SARL LES HAUTS DE SAINT VIVIEN « LES GRANDS CHAMPS

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SARL LES HAUTS DE SAINT VIVIEN
« LES GRANDS CHAMPS»
Aménagement de 35 lots à bâtir,
d’un îlot réservé à la construction
de logements sociaux et
d’un îlot réservé à la construction
d’une zone commerciale
chemin de la Gachette
17220 SAINT VIVIEN
DEMANDE DE MODIFICATION D’UN PERMIS
DELIVRE EN COURS DE VALIDITE
PA n° 017 413 13 0002 M01
PA 10 - REGLEMENT
14 AVRIL 2015
CREA Architecture Aménagement Urbanisme Habitat
22 Rue Eugène Thomas 17000 LA ROCHELLE / Tél. 05.46.41.40.70 Fax 05.46.41.10.32
Pierre CURUTCHET Architecte Urbaniste
22 Rue Eugène Thomas 17000 LA ROCHELLE / Tél. 05.46.41.40.70 Fax 05.46.41.10.32
SCP CHANTOISEAU BOUTGES Géomètre expert – BET VRD
54 rue de Vaugouin 17000 LA ROCHELLE / Tél. 05.46.43.33.48 Fax 05.46.67.54.62
CREA / P.CURUTCHET / CHANTOISEAU BOUTGES – GPM SAINT VIVIEN– Demande de modification de permis d’aménager
Règlement – 14 Avril 2015 – page n°2
AMENAGEMENT «LES GRANDS CHAMPS »
A- DISPOSITIONS GENERALES
A.1
CHAMP D'APPLICATION
Ce règlement est applicable en sus du droit des tiers et des règles générales
d'urbanisme en vigueur sur le territoire de la commune de SAINT VIVIEN, à savoir :
le PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Le règlement est opposable à quiconque détient ou occupe, à quelque titre que ce
soit, un terrain compris dans l'assiette foncière du lotissement.
Le règlement doit être, obligatoirement, rappelé dans tous les actes de succession,
de vente, de revente, et de location d'un lot par voie de reproduction intégrale.
L’aménageur ou tout autres personnes pouvant s’y substituer, se réserve la
possibilité d’utiliser les voies créées et l’ensemble des réseaux du lotissement pour
de futures extensions ou raccordements privatifs sans que les acquéreurs ne
puissent s’y opposer et demander une quelconque indemnité.
A.2
OBJET DU REGLEMENT
Le règlement a pour objet de déterminer les règles de construction imposées dans le
lotissement.
Il fixe les règles d’urbanisme et de servitudes d’intérêt général imposées dans
l'assiette foncière du lotissement.
Le présent règlement s'applique à l'intérieur du lotissement "Les Grands Champs",
situé sur la commune de SAINT VIVIEN, tel que le périmètre en est défini sur le plan
topographique et autres documents graphiques du dossier de demande de permis
d’aménager.
Le lotissement est projeté sur les parcelles cadastrales : section ZC no 37 et 38 en
partie
A.3
DIVISION DU TERRAIN
Le lotissement est divisé tel que figuré au plan de composition joint à la demande de
permis d’aménager.
Il se décompose ainsi :
Surfaces privatives :
35 lots individuels
1 îlot consacré au logement social (ilot 01)
1 îlot consacré aux commerces (+ logements) (ilot 02)
Surfaces espaces communs :
Voiries
Espaces verts
Transformateur ERDF (lot n°36)
13 564 m²
10 378 m²
1 167 m²
2 019 m²
5 943 m²
2 836 m²
3 089 m²
18 m²
Surface total du lotissement :
(Contenance cadastrale de l’unité foncière d’origine : 31 484 m²)
19 507 m²
Les surfaces ci dessus seront précisées après bornage des lots et îlots par le
géomètre expert de l’opération.
A4
ADAPTATIONS MINEURES
Il ne peut être dérogé aux dispositions du présent règlement, à l'exception,
conformément à l'article L 123-1 du Code de l'Urbanisme, des adaptations mineures
rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le
caractère des constructions avoisinantes.
Les adaptations mineures font l’objet d’un avis motivé de l’autorité compétente pour
la délivrance des autorisations d’utiliser le sol.
A.5
REFERENCES AU PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)
Le présent lotissement est en zone AUH du Plan Local d’Urbanisme de SAINT
VIVIEN.
AMENAGEMENT « LES GRANDS CHAMPS »
B- REGLEMENT POUR L’HABITAT DE TYPE
INDIVIDUEL, GROUPE OU COLLECTIF ET
POUR LA ZONE COMMERCIALE
B.1
OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL INTERDITES
Sont interdites toutes les occupations ou utilisations du sol autres que celles citées à
l’article B.2 ci-dessous.
B.2
OCCUPATIONS OU UTILISATIONS DU SOL ADMISES
Sont admises les constructions à usage de logements, les bâtiments annexes
qui y sont rattachés, (garages, abris de jardin, ….) les piscines, les clôtures,
2-1
Pour les lots n° 1 à 35 : Il ne sera autorisé qu’un seul logement par lot.
La réunion de deux lots pour l’édification d’une seule construction est autorisée et
dans ce cas, un seul accès depuis la voie sera réalisé.
