMENTS ET TRAVAUX PUBLIQUES DANS L’ÉCONOMIE DU CAMEROUN ......................................8
JUSTICATIFS DE LA RÉFORME DE LA PRÉSENTE POLITIQUE DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL AU
CAMEROUN ..........................................................................................................................................................9
DEMARCHE D’ELABORATION DE LA STRATEGIE NATIONALE DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL :
PROCESSUS PARTICIPATIF .......................................................................................................................................10
Phase de prise de conscience et construction conceptuelle ...............................................................................10
Phase d’organisation des acteurs et construction des alliances/partenariats stratégiques ..............................11
Phase d’état des lieux et de diagnostic - études ................................................................................................11
Phase de validation des produits, montage/consolidation de la stratégie nationale de financement du
logement social ..................................................................................................................................................12
STRCUTURE DU DOCUMENT ...................................................................................................................................12
CHAPITRE 1 : DEFINITION DES CONCEPTS ET DELIMITATION DU CHAMP D’INTERVENTION SUR LE FINANCEMENT
DU LOGEMENT SOCIAL .................................................................................................................................. 13
1.1 DEFINITION DES CONCEPTS ASSOCIES A LA PROBLEMATIQUE DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL ......13
Habitat ...............................................................................................................................................................13
Habitat social .....................................................................................................................................................13
Logement ...........................................................................................................................................................13
Logement social .................................................................................................................................................13
Institutions de promotion du logement social....................................................................................................13
Aide au logement social .....................................................................................................................................13
Subvention au logement social .......................................................................................................................... 14
Crédit immobilier................................................................................................................................................14
Prêt à taux 0% ....................................................................................................................................................14
Habitation principale..........................................................................................................................................14
Hypothèque ........................................................................................................................................................14
Société de caution ..............................................................................................................................................14
Servitude ............................................................................................................................................................14
Spéculation foncière ...........................................................................................................................................14
Copropriété ........................................................................................................................................................14
Personnes à revenus modestes ..........................................................................................................................14
Personnes ou familles défavorisées....................................................................................................................14
Coopératives d’habitat .......................................................................................................................................15
Mutuelle d’habitat .............................................................................................................................................15
Syndic .................................................................................................................................................................15
1.2 Principes applicables et caractéristiques du logement social ......................................................................15
Principes applicables au logement social ...........................................................................................................15
Traits caractéristiques du logement social .........................................................................................................15
1.3 DELIMITATION DU CHAMP DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN RAPPORT .......................................16
1.4 INTERVENANTS DE LA CHAINE DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL .......................................................16
2
CHAPITRE 2 : ETAT DES LIEUX DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL AU CAMEROUN ................................ 18
2.1 AU NIVEAU DE LA VOLONTE POLITIQUE, DU CADRE LEGAL, REGELEMENTAIRE ET INSTITUTIONNEL ...............18
2.2 AU NIVEAU DES MÉCANISMES DE FINANCEMENTS ...........................................................................................19
2.2.1 Sources de financements publics et atouts ...............................................................................................19
2.2.1.a Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) ....................................................................................................................... 20
2.2.1.b La Société Immobilière du Cameroun (SIC) ............................................................................................................. 21
2.2.1.c La Mission d’Aménagement de Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR) ............................................................... 22
2.2.1.d Le Fonds d’Équipement et d’Intervention Communal (FEICOM) .......................................................................... 23
2.2.1.e Les autres sources de financement .......................................................................................................................... 24
2.2.2 Acteurs et leurs rôles .................................................................................................................................24
2.2.3 Circuits/systèmes de financements du logement social et leurs mécanismes ..........................................25
2.2.4 Cibles et bénéficiaires au logement social .................................................................................................25
2.2.5 Critères d’éligibilité au financement du logement social ..........................................................................26
2.2.6 Produits financiers offerts pour le financement du logement social et leurs composantes ......................26
2.2.7 Systèmes de garantie et foncier ................................................................................................................27
2.3 AU NIVEAU DU RENFORCEMENT DES CAPACITÉS DES ACTEURS .......................................................................27
2.3.1 La MIPROMALO .........................................................................................................................................27
Eco construction et Développement local............................................................................................................................ 27
Création et développement d'entreprises et gender empowerment ............................................................................... 28
Éducation et Nouvelles Technologies ................................................................................................................................... 28
2.3.2 Les Programmes de renforcement conduits par les autres acteurs ..........................................................28
CHAPITRE 3 : DIAGNOSTIC DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL AU CAMEROUN ..................................... 29
3.1 AU PLAN DE LA VOLONTE POLITIQUE, DE L’ENVIRONNEMENT LEGISLATIF, JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL ...29
3.1.1 Faible harmonisation des instruments de l’environnement législatif .......................................................29
Lenteur et faible appropriation des réformes en cours ......................................................................................30
3.1.2 Manque de clarification sur les arrangements institutionnels et techniques pour le financement du
logement social ..................................................................................................................................................31
3.2 AU NIVEAU DES MÉCANISMES DE FINANCEMENT ............................................................................................32
3.2.1 Diversité des sources de financement sous valorisée ................................................................................32
3.2.2 Inadaptation du système de financement et son mécanisme aux réalités socio-économiques ................33
3.2.3 Manque de clarification légale sur les cibles/bénéficiaires des financements du logement social ainsi que
les critères d’éligibilité........................................................................................................................................35
3.2.4 Inadaptation des systèmes de garantie d’emprunt et du foncier aux réalités socio-économiques ..........36
3.2.5 Inefficacité des mécanismes des financements à répondre à la demande sociale ...................................37
3.3 AU NIVEAU DU RENFORCEMENT DES CAPACITÉS DES ACTEURS .......................................................................38
3.3.1 Faible capacité d’intervention des acteurs étatiques et non étatiques ....................................................38
3.3.2 Faible valorisation et utilisation des matériaux/techniques locales de construction de logement social .39
3.4 AU NIVEAU DE LA COORDINATION DES ACTEURS ............................................................................................. 40
CONCLUSION ................................................................................................................................................ 41
3
INTRODUCTION GENERALE
CONTEXTE GENERALE
FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL : UN MOUVEMENT A L’ECHELLE
INTERNATIONALE
Le concept d’habitat/logement social a émergé en Europe il y a près de 100 ans mais a
connu un développement contrasté entre les grandes guerres mondiales largement justifié par la
forte demande en logements observés durant la période de l’après-guerre. A ce jour, le
mouvement est particulièrement présent aux Pays Bas et au Royaume-Uni, en Belgique, France
et Scandinavie. De nombreux programmes de logements sociaux existent aux États-Unis et au
Canada. Dans ces deux derniers pays, cependant comme dans de nombreux pays en
développement en Amérique Latine, Asie et Afrique, le secteur privé reste le principal
pourvoyeur de logement locatif pour les familles à faible revenus devançant de loin le secteur
associatif du logement financé par l’État. Les acteurs de l’économie sociale et solidaire encadrant
la production et la gestion des logements sont des formes institutionnelles les plus connues pour
promouvoir l’accès aux logements sociaux, et sont rencontrées dans ces pays développés. Ces
acteurs sont très actifs aux États Unis d’Amérique Canada, France et Scandinavie. Certains pays
d’Afrique Australe et Orientale tels que le Kenya, Zimbabwé, Tanzanie et Afrique du Sud
promeuvent également le logement social à travers des modèles institutionnels. Les deux formes
de propriété de logement social les plus internationalement connues, sont:
a) Les propriétés Étatiques ou municipales;
b) Les coopératives et associations de promotion du logement social.
En général, la propriété municipale a une longue histoire et dans de nombreux pays, elle demeure
le secteur dominant. Cependant, cette main mise des municipalités est entrain de changer en
réponse aux politiques économiques et publiques sur lesquelles reposent le développement des
acteurs de logement social indépendants.
L’aspect le plus significatif du logement social dans les pays cités plus haut est le niveau
substantiel de soutien financier qu’elles ont reçu des gouvernements. En effet, ces subventions
gouvernementales couvrent généralement en presque ou en partie les coûts de production des
unités qualitativement acceptables, les frais de gestion annuelle des acteurs de l’économie sociale
et solidaire pour s’assurer que les coûts des loyers sont accessibles aux populations cibles, la
réduction effective des coûts des lots, et les allégements fiscaux pour les acteurs de l’économie
sociale et solidaire légalement enregistrées pour mener des programmes de logement social.
Dans certains de ces pays, des systèmes de garantie ont également été mis en place pour
encourager l’entrée des institutions financières privées dans le marché du logement social. A titre
d’exemple, le soutien apporté par le gouvernement au cours des 100 dernières années, près de
50% des logements existant aux Pays Bas sont fournis par les acteurs de l’économie sociale et
solidaire de promotion du logement social, et près de 14 milliards de pounds ont été fournis par
le secteur privé financier aux institutions de promotion du logement social en Grande Bretagne
au cours des 10 dernières années. Ces acteurs bien établis sont sur le point de devenir autonomes
par le biais des soutiens ciblés provenant des gouvernements.
4
Au Mali, Maroc, Tunisie, Pérou et en Afrique du Sud, l’essor du secteur du logement social au
cours des dix dernières années est du à :
Une prise en compte de l’habitat/logement social comme un socle pour l’économie ;
Une amélioration du cadre légal, juridique, réglementaire et institutionnel favorable à
l’essor économique du secteur du logement social;
Une stratégie de financement tenant compte des mesures incitatives (fiscales, financières
et foncières) de l’Etat ;
L’intégration de la problématique de l’habitat/logement social dans la stratégie de
réduction de la pauvreté, des inégalités, la création d’une économie du logement et
d’emplois ;
La clarification du concept de l’habitat/logement social au plan opérationnel, des cibles et
des bénéficiaires et des critères d’éligibilité au logement social ;
La mobilisation des financements à long terme pour soutenir les capacités managériales
des acteurs de l’economie sociale et solidaire de promotion du logement social ;
L’organisation des politiques des pays selon que le logement est perçu comme un droit,
un service ou un besoin.
Une autre dimension significative du logement social en Europe est l’usage croissant des
mécanismes d’encouragement des bonnes pratiques. Dans le but de faciliter un accès de ces
acteurs de l’économie sociale et solidaire aux soutiens et fonds Étatiques, ces initiatives doivent
s’inscrire et adhérer aux mécanismes régulateurs mis en place par l’État.
Le dernier enseignement important tiré de l’expérience internationale du logement social est le
désir croissant de briser les niches de concentration de la pauvreté que les politiques précédentes
ont engendrées. Les politiques et pratiques actuels focalisent leurs actions sur le développement
des habitats sociaux regroupant les communautés aux revenus mixtes. Ce qui est une opportunité
pour les groupes à revenu bas (familles, familles monoparentales ou individuelle) de tirer
avantage des opportunités économiques, sociales et éducatives créées dans par de tels contextes
de développements.
PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU CAMEROUN : ECONOMIE DE LA SITUATION
GÉOGRAPHIQUE, MACROÉCONOMIQUE ET SOCIOÉCONOMIQUE
D’une superficie de 475 442 km2 pour 17 millions d’habitants, le Cameroun est situé dans la
partie occidentale de l’Afrique centrale bordant l’Océan atlantique, au fond du golfe de Guinée.
Il est limité :
Au Nord par le Tchad
A l’Est par la République Centrafricaine
Au Sud par le Congo, le Gabon et la Guinée Équatoriale
A l’Ouest par le Nigeria
Le climat est tropical humide dans le Sud, sec au Nord, la température moyenne oscille entre
25°C au Sud et 32°C au Nord.
La végétation au Cameroun se compose :
5
végétation et paysage de savane au nord et au nord ouest sur une grande chaîne
volcanique qui s’étend du Mont Cameroun jusqu’aux Monts Rhumer en passant par les
Monts Alanguis ;
pâturages d’altitude sur les hauts plateaux du centre et de l’Ouest ;
forêt tropicale et marécages au Sud et à l’Est.
Le Cameroun compte 10 régions et 58 départements.
Quelques Chiffres Macro-économiques
Au cours de la période de mise en œuvre du DSRP, 2003 à 2007, le PIB a enregistré un
taux moyen de croissance réelle de 3,32%. Cette moyenne se situe en dessous de celle de
4,23% observée au cours de la période allant de 2000 à 2002, pendant laquelle le
Cameroun ne mettait en œuvre aucun programme formel visant essentiellement la lutte
contre la pauvreté. Le résultat indique bien qu’en matière de croissance économique, les
objectifs recherchés, à partir d’avril 2003, date de l’entrée en vigueur du programme
FRPC, n’ont pas été atteints. Même si les estimations récentes pour l’exercice 2008,
affichant un taux de croissance de 3,9% venaient à se réaliser, le profil de croissance
serait toujours en dessous de celui projeter dans le DSRP.
