le Plan Local d`Urbanisme pour favoriser le logement social

Transcription

LES CAHIERS
> maîtrise d’ouvrage
Le Plan Local d’Urbanisme
pour favoriser le logement social
L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT
n°
131
Les collections
d’Actualités habitat
Septembre 2009 / 20 €
Ce guide a été réalisé par le CODRA – Catherine Brown
Coordination : Brigitte Brogat, Jean Nika
Sommaire
Préface . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
5. Les outils du PLU en faveur de la production de logement social . . . . . . . . . . 39
1. Guide de lecture : pourquoi et comment utiliser ce guide ? . . . . . . . . . . . . . . . . 5
6. Etudes de cas : application de la grille d’analyse à 5 dossiers de PLU . . . . . . 45
2. Documents et procédures d‘urbanisme et d’aménagement :
le rôle du PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3. Le dossier de “PLU idéal” : composition et contenu possibles
pour répondre aux besoins en logements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
PLU de Perpignan (66) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
PLU de Versailles (78). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
PLU de Bois-Guillaume (76) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
PLU de Lunel (34) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
PLU de la Communauté Urbaine de Bordeaux (33) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
7. Annexes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
4. L’implication possible des opérateurs Hlm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1. Les communes “cibles” d’une implication de la part des opérateurs Hlm . . . . . . . . . . . . . . 21
2. Le choix des différentes procédures. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
3. Dans le cadre de l’élaboration/révision complète d’un PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
4. Dans le cadre de la révision simplifiée d’un PLU. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
5. Dans le cadre de la modification d’un PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
1. Index. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
2. Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
3. Références documentaires et législatives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Liste des dernières parutions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
1
2
Préface
En 2000, la loi SRU a remplacé les plans d’occupation des sols (POS) par le plan local
d’urbanisme (PLU) Le PLU est le document d’urbanisme qui concrétise au plus près de
la réalité locale les choix d’évolution urbaine –quantitative et qualitative -d’une commune
ou d’une inter-communalité. Il sert de base pour l’institution du droit de préemption
urbain, de secteurs de mixité sociale et de servitudes consistant en emplacements
réservés pour le logement. Il peut comporter des orientations d’aménagement de secteurs ou quartiers.
Le projet de loi “Engagement National pour l’Environnement” semble devoir accroître
encore le caractère programmatique de ce document d’urbanisme :
¤ en y inscrivant d’abord une prise en compte renforcée de l’environnement, notamment avec la possibilité d’imposer une densité minimum,
¤ en préconisant (mais pour l’instant sans obligation ni incitation particulière) l’élaboration de PLU intercommunaux, à l’échelle notamment des établissements publics de
coopération intercommunale ; afin de mieux intégrer dans un seul document opérationnel l’ensemble des politiques publiques
De plus, il conviendra d’être attentif à la prochaine réforme par ordonnance du Code de
l’Urbanisme.
Nul doute que ces évolutions conforteront encore davantage le PLU comme document
de synthèse (à la fois d’orientation, de réglementation, de programmation…), mais
aussi comme document opérationnel (définissant la constructibilité pour l’instruction
des permis de construire).
Ces évolutions (récentes ou à venir) imposent donc aux organismes Hlm une maîtrise
accrue de l’“outil PLU” :
¤ tant du point de vue opérationnel : la mise en œuvre de toute opération d’aménagement ou de construction suppose bien évidemment une lecture et une analyse préalable rigoureuse, par tout maître d’ouvrage ou aménageur, de l’ensemble des aspects du
PLU évoqués ci-dessus. C’est la cas pour leurs études de capacité et d’opportunité des
terrains (en matière de construction), et bien entendu dans les schémas d’aménagement de zone et les bilans prévisionnels (en matière d’aménagement)
¤ que du point de vue stratégique : c’est en effet dans le PLU que sera transcrite, spatialement et règlementairement, la politique du logement de la collectivité), et en particulier
celle du logement social. qui ne peut être en incompatibilité manifeste avec le programme
local de l’habitat (PLH). Or, bien au-delà des aspects classiques de zonage et de règlement
de zone, les dispositifs et outils dont disposent les collectivités pour favoriser (ou non…)
le développement du logement social sur leur territoire se multiplient et se diversifient.
Ce second point de vue conduit naturellement à une meilleure participation des organismes, ou inter organismes aux travaux d’élaboration des PLU, au coté de la collectivité et de ses autres partenaires (mais bien sûr avec un souci d’efficacité et d’économie
de temps et de moyens).
Ce Cahier d’ Actualité Habitat vise donc à faire un point détaillé des conditions d’élaboration et du contenu du PLU afin d’aider les organismes Hlm (et peut-être aussi leurs
partenaires…) à en faire le meilleur usage.
La publication par l’Union sociale pour l’habitat du présent document s’inscrit dans un
contexte de rapide évolution du cadre législatif et règlementaire de l’urbanisme et de
l’aménagement. Ce cahier méritera d’être actualisé au fil des évolutions législatives et
règlementaires attendues.
3
4
1. Guide de lecture : pourquoi et comment utiliser ce guide ?
“Répondre aux besoins en logements”, “Augmenter le rythme de construction de
logements” : ces termes font désormais partie du quotidien dans les média, l’actualité
législatives, la pratique d’un grand nombre de métiers et dans les attentes à l’égard des
collectivités locales et territoriales et autres acteurs directs en lien avec la production
de logement.
Le présent guide s’inscrit donc dans un contexte social, économique et législatif particulièrement animé, exigeant et ambitieux au regard de la problématique du logement.
Si le programme local de l'habitat (PLH) est, en France, le principal dispositif en matière
de politique du logement au niveau local, par son rôle d'observation, de définition et de
programmation des investissements et des actions en matière de politique du logement
à l'échelle d'un territoire, il n’en demeure pas moins que le Plan Local d’Urbanisme
(PLU), qui permet d’instruire les permis de construire, a récemment vu se renforcer ses
moyens en faveur de la production de logements sociaux.
Depuis la parution des lois Solidarités et Renouvellement Urbain (loi SRU du 13 décembre 2000), Urbanisme et Habitat (loi UH du 12 août 2003) et le vote de la loi du 13 juillet
2006 portant engagement national pour le logement (loi ENL), les attentes en matière de
production de logements aidés ont donné lieu à la mise en place de liens plus étroits et
directs entre la production de logements aidés et les documents d’urbanisme.
Les projets de loi Grenelle en cours de discussions parlementaires au moment de la rédaction de ce guide, et la récente loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, vont significativement renforcer le rôle attendu des collectivités locales pour y traduire les actions concrètes de mises en œuvre de nouveaux programmes de logements.
Il faut rappeler que l’objectif national n’est pas seulement quantitatif :
¤ Il faut construire plus de logements, notamment en zone tendue ;
¤ Il faut construire de façon à répondre à l’objectif de mixité sociale : plus de diversité
dans les produits logements, au bénéfice du logement aidé ;
¤ Il faut construire dans les secteurs les plus appropriés au regard des enjeux environ-
nementaux et du développement durable : en particulier par la valorisation des espaces bâtis (mutation et densification), et des secteurs bien desservis par les transports
en commun.
L’ensemble de ces objectifs fait entièrement partie du domaine de compétence des
documents d’urbanisme, et en particulier de celui qui sert à instruire les permis d’aménager : le Plan Local d’Urbanisme, le plus souvent réalisé à l’échelle d’une commune, et
encore rarement à l’échelle intercommunale.
Les opérateurs Hlm sont généralement bien impliqués dans l’élaboration des PLH, mais
connaissent encore peu le rôle qu’ils pourraient jouer dans “l’outil PLU”. Probablement
parce que la loi ne les implique que très peu dans leur élaboration.
Ce document d’urbanisme règlementaire est pourtant déterminant dans la mise en
œuvre des projets mais aussi, en amont, dans la sensibilisation des élus à répondre aux
besoins en logements.
Sur ce point, les profils d’élus que les opérateurs Hlm rencontrent sont très variés : à titre
d’exemple, on peut souvent remarquer que les élus qui ont travaillé à l’élaboration d’un
PLH sont plus facilement en situation d’être ambitieux et opérationnels dans leur PLU.
5
Guide de lecture : pourquoi et comment utiliser ce guide ?
Mais il est vrai aussi que les PLH en application n’expriment pas les besoins en logements de façon homogène. En effet, ces documents traduisent le niveau d’exigence
avec lequel les élus ont travaillé ensemble… ; et force est de constater que si parfois y
figurent des chiffrages et programmations précis et clairement territorialisés, c’est
encore loin d’être le cas général…
D’où régulièrement la difficulté d’apprécier du niveau de compatibilité d’un PLU avec un
PLH peu précis…
Il n’est donc pas suffisant de simplement compter sur la mise en œuvre du PLH dans les
PLU à travers les interventions des services de l’Etat ou de l’EPCI en charge du PLH.
Les opérateurs Hlm ont réellement à intervenir pour sans cesse mobiliser les collectivités et en premier lieu les élus, sur les besoins d’un territoire.
La motivation du maire est souvent la clé de voûte en matière de réalisation du logement social : quand elle est acquise, il est plus facile de lutter contre un certain nombre
d’arguments “politiques” souvent évoqués lors de l’élaboration d’un PLU à l’encontre
du “logement social” : opposition (avérée ou non) des habitants de la commune, des
riverains d’un site potentiel, cristallisation autour de la politique d’attribution (crainte
des conséquences sociales sur les quotas préfectoraux…), image du logement social à
tort lié aux “cas sociaux”, image négative de la forme urbaine engendrée, etc.
La façon dont la problématique logement est abordée dans le PLU aura souvent des
effets sur le niveau de facilité avec lequel mettre en œuvre des opérations de logements
à court terme.
6
D’où l’intérêt, pour les opérateurs Hlm de :
¤ Connaître la composition et le contenu d’un dossier de PLU.
¤ Savoir juger de la qualité de la prise en compte des besoins en logement dans un PLU.
¤ Savoir quand et comment intervenir durant l’élaboration d’un PLU.
¤ Rapidement cibler les mesures spécifiques en faveur de la production du logement
social dans un PLU.
¤ Etre en capacité de suggérer à une commune des modifications pertinentes de PLU.
L’objectif de ce guide est de contribuer à renforcer la connaissance des opérateurs Hlm
sur l’outil PLU et sur la façon dont ils ont besoin de travailler avec les élus et les techniciens des villes/intercommunalités.
Le tableau récapitule de manière pratique les questions auxquelles répond ce guide.
On peut aussi clairement établir que ce sont de façon globale les enjeux de qualité du
cadre de vie urbain qui sont à prendre en considération : les objectifs de densités, de polarités, de centralités, de dessertes, des conditions d’accès aux commerces, aux emplois,
aux espaces naturels, etc. ne concernent pas que les opérations de logement social.
Les “modalités de faire” la ville, le quartier, le projet, le bâtiment… qui sont inscrits dans
un PLU sont adressés à tous les acteurs, tous les aménageurs. Ces derniers doivent :
¤ savoir se saisir des règles en cours,
¤ apprécier les façons et les moments d’intervenir dans l’élaboration, le suivi et les évolutions (prévues par la loi) du PLU.
QUESTIONS SUR LE CADRE GENERAL DES DOCUMENTS D’URBANISME ET SUR LE PLU
Qui sont les acteurs “habitat” des territoires ?
Quels sont les documents d’urbanisme qui traduisent/mettent en œuvre la politique de l’habitat ?
REPONSES DU GUIDE
Pages 9-10 ; 23
Page 11
Quelles implications possibles des organismes ?
Pages 21-23
Comment s’organiser pour être un acteur “officiel” de l’élaboration d’un PLU ?
Pages 41-43
Comment être un “partenaire de projet” avec les communes : avant, pendant et après l’élaboration d’un PLU ?
Pages 25-37
QUESTIONS SUR LA PRISE EN COMPTE DE L’HABITAT ET DU LOGEMENT DANS LE PLU
Comment savoir si une commune met en avant la question de la mixité sociale et du logement aidé dans ses principes d’aménagement ?
Quel lien entre Programme Local de l’Habitat (PLH) et Plan Local d’Urbanisme (PLU) ?
Quels sont les outils réglementaires qui favorisent la production de logements sociaux sur une commune (check-list) ?
QUESTIONS SUR LA MISE EN ŒUVRE DES PROJETS DE LOGEMENT DANS LE PLU
REPONSES DU GUIDE
Pages 15-20
Page 11
Pages 39-40
REPONSES DU GUIDE
Que prendre en compte, dans le PLU, pour mettre en œuvre une nouvelle opération de logement social ?
Pages 16-19
Que vérifier, dans le PLU, pour mettre en œuvre un projet de restructuration / densification d’une opération existante ?
Pages 17-19
Quelles procédures utiliser pour adapter le PLU aux projets (extension d’un bâtiment, densification urbaine, mutation foncière, extension urbaine…) ?
Page 24
7
8
2. Documents et procédures d’urbanisme et d’aménagement : le rôle du PLU
1 – La hiérarchie et les maîtres d’ouvrage des politiques
d’aménagement du territoire
Dans la loi française, l’aménagement du territoire se fonde sur une logique hiérarchisée, depuis les lois qui s’appliquent sur le territoire national jusqu’à l’instruction des
permis d’aménager par les collectivités locales (ex “permis de construire”).
Le schéma de la page suivante synthétise l’organigramme de ces démarches et documents d’aménagement et d’urbanisme.
Certains territoires font en outre l’objet de règles législatives spécifiques liés à des
caractères géographiques et/ou relatifs à leurs vocations particulières à l’échelle de
l’Etat français :
¤ Les zones de montagne (article 145 du code de l’urbanisme) et les zones littorales (articles 146 du code de l’urbanisme) : au titre de leurs sensibilités écologiques et paysagères plus fragiles, les modalités de développement et d’urbanisation y sont plus contraintes. En zone de montagne, la définition d’Unités Touristiques Nouvelles (UTN) vient également cadrer les possibilités de développement touristique des stations de ski.
NB : les zones littorales s’étendent également à certains estuaires majeurs et aux communes de zones
de montagne avec un plan d’eau de plus de 1000 ha de superficie).
¤ La région Ile-de-France (articles L.141 du Code de l’urbanisme), en particulier dans une
logique d’équilibre entre la production de logements et celles d’activités économiques
(bureaux notamment).
¤ Les zones de bruit des aérodromes (article 147 du code de l’urbanisme) afin de maîtriser/limiter les développements urbains soumis aux nuisances sonores les plus fortes.
¤ Les départements d’outre-mer (articles 141 et 150 du code de l’urbanisme).
Cette hiérarchie s’inscrit également dans le respect du principe de subsidiarité : le rôle
et le contenu de chaque document s’établit en fonction d’une délégation verticale des
compétences. Un Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) ne doit pas prévoir des
mesures qui relèvent des choix d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). En revanche le
second doit être compatible avec le premier.
L’ensemble des documents d’aménagement et d’urbanisme obéit donc aux compétences qui lui sont propres.
Ce sont les services de l’Etat, au titre du contrôle de légalité, qui sont en charge de s’assurer que les principes de subsidiarité, de compatibilité, de “prise en compte” de ces
documents vis à vis des autres sont avérés.
Les services décentralisés de l’Etat, avec l’implication des Préfets le plus souvent, doivent porter devant les élus des villes et intercommunalités des éléments de mobilisation en faveur du logement. Il s’agit d’abord du rappel des lois et documents de rang
supérieur traduisant des objectifs en matière d’habitat.
Mais les services de l’Etat peuvent également fournir le calcul des objectifs triennaux de
la mise en œuvre du ratio de 20% de logements sociaux, ou bien les besoins estimés au
titre du plan de Cohésion Sociale, etc.
L’élaboration d’un PLU est également le moment où dans le cadre des réunions de travail avec les personnes publiques associées les échanges vont s’établir entre les élus
d’un territoire et les services
¤ de l’Etat,
¤ du Conseil Régional (logements étudiants…),
¤ du Conseil Général dans le cadre de réflexions liées aux besoins spécifiques en logements (personnes défavorisées, personnes âgées…) en lien éventuellement avec la
délégation de l’aide à la pierre,
¤ de l’EPCI maître d’ouvrage du programme local de l’habitat,
¤ de l’EPCI maître d’ouvrage du SCOT.
9
Documents et procédures d’urbanisme et d’aménagement : le rôle du PLU
Le schéma ci-dessous reprend la hiérarchie “idéale”. L’ensemble du territoire national n’est pas couvert par la superposition de la totalité de ces documents.
Lois d’aménagement/Décrets Cf. principalement code de l’urbanisme, code de l’environnement
Directive Territoriale d’Aménagement (DTA)
(Etat)
Traductions Régionales
¤ Schéma Directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF : Région + Etat)
¤ Plan d’Aménagement et de Développement Durable de la Corse (PADDUC)
¤ Schéma d’Aménagement Régional, en Outre-mer
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
(Intercommunalités)
Plan Local d’Urbanisme – PLU
Communal, intercommunal ou communautaire
10
Autres politiques thématiques
à l’échelle intercommunale
¤ Programme Local de l’Habitat (PLH)
¤ Plan de Déplacements Urbains/Plan
Local
de Déplacements (en Ile-de-France)
PLH : Loi ENL du 13 /07/2006 : Toutes les
communautés d’agglomération, communautés
urbaines et communautés de communes
compétentes en matière d’habitat de plus de
50 000 habitants comprenant au moins une
commune de 15 000 habitants ont l’obligation
d’adopter un PLH avant 2009…
D’où l’importance d’un état des lieux “logement”
de qualité dans le PLU pour y aider.
2 – Hiérarchie et rapport de compatibilité des documents
d’urbanisme portés par les collectivités locales
Le schéma ci-dessous reprend la logique verticale qui instaure le principe de compatibilité des documents d’urbanisme.
Si la définition de la compatibilité met en avant le “caractère de ce qui peut cœxister”,
cette notion est complexe et souvent traitée avec une grande diversité d’appréciation
par les tribunaux administratifs encas de recours… Généralement, est mis en avant le
fait qu’il ne doit pas y avoir contradiction entre les documents.
Des lois récentes ou en projet pourront venir modifier certains aspects
de ce “partage des rôles” :
SCOT : exigences renforcées en matière de calcul et de territorialisation
des besoins en logements ; insertion d’un volet d’urbanisme commercial.
PLU : le délai de mise en compatibilité d’un PLU avec un PLH a été ramené
de 3ans à 1 ans avec la loi MOLLE.
PLU intercommunal : serait une compétence obligatoire des communautés
d’agglomération.
Nouvel outil opérationnel : le Projet urbain Partenarial (PUP), pour déterminer
le mode de financement du programme des équipements d’une opération,
qui vient s’ajouter à l’outil “Programme d’Aménagement d’Ensemble” (PAE)
(Cf. loi MOLLE, projets de loi Grenelle, loi de démocratie locale, réforme de l’urbanisme
commercial…)
Tous ces documents sont de compétence des élus d’un territoire. Dans la pratique, ce
ne sont pas toujours – voire ce sont rarement – les mêmes élus qui vont concrètement
contribuer à l’élaboration d’un PLH et à celle d’un PLU.
Mais les rôles sont bien établis : les PLU doivent servir à la mise en œuvre des objectifs
fixés par ceux de rangs supérieurs…
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
(Compétence d’une intercommunalité / Syndicat Mixte)
Documents thématiques de planification/d’aménagement
¤ PLH (Programme Local de l'Habitat)
¤ PDU (Plan de Déplacements Urbains)/Plan Local de Déplacement (PLD)
en Ile-de-France où le PDU est régional
¤ SDC (Schéma de Développement Commercial)
Documents d'urbanisme locaux
¤ Plan Local d'Urbanisme (PLU) : communal, intercommunal ou communautaire (pour
une communauté urbaine, Lille ou Bordeaux par exemple)
¤ Carte communale
Mise en œuvre opérationnelle
3 ans au plus tard après l’approbation du PLU :
Débat en conseil municipal sur les résultats de
l’application du PLU au regard de la satisfaction des
besoins en logements (Débat tous les 3 ans s’il n’y a
pas de révision du PLU entretemps).
¤ Action foncière par le biais des
“emplacements réservés”, secteurs de
projets, secteurs de densité…
¤ ZAC (Zone d'Aménagement Concerté)
¤ Permis de construire, permis d'aménager…
Projets urbains des quartiers
inscrits au programme ANRU
Doivent avoir été pris en compte dans
l’élaboration du PLU, qui doit 3 ans au
plus tard après l’approbation du PLU :
en permettre la mise en œuvre.
11
12
3. Le dossier de “PLU idéal” : composition et contenu possibles
pour répondre aux besoins en logements
1 – Les pièces composant un dossier de PLU
Rapport de présentation
PADD
Diagnostic du territoire
Etat initial de
l’environnement
Orientations générales
du projet de ville pour
les 10 années à venir
Explication des choix
retenus pour élaborer
le PLU
Schéma(s)
d’organisation spatiale
ou thématique
Orientations
d’aménagement
(facultatif)
Schémas
d’aménagement et
d’organisation de sites
spécifiques
Notice exposant les
principes
d’aménagement
Documents graphiques
(zonage)
Plans de zonage
Eventuellement : autres
plans complétant des
principes d’implantation
de hauteurs.
Règlement
Annexes
Règles d’urbanisme
s’appliquant à chacune
des zones délimitées aux
documents graphiques
Plans, notices
présentant des éléments
techniques portés à la
connaissance du public
(servitudes, risques,
inondation, réseaux...)
Le règlement d’une zone
comporte généralement
14 articles
Evaluation des
incidences du PLU
sur l’environnement
non opposable
non opposable
opposable en terme
de compatibilité
opposable en terme
de conformité
opposable en terme
de conformité
Servitudes d’utilités
publiques opposables
en terme de conformité
13
Le dossier de “PLU idéal” : composition et contenu possibles pour répondre aux besoins en logements
On trouve également souvent, au sein d’un dossier de PLU d’autres documents complémentaires (selon les cas) :
¤ Le Porter à Connaissance de l’État. Officiellement transmis par le Préfet, il regroupe
les informations nécessaires à l’exercice des compétences d’urbanisme de la commune,
notamment les études techniques en matière de prévention des risques et de protection de l’environnement ainsi qu’en matière d’inventaire général du patrimoine culturel
et naturel (cf. articles L.121-2 et R.121-1 du code de l’urbanisme) : servitudes d’utilité
publiques, documents de planification supérieur au rang communal (DTA, SCOT…), dossiers liés à des risques, aux zones naturelles sensibles, etc.
Le Porter à Connaissance rappelle également quels sont les enjeux de l’Etat sur la commune et en particulier :
- attentes particulières en termes de production de logements (référence par exemple aux
contrats de cohésion sociale, aux contrats d’objectifs fonciers, au PLH le cas échéant),
- objectifs de mise en œuvre des lois cadres, etc.
- compatibilité attendue avec le SCOT (schéma de cohérence territoriale) et autres documents supérieurs dans la hiérarchie des documents d’urbanisme : Directive territoriale
d’Aménagement (DTA), Plans de Déplacements Urbains (PDU), Schéma Directeur
d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SDAGE), Schéma d’Aménagement et de
Gestion des Eaux (SAGE)…
Ce sont le plus souvent les services de la Direction Départementale de l’Equipement
(DDE) ou les structures regroupées de l’Etat (DDEA) qui réalisent ce document, à partir
de concertations interservices.
Selon les territoires, le volume et la précision des informations transmises varient beaucoup.
L’accès à ce document est public, dès lors qu’il est transmis à la commune.
¤ Schéma directeur d’assainissement, schéma de gestion des eaux pluviales.
¤ Périmètres et règlement spécifiques au titre de la préservation et de la mise en valeur
du patrimoine bâti. Plusieurs procédures existent et selon les cas les communes peuvent faire l’objet de l’une d’elles, sur les parties historiques de leurs quartiers (centre
ville le plus souvent, ou autre secteur précis).
14
Les périmètres les plus fréquents sont ceux de :
- La Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), qui
comporte des prescriptions spécifiques qui s’imposent dans l’instruction des autorisations d’urbanisme, en plus ce celles du PLU. Le PLU doit tenir compte du règlement
de la ZPPAUP, sans aller aussi loin dans sa précision.
Elle est élaborée à l'initiative et sous sa responsabilité de la commune, avec l'assistance de l'Architecte des Bâtiments de France. Elle est créée et délimitée, après
enquête publique, par un arrêté du préfet de région avec l'accord de la commune et
après avis de la Commission régionale du patrimoine et des sites.
- Du Périmètre de Sauvegarde et de Mise en Valeur, qui est une zone urbaine soumise
à des règles particulières en raison de son “caractère historique, esthétique ou de
nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non” (Code de l'urbanisme, art. L.313-1).
Dans un secteur sauvegardé, les programmes de rénovation et d'aménagement sont
encadrés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), document d'urbanisme
qui remplace le PLU sur le périmètre des secteurs sauvegardés. Il est élaboré par l'État.
Le statut de secteur sauvegardé confère des avantages fiscaux aux propriétaires qui
entreprennent des opérations de rénovation.
De nombreux enjeux pèsent sur la requalification des tissus urbanisés. Plusieurs projets de lois récents et en cours inscrivent différents assouplissements visant à faciliter
et accélérer les réhabilitations des constructions existantes, qu’elles relèvent du parc
privé ou du parc public. Un des enjeux vise même le passage de l’un à l’autre, avec des
réhabilitations de logements qui peuvent aboutir à leur conventionnement.
Il est donc important d’insister sur la nécessité, pour les opérateurs Hlm, de ne pas circonscrire leur lecture du PLU au seul aspect du logement social : tout le parc de logement pourrait (théoriquement) devenir une source de “production”.
¤ Les délibérations en lien avec la procédure d’élaboration/ révision de PLU, notamment la Délibération du conseil Municipal approuvant le PLU, mais aussi celles qui lui
sont indirectement liées, comme la délibération instituant le droit de préemption
urbain, ou bien instituant un “périmètre d’études” ou bien encore la délibération qui
soumet l’édification de clôtures à déclaration.
2 – Grille de lecture “habitat” d’un dossier de PLU
LE RAPPORT DE PRESENTATION
Que contient le Rapport de Présentation ?
¤ Diagnostic du territoire
- Approche territoriale : histoire, position intercommunale, départementale et
régionale, bassin de vie…
- Approche socio-économique globale : démographie, habitat, emplois, équipements,
commerces…
- Problématique des déplacements : accessibilité, réseaux de transports en commun,
migrations domicile-travail, liaisons douces, stationnement…
- Analyse de la structure urbaine : cadre bâti, formes urbaines, trame viaire,
répartition des fonctions urbaines, modes d’occupation des sols, patrimoine…
¤ État initial de l’environnement
- Approche paysagère : trame verte, trame bleue, patrimoine naturel, protections,
entités paysagères, perspectives, entrée de ville…
- Approche environnementale : relief, hydrographie, géologie, qualité des milieux,
pollutions, nuisances, assainissement, eaux pluviales, risques, gestions énergétiques,
déchets…
¤ Explication des choix retenus pour établir le PADD et documents réglementaires
- Relais explicatif et pédagogique entre le PADD, les orientations d’aménagement
spécifiques et les documents réglementaires. Elle est rédigée à la fin de la phase
d’élaboration.
Que dit le Rapport de Présentation en lien avec l’habitat ?
> Analyse spécifique relative au marché du logement.
> État des lieux synthétique du parc social (localisation, état du parc, occupation,
rotation…)
> Prise en compte du PLH lorsqu’il existe, notamment en termes d’évaluation des
besoins.
> Vision prospective des besoins en logement au regard des caractéristiques du parc
de logement et de la structure des ménages.
> Échéancier de la réalisation des logements nécessaires pour répondre aux besoins.
> Localisation des zones de bruit, des axes et infrastructures de transports bruyantes
> Localisation des zones de risques liés aux inondations, aux mouvements de
terrains, aux pollutions, aux technologies…
> Choix retenus en matière d’habitat afin de bien comprendre la volonté politique de
cette orientation.
> Chapitre concernant plus spécifiquement la zone où se situe le parc social afin de
bien cerner les objectifs réglementaires de ce secteur.
> Cette partie peut comporter un échéancier prévisionnel d’ouverture à
l’urbanisation des zones à urbaniser et des équipements nécessaires.
¤ Évaluation de l’incidence du PLU sur l’environnement
15
LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE (PADD)
Que contient le PADD ?
