ventes de bureaux à utilisateurs

VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
ILE-DE-FRANCE
9M 2015
VENTES À UTILISATEURS < 5 000 M² - ILE-DE-FRANCE
SOMMAIRE
Contexte financier
p.3
Offre disponible
p.4
Demande placée
Ile-de-France
p.5
Paris (75)
p.8
Hauts-de-Seine (92)
p.10
Prix de vente moyens
p.11
Lexique
p.12
2
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
CONTEXTE FINANCIER
Indicateurs financiers, en fin de période
Évolution des taux d’intérêt (taux débiteurs)
Évolution des taux, fin de période
6%
6%
5%
5%
4%
4%
3.50%
3%
2.94%
3%
2%
1.86%
2%
1%
1%
0%
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14
0.87%
0%
15
-0.04%
05
06
07
08
09
10
11
12
13
14 3T15
-1%
Crédits aux entreprises à plus de 2 ans hors découverts
Prêts immobiliers aux particuliers à taux fixes
Taux de rendement « prime » bureaux Paris QCA
OAT 10 ans
Euribor 3 mois
Source : Banque de France, CBRE
3
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE
Répartition géographique, toutes surfaces confondues, en milliers de m², en fin de période
700
627
617
593
614
279
284
168
148
150
162
166
173
600
523
500
458
453
517
485
448
287
363
400
221
364
302
184
273
300
200
100
229
242
183
139
123
146
68
82
113
103
114
2006
2007
2008
126
137
131
131
127
2010
2011
2012
85
92
164
Paris
se
contente
d’une part réduite de
l’offre disponible par
rapport à la demande
qui s’y exprime
0
2005
Paris
Hauts-de-Seine
2009
Reste Ile-de-France
2013
2014 3T 2015
Total Ile-de-France
Note:
Le marché de la vente à utilisateurs est un marché, par principe, opportuniste, ce qui ne permet pas de quantifier de manière précise l’offre
disponible.
Face à une demande locative exigeante et une offre importante de locaux de seconde main à la location, les propriétaires et les investisseurs
peuvent parfois, au gré des opportunités, être ouverts aux propositions des acquéreurs.
Malgré les difficultés déjà évoquées pour quantifier l’offre disponible, il n’en demeure pas moins qu’au sein du stock de bureaux disponible
aujourd’hui, un certain volume d’offres est proposé à la vente auquel il est possible d’ajouter la part des offres « potentiellement » à vendre
(15 % du stock d’offre à la location).
Source : CBRE
4
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE
Répartition géographique, en milliers de m²
Points clés
 133 200 m² ont été placés au cours des 9M 2015, au plus haut depuis 2006
 Ces volumes sont supérieurs de + 35 % à ceux des 9M 2014 et de + 22 % par rapport à la moyenne des 9M entre 2005 et
2014
 Les taux d’emprunt très favorables sont principalement à l’origine de ce dynamisme, bien que les conditions d’octroi restent
ressenties comme assez rigides. La baisse des prix a également pu favoriser la concrétisation d’un certain nombre de projets
200
177
184
171
161
160
44
140
47
36
45
156
49
119
36
28
42
133
34
36
36
120
41
31
80
150
26
54
120
143
30
35
49
29
33
23
Au cours des 9M 2015,
les
ventes
ont
représenté 13 % de de
la demande placée
francilienne < 5 000 m²
27
40
93
88
70
76
79
88
94
67
79
66
43
0
2005
2006
2007
Paris
2008
2009
Hauts-de-Seine
2010
2011
2012
Reste Ile-de-France
2013
2014 9M 2015
Total
Source : CBRE / Immostat
5
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE
Répartition par tranches de surfaces, en milliers de m², à chaque 9M
Points clés
 Les volumes sont supérieurs à la moyenne décennale des 9M sur tous les créneaux de surface
 Le créneau < 500 m², avec 34 300 m², est au plus haut depuis 2007
 La hausse des volumes est significative pour les transactions > 1 000 m² (72 000 m², + 61 % sur un an)
160
140
120
32
27
27
21
17
19
100
28
52
80
53
54
44
14
54
22
8
9
40
60
31
18
40
24
26
15
20
32
34
33
9M 06
9M 07
9M 08
18
28
28
9M 09
9M 10
24
22
14
24
30
21
16
21
50
27
Les ventes < 500 m²
ont représenté 69 %
des transactions en
nombre au cours des
9M 2015 (166 ventes
sur un total de 240)
13
41
29
24
30
34
9M 12
9M 13
9M 14
9M 15
0
9M 05
0 - 500 m²
500 - 1 000 m²
9M 11
1 000 - 3 000 m²
3 000 - 5 000 m²
Source : CBRE / Immostat
6
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE
Répartition par état des locaux, en nombre
Points clés
 Au cours des 9M 2015, 8 transactions sur 10 ont porté sur des locaux en état d’usage
 18 % des ventes à utilisateurs < 5 000 m² ont concerné des surfaces rénovées, une part en augmentation significative par
rapport à la période 2012 - 2014
100%
80%
60%
82%
79%
75%
80%
85%
85%
80%
83%
91%
93%
95%
2012
2013
2014 9M 2015
40%
Historiquement, la part
des transactions en