Le PIB (Produit Intérieur Brut) par habitant en 2006 est 2848 USD
En 2006 espérance de vie : 46,2 ans
Taux d’urbanisation : 55%
Taux de croissance : 2,8%.
Le Cameroun face à l’emploi
Au Cameroun en 2005, selon le rapport de l’Institut National de la Statistique (INS), le chômage
se situe autour de 17% de la population active. Les jeunes à eux seuls représentent 14% des sans
emplois sur les 17%. 90% des travailleurs camerounais exercent dans le secteur informel dont
69,3% gagnent moins que le salaire minimum légal qui est lui-même de 29 500 francs soit 58
dollars.
La durée moyenne dans l’emploi est de 9,1 ans.
Le taux de salarisation est de 18%.
Le revenu moyen mensuel au niveau national est 32 800 FCFA
• Secteur public :
- Administration Publique : 124 300 FCFA
- Entreprises publiques et parapubliques : 137 400 FCFA
• Secteur Privé : 103 600 FCFA
• Secteur privé informel : 27 300 FCFA pour les activités informelles non agricoles et
11 100 FCFA pour les travailleurs agricoles.
Dans les grandes villes le taux de chômage pour les jeunes ayant atteint au moins le second cycle
est le suivant :* Douala : 16% et * Yaoundé : 18%.
6
La santé au Cameroun
Le Cameroun dispose d’hôpitaux de référence à Douala et Yaoundé à savoir : l’hôpital
général de Douala et l’hôpital général de Yaoundé ainsi que des hôpitaux provinciaux
dans les chefs lieux de province.
Le fléau majeur reste le VIH/SIDA et le paludisme ; les campagnes de sensibilisation
restent insuffisante en dépit des d’importants investissements consentis par le
Gouvernement et ses partenaires.
Le taux de couverture physique selon les normes est passé de 70% à 100% de 2003 à
2010.
Le taux d’utilisation des formations sanitaires est passé de 15% à 40% de 2003 à 2007, de
40% à 80% de 2007 à 2010. Les taux d’utilisation et de fréquentation est donc en
augmentent régulière.
Le paludisme et le choléra souvent occasionnés par une insalubrité et un manque
d’hygiène croissant font eux aussi des victimes.
La sécurité sociale
La situation de la sécurité sociale au Cameroun est préoccupante. 10% seulement des
travailleurs sont assurés sur l’ensemble du territoire. La Caisse Nationale de Prévoyance
Sociale (CNPS) assure la gestion de la prévoyance sociale au Cameroun. Elle œuvre
activement au recouvrement actif des cotisations auprès des employeurs et une
redistribution rapide et efficace auprès des usagers sous de prestations sociales.
La couverture en électricité
La fourniture en électricité était jusque là assurée par la SONEL, a été depuis quelques
années privatisée au profit des américains sous la nouvelle appellation AES SONEL. 58
départements sur 58 électrifiés 188 chefs lieux d’arrondissement sur 270 électrifiés. Le
taux d’accès à l’électricité en zones rurales est de 5%.
Le taux d’accès à l’électricité dans les grandes villes se situe entre 45-50%. Le taux de
couverture à l’électrification est de 36%. Cependant, beaucoup reste à faire notamment la
lutte contre les délestages permanents dans certaines zones. Pour ce faire, il est important
de moderniser les infrastructures existantes, de mieux répartir la distribution de l’énergie
et mettre en place une réelle politique visant à terme à un accès à l’électricité sur toute
l’étendue du territoire.
La couverture en eau
La fourniture de l’eau au Cameroun était assurée par la SNEC qui elle-même a été
privatisée pour laisser place à la « Cam water ». 46 % de la population nationale n’a pas
accès à l’eau dans les Centres urbains. Le taux de couverture reste encore très faible, soit
entre 30% et 55% en zone urbaine et périurbaine.
En zones rurales : 30% environ est alimentée en eau potable.
Les difficultés de l’accès à l’eau potable en milieu rural.
7
La gestion et l’entretien des équipements d’eau potable en milieu rural connaissent
plusieurs types de difficultés :
• L’absence de notion d’intérêt commun, ou du service public cause une gestion
défectueuse des installations ;
• Le paiement de l’eau requiert un changement de culture. D’où, de très
nombreuses résistances ;
• L’absence de formation des villageois à la gestion et à l’entretien des
installations ;
• L’absence de créations d’emplois pour l’accompagnement et le suivi des
communautés villageoises par les personnes compétentes.
La demande et offre de l’habitat/logement social
Actuellement, on enregistre sur le territoire national une forte demande en logement tant dans les
grandes métropoles que dans les petites agglomérations. Face à cette demande, l’offre de
logement social s’avère nettement insuffisante. De plus, on relève la prédominance de l'habitat
spontané donnant lieu au développement incontrôlé des quartiers à habitat spontané ainsi qu’une
très faible offre des terres par les structures étatiques spécialisées. L’offre étatique est
annuellement estimée à environ à dix milles (10 000) logements.
L’analyse de l’habitat actuel est très diversifiée dans son mode d’occupation. En effet, le mode
d’occupation des logements au Cameroun permet de classer les ménages en trois groupes :
- les ménages propriétaires ;
- les ménages locataires et,
- les ménages logés gratuitement.
Dans l’ensemble, 58,9 % de ménages sont propriétaires, 29,8% locataires et 11,3% logés
gratuitement. Les ménages pauvres sont en grande majorité propriétaires (83%) de leur
logement.
Le Cameroun a souscrit, à l'issue du Sommet du Millénaire tenu en septembre 2000 à New York,
aux engagements au titre des Objectifs du Millénaire pour le Développement (OMD). Les
autorités camerounaises ont ainsi porté une attention particulière aux OMD au cours de la
période de mise en œuvre du DSRP I. En vue de mesurer les progrès réalisés dans ce cadre, un
rapport national, élaboré en 2008, fait le point sur les évolutions enregistrées au niveau de
chaque objectif. De manière générale, les tendances actuelles montrent qu'il est très improbable
que le pays puisse atteindre les cibles fixées d'ici 2015. Ce bilan mitigé vers l’atteinte des OMD
est conséquent aux difficultés rencontrées dans la mise en œuvre de la stratégie, ainsi qu’aux
coûts élevés de la mise en œuvre des actions y relatives.
PLACE DES BATIMENTS ET TRAVAUX PUBLIQUES DANS L’ÉCONOMIE DU
CAMEROUN
Le défi posé par le développement urbain et l’aménagement du territoire, exprimé par la vision à
long terme du Cameroun dans le DSCE, est celui de créer un espace économique national
8
intégré. Il s’agit non seulement de maîtriser le développement des villes et d’en faire des centres
de production et de consommation nécessaires à l’essor du secteur industriel, mais également de
promouvoir l’émergence des agglomérations périphériques, le développement des villes
moyennes ou secondaires capables de structurer les activités économiques dans l’espace urbain
et de concourir au développement des zones rurales environnantes.
A cet effet, le gouvernement compte parvenir à la maîtrise du développement urbain et
l’amélioration du cadre et des conditions de vie des populations en milieu urbain qui demeurent
un impératif pour permettre aux villes de jouer pleinement leur rôle de moteur de la croissance
économique. Pour cela, les autorités se fixent les objectifs spécifiques ci-après : (i) Ralentir le
rythme d’augmentation du taux d’urbanisation (parvenir à un taux de 57,3% en 2020) ; (ii)
Construire 100 km de voies bitumées et 17 000 logements sociaux, aménager 50 000 parcelles ;
(iii) Réduire de moitié le pourcentage de la population urbaine qui n’a pas accès de façon durable
à un approvisionnement en eau potable, à l’électricité et aux TIC ; (iv) Renforcer l’industrie, le
secteur privé, la gouvernance et les ressources humaines du sous-secteur urbain.
Pour atteindre ces objectifs, six stratégies ont été identifiées : (1) l’entretien et la réhabilitation
des infrastructures urbaines, (2) le développement des infrastructures urbaines, (3) l’amélioration
de l’accès aux services urbains de base, (4) la maîtrise de l’occupation du sol, (5) la protection
des groupes sociaux vulnérables et, (6) le renforcement des capacités institutionnelles du secteur.
JUSTICATIFS DE LA RÉFORME DE LA PRÉSENTE POLITIQUE DE FINANCEMENT
DU LOGEMENT SOCIAL AU CAMEROUN
Dans les années 70, le Cameroun s’est très vite illustré comme pionnier en Afrique Francophone
par la formulation d’une politique du logement social. Bâtie sur un ensemble de textes
réglementaires et d’institutions de financement (Crédit Foncier du Cameroun) ou de réalisation et
gestion du logement social (Mission d’Aménagement des Terrains Urbains et Ruraux, Société
Immobilière du Cameroun), et le modèle ‘société publique-parapublique - logement social‘,
cette politique bien qu’ambitieuse n’a pas su s’adapter aux évolutions socio-économiques des
vingt dernières marquées par une crise économique qui a accentué les inégalités, amplifié la
pauvreté et replacé les villes comme les principaux centres économiques. Les villes
Camerounaises sont ainsi devenues la vitrine des limites de la politique du logement,
caractérisées par une crise du logement dont l’une des manifestations est la situation de pénurie
chronique. On estime à près d’un million, le nombre de logements nécessaire pour résorber les
besoins les plus urgents des populations urbaines. Celle-ci est d’ailleurs sous-estimée si on tient
compte des nombreux immeubles qui ne respectent pas les normes et standards techniques et
qualitatifs. Cette demande s’accroît de 10% par an, soit 100 000 logements par an pour chacune
des seules villes de Yaoundé et Douala.
Si la question de la solvabilité des candidats au logement a souvent été citée comme le facteur
limitant, il semble plus qu’évident qu’aucune amélioration ne peut être envisagée sans la mise en
place d’une politique publique d’aide massive au logement et à une stratégie de financement du
secteur sur le long terme. Par ailleurs, une approche holistique du secteur portant sur la
différence entre le coût de la construction des logements et les prix du marché, du cadre
institutionnel, réglementaire et juridique, de la prise en compte du secteur du logement dans
9
l’économie et dans le DSCE semblent être des conditions préalables à une réforme de la
politique du secteur du logement social. De même, le financement du secteur reste très aléatoire
et est assuré en presque totalité par l’épargne personnelle ou les systèmes traditionnels de type
tontines ; il est temps de réfléchir à une stratégie de financement à long terme du secteur. Enfin,
les nombreuses limites observées pour l’atteinte des objectifs du sous secteur développement
urbain et de l’habitat semblent trouvées leurs origines dans le manque de clarifications des
concepts d’habitat, habitat social, logement et logement social, les cibles/bénéficiaires et les
critères d’éligibilité du logement social, en effet, les définitions actuelles semblent plus
administratives qu’opérationnelles, si bien qu’on a du mal à cerner les cibles/bénéficiaires et les
conditions d’éligibilité. Ce manque de clarté engendre une confusion pour l’opérationnalisation
des programmes dans l’ensemble du secteur.
Les projections en matière de construction des logements dits sociaux par le gouvernement du
Cameroun sont de l’ordre de 10 000 logements dans les 10 prochaines ; ce qui indique que l’État
à lui tout seul ne se donne pas encore tous les moyens pour combler le déficit actuel en
logements. Il faut trouver des démarches complémentaires et c’est ce que à quoi s’attèle la
réflexion tri-articule État-Prive et société civile; le produit de ces réflexions vise à terme
d’influencer les politiques publiques afin d’ouvrir le marché du logement aux acteurs de
l’économie sociale et solidaire de promotion du logement social que sont les coopératives et les
mutuelles d’habitat.
DEMARCHE D’ELABORATION DE LA STRATEGIE NATIONALE DE FINANCEMENT
DU LOGEMENT SOCIAL : PROCESSUS PARTICIPATIF
La démarche d’élaboration s’est appuyée sur les orientations méthodologiques du MINEPAT en
matière de planification stratégique et sur les orientations politiques données par le Charte
Africaine du logement sociale. Cette démarche a suivi un processus participatif qui se décline en
quatre étapes : prise de conscience et de construction conceptuelle, organisation des acteurs et de
construction des alliances/partenariats, diagnostic et validation des produits, et montage et
consolidation de stratégie.