¤ Orientations générales
- Il s’agit d’un document écrit qui expose le projet urbain de la ville pour les années à
venir. Il s’agit d’un document qui doit être clair, court et facilement compréhensible.
- Dans ce document seront recensées les actions et opérations d’aménagement
susceptibles d’être engagées sur la commune.
- Le PADD est la clé de voute du PLU. Ses orientations seront ensuite traduites dans
les documents réglementaires.
(contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
Que dit PADD en lien avec l’habitat ?
> Les orientations en matière d’habitat expriment les réponses que souhaitent
apporter la collectivité au regard :
- de besoins quantitatifs en logements,
- de parcours résidentiels,
- de mixité sociale,
- de diversité des types de produits,
- d’accueil des publics spécifiques.
¤ Schéma d’organisation spatiale
- Le PADD peut être, selon les cas, accompagné par un ou plusieurs schémas qui
traduisent le parti d’aménagement.
- Ces éléments illustratifs sont cependant sans valeur prescriptive.
LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT PAR SECTEURS OU QUARTIERS (FACULTATIF)
Que contiennent les orientations d’aménagement ?
¤ Orientations générales
- Dans certains quartiers ou secteurs de restructuration, il est possible de préciser des
orientations ou prescriptions particulières.
- Ces orientations d’aménagement ont une valeur prescriptive. Les permis de
construire doivent être compatibles avec elles (et non “conformes”)
16
> Le schéma peut positionner les îlots/secteurs de restructuration urbaine, les
secteurs d’habitat social existant ou à venir dans l’organisation globale du territoire,
les projets d’infrastructure qui pourront contribuer à l’amélioration des dessertes de
certains secteurs de la commune, etc.
(contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Que disent-elles en lien avec l’habitat ?
> Les orientations d’aménagement par secteurs peuvent prévoir des plans
d’aménagement sur des secteurs d’habitat social : composition des espaces publics,
organisation de la voirie, implantation d’un équipement collectif, préservation
d’espaces verts…
> Elles peuvent aussi fixer des objectifs de densité, de SHON, de types de logements,
etc.
LES DOCUMENTS GRAPHIQUES
(contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Que contiennent les documents graphiques ?
¤ Zonage
Découpage du territoire en différentes zones selon les usages et modes d’occupation des sols:
- zone U : zone urbanisée, répartie en plusieurs zones indicées selon les types de
tissus urbains rencontrés (UA, UB, UC…). Les indices n’ont pas de signification
universelle, cependant, il est fréquent que la zone UA corresponde aux espaces de
centralité, la zone UB au tissu urbain classique, la zone UC au zone de collectifs…
La vocation de chaque zone est précisée dans la partie explicative du rapport de
présentation.
- zone AU : zone à urbaniser, il s’agit de secteurs à caractère naturel, peu ou pas bâtis,
destinés à recevoir une extension urbaine.
- zone A : zone agricole
- zone N : zone naturelle (boisée ou non)
Clé de lecture : Dans la plupart des cas, les noms de zones sont suivis d’un “indice”,
par exemple : UA, UB, UC, voire UAa, UCa, UCb, etc. chaque PLU est libre de fixer ces
indices. Cependant la pratique courante d’un usage instauré depuis les POS
(Plan d’Occupation des Sols, prédécesseur du PLU) se traduit souvent par une liste
déroulant l’alphabet en allant des zones urbaines les plus centrales et denses
(UA = souvent le centre-ville) aux zones urbaines les moins denses, voire aux zones
qui peuvent être dédiées aux équipements ou aux activités économiques.
Un numéro précédant une zone à urbaniser (ex : 1 AU, ou 2 AUb…) fait référence à un
objectif de programmation, de calendrier : le “2” impliquant une réalisation à plus
long terme, ou bien après le secteur “1”.
Que disent-ils en lien avec l’habitat ?
> A lui seul, le plan ou les plans de zonage ne sont pas suffisants pour connaître le
contenu urbain des zones et secteurs d’une commune. Ces documents sont
étroitement liés au règlement qui s’applique dans chacune des zones.
> Ils peuvent rapidement donner accès à la localisation éventuelle des secteurs
d’urbanisation future : espaces d’extension urbaine non ou partiellement desservis
par les réseaux : ce sont les zones AU.
> Certaines zones peuvent être spécifiquement destinées :
- aux secteurs urbains à restructurer
- à l’habitat collectif discontinu de type “grands ensembles”
- aux secteurs d’habitat individuels, en fonction de leurs formes bâties ou de leurs
parcellaire, de leurs densités, niveau de mixité sociale…
> Dans certaines zones, telles que les zones d’activités ou d’équipements, l’habitat
peut être interdit, à l’exception des logements de fonction éventuellement.
.../...
17
.../...
¤ Dispositions graphiques en matière de logements
Emplacements réservés pour le logement dans les zones U et AU
(article L.123-2, b).
Secteurs de mixité sociale dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU)
(article L.123-2, d)
Périmètre de projet dans les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) (article L 123-2, a)
18
> Cette servitude permet de réserver un ou plusieurs terrains dans l’optique d’y
réaliser un programme de logements, le plus souvent aidés dans le respect des
objectifs de mixité sociale (le programme de logement peut évoquer du logement
social, du logement intermédiaire, du logement libre…)
> Dans les zones U, la nature du programme doit être précisée sur le plan de zonage.
> Cet outil permet, qu’en cas de construction d’un programme de logements, un
pourcentage de ce programme soit affecté à des catégories définies de logements
locatifs sociaux ou intermédiaires.
> Ce pourcentage est fixé dans le respect des objectifs de mixité sociale, de manière
discrétionnaire, tout comme le nombre, la taille et la dimension des secteurs
subissant cette servitude.
> Cette servitude a pour objet de laisser le temps à la collectivité d’établir un projet
global d’aménagement sur un secteur. Y sont interdits, pour une durée au plus de 5
ans, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par
le règlement.
> Dans les zones U, le seuil maximal des constructions/installations néanmoins
autorisées durant cette période et la date de la levée de la servitude doivent figurer
sur le plan de zonage.
LE REGLEMENT
Pour chaque zone, le règlement est organisé en 14 articles.
¤ Articles 1 et 2 : précisent les occupations du sol interdites ou admises sous
conditions.
¤ Articles 3 et 4 : réglementent les conditions de desserte des terrains par les réseaux
de voiries, les réseaux techniques et les réseaux liés à la gestion de l’eau.
¤ Article 5 : définit la superficie minimale d’un terrain pour être constructible (très
rarement réglementé depuis la loi SRU).
¤ Article 6 : prévoit les modalités d’implantation des constructions par rapport aux
voies et emprises publiques.
¤ Article 7 : réglemente l’implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives Article 8 : organise l’implantation des constructions sur une même
propriété.
¤ Article 9 : précise l’emprise au sol maximale que peut atteindre la construction.
¤ Article 10 : exprime la hauteur maximale que les constructions peuvent atteindre.
¤ Article 11 : définit l’aspect extérieurs des constructions et porte principalement les
caractéristiques architecturales, les matériaux employés, la forme des toitures, les
clôtures…
¤ Article 12 : réglemente les normes de stationnement pour chaque type de
construction.
¤ Article 13 : précise les obligations en matière d’espaces libres et de plantations.
¤ Article 14 : détermine le coefficient d’occupation du sol, soit le nombre de m2 de
surface de plancher qu’il est autorisé de construire au regard de la superficie de la
parcelle.
> Certaines dérogations pour la construction de logements aidés peuvent être prévues.
> Articles 1 et 2 : précisent si l’habitat est autorisé dans la zone.
Cet article doit faire le lien, s’il y a lieu, avec les périmètres de projets (L.123-2 a) et les
secteurs de mixité sociale (123-2 d)
> Article 12 : Pour les logements aidés, il ne pourra pas être exigé la réalisation de
plus d’une place de stationnement pour les voitures particulières par logement. Les
logements aidés peuvent même être totalement exempté d’une offre en
stationnement.
Chaque commune est libre d’apprécier le ratio minimum en fonction des quartiers, de
la desserte en transport en commun…
> Article 14 : lorsqu’un COS est défini, il est possible pour la commune, par
délibération spécifique, de décider d’une majoration du COS ne dépassant pas 50%,
lorsque les programmes comprennent au moins 50% de logements locatifs sociaux.
Cet article doit faire le lien, s’il y a lieu, avec les périmètres de projets (L.123-2 a) en
définissant le seuil en dessous duquel les constructions/installations sont autorisées.
> Une majoration est également possible pour les constructions respectant des
critères de performance énergétique.
> Les deux motifs de majorations ne peuvent être cumulés pour une même
opération.
19
(contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
LES ANNEXES
Que contiennent les annexes ?
Il s’agit d’un recueil de documents graphiques et des notices présentant des éléments
techniques portés à l’information du public et complémentaires des prescriptions du PLU.
Elles peuvent indiquer notamment :
¤ les servitudes d’utilité publique (SUP),
¤ les dispositions d’un plan de prévention des risques naturels et/ou technologiques,
¤ la liste des lotissements,
¤ les schémas des réseaux d’assainissement,
¤ les plans d’exposition au bruit des aérodromes (PEB),
¤ les secteurs sauvegardés,
¤ les zones d’aménagement concerté (ZAC),
¤ les zones de préemption,
¤ les zones soumises à demande de permis de démolir,
¤ les périmètres de développement prioritaires liés aux économies d’énergie et à
l’utilisation de la chaleur,
¤ les périmètres miniers,
¤ les zones de carrières,
¤ les zones où certaines divisions foncières sont soumises à déclaration préalable,
¤ les zones où l’autorité compétente peut sursoir à statuer sur les demandes
d’autorisation,
¤ les secteurs dans lesquels un programme d’aménagement d’ensemble (PAE) a été
approuvé,
¤ le périmètre des secteurs situés au voisinage des infrastructures de transport
bruyantes,
¤ les zones à risque d’exposition au plomb,
¤ les actes instituant des zones de publicité restreinte…
20
> Elles indiquent les contraintes qui pèsent sur des parcs de logements sociaux existants
ou qui pourraient peser sur la construction d’opérations de logements telles que :
¤ l’isolation phonique,
¤ la prise en compte des risques,
¤ les périmètres de protection du patrimoine historique,
¤ le(s) dispositif(s) d’assainissement...
4. L’implication possible des opérateurs Hlm
1 – Les communes “cibles” d’une implication
de la part des opérateurs Hlm
La mise en œuvre des PLU est une attente résultant de la loi SRU. Même si la “carte
communale”, document d’urbanisme local simple qui tend uniquement à préciser
certains aspects de localisation des développements modérés en milieu rural (dans le
cadre de l’application du RNU, règlement National d’Urbanisme), il est évident que le
rythme de mise en œuvre des PLU est de plus en plus soutenu.
Ce rythme devrait d’ailleurs s’accroître dans les prochaines années pour plusieurs raisons :
¤ Les services de l’Etat semblent mobiliser les communes rurales, de quelques centaines d’habitants (voire moins…) à se lancer dans des PLU pour inscrire une vision à
moyen/long terme de leur territoire (et non plus seulement les cartes communales).
¤ Les communes qui n’avaient aucun document d’urbanisme subissent la pression des
services de l’Etat mais aussi celle du marché foncier et immobilier pour mettre en œuvre
des PLU de façon à répondre de façon choisie aux modalités de leur développement.
¤ Les communes qui avaient pu continuer, jusqu’à présent, de se développer à partir
des principes et des règles de leur POS, sont supposées prendre en compte plusieurs
aspects des compétences renforcées des PLU : les besoins en logements, la suppression des tailles minimales de parcelles (sauf pour motif lié à l’assainissement autonome
ou au caractère paysager du site), la gestion des eaux pluviales, les modalités de
recours aux énergies renouvelables (ne pas indirectement interdire les panneaux photovoltaïques, par exemple, en obligeant à la tuile ou à l’ardoise…),le renforcement de la
densification attendu aux abord des gares et autres stations de transports en commun
en site propre, les besoins des déplacements par modes doux, etc.
¤ L’élaboration croissante de Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) et de Schémas de
Cohérence Territoriale (SCOT), ainsi que celles de Plans de Prévention des Risques (PPR
naturels ou technologiques) impliquera également un certain nombre d’élaborations ou
de révisions complètes pour des communes intégrées dans leurs périmètres et dont les
documents d’urbanismes locaux ne seraient pas compatibles.
¤ L’élaboration de PLU intercommunaux devrait se développer à partir de la future loi
de démocratie locale, en cours de discussion au moment de l’élaboration de ce guide.
En effet, un tel document d’urbanisme deviendrait une compétence obligatoire des
communautés d’agglomération : un certain nombre de communes devront alors se lancer dans des réflexions partagées, sur un territoire élargi.
De façon évidente, la problématique du logement, a fortiori lorsqu’elle est déjà portée
dans un PLH, est un sujet majeur qui fera l’objet de discussions (voire de négociations)
entre les différentes communes de l’agglomération ; quel partage des rôles entre les
communes centrales et périurbaines, quels efforts réglementaires et où, en faveur du
logement social ?...
De façon évidente, les opérateurs Hlm ne peuvent accorder leur attention à toutes les
procédures d’élaboration, de révisions complètes ou simplifiée, de modifications de
PLU… Cela ne serait ni techniquement possible, ni pertinent sur les 36 000 communes
française…
21
L’implication possible des opérateurs Hlm
En revanche, les opérateurs Hlm ont un rôle à jouer dans le cadre des PLU sur des
territoires particulièrement “intéressants” voire stratégiques en termes d’enjeux de
développement du parc social.
Il s’agit donc :
> dans un premier temps d’établir localement une liste des communes sur lesquelles il est
utile, voire nécessaire d’intervenir lors des travaux du PLU, de façon à faciliter/permettre la
mise en œuvre d’opérations/d’aménagements de logements sociaux : Où intervenir ?
> et dans un deuxième temps de s’assurer qu’au moment où les collectivités concernées se lanceront dans une procédure d’élaboration/révision/modification de PLU, les
opérateurs Hlm locaux bénéficieront de cette information au plus tôt afin de se manifester auprès des élus pour apporter des éléments techniques et spécifiques sur la problématique du logement social, voire sur des projets engagés ou à étudier… : Comment
instaurer une “veille des procédures” sur le territoire ?
Les critères de sélection des communes d’intervention
Le premier critère de sélection est bien évidemment celui de la localisation géographique
du parc de logements de chaque opérateur Hlm. Le moment de l’élaboration d’un PLU
peut être utile pour sensibiliser les élus et techniciens sur la nécessité de renforcer les
parc de logements sociaux sur la commune, voire de cibler des sites potentiels, ou
simplement adapter certains aspects de règlement qui pourraient gêner des intervention
sur les terrains déjà occupés par un parc Hlm (permettre une surélévation des bâtiments
ou une emprise au sol renforcée par exemple…).
En tant qu’acteur local sur le fonctionnement socio-économique du territoire, il est
important que les opérateurs Hlm occupent une place dans le cadre élargi des services
consultés et se manifestent au plus tôt pour agir en tant que tel. Mais il est également
possible d’ajouter des critères supplémentaires qui viendraient soit affiner la sélection
à partir des communes où l’opérateur est déjà implanté, soit permettre de cibler de
nouveaux territoires d’interventions potentielles.
22
Les critères suivants peuvent servir d’éléments d’appréciation :
¤ Commune inscrite dans un périmètre de PLH (en cours ou en application) : prendre
connaissance de la façon dont les objectifs sont pris en compte et traduits en mesures
opérationnelles ;
¤ Commune ayant un déficit de logement social au titre de la loi SRU : contribuer au
repérage de sites potentiels ;
¤ Commune dotée de gare, de station de transports en commun en site propre (existante ou en projet) : sensibiliser sur les efforts de densités et de mixité sociale attendus
(SDRIF, projets de lois Grenelle…) dans les espaces de fortes pression foncière à travers
de outils de densification urbaine et de diversification des logements.
¤ Commune en fort développement général : démographique, rythme des permis de
construire : s’assurer que la croissance démographique et celle du parc de logement ne
se font pas au détriment de la mixité sociale. De plus, la dynamique économique d’un
territoire doit aussi tenir compte d’un équilibre en matière de logements : accueillir les
actifs, ne pas renforcer les migrations domiciles travail trop éloignées, etc.
¤ Commune en territoire à très forte pression foncière : il s’agit notamment des espaces
touristiques et littoraux, qui subissent à la fois la “concurrence foncière” au bénéfice des
résidences secondaires, et les contraintes plus fortes pour la mise en œuvre de projets au
titre de la Loi Littoral. La mixité sociale y est encore plus difficile et les parcours résidentiels
encore plus compliqués. D’où un nécessaire renforcement des actions de mobilisation des
élus et autres acteurs locaux sur le thème du logement social…
¤ Commune dotée de friches, d’emprises économiques ou militaires délaissées : il
s’agit de prendre en compte toutes les opportunités possibles pour y créer des logements. Chaque projet doit donner lieu à des réflexions sur sa vocation future. Le logement social peut/doit faire partie des potentiels à étudier. Par exemple d’anciennes
casernes, en milieux urbanisés, font l’objet de tels enjeux. Cependant, il convient aussi
de s’assurer du dynamisme du contexte local et que la friche ne traduit pas une situation de décroissance…
Les outils de “veille” pour intervenir au plus tôt sur les PLU
des communes cibles
Il n’existe malheureusement pas à ce jour d’outil unique et exhaustif d’accès à
l’information sur les procédures d’urbanisme engagées. Dans domaine, en fonction des
moyens propres à chaque opérateur Hlm, il s’agir surtout d’anticiper auprès d’un
certains nombres de contacts.
En effet, à partir de la liste des communes cibles évoquées précédemment, l’objectif est
d’avoir connaissance au plus vite de l’existence d’une délibération du conseil
municipal, ou conseil communautaire (Communauté de communes/d’agglomération/
urbaine) qui prescrit l’élaboration/la mise en révision d’un PLU. En effet, le lancement
de la procédure d’élaboration/révision d’un PLU doit faire l’objet d’une publication
dans la presse lue au moins à l’échelon local.
A moins de disposer d’un service en charge d’une revue de presse nationale et locale et
qui consulte la presse quotidienne, l’information directe semble difficile. En revanche,
la délibération du conseil municipal sera obligatoirement adressée à un certain nombre
de services.
Il est donc suggéré d’entretenir des contacts réguliers auprès des techniciens de ces
services des organismes/services suivants afin de leur poser la question des
procédures lancées sur vos communes cibles…
Une première piste de réflexion pourrait porter sur la mise en œuvre d’un nouvel outil
inter partenarial entre les Associations régionales de l’USH et les Observatoires
Régionaux de l’Habitat.
¤ Services de la Préfecture (service du contrôle de légalité) à qui la délibération du
conseil municipal (DCM) sera transmise
¤ EPCI en charge du PLH (communauté de communes/d’agglomération)/syndicat mixte
¤ Services habitat/urbanisme des collectivités locales où l’opérateur Hlm :
- dispose déjà d’un parc de logement
- envisage de mettre en œuvre un projet
¤ Services des Agence d’urbanisme
¤ Association régionale du réseau de l’Union Sociale de l’Habitat
Peut également être mise en œuvre une recherche régulière (mensuelle ou bimestrielle
par exemple) sur les sites internet des collectivités qui auront été listées comme “cibles”.
Le lancement d’un PLU y est souvent mentionné dans la rubrique urbanisme ou bien
dans les dernières Délibérations des Conseils Municipaux mises en ligne.
Il peut notamment s’agir des interlocuteurs suivants :
¤ Services de la DDE/DDEA (services décentralisés de l’Etat) : le plus souvent – mais malheureusement pas encore partout – ces services tentent d’établir et de mettre à jour un
fichier des documents d’urbanisme de leur département, avec leur état d’application et
avancement des procédures. Cet outil pourrait être utilement diffusé…, voire faire l’objet
d’un partenariat possible (à l’échelle départementale ? régionale ? nationale ? via les
Associations Régionales de l’USH) pour sa transmission régulière aux opérateurs Hlm.
23
2 – Le choix des différentes procédures :
révision, révision simplifiée ou modification ?
Généralement, pour identifier le type de procédure à laquelle l’évolution souhaitée par
la commune correspond, on procédera par élimination en examinant les possibilités
offertes par les procédures, de la plus simple à la plus complexe, soit dans l’ordre :
¤ Modification : par exemple pour changer un élément ponctuel du zonage et/ou du
règlement (par exemple une règle de hauteur, d’emprise au sol, une vocation d’un
ensemble de parcelles),
¤ révision simplifiée : pour permettre la mise en œuvre d’un seul projet en un lieu bien
précis de la commune,
¤ révision “classique” ou “complète”, qui s’apparente également à l’élaboration d’un
PLU (dans le cas où la commune disposait préalablement d’un Plan d’Occupation des
Sols ou d’une carte communale ou bien d’aucun document d’urbanisme règlementaire).
La modification de PLU
(ou encore de Plan d’Occupation des Sols – POS) (6 à 8 mois)
La modification est la procédure normale d’évolution d’un PLU, trois conditions
cumulatives doivent être remplies pour utiliser cette procédure.
Les modifications apportées ne doivent pas :
1. porter atteinte à l’économie générale du Projet d’Aménagement et de Développement
Durable (PADD) du PLU en application ;
2. réduire un espace boisé classé, une zone agricole, une zone naturelle ou forestière
ou une protection édictée en raison de risques de nuisances de la qualité des sites,
des paysages et des milieux naturels ;
3. comporter de graves risques de nuisances.
IMPORTANT : la mise en œuvre de chacune de ces procédures est le plus souvent
source de frais pour la collectivité (bureau d’études, démarches de concertation,
enquête publique…), frais importants dans le cadre de la révision générale…
d’où l’intérêt d’anticiper et de s’inscrire dans le cadre d’une révision générale.
!
24
Les révisions de PLU
(ou encore révision de Plan d’occupation des Sols)
Si l’évolution souhaitée est susceptible ne pas respecter l’une des trois conditions
précédentes, seule une procédure de révision peut être engagée.
Il en existe deux formes différentes : la révision simplifiée ou la révision “classique”/
“complète”.
> Révision simplifiée (6 à 8 mois)
La révision simplifiée doit être envisagée si l’évolution souhaitée répond à l’une ou
plusieurs des trois hypothèses suivantes :
1. réalisation d’une opération ou d’une construction présentant un caractère d’intérêt
général (un projet de logements sociaux, d’équipements publics ou création d’une
activité économique susceptible de créer de l’emploi…) ;
2. projet d’extension de zones constructibles (exemple de l’extension d’une zone U ou
AU sur une zone A ou N), à condition de ne pas porter atteinte à l’économie générale
du PADD ;
3. rectification d’une erreur matérielle du PLU (non rectifiable par le biais d’une modification).
> Révision “classique”/“complète” (environ 2 ans)
Dans tous les autres cas, la révision “complète” doit être envisagée.
Elle s’apparente en tous points à la procédure d’élaboration d’un PLU.
Rappelons que si la volonté des élus de la collectivité est de modifier ou de compléter
substantiellement le projet urbain de la commune/communauté (donc le PLU et son
PADD), seule une procédure de révision “classique” du PLU peut être engagée.
Ce guide se poursuit à partir de la démarche la plus complète pour présenter
ensuite les formes plus simples d’adaptation du PLU.
3 – Dans le cadre de l’élaboration/révision complète d’un PLU
Déroulement chronologique de l’élaboration d’un PLU
Il s’agit pour la commune de déterminer son “projet de territoire”, un projet politique
(PADD) avec ses outils règlementaires pour faire en sorte que les aménagements se fassent de façon cohérente avec l’objectif du devenir communal (ou intercommunal) à
moyen/long terme.
Cette démarche est notamment nécessaire dans le cas d’un PLU en application qui verrait des projets venir bouleverser son économie générale (incompatible avec le PADD en
vigueur), ou bien portant sur l’urbanisation de zones agricoles ou naturelles. Une nouvelle équipe municipale porte souvent les objectifs de son mandat dans le PLU.
La décision et la conduite de la procédure d’élaboration ou de révision complète d’un Plan
local d’urbanisme relèvent de la commune, ou de la communauté de communes en cas de
PLU intercommunal ou bien encore de la communauté urbaine en cas de PLU communautaire.
Les délibérations du conseil municipal/communautaire font l’objet de publications dans
la presse et d’affichages en mairie, voire sur les sites internet de la ville/communauté.
Pour les services et personnes qui ne font pas officiellement partie des structures systématiquement consultées ou associées à l’élaboration d’un PLU, c’est la principale
façon d’avoir connaissance du lancement d’un PLU.
Le schéma ci-dessous prend comme référence une durée d’environ 2 ans, souvent estimée comme un objectif par les collectivités. Dans la pratique, on peut souvent constater des délais supérieurs.
En effet, des aléas ou des démarches spécifiques peuvent venir perturber le calendrier
initial (et “idéal”), en particulier sur la phase “Etudes et concertation” : mise en place
de commissions de travail spécifiques, attente des résultats d’une étude un sujet ou un
quartier, démarches fortes en faveur de la concertation avec la population, périodes
électorales…
PHASE D’ÉLABORATION
PHASE D’APPROBATION
Consultation
des Personnes
Publiques
Associées (3 mois)
mois 2 à 16
mois 1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
mois 17
10 11 12 13 14 15 16 17
Enquête publique
(1 mois) et rapport
du commissaire
enquêteur
mois 18 à 20
18
19
mois 21-22
20
21
Travail sur la prise
en compte des
remarques dans
le dossier de PLU
mois 23-24
22
23
Le conseil
Municipal
approuve
le PLU
mois 24
24 mois
25
Phase d’élaboration du PLU
Cette première phase de travail est fondamentale et longue : il s’agit d’élaborer le dossier de PLU dans sa totalité.
En effet, la phase suivante relèvera uniquement d’adaptations au projet tel qu’il a été défini par les élus, pour tenir compte
des remarques des personnes publiques associées et celles de la population, issues de l’enquête publique.
Prescription du PLU
Diagnostic du territoire
PADD*
¤ La délibération du Conseil
Municipal précise les objectifs de
l’élaboration du PLU et les
modalités de concertation.
¤ Il s’agit d’un rapport qui fait
l’état des lieux complet des
différentes composantes d’un
territoire et des enjeux.
¤ Il s’agit du projet politique
communal en matière
d’aménagement du territoire
pour les 10 années à venir.
¤ Pour les bailleurs :
s’informer de la prescription des PLU
sur les communes stratégiques au
regard de leurs activités et projets ;
consulter le chapitre sur le parc
de logement, le marché de l’habitat,
les tendances démographiques,
les enjeux de développement.
identifier les orientations relatives
à la problématique du logement
¤ Eventuellement, demander à être
consulté après l’arrêt du PLU.
Les modalités de concertation
sont déterminées par les élus :
d’où une grande diversité
de pratiques…
Documents réglementaires
¤ Il traduisent les orientations
politiques dans des documents
opposables aux permis de construire
(orientations d’aménagement,
zonage et règlement).
repérer dans quelles zones se situent
les opérations de logements aidés
actuelles et futures, se reporter aux
règlements de cette zone et analyser
la compatibilité de ces documents
avec les projets éventuels.
¤ La délibération du Conseil
Municipal tire le bilan de la
concertation et arrête le PLU.
Rappel : Préalablement, le
représentant des organismes
d’habitations à loyer modéré aura
pu demander que le PLU arrêté lui
soit notifié.
Concertation avec la population, les associations locales, d’autres personnes ou structures, à leurs demande
ou à celle de la commune (agriculteurs, commerçants, bailleurs sociaux...) article L300-2 du code de l’urbanisme.
> La concertation technique
Pour certaines équipes municipales, il s’agit réellement de rechercher des sources d’enrichissement sur le fonctionnement et les besoins du territoire et de ses habitants : ils solliciteront spontanément les acteurs locaux.
Pour d’autres, cet enjeu de la concertation ne sera pas réellement perçu et la priorité sera donnée par exemple
à un calendrier de travail le plus serré possible.
D’où l’intérêt de savoir se manifester spontanément auprès des élus, sans attendre d’être sollicité…
26
Arrêt du PLU
La concertation peut se faire selon une grande souplesse de modalités : des réunions
de travail, des demandes de données à jour, des avis…
Plusieurs réunions sont généralement organisées par la commune avec les Personnes
Publiques Associées (PPA) durant d’élaboration.