état
d’usage
est
prépondérante
20%
0%
2005
2006
2007
2008
2009
Neuf / Restructuré
2010
Rénové
2011
Etat d'usage
Source : CBRE
7
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
DEMANDE PLACÉE DANS PARIS (75)
Répartition géographique, en milliers de m²
Points clés
 Après un 1er trimestre terne, l’activité à Paris s’est montrée particulièrement dynamique avec 66 200 m² placés sur les 9M, au
plus haut depuis 2006
 Paris Centre Ouest confirme sa bonne performance avec un regain de dynamisme sur le créneau 1 000 m² - 3 000 m²
 Après 2 années difficiles, Paris Nord Est et Paris Sud ont rebondi avec des volumes placés ayant pratiquement doublé par
rapport à l’an dernier
100
94
93
88
88
76
80
34
24
70
15
60
17
14
79
67
14
20
23
18
9
79
21
20
14
23
15
17
7
15
8
47
45
46
39
47
45
66
13
43
40
20
18
16
49
46
Paris a concentré 48 %
des volumes vendus
en Ile-de-France pour
59 % des transactions
48
36
20
0
2005
2006
2007
2008
Paris Centre Ouest
2009
2010
Paris Nord Est
2011
2012
Paris Sud
2013
2014 9M 2015
Total
Source : CBRE / Immostat
8
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
DEMANDE PLACÉE DANS PARIS (75)
Par créneaux de surfaces, en milliers de m²
Points clés
 Seules les transactions entre 500 m² et 1 000 m² ont des volumes inférieurs à l’an dernier
 Le créneau 1 000 m² - 3 000 m² a été le plus actif : 24 700 m² (14 ventes)
100
80
14
10
27
18
3
5
7
60
41
26
30
29
19
11
25
26
2006
2007
2008
19
13
10
23
26
2012
2013
11
24
25
8
11
16
20
17
16
28
20
17
27
29
22
40
13
3
34
30
10
35
21
76 % des transactions
parisiennes ont porté
sur
des
surfaces
< 500 m² au cours des
9M 2015
29
21
0
2005
0 - 500 m²
2009
500 - 1 000 m²
2010
2011
1 000 - 3 000 m²
2014 9M 2015
3 000 - 5 000 m²
Source : CBRE / Immostat
9
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
DEMANDE PLACÉE DANS LES HAUTS-DE-SEINE (92)
Par créneaux de surfaces, en milliers de m²
Points clés
 32 900 m² vendus au cours des 9M 2015, volume record
 Un créneau 500 m² - 1 000 m² très actif avec 10 500 m² placés (14 ventes)
50
4
40
3
7
30
7
22
14
11
9
3
6
11
8
10
9
7
2005
2006
2007
2008
2009
11
10
6
6
8
5
8
6
7
10
4
12
10
9
11
6
12
20
11
15
6
10
8
7
Au cours des 9M 2015,
les Hauts-de-Seine ont
représenté 25 % de la
demande placée à la
vente en Ile-de-France
(24 %en nombre)
6
11
13
10
6
0
0 - 500 m²
500 - 1 000 m²
2010
2011
2012
1 000 - 3 000 m²
2013
2014 9M 2015
3 000 - 5 000 m²
Source : CBRE / Immostat
10
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
PRIX DE VENTE MOYENS
en € HT HD/m²/an
10,000 €
8,800 €
8,000 €
7,100 €
6,000 €
5,400 €
4,900 €
4,000 €
2,000 €
0€
2007
2008
2009
Paris Centre Ouest
2010
2011
Paris Sud
2012
Paris Nord Est
2013
2014
9M 2015
Croissant Ouest
NB : Par construction, les prix moyens observés dépendent des caractéristiques et du nombre d’actifs pour lesquels la valeur est connue et doivent donc être
considérés avec précaution
Source : CBRE
11
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
LEXIQUE
Demande placée : ensemble des transactions réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré commercialisations.
Locaux en état d’usage : locaux ayant déjà été occupés mais non rénovés / restructurés après libération ou locaux jamais occupés dans un
immeuble neuf / restructuré de plus de 5 ans.
Locaux rénovés : locaux ayant fait l’objet d’une rénovation (sans obtention d’un permis de construire).
Locaux neufs : locaux dans un immeuble neuf de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupés.
Locaux restructurés : locaux dans un immeuble restructuré de moins de 5 ans (permis de construire nécessaire) et jamais occupés.
Stock immédiat : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à une date donnée.
Taux de rendement net immédiat : il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital
engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais de mutation).
CBRE Ressources. Groupement d'Intérêt Économique. Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS. Siren : 412 352 817 - RCS Paris
12
CBRE | VENTES DE BUREAUX À UTILISATEURS < 5 000 M²
CONTACTS
Franck Dray
Aurélie Lemoine
Thomas Baron
David Tran
Directeur Ventes de Bureaux Vides
CBRE | Global Private Solutions
Tél.: 33 (0) 1 53 64 30 74
[email protected]
Directrice
CBRE | Etudes et Recherche
Tél.: 33 (0) 1 53 64 36 35
[email protected]
Chargé d’études Senior
CBRE | Etudes et Recherche
Tél.: 33 (0) 1 53 64 33 69
[email protected]
Chargé d’études
CBRE | Etudes et Recherche
Tél.: 33 (0) 1 53 64 30 78
[email protected]