L’exercice d’une profession libérale pourra être autorisé,
--->si cette activité est comprise dans la construction principale, et que sa surface
n’excède pas 30% de la Surface Plancher de la l’habitation,
--->si les façades de la construction ne comprennent pas de vitrines ou d’enseignes,
et qu’elle ne génère pas de nuisances pour le voisinage.
L’îlot 1 sera réservé aux logements sociaux avec un minimum de 11 logements
locatifs sociaux
Ces logements pourront être réalisés sous forme de maisons de ville et/ou de petits
collectifs.
2-2
L’îlot 2 sera réservé à la réalisation de constructions à usage principal d’activités
artisanales non classées, tertiaires ou commerciales à rez de chaussée et à la
construction à usage d’habitation à l’étage.
Il pourra recevoir un permis de construire valant division.
B. 3
ACCES PIETONS ET VEHICULES
L'accès à une voie doit présenter des caractéristiques permettant de satisfaire aux
exigences de la sécurité des usagers des voies ou de celle des personnes utilisant
ces accès, de la défense contre l’incendie, de la protection civile, et du ramassage
des déchets ménagers et répondre à l’importance ou à la destination du bâtiment ou
de l’ensemble de bâtiments envisagé. Cette sécurité doit être appréciée compte
tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la
nature et de l’intensité du trafic.
La desserte des constructions et installations devra être réalisée conformément au
plan de composition joint à la demande de permis d’aménager. (PA4-1)
Il ne sera autorisé qu’un seul accès véhicule, depuis les voies. Ces accès
seront fixes ou libres, comme indiqué sur le plan de composition (PA4-1)
La réalisation des accès libres devra prendre en compte les plantations ou espaces
verts, les équipements techniques, coffrets, candélabres,…, réalisés par le lotisseur
en bordure de voirie.
Les accès automobiles sont interdits à partir des espaces de stationnement et des
espaces verts communs, créés dans le cadre de l’aménagement du lotissement, (Cf.
plan de composition (PA4-1)
Des accès piétons seront autorisés pour les lots n°1 à 3, 9, 14, 15, 16, 17, 18,
20, 21, 27, 28, 31, 32, 35 et pour l’îlot 01, (Cf. plan de composition PA4-1). Ils
devront être intégrés dans la clôture sous la forme de portillons d’une largeur
maximum de 1.00m.
La mise en œuvre de ces accès devra figurer à la demande de permis de construire.
Pour l’îlot 1, la localisation de l’accès portée au plan de composition devra être
respectée.
Pour l’Ilot 2 : Les accès automobiles en cœur d’îlot sont interdits.
B. 4 CONDITIONS DE DESSERTE DES TERRAINS
D’EAU, D’ELECTRICITE ET D’ASSAINISSEMENT
PAR LES RESEAUX PUBLICS
Les raccordements aux différents réseaux devront être effectués à la charge de
l’acquéreur, conformément aux règles d’hygiène et de sécurité en vigueur, aux
prescriptions des services publics intéressés.
Pour les Ilots 1 et 2 : l’acquéreur aura à sa charge la réalisation des éventuels
branchements complémentaires et l’extension des réseaux pour le
raccordement des constructions, si besoin
Aucune modification des équipements mis en place par l’aménageur dans le cadre
du programme des travaux ne sera autorisée.
1- Eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée obligatoirement au réseau
public de distribution d'eau potable dans les conditions et suivants les modalités
définis par le gestionnaire du réseau.
Pour chaque raccordement au réseau d’eau potable de la commune un système
anti-retour (clapet anti-retour ou dis connecteur) doit être installé pour sécuriser le
réseau public.
2- Assainissement
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau public
d’assainissement des eaux usées dans les conditions et suivants les modalités
définis par la Communauté d’Agglomération de La Rochelle, compétente en
matière de collecte, transfert et traitement des eaux usées.
Ce raccordement, parfaitement étanche, ne doit accepter aucune eau pluviale,
eau de nappe ou d’infiltration.
3- Eaux pluviales
3.1 Sur les lots, les eaux pluviales provenant des toitures et du ruissellement
seront obligatoirement infiltrées sur la parcelle dans des dispositifs adaptés à
la configuration et à la perméabilité des sols. Ces dispositifs seront
obligatoirement décrits dans le dossier de demande de permis de construire.
3-2 : Pour les Ilots
ILOT 1 : les eaux pluviales provenant des toitures et du ruissellement seront
obligatoirement infiltrées sur la parcelle dans un dispositif de rétention et
d’infiltration d’une capacité minimum de 30 m3 sur une surface d’au moins
50m².
Cet ouvrage pourra être doté d’une sur-verse superficielle vers le fond
inférieur ou vers le regard de branchement prévu à cet effet.
ILOT 2 : les eaux pluviales provenant des toitures et du ruissellement seront
obligatoirement infiltrées sur la parcelle dans un dispositif de rétention et
d’infiltration d’une capacité minimum de 35m3 sur une surface d’au moins
90m².
Cet ouvrage pourra être doté d’une sur-verse superficielle vers le fond
inférieur ou vers le réseau de collecte sous le chemin de la Gachette
L’ouvrage de gestion des eaux pluviales prévu sur les deux ilôts sera
obligatoirement décrit dans le dossier de demande de permis de construire.
Selon la qualité et la provenance des eaux de ruissellement, un
prétraitement pourra être imposé.