La liste des PPA est précisée aux articles L.121-4 et L.123-8 du code de l’urbanisme.
Il s’agit des représentants de l’État, du Conseil Régional, du Conseil Général, de l’autorité compétente en matière de transports urbains, de l’Établissement Public de
Coopération Intercommunal (EPCI) compétent en matière de Programme Local de
l’Habitat, des Chambres Consulaires (métiers, commerce et industrie, agriculture), des
organismes de gestion des parcs naturels, de l’EPCI en charge du Schéma de Cohérence
Territoriale (SCOT).
POUR LES BAILLEURS SOCIAUX :
l’EPCI en charge du PLH sera l’interlocuteur privilégié, le référent “institutionnel”
sur la mise en œuvre du PLH en tout premier lieu, mais aussi de façon plus globale
sur la problématique du logement. C’est à travers lui que les opérateurs Hlm peuvent éventuellement “faire passer des messages” à la collectivité dans le cadre de
l’élaboration du PLU.
Cependant, l’article L.123-8 du code de l’urbanisme ouvre des possibilités supplémentaires pour les opérateurs Hlm : “Le maire peut recueillir l’avis de tout organisme ou association compétents en matière d’aménagement du territoire, d’urbanisme, d’environnement, d’architecture et d’habitat et de déplacements”.
A ce titre, ils peuvent proposer de fournir des éléments d’actualité sur le parc de
logement, l’estimation des besoins, l’évocation de projets, des demandes éventuelles d’adaptation du zonage ou du règlement en application, etc.
Trois constats importants :
1. Il est clairement établi que les opérateurs Hlm ne font pas l’objet de démarche de
concertation officielle et systématique durant la période de réflexion et de travail
d’élaboration d’un PLU.
La loi ne les prend en compte que dans la phase suivante, une fois que le projet de
PLU est constitué, pour solliciter leur avis.
2. Et ceci à condition que les opérateurs Hlm d’un territoire aient anticipé cette possibilité d’intervention lors des PLU, en déterminant un représentant des organismes bailleurs du parc de logements sociaux existant sur la commune.
L’échelon territorial du représentant n’est pas déterminé par la loi. Cela peut être par
exemple celui du département, comme cela a été mis en place sur l’ile de la Réunion.
3. Ce représentant officiellement désigné doit alors, AVANT l’arrêt du PLU, adresser au
maire/au président de l’EPCI maître d’ouvrage du PLU, une demande afin que le dossier de PLU arrêté lui soit notifié (adressé).
La conclusion de ces constats, issus des “minima” de la concertation prévue dans le code
de l’urbanisme, militent largement en faveur du caractère déterminant de chaque opérateur de savoir se positionner sur un territoire, d’y inscrire un système de “veille” pour être
en situation de solliciter le plus en amont possible des échanges avec la commune. Cette
initiative ne peut en effet venir, généralement, que des opérateurs Hlm du terrain…
Phase d’approbation du PLU
Cette deuxième phase est une phase de finalisation d’un projet de PLU tel qu’il a été
souhaité par les élus.
Il s’agit de procéder à d’ultimes consultations et de recueillir des avis et remarques
avant de rendre le document applicable.
27
Cette phase comprend a minima environ 5 mois incompressibles de consultations :
¤ 3 mois de consultation des personnes publiques associées ou des services/structures qui auront préalablement exprimé leur demande d’être consulté : c’est notamment
le cas des EPCI en charge des Programmes Locaux de l’habitat (PLH).
¤ 1 mois minimum d’enquête publique auprès de la population. L’enquête est encadrée
par un commissaire enquêteur, nommé par le tribunal administratif. Dans le cas de PLU
intercommunaux ou communautaire, l’enquête publique peut être encadrée par une
commission d’enquête (appréciation laissée au président du tribunal administratif, qui
désigne les commissaires enquêteurs).
¤ Il remet ensuite son rapport d’enquête au maire, dans un délai d’1 à 2 mois, le plus
souvent.
Le dossier de PLU peut ensuite faire l’objet de modifications, corrections, ajustements
uniquement en fonction des résultats de ces démarches, donc fondés sur des demandes ou remarques officiellement exprimées.
Pour les bailleurs sociaux : “Si le représentant de l'ensemble des organismes
mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation* propriétaires ou gestionnaires de logements situés sur le territoire de la commune en
fait la demande, le maire lui notifie le projet de plan local d'urbanisme afin de
recueillir son avis. Cet avis est réputé favorable s'il n'a pas été rendu par écrit dans
un délai de deux mois” (article L.123-8 du code de l’urbanisme).
*Art. L.411-2 : Les organismes d'habitations à loyer modéré comprennent les offices publics de l'habitat, les
sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopératives production et les
sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, les fondations d'habitations
à loyer modéré.
Déroulement des étapes entre l’arrêt et l’approbation du plan local d’urbanisme
Prescription du PLU
¤ Les PPA* disposent d’un délai de 3 mois pour
émettre leur avis sur le projet de PLU arrêté.
Ces avis sont joints au dossier de PLU soumis à
enquête publique.
¤ Les PPA* disposent d’un délai de 3 mois pour
émettre leur avis sur le projet de PLU arrêté.
Ces avis sont joints au dossier de PLU soumis à
enquête publique.
¤ Si le représentant des organismes
d’habitations à loyer modéré l’a demandé, il
dispose d’un délai de 2 mois pour émettre son
avis qui sera joint au dossier soumis à enquête
publique.
possibilité supplémentaire d’émettre des
remarques pendant l’enquête publique, voire de
rencontrer le commissaire enquêteur en dernier
recours.
*Personnes plubliques.
28
Enquête publique
Approbation du PLU
¤ La délibération du Conseil Municipal
approuve le PLU. Il deviendra exécutoire au
plus tard 1 mois après son approbation et
s’imposera alors aux déclarations préalables,
permis de construire et d’aménager...
mettre en œuvre les orientations relatives à la
production de logemnets sociaux...
Pour les services et personnes qui ne font pas officiellement partie des structures systématiquement consultées ou associées à l’élaboration d’une révision simplifiée, c’est
la principale façon d’avoir connaissance du lancement d’une telle procédure.
4 – Dans le cadre de la révision simplifiée d’un PLU
Déroulement chronologique de la révision simplifiée d’un PLU
La particularité de la révision simplifiée est d’être indissociable d’un projet bien précis,
préalablement défini (en dehors du cas particulier de l’erreur matérielle).
Le schéma ci-dessous prend comme référence une durée de 6 à 7 mois, souvent estimée comme un objectif par les collectivités.
Mais des aléas ou des démarches spécifiques peuvent venir perturber le calendrier initial (et “idéal”), en particulier sur la phase “ETUDES et concertation”.
L’ampleur des études préalables et leur niveau de précision conditionnent assez fortement le déroulement de la phase d’élaboration du dossier de révision simplifiée. Plus
les études préalables seront complètes, exhaustives et concertées, plus l’élaboration
du dossier de révision simplifiée sera facilitée.
L’initiative et la conduite de la procédure de révision simplifiée d’un plan local d’urbanisme relèvent de la commune, ou bien de la communauté urbaine en cas de PLU communautaire, ou de la communauté de communes en cas de PLU intercommunal.
Les délibérations du conseil municipal/communautaire et l’arrêté de mise en enquête
publique font l’objet de publication dans la presse (et au recueil des actes administratifs pour les délibérations des communes de plus de 3 500 habitants) ainsi que d’affichages en mairie, voire sur les sites internet de la ville/communauté.
PHASE PRÉALABLE
PHASE D’ÉLABORATION DU PROJET DE RÉVISION SIMPLIFIÉE
PHASE D’APPROBATION DE LA RÉVISION SIMPLIFIÉE
Etudes préalables
de définition du projet
(dossier de création
de ZAC par exemple...)
Le conseil municipal
délibère concernant
la révision simplifiée
ETUDES spécifiques
PLU, concertation et
réalisation du dossier
de révision simplifiée
Examen conjoint
des personnes
publiques associées
Enquête publique
(1 mois) et rapport
du commissaire
enquêteur (1 mois)
Prise en compte
des remarques
dans le dossier
de révision simplifiée
approuve la révision
simplifiée
Durée
mois 1
mois 1 à 3
mois 3
mois 4-5
mois 6
mois 6-7
0
1
2
3
4
5
6
7
29
Autre cas : S’agissant d’une procédure souvent indissociable d’un projet : il apparait
nécessaire pour l’USH et ses membres de s’interroger sur l’intérêt du projet eu égard à
la problématique du logement social : par exemple, ce projet annihile-t-il les possibilités de réaliser un projet de logement social prévu à proximité ou sur le site même ? Le
projet va-t-il dans le sens de la politique locale de l’habitat définie au travers du PLH ?
Ce projet mériterait-il d’être complété par une offre en logements sociaux ?...
L’implication des organismes Hlm relève d’un préalable nécessaire : la sélection des
communes où le suivi de l’élaboration du PLU est nécessaire, puis la veille à mettre en
place pour s’assurer que les bailleurs sociaux soient au courant, le plus tôt possible
dans la procédure de révision simplifiée du PLU.
Phase d’élaboration du projet de révision simplifiée
Cette phase de travail est fondamentale: il s’agit d’élaborer le dossier de révision simplifiée de PLU dans sa totalité en réponse à une problématique posée par une opération
ou un projet nécessitant une évolution du PLU pour être réalisé.
Cas particulier mais fréquent : le projet est porté par un bailleur social ou un aménageur- constructeur, auquel cas son implication sera évidente, en continuité des études
préalables réalisées…il sera l’un des acteurs de la révision simplifiée.
Lancement
de la révision simplifiée
La délibération du conseil
municipal précise les objectifs de
la révision simplifiée et les
modalités de la concertation.
S’informer du lancement des
procédures de révisions simplifiées
sur les communes stratégiques au
regard de leurs activités et projets.
Elaboration du dossier de révision simplifiée
PADD
Il s’agit de modifications apportées
au rapport de présentation :
diagnostic spécifique à l’opération
et au contexte dans lequel elle
s’inscrit ; présentation de l’objet
de la révision simplifiée,
description du projet, justifications
des choix retenus ; analyse des
effets pour le territoire.
Compléments spécifiques du projet
si nécessaire.
Zonage, règlement et orientations
d’aménagement doivent être
adaptés aux besoins du projet et
lui fixer un cadre, voire des limites.
Cet examen conjoint a lieu lors
d’une réunion et donne lieu à un
procès verbal joint à l’enquête
publique.
Repérer les nouvelles zones
vouées à la réalisation
d’opérations de logements
sociaux, se reporter aux
orientations d’aménagement et au
règlement pour analyser la
compatibilité des nouvelles
dispositions avec les projets
éventuels en cours ou à venir.
S’assurer de la participation de
l’EPCI compétent en matière de
PLH, sinon du service compétent
pour le logement.
Consulter les chapitres relatifs aux
prévisions démographiques, au
parc de logement, aux enjeux de
développement en lien avec le
projet, à la justification du projet
s’il concerne le logement.
30
Examen conjoint
des Personnes Publiques
associées
Identifier de nouvelles orientations
relatives à la problématique du
logement ou contraires aux
objectifs de production de
logements sociaux sur le territoire
concerné.
L’examen conjoint par les personnes publiques associées constitue la transition entre la
phase d’élaboration du dossier de révision simplifiée et celle de son approbation.
L’usage est souvent de le rattacher à celle d’élaboration, dans la mesure où un avis défavorable suite à l’examen du dossier par les PPA peut donner lieu, si la collectivité le souhaite, à une nouvelle étude du projet de révision simplifiée puis à un nouvel examen.
C’est donc une logique d’élaboration associée qui est privilégiée.
Concertation publique : la concertation avec les bailleurs sociaux
n’est pas obligatoire…
La concertation publique à lieu tout au long de la procédure, depuis la délibération qui
en fixe les modalités jusqu’à la délibération approuvant la révision simplifiée, et qui en
tire le bilan. La collectivité doit a minima mettre en œuvre les modalités fixées dans la
première délibération.
Consultation et association des partenaires
lors de la phase d’élaboration de la révision simplifiée
En général, une seule réunion d’examen conjoint du dossier de révision simplifiée est
organisée par la commune avec les Personnes Publiques Associées (PPA) à la fin de la
phase élaboration et obligatoirement avant la mise en enquête publique.
La liste des PPA concernées par une procédure de révision simplifiée prévue à l’article
L.123-13 du code de l’urbanisme est précisée aux articles L.121-4 et L.123-9 du même code.
La concertation avec la population est une obligation, sous une forme et dans des volumes laissés à l’appréciation de chaque commune. En revanche, la logique est inversée
dans le cas des autres partenaires tels que les collectivités publiques, les établissements publics des organismes associés, les associations agréées, qui sont consultés à
leur demande.
Cela implique qu’ils ont eu accès à l’information selon laquelle une procédure de révision simplifiée est engagée… : par voie de presse le plus souvent au titre des publications officielles après le conseil municipal qui lance la procédure.
ll s’agit des représentants de l’État, du Conseil Régional, du Conseil Général, de l’autorité compétente en matière de transports urbains, de l’Établissement Public de
Coopération Intercommunal (EPCI) compétente en matière de Programme Local de
l’Habitat, des Chambres Consulaires (métiers, commerce et industrie, agriculture), des
organismes de gestion des parcs naturels, de l’EPCI en charge du Schéma de Cohérence
Territoriale (SCOT) ainsi que des communes voisines et des EPCI directement intéressés
s’ils en ont fait la demande.
L’article L.123-13 du code de l’urbanisme ne renvoie pas à l’article L.123-8 du même
code (contrairement au cas de l’élaboration/révision générale).Il se contente d’un renvoi à l’article L.123-9 (et par conséquence au L.121-4) si bien que le représentant des
bailleurs ne participera pas à l’examen conjoint, même s’il en fait la demande (la commune n’aura pas d’obligation légale de l’associer à l’examen conjoint).
Les bailleurs sociaux ainsi que les commerçants, par exemple, entrent dans le cadre des
personnes et structures qui peuvent être concernées à ce titre : cela dépendra aussi de
la nature du projet envisagé : création d’un équipement d’intérêt collectif, nouveau
quartier de logement, emplacement réservé pour une voie nouvelle, etc.
(article L.300-2 du code de l’urbanisme).
D’où l’importance, en fonction des communes cibles, d’avoir pu sensibiliser/mobiliser
les élus le plus en amont possible de la procédure
31
Pour les bailleurs sociaux, en phase d’élaboration de révision simplifiée
> Si le bailleur est directement concerné par le projet, il sera acteur de la révision simplifiée et pourra être sollicité par la collectivité pour fournir tout élément
relatif au projet (programme, plan, intérêt…) et apporter sa contribution-présentation, lors de l’examen conjoint du projet par les PPA.
> Si le bailleur n’est pas acteur du projet :
¤ L’organisme en charge du PLH sera un interlocuteur privilégié, le référent “institutionnel” pouvant faire passer des messages à la collectivité, dans le cadre de
l’examen conjoint du projet de révision simplifiée de PLU.
¤ La concertation publique peut permettre de faire passer des messages, si les
bailleurs y sont conviés.
Phase d’approbation de la révision simplifiée
Cette deuxième phase est une phase de finalisation du projet de révision simplifiée tel
qu’il a été souhaité par les élus.
Il s’agit de recueillir les avis et les remarques de la population avant de rendre le document applicable.
Cette phase comprend à minima environ 2 mois incompressibles de déroulement complet de l’enquête publique :
par un commissaire enquêteur, nommé par le tribunal administratif.
¤ Le commissaire enquêteur remet ensuite son rapport d’enquête au maire, dans un
délai d’1 mois, le plus souvent.
Le dossier de révision simplifié du PLU peut ensuite faire l’objet de modifications, corrections, ajustements uniquement en fonction des résultats de l’enquête publique et de
l’avis des personnes publiques associées exprimé au travers du procès verbal de l’examen conjoint. Les modifications doivent donc être fondées sur des demandes ou remarques officiellement exprimées.
32
Enquête publique
Le projet de révision simplifiée du PLU est soumis à l’avis
des habitants qui consignent leur avis sur des registres
d’enquête et qui peuvent rencontrer le commissaire
enquêteur ou lui écrire. Ce dernier pourra même procéder à
une visite des lieux, s’il le juge nécessaire.
Possibilité supplémentaire d’émettre des remarques
pendant l’enquête publique, voire de rencontrer le
commissaire enquêteur. L’envoi d’une lettre motivée et
circonstanciée en plus d’une rencontre avec le commissaire
est la manière la plus efficace de faire valoir un avis opposé
ou mitigé sur le projet.
Modifications éventuelles
S’il y a lieu, la collectivité peut apporter des corrections,
modifier ou ajuster le contenu du dossier en réponse aux
avis et remarques des PPA et des conclusions du
commissaire enquêteur…
- s’assurer de la prise en compte de leur avis ;
- se tenir éventuellement à la disposition de la collectivité
pour collaborer aux modifications et ajustements souhaités.
Approbation de la révision simplifiée
La délibération du Conseil Municipal tire le bilan de la
concertation et approuve la révision simplifiée du PLU.
Il deviendra exécutoire au plus tard 1 mois après son
approbation et s’imposera alors aux déclarations
préalables, permis de construire et d’aménager…
Mettre en œuvre les éventuelles orientations relatives à la
production de logements sociaux…
Pour les bailleurs sociaux, en phase d’élaboration de révision simplifiée
> La phase d’enquête publique restera le moment le plus approprié pour les bailleurs pour prendre
connaissance du dossier et faire valoir leur avis et remarques.
Il s’agira en particulier de :
1/ Se tenir informé (2 avis dans la presse minimum) de l’ouverture de l’enquête publique, des dates de réception
du public par le commissaire enquêteur et des lieux où le dossier peut être consulté.
2/ Donner son avis au cours de l’enquête publique en écrivant sur le registre d’enquête, en rencontrant le
commissaire enquêteur ou en lui adressant une lettre motivée.
3/ Se tenir, le cas échéant, à la disposition de la collectivité pour collaborer aux modifications et ajustements
souhaités et s’assurer de la prise en compte de leurs avis dans le dossier final.
33
Le schéma ci-dessous prend comme référence une durée de 5 mois, souvent estimée
comme un objectif par les collectivités.
5 – Dans le cadre de la modification d’un PLU
Déroulement chronologique de la modification d’un PLU
L’initiative et la conduite de la procédure de modification d’un plan local d’urbanisme
relèvent de la commune, ou bien de la communauté urbaine en cas de PLU
communautaire, ou de la communauté de communes en cas de PLU intercommunal. Par
contre, la modification d’un plan local d’urbanisme ne donne lieu à aucun acte de
“lancement” de procédure.
Mais des aléas ou des démarches spécifiques peuvent venir perturber le calendrier
initial (et “idéal”), en particulier sur la phase “ETUDES”. L’ampleur des études
préalables, leur niveau de précision mais aussi la teneur des modifications souhaitées
conditionnent assez fortement le déroulement de la phase d’élaboration du dossier de
modification. Plus les études préalables seront complètes et exhaustives, plus
l’élaboration du dossier sera facilitée.
L’arrêté de mise en enquête publique et la délibération du conseil municipal/
communautaire font l’objet de publications dans la presse (et au recueil des actes
administratifs pour les délibérations des communes de plus de 3 500 habitants) ainsi
que d’affichages en mairie, voire sur les sites internet de la ville/communauté.
Pour les services et personnes qui ne font pas officiellement partie des structures qui
se voient systématiquement notifier la modification d’un PLU, la lecture de l’avis de
mise en enquête publique est l’une des seules façons d’avoir connaissance d’une
procédure de modification en cours.
Phase préalable
Etudes préalables de
définition d’un projet,
volonté de faire évoluer
le règlement…
Phase
Etudes spécifiques PLU
et réalisation du dossier
de modification.
Durée variable
0
34
Phase d’approbation
Notification du projet
de modification PPA.
Mois 1 à 2
1
Enquête publique (1 mois)
et rapport du commissaire
enquêteur (1 mois).
Mois 2
2
Mois 3-4
3
Travail de prise en compte
des remarques dans le
dossier de modification.
approuve la modification.
Mois 5
4
Mois 5
5
Phase d’élaboration du dossier de modification
Cette phase de travail est fondamentale : il s’agit d’élaborer le dossier de modification
du PLU dans sa totalité en réponse à une problématique posée par un projet
d’aménagement ou de construction ou résultant d’un besoin d’évolution spécifique
(explicitation d’une disposition réglementaire par exemple…).
Cas particulier mais fréquent : le projet est porté part opérateur Hlm, auquel cas son
implication sera évidente, en continuité des études préalables réalisées…il sera l’un des
acteurs impliqué dans la modification.
Autre cas : l’implication des opérateurs Hlm relève du préalable de la sélection des communes où le suivi de l’élaboration du PLU est nécessaire, puis la veille à mettre en place
pour s’assurer que les bailleurs sociaux soient au courant, le plus tôt possible dans la
procédure de modification du PLU.
En l’occurrence, il sera ici difficile pour les bailleurs d’être informés d’une procédure de
modification avant le premier avis presse de l’enquête publique (15 jours minimum
avant l’ouverture de l’enquête publique).
Dossier de modification du PLU
Il s’agit de modifications apportées au rapport de
présentation : diagnostic spécifique à l’opération et au
contexte dans lequel elle s’inscrit ; présentation de l’objet de
la modification, description du projet éventuel, justifications
des choix retenus ; analyse des effets pour le territoire.
Consulter les chapitres relatifs aux prévisions
démographiques, au parc de logement, aux enjeux de
développement en lien avec la modification, à la justification
du projet s’il concerne le logement.
Zonage, règlement et orientations d’aménagement doivent
être adaptés aux besoins du projet et lui fixer un cadre, voire
des limites ou correspondre aux évolutions souhaitées pour
le territoire.
Repérer les nouvelles zones vouées à la réalisation
d’opérations de logements sociaux, se reporter aux
orientations d’aménagement et au règlement pour analyser
la compatibilité des nouvelles dispositions avec les projets
éventuels en cours ou à venir.
La notification du dossier de modification, avant l’enquête publique, aux personnes
publiques associées constitue la transition entre la phase d’élaboration et celle
d’approbation. Nous préférons la rattacher à celle d’approbation, dans la mesure où la
notion d’élaboration associée reste absente de la procédure de modification.
35
Phase d’approbation du dossier de modification du PLU
Cette deuxième phase est une phase de finalisation du projet de modification tel qu’il a
été défini par les élus.
Il s’agit de recueillir les remarques éventuelles des personnes publiques associées
(après notification) et l’avis de la population, avant de rendre le document applicable.
Cette phase comprend à minima environ 2 mois incompressibles de déroulement
complet de l’enquête publique :
par un commissaire enquêteur, nommé par le tribunal administratif.
¤ Le commissaire enquêteur remet ensuite son rapport d’enquête au maire, dans un
délai d’1 mois, le plus souvent.
Notification du dossier aux personnes
publiques associées
Le projet de modification du PLU est notifié
aux personnes publiques associées.
Le cas échéant, intervenir auprès de l’EPCI
en charge du PLH ou du service de l’Etat
concerné pour faire passer un message…
Les modifications doivent donc être fondées sur des demandes ou remarques
officiellement exprimées, dans le cadre de la consultation des PPA ou dans celui de
l’enquête publique.
Enquête publique
Modifications éventuelles
Le projet de modification du PLU est soumis
à l’avis des habitants qui consignent leur avis
sur des registres d’enquête et qui peuvent
rencontrer le commissaire enquêteur ou lui
écrire. Ce dernier pourra même procéder à
une visite des lieux, s’il le juge nécessaire.
S’il y a lieu, la collectivité peut apporter des
corrections, modifier ou ajuster le contenu du
dossier en réponse aux avis et remarques
des PPA et des conclusions du commissaire
enquêteur…
Possibilité supplémentaire d’émettre des
remarques pendant l’enquête publique, voire
de rencontrer le commissaire enquêteur.
L’envoi d’une lettre motivée et circonstanciée
en plus d’une rencontre avec le commissaire
est la manière la plus efficace de faire valoir
un avis opposé ou mitigé sur le projet.
36
Le dossier de modification du PLU peut ensuite faire l’objet de modifications,
corrections, ajustements uniquement en fonction des résultats de l’enquête publique et
des remarques des personnes publiques associées exprimées au travers d’un éventuel
avis écrit suite à la notification.
- s’assurer de la prise en compte de leur avis ;
- se tenir éventuellement à la disposition de
la collectivité pour collaborer aux
modifications et ajustements souhaités.
Approbation de la modification
La délibération du Conseil Municipal
approuve la modification du PLU. Le PLU
modifié deviendra exécutoire au plus tard
1 mois après son approbation et s’imposera
alors aux déclarations préalables permis de
construire et d’aménager…
Mettre en œuvre les éventuelles orientations
relatives à la production de logements
sociaux…
Notification du dossier aux partenaires avant la mise en enquête publique
La liste des PPA est précisée à l’article L.121-4 du code de l’urbanisme. Il s’agit des
représentants de l’État, du Conseil Régional, du Conseil Général, de l’autorité compétente
en matière de transports urbains, de l’Établissement Public de Coopération Intercommunal
(EPCI) compétente en matière de Programme Local de l’Habitat, des Chambres Consulaires
(métiers, commerce et industrie, agriculture), des organismes de gestion des parcs
naturels, de l’EPCI en charge du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT).
Pour la procédure de modification, l’article L.123-13 du code de l’urbanisme ne renvoie
pas à l’article L123-8 du même code, il se contente d’un renvoi à l’article L.121-4… si bien
que le représentant des bailleurs sociaux ne sera pas destinataire du projet de
modification, même s’il en fait la demande (la commune n’aura pas d’obligation légale
de lui notifier le dossier).
Pour les bailleurs sociaux, en phase d’approbation de la modification
L’organisme en charge du PLH sera un interlocuteur privilégié, le référent “institutionnel” pouvant faire passer des messages à la collectivité dans le cadre de l’avis
faisant éventuellement suite à la notification du projet de modification de PLU.
La phase d’enquête publique restera le moment le plus approprié pour les opérateurs Hlm afin de prendre connaissance du dossier et de faire valoir leur avis et
remarques.
Il s’agira de :
1/ Se tenir informé (2 avis presse minimum) de l’ouverture de l’enquête publique,
des dates de réception du public par le commissaire enquêteur et des lieux ou
le dossier peut être consulté.
2/ Donner son avis au cours de l’enquête publique en écrivant sur le registre d’enquête, en rencontrant le commissaire enquêteur ou en lui écrivant une lettre
motivée.
3/ Se tenir, le cas échéant, à la disposition de la collectivité pour collaborer aux
modifications et ajustements souhaités et s’assurer de la prise en compte de
leurs avis dans le dossier final
37
38
5. Les outils du PLU en faveur de la production de logement social
1 – Les outils réglementaires
Les outils réglementaires
Echéancier prévisionnel de l’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser (AU) et de la réalisation des équipements correspondants
inclut dans le Rapport de Présentation du PLU (article L.123-1).
Cet outil est facultatif et n’a pas de portée juridique.
Son objectif est de rendre le PLU davantage opérationnel. Cet échéancier peut se contenter de fixer des objectifs quantitatifs ce qui peut
permettre d’éviter une spéculation foncière.
Où les trouver dans le PLU ?
Rapport de Présentation
En terme de procédure, un débat au sein du Conseil Municipal est obligatoirement organisé 3 ans après l’approbation du PLU portant sur
les résultats de l’application du PLU au regard de la satisfaction des besoins en logements et le cas échéant, de l’échéancier prévisionnel
(article L.123-12-1).
Les emplacements réservés, dans les zones U et AU (article L.123-2,b).
Cette servitude permet d’inscrire un ou plusieurs terrains en emplacement réservé “en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs
de mixité sociale, de programme de logements qu’il définit”. Le plus souvent, ces emplacements réservés font clairement état d’un ratio
minimum de logements sociaux à y construire.
Cette servitude permet de renforcer les outils au service des communes en matière de politique foncière.
Secteurs de diversité sociale dans les zones U et AU (article L.123-2, d)
Le Code de l’urbanisme prévoyait une autre servitude qui consistait à délimiter des secteurs dans lesquels, en cas de construction d’un
programme de logements, un pourcentage de ce programme devrait être affecté à des catégories de logements locatifs définies par le
PLU, toujours dans le “respect des objectifs de mixité sociale”.