Phase de prise de conscience et construction conceptuelle
L’atelier de Foumban connu sous le non de ‘Triennale des Habitants 2007’ tenu en novembre
2007 a été le catalyseur de la prise de conscience des acteurs sur l’ampleur des questions
d’habitat et de logement social (ayant regroupé le MINDUH, les représentants des autres
administrations publiques et parapubliques, les Mairies, les acteurs privés, la société civile
représentée par de nombreuses ONGs et les bailleurs de fond). Cet atelier a consacré le premier
diagnostic tri-articulé de l’habitat social et s’est achevé par la déclaration de Foumban pour une
politique nationale de l’habitat et du logement social dont les axes s’articuleraient autour de la
réforme du cadre institutionnel et législatif, la mise en place de mécanismes de financement
adapté et du renforcement des capacités d’intervention des acteurs en particulier des acteurs de
l’économie sociale et solidaire de promotion du logement social telles que les coopératives et
mutuelles d’habitat.
10
Phase d’organisation des acteurs et construction des alliances/partenariats stratégiques
Elle a consisté en la mise en place d’une série d’outils visant à canaliser les réflexions et les
acquis des acteurs pour pousser l’agenda du logement social. Parmi, celles-ci on note :
• la mise en place d’un groupe de travail ;
• l’élaboration d’un plan de travail avec des axes d’intervention ;
• la constitution des commissions de travail.
En Novembre 2008, l’organisation de l’atelier national sur les mutuelles et coopératives d’habitat
co-présidé par le MINDUH et le SCAC avait servi à évaluer et faire avancer les
recommandations de la triennale de 2007, à mettre en place un dispositif pour l’appropriation de
celles-ci par l’ensemble des acteurs et d’autres collectifs de la société civile travaillant sur la
problématique. Cet atelier a débouché sur le lancement de la plate forme nationale de
concertation des acteurs pour la promotion des mutuelles et coopératives d’habitat ; les groupes
de travail ont été mis en place pour exécuter les axes du plan d’action élaboré.
Phase d’état des lieux et de diagnostic - études
Elle a été marquée par une série d’activités itératives entre les études et le processus de
validation et de capitalisation des enseignements tirées et les implications pour articuler la
stratégie nationale de logement social. Ces études ont porté sur :
• l’état des lieux du logement social ;
• le système de financement du secteur du logement social ;
• l’impact des déguerpissements dans la ville de Yaoundé ;
• la viabilité des coopératives d’habitat ;
• le cadre légal ;
• la solvabilité de la demande sociale c.-à-d. des demandeurs d’un logement social ;
• les produits aidés ;
• les mécanismes de financement du logement social ;
• les missions à l’étranger : Pour faciliter la croissance et le développement du secteur du
logement social, il est nécessaire de s’appuyer sur les expériences et enseignements tirés
sur le logement social à l’échelle internationale et de s’en servir comme guide.
A la veille de l’aboutissement du processus de décentralisation régionale et communale, la
société souhaite jouer un rôle de premier plan dans le plaidoyer et l’appui à la formulation
des politiques régionales et communales de logement social ; Par anticipation, le groupe de
travail s’est donnée pour mission de proposer quelques axes de cette réforme à partir des
leçons tirées de l’expérience Camerounaise et de celles de nombreux pays africains (le
Maroc, l’Afrique du Sud, le Sénégal et le Mali) et des pays Latino-Américains (le Pérou et le
Brésil) et de nombreux pays développés tels que le Canada, la Norvège et les Pays Bas.
11
Phase de validation des produits, montage/consolidation de la stratégie nationale de
financement du logement social
Elle se résume à une série d’activités qui ont animé le montage et la consolidation de la
stratégique nationale de financement, parmi les quelles :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
l’Élaboration et validation des termes de références (TDR) du groupe de travail sur
l’élaboration ;
l’Élaboration d’une grille de lecture des documents ;
la mise en place d’un groupe de travail interministériel pour le montage et la
consolidation de la politique du logement social ;
la conduite des missions de capitalisation au Mali, Pérou et Afrique du Sud ;
Le développement et test des scénarii de mise en œuvre des coopératives/mutuelles
d’habitat ;
Les ateliers préparatoires à Africités 2009 et d’échanges avec les élus locaux sur le
logement social ;
Le forum national sur le financement du logement social ;
Les ateliers de pré- validation ;
Les ateliers de présentation/restitution aux autorités compétentes ;
La transmission officielle au gouvernement pour adoption ;
Le Forum national de lancement de la phase exécutoire de la stratégie nationale de
financement du logement social ;
La mise en place des instances de pilotage et de suivi du plan.
STRCUTURE DU DOCUMENT
Le présent document de stratégie nationale de financement du logement social se compose de
trois documents qui sont :
• Document I : État des lieux et diagnostic ;
• Document II : Choix stratégiques ;
• Document III : Plan d’actions prioritaires, dispositifs de mise en œuvre et de suiviévaluation.
12
CHAPITRE 1 : DEFINITION DES CONCEPTS ET DELIMITATION DU
CHAMP D’INTERVENTION SUR LE FINANCEMENT DU LOGEMENT
SOCIAL
1.1 DEFINITION DES CONCEPTS ASSOCIES A LA PROBLEMATIQUE DU
FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
Habitat
L’habitat est un espace de vie qui comprend, notamment des habitations, des équipements
collectifs (marchés, centres de santé, écoles, services publics, bâtiments publics…), des
infrastructures (voiries, fontaines publiques, jardins publics, aires de loisirs, espaces de
jeux et monuments publics…), et des réseaux (assainissement, eau, électricité, téléphone,
informatique…). (cf. Arrêté N° 0009/E12/MINDUH du 21/08/2008).
Habitat social
L’habitat social est celui dont une partie du coût est à la charge de l’État, d’une
Collectivité Territoriale Décentralisée ou de toute autre institution publique, destiné aux
ménages à faible revenu (cf. Arrêté N° 0009/E12/MINDUH du 21/08/2008).
Logement
Selon l’arrêté n°0009/E12/MINDUH du 21/08/2008), le logement est un ensemble bâti
qui sert à abriter des personnes ou des ménages.
Logement social
Le logement social est un ensemble d’opérations consistant à produire au bénéfice des
couches démunies, un lot et/ou un logement, achevé ou non dont une partie du coût est à
la charge de l’État (cf. MINDUH).
Le logement social est une option logement ciblant les personnes ayant de revenus bas à
moyen qui est produite par des institutions encadrement l’accès au logement et qui exclu
une propriété individuelle immédiate.
Institutions de promotion du logement social
Dans le contexte de cette politique, une institution du logement social est définie comme
une entité légalement établie avec pour objectif primaire de développer et/ou de gérer un
stock de logements qui a été financé par le biais des programmes de financement
spécifiées dans cette politique.
Aide au logement social
C’est un ensemble de facilités accordées par l'État, les collectivités territoriales
décentralisées, autres institutions publiques ou un privé, à une personne physique ou
morale dans le but de réduire les coûts et de favoriser l'accès au logement au bénéficiaire
final.
13
Subvention au logement social
C’est une aide financière versée par l'État, les collectivités territoriales décentralisées,
autres institutions publiques ou un privé, à une personne physique ou morale, dans le but
de réduire les coûts et de favoriser l'accès au logement au bénéficiaire final.
Crédit immobilier
C'est un prêt à long terme contracté auprès d’une institution financière pour l'achat ou
l’acquisition d'un bien immobilier.
Prêt à taux 0%
C'est un prêt immobilier exempté de tout intérêt, destiné aux acquéreurs de logements.
Habitation principale
C’est le logement où la personne réside habituellement et effectivement avec sa famille
et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels.
Hypothèque
C’est un bien immobilier qu’un créancier peut saisir pour garantir le paiement de sa
créance.
Société de caution
C'est une société qui accepte de garantir le paiement d’un crédit immobilier dans le cas
d'une défaillance de l'emprunteur.
Servitude
C'est une contrainte qui permet de limiter les conditions d’utilisation d'un bien
immobilier.
Spéculation foncière
C’est un mécanisme visant à renchérir l'offre foncière dans l'optique de revendre à un
prix onéreux.
Copropriété
C’est la situation des immeubles bâtis divisés par appartements, étages ou locaux et dont
la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une
partie privative et une quote-part des parties communes.
Personnes à revenus modestes
Ce sont des personnes ou familles dont les revenus ne permettent p as d’accéder à un
minimum de services sociaux de base.
Personnes ou familles défavorisées
Ce sont des personnes ou familles en situation de précarité avec un revenu très faible qui
ne peuvent pas accéder aux services sociaux de base ni à un logement décent sans aide ou
subvention publique.
14
Coopératives d’habitat
Ce sont des regroupements de personnes physiques qui s’associent librement sur une base
démocratique pour acquérir, réhabiliter ou rénover les immeubles et bâtiments où elles
logent.
Mutuelle d’habitat
C’est une association de personnes physiques à but non lucratif, dont la base de
fonctionnement est l’entraide et la solidarité dans le but de réaliser à travers les
cotisations des opérations de construction, de réhabilitation, de rénovation, de logements
au bénéfice des membres.
Syndic
C’est une personne physique ou morale chargée de la gestion des immeubles en
copropriété.
Garantie:
C'est une précaution prise permettant de récupérer les fonds débloqués
remboursement n'a pas suivi normalement.
quand le
1.2 Principes applicables et caractéristiques du logement social
Principes applicables au logement social
L’un des principes cardinaux qui doit guider le logement social est celui de ‘Locataire à
la base, propriétaire à la fin du remboursement’.
Les modalités applicables à ce principe transversal sont :
Accessibilité : moins chère, auto construit, locatif, location vente, en copropriété, d’accès
facile, repérable, identifiable, immatriculé, sécurisé, en matériaux locaux ;
Équité : disponible pour tous, accepté et financé par les acteurs, intégrant les générations ;
Qualité : respecte les normes et standard minimum, accepté par les pouvoirs publics ;
Durabilité : construit en matériaux normalisés, adaptés et définitifs, financièrement
solvable, culturellement accepté, respectueux des normes environnementales ;
Sociabilité : les riches, les moins riches, les pauvres sont des voisins, facilite la
cohabitation, intègre notre diversité ethnique, concilie la ville avec le village, dans un
environnement harmonieux, hygiénique ;
‘Entretenabilité’ : entretien facile, liberté de modification ;
Équipé : planifié, ayant les espaces collectifs, connecté aux réseaux de services publics ;
Sécurisé : régularisation foncière, mixité sociale.
Traits caractéristiques du logement social
Le logement social est une option de logement ciblant les personnes ayant de revenus bas à
moyen qui est produite par des institutions encadrement l’accès au logement et qui exclu toute
propriété individuelle immédiate. Il est un logement :
pour personne vulnérable, défavorisée, marginalisée, exclues et modestes y compris les
foyers, logements collectifs et logements communaux ;
pour personne à faible revenu ;
15
accessible à tous ;
pour personne vivant avec un handicap ;
adapté à l’environnement ;
à moindre coût ;
acceptable ;
durable ;
ayant les services sociaux de base (eau, électricité, assainissement, voirie, etc.) ;
auto construit ;
habitable suivant le modèle de construction progressive ;
familial ;
préfinancé.
1.3 DELIMITATION DU CHAMP DU FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL EN
RAPPORT
Cette section définit les principes applicables au logement social qui vont guider l’action du
gouvernement dans la création d’un environnement favorable au développement du logement
sociaux. Ces principes sont des prémisses fondamentales sur lesquels le gouvernement va
développer et appliquer sa politique, législation et réglementation du secteur. Ceux-ci
comprennent ainsi les prémisses sur lesquels les acteurs de l’économie sociale et solidaire de
logement social vont opérer et promouvoir la croissance et le développement du secteur du
logement social.
Le logement social doit adhérer aux principes généraux établis par les différents instruments
légaux en matière de logement, bail et foncier conjointement avec les directives d’aménagement
et de développement urbain et tous les autres instruments légaux influençant le développement
du logement social. Les principes suivants sous-tendent la politique gouvernementale du
logement social. Le logement social doit:
o promouvoir l’intégration social, physique et économique du développement du logement
dans les milieux urbains et/ou dans les centres-villes à travers la création d’un
environnement de vie sain ;
o répondre et être réceptif à la demande sociale et locale;
o soutenir le développement économique des communautés à faibles revenus en assurant
qu’elles sont proches des opportunités de travail, marché et du transport tout en stimulant
la création des opportunités d’emploi dans les entreprises du secteur du logement et de
l’industrie du bâtiment..
o assurer l’implication des résidents dans la gestion de l’institution de promotion du
logement social et/ou les parties prenantes clé à travers des processus de consultations
bien définies, de partage de l’information, d’éducation, de formation et de transfert des
capacités.