Si l’aménagement des deux ilots prévoit des parties communes susceptibles
d’être incorporées dans le domaine public (voie interne, zone de
stationnement, …) les dispositifs pluviaux seront exécutés conformément au
Cahier des Prescriptions Techniques relatif à la réalisation des ouvrages
pluviaux sur le territoire de la Communauté d’Agglomération de La Rochelle.
3.3
Il est interdit de rejeter des eaux autres que pluviales dans le dispositif
d’infiltration ou dans le réseau public d’assainissement des eaux pluviales,
excepté les eaux de refroidissement non polluées et les eaux de vidange dé
chlorées des piscines.
Dans tous les cas, « les aménagements réalisés sur le terrain ne doivent
pas faire obstacle au libre écoulement des eaux pluviales » (article 641 du
code civil).
Le niveau naturel du sol des propriétés ne pourra être modifié de façon
sensible, en tout cas ces mouvements ne pourront avoir pour effet soit de
s’opposer au ruissellement naturel, soit de rejeter dans un lot voisin les eaux
qui normalement n’auraient pas dû prendre cette direction.
4- Electricité et Téléphone
4.1 Toute construction ou installation doit être raccordée en souterrain au réseau
public d’électricité et de téléphone.
5- Gaz
5.1 Toute construction pourra être raccordée au réseau public de gaz. Tous les
frais de raccordement à ce réseau seront à la charge des acquéreurs.
6- Ordures ménagères
Pour toute construction ou ensemble de constructions, une aire de stockage
des conteneurs sera prévue sur chaque unité foncière.
Pour l’îlot 1, il devra être prévu le stockage des containers et autres bacs
dans des locaux adaptés au besoin de l’opération suivant le nombre de
logement construit.
Les locaux seront dimensionnés de manière à recevoir et permettre la
manipulation aisée de tous les bacs nécessaires à la collecte sélective des
déchets.
Ils seront isolés et fermés pour générer le moins de gêne possible par rapport aux
habitations proches.
Ces locaux devront :
- être équipés d’un point d’eau et d’un siphon de sol raccordé au
réseau d’eaux usées,
- être facilement accessible pour les opérations de collecte,
- être pourvu d’une signalétique avec consignes de tri,
- être bien intégrés à leur environnement pour minimiser leur impact
visuel depuis l’espace public.
Pour l’îlot 2, il devra être prévu le stockage des containers et autres bacs
dans l’emprise des bâtiments.
Pour les deux ilôts, une aire de présentation devra être aménagée en extérieur
pour présenter ces bacs et containers uniquement les jours de collecte.
B. 5
CARACTERISTIQUES DES TERRAINS
La forme des lots et de l’îlot sera conforme aux différents documents graphiques
joints à la demande de permis d’aménager.
La superficie des terrains ne sera définitive qu'après bornage et établissement du
plan de vente des lots et des îlots par un géomètre expert.
B. 6
IMPLANTATION
DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET
EMPRISES PUBLIQUES
Dans un souci de développement durable, sous réserve de la protection des sites et
des paysages, il est recommandé de concevoir les bâtiments de manière à ce qu’ils
bénéficient aux mieux des apports solaires afin de les utiliser pour l’éclairage naturel,
le chauffage et/ou la production d’électricité, tout en veillant à leur confort thermique
d’été.
L’exposition vis-à-vis de l’ensoleillement et l’accès à une unité foncière constituent
deux paramètres majeurs pour définir l’implantation d’un bâtiment. En règle générale,
il conviendra de chercher à dégager un maximum d’espaces non bâtis au sud.
L’implantation des constructions est considérée en excluant les débords de toiture.
Modalités
Les implantations des constructions devront se conformer au plan de
composition (PA 4-1).
---> Implantation obligatoire à l’alignement
---> bande d’implantation de 0 à 5 mètres
---> Ligne d’implantation obligatoire de tout ou partie de la construction
En cas de retrait de la construction par rapport aux voies et emprises
publiques, les espaces compris entre la clôture et la construction devront
obligatoirement être traités en espaces d’agrément.
Dans le cas des voies et emprises publiques non ouvertes à la circulation
automobile, l’implantation des nouvelles constructions de toute nature n’est pas
réglementée.
Pour les lots 10 à 14 et 28, 29, les annexes indépendantes à la construction
seront implantées obligatoirement en retrait de 5m par rapport à la limite sud
des parcelles donnant sur la coulée verte.
Les piscines non couvertes doivent s’implanter avec un retrait minimum de 3 mètres
par rapport à l’alignement des voies et emprises publiques ouvertes à la circulation
automobile.
B. 7
IMPLANTATION
DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SEPARATIVES
1 - Dans une bande de 20m de profondeur mesurée à partir de l’alignement des
voies :
Par rapport aux limites séparatives latérales, les constructions peuvent être
implantées soit d’une limite séparative à l’autre, soit en observant une marge de
reculement par rapport à l’une ou l’autre des limites séparatives. Le recul par rapport
à ces limites devra être, au moins égal à 3m si la façade correspondante est aveugle
ou comporte des portes pleines ou des châssis fixes à vitrage translucide, éclairant
des locaux annexes ou des circulations. Lorsque cette façade comporte des baies
autres que celles citées ci-dessus, ces baies doivent être à une distance au moins
égale à 4m par rapport à ces limites, mesurée au nu extérieur de la façade.
Par rapport aux limites séparatives autres que latérales, les constructions nouvelles
doivent respecter une marge de reculement conforme aux dispositions ci-dessus.