Un ratio minimum de logements locatifs aidés était donc attendu dans cette servitude, ce pourcentage étant fixé de manière discrétionnaire,
tout comme le nombre, la taille et la dimension des secteurs subissant cette servitude. Cette servitude a été supprimée par la loi Molle et donc
le droit de délaissement qui y était attaché. Dès lors, la définition de zones où les programmes de logements doivent comporter un
pourcentage de logements définis pour atteindre les objectifs de mixité sociale, devient un moyen banalisé du PLU.
Cette règle peut néanmoins donner lieu à “l’effet pervers” des seuils… Exemple : “pour toute opération de plus de 20 logements, il sera exigé
un minimum de 25% de logements locatifs aidés” : les aménageurs peuvent délibérément mettre en place des programmes de 19 logements…
Documents graphiques –
Zonage
Règlement (article 2)
Documents graphiques –
Zonage
Règlement : article 2
et/ou “dispositions générales”
au début du règlement
39
Les outils PLU en faveur de la production de logement social
Les outils réglementaires
Majoration de la constructibilité pour la réalisation de logement à usage locatif bénéficiant d’un concours financier de l’Etat (article
L.127-1 et Article 4 de la loi Engagement National pour le Logement)
Il s’agit d’un mécanisme incitatif de discrimination positive pour réaliser la mixité sociale dans des secteurs où elle fait défaut.
Le Conseil Municipal peut décider de délimiter des secteurs ou des zones au sein desquels s’applique une majoration des droits à
construire dès lors que le programme de logements comporte des logements locatifs sociaux.
Cette majoration de la constructibilité est généralement de 20%.
Toutefois, cette majoration peut aller jusqu’à 50% dans les communes de plus de 20 000 habitants et celles de plus de 1 500 habitants
situées dans un EPCI de plus de 50 000 habitants, si l’opération comporte au moins 50% de logements locatifs sociaux.
Où les trouver dans le PLU ?
Document graphique
pour les zones concernées.
Règlement
Article 14
NB : La loi de mobilisation pour le logement et contre l’exclusion généralise, dans son article 42, cette mesure à l’ensemble des communes. (cf. pages 103 ET 104)
Minoration des normes de stationnement pour les logements locatifs aidés bénéficiant d’un concours financier de l’Etat (article L.123-1-3).
Il ne peut être exigé la réalisation de plus d’une place de stationnement par logements locatifs aidés. Le PLU peut en outre ne pas
imposer de normes lors de la construction de ces logements.
40
Règlement
Article 12
2 – Comment les opérateurs Hlm peuvent s’impliquer dans l’élaboration des différents documents
constituant le dossier de PLU
LE RAPPORT DE PRESENTATION
Comment les opérateurs Hlm peuvent s’impliquer ?
Consulter les parties spécifiques relatives à l’habitat et au parc de logement
Faciliter un diagnostic pertinent en transmettant à la commune des chiffres et
données à jour en matière de logement aidé.
Évaluer l’analyse prospective au regard de la connaissance des caractéristiques de la
population du parc social.
Consulter les parties spécifiques pouvant impacter des opérations d’habitat social
actuelles ou à venir : risques naturels ou technologiques, patrimoine protégé,
contraintes techniques en matière de réseaux, etc.
(contenu précisé articles L.123-1 et R.123-2 du code de l’urbanisme)
Quand et auprès de qui intervenir ?
Une fois informé de la mise en révision du PLU, il est possible de solliciter le Maire
pour organiser une réunion spécifique sur le thème du logement social.
Auprès de l’organisme en charge du PLH qui sera convié aux réunions de Personnes
Publiques Associées et peut se faire le relais de demandes ou remarques.
Consulter ces parties spécifiques pouvant impacter des opérations d’habitat social :
restructuration, créations, principes de dessertes, équipements publics, etc.
LE PROJET D’AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DURABLE (PADD)
Consulter ces documents pour cerner la volonté politique en matière d’habitat et
d’aménagement du territoire.
(contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
Une fois informé de la mise en révision du PLU, il est possible de solliciter le Maire
pour organiser une réunion spécifique sur le thème du logement social et des projets
à venir.
Auprès de l’organisme en charge du PLH qui sera convié aux réunions de Personnes
Publiques Associées.
41
Les outils PLU en faveur de la production de logement social
LES ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT PAR SECTEURS OU QUARTIERS (FACULTATIF)
Le cas échéant, vérifier la compatibilité entre les orientations d’aménagement et les
projets d’opérations de logements ou de résidentialisation
42
(contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Informer la collectivité des projets d’opération de logements.
Proposer de travailler ensemble ces sujets pendant la phase réglementaire
(environ 6 mois après le lancement de la procédure).
Identifier les zones dans lesquelles se situe le parc social.
Identifier les zones AU support de l’extension urbaine qui pourront accueillir de
nouveaux logements.
S’assurer que les opportunités foncières pour faciliter la réalisation de logements
aidés ont toutes été saisies.
Proposer à la collectivité de modifier le zonage si nécessaire.
Proposer des éléments règlementaires en lien avec les formes urbaines envisagées :
hauteur, implantation sur la parcelle…
Identifier la localisation des emplacements réservés.
Proposer à la collectivité de réserver certains terrains pour la réalisation de logements
aidés.
Cf. les exemples présentés dans la partie “Etudes de cas”
Identifier les secteurs de diversité sociale, le cas échéant.
Proposer à la collectivité de mettre en œuvre cet outil et travailler sur la taille
optimale des opérations pouvant porter cette diversité : localiser les secteurs
pertinents, proposer un pourcentage de logement social, etc.
Cf. les exemples présentés dans la partie “Etudes de cas”.
Identifier les “périmètres de projet” (gel de la constructibilité dans l’attente d’un
projet urbain – 5 ans maximum).
Evaluer et proposer à la collectivité la possibilité d’y réaliser du logement social.
Si du patrimoine social y est inclus, travailler en concertation avec la commune sur le
devenir du secteur.
LE REGLEMENT
S’assurer que les projets de construction de logements aidés sont conformes au
règlement de la ou des zones où ils se situent.
S’assurer que le règlement facilitera la mise en œuvre des opérations au regard des
programmes et des exigences
Engager avec la Collectivité un dialogue partenarial pour rendre possible les projets
de logements durant la phase réglementaire (environ 6 mois après le lancement de la
procédure).
Négocier le cas échéant des adaptations en termes de volumes, d’implantations, de
normes de stationnement, etc.
LES ANNEXES
(contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
Le cas échéant, suggérer à la commune de reprendre les périmètres de 500 m de
rayon liés à la protection des bâtiments inscrits ou classés en fonction des réelles
covisibilités.
(en concertation avec l’Architecte des Bâtiments de France).
43
44
6. Etudes de cas :
application de la grille d’analyse
à 5 dossiers de PLU
> PLU de Perpignan (66)............................................................................................p.47
> PLU de Versailles (78).............................................................................................p.59
> PLU de Bois-Guillaume (76) ...................................................................................p.71
> PLU de Lunel (34) ...................................................................................................p.81
> PLU de la Communauté Urbaine de Bordeaux (33)................................................p.87
45
46
Le Plan Local d’Urbanisme de Perpignan
PLU communal, approuvé le 20 décembre 2007
Principales caractéristiques de la commune :
> 117 500 habitants en 2006
> Ville proche du littoral méditerranéen et de la frontière espagnole
> Ville centre de la communauté d’agglomération Perpignan Méditerranée
47
Le Rapport de présentation du PLU de Perpignan (contenu précisé articles L.123-1 et R.123-2 du code de l’urbanisme)
Un document très complet et exhaustif à la mesure des enjeux d’une ville centre au sein d’un espace méditerranéen très attractif
Que dit le Rapport de présentation en lien avec l’habitat ?
Implications sur la problématique habitat
> Diagnostic du territoire
Le diagnostic du territoire comprend un chapitre spécifique s’intitulant “structures du parc de logement et évolution”.
Il se décompose en trois sous-chapitres présentant et analysant successivement :
D’une façon générale, le diagnostic consacre une large part à la
problématique du logement.
1/ Le parc actuel, ses mutations et ses perspectives comprenant une partie spécifique relative au logement social. “Au 1er janvier
2006, le déficit s’élevait à 1 843 LLS. La production de LLS doit s’élever à environ 37% de la production totale nécessaire dans les dix
prochaines années”.
Cette partie traite par ailleurs des disparités dans la répartition du logement social entre Perpignan et sa couronne ainsi qu’au sein
des quartiers de la ville (différence Nord-Sud très marquée par exemple).
Ce sous-chapitre aborde aussi la problématique du logement des étudiants propre aux villes-centre des agglomérations et le
phénomène de vacance des logements en centre historique.
Ce sous-chapitre conclut sur le déficit en logements sociaux et
le nombre de logements à produire pour pallier le manque.
2/ La politique menée en matière d’habitat et les outils mis en place dont le PLH
“Le PLH fixe notamment pour Perpignan un objectif de 560 logements supplémentaires par an dont 200 à vocation sociale pour
rattraper le déficit constaté au regard de la loi SRU et des objectifs du plan de cohésion sociale”.
Ce sous-chapitre présente l’originalité de traiter de tous les dispositifs créés en faveur du logement pour les aspects tant qualitatifs (OPAH, PNRU, PRI, PSMV, PEHI) que quantitatifs au travers le PLH notamment.
La problématique de la consommation d’espace en lien avec la
production de nouveaux logements est clairement posée dans
ce sous-chapitre.
3/ Les besoins en logements à court et moyen termes identifiés à l’échelle communale et traduits en termes de consommation
d’espace associée. “De 2005 à 2015, les besoins tous types de logements confondus s’élevaient à 6 000 logements dont 5 200
logements nouveaux se traduisant par une consommation d’environ 215 ha”.
Le dernier chapitre du diagnostic intitulé “les conséquences du modèle de développement urbain perpignanais et son
renouvellement à l’horizon du PLU” pose les termes d’une problématique liée au modèle de développement urbain des dernières
décennies. “Un développement urbain consommateur d’espace, disproportionné vis-à-vis de la croissance démographique constatée,
au détriment d’espaces naturels de qualité et induisant une progression des déplacements individuels motorisés”.
Ce chapitre conclut à un objectif central et transversal des politiques d’aménagement qui consiste à “mieux définir les priorités de
l’urbanisation et de l’équipement des territoires”.
48
Ce chapitre demeure très critique vis-à-vis du modèle de développement actuel. Il pose ainsi l’un des enjeux majeurs des prochaines décennies, en lien avec la forme urbaine et le modèle
social-culturel du logement.
> Etat initial de l’environnement
L’état initial de l’environnement comprend un chapitre très complet concernant l’environnement urbain. Plusieurs sous-chapitres
présentent aussi un intérêt certain en lien avec l’habitat.
Analyse détaillée de morphologie urbaine présentant les typologies de tissus urbains du centre historique très dense (300 log/ha)
aux quartiers d‘habitat diffus (5 log/ha) en passant par les secteurs de grands ensembles (100 log/ha).
Cette partie fournit des données intéressantes à prendre en
compte pour le développement urbain et donc pour les projets
de logement.
L’approche morphologique est très intéressante puisqu’elle
permet aux acteurs du développement urbain de prendre
conscience de l’impact des choix en matière de densité sur la
trame urbaine et l’occupation de l’espace quelle engendre. Elle
démontre l’étendue du panel des formes urbaines et l’intérêt
de la diversité à différentes échelles.
La mise en valeur du cadre de vie est traitée au travers d’une trame verte qui oriente le développement de la ville et doit trouver une
place prépondérante dans toutes les opérations d’aménagement. Il s’agit d’intégrer les préoccupations environnementales au cœur
des projets urbains.
Le chapitre intitulé “nuisances et risques liés à l’activité humaine” permet de localisé en lien avec les annexes du PLU, les axes et
infrastructures bruyantes, les zones soumises aux aléas d’inondation notamment et les principes réglementaires associés.
L’intérêt de ce chapitre sur les ressources naturelles est de mettre
en parallèle disponibilité des ressources et développement
urbain.
Un chapitre intitulé “ressources naturelles” permet de faire le point sur les ressources mobilisables pour le développement urbain.
Sont traités notamment :
¤ L’adéquation entre ressource en eau, dispositifs de stockage et besoins en lien avec l’évolution nécessaire du parc de logement
¤ Le fonctionnement des dispositifs de collecte et traitement des eaux usées et pluviales et le programme de travaux envisagés pour
répondre au développement urbain.
¤ Enfin des indications sur l’utilisation des énergies renouvelables et des dispositifs liés sont portées en fin de chapitre et précise les
attentes en la matière.
49
> Explication des choix retenus pour établir le PADD et documents réglementaires
Les objectifs démographiques et de production de logements à l’horizon 2015 sont déclinés par enjeux et besoins. “produire 6 000
logements en dix ans, mise à niveau du parc de logements existant du projet de rénovation urbaine, reconstituer l’offre sociale
démolie dans les quartiers prioritaires, favoriser la production de nouveaux logements sociaux, résorber l’habitat indigne, mobiliser
les disponibilités foncières”.
C’est une lourde partie explicative, quasiment exhaustive, exercice de plus en plus imposé par les services de l’Etat pour tendre vers une meilleure sécurité juridique du document en lien
avec l’enjeu que représente sa compréhension par tous.
Ce chapitre permet d’évaluer la pertinence des grandes orientations du PADD avec les problématiques posées par le territoire.
notamment en termes d’habitat et de développement urbain.
Il propose une lecture synthétique des principaux enjeux et
besoins identifiés et des réponses apportées par les orientations du PADD.
2/ Exposer des politiques sectorielles et des grandes composantes du projet urbain de la ville : est tout d’abord exposé le projet du
centre-ville “un projet bipolaire à l’échelle d’un cœur d’agglomération. Une bipolarité induite par une mutation urbaine et
recomposition des quartiers autour de la gare TGV, et restructuration-valorisation du centre-historique”.
Ce chapitre sur les politiques sectorielles et les projets urbains
de la ville permet de comprendre les “intentions d’aménager” à
l’échelle de l’agglomération, de la commune et des quartiers.
1/ Justification des choix au regard des besoins et enjeux identifiés sur le territoire : ce chapitre a un caractère explicatif et justificatif.
Il traite de l’habitat au travers des thématiques “dynamisme démographique” et “équilibre social de l’habitat”. D’une façon générale,
l’ensemble des thèmes du diagnostic et de l’état initial de l’environnement en lien avec l’habitat sont repris.
Puis les grands projets de quartier en lien notamment avec le programme de rénovation urbaine engagé qui conclut notamment sur
le bilan de démolition-reconstruction ont guidé le choix des orientations du PADD dans son thème “Perpignan solidaire”.
50
Concernant le logement social, sont abordés plus précisément :
¤ Le respect des objectifs du PLHI : rappel des objectifs, des principaux axes d’intervention et descriptions des différents moyens mise
en œuvre par la collectivité pour atteindre les objectifs. Ces moyens qui ne relèvent pas tous du PLU sont regroupés en deux
catégories : l’action foncière et l’aide à la production de logements sociaux.
¤ “Les engagements de la ville” (en réponse au respect des objectifs du PLH), chapitre qui permet de mieux comprendre l’utilité et le
fonctionnement des moyens d’action du PLU pour le logement social notamment.
Le chapitre explicite les intentions de la commune et justifie les choix opérés et notamment les outils non retenus :
¤ Les secteurs ouverts à l’urbanisation par le PLU pour accueillir de l’habitat sont identifiés ainsi que les intentions de projets.
¤ Les outils mis en place pour favoriser la production de logements sociaux et notamment l’obligation de 20% de logements sociaux
dans chaque opération de plus de 1 000 m2 de SHON, dans les zone urbaines (U) et à urbaniser (AU) au Sud de la ville sont justifiés.
¤ L’absence de création d’emplacements pour logement social est justifiée, selon la commune, par le risque d’introduire une logique
ségrégative par des concentrations ponctuelles contraire aux objectifs de mixité sociale et de concertation recherchés pour ces
opérations.
Les éléments de compréhension des orientations et des mesures du PLU en faveur du logement social sont assez clairement
exposés dans cette partie.
La dernière remarque de la liste ci-contre, établissant une explication à l’absence de servitude de mixité sociale (emplacements réservés dédiés à l’habitat conventionné) dans le PLU de
Perpignan se limite aux cas de très grandes parcelles qui
auraient cette vocation.
En effet, il n’y a pas de seuil minimal, ni de plafond maximal
pour de telles emplacements… A contrario, on peut penser que
l’idée des législateurs se tournait plutôt vers la détermination
de petites/moyennes parcelles insérées dans un tissu diversifié
afin justement d’éviter une trop grande concentration de logements sociaux en un seul endroit.
3/ Les choix retenus pour établir les documents réglementaires et orientations d’aménagement : il s’agit dans ce chapitre de justifier
la délimitation des zones, des règles d’urbanisme qui y sont applicables et des orientations d’aménagement.
Sont notamment décrits et justifiés les changements apportés par rapport au précédent POS. Cela permet de mieux comprendre le
sens des évolutions et changements apportés aux dispositifs réglementaires.
51
Le PADD du PLU de Perpignan (contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
La problématique du logement se retrouve dans 2 des 3 principes fédérateurs constituant l’armature du PADD : “Perpignan cœur d’agglomération” et “Perpignan solidaire”
Que dit le PADD en lien avec l’habitat ?
> Perpignan cœur d’agglomération
La seconde orientation stratégique de Perpignan cœur d’agglomération : “Ouvrir des perspectives de développement harmonieux et
maîtriser l’extension de la ville centre de l’agglomération” fixe notamment l’objectif quantitatif global à long terme (10 000 logements
sur 20 ans).
Elle détermine ensuite deux axes d’intervention :
¤ Identifier et structurer l’espace disponible
¤ Réguler l’utilisation de l’espace disponible. Le recours à des formes urbaines foncièrement plus économe est notamment au cœur
de cet axe.
> Perpignan solidaire
La première orientation stratégique de Perpignan solidaire : “Favoriser la rénovation et la restructuration du parc immobilier”
concerne directement la problématique du logement.
Elle se décline en deux axes d’intervention :
1/ Intervenir dans les territoires prioritaires afin de conforter les populations en place et d’en attirer de nouvelles
Des actions sont clairement identifiées autour des notions de :
¤ Requalification et restructuration du parc de logements dans les grands ensembles. “Faire évoluer la réglementation pour favoriser
la dédensification, mixer les types d’habitat, accompagner les interventions en faveur de la réhabilitation des logements sociaux
anciens”?
¤ Lutter contre l’habitat insalubre et améliorer les conditions d’habitabilité des logements
¤ Maintenir une mixité sociale
52
Le PADD apparait très volontariste vis-à-vis du logement et plus
particulièrement du logement social.
La volonté politique est affirmée sur trois points :
¤ La production de logements sociaux
¤ La restructuration du parc immobilier social ou assimilé
¤ Le rééquilibrage géographique du logement social
2/ Rééquilibrer l’offre de logements sur l’ensemble du territoire afin de répondre aux besoins de la population
Des actions sont clairement identifiées autour des notions de :
¤ Développement et diversification de l’offre : “développer l’offre de logements locatifs privés et publics, atteindre l’objectif de 20%
de social dans les nouveaux programmes, accompagner la restructuration des logements indignes ou vacants en hypercentre,
répondre aux besoins de publics spécifiques”.
¤ Répartition de l’offre en recherchant un rééquilibrage géographique de l’offre “privilégier l’implantation de logements sociaux dans
les quartiers sud, favoriser le développement de programmes et de nouvelles formes urbaines moins ségrégatives…”
Une carte permet notamment de repérer
aisément les secteurs concernés.
D’autres thématiques du PADD ont des
liens avec la construction de logements,
notamment celles concernant l’espace
public ou la préoccupation
environnementale dans la construction…
Permettre la requalification et la restructuration du parc de
logements public et privé, lutter contre l’habitat insalubre,
maintenir une mixité sociale.
La carte (Cf. extrait ci-dessous) permet utilement de repérer les
secteurs inscrits dans une logique volontaire de logement
social, et donc de cibler plus rapidement les possibilités
concrètes dans le zonage et le règlement. A partir de cette information, il est alors possible pour les opérateurs Hlm d’ouvrir le
dialogue avec la collectivité sur des sites de projets possibles
ou d’attirer leur attention sur les besoins des quartiers existants en matière d’éventuels accompagnements urbains.
Rééquilibrer l’offre de logements sur l’ensemble du territoire :
diversification, implantation géographique du logement social.
53
Les orientations d’aménagement du PLU de Perpignan (contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Les orientations d’aménagement du PLU de Perpignan sont présentées par secteur (sud, est, sud-est, sud ouest). Pour chacun des
secteurs sont déclinées concrètement les orientations d’aménagement issues du PADD.
Les orientations d’aménagement écrites sont traduites dans les documents graphiques. Ces derniers présentent les zones de
développement à court terme du tissu urbain et les zones d’urbanisation future. Les cartes précisent par ailleurs l’objectif de densité
recherché (forte, moyenne, faible, très faible) et indiquent les secteurs contraints pour l’application du % logement social en lien avec
les dispositions du règlement.
La logique de présentation par secteur plutôt que par “zone à
urbaniser” par exemple, est intéressante car elle permet de juger
de la cohérence des orientations d’aménagement à l’échelle de la
ville (Continuité des voies, circulations douces, positionnement
des pôles d’échanges et des lignes de transport en commun, secteurs d’emplois, espaces de centralité, espaces paysagers…).
> Extrait concernant l’habitat
Développement
du tissu urbain
Densité forte
Densité moyenne
Densité faible
Densité très faible
Secteur d’habitat
contraint pour
l’application du %
logements sociaux
Habitat
54
Ce document reste peu explicite vis-à-vis de l’habitat et du
logement social.
Difficile en effet de se faire une idée précise des densités.
Par ailleurs, le “% logement social” n’est véritablement qu’une
indication puisque la proportion souhaitée et n’est pas chiffrée.
Leur caractère opérationnel est donc restreint sur cette thématique et laisse une très grande part aux résultats des négociations
qui interviendront avec les aménageurs et les opérateurs Hlm.
Les documents graphiques du PLU de Perpignan (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
> Une détermination des zones favorable au logement
Le PLU délimite plusieurs zones urbaines et à urbaniser. Seules les zones UE et AUE excluent la réalisation de logements. Les autres
zones ont une vocation mixte leur permettant d’accueillir, logements, services, commerces et activités non nuisantes.
Le rapport de présentation et le règlement expliquent la vocation détaillée de ces différentes zones.
Il existe par ailleurs trois catégories de zones à urbaniser :
¤ Zone AU 0 : zones d’urbanisation future, inconstructibles dans l’immédiat et dont le programme est à définir.
¤ Zones AU 1 à 7 : zones constructibles. Une distinction en termes de densité recherchée a notamment été établie. Les zones AU 1 à
3 sont destinées à une densification moyenne de l’ordre de 40 à 60 logements/ha. Pour les zones AU 4 à 7 la densité recherchée
reste inférieure à 40log/ha.
¤ Zones AUPM : zones constructibles mais devant respecter un plan de masse particulier joint aux documents graphiques du PLU.
> Absence de zonage ou règle graphique particulière concernant le logement social
Aucune mesure de portée réglementaire en matière de production de logement social ne figure sur les plans de zonage.
Cela est normal dans la mesure où :
¤ Il n’existe pas d’emplacements réservés pour logements au titre du L.123-2 b
¤ Aucun périmètre de projet au titre du L.123-2a n’a été défini
¤ Des secteurs de diversité sociale au titre du L.123-2d ont été définis par le règlement mais ne sont pas directement visibles dans le
document de zonage. En effet, la règle s’appliquant à l’ensemble des zones U et AU destinées à recevoir du logement, pour la seule
partie située au sud de la Têt (fleuve séparant la ville en deux parties nord et sud), la traduction graphique ne s’avérait pas
nécessaire car suffisamment explicite dans le texte du règlement.
En dehors d’une identification évidente des différents types de
zones, la lecture “habitat-logement social” reste peu évidente
dans la mesure ou il n’existe pas d’élément de zonage ou de règle
graphique concernant spécifiquement le logement social.
En effet, il n’existe pas (contrairement aux ancien Plans
d’Occupation des Sols) de règle unique et officielle sur la légende
et la façon de représenter les secteurs de mixité sociale.
Ce cas illustre bien la nécessité de prendre connaissance de façon
parallèle des documents graphiques et du règlement écrit : dans
le cas présent une règle spécifique existe, mais elle n’est pas visible sur le document graphique.
55
Le règlement du PLU de Perpignan (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Un document plutôt volontariste
Que dit le règlement en lien avec l’habitat ?
> Délimitation de secteurs de mixité sociale
Une mise en œuvre délicate des secteurs de mixité sociale.
Secteur de diversité sociale au titre du L123-2 d défini à l’article 2 du règlement des différentes zones U et AU.
Exemple de disposition réglementaire du PLU en zone urbaine : “Dans les zones urbaines délimitées au sud de la Têt, les opérations
d’habitat individuel ou collectif à partir de 1 000 m2 de SHON devront comprendre un pourcentage minimum de 20% affectés aux
logements locatifs sociaux.”
On peut aisément calculer qu’un tel ratio appliqué sur des petites surfaces donnent lieu à des fortes dispersions d’un parc social : par
exemple pour un programme de 1200 m2 de SHON, cela donne lieu à un minimum de 240 m2, ce qui peut représenter par exemple
3 lots de 80 m2.
Les opérateurs Hlm sont-ils adaptés pour prendre en gestion une grande dispersion de logements sociaux ? La question se pose car
si cela n’est pas le cas, il est alors important de pouvoir l’évoquer avec la collectivité de façon à éviter ou à modifier une telle règle.
La définition d’un seuil (ici 1 000 m2 de SHON) présente des
avantages et des inconvénients.
Ce seuil bas permet de laisser ouverte la possibilité de réaliser
des petites opérations dans le tissu urbain qui ne pourraient
que difficilement intégrer une proportion de logement social
(pour des raisons de gestion de ces logements et des contraintes financières).
Le risque est cependant de voir s’opérer un morcellement des
opérations en zone urbaine pour échapper à la règle. En zone à
urbaniser la maitrise de l’aménagement (ZAC, lotissement) et le
report de la clause logement social dans les orientations
d’aménagement permettent plus facilement d’appliquer cette
règle à l’échelle d’un projet global, mais le risque de morcellement des opérations existe aussi.
Afin d’inciter les promoteurs privés à réaliser un pourcentage
de logements sociaux, un “bonus” peut être intéressant comme
une majoration de COS par exemple ou une majoration de la
règle de hauteur ou d’emprise au sol.
Dans le PLU de Perpignan, l’emprise au sol (art.9) et le COS
(art.14) ne sont généralement pas réglementés, ou lorsqu’ils le
sont il n’y a pas de bonus prévu.
Si au final ces bonus valorisent une urbanisation cohérente à l’îlot,
ils n’impactent pas réellement la réalisation de logement social.
.../...
Dans le PLU de Perpignan, différents bonus sont octroyés pour inciter à la réalisation d’opérations d’ensemble, comme par exemple :
¤ La règle de hauteur dans la zone UC 1 donne un bonus d’un niveau supplémentaire dans le cadre d’un permis groupé, d’un
lotissement ou d’un projet participant à la restructuration d’un îlot.
¤ Dans la zone UC 5, un bonus est donné à l’article 7 permettant l’implantation des constructions sur une limite séparative dans le
cadre d’une opération d’ensemble avec plan masse
¤ Dans les zones AU 1 à AU 3, un bonus “hauteur” d’un niveau supplémentaire est donné aux opérations d’ensemble.
56
.../...
L’absence de seuil semble être plus efficace pour viser la production de logement social.
En effet, imposer 20% de logement social quelle que soit l’opération oblige directement le promoteur à envisager une opération de dimension suffisante pour intégrer techniquement et
financièrement du logement social. C’est aussi un moyen de
pression important vis-à-vis des propriétaires de terrain leur
imposant de réfléchir à l’échelle d’un îlot par exemple, plutôt
qu’à l’échelle de la parcelle ; ce qui implique au final une opération d’ensemble portée par un seul opérateur plus propice à
la réalisation d’un % de logement social.