1.4 INTERVENANTS DE LA CHAINE DE FINANCEMENT DU LOGEMENT SOCIAL
L’encadrement institutionnel du logement social est fait par le ministère du développement
urbain et de l’habitat (MINDUH) et des organismes sous tutelles tels que la Société Immobilière
du Cameroun. D’autres ministères sectoriels tels que :
16
Ministère des Affaires Foncières (MINDAF) ainsi que la Mission d’Aménagement des
Terrains Urbains et Urbains (MAETUR) ;
Ministère de la Recherche Scientifique et l’Innovation (MINRESI) ainsi la Mission de
Promotion des Matériaux Locaux (MIPROMALO) ;
Ministère de l’Administration Territoire et de la Décentralisation (MINATD) et les
institutions sous tutelles que sont le Fonds d’Équipement et d’Intervention Communale
(FEICOM) ainsi les Collectivités Centrales Décentralisées (CTD) ;
Ministère du Développement Industriel et Commercial (MINDIC) ;
Ministère des Affaires Économiques, de la Programmation et de l’Aménagement du
Territoire (MINEPAT) ;
Ministère du Développement Rural (MINADER) ;
Ministère des Finances (MINFI) et la Direction Générale des Impôts.
A côté de ces intervenants institutionnels, on trouve des acteurs non institutionnels que sont :
Les opérateurs privés inclus les promoteurs immobiliers, les institutions financières telles
que les banques, les institutions de micro-finance, les fabricants et les vendeurs de
matériaux de construction et enfin les constructeurs;
Les ordres professionnels : notaires, architectes, urbanistes, ingénieurs, géomètres ;
Les institutions de l’économie sociale inclus les coopératives et les mutuelles d’habitat.
17
CHAPITRE 2 : ETAT DES LIEUX DU FINANCEMENT DU LOGEMENT
SOCIAL AU CAMEROUN
La population camerounaise est estimée à environ 16 millions d’habitants dont la moitié vit dans
les villes. A elles seules, Yaoundé et Douala concentrent 40% de citadins, soit plus de trois
millions d’habitants. Seize autres villes camerounaises comptent entre 100 000 et 200 000
habitants et toutes connaissent des flux migratoires croissants. Actuellement, le taux annuel de
croissance démographique des villes oscille entre 6 % et 7 %, avec une extension spatiale de 3 %
par an. Ces villes abritent 70% de la population camerounaise vivant au dessous du seuil de
pauvreté.
La lutte contre la pauvreté étant l’un des défis majeurs de notre temps ; c’est conscient de ce défi
que la communauté internationale s’est dotée d’un agenda très ambitieux qui est de réduire de
moitié la pauvreté d’ici 2015. Parmi les secteurs critiques se trouvent l’eau potable et l’habitat
qui ont été prises en compte dans le DSCE au Cameroun. On estime à 100 000 logements/an, les
besoins pour les seules villes de Yaoundé et Douala. Dans les villes secondaires, on note
également un décalage entre l’expansion urbaine et la capacité des autorités en charge de
l’aménagement et de la planification urbaine à mobiliser les ressources et les moyens techniques
ou humains pour répondre à la demande exponentielle en logements. Les instruments
institutionnels mis en place depuis les années 70 pour le développement du logement social en
milieu urbain sont eux-mêmes devenus inadaptés pour répondre au développement intégré si
bien que le décalage de développement de l’habitat entre les villes et les campagnes s’est
amplifié du à la non prise en compte des zones rurales. C’est conscient des difficultés
rencontrées par le Gouvernement pour répondre au problème crucial de déficit en logements
sociaux mis à la disposition des populations camerounaises défavorisées, que toutes les parties
prenantes du secteur ont choisi depuis trois ans d’innover au plan conceptuel autour du
‘‘logement social’’ et d’identifier les conditions en termes d’approche, expérimentation et de
faisabilité de l’alternative coopérative et mutuelles d’habitat. Cette démarche suit un chemin
critique dont les repères sont contenus dans les priorités des Grandes Ambitions portées par le
Chef de l’Etat, son Excellence Paul Biya. L’atelier d’échange de la triennale des habitants,
organisé sous la présidence du MINDUH à Foumban en Novembre 2007 en était une des
illustrations. A terme, cette démarche vise à donné les grandes orientations pour la maturation du
concept de logement social ainsi qu’un agenda opérationnel visant la mise en place d’une
stratégie nationale de financement du logement social, la promotion et le développement des
coopératives et/ou mutuelles d’habitat afin de faciliter l’accès aux logements sociaux décents
pour les populations défavorisées.
2.1 AU NIVEAU DE LA VOLONTE
REGELEMENTAIRE ET INSTITUTIONNEL
POLITIQUE,
DU
CADRE
LEGAL,
L’encadrement juridique et institutionnel de la politique nationale de financement du logement
social est assuré par le MINDUH ainsi que par les ministères sectoriels tels que le MINDAF, le
MINADER, le MINEFI - le MINEPAT, le MINATD et le MINRESI.
En ce qui concerne l'encadrement institutionnel du MINDUH, on peut dire que des efforts sont
consentis afin que la puissance publique contribue au financement du logement social. C'est
18
d'ailleurs dans ce cadre qu’une ligne budgétaire est régulièrement inscrite au MINDUH pour
appuyer les opérations de promotion immobilière. Dans la pratique, ces fonds publics ont été
destinés à l’aménagement des sites de construction des programmes d'habitat social. Le flou
demeure cependant sur les conditions d’accès à cette aide. C’est pour résorber cet écueil qu’une
série d’études a été commise par le MINDUH pour faciliter la mise en place d’une politique
nationale de l’habitat sur financement de la Banque Mondiale.
D’autres ministères sectoriels tels que le MINDAF, le MINEPAT, le MINADER, le MINFI, le
MINAS et le MINATD ainsi que des organismes sous-tutelles tels que le FEICOM, la SIC, les
Municipalités et la MAETUR, mènent des activités dans le cadre de leurs missions qui ont une
incidence directe sur l’habitat et le logement.
Un arsenal juridique incluant de lois, les décrets, des arrêtés et des décisions a été mis en place
pour l’encadrement de l’habitat social. Celui-ci touche les aspects relatifs à :
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
vii.
viii.
ix.
x.
xi.
la promotion immobilière
l'urbanisme au Cameroun
la délivrance du titre foncier
l’organisation des procédures et modalités de l'aménagement foncier
la vente d’immeubles à construire
la location accession
les normes d’habitat social
la coordination interministérielle sur la stratégie nationale d’habitat
l’organisation de la fonction d’agents immobiliers
les procédures d’éligibilité à l’aide
le statut de la copropriété
On note aussi la mise en place d’un comité en charge de la sélection des projets éligibles aux
subventions publiques.
2.2 AU NIVEAU DES MÉCANISMES DE FINANCEMENTS
2.2.1 Sources de financements publics et atouts
Une diversité des sources de financements qui peuvent être regroupées dans les catégories
suivantes :
• Les sources publiques de financement : les BIP des ministères sectoriels incluant le
MINDUH, le MINADER et le MINDAF ; les entreprises parapubliques telles que le
CFC, le FEICOM, la SIC, la MAETUR. On peut ajouter la dotation générale de la
décentralisation. Depuis la création du MINDUH, une ligne budgétaire est dégagée
depuis l’exercice budgétaire 2008 pour le financement des activités relatives à la
promotion immobilière. Depuis l’exercice budgétaire 2009, cette enveloppe est passée de
600 millions à 1 milliard de FCFA.
• Les budgets communaux ;
• Les sources de financements issus de l’aide au développement.
19
Parmi, les sources de financement publiques, on distingue :
2.2.1.a Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC)
Les critères d’éligibilité pour les bénéficiaires du financement du logement ont été établis par la
CFC. Pour faire face à la demande, trois programmes de financement ont été mis en place :
− Le Programme Foncier Classique
C’est une formule de prêt immédiat pour tout projet immobilier à usage d’habitation destiné à la
résidence principale ou de retraite. Ce programme est destiné à ceux qui désirent :
a) construire ou acquérir un logement ;
b) effectuer des travaux d’amélioration ou de finition de votre habitat ;
c) acquérir un terrain et y bâtir un logement.
Les caractéristiques du prêt :
- montant : 80% du coût du projet
- durée du prêt : 20 ans au maximum
- apport personnel : 20% minimum du coût du projet
- différé de remboursement : entre 3 et 12 mois.
Le montant est fonction de la capacité de remboursement de l’emprunteur.
− Le Programme Foncier Épargne Logement
C’est un compte rémunéré sur lequel vous pouvez épargner en vue d’obtenir un prêt pour tout
projet d’habitat même à destination locative.
Il s’effectue en deux phases :
• L’épargne : ouverture d’un compte ; démarrage de l’épargne par un montant initial de 50
000 FCFA minimum ; versement d’au moins 30 000 FCFA par mois ; durée minimum de
six mois.
• Le prêt : dès le septième mois vous pouvez bénéficier de près d’un montant égal à 10 fois
maximum votre épargne. La durée est de 20 ans maximum. L’apport personnel est
constitué de votre épargne et le différé de remboursement est de 12 mois.
− Le Programme Immobilier Confort
Il s’agit d’un compte rémunéré sur lequel vous pouvez épargner en vue d’obtenir un prêt destiné
à:
•
l’achat d’un terrain à bâtir ;
•
des travaux de finition ou d’amélioration ;
•
la construction d’un logement.
Les salariés et non salariés sont éligibles à ces programmes.
20
Ces produits financiers intègrent des variables complémentaires avec des produits tels que :
crédit foncier classique acquéreur, foncier locatif, les prêts aux collectivités locales
décentralisées, le promo foncier et le foncier solidarité.
2.2.1.b La Société Immobilière du Cameroun (SIC)
En tant qu’organe chargé de la construction et gestion des logements sociaux au Cameroun, à sa
création, la SIC a bénéficié de la part de l’État, d’apports en biens immobiliers, et notamment des
réserves foncières. En outre, le financement de ses opérations venait tant de l’intérieur (État,
institutions et banques locales) que de l’extérieur (Caisse Centrale de Coopération Économique
devenue Agence Française de Développement).
La SIC est une société d'économie mixte créée le 18 juillet 1952, placée sous la tutelle technique
du Ministère du Développement Urbain et de l'Habitat et du Ministère des Finances. Son capital
est de 1 000 000 000 FCFA détenu à 95% par l'État du Cameroun, régie par les lois et règlements
des Sociétés Anonymes et des entreprises du secteur public et parapublic, ainsi que par les
dispositions de l’Acte uniforme de l’OHADA, relatif au droit des sociétés commerciales et le
GIE et ses Statuts. Son capital étant détenu en majorité par l’État camerounais, la réforme de
1978 en a fait l’un des piliers de la politique gouvernementale en matière d’habitat au Cameroun.
Depuis 1978, le financement des programmes de la SIC s’est fait sur des emprunts nationaux
contactés essentiellement auprès des institutions suivantes :
- État : 5,5% de taux d’intérêt sur 20 ans dont 2 ans de différé ;
- CFC : 5,5% à 9,75% de taux d’intérêt sur 25 ans dont 2 ans de différé ;
- CNPS : 9,75% de taux d’intérêt sur 25 ans dont 2 ans de différer.
A ce jour, la Société Immobilière du Cameroun (SIC) a réalisé près de 11 500 logements, dont 7
100 constituent son patrimoine actuel. Bien que 95% de ces logements soient construits à
Douala et à Yaoundé, sept des dix provinces du Cameroun bénéficient des programmes de la SIC
qui couvrent au total neuf villes. Les investissements réalisés à ce jour s’élèvent à 106 milliards
de FCFA constants.
Actuellement au Cameroun, la construction des logements sociaux bénéficie aussi du
financement des fonds PPTE et des partenariats extérieurs avec les bailleurs ou opérateurs de
micro-finance œuvrant dans le cadre du développement.
Elle offre un certain nombre de produits que sont :
• Logements en location simple ;
• Logements en location vente ;
• Logement en vente ;
• Vente en fin d'achèvement.
L'expertise, notamment dans la maîtrise d’ouvrage déléguée et les expertises immobilières.
La mission principale de la SIC telle que définie par ses statuts est de contribuer à la résolution
de la crise du logement au Cameroun. Pour ce faire, elle doit permettre aux Camerounais à
revenus moyens d'accéder à des logements sociaux correspondant à leur capacité financière par :
21
•
•
•
•
•
La promotion immobilière à travers la réalisation en qualité de maître d’ouvrage, d’une
gamme de logement destinée à la location ou à l’accession de la propriété, et allant du
social au standing ;
La gestion du parc locatif ;
La commercialisation des logements en accession à la propriété ;
La réalisation des études et expérimentations ayant trait aux techniques de construction et
en particulier celles visant à la promotion des matériaux locaux ;
Les interventions ponctuelles pour le compte de tiers, notamment la maîtrise d’ouvrage
déléguée et les expertises immobilières.