Toutefois l'implantation sur ces limites séparatives autres que latérales est admise
dans l’un ou l’autre des cas suivants
- lorsque le bâtiment nouveau s’adosse à un bâtiment voisin en bon état déjà
implanté en limites séparatives sur l’unité foncière voisine et que la hauteur de ce
nouveau bâtiment est inférieure ou sensiblement égale à celle du bâtiment voisin
existant
- lorsque la hauteur du nouveau bâtiment n’excède pas 4 m pour les parties de
bâtiments situées dans les marges de reculement définies ci-dessus et que la
nouvelle construction n’est pas affectée à une activité commerciale.
- lorsque l’opération fait l’objet d’un projet d’ensemble. Cependant les implantations
en limites périphériques de l’opération ne sont possibles que dans l’un ou l’autre des
cas précédents.
2 : Au delà de la bande de 20m de profondeur définie au paragraphe ci-dessus :
Par apport aux limites séparatives, les constructions doivent être implantées en
observant une marge de recul au moins égale à 3m si la façade correspondante
est aveugle ou comporte des portes pleines ou des châssis fixes à vitrage
translucide, éclairant des locaux annexes ou des circulations. Lorsque cette
façade comporte des baies autres que celles citées ci-dessus, ces baies doivent
être à une distance au moins égale à 4m par rapport à ces limites, mesurée au nu
extérieur de la façade.
Toutefois l'implantation sur en limites séparatives est admise dans l’un ou l’autre des
cas suivants
- lorsque le bâtiment nouveau s’adosse à un bâtiment voisin en bon état déjà
implanté en limites séparatives sur l’unité foncière voisine et que la hauteur de ce
nouveau bâtiment est inférieure ou sensiblement égale à celle du bâtiment voisin
existant
- lorsque la hauteur du nouveau bâtiment n’excède pas 4 m pour les parties de
bâtiments situées dans les marges de reculement définies ci-dessus et que la
nouvelle construction n’est pas affectée à une activité commerciale.
- lorsque l’opération fait l’objet d’un projet d’ensemble. Cependant les implantations
en limites périphériques de l’opération ne sont possibles que dans l’un ou l’autre des
cas précédents.
Lorsque la limite séparative est constituée d’un fossé, l’implantation est comptée
hors limite du fossé.
3 : Annexes
Des annexes indépendantes (abris de jardin, abris bois, pergolas, vérandas…) seront
autorisées sur les lots à condition de respecter les modalités et les exceptions
décrites ci-dessus.
Les piscines non couvertes devront respecter un retrait au moins égal à 3 m par
rapport à l’ensemble des limites séparatives.
Les règles prescrites ci-dessus ne s'appliquent pas aux constructions et installations
nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
B. 8
IMPLANTATION
DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX
AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE.
Deux bâtiments non contigus à usage d’habitation, implantés en vis-à-vis sur une
même unité foncière, doivent être implantés à une distance l’un de l’autre au moins
égale à la hauteur du bâtiment le plus élevé (hors ouvrages techniques) sans pouvoir
être inférieure à 3 mètres.
Il n’est pas fixé de règle d’implantation des constructions les unes par rapport aux
autres sur une même propriété pour les bâtiments nécessaires aux services publics
ou d’intérêt collectif.
B. 9
EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
L’emprise au sol ne peut excéder 60 % de la surface totale de l'unité foncière
Les règles prescrites ci-dessus ne s'appliquent pas aux constructions et installations
nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif
B. 10 HAUTEUR MAXIMALE DES CONSTRUCTIONS
1- Principe
La hauteur maximale ne doit pas excéder une hauteur maximale de 9 mètres.
(R+1 + combles)
La hauteur maximale des annexes indépendantes autre que les garages (abris
de jardin, abris bois, pergolas, vérandas…) ne devra pas excéder 3.50 mètres.
Cette hauteur maximale est mesurée de manière différente pour les constructions, ou
parties de constructions, établies dans, ou au-delà, d’une bande de 20 mètres de
profondeur mesurée perpendiculairement à partir de l’alignement des voies,
publiques ou privées, ou des emprises publiques.
exemples de bande de 20 mètres
Dans la bande de 20 mètres de profondeur définie au paragraphe 1 ci-dessus, la
hauteur maximale d’une construction est la différence altimétrique entre le point le
plus élevé cette construction (cheminées et autres ouvrages techniques exclus) et le
niveau moyen de la voie, publique ou privée, ou de l’emprise publique, à l’alignement
et au droit des extrémités de cette construction
Au-delà de la bande de 20 mètres de profondeur définie au paragraphe 1 cidessus, la hauteur maximale d’une construction est la différence altimétrique entre le
point le plus élevé de cette construction (cheminées et autres ouvrages techniques
exclus) et le niveau moyen du terrain naturel aux extrémités de cette construction.
Il n’est pas fixé de règle de hauteur maximale pour les constructions et installations
nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
B. 11 ASPECT
EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET AMENAGEMENT DE LEUR
ABORDS
1- Aspect général
La situation, l’architecture, l’aspect esthétique, les dimensions, l’aspect extérieur des
constructions nouvelles ainsi que des adjonctions ou modifications de toutes
constructions existantes, ne doivent pas être de nature à porter atteinte au caractère
ou à l’intérêt des lieux avoisinants, des paysages urbains et naturels environnants,
ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales ;
Les constructions doivent s’intégrer harmonieusement aux lieux avoisinants ainsi
qu’aux paysages environnants. Ce principe général concerne aussi bien l’édification
de constructions nouvelles que toutes interventions sur des bâtiments et des
aménagements existants (restauration, transformation, extension,…).