En conclusion, cette disposition du règlement de Perpignan
semble très volontariste mais elle est à nuancer car facilement
contournable. Dans le rapport de présentation, la Ville de
Perpignan anticipe l’éventuel échec de cette mesure en indiquant que le cas échéant, elle envisagera la mise en place
d’emplacements réservés pour programme de logements dans
un objectif de mixité sociale.
> Un bonus “stationnement”
Extrait de réglementation de la zone urbaine dense UB
“Au titre de l’article L.123-1.3 du code de l’urbanisme, les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ne seront pas soumis
à l’obligation de réalisation d’aire de stationnement lors de leur construction.”
L’absence d’obligation de réaliser des aires de stationnement
est une mesure est très incitative en faveur du logement social
en ce sens qu’elle soulage financièrement et parfois techniquement les opérateurs sociaux.
Elle ne peut cependant être mise en œuvre que si le quartier en
question propose de véritables alternatives au déplacement en
voiture (corridor TCSP, circulations douces…) ce qui semble être
le cas en zone urbaine dense à Perpignan.
57
Les annexes du PLU de Perpignan (contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
58
Que contiennent les annexes en lien avec l’habitat ?
Les annexes ne comportent pas directement d’informations relatives à la production de logement. Cependant elles regroupent des
données utiles à la définition des projets d’habitat dont notamment :
¤ L’ensemble des servitudes d’utilité publique qui s’imposent aux opérations d’aménagement et d’urbanisme
¤ Le plan de prévention des risques en tant que servitude comme le prévoit la législation. Les plans de zonage et le règlement associé
permettent de s’informer sur les contraintes imposées aux différents secteurs de la commune touchés par les risques naturels.
¤ Les plans des différents réseaux supports du développement urbain (Eaux Usées –EU–, Eaux Pluviales –EP–, Adduction d’Eau
Potable –AEP–) mais aussi du réseau cyclable existant et projeté…
Un accompagnement indispensable pour la définition et la mise
en œuvre de tout programme de logement.
Le Plan Local d’Urbanisme de Versailles
PLU communal, approuvé le 8 septembre 2006
> Une des villes les plus peuplées d’Ile-de-France, située à 20 km au
Sud-Ouest de Paris et connue mondialement pour son patrimoine
historique (78)
> Ville centre de la communauté de communes Versailles Grand Parc
59
Le Rapport de présentation du PLU de Versailles (contenu précisé articles L.123-1 et R.123-2 du code de l’urbanisme)
Un document complet qui aborde la problématique de l’habitat, du logement social et qui offre une analyse détaillée à l’échelle de chaque quartier
Le diagnostic du territoire comprend un chapitre traitant spécifiquement de la problématique du logement s’intitulant “Le parc
immobilier résidentiel” comprenant trois sous-chapitres traitant successivement “des caractéristiques et de l’évolution du parc de
logement”, du “parc locatif aidé” et de “l’accueil des gens du voyage”. Les orientations du PLH en matière de logement sont aussi
précisées dans le diagnostic.
1/ les caractéristiques et l’évolution du parc de logement : cette partie a vocation à analyser toutes les composantes du parc de
logement : évolution du nombre de logements, de leur taille, de la répartition entre individuel et collectif, analyse de la vacance, du
statut des occupants, l’âge du parc de logements. Chacune de ces analyses est détaillée à l’échelle des 8 quartiers de Versailles. Une
sous-partie sur chaque type de quartier expose de manière illustrée les caractéristiques des logements et apporte quelques éléments
chiffrés sur le parc social. Enfin, les deux dernières sous-parties concernent la mutabilité du bâti et traitent des dynamiques de
construction neuve, des opérations liées à l’amélioration de l’habitat (OPAH et PALLULOS), des attentes du PLH et des perspectives
d’évolution avec les projets d’aménagement dans les quartiers.
2/ le parc locatif aidé : cette partie expose de manière détaillée les caractéristiques et la répartition du parc de logements aidés. Elle
recense l’ensemble des bailleurs présents sur la commune et le parc de logements qu’ils gèrent. Cette partie est complétée par
l’analyse des caractéristiques de ce parc social et de ses occupants. Les objectifs du PLH sont également déclinés plus précisément
dans cette partie.
Au 1er janvier 2001, Versailles regroupait de 15,93% de logements aidés : un taux inférieur aux objectifs de l’article 55 de la loi SRU.
3/ l’accueil des gens du voyage : cette partie expose la problématique d’accueil de cette population spécifique. Elle recense les flux
et l’offre actuelle en aires d’accueil. Une dernière sous-partie traite des besoins à satisfaire au niveau intercommunal et décliné au
niveau communal.
Enfin, une synthèse globale est proposée. Elle expose et décline les enjeux sous forme d’affirmation : “améliorer la qualité du parc
résidentiel ancien afin de réduire la vacance” et “favoriser la construction et la répartition du parc social”.
60
La problématique de l’habitat est analysée dans le détail que ce
soit dans les composantes et les caractéristiques du parc de
logement que dans sa répartition géographique par quartier.
Les chapitres relatifs au logement aidé sont clairs et permettent
de bien comprendre l’intervention des bailleurs sociaux ainsi
que la répartition de leur parc de logement.
Les besoins en logement ne sont cependant pas calculés dans
le rapport de présentation. Une analyse relative au desserrement des ménages, aux tendances démographiques et aux
besoins en logement induits par ces phénomènes aurait pu utilement être ajoutée au rapport de présentation.
De la même façon, un échéancier de la réalisation de logements
nécessaires pour répondre aux besoins aurait pu être réalisé.
Mais souvent, la précision de ces chiffres est conditionnée par
l’existence ou non de ces éléments dans un Programme Local
de l’Habitat préalable.
Cette partie comporte une analyse spécifique sur le patrimoine naturel et urbain. Les périmètres de protection sont précisés.
Certaines de ces protections peuvent avoir une incidence sur des projets de création de logements, notamment la protection relative
au patrimoine bâti qui couvre une large part du territoire communal.
Cette partie expose les raisons qui ont guidé l’élaboration du projet urbain et des orientations d’aménagement. Il en ressort que le
PADD respecte les grands principes du POS initial, tout en tenant compte du nouveaux contexte législatif et des normes supérieurs
qui s’appliquent au PLU (documents de planification régional, lois…).
“Les différentes actions menées par la ville de Versailles expriment la volonté d’assurer une cohérence entre d’une part, le
fonctionnement et l’attractivité de la ville et d’autre part, la qualité de son cadre de vie. Son objectif consiste à rechercher un équilibre
des services, des activités, du logement, des équipements, des espaces naturels, dans et entre les quartiers, afin de constituer un
bassin équilibré de vie, d’habitat et d’emploi.”
Le projet d’aménagement du secteur de la Gare des Chantiers fait également l’objet de justifications en ce qui concerne sa traduction
dans le PLU sous la forme d’orientations d’aménagement par secteur.
Enfin, l’explication des choix retenus pour élaborer la règle d’urbanisme et le zonage sont très détaillés. Chaque délimitation de
zonage est explicitée au regard de la forme urbaine ou de la vocation attendue et la règle d’urbanisme applicable à chacune de ses
zones est expliquée. Les autres outils réglementaires utilisés font l’objet d’explication dans un chapitre spécifique intitulé “Les
prescriptions graphiques complémentaires”.
Dans ce chapitre, les emplacements réservés destinés à la réalisation de logements (article L.123-2,b du code de l’urbanisme) sont
énumérés et justifiés. Ils correspondent à des quartiers identifiés dans le PLH qui enregistrent un déficit en termes de réalisation de
logements aidés. Il s’agit donc de favoriser des programmes mixtes.
La justification des zones est assez explicite grâce à la description des formes urbaines et des fonctions de chacune d’elles.
Les vignettes permettant de localiser chaque zone sont utiles à
la compréhension du zonage.
La justification des dispositions réglementaires sous la forme
d’un tableau permet une lecture claire et complète de la manière
dont le règlement a été appréhendé par les auteurs du PLU.
Enfin, les outils spécifiques tels que les emplacements réservés
pour logements aidés sont clairement justifiés et les modalités
de leur mise en œuvre sont prévues.
Il manque cependant à cette explication, le nombre ou la part
de logements qui pourront être réalisés sur ces emplacements.
Une cartographie de localisation schématique de ces emplacements réservés pourrait permettre d’appréhender leur répartition sur le territoire.
> Evaluation de l’incidence du PLU sur l’environnement
Cette partie analyse la prise en compte de l’environnement dans la mise en œuvre du PLU. Dans le cas de Versailles, elle ne concerne
pas la problématique “habitat”.
61
Le PADD du PLU de Versailles (contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
Un projet de ville organisé autour de quatre échelles de territoire, de l’extra-communal au quartier
Le PADD de Versailles est structuré autour de plusieurs échelles de territoire, permettant “d’apprécier et d’intégrer le projet urbain dans
une démarche à géométrie variable”. Les orientations générales du PADD sont déclinées à l’échelle extra-communale, intercommunale,
à l’échelle de la ville puis des quartiers.
L’approche par échelle de territoire peut apparaître redondante sur
certaines problématiques ou sur certains secteurs dont les enjeux
d’aménagements sont transversaux, comme le site des Chantiers.
Les enjeux extra-communaux ne concernent pas spécifiquement la problématique de l’habitat mais plutôt les grands projets d’infrastructures de déplacement ainsi que la dimension patrimoniale mondialement reconnue. Ils font l’objet d’une cartographie de synthèse.
Néanmoins, cette approche offre une vision complète de l’avenir de la ville.
À l’échelle intercommunale, le PADD prévoit la mise en œuvre du PLH en tant qu’outils visant à “promouvoir un développement
harmonieux et solidaires des espaces” couvrant le bassin de vie de Versailles.
Le PADD apparaît volontariste dans la mise en œuvre d’une certaine mixité sociale.
> Orientations générales
À l’échelle de la ville, la problématique du logement participe à la première orientation du PADD. Elle est intégrée à l’objectif global
“d’enrayer le tassement démographique”. Pour répondre à cet objectif, le projet de ville prévoit 3 types d’action : développer le parc
de logements, favoriser la mixité sociale et urbaine et faciliter la réhabilitation du parc existant.
62
Le calcul du “point mort”, c’est-à-dire du nombre de logements nécessaires pour le seul maintien du niveau démographique dans un
contexte de diminution de la taille des ménages permet de quantifier les efforts à produire en matière de logements. Les besoins ainsi
quantifiés permettent de cibler les territoires d’investigation : le nouveau quartier Versailles-Chantiers, la mise en œuvre du
renouvellement urbain et la mise en place d’une réflexion globale pour organiser l’extension urbaine du quartier de Satory.
Concernant la mixité sociale, le PADD rappelle les objectifs quantitatifs du PLH et notamment la nécessité de maintenir un rythme de
construction d’environ 100 logements aidés par an. Pour atteindre cet objectif, le PADD décline les modes d’intervention sur le tissu urbain :
¤ le maintien de la diversité entre habitat collectif et individuel
¤ la mixité des fonctions
¤ la capacité de constructibilité sur le territoire.
La mise en œuvre de la mixité à l’échelle des opérations de logements est également prévue.
Le calcul des besoins en logement intervient dans le PADD.
Bien qu’il puisse plutôt est exposé dans le rapport de présentation,
ce calcul a le mérite de donner des objectifs chiffrés en terme de
construction annuelle de logements, notamment de logements
aidés.
Concernant la réhabilitation du parc existant, le PADD prévoit de faciliter l’utilisation de tous les potentiels disponibles, notamment les
annexes et combles, de permettre les extensions et d’encourager la remise sur le marché des logements vacants grâce à des Opérations
Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
Les orientations du PADD à l’échelle de la ville font l’objet d’une cartographie de synthèse.
Le PADD décline enfin des orientations pour chacun des 8 quartiers, dont certains sont plus spécifiquement concernés par la
problématique du logement : Chantiers, Jussieu Petit-Bois Picardie, Satory, Saint Louis…
63
Projet d’aménagement
et de Développement Durable
Orientations à l’échelle communale
Enrayer le tassement démographique
Développer le parc de logements
Favoriser la mixité sociale et la diversité urbaine
Faciliter la réhabilitation du parc de logements existant
et la remise sur le marché des logements vacants.
Inciter et permettre le développement économique
Développer les secteurs d’activités économiques et
notamment le secteur tertiaire
Conforter une dynamique de centre ville élargi
Maintenir les activités commerciales et de services
dans les pôles de quartier
Mieux faire bénéficier la ville de l’attractivité touristique
Tendre vers un équilibre des différents
modes de transport dans les déplacements
Améliorer l’offre de transports en commun
Définir une nouvelle politique de stationnement
Organiser un meilleur partage de l’espace public entre
les différents modes de déplacements
Trois cartes de synthèse exposent les orientations générales à des échelles
différentes : extra-communale, communale et par quartier
Cartographie intéressante pour comprendre le fonctionnement et
la logique du projet de ville.
Les orientations liées à la problématique de l’habitat sont rappelées
dans le cartouche de droite.
La ville intra-muros
Aménagement de voies réservées
aux transports en commun à l’étude
Pôles de quartier
Gares ou haltes ferroviaires
Dynamique de centre-ville élargi
Quartiers anciens
Secteurs à dominante pavillonnaire
Préserver la qualité du cadre de vie
Renforcer la prise en compte de la protection de
l’environnement
Développer et mettre en valeur les continuités vertes
Préserver le patrimoine architectural et paysager
Prendre en compte la morphologie des tissus urbains
Répondre aux besoins en matière d’équipements
publics nécessaires à Versailles
Requalifier les équipements existants
Requalifier l’espace public
Envisager des sites d’accueil d’équipements nouveaux
64
Principaux alignements arborés
Projet d’aménagement des chantiers
Pôle actuel d’activités à dominante
tertiaire de Satory
Liaison entre Satory et le reste de la ville
Les orientations d’aménagement du PLU de Versailles (contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Un projet de ville organisé autour de quatre échelles de territoire, de l’extra-communal au quartier
Seul le projet urbain des Chantiers fait l’objet d’orientations d’aménagement. Celles-ci précisent la répartition des espaces publics, des
fonctions urbaines mais qui n’abordent pas la répartition et le détail des programmes de logements et encore moins la problématique
du logement social.
Localisation des principales
composantes du projet
Gare SNCF existante
Extension de la gare
Gare routière
Cartographie intéressante car elle permet de cerner l’organisation
du projet.
Cependant, des informations chiffrées sur la programmation de
logement auraient pu être fournies.
Localisation des espaces publics
Nouvel accès piétons de la rue de la Porte de Buc
Espaces verts, loisirs ou sportifs et réservoirs
Espaces verts, loisirs ou sportifs
Programme immobilier
Nouvelle place
Le programme immobilier (8) ou l’infrastructure
(9) de la nouvelle place pourront contenir un
équipement public, sportif ou socioculturel
Localisation d’un parking public en infrastructure
Localisation indicative d’une voie publique sur
laquelle peuvent être édifiées des constructions
Possibilité d’un passage public piéton au-dessus
duquel peuvent être édifiées des constructions
et pouvant être déplacé autant que de besoin
par rapport aux programmes qu’il dessert.
Localisation d’un cheminement piéton et vélo
depuis la rue Edouard Charton
Localisation d’un cheminement piéton et vélo
et d’un accès pompier et livraison
Transport en Commun en Site Propre
Prise en compte d’une liaison future
éventuelle vers le quartier de Satory
Périmètre de la ZAC
65
Les documents graphiques du PLU de Versailles (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Des plans de zonage clairs
Le PLU délimite 18 zones au total, dont 13 zones urbaines et une zone à urbaniser. Le découpage des zones est lié à la répartition des
formes urbaines ainsi qu’à certains sites dont la fonction a guidé le choix du zonage (site militaire, grands équipements collectifs, zone
ferroviaire…).
Le logement est autorisé dans l’ensemble des zones urbaines, mais il est soumis à certaines conditions dans la moitié des zones (UI,
UJ, UK, UL, UM, USP). Dans ces zones, la construction de logements est possible uniquement si ceux-ci sont destinés à du personnel
ou à des fonctions de gardiennage en lien avec la vocation de la zone.
Des plans de zonage clairs accompagnés d’une légende complète
et explicite.
> Découpage en zones
Identification aisée des différentes zones.
> Dispositions graphiques spécifiques en matière de logements
¤ Servitude de mixité sociale : Emplacements réservés pour le logement dans les zones U et AU (article L.123.2.b)
Sur les plans de zonage, 3 emplacements réservés pour la mixité sont inscrits. Ils sont localisés dans des secteurs déficitaires en
logements aidés.
Cet outil est bien utilisé dans le PLU de Versailles, même si seuls 3
emplacements réservés soient identifiés sur un territoire de 2 618
hectares.
En légende des plans de zonage :
L’indication de la nature des programmes (intermédiaires et aidés)
est précisée dans le tableau comme le prévoit l’article R.123-12, c)
du code de l’urbanisme.
Emplacements réservés (L.123-2,b du Code de l’Urbanisme)
pour la réalisation de programmes de logements.
Dans les annexes du règlement, un tableau de synthèse reprend les 3 emplacements réservés en précisant les références cadastrales
concernées.
66
Toutefois, les proportions de logements aidés qui seront réalisés
ne sont pas précisées. On peut donc en déduire que la totalité de
ces opérations seront dédiées à des logements intermédiaires ou
aidés.
En annexe du règlement :
Référence
A
Désignation et nature
du programme
26-26bis, rue Coste
97, rue Yves Le Coz
72, rue Jean de la Fontaine
Bénéficiaire
Cadastre
Commune
BE 15/16/461
BE 462
Le PLU de Versailles n’a pas retenu les autres outils possibles en
faveur du logement social :
¤ Servitude de diversité sociale dans les zones urbaines (U) et à
urbaniser (AU) : % de logements locatifs (article L.123.2.d)
¤ Périmètre de projet dans les zones urbaines (U) et à urbaniser
(AU) (article L.123.2.a)
Création de logements
intermédiaires et aidés
47, rue Lamartine
B
14, rue de l’Ermitage
Commune
BL 403/404 (partie)
C
Commune
AC 247/40
67
Le règlement du PLU de Versailles (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Un règlement qui utilise plusieurs outils en faveur du logement aidé
¤ Article 1
L’habitat est autorisé dans toutes les zones urbaines. Mais dans les zones UI, UJ, UK, UL, UM, USP, il est autorisé uniquement s’il est
dédié à du personnel, du logement de fonction ou de gardiennage. Dans la zone AU et dans les zones N, l’habitat est interdit.
¤ Article 12
Dans les zones urbaines, des normes de stationnement spécifiques sont prévues pour les logements aidés. En cohérence avec l’article
L.421-3 du code de l’urbanisme, elles limitent à une place de stationnement maximum par logement aidé alors qu’elles peuvent imposer
jusqu’à 2 places par logement classique.
> Extrait de réglementation de la zone UC
“Pour les logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’État, une place maximum de stationnement par logement peut être
imposée.”
¤ Article 14
Dans les zones UC, UD, UE, UG et UI, un bonus de COS de 20% est prévu pour la réalisation de logements aidés, comme le permet
l’article L.127-1 du code de l’urbanisme.
> Extrait de réglementation de la zone UC
“Un dépassement de 20% peut, en outre, être autorisé en application de l’article L.127-1 du code de l’urbanisme, conformément à la
délibération du conseil municipal du 24 novembre 1995.”
68
Deux règles spécifiques pour le logement social permettent de traduire une politique incitatives en matière de mixité de l’habitat
(normes de stationnement et dépassement de COS).
Les normes de stationnement sont régulièrement un facteur bloquant en milieu urbain. En effet, la possibilité d’aménager les
places de stationnement requises nécessite soit de grandes surfaces de terrain, soit des moyens financiers importants pour les
réaliser en souterrain. Un assouplissement des normes pour le
logement aidé permet la réalisation de plus de logements sur un
même terrain.
Service urbanisme de Versailles :
“Dans le contexte historique de la ville, les exigences architecturales sont une réelle contrainte à la production de logements
sociaux. Il en est de même de la demande de réaliser le stationnement en sous-sol.”
La majoration des COS pour la réalisation de logements aidés est
une mesure incitative, voire indispensable pour permettre aux bailleurs sociaux de réaliser des opérations, en augmentant la SHON
possible sur un terrain, donc en améliorant le ratio m2 de logement/m2 de terrain.
Les annexes du PLU de Versailles (contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
Un accompagnement indispensable pour la concrétisation des projets
Les annexes ne comportent pas directement d’informations relatives à la production de logement. Cependant elles regroupent des
données utiles à la définition des projets d’habitat dont notamment :
¤ L’ensemble des servitudes d’utilité publique qui s’imposent aux opérations d’aménagement et d’urbanisme
¤ Le plan de prévention des risques en tant que servitude comme le prévoit la législation. Les plans de zonage et le règlement associé
permettent de s’informer sur les contraintes imposées aux différents secteurs de la commune touchés par les risques naturels.
¤ Les plans des différents réseaux supports du développement urbain (Eaux Usées –EU–, Eaux Pluviales –EP–, Adduction d’Eau Potable
–AEP–) mais aussi du réseau cyclable existant et projeté…
Un recueil technique indispensable pour la définition et la mise en
œuvre de tout programme de logement.
69
70
Le Plan Local d’Urbanisme de Bois-Guillaume
PLU communal, approuvé le 17 janvier 2008
> Ville située sur la rive droite de la Seine sur le plateau Nord
de l’agglomération rouennaise (76)
> Commune de périphérie au cadre de vie fortement attractif
71
Le Rapport de présentation du PLU de Bois-Guillaume (contenu précisé articles L.123-1 et R.123-2 du code de l’urbanisme)
Un document complet et accessible qui aborde franchement la problématique de l’habitat et du logement social
Le diagnostic du territoire comprend deux chapitres traitant de la problématique du logement s’intitulant “Le programme local de
l’habitat” traité dans le cadre du contexte supra-communal et “Habitat” comprenant deux sous-chapitres traitant successivement de
“l’état du parc de logements publics et privés” et du “fonctionnement du marché local du logement”. Les orientations du SCOT en
matière de logement sont aussi précisées dans le diagnostic.
1/ Le Programme Local de l’Habitat : une analyse de l’habitat à l’échelle communautaire et appliquée à Bois Guillaume. En plus de
rappeler les objectifs du PLH, cette partie à vocation à expliquer comment le PLU permet d’atteindre les objectifs du PLH.
Le programme local de l’habitat est décrit dans ses orientations pour les communes du Plateau Nord dont fait partie Bois-Guillaume
avec des objectifs quantitatifs et qualitatifs.
Pour le Plateau Nord, l’objectif quantitatif de production s’élève à 313 logements par an avec qualitativement un développement de
l’offre locative sociale (118 log/an), un développement de l’offre très sociale (20 log/an) et un développement de l’offre en accession à
coûts maitrisés (50 log/an), l’accession et le locatif au prix du marché s’élevant au final à 125 log/an.
Le chapitre présente pour Bois-Guillaume, la quantité de logements à produire en proportion de son poids de population, corrigée en
fonction de la faiblesse du parc social actuel.
D’un besoin initial de l’ordre de 87 logements par an, ce chiffre est corrigé pour atteindre un total de 118 logements/an, tous types
confondus.
Le chapitre présente ensuite les différentes opérations envisagées par la commune pour la période 2008-2011 et conclut sur
l’adéquation PLH/PLU.
Ce chapitre se termine par une analyse des potentialités foncières pour répondre à ces besoins en logements en distinguant trois
catégories d’espace : parcelles vierges correspondant à des zones AU, des terrains situés au cœur du tissu urbain faisant l’objet
d’opérations ou de projets connus à ce jour, d’autres terrains dont la maîtrise foncière doit être assurée (emplacements réservés
spécifiques).
Les outils du PLU (zones AU, emplacements réservés) sont d’ores et déjà abordés au cours de ce chapitre.
72
Une analyse très claire, sans ambiguïté
La problématique de l’habitat est analysée aux échelles communautaire et communale.
Les chapitres touchant la problématique de l’habitat et plus particulièrement celle du logement social sont simples et précis.
Les besoins en logements et les potentialités foncières détaillées
sont mis en parallèle.
Au final, dès la phase diagnostic, l’habitat et le logement social
apparaissent comme une problématique déterminante du PLU.
2/ L’Habitat : une analyse à l’échelle communale. Ce chapitre rappelle les caractéristiques du parc de logement et plus
particulièrement : la faiblesse du parc social en proportion des résidences principales, la faible vacance qui traduit “une tension sur le
marché du logement qui s’explique par la part limitée de l’offre locative”, la forte dynamique de la construction (2 fois supérieure à la
moyenne de l’agglomération…).
Un paragraphe particulier sur le parc de logement social fait apparaitre deux enjeux majeurs : continuer de programmer du logement
social dans le respect de la mixité sociale et développer l’offre locative. Un tableau indique le nombre de logements sociaux manquants
pour atteindre 20% des résidences principales (755 en 2006). Les orientations pour le contenu des futurs programmes sont aussi
précisées : privilégier le logement social type Près Locatif à Usage Social et cibles HQE à prendre en compte.
Les outils du PLU (zones AU et emplacements réservés) sont aussi présentés comme permettant d’atteindre les objectifs du PLH.
Ce deuxième sous-chapitre explique très succinctement mais très clairement le fonctionnement du marché local du logement : l’offre
existe en terrains individuels pour de la construction neuve alors que la demande en logements locatifs est supérieure à l’offre.
L’exposé de l’état initial de l’environnement est organisé en trois parties “Analyses des paysages naturels et bâtis” “Les éléments de
patrimoine” et “contraintes et environnement” qui recense notamment les différents risques naturels touchant le territoire communal.
… peu de liens évidents avec l’habitat
L’état initial de l’environnement présente peu d’intérêt au regard
de problématique “habitat” du PLU. L’explication des risques
liés à la présence des cavités souterraines en constitue l’unique
véritable intérêt.
73
Cette partie permet d’évaluer la pertinence des grandes orientations du PADD avec les problématiques posées par le territoire. Elle a
un caractère explicatif et justificatif. Elle anticipe, par ailleurs, les justifications des dispositions du PLU en matière de logement social
notamment.
… un lien très fort avec la volonté de favoriser la production
de logement social
L’ensemble de la partie est clair et précis.
Après avoir rappelé les éléments de diagnostic et les grandes orientations du PADD, les perspectives de développement de la commune
sont présentées avec projections de populations et nombre de logements à l’horizon 2017. Une synthèse conclut sur le nombre de
logements minimum à réaliser par an et les compatibilités avec le SCOT et le PLH.
Concernant le nombre de logements, le PLU fixe l’objectif de construction à environ 1 090 sur cette même période (2005-2017,) soit une
moyenne annuelle de 90 logements.
Le descriptif détaillé des emplacements réservés pour logements
sociaux et des différents autres espaces mutables, accompagné
d’une estimation du nombre de logements sociaux en cours de
construction et à venir est très convaincant..
Un chapitre intitulé “les orientations en matière de programmation de logement” rappelle les objectifs des lois SRU et ENL et décline
les différentes dispositions réglementaires visant à favoriser la production de logements sociaux. Les trois emplacements réservés pour
logements sociaux y sont décrits et photographiés avec une estimation du nombre de logements à y réaliser. D’autres espaces
mutables, mais considérés comme des coups partis, sont explicités et le nombre de logements sociaux à venir y est affiché.
Un tableau récapitule ensuite les futurs programmes de logements tous segments confondus (1 090 logements), puis un second
tableau récapitule les objectifs de programmation en locatif social de 2009 à 2017 (254 logements hors zone AU).
Enfin, un dernier chapitre justifie la création d’une zone à urbaniser stricte (AU) pour permettre à la commune de combler son retard en
termes logements sociaux.
¤ Dispositions du PLU et justifications réglementaires
Cette partie justifie la délimitation des zones et les règles d’urbanisme qui y sont applicables. Elle donne des indications sur la desserte
par les réseaux des zones AU, retrace l’intégration des différentes ZAC dans le régime réglementaire de droit commun.
Sont par ailleurs décrits et justifiés les changements apportés par rapport au précédent POS. Cela permet de mieux comprendre le sens
des évolutions et changements apportés aux dispositifs réglementaires.
74
La volonté de la commune s’exprime à la fois sur le fond de la problématique de mixité sociale et sur la forme, avec l’utilisation de
différents outils pour mettre en œuvre la programmation très précise de logements sociaux.