En plus de la région de Yaoundé, la région de Douala comprend les villes de Buéa, Edéa et
Limbe.
Pour maîtriser son parc immobilier, avoir un contact direct avec ses locataires, relancer les
projets de construction et devenir plus compétitive, la SIC mène des opérations à court, moyen et
long terme ci-après quelques projets:
Très court terme
A côté de Yaoundé-Nkolondom : 36 logements.
Long terme
Yaoundé, Cité verte : Production de 2500 logements sociaux en individuels et collectifs. Les
logements sont de type T3 à T5 avec des surfaces variant de 56 pour les T3 à 86m2 pour les T5,
avec 70% en bâtiments collectifs (1750) et 30% en individuels (750). Le terrain, assiette du
projet, est d'une contenance superficielle de 35 ha et devrait permettre l'inclusion d'équipement
de socialisation (école, Centre de santé, salle de fêtes, commerces etc.). Il se trouve au nord de la
ville de Yaoundé, au lieu dit Mvog-Ebana. Coûts estimés 28 900 000 000 FCFA (vingt huit
milliards neuf cents millions), soit environ 44 057 766 EUR
A Yaoundé - Hippodrome
La construction de 20 logements. Ce projet consiste en la réalisation de logements de standing
suit : 5 T5, 5 T4, 4 T2, 1 T1.
L'opération se situe en plein quartier résidentiel à Hippodrome, en plein cœur de la ville de
Yaoundé. L'estimation des coûts s'élève à : 520 000 000 FCFA (cinq cent vingt millions de
FCFA).
2.2.1.c La Mission d’Aménagement de Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR)
La MAETUR redistribue son aide à l'habitat à travers un mécanisme de viabilisation des
parcelles de terres. Elle peut également apporter une assistance à la construction par la
conception des plans de construction, le montage de dossier de permis de bâtir, le contrôle des
travaux de construction, et la construction clé en main.
22
Toute transaction foncière
• Vente de terrains aménagés
• Achat de terrains à lotir
• Partenariat avec les propriétaires fonciers privés ou publics.
Toute prestation de travaux publics
• Études
• Réalisation
• Contrôle
• Lotissement et Restructuration.
L'assistance à la construction
o Conception des plans de construction
o Montage de dossier de permis de bâtir
o Contrôle des travaux de construction
o Construction clé en main.
Procédure d'achat d'un lot MAETUR
• Visite des sites
• Choix de la parcelle et du mode de paiement (échéancier personnalisé)
• Dépôt d'un dossier de demande de terrain
• Paiement de l'avance de réservation si paiement échelonné (montant minimum: 30% du
prix)
• Signature d'un contrat de vente par la MAETUR
• Paiement du solde du lot. Délai de paiement: de 6 à 12 mois maximum selon le
lotissement
• Retrait du certificat d'acquisition qui permet de demander un abonnement "eau potable"
et "électricité"
• Établissement du titre foncier par l'Administration et retrait auprès de la MAETUR.
Formalités avant construction:
• Dépôt du dossier de construction pour visa MAETUR
• Dépôt du dossier de demande de permis de bâtir à la Mairie
• Implantation de la construction en présence de la MAETUR.
2.2.1.d Le Fonds d’Équipement et d’Intervention Communal (FEICOM)
Le Fonds Spécial d’Équipement et d’Intervention Intercommunale (FEICOM) recherche dans le
cadre de la Coopération financière internationale des partenariats dans le but d’aider les
municipalités camerounaises à trouver d’autres ressources pour faire face à leurs problèmes de
développement. Partenaire privilégié des communes et bras séculier de l’État dans la mise en
œuvre du processus de décentralisation au Cameroun, le FEICOM assure en outre l’assistance
conseil des CTD et la formation des élus locaux dans le but de renforcer les capacités de gestion
des élites locales.
23
Le FEICOM apporte une assistance financière et technique aux collectivités locales dans le but
de favoriser leur développement économique et social. En ce qui concerne l'appui du FEICOM
au financement du logement social, un produit réservé aux différentes mairies sollicitant de l'aide
pour le financement des projets locaux de construction des logements sociaux est disponible. Ce
produit appelé Cadre Particulier d'Investissement des Communes à fort potentiel (CAPIC). Il
s'agit d'un prêt destiné au financement du logement social. Le FEICOM entend promouvoir à
travers ce nouveau produit un cadre de concertation et de mutualisation des compétences afin de
promouvoir la mise en œuvre effective des programmes de construction des logements sociaux
adaptés aux couches sociales vulnérables.
2.2.1.e Les autres sources de financement
On distingue les sources privées incluant les fonds mobilisés par les coopérateurs, les
financements issus des banques et des EMF ; le secteur informel – tontine avec la contribution
des bénéficiaires.
En ce qui concerne les banques privées, leur nombre est grandissant tous les jours et quelques
unes proposent des produits relatifs à la construction de logement.
Les EMF, elles connaissent un essor important parce qu’elles offrent des produits que les
banques classiques n’offrent pas aux types d’activités socio-économiques que mènent les
Camerounais, dans l’informel.
2.2.2 Acteurs et leurs rôles
On note la présence d’une multitude d’acteurs du financement du logement social qui peuvent
être regroupés selon leur appartenance institutionnelle ou non, ou selon les sources de
financements. Ce sont :
• Les ministères sectoriels : Facilitation de l'accès à la propriété foncière, définition d’une
politique appropriée et efficace de logements sociaux, régulation, réglementation,
subvention et orientation, Création des institutions spécialisées.
• La MAETUR : aménager et mettre à disposition des lotissements
• Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) - Financement + accompagnement
• La société immobilière du Cameroun (SIC) - Construction, accompagnement et expertise
• Les promoteurs immobiliers – Conception et élaboration – projets de logements
• Les coopératives/mutuelles d’habitat - Organisation de la demande et mise en œuvre des
projets de logement social pour les membres
• Les organisations de la société civile (OSC) - Accompagnement + sensibilisation, appui
organisationnel et suivi, création des produits innovateurs liés aux logements sociaux
• Les CTD - Accompagnement
• Les établissements de micro finance - Financement + accompagnement
• Les constructeurs - Construction, accompagnement et expertise
• Les ordres professionnels - Construction, accompagnement et expertise
• Le fonds d’Équipement et d’intervention communal (FEICOM) - Financement + PTF
• Les bénéficiaires - Mobilisation de l’épargne
• Les investisseurs étrangers- Apports en capitaux et technologies nouvelles.
24
2.2.3 Circuits/systèmes de financements du logement social et leurs mécanismes
On peut distinguer les appuis financiers directs c.-à-d. ceux provenant des institutions financières
privées que sont les banques et les EMF ainsi que ceux des fonds dits publics (FEICOM), d’une
part, et ceux qui sont indirects relatifs aux services, d’autre part, comme le MIPROMALO et la
MAETUR, d’autre part.
De façon générale, les circuits de financement du logement social sont de plusieurs types :
Circuit classique concernant les programmes publics de logement social
Les ressources financières partent des poches des contribuables vers les caisses du trésor logées
au MINFI ; puis sur la base des programmes, ces ressources sont virées du trésor vers les caisses
du CFC ; ensuite, le CFC le vire sur les comptes d’opérations destinés aux projets immobiliers.
Circuit privé
On distingue deux sous-types :
a. Circuit privé coopératif et associatif
Les ressources financières et autres sont mobilisées par les coopératives et mutuelles d’habitat
auprès des membres et partenaires éventuels, puis canalisées vers l’acquisition des terrains et/ou
la réalisation des projets de logement social au bénéfice des coopérateurs.
b. Circuit privé pur
Les ressources proviennent des ménages ou opérateurs privés vers les banques et EMF. En
fonction des projets, ces ressources sont mobilisées pour la construction des logements ou
l’acquisition des terrains.
Circuit informel
Les ressources partent des ménages vers les tontines, ensuite des tontines ou ménages vers les
vendeurs de terrains, les fournisseurs de matériels de construction et les constructeurs.
2.2.4 Cibles et bénéficiaires au logement social
On distingue deux grandes catégories de bénéficiaires que sont en fonction en nature de revenu :
Les bénéficiaires aux revenus stables
• Le personnel du secteur formel : agents de l’État et fonctionnaires ;
• Les personnes du secteur privé justifiant d’une source de revenu formel.
Les bénéficiaires aux revenus plus ou moins instables
• Les acteurs du secteur informel ;
• Les coopérateurs membres des coopératives et mutuelles d’habitat.
25
Il ressort donc que le secteur privé opérant dans la promotion du logement au Cameroun focalise
son attention sur deux catégories de personnes.
Pour ce qui est des opérateurs privés légaux, leur principale cible est constituée des ménages à
haut revenu ou à revenu modeste. Les institutions bancaires par exemple préfèrent des personnes
justifiant d'une forte capacité de remboursement (avoir un salaire minimum de cent mille Francs
CFA).
Pour ce qui est des opérateurs privés agissant dans l’illégalité, leurs cibles sont généralement
constituées des personnes à revenus modestes et des personnes à revenus faibles. De toute les
façons, l'on se rend compte que l'accès à un logement social nécessite des capacités de
mobilisation des fonds personnels quelque soit la nature de l'opérateur immobilier. Il reste
cependant que les couches sociales défavorisées sont au moins pris en compte dans cette
catégorie même si elles produisent à la longue un type d'habitat inconvenable à la ville.
2.2.5 Critères d’éligibilité au financement du logement social
Les critères d’éligibilité au financement du logement social s’arriment aux cibles et aux
bénéficiaires par la politique.
En ce qui concerne les critères d'éligibilité à l'aide à l'habitat/logement social, l'on dénote que ces
critères sont fonction des structures de financement. Ainsi, nous avons dans un premier temps les
institutions bancaires opérant dans l'immobilier. Ces structures offrent des possibilités de
financement de l'habitat aux personnes justifiant d'un statut professionnel stable doté des
possibilités de remboursement fiables. Ainsi, seuls les fonctionnaires, les employés du privé
d'une certaine catégorie qui effectuent régulièrement des versements peuvent aisément avoir
accès à un crédit immobilier formel.
Pour ce qui est des particuliers, le critère d'éligibilité le plus souvent usité est la mise en gage du
titre foncier dont la valeur serait égale au montant sollicité pour la mise en œuvre du projet de
construction. A l'analyse, l'on se rend compte que les couches sociales défavorisées ou
vulnérables ne peuvent pas facilement accéder à un crédit immobilier bien que représentant 80%
de la part des personnes n'ayant pas de logements décents et désirant de l'aide.
2.2.6 Produits financiers offerts pour le financement du logement social et leurs
composantes
Les principaux produits financiers s’arriment avec les sources des financements disponibles. Ils
tiennent uniquement compte de la capacité à épargner et à rembourser. Sur cette, on peut
distinguer les produits suivants :
• Épargne- logement ;
• Achat de logement habitable ;
• Prêt location ;
• Prêt matériel ;
• Prêt réhabilitation et réaménagement des logements ;
• Prêt acquisition de terrain ;
26
•
Prêt location-vente.
2.2.7 Systèmes de garantie et foncier
Les systèmes de garantie ont pour ancrage plusieurs types de garantie ; on distingue :
- Le revenu : c'est ce qui rapporte de l'argent à une périodicité régulière (Salaire, loyers,
dividendes, bilans, etc.) ;
- Le titre foncier: c'est une preuve matérielle du droit de propriété sur un immeuble non
bâti ;
- Les assurances (vie et incendie) ;
- Les cautions (Personnelles et Réelles) ;
- Les garanties mutuelles (solidarité Passive).
Les systèmes de garantie sont essentiellement portés vers les emplois formels comme preuve
d’une source de revenus formels (contrat de travail, fonctionnaire). A coté cette garantie, on a le
titre foncier qui est la garantie la plus fiable exigée par le système bancaire.
2.3 AU NIVEAU DU RENFORCEMENT DES CAPACITÉS DES ACTEURS
Il y’a un certain nombre d’atouts que regorge le secteur pour le développement des capacités
nécessaires à la croissance et au développement du secteur. On distingue à ce sujet, les activités
mises en place par les institutions publiques et celles menées par les acteurs de l’économie
sociale et solidaire de promotion de l’habitat social. De manière plus spécifique, les institutions
publiques suivantes mènent des activités de renforcement des capacités.
2.3.1 La MIPROMALO
En tant qu’établissement public doté d’une personnalité juridique et d’une autonomie financière.