Il en est de même des constructions annexes qui doivent en outre s’intégrer
harmonieusement avec la construction principale à laquelle elles se rattachent.
Les différents murs et toitures d’un bâtiment ou d’un ensemble de bâtiments
aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique, doivent présenter une unité
d’aspect.
Les constructions devront être conçues en fonction du terrain naturel existant,
et devront s’y adapter sans que celui-ci soit modifié par des remblais et des déblais,
à l’exception d’adaptations mineures très localisées, en particulier pour tenir compte
des niveaux finis des voies.
Les buttes rapportées ainsi que la création de merlons sont interdites.
Dans le cas où pour des raisons techniques, des remblais seraient nécessaires, le
terrain devra être mis en forme et taluté en pente douce afin de rattraper
progressivement, jusqu’en limite de propriété, le niveau naturel existant avant
travaux.
Les constructions peuvent être d’expression architecturale traditionnelle ou
contemporaine.
Le recours à des matériaux et des mises en œuvre innovantes en matière d’aspect et
de techniques de la construction (recherche de qualité environnementale, économies
d’énergie,…) est admis dans le respect d’une bonne intégration à leur
environnement.
2- Façades et matériaux
Tout pastiche d'une architecture archaïque ou étrangère à la région est interdit.
L'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts (carreaux de plâtre, briques
creuses, agglomérés de ciment, etc.) est interdit.
Pour toutes les constructions, les enduits devront être de teintes naturelles claires.
Les enduits auront un aspect lisse (finition grattée fin et/ou taloché).
Pour les constructions situées à l’angle de deux voies, ou bordant un espace
commun (espace vert), le mur pignon et/ou la partie de façade visible devra faire
l’objet d’un traitement soigné, il sera animé par des percements et/ou des
modénatures.
Les matériaux de façades dits contemporains (métal, bois, pierre, verre,…) peuvent
être autorisés à condition de rester minoritaires ou pour les constructions
d’expression contemporaines.
Les coffres de volets roulants apparents et/ou en saillie sont interdits.
La pose de panneaux solaires (solaire thermique, photovoltaïque) en façade est
autorisée dans la mesure où ceux-ci s’inscrivent dans l’architecture du bâtiment et
participent pleinement à la composition architecturale, et à condition d’assurer une
bonne intégration à leur environnement.
3- Toitures et couvertures
Les couvertures seront en tuiles canal/ tuile tige de botte en usage dans la région ou
en tuiles mécanique d’aspect similaire en terre cuite et de teinte naturelle posés sans
ordre (ton ocre, ocre rosé, rouge, mêlé ou nuancé).
Les tuiles en béton ou vernissées sont interdites.
L’égout de toiture sera maçonné avec un débord des tuiles de 10 à 16 cm par rapport
au nu extérieur du mur. Il n’y aura pas de débordements de toit sur les pignons (rive
à la saintongeaise).
Les conduits de fumée seront réalisés soit en maçonnerie enduite de forme
rectangulaire et droite, sans empattement à la base, soit en inox ou en acier laqué de
forme rectangulaire ou circulaire. Ils seront dans la mesure du possible rapprochés
du faîtage.
Les toitures et couvertures « dites contemporaines » (toitures terrasses, végétalisée,
zinc,…) sont admises dés lors qu’elles s’intègrent harmonieusement dans le volume
général de la construction ainsi que dans leur environnement paysager et bâti.
Les panneaux solaires (solaire thermique, photovoltaïque) en toiture sont autorisés à
condition qu’ils s’intègrent du mieux possible dans le pan de toiture. La pose des
panneaux solaires en toitures terrasses est également autorisée. Dans tous les cas,
leur intégration doit être recherchée pour en limiter l’impact visuel.
Le couvrement des immeubles doit intégrer harmonieusement les éléments de
superstructures tels que matériels de ventilation et de climatisation, cages
d’ascenseurs, locaux techniques,…
Pour l’ilot 2 :
Les constructions seront obligatoirement traitées en toitures terrasses végétalisées
sous la forme de végétaux plantés en pleine terre (minimum 50cm d’épaisseur).
Ce dispositif participant à la régulation des eaux pluviales sur l’îlot 02.
4- Annexes
En règle générale, les annexes indépendantes à la construction devront être le moins
perceptible possible depuis les emprises publiques. Elles devront être
harmonieusement intégrées dans l’environnement paysager et bâti.
Les matériaux et les couleurs (toitures et façades) utilisés pour les annexes devront
présenter le même aspect que le bâtiment principal, ils seront similaires à ceux de
l’habitation ou en bois naturel ou peint.
Les constructions annexes métalliques sont interdites.
Des bâtiments de type serres, pourront être autorisée et devront en tout état de
cause, s’harmoniser avec le bâtiment principal et l’environnement.
5- Clôtures
5.1- Généralités
Les clôtures ne sont pas obligatoires. Mais en cas de création d’une clôture,
le projet devra être joint au dossier de Permis de Construire.