Le PADD du PLU de Bois-Guillaume (contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
Le PADD détermine six cibles pour le projet d’aménagement de la ville. L’une d’elles traite spécifiquement de l’habitat : “Favoriser
l’habitat pour l’accueil d’une population croissante”.
Le PADD apparait volontariste concernant la problématique du
logement et plus particulièrement celle du logement social.
Après avoir rappelé les composantes de la croissance démographique soutenue (une croissance naturelle reflet du dynamisme et de la
jeunesse et une croissance migratoire reflet de l’attractivité du territoire et de ses nombreuses entreprises), l’orientation exprimée au
travers cette cible reste simple “être en mesure d’accueillir ces populations nouvelles pour assurer l’équilibre entre emploi et habitat
et réduire les déplacements”.
Les orientations sont clairement exprimées et facilement compréhensibles.
Accueillir des ménages aux revenus modestes et réduire le déficit en matière de logements sociaux justifient l’ouverture de deux
zones à urbaniser pour produire environ 350 logements dont 30% seront à caractère social.
La forme urbaine et le paysage sont aussi brièvement abordés.
“Sur ces secteurs, il y est envisagé l’aménagement d’un habitat individuel avec quelques collectifs pour répondre au critère de mixité
urbaine et sociale”.
Leur aménagement devra prendre en compte les éléments paysagers propres à chaque site et s’inscrire dans une perspective de coulée verte.
Les cibles “Protéger et maintenir un cadre de vie de qualité” et “Améliorer les conditions de tous les modes de déplacement” évoquent
quelques thèmes en lien avec l’habitat :
¤ Freiner le démantèlement des grosses maisons rurales et bourgeoises qui constituent le patrimoine bâti de la commune
¤ Renforcement de la trame verte par la réalisation de coulées vertes dans les zones à urbaniser
¤ Renforcer le cœur de ville… en incitant à la réalisation d’opérations à caractère plus urbain par une densification et une pluralité visant
à maintenir la dynamique commerciale
¤ Conforter le bâti existant en permettant son évolution au travers de règles n’implantation plus favorables aux extensions
Compte tenu de l’absence de cartographie(s) de synthèse, il reste
difficile de se faire une idée de la spatialisation des orientations du
PADD.
Service urbanisme de Bois Guillaume :
“Les travaux du PLH d’agglomération ont bien permis aux élus
de prendre conscience des besoins diversifiés en logement,
pour une commune au caractère très résidentiel de la banlieue
de Rouen.
Il avait aussi permis de valider préalablement par délibération du conseil municipal, des sites possibles au sein des
quartiers existants, dans une logique de densification et de
mixité sociale”.
75
Les orientations d’aménagement du PLU de Bois-Guillaume (contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Les orientations d’aménagement du PLU de Bois Guillaume concernent deux zones à urbaniser vouées à la réalisation de programmes
de logements.
Concernant le programme de logement les orientations sont simples et sans ambigüité. Elles visent à favoriser la production de
logements sociaux et de grands logements.
Extrait de l’orientation “Habitat” :
“Cette offre nouvelle en logements devra permettre d’accueillir de nouvelles populations et notamment des ménages aux revenus modestes.
Chaque secteur accueillera au moins 30% de logements aidés.
La typologie des logements favorisera la venue des couples avec des enfants, ainsi une grande majorité de logements sera de type F3 ou F4”.
Des prescriptions complémentaires sont données concernant les accès et voiries, les caractéristiques des terrains ainsi que les
espaces libres et les plantations.
Des illustrations cartographiques (une par zone) déclinent spatialement les prescriptions en précisant notamment le type de forme
urbaine souhaité (individuel, collectif, intermédiaire) les principes de desserte, de structure paysagère et même pour une zone la
localisation des collectifs locatifs !
Un document explicite en faveur du logement social et facilement
compréhensible.
Des illustrations graphiques précises et sans ambigüités.
Principes de desserte et de liaison viaire
Principes de desserte et de liaison viaire
Structure paysagère (indicatif)
Structure paysagère
Dominante d’habitat collectif
Ilot à dominante d’habitat individuel
Dominante d’habitat intermédiaire
Ilot intégrant des petits immeubles
d’habitat collectif locatif (R+2)
Dominante d’habitat individuel
Equipement de quartier
76
Des orientations simples et déterminantes
Les documents graphiques du PLU de Bois-Guillaume (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
> Une détermination des zones favorable au logement
Le PLU délimite plusieurs zones urbaines et à urbaniser. Seules la zone UZ et les secteurs AUy et AUz de la zone AU excluent la
réalisation de logements (sauf cas très particuliers). Les autres zones ont une vocation mixte leur permettant d’accueillir, logements,
services, commerces, équipements et activités non nuisantes. Le rapport de présentation et le règlement expliquent la vocation
détaillée de ces différentes zones.
Les différentes catégories de zone urbaine sont très clairement explicitées quant à la nature du tissu urbain existant et la forme urbaine
souhaitée en terme d’habitat :
¤ Zone UD = habitat collectif
¤ Zone UE = mixité entre habitat collectif et individuel
¤ Zone = habitat individuel
¤ Zone UG = habitat individuel sur grande parcelle
Identification aisée des différents types de zone.
Service urbanisme de Bois Guillaume
“Les élus sont très satisfaits d’avoir fait passé le principe de la
mixité du logement dans leur PLU. Les habitants, un peu “craintifs” au départ, ont compris le principe et ont été rassurés à travers les programmes mis en œuvre : de taille modérée, bien
insérés dans les quartiers existants et d’une grande qualité
architecturale… On ne devine pas où est le parc social…”.
Il existe deux types de zones à urbaniser :
¤ Zone AU stricte dans l’attente d’une modification ou révision de PLU
¤ Zone AU directement urbanisable (secteur AUe voué à l’habitat)
localisation des collectifs locatifs !
77
> Mise en place d’une règle graphique particulière concernant le logement social
Trois emplacements réservés pour la construction de “logements sociaux” sont très clairement identifiés et identifiables. (extrait
légende et extrait carte).
N°
Destination
Bénéficiaire
Surface
6
Parcelle AV306 – angle rue
Girot/route Neufchâtel
Agglo
0,16 hectare environ
7
Parcelle AR800-799-779-258
haut chemin de Clères/
rue du Commandant Dubois
Agglo
0,32 hectare environ
8
Emprise de 1000m2 environ
parcelle AX283p -– construction
de logements sociaux
Commune
0,1 hectare environ
Emplacements réservés
pour la construction de
logements sociaux.
Une lecture “habitat-logement social” relativement claire.
Le report dans la liste des Emplacements Réservés n’est pas
entièrement satisfaisant car la mention logements sociaux
n’est reprécisée qu’une seule fois dans la “destination” de
l’emplacement réservé.
La liste des ER cite l’article L.123-8-1 du code de l’urbanisme (ER
classiques) alors qu’il s’agit de l’article L.123-2b pour la servitude
de mixité sociale.
On notera concernant la forme une erreur graphique (inversion de
sens de la trame entre la légende et la cartographie) qui peut, au
final, prêter à confusion.
Ces emplacements réservés étant situés en zone urbaine, l’indication de la nature du programme aurait du être portée sur le document graphique ou a minima dans la liste comme le prévoit l’article R.123-12c du CU.
L’ajout d’une cartographie de localisation des emplacements
réservés avec la liste est plutôt judicieux.
78
Le règlement du PLU de Bois-Guillaume (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Le règlement met en œuvre deux dispositions particulières pour favoriser la production de logements sociaux. Ces clauses sont une
variante dans l’application de l’article L.123-2-d du CU.
Une volonté marquée de produire du logement social en zone à
urbaniser.
Des intentions louables en zones urbaines mais aux résultats
non garantis.
… des effets directs et assurés
Cette clause est plus stricte que celle des orientations d’aménagement imposant 30% minimum de logements aidés et non
pas sociaux. A titre d’exemple un logement financé par un prêt
à taux zéro est un logement aidé mais pas un logement social
ni un logement locatif.
1/ Clause logement social pour tous les programmes de zone à urbaniser
En zone à urbaniser, l’article 2 du règlement impose la réalisation de 30% de logements locatifs sociaux pour tous programmes de logements.
“En cas de réalisation d’un programme de logements, y compris par changement de destination de bâtiments existants, au moins 30%
des logements doivent être des logements locatifs sociaux. Le nombre résultant de l’application de ce pourcentage est le cas échéant,
arrondi à l’entier inférieur”.
2/ Clause logement social pour certains programmes de zone urbaine
Dans toutes les zones urbaines à vocation d’habitat, l’article 2 du règlement impose 20% de logements locatifs sociaux pour tout
programme de 15 logements et plus.
“En cas de réalisation d’un programme de 15 logements ou plus, y compris par changement de destination de bâtiments existants, au
moins 20% des logements doivent être des logements locatifs sociaux. Le nombre résultant de l’application de ce pourcentage est le
cas échéant, arrondi à l’entier inférieur”.
Service Urbanisme de Bois-Guillaume :
“L’effet de seuil s’est fait sentir avec de nombreuses opérations de 14 logements…”
“Cet outil ne permet pas à lui seul de mobiliser du foncier. De nombreux gros propriétaires privés sont toujours en situation
d’attente et bloque des sites possibles”.
Le COS des zones résidentielles d’habitat pavillonnaire étant très bas (0,2 a 0,3) Des dispositions sont prises par ailleurs pour favoriser
la constructibilité des petites parcelles inférieures à 750 et 500 m2 en leur octroyant une SHON maximale de 150 m2.
… des résultats possibles mais non garantis
La fixation d’un seuil pour l’application de 20% de logements
sociaux peut être facilement détournée par les promoteurs en proposant des programmes de moins de 15 logements. Cela apparait
probable dans la mesure où les grandes parcelles apparaissent plutôt rares et que le COS varie de 0,2 à 0,65 (en l’occurrence assez faible). A titre d’exemple, une parcelle de 2 000 m2 produira en zone
urbaine centrale (COS 0,65) un maximum de 16 à 17 logements. Il
est plus rentable pour un promoteur de réaliser 14 logements libres
que 13 logements libres et 3 LLS vendus à prix coutant.
D’ailleurs le rapport de présentation, dans sa partie explicative
et justificative des orientations du PADD précise pour le nombre
de logements sociaux à construire“le tableau ne tient cependant pas compte des logements locatifs sociaux qui pourront
être construits par des aménageurs privés dans les zones U suivant la règle imposée dans le PLU”. Si de réels résultats étaient
attendus, ces logements auraient pu être comptabilisés.
.../...
79
.../...
Pour être efficace, un bonus COS (+0,1 ou +0,15) comme le prévoit l’article L.127-1 du CU, en plus de l’obligation de 20% de
LLS, aurait pu être décidé pour les opérateurs construisant au
moins 20% de logements à usage locatif bénéficiant d’un
concours financier de l’état (= logement social).
La loi MOLLE offre dorénavant des possibilités élargies de
bonus pour le logement social.
Les annexes du PLU de Bois-Guillaume (contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
Les annexes comportent notamment le tableau général des indices concernant la présence de cavités souterraines. Ce tableau
comprend l’identification des parcelles et propriétaires concernés.
80
Le Plan Local d’Urbanisme de Lunel
PLU communal, approuvé le 28 mars 2007
> A mi-chemin entre Nîmes et Montpellier (34)
> Porte ouverte sur la petite Camargue, au pied des Cévennes
> Ville centre de la communauté de communes du Pays de Lunel
81
Le Rapport de présentation du PLU de Lunel (contenu précisé articles L.123-1 et R.123-2 du code de l’urbanisme)
Un document complet qui donne les clés de lecture et de compréhension du PLU, accessible à tous publics
> Diagnostic du territoire et état initial de l’environnement
Le diagnostic dans sa partie intitulée “le contexte socio-économique” comprend :
Un chapitre traitant de la dynamique démographique dont le paragraphe final sur les perspectives d’évolution conclue aux besoins en
termes d’accueil de population : “Une telle évolution amènerait à une population d’environ 30 000 habitants en 2015, ce qui correspond
à un accroissement d’environ 5 000 habitants supplémentaires par rapport à la population actuelle. Cela conduirait à un besoin en
résidences principales d’environ 2 000 logements, avec une moyenne de 2,55 personnes par foyer”.
Si l’analyse de l’habitat apparait relativement complète, l’approche
concernant le logement locatif social demeure très succincte.
Un chapitre traitant directement du parc de logements. Y sont évoquées : la forte croissance du parc de logements (+2,9% par an), des
contrastes importants (forte progression de l’habitat individuel, forte proportion de logements vacants et de logements vétustes dans
le centre anciens), la dynamique de reconquête engagée en centre ancien (OPAH-RU…) et en faveur du renouvellement urbain et enfin,
le parc locatif et public développé.
Les logements locatifs et sociaux sont traités en proportion et en comparaison par rapport au reste de la communauté de communes :
“A l’heure actuelle, la commune de Lunel compte à elle seule 82% des quelques 1 600 logements sociaux de la communauté de
communes, alors qu’elle ne représente que 47% de la population totale”.
La troisième partie du diagnostic procède à une synthèse :
¤ Des forces et faiblesses du territoire à l’échelle de la commune et à l’échelle du Pays : une lecture des forces et faiblesses par types
d’espace (centre ancien, extensions urbaines et zones d’activités) permet de se faire rapidement une idée des problématiques.
¤ Des enjeux et des besoins : la démographie et l’habitat sont traités dans un paragraphe particulier qui définit l’enjeu majeur :
“poursuivre la tendance amorcée depuis une dizaine d’année vers une meilleure maitrise de la croissance urbaine et une
redynamisation du centre-ville, mais aussi vers une diversification de l’habitat au centre comme en périphérie, pour une plus grande
mixité sociale”.
Un chapitre de la partie d’analyse du site de Lunel donne les indications concernant les risques d’inondation sur le territoire communal.
82
La synthèse des enjeux et besoins fait un parallèle intéressant
entre coût financier des équipements et étalement urbain.
La mixité sociale est placée comme un enjeu important.
Cette partie explique d’une façon relativement claire les choix retenus pour établir le PADD : l’identification des limites claires à
l’urbanisation, le développement de la ville sur la ville (…). Il justifie la création de zones d’extension de l’urbanisation à dominante
d’habitat (47 ha) et donne les véritables perspectives de production de logements à l’échelle de la commune et en cohérence avec les
orientations du SCoT : 2 000 logements maximum en 10 ans et densité de 35 log/ha.
La justification des zones d’extension est plutôt éloquente.
Le PLU est présenté par ailleurs sous l’angle de la compatibilité avec le SCOT.
Un paragraphe traite plus spécifiquement de la mixité sociale en indiquant qu’“un pourcentage de logements sociaux seront créés dans
les zones à urbaniser”.
On aurait attendu plus de précision concernant cette orientation
louable mais qui n’est pas reprise réglementairement dans le PLU.
La diversification des logements est aussi abordée avec l’objectif de développer le parc de logements collectifs.
Des principes d’aménagement et schémas d’organisation des zones à urbaniser sont présentés dans cette partie avec des indications
sur la densité, la SHON et le nombre de logements attendus. La “quote-part logement social” y est mentionnée sans plus de détail.
Cela est sans portée réglementaire du fait qu’aucune de ces “orientations” n’est reprise dans les orientations d’aménagement. Ils
permettent cependant de se faire une idée des intentions de projets et de programmes de la commune.
> Motif des délimitations de zones et des règles qui y sont applicables
Cette partie décrit et justifie la délimitation des zones et les règles applicables ainsi que les changements apportés par rapport au
précédent document (cf. règlement).
83
Le PADD du PLU de Lunel (contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
La problématique du logement apparaît à différents niveaux du PADD qui comprend cinq axes.
L’axe 4 intitulé “favoriser un développement facteur de plus-values sociales et économiques” comprend quatre objectifs dont un très
explicite vis-à-vis du logement : objectif 8 : “diversifier l’offre en logements pour plus de mixité sociale et urbaine”.
Le PADD apparait mitigé sur la problématique “habitat” et très
réservé sur la question du logement social. Il est par ailleurs très
axé sur le renouvellement du centre-ville qui semble concentrer
une majorité de problématiques urbaines.
L’absence “d’engagement chiffré” vis-à-vis des besoins en lien
avec la croissance démographique par exemple, (qui s’élève tout
de même à 2%/an), le renvoi systématique au contexte intercommunal pour la gestion des logements sociaux, traduisent une certaine réticence à traiter de ces sujets.
Cela se comprend mieux en lisant le rapport de présentation qui
indique que Lunel, commune-centre de la communauté de communes concentre 82% des logements sociaux alors qu’elle ne
représente que 47% de la population.
Le chapitre du rapport de présentation “les choix retenus pour établir le PADD” donne finalement plus d’informations sur les intentions de la commune.
Le positionnement de principe de la ville de Lunel sur le refus d’accentuer la répartition déséquilibrée du parc social au sein de l’agglomération, donc l’absence de mesures incitatives dans le PLU
pour produire du logement social, met en évidence l’intérêt pour
des territoires semblables (villes centres ou banlieue) de travailler
à l’échelle de l’agglomération.
La multiplication des PLH (cf. loi MOLLE du 25 mars 2009) et les
efforts à porter pour l’élaborer de PLU intercommunaux devraient
aboutir à des approches plus concertées, plus cohérentes et probablement plus précises et exigeante (cf. étude de cas du PLU communautaire de Bordeaux).
Deux actions composent cet objectif. Il s’agit :
¤ d’augmenter l’offre en logement tout en économisant de l’espace
¤ de diversifier l’offre pour plus de mixité sociale et urbaine
La diversification de l’offre de logements et notamment l’offre locative et sociale est renvoyée à l’échelle intercommunale. Echelle pour
laquelle le PADD mentionne la mise en place d’une politique intercommunale de l’habitat pour une meilleure répartition de l’offre en
logements sociaux.
La création d’une part de logements sociaux dans les opérations nouvelles est discrètement évoquée.
La problématique du centre-ville est ici évoquée à travers la réalisation de logements collectifs
Plusieurs autres axes et objectifs touchent à la problématique du logement notamment :
¤ Axe 1 : “contenir la ville”, les objectifs 1 “cadrer et structurer l’urbanisation” et 2 “répondre de manière maitrisée aux besoins
d’urbanisation” proposent de redéfinir les contours de la ville, de privilégier le renouvellement et de poursuivre le développement en
continuité du tissu urbain existant.
¤ Axe 3 : “reconquérir le centre et favoriser le renouvellement urbain”, l’objectif 6 “réhabiliter et renouveler le tissu existant” oriente
l’action en centre-ville vers une lutte contre l’insalubrité et le logement social de fait, vers le développement de l’offre locative, vers la
réhabilitation des logements anciens par le biais d’opérations de logements aidés, développer la mixité sociale sur ce quartier. Pour les
autres quartiers, il s’agit notamment de réhabiliter le parc de logements sociaux. Une orientation concerne aussi l’augmentation de
l’offre de logements familiaux en centre-ville.
¤ Axe 5 : l’objectif 12 “protéger et valoriser l’environnement naturel” donne des indications sur le rapport entre développement urbain
et trame verte et bleue.
84
Les orientations d’aménagement du PLU de Lunel (contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Celles-ci concernent seulement un quartier, le quartier de la gare. Il s’agit de “recomposer un véritable quartier au cœur de la ville”. Les
orientations d’aménagement explicitent les intentions de la commune en termes d’accès, de liaisons, de desserte en transport en
commun, de vocations et de densités.
Absence d’orientation propre au logement social.
Les documents graphiques du PLU de Lunel (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
> Une détermination des zones favorables au logement
La délimitation des zones urbaines et à urbaniser est globalement favorable à la construction de logement. Seules les zones à vocations
exclusives d’activités économiques et/ou d’équipements interdisent les constructions à usage d’habitation.
Deux catégories de zones à urbaniser sont délimitées :
¤ Zones destinées à une urbanisation à court et moyen termes (IIAU). Elle comprend 4 sous-zones dont trois sont à vocation principale
d’habitation.
¤ Zones destinées à une urbanisation à plus long terme, bloquées en attendant une modification ou révision du PLU. Elle comprend
deux sous-zones dont une à vocation mixte et une autre à vocation économique et d’équipements collectifs.
En dehors d’une identification évidente des différents types de
zones, la lecture “habitat-logement social” reste peu évidente
dans la mesure ou il n’existe pas de zonage ou de règle graphique particulière concernant le logement social.
Les zones d’extension à dominante d’habitat représentent une superficie d’environ 47 ha.
> Absence de zonage ou règle graphique particulière concernant le logement social
Aucune mesure de portée réglementaire en matière de production de logement social ne figure sur les plans de zonage.
Cela est normal dans la mesure où :
¤ Il n’existe pas d’emplacement réservé pour programme de logements au titre du L.123-2b
¤ Aucun périmètre de projet au titre du L.123-2a n’a été défini
¤ Aucun secteur de mixité sociale au titre du L.123-2d n’a été défini.
Les programmes de logements sociaux ne font l’objet d’aucune
mesure spécifique : ils devront se mettre en place avec les
mêmes volumes, contraintes et logiques d’implantation que les
programmes privés.
85
Le règlement du PLU de Lunel (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Un document peu volontariste combinant des mesures incitatives vis-à-vis du logement collectif et des mesures visant à limiter la densité… sans réelles mesures vis-à-vis du logement social
> Des “bonus” pour le collectif en zone urbaine
En zone UB et UD, une majoration de COS pour les logements collectifs (jusqu’à 0,6 et 1 selon les secteurs contre 0,4 en règle de base)
est possible.
Extrait de réglementation de la zone UB :
Le COS est fixé à 0,4. Toutefois :
¤ (…) Pour les habitations collective, le COS est majoré jusqu’ à un plafond de 0,6 en UB1 et de 1 en UB2
Les hauteurs et le COS dans le quartier de la gare ne sont pas réglementés pour laisser libre l’expression architecturale dans le cadre
d’un projet architectural phare.
… Une mesure incitative
La majoration de COS pour la réalisation de logements collectifs est une mesure incitative voire indispensable (lorsque le
COS initial est peu élevé) pour favoriser un certain niveau de
densité et laisser la possibilité aux opérateurs sociaux de réaliser des opérations.
Par l’absence de règle spécifique ou de mesures incitatives
directes pour le logement social, la commune n’a pas choisi de
faciliter spécifiquement sa production.
> Des mesures pour limiter la densité
En centre-ville (zone UA) l’évolution POS/PLU du règlement diminue considérablement les possibilités de construction en divisant le
COS par deux (de 3 à 1,5). Le rapport de présentation justifie cette règle pour éviter de remplir les cœurs d’îlot.
Des “bonus” de COS sont donnés pour différentes catégories de locaux commerciaux, pour des opérations de rénovation à caractère
patrimoniale ou encore pour les petites parcelles mais pas pour le logement social ou collectif.
Il est par ailleurs fait application de l’article L.123-1-1 du code de l’urbanisme dans les articles 14 des zones urbaines et à urbaniser,
limitant ainsi les droits à construire en cas de divisions foncière depuis moins de 10 ans. Cette mesure déjà présente dans le POS est
justifiée dans le rapport de présentation comme un moyen de limiter le morcellement parcellaire.
Extrait de la réglementation :
“En application de l’article L.123-1-1 du code de l’urbanisme, si une partie a été détachée depuis moins de 10 ans d’un terrain dont les
droits à construire résultant de l’application du coefficient d’occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut
être construit que dans la limite des droits qui n’ont pas déjà été utilisés”.
Par ailleurs, le règlement des zones à urbaniser ne comprend pas de dispositif visant à favoriser la densité ou le logement social.
Les annexes du PLU de Lunel (contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
86
… Le contrepoids des bonus ?
L’évolution POS/PLU montre une volonté de limiter la densification
en centre-ville, et rend donc très difficile – voire impossible – la production de logements sociaux.
L’application de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme est une
mesure qui peut être bloquante pour des opérations de densification d’un tissu urbain.
Le Plan Local d’Urbanisme de la Communauté Urbaine de Bordeaux
PLU communautaire, approuvé le 21 juillet 2006
> 27 communes de Gironde (33)
> 702 500 habitants en 2006, dont 232 000 pour Bordeaux
> 7ème agglomération française
> PLU élaboré par l’Agence d’Urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine (A’URBA)
87
Le Rapport de présentation du PLU de la Communauté Urbaine de Bordeaux (contenu précisé articles L.123-1 et R.123-2 du code de l’urbanisme)
Une approche large et synthétique à l’échelle de la CUB, aux services d’enjeux déjà annoncés en matière d’habitat
> Diagnostic communautaire
La problématique de l’habitat se retrouve en de multiples endroits de ce document très complet :
Le PLH (datant de 2001 avec un avenant de 2003 pour sa territorialisation et un plan de revalorisation de l’habitat) est évoqué dès
“l’Avant propos”, au titre des politiques communautaires engagées, ainsi que les objectifs du contrat de ville de Bordeaux, du contrat
d’agglomération Bordeaux Métropole et des politiques de centre-ville et du renouvellement urbain, toutes (et d’autres dans d’autres
domaines…) “servent de cadre de référence au PLU”.
Parmi les objectifs d’un “développement durable et solidaire” figure également dans cet avant-propos du diagnostic :
“Soutenir un développement urbain équilibré, en dynamisant le cœur de l’agglomération et en maîtrisant le développement urbain
périphérique”.
“Maintenir la diversité des territoires, la diversité des modes d’habiter...”
“Favoriser une plus grande équité sociale dans l’habitat par une politique de mixité sociale et spatiale...”
Chapitre 2 “Les tendances d’évolution des ressources humaines et économiques de l’agglomération”
Il comprend une analyse à la fois globale, par grands secteurs et parfois par commune, des récentes évolutions démographiques. De
nombreuses cartes et des schémas permettent de localiser les secteurs de croissance et de décroissance.
Dans l’évocation des disparités par secteur, le diagnostic met clairement en évidence, par exemple, le taux de jeunesse de la Rive Droite
avec son parc Hlm, et “des situations de cohabitation familiale prolongée pour nombre de jeunes adultes ne trouvant à se loger de façon
autonome”. “L’accueil des jeunes dépend de l’offre en logements accessibles pour des revenus correspondant à un début de carrière
professionnelle (notamment des logements locatifs conventionnés de taille petite et moyenne, des logements dont le prix est
compatible avec une accession sociale à la propriété…)”.
Globalement dans ce chapitre les notions de soldes naturels et migratoires, classes d’âges, tailles de ménages sont bien mis en lien
entre eux et avec le logement.
Le sous-chapitre des “Principales évolutions de la population” évoque également les tendances récentes, et fait le lien avec les
questions du vieillissement de la population, des niveaux de revenus, de la demande en résidences secondaires, des besoins en
services, accompagnement social, etc. ; et cite les secteurs de “précarité socio-économique” : la ville-centre, le péricentral nord et sud,
les communes des Hauts-de-Garonne et certains quartiers en bordure de la rocade au sud-ouest de l’agglomération.
88
Le diagnostic du PLU de la Communauté urbaine de Bordeaux
est spécifique à plusieurs titres :
¤ Par l’ampleur et la diversité du territoire : les analyses ont
probablement été faites de façon fine sur les 27 communes
mais par nécessité seule une synthèse figure dans le rapport
(déjà épais de plusieurs centaines de pages).
¤ Par le fait que le diagnostic établisse de façon précise des
enjeux, dont certains chiffrés en matière de rythme de
construction par exemple.
Cela s’explique par le fait que dans le domaine du logement, le
PLU soit venu donner un caractère opérationnel au PLH, au
schéma directeur, au contrat de ville et au contrat d’agglomération qui avaient déjà fait l’objet de réflexions et de validations
de la part des élus.
Le sujet de l’habitat est cité à divers titres dans plusieurs chapitres.
Il en ressort un diagnostic global très complet sur l’état des
lieux dans le domaine du logement, le fonctionnement du marché immobilier, les besoins liés à la structure démographique et
ses tendances, les déséquilibres de l’agglomération.
Le diagnostic évoque ainsi un certain nombre de “disparités socio-économiques” et des secteurs de mixité sociale. Une carte localise
les nombreux périmètres des quartiers inscrits dans des démarches de Politique de la Ville.
Les “perspectives démographiques et besoins en logements estimés à 2015 pour les besoins du PLU” expriment une maîtrise et un
recentrage du développement urbain exprimé dans le schéma directeur et le PLH de l’agglomération. Le chiffre global de production de
logement est de 4 200 logements/an (contre 4 685/an de 1990 à 1999).