Il est placé sous la tutelle du Ministère de la Recherche Scientifique et de l’Innovation, la
MIPROMALO a pour but de valoriser l’emploi des matériaux localement fabriqués en vue de
réduire les coûts de réalisation des équipements nationaux. La valorisation et la vulgarisation à la
MIPROMALO sont basées sur les programmes « Matériaux Locaux Société Développement
(MSD) ». Ces programmes MSD sont fondés sur la création de produits et services innovants
afin d’accélérer le développement d’activités économiques, socioculturelles et ludoéducatives.
Ils mettent en œuvre les produits, les technologies, les compétences de la MIPROMALO, ses
partenaires et mobilisent les capacités techniques, le patrimoine culturel et les ressources
naturelles des principaux bénéficiaires. Les trois (03) programmes et leurs composantes sont :
Eco construction et Développement local
La promotion d’un habitat durable et à faible coût ;
La mise à disposition d’un parc mobile d’équipements de production ;
Le bureau d’ingénierie pour étude architecturale ;
L'élaboration des plans et estimation des coûts des projets de construction;
La formation sur le tas de courte durée (1-3 mois), professionnelles de neuf (9) mois ;
L'apprentissage et le recyclage sur la production et à la mise en œuvre des matériaux
locaux.
27
Création et développement d'entreprises et gender empowerment
L'appui scientifique et technique aux entreprises désireuses de s’industrialiser ou de
commercialiser un produit mettant en œuvre les matériaux locaux;
L'implication des femmes aux initiatives de développement dans le domaine des
matériaux locaux;
Une pépinière d’entreprise pour incuber des projets du secteur.
Éducation et Nouvelles Technologies
Un pôle de recherche et d’ingénierie régionale (CEMAC) en partenariat avec les
structures du nord pour les calculs des structures et la simulation;
Le développement d’outils pédagogiques pour l’éducation dans le domaine des sciences
des matériaux.
2.3.2 Les Programmes de renforcement conduits par les autres acteurs
•
Les programmes de renforcement des capacités des acteurs non étatiques ciblent
aujourd’hui l’installation des jeunes aux métiers d’appui à la construction des logements
tels que la production des tuiles et des pavés. Plusieurs centaines des jeunes ont été
formes au cours des deux dernières années.
•
Les ONGs sont désormais plus nombreuses à intervenir dans le secteur de l’habitat social
avec certaines qui se démarquent par l’accompagnement des coopératives et mutuelles
d’habitat dans la production de logements sociaux à court terme.
•
Pour ce qui des coopératives et mutuelles d’habitat, on compte aujourd’hui près de 500
dont 8 seulement semblaient opérationnelles en 2009. Certaines pilotent des unités de
promotion des matériaux locaux.
•
Les rôles des partenaires techniques et financiers sont aussi importants et visent à aider le
gouvernement à asseoir une politique nationale de l’habitat ; ils sont également très
nombreux à exprimer leur intérêt pour le secteur.
28
CHAPITRE 3 : DIAGNOSTIC DU FINANCEMENT DU LOGEMENT
SOCIAL AU CAMEROUN
Les problèmes affectant le plus l’essor et la croissance du secteur du logement social ont été
perçus puis regroupés à quatre niveaux ; ces contraintes les plus importantes à surmonter pour
assurer la croissance et le développement du secteur sont relatives :
Les insuffisances au plan politique, législatif, juridique, réglémentaire et
institutionnel ;
L’incapacité des mécanismes des financements à repondre à la demande sociale;
Une faible capacité d’intervention des acteurs étatiques, privés et de la société civile ;
La faible coordination entre les acteurs.
3.1 AU PLAN DE LA VOLONTE POLITIQUE, DE L’ENVIRONNEMENT LEGISLATIF,
JURIDIQUE ET INSTITUTIONNEL
3.1.1 Faible harmonisation des instruments de l’environnement législatif
Les textes régissant le secteur du logement social sont incomplets, épars et souvent logés dans
plusieurs ministères sectoriels (chargés de l’habitat, de l’eau, des impôts, du foncier, de la
planification, etc.). Cette superposition des missions engendre des problèmes de coordination ; ce
qui complique l’essor du secteur et ralentit le niveau de production. L’environnement législatif
affectant le logement social est influencé par une clarification insuffisante de la nature de la
demande, de la cible ainsi que par la faible appropriation et l’absence de contrôle des normes
applicables au financement du logement social ; le manque de cadre institutionnel régissant les
coopératives et mutuelles d’habitat. D’autres facteurs agissant négativement sur la croissance et
le développement du secteur du logement social sont : la faible appropriation des procédures
foncières et domaniales, la faible politique de planification, l’absence de mise à disposition des
réserves foncières, l’absence des mesures facilitant l’accès aux acteurs de l’économie sociale aux
parcelles du domaine national. Le manque de clarification sur l’imposition de la TVA aux
acteurs de l’économie sociale et solidaire de promotion du logement social, une fiscalité
excessive dont le poids représente environ 40% du coût de la construction, une législation
foncière rigide laissant peu de flexibilité des acteurs de l’économie sociale et solidaire gérant le
logement social. Les conséquences de cet état de choses sont nombreuses :
Une insuffisance du cadre juridique favorable au financement du logement social ;
L’absence des réserves foncières due à la difficulté de l’affirmation des prérogatives de
l’Etat par rapport au droit des collectivités coutumières, d’une part et, d’autre part à
l’absence d’un fonds de constitution des réserves foncières de l’Etat ;
Une superposition/chevauchement entre droits positifs et droits coutumiers;
L’absence d’une réglementation efficace et actualisée régissant les relations entre
bailleurs et locataires, freinant ainsi l’investissement locatif;
La loi des finances qui ne tient pas toujours compte des législations/réglementations
spécifiques donnant des facilités aux promoteurs du logement social;
Les coûts élevés des droits de douanes qui influent sur les coûts des matériaux importés
pour la construction des logements sociaux;
Une absence de corrélation entre une législation/réglementation rigide sur la taxe
foncière et le niveau d’intervention de l’État ;
29
Le non respect des normes de construction et la faible application des directives et règles
de contrôle des normes et standards de qualité par les acteurs;
Le non respect des règles d’urbanisme et des plans directeurs d’aménagement urbain ;
Le faible arrimage des nouveaux textes en matière d’urbanisme, d’habitat et foncière avec
les lois et règlements relatifs à la décentralisation, ce qui crée des conflits dans leur
application ;
La volonté politique pas très forte matérialisée par les projections gouvernementales très
modestes (ex.10000 logements en 10 ans, 54 000 parcelles viabilisés, contre 10 à 20 fois
de plus pour les pays de même niveau) en comparaison avec la demande 800000
logements pour les 10 prochaines années à Douala et Yaoundé ;
La faible diffusion des informations.
Ce vaste arsenal d’instruments est une expression de la multitude d’acteurs qui interviennent
dans le secteur du logement social indiquant ainsi la nécessité de regrouper tous ces instruments
dans un guichet unique et un code.
Tableau 1 : Analyse causale de la composante ‘Harmonisation des instruments législatifs’
Sous composante
Concernés
Problème
central
Cause
principale
Causes secondaires
Conséquences
Harmonisation
instruments
législatifs
Institutions
publiques
sectorielles
Lenteur et
faible
appropriation
des réformes
en cours
Éparpillement
des textes entre
plusieurs
ministères
sectoriels
Insuffisance de cadre juridique
formel pour le financement
adéquat du logement social
Risque de conflit sur les
réglementations spécifiques
et les leurs textes
d’applications entre la
décentralisation régionale et
communale
des
Services á rendre :
Créer
un
environnement
institutionnel
favorable
au
développement du
secteur
Accompagner
administrativement
les
projets
et
programmes
de
construction
des
logements sociaux
CTD
Acteurs
de
l’économie
sociale
et
solidaire
de
promotion du
logement
social tels que
les
coopératives
et mutuelles
d’habitat
Clarification insuffisante des
concepts clé, des cibles et des
principes applicables au logement
social
Manque de clarification sur la
nature et/ou les modalités
d’enregistrement de l’entité légale
des acteurs de l’économie sociale
et solidaire de promotion du
logement social (Coopérative,
Mutuelle, GIC)
Insuffisances des réserves
foncières pour les acteurs de
l’économie sociale et solidaire de
promotion du logement social
Secteur privé
Manque de clarification sur
l’imposition de la TVA aux
acteurs de l’économie sociale et
solidaire de promotion du
logement social. Une fiscalité
excessive dont le poids
représente environ 40% du coût
de la construction
Absence de corrélation entre une
législation/réglementation rigide
sur la taxe foncière et le niveau
d’intervention de l’État
Procédure foncière rigide laissant
peu de flexibilité aux acteurs de
l’économie sociale de logement
social
30
Insuffisance de réserves
foncières (terrains
domaniaux et communaux)
Non respect et la faible
application des directives et
règles de contrôle des
normes, standards et qualité
Non respect des règles
d’urbanisme et des plans
directeurs d’aménagement
urbain
Superposition/chevaucheme
nt entre droits positifs et
droits coutumiers
Coûts élevés des droits de
douanes élevés qui influent
sur les couts des matériaux
importés
Faible arrimage des
nouveaux textes en matière
d’urbanisme, d’habitat et
foncière avec les lois et
règlements relatifs à la
décentralisation, ce qui crée
des conflits dans leur
application
Faible prise en compte de la
réglementation et directives sur le
logement et le bail
Loi des finances qui ne tient pas
toujours compte des
législations/réglementation
spécifiques
Superposition/chevauchement
entre droits positifs et droits
coutumiers
Absence d’une réglementation
efficace et actualisée régissant les
relations entre bailleurs et
locataires, freinant ainsi
l’investissement locatif
Volonté politique pas très forte
matérialisée par les projections
gouvernementales très modestes
(ex.10000 logements en 5 ans,
54 000 parcelles, contre 10 à 20
fois de plus pour les pays de
même niveau)
Faible diffusion des informations
3.1.2 Manque de clarification sur les arrangements institutionnels et techniques pour le
financement du logement social
Ce manque est principalement du à une insuffisance des textes réglementaires régissant les
acteurs de l’économie sociale et solidaire de promotion logement social dont les causes sont : le
chevauchement des rôles et responsabilités des institutions sectorielles/organisations, et des
entités gouvernementales, l’inorganisation des techniciens du secteur suivant un régime des
spécialités bien connues ; une absence de coordination dans le processus d’attribution des
agréments (processus lui-même, soutien des structures décentralisées, commission d’attribution
des agréments, critères d’attribution des agréments). On trouve aujourd’hui près de 500
coopératives d’habitat dont la viabilité est mise en doute et l’absence de cadre concertation
permettant aux divers acteurs d’élaborer une stratégie d’intervention commune.
Tout ceci a pour conséquence : un flou existant entre la profession d’agent immobilier et les
acteurs de l’économie sociale et solidaire de promotion du logement social et la faible
appropriation du cadre normatif par les acteurs du domaine du bâtiment qui entravent l’essor
économique du secteur. Tous ces manquements ont une incidence sur la confiance, la qualité, les
coûts et charges de construction d’un logement social.
Tableau 2 : Analyse causale de la composante ‘arrangements institutionnels et techniques’
Sous composante
Concernés
Problème
central
Cause
principale
Causes secondaires
Conséquences
Arrangements
institutionnels pour
l’établissement des
relations fonctionnels
entre les acteurs du
secteur
Institutions
publiques
sectorielles
Manque
de
clarification sur les
arrangements
institutionnels pour
le financement du
secteur
Insuffisance des
textes
réglementaires
régissant
et
organisant
les
acteurs
de
l’économie sociale
Faible formalisation du
cadre de concertation
permettant aux divers
acteurs d’élaborer une
stratégie d’intervention
commune
Chevauchement des rôles
et responsabilités des
institutions
sectorielles/organisations,
et des entités
gouvernementales
CTD
Acteurs/institutions
31
Services à rendre :
Clarifier les rôles des
acteurs
Institutionnaliser les
démarches
d’élaboration,
de
soumission, gestion
des subventions sur
le logement social
de
l’économie
sociale et solidaire
de promotion du
logement
social
telles
que
les
coopératives
et
mutuelles d’habitat
Secteur privé
de promotion du
logement social
ainsi
que
les
techniciens
Inorganisation des
techniciens du
secteur suivant un
régime des spécialités
bien connues dans le
secteur
Absence de
coordination dans le
processus d’attribution
des agréments des
acteurs de l’économie
sociale et solidaire
Mettre en place des
commissions
intersectorielles pour
l’attribution
des
agréments
aux
acteurs de l’économie
sociale et solidaire de
promotion
du
logement social
Faible application et
suivi des critères
d’octroi de l’aide à
l’habitat social
Inertie et corruption
Faible communication
sur les procédures
d’octroi aux
financements publics
pour le logement social
Cadre normatif non
existant dans le
domaine du bâtiment
entrave l’essor
économique du secteur
et du bâtiment en
général
Absence d’un office
national du logement
social
Manque de traçabilité des
impacts positifs des
actions menées
Flou existant entre la
profession d’agent
immobilier et les
institutions de
l’économie sociale et
solidaire de promotion du
logement social ;
Manque de techniciens
des intervenants
Méconnaissance
des
certains acteurs dans les
stratégies
dans
les
processus
de
développement
des
politiques
Coûts et charges de
construction
d’un
logement sociaux très
élevés
Qualité
approximative
des logements produits
Prudence
des
demandeurs
du au
manque de confiance
Prolifération des acteurs
de l’économie sociale
dont (500 coopératives
d’habitat)
dont
la
viabilité est mise en
doute
3.2 AU NIVEAU DES MÉCANISMES DE FINANCEMENT
3.2.1 Diversité des sources de financement sous valorisée
Les sources de financement applicables au logement social sont multiples, mais faiblement
valorisées. Elles ne sont pas bien canalisées pour atteindre les cibles et les bénéficiaires. Ceci est
principalement du à une valorisation insuffisante des ressources disponibles que sont le BIP des
ministères sectoriels qui elle-même est due à une planification insuffisante des interventions par
objectif pour financer les activités dans le secteur du logement social.