Elles devront par leur aspect, leur nature et leurs dimensions, s'intégrer
harmonieusement à l'environnement urbain et être compatibles avec la tenue
générale de l'agglomération. Elles doivent respecter les plantations existantes (haies et
boisements)
Les clôtures par rapport aux voies, emprises publiques et limites séparatives
devront se conformer au plan de clôture (PA 4-2),
Les clôtures à l’alignement des voies, en retour jusqu’à la construction devront
être traitées à l’identique des clôtures sur rue. (voir plan des clôtures PA4-2 et
schémas dans le chapitre D)
Les murs de clôture pourront être doublés d’une haie. Les dispositifs à claire
voie au dessus des murets enduits sont interdits.
Les dispositifs visant à occulter ou à faire pare vent (type canisses, bambou,
bâche) en doublage des clôtures sont interdits.
Les portails et portillons des lots seront de même nature ils présenteront un
couronnement horizontal à l’exception de ceux ouvragés en ferronnerie ou en
boiserie. Ils seront proprement intégrés à la clôture.
L’ensemble formé par la clôture, les piliers, le portail et le portillon devra avoir la
même hauteur.
Des accès piétons privatif sont autorisés pour certains lots, comme figurés au plan de
composition PA4-1. Ces accès seront équipés de portillons de 1.00m de large
maximum implantés en continuité de la clôture.
A l’alignement comme en limites séparatives, les différents murs devront suivre la
pente des terrains sans redents. Le couronnement des murs de clôture devra être
parallèle à la pente de la rue.
A l’alignement comme en limites séparatives, les semelles de fondations des murs de
clôture ne devront en aucun cas déborder sur les emprises publiques ou les fonds
voisins.
En cas de raccord entre deux clôtures de hauteurs différentes, la clôture la plus
haute devra présenter un pan coupé sur au moins 1m linéaire afin de rejoindre
progressivement la hauteur de la clôture la plus basse.
5.3- Matériaux et aspect des clôtures
Les clôtures, portail et portillon en PVC sont déconseillés sur le lotissement.
Les murs de clôture en agglomérés de ciment seront obligatoirement enduits
sur les deux faces. Les enduits seront affleurant et sans surépaisseur, et
identique à celui de la construction principale
Enduits :
- En alignement sur rue, les enduits des murs de clôture seront obligatoirement de
teinte blanche RAL9010.
- Les enduits utilisés pour les autres murs de clôture seront identiques à ceux de la
construction principale par leur aspect et leur couleur.
- Les enduits des murs de clôture seront descendus suffisamment bas sous le niveau
fini des voiries et espaces vert communs afin d’avoir une finition parfaite depuis les
emprises publiques.
Les grillages seront obligatoirement rigides et de couleurs gris foncé pour se
fondre dans l’environnement. Ils devront être doublés d’une haie, qui ne dépassera
pas 1.60m de hauteur.
Pare-vues :
Des clôtures formant pare-vue, sont autorisées à l’arrière des constructions
principales, sur une longueur de 5 m maximum, mesurée au nu de la façade. Leur
hauteur sera limitée à 1,75m par rapport au terrain naturel avant travaux. (Cf. plan
des clôtures)
Les matériaux utilisés pour les murs pare vue devront être en harmonie avec le
bâtiment principal.
Pour l’îlot 01, un mode de clôture différent pourra être autorisé dans le cas où
cette clôture participe à la composition architecturale du projet d’ensemble.
L’îlot 02 étant réservé pour la réalisation d’une zone commerciale autour d’une
place publique, toute clôture est interdite.
5.4- Hauteurs des clôtures
Les hauteurs des clôtures seront conformes, au plan de clôture (PA 4.2)
B. 12 OBLIGATIONS DE REALISATION D’AIRES DE STATIONNEMENT
1- Modalités
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions
et installations doit être assuré sur l’unité foncière construite, en dehors des
voies publiques.
A partir de quatre places de stationnement une superficie de 20m² pour
chaque place de stationnement est à prendre en compte.
Lorsqu’une construction comporte plusieurs destinations (habitat, bureaux, …), les
normes afférentes à chacune d’elles sont appliquées au prorata des superficies
qu’elles occupent respectivement.
Dès lors que la norme de stationnement est exprimée par tranche, la place de
stationnement est comptabilisée par tranche entamée.
2- Il est exigé :
Pour les constructions à destination d’habitation :
-1 place de stationnement pour 60m² de surface de plancher avec un minimum de 1
place par logement et un maximum de 2 places par logement.
Une diminution de 25% maximum du nombre de place de stationnement pourra être
admise dans le cadre d’un projet d’ensemble à destination principale d’habitat et
compte tenu de la particularité du projet. Cette possibilité pourra être étudiée sous
réserves d’une description et d’une justification des besoins réels en stationnement
(analysés au regard des complémentarités d’usages, de la destination particulière du
projet, de la proximité des transports publics, …).
Pour les constructions à destination d’habitat locatif aidé :
1 place par logement
Dans le cadre de projets d’ensemble, il est exigé 0,5 place supplémentaire par
logement en bordure des voies de desserte et implantée de manière à ne pas gêner
la circulation.
Pour les constructions à usage de bureaux : Il est exigé une surface affectée au
stationnement au moins égale à 60% de la surface de plancher de l’immeuble.
