Flash d`information - Immobilier NMW avocats Flash Immobilier – O
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Lutte contre les recours abusifs Une proposition de loi visant à protéger les propriétaires afin de limiter les recours abusifs engagés contre les permis de construire a été déposée à l’Assemblée nationale le 12 septembre 2012. Cette proposition de loi vise les recours engagés contre les permis de construire dès lors que l’arrêté de lotir n’a pas été contesté ou que le motif invoqué n’a pas été soulevé contre l’arrêté lors d’une précédente instance. Par ailleurs, la ministre de l’Egalité des territoires et du Logement a annoncé le 19 septembre 2012, lors du congrès de la Fédération des promoteurs immobiliers, le lancement d’une concertation en vue de l’élaboration d’un nouveau projet de loi sur l’urbanisme et le logement qui sera déposé au premier semestre 2013. Ce projet devrait comporter un volet sur la lutte contre les recours abusifs. Proposition de loi de Daniel Fasquelle, n° 168, déposée le 12 septembre 2012 à l’Assemblée nationale http://territoires.gouv.fr/IMG/pdf/Discours_FPI_VF.pdf Copropriété : insuffisance de l’état descriptif stipulant une organisation différente pour l’application du droit de superficie Dans cet arrêt, destiné à être publié au bulletin, la Cour de cassation censure un arrêt de la Cour d’appel de Paris en raison de la violation de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Selon cet article, il existe en effet deux champs d’application du statut de la copropriété. Le premier régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dès lors que la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. Le second champ d’application du statut de la copropriété s’applique, à défaut de convention contraire créant une organisation différente, aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Il n’y a pas d’application du droit de superficie ou de division en volumes régulièrement instituée s’il n’y a pas d’organisation différente de celle de la copropriété. Au cas particulier, une SCI avait obtenu de la Ville de Paris un bail emphytéotique à charge pour cette dernière d’y édifier un bâtiment et de le remettre en fin de location à la Ville. N°10 /12 – 2012 Flash d’information / Immobilier Flash Immobilier – Octobre 2012 Flash d’information - Immobilier NMW avocats La Cour réaffirme les stipulations contenues dans l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier, tel que sa non soumission à la loi de 1965 notamment, n’entraînent pas de facto la création d’une organisation différente. Cass. civ 3 ème maximum de 2,24 % pour les locaux des catégories III A et III B, pour les locaux des catégories II B et II C et pour les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948. Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer. A titre de rappel, le classement des logements est le suivant : 19 septembre 2012, n°11613679 Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux relevant de la loi de 1948 actualisé. Un décret du 27 septembre 2012 majore les prix de base au mètre carré permettant de déterminer la valeur locative résultant du produit de la surface corrigée par le prix de base au mètre carré de chacune des catégories, déterminées en fonction de leurs équipements et leur confort. La surface corrigée est obtenue en affectant la superficie des pièces habitables et celles des autres parties du logement de correctifs afin qu’il soit tenu compte, notamment, de la hauteur sous plafond, de l’éclairement, de l’ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local. L’article 1 prévoit qu’ « à compter du 1er juillet 2012 et jusqu’à ce qu’ils atteignent la valeur locative, les loyers peuvent être augmentés au N°10 /12 – 2012 Décret n° 2012-1090 du 27 septembre 2012 publié au JO le 29 septembre 2012 Autorisations d’urbanisme et travaux d’accessibilité En 2006, le maire d’une commune avait autorisé par arrêté le lotissement d’un terrain. Quelques mois plus tôt, la commune et le lotisseur avaient signé une convention par laquelle la commune consentait au lotisseur un droit de passage sur un chemin appartenant à son domaine privé et prévoyait l’élargissement futur de ce chemin. Une association avait formé un recours devant le Conseil d’Etat tendant à l’annulation de l’arrêté invoquant que l’accès au lotissement n’avait pas la largeur requise par le POS et Flash d’information / Immobilier Flash Immobilier – Octobre 2012 L’état descriptif de division plaçait une partie seulement des lots de l’immeuble sous le régime de la copropriété tandis que les autres lots n’étaient pas régi par la loi du 10 juillet 1965. Toutefois la Cour de cassation considère n’être pas en présence d’une organisation différente au sens de la loi. la convention était Flash Immobilier – Octobre 2012 qu’en conséquence irrégulière. Le Conseil d’Etat rappelle les effets du principe selon lequel les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve des droits des tiers ». Il précise toutefois, que lorsque la desserte nécessite la réalisation de travaux pour répondre aux exigences légales, les motifs de légalité susceptibles de faire obstacle à la réalisation de ces travaux peuvent être utilement invoqués devant le juge de l’excès de pouvoir pour demander l’annulation d’une autorisation de lotir, et ce même que si l’administration ni le juge ne peuvent se prononcer sur la validité de la servitude ou du titre permettant l’accès des terrains. En l’espèce, l’autorisation de lotir ayant été accordée en considération des travaux d’élargissement qui n’étaient pas encore réalisés, le requérant pouvait invoquer la violation des prescriptions du règlement du POS applicables à la zone en cause. CE 24 septembre 2012, Association des amis de SaintPalais sur Mer, n° 336598 Disclaimer Ce Flash est adressé uniquement à titre d'information générale et ne saurait remplacer une consultation juridique. 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