Besoins
en logements
Hypothèse démographiques
H2
hypothèse
haute/recentrage
1999
Presqu’ile
Rive droite
Nord Ouest
Ouest
Sud Ouest
Sud
Bordeaux
Total CUB
30 547
68 015
53 579
64 981
155 345
72 168
215 363
659 998
PLH-2006
33 280
70 660
58 580
72 100
166 300
77 450
228 000
706 370
PLU-2015
35 873
73 164
63 495
77 330
175 372
84 658
243 058
752 950
2020
37 950
75 100
67 450
81 500
182 500
90 500
255 000
790 000
Nombre annuel
de constructions
pour la période
PLU 2004-2014
sur la période
2005-2015
1 811
2 547
4 137
3 788
10 558
6 257
12 760
41 859
181
255
414
379
1 056
626
1 276
4 186
Chapitre 3 “Conséquences du modèle de développement urbain des 30 dernières années”
Il s’exprime de façon assez critique en mentionnant : “surconsommation des sols, étalement urbain, faibles densités, affaiblissement
du centre historique, obsolescence de certains quartiers anciens ou des secteurs périphériques, forts cloisonnements urbains…”. Les
déséquilibres de l’agglomération y sont précisés.
Chapitre 4 “Des paysages urbains, naturels ou bâtis en mutation progressive”
Il repère 4 grands territoires radioconcentriques : le site central, les territoires des quartiers, les territoires périphériques et les
territoires périurbains et analyse leurs modes d’habiter. Sont aussi repérées (et cartographiées) les zones monofonctionnelles, dont les
grands quartiers d’habitat social. Au titre de “Perspectives”, le PLH et la politique de renouvellement urbain sont évoqués et
apparaissent ainsi les objectifs, qui seront ensuite repris à plusieurs reprises dans la suite du dossier de PLU.
Les cartographies et schémas sont nombreux et utiles. Ont peut
néanmoins constater que le principe de base est d’aborder le
territoire “CUB” : les noms de chacune des communes ne figure
sur aucune carte.
Le repérage d’un certain nombre de faits ou éléments cités
dans le texte nécessite le recours à un autre support… à moins
de connaître précisément les 27 communes…
Il faut d’ailleurs noter que ce travail conséquent à l’échelle du
territoire est possible car confié à l’équipe technique de
l’Agence d’urbanisme de la CUB.
De nombreuses collectivités qui font le choix d’un travail interne
porté par des services plus restreints ou qui doivent financer un
bureau d’études extérieur, ne peuvent souvent pas accorder le
budget ou le temps nécessaire à de tels niveaux d’investigations
dans le domaine de l’habitat comme dans les autres.
D’où l’intérêt de leur fournir des données pour contribuer au
diagnostic le plus abouti possible et mettre en évidence les
besoins, les potentiels, les demandes…
Service urbanisme de la CUB
“L’élaboration du PLU a été accompagnée de très nombreuses réunions de travail avec les élus, avec un lien très
étroits avec la commission de travail du PLH. Nous étions
parfois en situation de négociation avec les communes…”
89
¤ développer une politique de renouvellement urbain (centres-villes et certains sites stratégiques),
¤ encourager la mixité et d’améliorer l’accessibilité,
¤ réduire les disparités sociales et économiques (meilleure répartition de l’emploi et de l’habitat),
¤ mener une politique de l’habitat tenant compte des besoins de certaines populations : personnes âgées, à mobilité réduite, gens du
voyage, personnes à faibles ressources,
¤ favoriser un plus grand équilibre dans la diversité de l’habitat.
Le diagnostic sur l’habitat est complet et lorsque cela est justifié, des communes sont nommément citées.
Le diagnostic cumule données chiffrées et analyses quantitatives porteuses de tendances, de dysfonctionnements, d’enjeux…
Chapitre 5 “Des inégalités croissantes en fonction des territoires à corriger pour une plus grande diversité fonctionnelle et sociale”
Il aborde dans le détail la question du logement.
5.1 Une offre de logements diversifiée mais qui reste déséquilibrée
5.2 Un marché du logement tendu dans un contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers
5.3 Des besoins en habitat, quantitatifs, qualitatifs, non satisfaits
Les données et analyses sont à la fois globales et par grands secteurs. Le parc locatif social ne fait pas l’objet d’un chapitre spécifique,
mais de quelques analyses.
La qualité du diagnostic et le positionnement des enjeux porte
de toute évidence très haut les attentes liées à la mixité sociale
et donc à la production d’une offre diversifiée de logements.
“Même si le parc des logements locatifs conventionnés représente 21% des résidences principales de la CUB, l’offre est aujourd’hui mal
répartie. Au 1er janvier 2003, 10 communes sont déficitaires au regard des critères de la loi SRU (Ambarès, Artigues, Bordeaux, CarbonBlanc, Gradignan, Parempuyre, St-Aubin, St-Médard, Le Taillan et Villenave d’Ornon) et le dynamisme de la production privée dans
8 autres communes risque aussi de les placer en situation de déficit (Blanquefort, Le Bouscat, Bruges, Bouliac, Le Haillan, Mérignac,
Pessac et Talence)”.
“La montée en puissance des projets de construction/démolition dans le parc social répond bien à l’objectif de revalorisation et de
rééquilibrage du parc locatif conventionné. Elle comporte cependant des risques importants : la demande en logements sociaux est
déjà très forte et ces opérations vont peser sur la rotation puisque désormais plusieurs centaines de ménages devront être relogées
prioritairement dans le parc existant, à ce titre, chaque année”.
90
Le déficit au regard des objectifs de la loi SRU fait l’objet d’une
liste détaillées des communes concernées.
La deuxième partie se poursuit par l’analyse de la vacance, de l’état des logements et du marché immobilier, ce dernier thème étant
particulièrement bien renseigné, en citant des communes et quartiers.
Apparaissent dans ces parties, des éléments précis quantifiant
et spécifiant les besoins en logements conventionnés.
En ce qui concerne le parc social, “la vacance est quasiment nulle chez tous les bailleurs, les taux de rotation sont très faibles, les
nouvelles demandes nombreuses et l’offre nouvelle insuffisante”.
“Au regard des objectifs du PLH, le déficit annuel de la production locative conventionnée dans la CUB est de 260 logements sur la
période 2001-2003 (786 logements financés au lieu de 1015). Le déficit annuel prévisionnel s’établit à 315 logements sur 2004-2006,
dont la moitié sur Bordeaux”.
Ce chapitre insiste sur une production globale de logements mal répartie et souvent peu adaptée à la demande.
“La diversité de l’habitat doit être recherchée afin :
¤ de mieux équilibrer le marché entre petits et grands logements
¤ de réduire la distance sociale entre les quartiers en développant une offre de logements à coût maîtrisé (offre locative conventionnée,
accession aidée à la propriété...)
¤ de rapprocher les populations à besoins spécifiques des centralités urbaines”.
Globalement le constat est très bien étayé et contribue à déjà
mobiliser “le lecteur” sur les enjeux importants en faveur de la
production logement social.
Un tel diagnostic, lu par les habitants, joue un vrai rôle pédagogique dans le cas de réticences et d’idées préconçues et infondées, stigmatisant à tort l’habitat social et son rôle au sein d’un
territoire.
Les publics spécifiques : Les besoins des publics fragiles sont évoqués en lien avec les travaux du Conseil Départemental de l’Habitat,
les objectifs du PLH et du Plan Départemental d’Aide au Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD). Ceux des personnes âgées
dépendantes et des personnes handicapées sont également cités, ainsi que les réponses à trouver pour l’accueil et l’habitat des gens
du voyage.
> Synthèse des enjeux
Dans ce chapitre “charnière” entre le diagnostic communautaire et le projet de territoire à venir, non seulement les enjeux
précédemment évoqués sont repris, mais ils sont aussi complétés par des données supplémentaires. Ainsi, y figure dans le souschapitre “1.4 Les enjeux stratégiques en matière d’équilibre social de l’habitat”, une carte reprenant de façon précise les “secteurs
prioritaires pour la revalorisation de l’habitat existant” : au titre de la politique de la ville (contrats de ville, GPV, ORU), de la régénération
des quartiers anciens (en PRU ou ponctuels) et de la restructuration d’ensembles d’habitat collectifs (PRU ou ponctuels).
Au regard de la question du logement social, cette partie du
rapport de présentation est déterminante en ce sens qu’elle
apporte des éléments de connaissance de la situation qui
auraient pu, de façon plus classique, figurer dans les chapitres
du diagnostic.
91
Des “priorités géographiques” sont également repérés (carte “Priorités pour le développement de l’offre nouvelle”) en qualifiant et
repérant chacune des 27 communes en fonction de leur situation au regard des objectifs SRU (déficitaires ou fortement dotées de
logements sociaux). Les objectifs de densification (dans et hors PRU) sont également cartographiés, ainsi que les corridors de dessertes
des transports en commun inscrits au schéma directeur de la CUB.
Rappelant le PLH, cette partie précise certains aspects “parmi les 4 200 logements produits chaque année, au moins 900 à 960 doivent
être locatifs conventionnés au titre du rattrapage et du rééquilibrage de la production. C’est un minimum, cet objectif représentant
seulement 19% de l’ensemble des logements à produire (…/…) Il faut de plus reconstituer l’offre sociale qui va être démolie, chiffrée à
hauteur de 2 500 à 3 000 logements dans les 10 ans”.
Autre atout positif : le premier croisement entre la thématique
du logement et du logement social, avec celle de la desserte en
transport en commun et des conditions globales de déplacements et d’accès aux emplois.
Un tableau détaille précisément la situation de chaque commune, avec les “efforts” à faire pour développer l’offre locative sur le
territoire de la CUB.
3 891 logements sociaux démolis à reconstruire (2004-2011), développement de l’offre locative conventionnée : 1 015/an (cf. rythme
PLH).
Y sont repris les objectifs de construire plus en certains endroits et de construire des logements de taille moyenne à grande, quitte
parfois à restructurer l’offre surabondante de petits logements. Les besoins “des jeunes adultes, des étudiants ayant peu de
ressources, des actifs en début de vie professionnelle, des ménages défavorisés et des personnes handicapées” sont évoqués.
Les conditions d’accueil des gens du voyage y sont également détaillées en référence au schéma départemental.
Les besoins en logement sont repris dans des tableaux de synthèse en fin de cette partie.
92
“Le PLH n’avait jamais été confronté à la réalité du terrain :
il était resté à une échelle peu prescriptive, mais a néanmoins permis une prise de conscience de la réalité des
besoins en logements. C’est le PLU qui joue véritablement
le rôle d’outil opérationnel…”
Il s’agit en fait du chapitre principal du rapport de présentation
sur la question de la diversification de l’offre en logements,
avec des objectifs chiffrés et territorialisés.
Cela démontre bien l’intérêt de disposer d’un Programme Local
de l’Habitat, qui a su déjà sensibiliser les élus sur les besoins
des parcours résidentiels et de la mixité sociale. Le PLU peut
alors plus facilement jouer un rôle plus opérationnel, voire foncier dans le cas présent de la CUB de Bordeaux comme on le
verra ultérieurement.
L’état initial de l’environnement comprend un chapitre concernant “les paysages urbains”, qui renvoie pour plus de détail, au diagnostic
communautaire. Dans les “espaces libres paysagers”, sont cités les principaux espaces verts publics et les types d’espaces verts privés.
Plusieurs sous-chapitres présentent aussi un intérêt certain en lien avec l’habitat car cela impacte sur les localisations possibles et
d’éventuelles contraintes techniques, en particulier le chapitre 4 des “Nuisances et les risques liés à l’activité humaine” : la pollution
de l’air, les risques industriels et technologiques, les transports de matières dangereuses et la pollution des sols, l’environnement
sonore, les risques inhérents aux mouvements de terrains et les risques de l’urbanisation en forêt.
Le chapitre 5 “Les ressources Naturelles” fait un diagnostic précis – mais sans lien direct avec le logement et l’urbanisation – dans les
domaines de l’eau potable et à usage industriel, du traitement des eaux résiduaires, des ressources énergétiques, des granulats et de
la gestion des déchets.
Le chapitre 6 “Annexes” évoque plusieurs aspects pouvant être utiles au moment de réfléchir à la mise en œuvre potentielle d’une
urbanisation : les zones préservées au titre de la Directive Européenne Habitat Oiseaux, la liste des sites abritant un potentiel
archéologique et la liste des principaux sites pollués sur la CUB.
Cette partie fournit des données intéressantes à connaître pour
le développement urbain et donc pour les projets en logements.
Mais les opérateurs Hlm n’ont pas directement à le faire au cas
par cas à partir de ce chapitre, puisque les principes du PADD,
du zonage et du règlement devront prendre en compte les
aspects règlementaires des contraintes liées aux risques et à la
protection des milieux naturels.
Depuis la période où ce PLU a été élaboré, les attentes environnementales se sont renforcées : la limitation des impacts des
activités humaines est une réelle attente des services de l’Etat
(au regard de la loi et du Grenelle de l’Environnement).
Ainsi que les aspects consommations d’énergie des constructions.
93
Dans le PLU de la CUB, ce sujet est la deuxième partie du chapitre “B. Le Projet”, avec une première partie consacrée à la méthodologie
pour l’élaboration du projet, dans laquelle les politiques communautaires sont de nouveaux présentées (dont le PLH, une fois de plus).
Il est également expliqué comment le travail avec les communes, la CUB et l’Etat ont débouché sur un premier document de référence,
le plan régulateur, autour de trois volets complémentaires : “la ville en projet, la ville composée et la ville proposée”.
Le chapitre “B2. Explication des choix retenus pour établir le PADD” expose les raisons qui ont guidé son élaboration, autour de
5 orientations générales d’aménagement, chacune déclinée en 4 propositions. Pour ce qui relève du domaine de l’habitat, il est donc
précisé dans les parties suivantes :
“1.1 Une mise en cohérence de politiques sectorielles” : références à la politique de la ville et au PLH.
“2.1. Deuxième objectif : favoriser l’intégration des populations”, en évoquant notamment le fait de privilégier les petits programmes
et : “La concentration des logements sociaux dans les grands ensembles d’habitat social de la rive droite et de certaines communes de
la rive gauche doivent être diminuées”.
Les chapitres concernant “L’exposé des motifs de la délimitation des zones, des règles applicables et des orientations par secteur” se
déroulent sur plus de 230 pages.
Les éléments y sont très détaillés :
¤ pour la présentation du zonage : avec association aux textes d’extraits de photos aériennes, du cadastre et de photographies de
constructions et de paysages correspondants. Un tableau présente les densités moyennes utilisées pour le calcul des capacités
d’accueil, elles-mêmes détaillées par commune dans un second tableau. Il en ressort un constat de tensions en certains secteurs où
les capacités sont inférieures aux besoins. (hors potentiel des zones urbanisables à long terme 2 AU).
¤ Pour la présentation des “dispositions règlementaires”, les articles sont passés en revue, ainsi que les sites de ZAC dont les aspects
règlementaires sont désormais intégrés dans le PLU. Ce sont les documents graphiques du PLU qui remplacent les anciens Plan
d’Aménagement de Zone (PAZ), avec des degrés de précisions moins exigeants.
Une partie est dédiée aux “servitudes de mixité sociale dans l’habitat (L.123-2-b)”
Y sont annoncés 84 sites concernés, répartis sur 21 communes, pour la réalisation de programmes de logements. Ils ont été proposés par
les communes et validés par la CUB. L’objectif est de “Développer une offre locative conventionnée dans les communes et les quartiers ayant
moins de 25% de logements locatifs conventionnés” : avec des règles différentes en fonction des tailles de terrains (+ ou – de 5 000 m2).
94
Cette partie du rapport de présentation joue véritablement le
rôle “d’explication de texte” du projet global du territoire et de
la façon dont les outils règlementaires vont être utilisés pour le
mettre en œuvre.
C’est dans ce chapitre que l’on peut mesurer si le territoire se
donne les moyens :
¤ de répondre aux besoins, enjeux issu du diagnostic
¤ de fixer un cadre règlementaire exigeant.
Dans le cas présent, ce chapitre est une véritable analyse
détaillée de toutes les pièces du dossier de PLU, en mettant
bien en évidence la nécessaire cohérence entre
1. Le diagnostic
2. Le PADD
3. Les choix règlementaires, eux-mêmes traduits dans :
4. des orientations d’aménagement,
5. le zonage
6. et le règlement
L’ambition en matière de réalisation de logements sociaux doit
y apparaître… ce qui est largement le cas dans ce PLU communautaire, en particulier avec des :
Servitudes de mixité sociale : emplacements réservés bien précis pour des programmes de logements comportant une partt
de logements conventionnés
Secteurs de diversité sociale : vastes zones à l’intérieur desquelles les programmes de logements dépassant un certain
seuil devront comporter une part minimale de logements
sociaux (cf. infra).
La règle assez complexe, est expliquée en 3 pages. Globalement plusieurs ratios d’exigence de logements locatifs conventionnés
peuvent être appliqués selon les cas : 50% de la SHON en habitat dont 30% à 50% de locatifs conventionnés selon la situation des
communes au regard de leur parc de logement social, voire 80%. Pour les communes déjà dotées de 25% de logements locatifs
conventionnés, les objectifs sont moins précis, voire non chiffrés en pourcentages.
Les principaux outils au service de la production du logement
social sont mis en œuvre dans le PLU de la communauté
urbaine de Bordeaux.
Les opérateurs Hlm peuvent mesurer très précisément, au
terme de ce chapitre, l’ampleur des potentiels et leur localisation géographique.
A l’intérieur des périmètres d’attente de projet, les constructibilités sont très limitées (“gelées”) afin de ne pas rendre plus
couteux les futurs aménagements et d’avoir à éventuellement
démolir des constructions récentes. Il s’agit d’une mesure de
précaution, laissant au maximum 5 ans à la collectivité pour
déterminer son projet urbain et l’intégrer de façon règlementaire dans une future modification ou révision de son PLU.
Des cartes permettent de bien repérer les caractéristiques de chaque commune.
¤ Une partie est dédiée aux “périmètres d’attente de projet (article L.123-2-a)”
Y sont annoncés 24 sites.
Le rapport de présentation est également complété d’un chapitre d’une cinquantaine de pages sur “L’exposé des motifs : du POS au
PLU”. Il s’agit de l’histoire du POS précédent, de l’évolution du contexte (yc le contexte législatif ) et d’une synthèse de l’évolution
quantitative des grandes masses des zones.
> Evaluation de l’incidence du PLU sur l’environnement
Cette partie est traitée sous forme de tableaux synthétiques. L’évocation des impacts liés au logement se trouve dans le sous-chapitre
“1. Une ville de proximité : les effets attendus”
“1.4 : Diversifier l’offre en logements pour répondre aux besoins de tous les habitants”.
Effets attendus
Impacts positifs
Impacts négatifs
Disposition du PLU
Autres législations
¤ Développement et recalibrage
de l’offre locative conventionnée
(donc offre à coût maîtrisé)
¤ Amélioration de la diversité
démographique et sociale des
quartiers
¤ Emplacements réservés pour du
logement locatif conventionné
¤ Facilitation de l’intégration
urbaine de projets de
logements aidés sur l’ensemble
du territoire
¤ Répondre aux besoins
qualitatifs et quantitatifs de
logements et produire une offre
diversifiée
¤ Réductiondes coûts des projets
¤ Diversification de la population
par la nature des logements
proposés
¤ Normes de stationnement peu
contraignantes en matière de
logement locatif conventionné
Depuis l’approbation de ce PLU, de nouvelles exigences législatives sont venues renforcer le niveau d’exigence attendu dans
ce chapitre.
Néanmoins son contenu sous la forme de tableaux synthétiques dans ce PLU communautaire permet aussi indirectement
d’avoir une vision globale de toutes les dispositions favorables
au logement social.
95
Le PADD du PLU de la Communauté urbaine de Bordeaux (contenu précisé articles L.123-1, L.123-9, R.123-3 du code de l’urbanisme)
La problématique de l’habitat se retrouve dans trois parties du PADD :
¤ Vers un nouvel urbanisme communautaire : reprise des enjeux communautaires déjà cités plusieurs fois dans le rapport de
présentation
¤ Une ville de proximité :
1. “Encadrer l’évolution urbaine autour des centres et des pôles de transport” : rappel des objectifs de constructions, soit 4 200
logements neufs/an dont “1 000 logements locatifs conventionnés auxquels se rajoute pour le court terme (2004-2008) un besoin
d‘offre complémentaire pour reconstituer 760 logements démolis par an du parc social”.
2. “Renforcer l’attractivité résidentielle des quartiers” : Les notions de
polarités et d’urbanité y sont présentes. En particulier, le PADD évoque
clairement l’objectif de “restructurer les ensembles d’habitat collectif” :
“Déjà amorcés par les programmes de la politique de la ville, puis par les
projets de renouvellement urbain, il s’agira de renforcer les efforts de :
¤ requalification des espaces publics ;
¤ remodelage du bâti ;
¤ diversification de l’offre d’habitat ;
¤ implantation de petites activités économiques, services et commerces ;
¤ gestion des transitions bâties pour une meilleure structuration
urbaine”.
On retrouve bien dans le PADD les objectifs annoncés dans le
diagnostic et la synthèse des enjeux.
Certains éléments y sont d’ailleurs moins précisés que dans les
chapitres des enjeux du rapport de présentation...
Cette situation renforce l’intérêt des opérateurs Hlm à prendre
connaissance dans le détail de l’ensemble d’un tel document.
En effet, même si tous les enjeux urbains ne sont pas repris
dans le détail par des mesures du PADD (et a fortiori du règlement et du zonage), cela ne signifie pas pour autant qu’il n’y a
rien à faire dans ces domaines.
Le PLU est donc un outil de travail pour l’ensemble des acteurs de
l’aménagement, qui doivent “savoir” lire les enjeux qui seront
favorablement accompagnés par la collectivité concernée, même
sans faire l’objet de mesures spécifiquement dédiées.
Ossature prioritaire pour encadrer l’évolution urbaine
autour des centres et pôles de transport
en intra-rocade
à créer ou organiser en accompagnement
du maillage structurant interquartiers
Réseau tramway 1ère et 2ème phase
Secteurs déjà urbanisés
Extension périphérique maîtrisée
96
4. “Diversifier l’offre en logements pour répondre aux besoins de tous les habitants”. Il est rappelé combien le PLU et le PLH
s’accordent d’une manière logique autour des objectifs de
On retrouve le lien attendu et bien valorisé dans le cas présent,
entre le Programme de l’Habitat et les objectifs généraux du
projet de territoire que présente le PADD.
Il est clairement établi que le PLU doit permettre le rééquilibrage
d’une offre conventionnée et il y est inscrit l’objectif quantitatif,
associé de principes de localisations préférentielles.
“Constituer une offre d’habitat qui permette l’accueil des jeunes actifs et des familles et qui réponde aux besoins actuels et futurs liés
au vieillissement de la population”. Les étudiants sont également cités.
“Rechercher une certaine équité sociale et spatiale dans l’accueil résidentiel” : est visé en particulier, le rééquilibrage d’une offre
locative conventionnée. Est fixé, en cohérence avec le PLH, “un objectif quantitatif d’au moins 1 800 logements locatifs conventionnés
par an” (rattrapage + compensation des démolitions). “Les choix de localisation de l’offre locative conventionnée se feront
préférentiellement à proximité des quartiers centraux, des services urbains, commerciaux, sociaux et des transports publics”.
“Compléter l’offre banalisée par des réponses spécifiques” : le PADD évoque ici les logements d’urgence, temporaires et les logements
de transition vers le logement autonome, ainsi que le logement étudiant (site prioritaire du parc CROUS au niveau national). Autres
aspects cités : les besoins des gens du voyage et une offre d’habitat adapté au vieillissement de la population.
Le PADD évoque même des réponses spécifiques en termes de
logement et d’hébergement.
Ceci étant posé dans le PADD, il est donc attendu des réponses
concrètes dans les orientations d’aménagement et/ou le
zonage et le règlement.
97
Les orientations d’aménagement du PLU de la Communauté Urbaine de Bordeaux (contenu précisé articles L.123-1, R.123-3-1 du code de l’urbanisme)
Une réelle ambition de maîtrise des opérations d’aménagement sur un vaste territoire par une logique d’ébauche de “cahiers des charges” des futurs aménageurs
Les sites de projet relèvent de trois catégories dans le PLU de la CUB :
A. les sites des centres-villes et centralités : 13 cas
B. les sites à restructurer – renouvellement urbain : 23 cas
C. les sites d’intermodalités et déplacements : 7 quartiers de gares, et des orientations pour l’armature du réseau de transports en
commun et pour l’aménagement de la rocade rive gauche.
D. Les sites économiques d’intérêt Métropolitain : 5 cas
E. Les sites d’extension urbaine : 2 cas
F. Les écosites et grands parcs urbains.
Chacune des zones d’urbanisation future (par extension ou restructuration urbaine) font l’objet d’orientation d’aménagement avec la
problématique habitat et diversité du parc systématiquement.
Dans sa logique de meilleure répartition des efforts en faveur du
logement social, la CUB a ciblé les efforts sur les secteurs bien
desservis par les transports en commun et hors de secteurs couverts par un périmètre de Projets de Renouvellement Urbain.
Le principe de fiche par secteur est associé à un plan de recollement qui permet de facilement retrouver un secteur ou une
commune en particulier.
Si de nombreux principes se retrouvent d’une fiche à une autre,
elles ne sont jamais totalement similaires, la logique étant de
s’adapter à chaque contexte urbain, tout en inscrivant une
cohérence d’ensemble aux principes d’aménagement et en particulier sur les attentes en faveur du logement conventionné.
Il est intéressant de remarquer que les orientations vont même
jusqu’à cibler des attentes en terme de taille de logement. Ce qui
n’est, à ce jour, pas une pratique courante, mais certainement en
lien avec le degré de définition des besoins inscrits dans le PLH.
Chaque site fait l’objet dune fiche détaillée sur les principes et accompagnée d’un schéma.
Les objectifs en lien avec l’habitat sont présents pour la quasi-totalité des sites des catégories A, B et E, soit sur 38 sites. Les quartiers
de gare évoquent également la fonction logement, mais de façon plus large.
En ce qui concerne les orientations d’aménagement relatives à l’habitat, en lien avec les objectifs de mixité sociale, on retrouve dans
chacune des fiches tout ou partie des rédactions suivantes :
¤ “Le projet urbain du centre ville est un des moyens privilégiés pour rééquilibrer l’offre d’habitat avec une priorité donnée au
renforcement du parc locatif conventionné. Il s’agit notamment de développer une offre locative de logements de taille moyenne (T2,
T3) (ou T2, T3, T4, T5 selon les sites) pour répondre à une demande forte émanant de jeunes adultes et de développer une offre
locative à coût maîtrisé et en accession aidée pour les familles.
¤ L’intervention publique pour mobiliser le foncier est indispensable pour se donner les moyens d’une production de logements à coût
maîtrisé aussi bien en locatif qu’en accession”.
98
“L’élaboration du PLU a permis de prendre conscience, au
sein de la CUB, que les objectifs ne seraient pas réalisés
sans un cadrage plus strict des potentiels. La raison de ce
constat tient principalement au fait que les communes ont
gardé la compétence habitat… Un PLU communautaire exigeant a été la solution.”
¤ “Les servitudes de mixité sociales inscrites dans ce secteur doivent participer au développement de l’offre locative conventionnée.
De façon tout à fait cohérente avec la façon dont un PLU doit
être construit et avec l’ambition exprimée dans les pièces précédentes, les orientations d’aménagement font largement référence aux nécessités de rééquilibrer l’offre de logements en utilisant tous les secteurs de projets urbains du territoire.
¤ Diversifier l’offre d’habitat dans le cadre du processus de renouvellement urbain engagé au sein du Grand projet de Ville (GPV)
¤ La servitude de mixité sociale inscrite dans ce secteur doit participer à la diversification de l’offre d’habitat. Les programmes sont
alors définis dans le cadre du projet de renouvellement urbain d’ensemble. Il peut conduire à préconiser des logements locatifs
conventionnés qui recouvrent dans ce cas deux types d’offre : les logements locatifs sociaux reconstituant une offre démolie, et les
logements locatifs conventionnés intermédiaires qui constituent une offre de diversification”.