Pour les établissements commerciaux courants : Il est exigé une surface affectée
au stationnement au moins égale à 60% de la surface de plancher de l’immeuble.
B. 13 OBLIGATIONS DE REALISATION D’ESPACES LIBRES, D’AIRES DE JEUX ET
DE LOISIRS, ET DE PLANTATIONS
1- Généralités
Les espaces libres aux abords de la construction doivent recevoir un traitement
végétalisé de qualité et être traités avec un soin particulier afin de participer à son
insertion dans le site, à l’amélioration du cadre de vie, à la gestion de l’eau pluviale.
Selon leur nature ou leur vocation (espaces de circulation, jardins, terrasses,…), leur
traitement paysager doit être approprié à leur fonction en tenant compte :
¾
de l’organisation du bâti sur le terrain afin qu’ils ne soient pas uniquement le
négatif de l’emprise des constructions mais qu’ils soient conçus comme un
accompagnement ou un prolongement des constructions ;
¾
de la composition des espaces libres voisins afin de participer à une mise en
valeur globale ;
¾
de la topographie, la géologie et de la configuration du terrain afin que leur
composition soit adaptée à la nature du terrain, notamment pour répondre à
des problématiques de ruissellement ;
¾
de l’ensoleillement, lorsqu’il s’agit d’aménagement paysagers végétalisés ;
¾
de la problématique de la gestion de l’eau s’agissant de la composition et du
traitement des espaces libres. Les espaces minéraux doivent être de
préférence sablés, dallés ou pavés afin de ne pas accentuer
l’imperméabilisation des sols.
Les arbres existants doivent être maintenus dans la mesure du possible. Tout arbre
abattu devra être remplacé si l’espace libre restant le permet.
Les espaces non bâtis devront comporter au moins 1 arbre de hautes tiges par
100m². Les surfaces de voirie et de stationnement étant exclues.
Dans le cas de construction en retrait de l’alignement, les surfaces libres en bordure
de voie ainsi que les délaissés des aires de stationnement doivent être traités en
espaces verts.
Les acquéreurs auront soin de maintenir, d’assurer et d’entretenir des plantations
suffisantes et de choisir des arbres et arbustes correspondant au caractère du
secteur. Il conviendra de privilégier des essences locales en conformité avec les
prescriptions paysagères relative aux essences locales recommandées, annexée au
présent règlement.
Dans tous les cas sont proscrites les plantations de haies persistantes mono
spécifiques constituées de conifères, (thuya, chamaecyparis, cyprès de
Leyland), ou d’espèces horticoles ou exogènes persistantes tels que les
photinias, les lauriers palmes et les elaeagnus. De même les végétaux invasifs
de type robinier, érable negundo, ailanthe, buddleia, etc. ne sont pas autorisés.
Les jardins potagers sont autorisés sous réserve qu’ils soient situés en fond de
parcelle et intégrés à l’aménagement des espaces privatifs. (voir les exceptions sur
le plan PA4-1)
Pour le recueil et la gestion des eaux pluviales les surfaces perméables ou
drainantes sont à privilégier. Les toitures végétalisées entrent notamment dans ce
processus en participant à la régulation des eaux pluviales tout en améliorant
notamment le confort thermique du bâtiment.
Les circulations (accès au garage, allée privative, aire de stationnement, …) doivent
être conçues de façon à permettre à l’eau de pénétrer dans le sol : recours à des
dalles alvéolées, surfaces sablées/stabilisées (+ ciment éventuel), gazon renforcé
(mélange terre/pierres engazonné), pavés non jointoyés sur lit de sable, ….
Pour les Ilots 1 et 2
Des espaces d’agrément, des aires de jeux, des aires de stationnement
occasionnelles en revêtement perméable (gazon renforcé, sablé/stabilisé, dalles
alvéolées engazonnées,…) sont admis dans la mesure où ceux-ci s’inscrivent dans
une cohérence d’aménagement global prenant en compte les espaces publics
proches (place urbaine à aménager, bâtiments collectifs existants et projetés à
proximité).
Les aires de stationnement extérieures comportant plus de 4 emplacements doivent
être plantées, à raison d'au moins un arbre de haute tige pour 80 m² de superficie
affectée à cet usage.
Ilot 2 : Les abords des constructions seront aménagés en place publique, dans
le cadre du lotissement, permettant une circulation piétonne aisée, des lieux de
repos et d’attente, ainsi que la possibilité pour les activités d’exposer en
extérieur (étale, terrasse…)
Les surfaces seront réparties en surfaces minérales et végétales. Les
stationnements seront localisés en périphérie de la place.
B . 14 COEFFICIENT D’OCCUPATION DU SOL
Il n’est pas fixé de coefficient d’occupation du sol.
AMENAGEMENT « LES GRANDS CHAMPS »
D- CONTRAINTES ET PRESCRIPTION PAYSAGERES
Ce document définit les contraintes et les prescriptions pour le paysagement des lots
individuels, groupés et collectifs. Le paysagement doit se faire dans une relative
cohérence avec les espaces publics, privilégier une composition « naturelle » et
respecter la palette végétale prescrite.
I - Traitement de clôture grillagé doublée d’une haie en alignement
et /ou en limites séparatives
¾ La réalisation de cette haie incombe directement à l’acquéreur.
Il peut réaliser la partie de la haie localisée sur son terrain et
installer un grillage en limite de propriété.