Comme conséquences, on se trouve avec des institutions financières publiques qui sont en
situation de surliquidité des institutions : le CFC disposerait de plusieurs dizaines de milliards de
FCFA et le FEICOM a mis récemment des nouveaux produits financiers relatifs au financement
du logement social et qui s’adressent aux communes.
Les apports personnels des bénéficiaires ne sont pas comptabilisés, ils sont investis dans les
constructions informelles, sur des sites à risque et insécurisés.
Les fonds financiers privés sont disponibles, mais peu mobilisés pour le logement social.
32
Cet état de choses permet au secteur informel de perdurer, de se consolider et d’échapper à la
comptabilité économique. Ce manque de lisibilité a pour conséquence la non prise en compte du
financement du logement social dans les budgets communaux, le manque d’intérêt des banques
et des institutions de micro-finance (en surliquidité) et la prudence des partenaires au
développement.
Tableau 3 : Analyse causale de la composante «sources de financement du logement social »
Sous composante
Concernés
Problème
central
Cause
principale
Causes secondaires
Conséquences
Sources de financement
du logement social
Institutions
publiques
sectorielles
Valorisation
insuffisante des
ressources
financières
disponibles
Planification
insuffisante
des
interventions par
objectifs
pour
financer le secteur
Multitude de sources de
financement avec des
mécanismes
d’accès
différent d’une source à
l’autre
Surliquidité
des
institutions
financières publiques
Services àx rendre :
CTD
Coordonner et canaliser
la gestion des sources
de
financements
disponibles
Non prise en compte du
secteur informel – tontines
Acteurs/institutions
de
l’économie
sociale et solidaire
de promotion du
logement
social
tels
que
les
coopératives
et
mutuelles d’habitat
Faible mobilisation des
fonds financiers privés
Non prise en compte du
financement du logement
social dans les budgets
communaux
Citoyens
Secteur privé
Faible
niveau
d’investissement des
BIP dans le secteur du
logement social
Manque d’intérêt des
banques et institutions
de micro-finance (en
surliquidité)
Forte prudence des
banques
et
des
partenaires
au
développement
3.2.2 Inadaptation du système de financement et son mécanisme aux réalités socioéconomiques
Les systèmes de financements institutionnels disponibles avec leurs formules d’appuis financiers
directs et indirects (programmes Foncier Classique, programme Foncier Épargne Logement et le
programme Immobilier Confort), sont très sélectifs du fait de leurs coûts très élevés. Les produits
offerts par les EMF n’intègrent pas les besoins en matière de logement et ne répondent pas aux
capacités de la majorité des citoyens. Les critères d’accès aux subventions publiques ne sont pas
toujours adaptés et appliqués. Ces systèmes financiers institutionnels sont caractérisés par :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
L’imprécision des procédures d’attribution en ce qui concerne les subventions publiques ;
La faible appropriation des critères de sélection quand ils existent ;
La faible application des critères et des normes d’attribution ;
L’absence d’un fonds national de l’habitat pour le financement spécifique du logement
social ;
L’absence d’un fonds de garantie pour le financement du logement social ;
L’inexistence d’une bourse du matériel de construction ;
L’absence d’une structure de type « office national du logement social » ;
L’absence d’un fonds de constitution des réserves foncières de l’Etat ;
L’absence de l’implication des CTD dans la promotion du logement social.
33
L’inadéquation des produits financiers et leurs composantes au type d’activités dominées par
l’informel. Pour ce qui concerne les acteurs privés, on note : l’insolvabilité de la demande de
logement social aux normes de garantie, la confusion de rôle entre les promoteurs immobiliers et
certaines banques immobilières classiques, l’inadaptation des produits financiers à la demande de
logement social (prêt court terme, taux d’intérêt non bonifié, etc.).
Les systèmes de garantie sont essentiellement portés vers les emplois formels comme preuve
d’une source de revenus formels (contrat de travail, fonctionnaire). A coté de cette garantie, on a
le titre foncier qui est la garantie la plus fiable exigée par le système bancaire.
Pour les acteurs de l’économie sociale et solidaire :
•
•
•
•
•
La marginalisation des couches sociales à faible revenu ;
L’absence de garanties (titre foncier, caution bancaire, aval, volume de l’épargne, etc.) ;
Les coûts très élevés des logements dits « sociaux » (entre 13 et 40 millions);
Les taux d'intérêt pratiqués par les banques et les EMF sont trop élevés ;
La très faible structuration des acteurs de l’économie sociale du secteur.
En effet, pour faire face à la difficulté d’accès à un logement décent, les citadins s’adressent
généralement au secteur informel, qui a la capacité de leur proposer des mécanismes de
financement du logement adapté à leur pouvoir d’achat et à leur savoir faire. Parmi, ces systèmes
informels de financement du logement figurent en première ligne, la tontine. C’est une
contribution de groupe où chaque membre apporte un montant indiqué et la collecte est remise à
tour de rôle entre les membres soit par tirage au sort soit par vente aux enchères. La tontine
repose sur deux piliers fondamentaux : la capacité à cotiser et la confiance.
Tableau 4 : Analyse causale de la composante « circuits/systèmes de financement et leurs mécanismes »
Sous composante
Concernés
Circuits/systèmes
de
financement et leurs
mécanismes
Institutions
publiques
sectorielles
Services à rendre :
CTD
Offrir des mécanismes
de
financements
adaptés aux conditions
socio-économiques des
cibles et bénéficiaires
du logement social
Acteurs/institutions
de
l’économie
sociale et solidaire
de promotion du
logement
social
tels
que
les
coopératives
et
mutuelles d’habitat
Problème
central
Inadaptation du
système
de
financement et
son mécanisme
aux
réalités
socioéconomiques
des cibles et
bénéficiaires
de
financements
du
logement
social
Cause principale
Causes secondaires
Conséquences
Absence
d’un
mécanisme
de
garantie pour le
financement
du
logement ciblant
les bénéficiaires du
logement social
Absence d’une politique
d’emprunt à taux réduit et
à long terme dans les
banques destiné
au
financement du logement
social
Surliquidité des
institutions
financières publiques
Manque de concertation
des acteurs sur les
systèmes de financement
ciblant les bénéficiaires du
logement social
Imprécision des
procédures d’attribution en
ce qui concerne les
subventions publiques
Secteur privé
Système d'octroi de crédit
inadapté aux cibles et
bénéficiaires
du
financement du logement
social
Absence d’un fonds de
financement spécifique au
34
Prudence des banques
privées et des
partenaires au
développement
Faible appropriation
des critères de
sélection quand ils
existent
Faible application des
critères et des normes
d’attribution
Consolidation des
systèmes informels de
financement du
logement social
Marginalisation des
couches sociales à
faible revenu
logement social
Absence d’un fonds de
garantie pour le
financement du logement
social
Coûts très élevés des
logements dits
« sociaux » (entre 13
et 40 millions)
Absence d’un fonds de
constitution des réserves
foncières de l’Etat
Inexistence d’une bourse
du matériel de construction
Absence d’une structure de
type « office nationale du
logement social »
Absence de l’implication
des CTD dans la
promotion du logement
social.
Inadéquation des produits
financiers
et
leurs
composantes
au
type
d’activités dominées par
l’informel
Absence de garanties (titre
foncier, caution bancaire,
aval, volume de l’épargne,
etc.)
Taux d'intérêt pratiqués par
les banques et les EMF
sont trop élevés
Très faible structuration
des acteurs de l’économie
sociale du secteur
3.2.3 Manque de clarification légale sur les cibles/bénéficiaires des financements du
logement social ainsi que les critères d’éligibilité
Dans les textes, l’État insiste sur la subvention comme étant le principal critère de détermination
des cibles/bénéficiaires du logement social. Or dans la pratique, les logements sociaux sont en
majorité occupés par les citoyens à revenus moyens. Les critères de ciblage privilégient le niveau
et la stabilité du revenu. Par conséquent :
-
Les autres cibles non pris en compte sont obligées d’investir dans l’informel ;
Certains opérateurs privés se camouflent sous le couvert du « logement social » pour
accéder aux subventions publiques et maximiser leurs bénéfices ;
La faible appropriation des critères d’éligibilités et de ciblage par les acteurs.
Les financements institutionnels et privés disponibles pour le financement du logement social
ciblent uniquement le personnel du secteur formel : agents de l’État et fonctionnaires et les
personnes du secteur privé justifiant d’une source de revenu formel.
Il en résulte donc que la majorité des Camerounais qui vivent dans l’informel est exclu. Les
institutions financières publiques ou privées préfèrent des personnes justifiant d'une forte
35
capacité de remboursement tel qu’un niveau de salaire minimum de cent mille francs CFA (100
000 FCFA).
Pour ce qui est des particuliers, le critère d'éligibilité le plus souvent usité est la mise en gage du
titre foncier dont la valeur serait égale au montant sollicité pour mise en œuvre du projet de
construction.
L'on se rend compte que les couches sociales défavorisées ou vulnérables ne peuvent y accéder à
un crédit immobilier car, celles-ci bien que représentant 80% de la part des personnes n'ayant pas
de logements décents et désirant de l'aide.
Tableau 5 : Analyse causale de la composante ‘cibles et bénéficiaires du financement du logement social, et
critères d’éligibilité’
Sous composante
Concernés
Problème
central
Cause
principale
Causes secondaires
Conséquences
Cibles et bénéficiaires
du financement du
logement
social :
critères d’éligibilité
Institutions
publiques
sectorielles
Faible ciblage
des
bénéficiaires et
cibles
Insuffisance
de
clarification dans le
cadre légal des
cibles
et
bénéficiaires
du
logement
social
suivant des critères
objectifs
universellement
reconnus
ou
socialement
acceptés
Problématisation
insuffisante du poids des
mécanismes
de
financements non Étatiques
dans la promotion du
logement social
Faible appropriation
des critères
d’éligibilités et de
ciblage par les acteurs
CTD
Services à rendre :
Élaborer les critères
d’éligibilité
au
logement social
Mettre en place un
système de suivi de
l’application
des
critères
d’éligibilité
pour les cibles et
bénéficiaires
du
logement social
Acteurs/institutions
de
l’économie
sociale et solidaire
de promotion du
logement
social
tels
que
les
coopératives
et
mutuelles d’habitat
Manque de concertation
des
acteurs
sur
le
financement du logement
social
Faible application des
critères
d’éligibilité
actuelle au financement du
logement social
Secteur privé
Marginalisation des
couches sociales
défavorisées
Autres cibles non pris
en
compte
sont
obligés
d’investir
dans l’informel
Certains opérateurs
privés se camouflent
sous
couvert
du
« logement social »
pour accéder aux
subventions publiques
et maximiser leurs
bénéfices
3.2.4 Inadaptation des systèmes de garantie d’emprunt et du foncier aux réalités socioéconomiques
Le titre foncier est l’une des principales garanties exigées par les institutions de financement du
logement social en l’absence d’une source de revenus formelle (contrat de travail, fonctionnaire).
Or plus de 90% de Camerounais actifs ne répondent pas á ce système de garantie. Ceci est plus
difficile à cause de la complexité du cadre juridique et réglementaire pour l’accès à la propriété
foncière pesanteurs administratives. On note :
La prolifération de l’habitat non sécurisé ;
Les difficultés d’acquisition et de viabilisation des parcelles face aux privilèges des
collectivités coutumières ;
La faible sensibilisation des populations sur les risques liés à l’insécurité foncière et son
usage dans le système de garantie bancaire pour la construction des logements ;
Le statut foncier de certains terrains non clarifiés ;
La lourde fiscalité qui entraîne des coûts élevés des produits offerts ;
36
L’inexistence des réservés foncières pour les CTD ;
La forte spéculation foncière ;
Le manque de coordination entre les acteurs institutionnels concernés par l’accès à la
propriété foncière.
