Principes généraux

Module de formation.
LES PRINCIPES GENERAUX.
• Contexte général, statistiques
• Formation d’un prix; L’offre et la
demande.
• Caractéristiques du marché
immobilier
F.Hiltbrand
Quelques chiffres.
Sur
l’environnement
immobilier
1850 à 1990
Statistiques
Statistiques
Spécificités
Articulations
Évaluations
F.Hiltbrand
•
•
•
•
•
Occupation par branche.
Structures des dépenses.
Salaires.
Inflation et taux directeurs.
Logements vacants,
Quelques chiffres
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
Nombre log vacants
7000
6000
5000
4000
Série2
3000
2000
1000
0
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
Prix consommation et hypothèques
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0.000
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
F.Hiltbrand
Quelques chiffres
Source Naef & Cie
F.Hiltbrand
Constatations
Statistiques
Spécificités
Articulations
Évaluations
F.Hiltbrand
• Augmentation du pouvoir
d’achat.
• Recherche d’espaces et de
confort.
• Migration vers le secteur de
services.
• Taux de vacance.
Le marché immobilier.
La formation d’un prix immobilier.
Caractéristiques du marché immobilier
Statistiques
Spécificités
Articulations
Évaluations
F.Hiltbrand
•
•
•
•
Biens localisés.
Biens hétérogènes.
Biens durables.
Opacité des marchés.
Des biens localisés.
• Cadre foncier
• Support physique et réglementaire.
• Dépendance envers le foncier.
• Incidence foncière élevée.
• Valeur résiduelle.
• Rigidité.
• Ajustement entre offre et demande.
• Absence de fluidité.
F.Hiltbrand
Des biens hétérogènes
Statistiques
Spécificités
Articulations
Évaluations
F.Hiltbrand
• Commerciaux et artisanaux.
• Constructions nouvelles.
• Friches et locaux existants.
• Propriété individuelle.
• Immeubles de rendement.
Des biens durables
Statistiques
Spécificités
Articulations
Évaluations
F.Hiltbrand
• Double statut :
• Bien de consommation avec une
valeur d’usage.
• Bien d’investissement.
De l’opacité des marchés
Statistiques
Spécificités
Articulations
Évaluations
F.Hiltbrand
• Manque de transparence.
• Statistiques rares.
• Pas d’adaptation locale des rares
sources.
• Par nature des biens hétérogènes.
Articulation des marchés
Théorie générale
Prix
Offre
P
P*
Demande
Q*
F.Hiltbrand
Q = Quantité
Articulation des marchés
Modèle de Di Pasquale et Wheaton
RL = loyers
P = RL / t
D = demande
P = Prix
S = stock
S = C/δ
P ƒ(CC)
F.Hiltbrand
C= vol constr.
Articulation des marchés I
Loyers en Frs
Offre
Demande
Stock en m2
Le marché locatif (Détermination
des loyers)
F.Hiltbrand
Articulation des marchés II
Loyers en Frs
P : Niveau de prix
P = RL/taux cap.
Prix en Frs
Marché des biens immobiliers (Déterm. Des prix)
F.Hiltbrand
Articulation des marchés III
P = prix en Frs
Fonction des coûts
de production
Marché des biens immobiliers (construction)
C = construction en m2
F.Hiltbrand
Articulation des marchés IV
Stock en m2
Stock à long terme
Construction
en m2
F.Hiltbrand
Marché locatif (ajustements)
Articulation des marchés
Hausse de la demande
RL = loyers
D = demande
P = Prix
F.Hiltbrand
S = stock
C= vol constr.
Articulation des marchés
Hausse du taux de capitalisation
RL = loyers
P = RL / t
D = demande
P = Prix
F.Hiltbrand
S = stock
C= vol constr.
Articulation des marchés
Hausse coût de construction
RL = loyers
D = demande
P = Prix
S = stock
P ƒ(CC)
F.Hiltbrand
C= vol constr.
source : American institute of real estate appraisers
Formation d'un marché
Prix
sans
échelle
Valeur subjective pour le vendeur
Valeur subjective pour l'acheteur
Temps sans échelle
F.Hiltbrand
source : American institute of real estate appraisers
Formation d'un marché
Valeur subjective
pour le vendeur
Zone dans laquelle aucun marché n'existe
Prix
sans
échelle
A
B
Zone dans laquelle un marché
marché existe
Valeur subjective
pour l'acheteur
Temps sans échelle
F.Hiltbrand
source : American institute of real estate appraisers
Formation d'un marché
Valeur subjective
pour le vendeur
Expertises
Prix
sans
échelle
A
B
Valeur subjective
pour l'acheteur
Temps sans échelle
F.Hiltbrand