¾ La lisière est constituée par une haie d’arbuste à port libre. Ces
arbustes sont choisis dans la palette végétale proposée dans le
chapitre suivant et sont plantés en ligne espacé de 1m et à
80cm de la limite de propriété.
¾ La haie est constituée de 3 espèces caduques et de 2 espèces
persistantes.
Clôture (Grillage)
Réalisation acquéreur
Ligne arbustive
Réalisation acquéreur
¾ Les haies mono spécifiques d’arbustes ou de conifère (tuya,
cyprès…) sont interdites.
¾ Le terrain peut être clôturé à l’aide d’un grillage acier plastifié
rigide gris foncé dans une hauteur de 1m60.
Exemple de module de haie :
1m
C1
C2
P1
P2
C3
P1
P2
C1
C2
P1
C3
P2
C1
C2
C3
0.8m
grillage
Arbustes caducs, deux espèces C1, C2 et C3 à choisir : cornouiller mâle, cornouiller
sanguin, noisetier, arbre à perruques, fusain d’Europe, lavatère, viorne lantane, viorne aubier
Arbustes persistants, deux espèces P1 et P2 à choisir : arbousier, lyciet, griselina, pourpier
de mer, phillyrea, pittosporum, nerprun alterne
II - Traitement des clôtures en alignement sur rue
III - Traitement des clôtures en fond de parcelles donnant sur
l’espace public
IV - Palette végétale
L’acquéreur a obligation de planter les haies en doublement des clôtures grillagées à
l’alignement et/ou en limites séparatives.
La palette végétale composant les haies sera établie à partir de la liste ci-dessous.
Cette liste doit également servir de référence pour le paysagement des jardins pour
permettre une cohérence du lotissement et répondre aux contraintes agronomiques
du sol.
L’acquéreur peut proposer des variations qui seront soumises à validation de
l’architecte conseil du lotissement.
Les espèces alors introduites auront un port naturel, il sera préféré les floraisons
simples, les arbustes à fructification automnale et hivernale et les feuillages clairs.
Il est déconseillé l’usage d’espèces à feuillage panaché ou coloré, à moins que ce
soit pour marquer une perspective ou un point d’appel remarquable.
La plantation d’arbres en façade n’est pas une obligation cependant si l’acquéreur
souhaite en réaliser, les essences seront préférentiellement choisies dans cette
palette.
Les haies ou massifs arbustifs mono spécifiques sont interdits.
Les arbres plantés seront d’une force d’au moins 14/16 et comporteront un tuteurage
bipode.
Les arbustes plantés seront d’une force d’au moins 60/80 et branchu dès la base. Ils
comporteront un paillage sable ou biodégradable.
Tout paillage en bâche plastifiée est interdit.
ESSENCE D’ARBRE DE GRAND GABARIT:
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
Le micocoulier – Celtis australis
L’eucalyptus – Eucalyptus gunii
Le frêne oxyphylle – Fraxinus angustifolia oxycarpa
Les chênes caducs –Quercus petreae, Quercus robur
Le chêne tauzin – Quercus pyrenaïca
Le chêne vert – Quercus ilex
L’érable Automn Blaze – Acer fremanii « Automn Blaze »
L’orme champêtre – Ulmus minor
Micocoulier
Eucalyptus
Frêne oxyphylle
Chêne pubescent
Chêne tauzin
Chêne vert
Erable Automn Blaze
Orme champêtre
ESSENCE D’ARBRE DE PETIT GABARIT POUR FACADE:
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
Le mimosa – Acacia dealbata
Le savonnier du japon – Kolreuteria paniculata
Les muriers – Morus alba, Morus nigra
L’arbre à soie - albizia julibrissin
Le sophora – Sophora japonica
Le tamaris – Tamarix
Des fruitiers divers : cerisier aigre, cognassier, figuier, prunier, poirier, pommier…
Mimosa
Savonnier
Mûrier blanc
Mûrier noir
Arbre à soie
Sophora
Tamaris
Figuier commun
ESSENCE D’ARBUSTE PERSISTANT POUR LES HAIES:
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
¾
L’arbousier – Arbutus unedo
Le lyciet commun – Lycium halimifolium
Le griselina – Griselina littoralis
Le pourpier de mer – Atriplex halimus
L’alavert – Phillyrea angustifolia
Le pittospore – Pittosporum tobira
Le nerpun alterne – Rhamnus alaterna
L’escalonia blanc – Escallonia iveyi
Arbousier
Lyciet commun
Griselina
Pourpier de mer
Alavert
Pittospore
Nerpun alterne
Escalonia
ESSENCE D’ARBUSTE CADUC POUR LES HAIES:
¾ Le cornouiller mâle – Cornus mas
¾ Le cornouiller sanguin – Cornus sanguinea
¾ Le noisetier – Corylus avellana
¾ Le fusain d’Europe – Euonymus europaeus
¾ Le lavatère maritime – Lavatera olbia
¾ La viorne lantane – Viburnum lantana
¾ La viorne aubier – Viburnum opulus
¾ Le deutzia perle rose - Deutzia perla rosea
Cornouiller commun
Cornouiller sanguin
Noisetier
Fusain d’Europe
Lavatère maritime
Viorne lantane
Viorne aubier
Deutzia perle rose

SARL LES HAUTS DE SAINT VIVIEN « LES GRANDS CHAMPS

Transcription

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