Tableau 6 : Analyse causale de la composante ‘système de garantie et du foncier’
Sous composante
Concernés
Problème
central
Cause
principale
Causes secondaires
Conséquences
Système de garantie et
foncier
Institutions
publiques
sectorielles
Inadaptation
des systèmes
de
garantie
d’emprunt et
foncier
aux
réalités socioéconomiques
Absence d’un fonds
de garantie et d’un
système de crédit
bonifié pour le
financement
du
logement social
Absence d’une politique
d’emprunt à taux réduit et à
long terme dans les banques
Prolifération
de
l’habitat non sécurisé
Services à rendre :
Alléger les procédures
pour l’acquisition du
titre foncier
Mettre en place un
guichet unique pour
l’acquisition du titre
foncier
CTD
Acteurs
de
l’économie
sociale
et
solidaire
de
promotion
du
logement social
tels que les
coopératives et
mutuelles
d’habitat
Manque de concertation des
acteurs sur le financement
du logement social
Inadéquation
entre
la
rigidité de l’imposition sur
le foncier et le niveau
d’investissement
publique sur le logement
social
Absence des mécanismes
financiers sur le long
terme incluant
l’intervention
des
institutions
financières
privées
Secteur privé
Espaces disponibles
non
viabilisés voir
difficultés
d’acquisition et de
viabilisation des terres
populations
Lourde fiscalité qui
entraîne des coûts
élevés des produits
Faible
disponibilité
des réservés foncières
pour les CTD
Spéculation foncière
Absence de réserves
foncières
Manque de coordination
entre
les
acteurs
institutionnels
concernés
par l’accès à la propriété
foncière
Faible sensibilisation des
populations sur les risques
liés à l’insécurité foncière et
son usage dans le système
de garantie bancaire pour la
construction des logements
3.2.5 Inefficacité des mécanismes des financements à répondre à la demande sociale
Cette inefficacité des mécanismes de financement est la conséquence de l’absence d’une
stratégie de financement qui tient compte de la nature des acteurs et de la socio-économie en vue
de répondre aux problèmes de l’insolvabilité des candidats pour la demande crédit. Cette absence
est due à la problématisation insuffisante du poids des mécanismes de financements non
Étatiques dans la promotion du logement social, l’absence d’une politique d’emprunt à taux
réduit et à long terme dans les banques, l’inadéquation entre la rigidité de l’imposition sur le
foncier et le niveau d’investissement publique sur logement social, l’absence des mécanismes
financiers sur le long terme incluant l’intervention des institutions financières privées et
l’absence des mécanismes de financements innovateurs pour les acteurs de l’économie sociale et
solidaire de promotion du logement social. Les conséquences de cet état de choses sont : la
faillite des institutions de crédit foncier Étatique pour répondre aux problèmes de l’insolvabilité
des candidats pour la demande crédit, l’inadaptation de l’offre de financement de l’habitat social
37
par les systèmes classiques mis en place par l’État, l’absence des mécanismes de financements
innovateurs pour les acteurs de l’économie sociale et solidaire de promotion du logement social.
Le poids de l’économie informelle et surtout des mécanismes de financement informel et
l’absence d’une politique gouvernementale entrave sérieusement l’essor du secteur du logement
social et freine le développement d’une économie du logement et la création d’emplois.
3.3 AU NIVEAU DU RENFORCEMENT DES CAPACITÉS DES ACTEURS
3.3.1 Faible capacité d’intervention des acteurs étatiques et non étatiques
Elle est principalement due à l’absence de programme de développement des capacités qui
soutiennent le développement et la croissance du secteur et dont les causes secondaires sont : le
manque de communication sur le plan directeur d’aménagement urbain et l’absence de plan de
développement intégré des communes approuvé avec des conséquences qui sont : le non respect
de la réglementation, la hausse incontrôlée des loyers, l’insuffisance de l'offre de logement
social, la prédominance de l'habitat spontané/ développement incontrôlé des quartiers à habitat
spontané, la très faible offre de logement et de terre par les structures étatiques spécialisées aux
préoccupations de l'habitat (SIC, MAETUR, CFC, FEICOM, MIPROMALO) et la spontanéité
des interventions Étatiques dans le secteur.
Au niveau des acteurs de l’économie sociale, on observe une très viabilité des 500 premières
coopératives et mutuelles d’habitat ayant reçu des agréments.
Tableau 7 : Analyse causale de la composante ‘capacité d’intervention des acteurs Étatiques et non Étatiques’
Sous-composante
Concernés
Problème
central
Cause principale
Causes secondaires
Conséquences
Renforcement
des
capacités
pour
soutenir la croissance
et le développement
du secteurs’
Institutions
publiques
sectorielles
Faible
capacité
d’interventi
on
des
acteurs
Manque
de
communication sur le
plan
directeur
d’aménagement urbain
Non respect de la réglementation
sur les normes en matière d’habitat
Services à rendre :
Élaborer un plan de
développement des
capacités des acteurs
dans le secteur afin
d’assurer
le
développement et la
croissance du secteur
Acteurs de
l’économie
sociale
et
solidaire tels
que
les
coopératives
et mutuelles
d’habitat
Absence
de
programme
de
développement des
capacités
qui
soutiennent
le
développement et la
croissance
du
secteur
Absence de plan de
développement intégré
des
communes
approuvé
Insuffisance de l'offre de logement
social
CTD
Faible
capacité
d’intervention
des
acteurs de l’économie
sociale dans la mise en
place des programmes
de logement social
Secteur privé
Hausse incontrôlée des loyers
Prédominance de l'habitat spontané/
développement
incontrôlé
des
quartiers à habitat spontané
Très faible offre de logement et de
terre par les structures étatiques
spécialisées aux préoccupations de
l'habitat (SIC, MAETUR, CFC,
FEICOM, MIPROMALO)
Faible spontanéité des interventions
Étatiques dans le secteur
Absence des mécanismes de
financements innovateurs pour les
acteurs de l’économie sociale et
solidaire de promotion du logement
social
38
3.3.2 Faible valorisation et utilisation des matériaux/techniques locales de construction de
logement social
En dépit de la forte disponibilité des matériaux locaux, on note une inadéquation entre la
disponibilité des matériaux locaux (sable, gravier, bois, terre…) et le niveau d’utilisation et de
valorisation dans les projets de logements sociaux et de la volonté politique timide avec la
circulaire N°002/CAB/PM du 12 mars 2007 relative à l’utilisation des matériaux locaux dans la
construction des bâtiments publics jusqu'à R+1. Ceci entraine donc une faible utilisation de ces
matériaux avec pour conséquences, entre autres, un déficit chronique de notre balance
commerciale par rapport aux matériaux de construction, avec son corollaire qui est d’entretenir la
dépendance de notre pays vis-à-vis de l’extérieur due á :
•
•
•
•
•
Faible valorisation et disponibilité des matériaux locaux ;
Manque d'équipements de production ;
Insuffisance des centres de formation et des personnes formées dans le domaine des
matériaux locaux;
Insuffisance des unités de production opérationnelles ou production limitée à l'échelle
artisanale ;
Faible maîtrise des techniques liées à la valorisation et à l’usage des matériaux locaux.
Tableau 8 : Analyse causale de la composante ‘Valorisation et utilisation des matériaux locaux par les
acteurs’
Sous composante
Concernés
Problème
central
Cause
principale
Causes secondaires
Conséquences
Renforcement
des
capacités pour soutenir
la croissance et le
développement
du
secteurs’
Institutions
publiques
sectorielles
Faible utilisation de ces
matériaux locaux
Acteurs
de
l’économie
sociale
et
solidaire
tees
que
les
coopératives et
mutuelles
d’habitat
Absence d’une
politique claire
de valorisation
et d’utilisation
des matériaux
locaux dans la
promotion du
logement social
Absence d’un mécanisme
de
régulation
des
matériaux locaux en dépit
de circulaire du PM
Services à rendre :
Inadéquation
entre
la
disponibilité
des matériaux
locaux (sable,
gravier, bois,
terre…) et le
niveau
d’utilisation
Vulgariser et valoriser
les
résultats
des
recherches
Élaborer
un
cadre
juridique et une stratégie
nationale de production
de matériaux locaux á
prix coutant
CTD
Manque des centres de
formation et des personnes
formées dans le domaine
des matériaux locaux
Unités de production
opérationnelles
presque
inexistantes ou se limitant
à l'échelle artisanale
Secteur privé
Faible implication des
CTD dans la production
des matériaux locaux
Concevoir et réaliser des
projets pilotes
Encourager
développement
corporations/unités
production
Manque d'équipements de
production
le
de
de
Absence de vulgarisation
des
techniques
de
fabrication des matériaux
aux opérateurs privés
(GIC,
Association,
Mutuelle,
Coopérative
d'habitation).
Déconcentrer l’action
des
structures
de
vulgarisation
et
valorisation au niveau
des CTD.
Faible
maîtrise
des
techniques liées à la
valorisation et à l’usage
des matériaux locaux
39
Déficit chronique de notre
balance commerciale par
rapport aux matériaux de
construction
avec
son
corollaire
qui
est
d’entretenir la dépendance
de notre pays vis-à-vis de
l’extérieur
Coûts élevés des matériaux
dits
locaux
pour
le
logement social
3.4 AU NIVEAU DE LA COORDINATION DES ACTEURS
On note une faible coordination des interventions des acteurs impliqués dans le secteur du
logement social en général, en particulier dans le financement des programmes de logements
sociaux. Celle-ci est principalement due à une superposition des rôles des acteurs qui se
caractérise par :
de nombreux conflits de compétence du à l’absence d’un organe de concertation ;
le faible partenariat stratégique entre le secteur public, le privé, société civile et les
bénéficiaires ;
le déficit de concertation entre les départements ministériels et les autres partenaires
impliqués dans la mise en œuvre de la politique de logement social ;
l’embellissement de certaines cités débouchant sur le déguerpissement des populations à
faible revenu sans mesures d’accompagnement social ;
la faible mobilisation des ressources ;
le fort risque de double emploi ;
la prolifération des quartiers spontanés.
Tableau 9: Analyse causale de la composante ‘coordination des acteurs’
Sous composante
Concernés
Coordination et
rôle des acteurs
Institutions
publiques
sectorielles
Services
rendre :
à
CTD
Clarifier
les
mécanismes
d’intervention des
acteurs dans le
secteur
Mettre
mécanisme
pilotage
secteur
un
de
du
Acteurs
de
l’économie
sociale
et
solidaire
de
promotion
du
logement social
tels
que
les
coopératives
et
mutuelles
d’habitat
Secteur privé
Problème
central
Faible
coordination
des
interventions
des
acteurs
dans
le
secteur
Cause principale
Causes secondaires
Conséquences
Superposition des
rôles des acteurs
Clarification
insuffisante des rôles
des acteurs
Fort risque de double
emploi
Déficit de concertation
des
départements
ministériels et autres
partenaires impliqués à
la question de logement
social
Embellissement de
certaines cités
débouchant sur le
déguerpissement des
populations à faible
revenu sans mesures
d’accompagnement
social
Faible
partenariat
stratégique entre le
secteur public, privé et
société civile
Faible mobilisation
des ressources
Prolifération des
quartiers spontanés
Développer
un
système de suiviévaluation
participatif
du
secteur
40
CONCLUSION
L’état des lieux et le diagnostic du financement du logement social au Cameroun nous amènent
aux constats suivants :
-
-
une demande très élevée des besoins de financement et des logements sociaux ;
une existence de politique encordée et insuffisamment appropriée, faisant intervenir
aux cotés des acteurs Étatiques divers acteurs non étatiques et surtout les initiatives
incontrôlées dans le secteur informel ;
un environnement juridique, légal, réglementaire et institutionnel inadapté aux
exigences de développement de l’habitat social ;
une intégration timide des matériaux locaux ;
une faible coordination des interventions des acteurs et partenaires en faveur d’un
développement rationnel de la politique de logement social ;
Au terme de ce diagnostic, un constat global s’impose, celui de la pertinence des choix politiques
actuels de développement de l’habitat/logement social. Avec l’effet multiplicateur, on est en
droit d’attendre de ces choix politiques des effets positifs en termes d’emplois et de bien être
social pour un nombre de plus en plus grand de camerounais.
41