Sont annoncées également ici les servitudes de mixité sociale,
l’outil règlementaires le plus opérationnel que le PLU de la CUB
met au service de la production du logement social et qui sera
précisé dans le règlement et le zonage. Il y a en de nombreux
secteurs superposition partielle de ces secteurs d’orientations
d’aménagement avec des servitudes de mixité sociale (emplacements réservés pour la production de logements sociaux).
Traitement des espaces publics ou collectifs
Principe de liaison et/ou desserte
Voies à requalifier à terme
Espace à dominante piéton
Principales affectations à conforter ou à créer
Mixité fonctionnelle à dominante habitat, logements,
commerces, bureaux, services et équipements
Mixité fonctionnelle à dominante tertiaire, commerces,
services, bureaux, PME, PMI, logements
Principe de cheminement piéton/2 roues
Composition de façade urbaine à
structurer ou à créer
Traitement des espaces naturels
Espaces vert ou de loisir ou de sport
à requalifier ou à créer
Equipements particulier existants/à créer
Parking public (principe de localisation)
Gares existantes
Voie ferrée
Tracé tramway 1ère phase et 2ème phase
Station tramway
Equipement d’intérêt général
99
Par ailleurs, le document “orientations d’aménagement” concerne aussi les 56 zones à urbaniser (zones 1 AU sur le plan de zonage). A
titre d’exemple, on peut y trouver :
¤ L’urbanisation des zones AU doit permettre de développer et de diversifier l’offre d’habitat. Il s’agit notamment de développer une
offre locative à coût maîtrisé et en accession aidée pour les familles.
Attention cependant au degré de précision des schémas / cartographies des orientations d’aménagement :
¤ trop précises ces documents graphiques qui peuvent devenir
des contraintes quand le projet urbain subit ultérieurement des
adaptations…
¤ pas assez précises, elles nécessitent alors une capacité
technique de négociation entre la collectivité et l’aménageur,
l’opérateur Hlm, les maîtres d’œuvre d’un projet d’infrastructure
de desserte, etc.
Certaines fiches renvoient aux orientations d’aménagements plus précises par site, comme dans le cas ci-après.
On trouve aussi 71 fiches pour les “secteurs constructibles en zones naturelles pouvant accueillir des équipements d’intérêt collectif –
Zones N3”. Chacune de ces fiches repère précisément les espaces constructibles et renvoient aux éléments de règlement pour les
vocations qui ne sont pas détaillées dans les fiches.
Zone 1AU
Voie à requalifier
Principe de liaison (desserte/désenclavement)
Principe de liaison douce
Marge de recul plantée
Principe de transparence visuelle
Continuités paysagères des zones de lisière
Plantations à réaliser
Espaces naturels et/ou boisés
Zone agricole et naturelle
Zone urabien
Zone d’extension urbaine future
Localisation d’équipement
Localisation de voirie
Courbes de niveaux
Plan d’exposition au bruit (aéroport)
100
Rappel : les permis de construire, les dossiers de Zones
d’Aménagement Concerté devront être compatibles avec le
contenu de ces orientations d’aménagement : leurs descriptions rédigées mais aussi leurs documents graphiques.
Les documents graphiques du PLU de la Communauté urbaine de Bordeaux
Malgré la très grande taille du territoire, des documents graphiques clairs et opérationnels
> Des documents graphiques incluant le thème de la mixité sociale
Les plans de zonage du PLU communautaire de Bordeaux sont présentés comme “documents graphiques” du règlement.
Ils font l’objet d’une présentation en 49 planches noir et blanc au format A3, complétées par un plan de recollement. La taille du
territoire explique cette présentation “découpée” : la manipulation est facile, avec le report de la légende sur toutes les planches.
Pour simplifier aussi la lecture de ce vaste territoire, il est proposé, en plus d’un découpage géographique classique sous formes de
planches qui se succèdent, un découpage spécifique visant à faire figurer sur une seule planche certains secteurs spécifiques qui sont
“coupés” dans le cadre de la logique du découpage géographique de l’ensemble du territoire. Il s’agit de 17 planches concernant
principalement des quartiers de zones d’Aménagement Concerté (ZAC), et quelques secteurs de centre ville.
La légende des planches du zonage est présentée dans les pages suivantes.
Elle est très complète, ce qui a parfois pour conséquence de produire des documents graphiques très chargés en informations. Ces
documents étant en noir en blanc (pour la raison probable de faciliter leur diffusion par toute personne pouvant les télécharger et/ou
les imprimer à partir du site internet de la CUB), certains secteurs sont lisibles en faisant des zoom/agrandissements sur les documents
en ligne.
Les éléments figurant sur ces planches sont regroupés dans des catégories explicites, ajoutant une valeur pédagogique à l’information
technique (avec les références des textes de lois) :
¤ “Dispositions relatives à la constructibilité” (interdictions de construire, risques)
¤ “Dispositions relatives à des intentions opérationnelles” (périmètres de ZAC, emplacements réservés, périmètres en attente de
projet, servitudes de mixité sociale, secteurs de plan masse…)
¤ “Dispositions de composition urbaine” (hauteur, marges de recul des bâtiments, zones non aedificandi…)
¤ “Dispositions relatives aux protections et mises en valeur des espaces verts et du patrimoine”
¤ “Dispositions relatives aux règles de stationnement” (secteur de modération des normes de stationnement, en lien pour certains avec
le plan de déplacements urbains).
Sur les dizaines de secteurs d’aménagement repérés dans le
PLU, le cumul des informations figurant sur ces planches, outre
la délimitation des zones, et les précisions des orientations
d’aménagement abouti parfois à l’équivalent technique de ce
qui figurait auparavant dans certains plans d’aménagement de
zone des anciennes ZAC. La visée opérationnelle est bien visible.
Pour la construction de logements aussi, la prise de connaissance de ces documents graphiques ne peut se passer de la
lecture simultanée du texte du règlement… et réciproquement.
L’interprétation se fait “à la lettre” en ce qui concerne le positionnement des traits sur les fonds cadastraux (exemple de la
marge de recul imposée en certains endroits), les délimitations
de périmètres, les positionnements de symboles, etc.
Seule une “adaptation mineure” (de l’ordre de quelques centimètres) peut éventuellement être tolérée.
Il est important aussi que les opérateurs Hlm soient vigilants
sur l’actualisation du fond de plan cadastral, afin de s’assurer
que les bâtiments existants de leur parc social sont bien pris en
compte pour permettre les zonages et règles pertinents en
matière de restructuration urbaine, voire de densification de
leurs parcelles, d’amélioration des dessertes, etc.
101
Les zones urbaines économiques
limite de zone ou de secteur
Zone UE : zone urbaine d’activité économiques diversifiées
° (U °)
Sous-secteur avec dispositions particulières liées à la “courbe b” du PEB
* (U / AU / A / N *)
+ (U +)
Sous-secteur avec autres dispositions particulières
# (#U )
Secteur ou sous-secteur avec dispositions au titre de l’article L.123.1.7°
UEu
Secteur d’activités économiques diversifiés de centralités
Zone UI : zone urbaine d’industries lourdes, d’activités portuaires, ferroviaires et logistiques
UEu
Secteur d’activités économiques diversifiés de centralités
Secteur ou sous-secteur avec dispositions au titre de l’article L.123.2d
Les zones urbaines de grands équipements et services
Les zones urbaines multifonctionnelles
Zone UGES : zone urbaine de grands équipements et services urbains
Zone UC : zone urbaine de centralité
UGESu
UCv
Secteur de centre ville
UCf
Secteur des faubourgs
UCh
Secteur du centre historique de Bordeaux
UCm
Secteur de Mériadeck
UCc
Secteur des chartrons
UCe
Secteur économique pourvant évoluer
vers du tissu mixte de centralité
Secteur de grands équipements et services de centralités
Les zones à urbaniser
Zone AU : zone à urbaniser
Zone UR : zone urbaine recensée
1AU/U...
Secteur multifonctionnel
à urbaniser sous condition
2AUm
Secteur multifonctionnel
à urbaniser à long terme
Zone UM : zone urbaine de tissu continu médian
1AU/UE
Secteur économique
2AUe
Secteur économique
1AU/UI
Secteur industriel
2AUi
Secteur industriel
UMv
Secteur de maisons et immeubles de ville
UMe
Secteur de tissu d’échoppes évolutif
UMep
Secteur de tissu d’échoppes
à préserver
Les zones naturelles et agricoles
Zone UD : zone urbaine de tissu diversifié
UDm
Secteur de tissu de forme mixte
UDc
Secteur d’habitat collectif ou groupé
UDp
Secteur de grands sites de projet
Zone N1 : zone naturelle protégée d’intérêt particulier
Zone N2 : zone naturelle protégée partiellement constructible
Zone UP : zone urbaine pavillonnaire
UPc
Secteur pavillonnaire compact
UPm
Secteur pavillonnaire de moyenne densité
N2g
UPI
Secteur pavillonnaire lâche
Secteur agro-sylvicole
Secteur ponctuellement bâti
à constructibilité limitée
Zone N3 : zone naturelle destinée à l’accueil des équipements d’intérêt collectif
Zone UH : zone urbaine de hameaux
Zone A (1, 2 ou 3) : zone agricole
102
N2o
DISPOSITIONS RELATIVES À DES INTENTIONS OPÉRATIONNELLES
Emplacements réservés
Périmètres d’attente de projet global (L.123-2a)
Les secteurs des zones urbaines (U) où les
constructions et installations d’une superficie supérieure
à un seuil défini par le règlement sont interdites
Emplacement réservé de voirie
P + Code
Voirie primaire
S + Code
Voirie secondaire
T + Code
10
Voirie tertiaire
Emprise en mètre
où étiquette indique :
SHOB max=20m2
JJ/MM/AAAA
Emplacement réservé de superstructure
Seuil maximal de construction et d’installation
autorisé à l’intérieur du périmètre (m2 de SHOB)
Date limite d’effet de la servitude
Servitudes de mixité sociale (L.123-2b)
1 + Code
Enseignement préscolaire
6 + Code
Espaces verts
2 + Code
Enseignement primaire
et primaire spécialisé
7 + Code
Ouvrages d’eau
ou d’assainissement
3 + Code
Enseignement secondaire
et supérieur
8 + Code
Aires de stationnement
espaces publics
parcs d’échange de
transport en commun
Servitudes de localisation en zone U (L.123-2c)
Divers
Secteurs de diversité sociale (L.123-2d)
5 + Code
Sport, loisir et socio-éducatif
9 + Code
Localisation dans les zones d’aménagement concerté au titre de l’article L.123-3
Espace public à créer
Installation d’intérêt général
Espace public à modifier
Ouvrage public
Espace public à conserver
Espace vert
Programme de logements
Voirie
#UCv
Espace vert
à créer ou à modifier
Installations
d’intérêt général
Identification des secteurs de diversité sociale (#)
Servitudes de mixité sociale (L.123-2b)
Secteur à plan masse
Extrait de plan de zonage au 1/2000e ou 1/1000e
Pour le détail de chaque site, il convient de se reporter aux tableaux du rapport présentant le
“règlement document graphiques”, avec le n° de site en référence.
Exemple : Planche 28. Commune “Le Haillan”/Rue de Venteille/zone UPc/Exigence d’au moins
30% de SHON réservé à du logement locatif conventionné.
103
DISPOSITIONS DE COMPOSITION URBAINE
Règles d’urbanisme spécifiques applicables aux constructions
Périmètre de majoration des règles de constructiblité
(voir également normes de stationnement)
Fixées en zones d’aménagement concerté
ou secteurs d’aménagement
Fixées sur l’ensemble de la zone
Limite d’îlots
Implantation continue
Implantation continue ou partielle
Hauteur maximale de façade
Emprise au sol maximale
(pourcentage de la superficie totale du terrain)
Hauteur maximale de façade pouvant comporter
un attique au dernier étage (en mètres)
Taille minimale du terrain (en mètres carrés)
Recul imposé
Marge d’implantation/au recul imposé
Secteur où les bandes d’accès sont autorisées
Hauteur totale maximale de la construction
Implantation possible des constructions
Hauteur totale des constructions ou de façade
Fixées à partir de la voirie ou de l’espace public existant ou projeté
(règles se substituant à celles fixées sur l’ensemble de la zone)
Marge de recul imposée (en mètres)
Marge de recul minimal (en mètres)
Marge de recul minimal (en mètres)
à partir de l’axe de la voie
Marge de recul imposée (en mètres)
à 0 ou à 8 mètres
Hauteur totale des constructions
Séquence définissant une hauteur maximale
de façade (en mètres)
Séquence définissant une hauteur maximale de façade
pouvant comporter un attique au dernier étage (en mètres)
Limite entre 2 séquences
Hauteur totale de façade
Zone non aedificandi
Espace vert en cœur d’îlot
Séquence concernée par des dispositions particulières
d’entrée de ville (L.111-1-4°)
DISPOSITIONS RELATIVES AUX PROTECTIONS ET MISES EN VALEUR
DES ESPACES VERTS ET DU PATRIMOINE
DISPOSITIONS RELATIVES AUX RÈGLES DE STATIONNEMENT
(article 12)
Espace boisé classé existant ou à créer
Modération des règles de stationnement
Arbre isolé à conserver
(impliquant également la majoration des règles de constructibilité)
Voir plan de détail d’arbre(s) isolé(s)
UCv 1,2,3 ou 4
Catégorie de secteur pour l’application des règles de
stationnement fixées dans l’article 12
Plantation à réaliser au titre d’obligations paysagères prescrites par le règlement
Ensemble naturel ou bâti bénéficiant de prescriptions particulières au titre du L.123-1-7°
Elément bâti bénéficiant de prescriptions particulières au titre du L.123-1-7°
Les secteurs ou sous-secteurs du périmètre de “La ville de pierre”
(UCc+, UCf+, UCh+, UCv+, UDc+, UMe+, UMep+ et UMv+)
bénéficient de prescriptions particulières au titre du L.123-1-7°
Terrain cultivé situé en zone urbaine (U) à protéger et inconstructible (R.123-12)
104
Sur Bordeaux, l’ensemble des secteurs compris entre la Garonne
et les boulevards depuis la rue Lucien Faure jusqu’au boulevard
Jean-Jacques Bosc est concerné par la règle de modération.
Localisation, dans la planche, du périmètre de modération des normes de stationnement.
Périmètre de modération des normes de stationnement fixées par
le Plan de Déplacements Urbains par type de construction hors
habitat
Le règlement du PLU de la Communauté urbaine de Bordeaux (contenu précisé articles L.123-1 à L.123-5 et R.123-3-2 à R.123-12 du code de l’urbanisme)
Un document précis au service d’une règlementation exigeante et complexe à l’égard du logement social
Le texte du règlement commence par un chapitre présentant les “Règles et définitions communes à toutes les zones”, dans lequel
figurent les mesures suivantes spécifiques au logement social :
> Les secteurs de diversité sociale
¤ L’article 2 portant sur les occupations et utilisations du sol soumises à conditions particulières :
“Dans les secteurs de diversité sociale repérés au plan de zonage, pour toute opération ou aménagement générant au moins
28 logements et/ou 2 500 m2 de SHON habitat, la part de cette SHON destinée à du logement locatif conventionné doit être supérieure
ou égale à 25%, sauf si l’opération est comprise dans un projet d’aménagement dont la programmation a fait l’objet d’une délibération
communautaire”.
¤ L’article 12 portant sur les normes de stationnement :
“Pour les constructions de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat en application des dispositions de l’article L.123-1-3
du code de l’urbanisme, le nombre de places de stationnement exigé par logement est compris entre 0 et 1. Sont exonérés de
l’obligation de réaliser des aires de stationnement, les logements locatifs neufs destinés aux personnes défavorisées mentionnées à
l’article 1er de la loi du 31 mai 1990. Cette disposition est limitée à 10 logements destinés à ces personnes.
Pour la transformation ou l’amélioration de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’Etat ou ayant été subventionné dans le
cadre du programme Social thématique ou du logement d’urgence, aucune place de stationnement n’est exigée”.
Le logement social n’est en revanche pas dédouané de la nécessité de réaliser des aires de stationnement pour les vélos, au même titre
que le logement privé.
De la même façon, en ce qui concerne les autres règles de constructibilité, ce sont les gabarits, volumes et modalités d’implantation
qui fixent la constructibilité de toutes constructions puisqu’il n’y a pas de COS.
En fin de règlement, un chapitre explique la logique qui a abouti à des mesures spécifiques au titre du logement social.
“Conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, et en cohérence avec les objectifs d’accueil et de mixité sociale énoncés dans
les orientations générales du P.A.D.D., qui traduit les objectifs du PLH communautaire, des terrains ont été identifiés en vue d’y réaliser
des programmes de logements, selon des critères précisés dans le rapport de présentation du PLU. La constructibilité sur ces terrains
est liée à la réalisation des programmes de logements tels que définis ci-après”.
Conformément à l’ambition et au contenu des autres pièces du
dossier de PLU, le volet règlementaire reprend bien tous les
outils que la loi met (au moment où le PLU de la CUB a été réalisé) au service de la production du logement social est intéressant de noter que ces outils permettent à la CUB de cibler les
efforts et donc les exigences sur les secteurs les plus pertinents,
et tels qu’ils avaient été mis en évidence dans le PLH préalable.
Le territoire concerné au titre des “secteurs de diversité sociale”
est très vaste, mais les programmes de ces secteurs sont loin de
tous mettre en œuvre cette diversité : il est donc très difficile d’y
appliquer des objectifs quantifiés de réalisation. La vigilance et
l’intérêt des opérateurs Hlm peut donc concerner de très nombreux secteurs, au moins pour des parties de programmes…
Mais l’application de ce type de règles, dans la CUB ou ailleurs,
a mis en évidence des effets de freins :
¤ Les aménageurs privés ont eu tendance à cibler leurs projets
sur des programmes “juste inférieurs” aux seuils inscrits, par
exemple moins de 28 logements, ou de 2 500 m2 de SHON…
¤ Il semble que la dispersion de quelques logements sociaux au
sein de nombreuses copropriétés mixtes génère des difficultés
de gestion par les opérateurs Hlm… qui semblent, au moins pour
certains, peu tentés par ces “mini-parcs”. Certains projets sont
donc freinés à ce titre, faute d’opérateur Hlm.
Ce contexte n’est pas propre à la CUB (cf. le cas de Perpignan)
105
Deux principaux critères ont été retenus pour l’inscription de servitudes de mixité sociale :
¤ Développer une offre locative conventionnée dans les communes et les quartiers ayant moins de 25% de logements locatifs
conventionnés(1).
¤ Diversifier l’offre de logements dans les communes bien dotées en logements locatifs conventionnés et concernées par des projets
de renouvellement urbain.
Même si l’absence de COS ne permet pas d’utiliser les bonus
supplémentaires en faveur du logement aidé, l’ensemble des
autres outils dédiés à la production de logements sociaux est mis
en œuvre dans ce PLU, à des échelles territoriales importantes.
Le règlement détaille le contenu :
¤ des zones urbaines (zones U avec des indices spécifiques en fonction des typologies de secteurs – cf. légende pages suivantes)
¤ des zones A urbaniser (AU) destinées à être urbanisées à court terme (1AU) et à plus long terme (2 AU) lorsque leur niveau
d’équipement sera suffisant. Pour ces zones d’urbanisation future, le règlement impose dans l’article 13 que “Pour une opération
d’ensemble générant plus de 5 logements, il est fait obligation de réaliser des espaces communs à tous les logements, représentant
au moins 20% de la superfi cie du terrain, dont la moitié d’un seul tenant. Sont considérés comme espaces communs : les espaces
verts, les aires de jeux ou de sport, les squares, places, cheminements piétons ainsi que les emprises plantés connexes à la voirie
(trottoirs, noues, terre-pleins)”. Cela ne concerne donc pas que le logement social.
¤ Des zones agricoles (A) et naturelles (N).
> Les servitudes de mixité sociale
En fin de règlement figure également la “liste des Servitudes de Mixité Sociale - Emplacements réservés en application du b de l'article L.123-2
en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements en précisant la nature de ces programmes”.
Pour chaque site est mentionnée la “part de la SHON habitat réservée au logement social locatif conventionné”.
Cas n°1 : Servitudes situées dans une commune ou un quartier ayant moins de 25% de logements locatifs conventionnés dont la
superficie totale est supérieure à 5000 m2.
¤ Pour les communes ayant moins de 10% de logements locatifs conventionnés (Artigues, Saint-Aubin, Le Taillan et Parempuyre), au
moins 50% de la SHON habitat réalisée dans le cadre de l’opération doit concerner des logements locatifs conventionnés bénéficiant
d’un financement aidé par l’Etat.
¤ Pour les communes ayant entre 10% et 25% de logements locatifs conventionnés, au moins 30% de la SHON habitat réalisée dans le
cadre de l’opération doit concerner des logements locatifs conventionnés bénéficiant d’un financement aidé par l’Etat.
Il existe aussi quelques cas particuliers qui font l’objet de précision au cas par cas.
106
“Le travail interactif avec l’association régionale Hlm* a été très
positif car cette échelle d’interlocuteur a également permis de
limiter la concurrence entre opérateurs Hlm... Cela a également
permis de suivre l’avancement de tous les projets”.
*AROSHA
La servitude de mixité sociale est un emplacement réservé, clairement défini dans son périmètre et dans son objectif :
construire du logement avec une part de logement aidé.
La CUB a fait le choix de faire travailler chaque commune sur la
détermination de ces parcelles, au regard des critères expliqués dans le PLH et le PLU. La CUB s’est ensuite assurée de la
cohérence d’ensemble à l’échelle du PLU
L’exigence était opérationnelle : la CUB s’est assurée que chaque site de servitude était réalisable (pas de frein foncier, pas
de frein “politique”, pas de situation bloquante de la part des
habitants…).
Cas n°2 : Servitudes situées dans une commune ou un quartier ayant moins de 25% de logements locatifs conventionnés dont la
superficie totale est inférieure à 5000 m2.
¤ Au moins 80% de la SHON constructible doit être destinée à l’habitat. Toute la SHON destinée à l’habitat doit être réservée à du
logement locatif conventionné bénéficiant d’un financement aidé par l’Etat.
Ces réflexions ont abouti également grâce à la participation
active des opérateurs Hlm, et des instances départementales et
régionales compétentes dans le domaine du logement.
Cas n°3 : Servitudes situées dans une commune bien dotée en logements locatifs conventionnés et/ou concernée par un projet de
renouvellement urbain.
¤ Au moins 50% de la SHON constructible doit être destinée à l’habitat. Une part de la SHON destinée à l’habitat peut éventuellement
être destinée à du logement locatif conventionné bénéficiant d’un financement aidé de l’Etat, dans une proportion plafonnée.
L’instauration de la servitude vise à ce que les constructions réalisées sur le terrain concerné correspondent au programme de
diversification de l’offre d’habitat défini dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain d’ensemble. Le logement locatif
conventionné recouvre dans ce cas deux types d’offre :
¤ les logements locatifs sociaux reconstituant une offre démolie,
¤ les logements locatifs conventionnés intermédiaires qui constituent une offre de diversification.
Le taux d’effort y est logiquement moins important, de l’ordre de moins de 20% pour la plupart.
“La détermination des servitudes de mixité sociale a généré parfois de difficiles négociations avec les communes. La Conférence
Départementale de l’Habitat avait pourtant déjà permis, en amont, de sensibiliser les élus…”.
“Globalement la règle est un peu complexe. Dans la prochaine modification du Plu communautaire, elle sera probablement revue
pour être simplifiée et pour baisser un peu le seuil des secteurs de diversité sociale. Mais sans le baisser trop pour ne pas générer
un émiettement des programmes trop difficile à gérer par les opérateurs Hlm”.
La vigilance de la CUB, maître d’ouvrage du PLU et du PLH, a été
toute particulière car elle ne dispose pas de la compétence habitat : en effet, il revient à chacune des communes de négocier avec
les aménageurs pour la mise en œuvre des programmes.
D’où l’importance d’avoir pu cadrer au plus précis chaque site et
son contenu.
Globalement, l’ambition du PLU à travers l’outil “servitude de
mixité sociale” se trouve concrétisée dans la mise en œuvre de
programmes mais aussi dans l’évolution que cela a pu impliquer
auprès des collectivités locales.
En effet, depuis les 80 sites environ inscrits dans ce premier PLU
communautaire, un certain nombre de communes s’est déjà
manifesté pour proposer des sites supplémentaires…
Ce qui démontre bien l’intérêt de cet outil à mettre en place dans
les PLU.
Ce sont ces secteurs qui doivent faire l’objet des attentions prioritaires des opérateurs Hlm, même s’ils n’ont pas été sollicités en
amont sur leur détermination. Ce qui n’est pas le cas de la démarche de Bordeaux qui a su instaurer des échanges opérationnels
avec les acteurs concernés.
107
Les annexes du PLU de la Communauté urbaine de Bordeaux (contenu précisé aux articles R.123-13 et R.123-14 du code de l’urbanisme)
Un document précis au service d’une règlementation exigeante et complexe à l’égard du logement social
Les annexes comprennent de nombreux documents informatifs :
¤ Les secteurs sauvegardés, (art. L.313-1 et suivants) ;
¤ Les zones d’aménagement concerté ;
¤ Les zones de préemption ;
¤ Les périmètres où s’applique le droit de préemption urbain (art. L.211-1 et suivants), ainsi que les périmètres provisoires ou définitifs
des zones d’aménagement différé ;
¤ Les zones où s’appliquent les dispositions relatives au permis de démolir (art. L.430-1 et suivants ;
¤ Les périmètres de zones spéciales de recherche et d’exploitation de carrières et des zones d’exploitation et d’aménagement
coordonné de carrières, délimités (articles 109 et 109-1 du code minier) ;
¤ Les périmètres à l’intérieur desquels l’autorité compétente peut surseoir à statuer sur les demandes d’autorisation (art. L.111-10);
¤ Le périmètre des secteurs dans lesquels un programme d’aménagement d’ensemble a été approuvé (art. L.3329) ;
¤ Le périmètre des secteurs situés au voisinage des infrastructures de transports terrestres, dans lesquels des prescriptions
d’isolement acoustique ont été édictées (art. L.571-10 du code de l’environnement) ;
¤ Le plan des zones à risque d’exposition au plomb.
¤ Les servitudes d’utilité publique soumises aux dispositions de l’article L.126-1 ainsi que les bois ou forêts soumis au régime forestier ;
¤ La liste des lotissements dont les règles d’urbanisme ont été maintenues en application du deuxième alinéa de l’article L.315-2-1 ;
¤ Les schémas des réseaux d’eau et d’assainissement et des systèmes d’élimination des déchets, existants ou en cours de réalisation ;
¤ Le plan d’exposition au bruit des aérodromes, établi en application (art. L.147-1 à L.147-6).
¤ Les actes instituant des zones de publicité restreinte et des zones de publicité élargie (art. L.581-10 à L.581-14 du code de
l’environnement) ;
¤ Les dispositions d’un projet de plan de prévention des risques naturels prévisibles rendues opposables en application de l’article
L.562-2 du Code de l’environnement.
108
Ces annexes sont utiles pour l’évaluation de tous types d’aménagement ou d’opération d’urbanisme, sans qu’il n’y ait de lien
ou de précision spécifique au titre du logement aidé.
La prise de connaissance de ces éléments peuvent principalement permettre d’anticiper un certain nombre de freins potentiels à l’urbanisation ou à la restructuration d’un secteur (nuisances, risques, contraintes opérationnelles…).
Certains d’entre eux aux sont d’ailleurs déjà évoqués dans le
rapport de présentation. Mais dans les “Annexes”, ces informations sont souvent plus facilement accessibles et opérationnelles (plans précis, normes…).
7. Annexes
1 - Index (ordre alphabétique)
POS (Plan d'Occupation du Sol)
PPA (Personnes Publiques Associées)
ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine)
PPR (Plan de Prévention des Risques)
COS (Coefficient d'Occupation des Sols)
PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation)
DCM (Délibération du Conseil Municipal)
PPRIF (Plan de Prévention des Risques Incendies de Forêt)
DPU (Droit de Préemption Urbain)
PRU (Prêt de Renouvellement Urbain)
DUP (Déclaration d'Utilité Publique)
PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur du secteur sauvegardé)
EBC (Espace Boisé Classé)
PUP (Projet d'Urbanisme Prioritaire)
EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale)
RT 2005 (Réglementation thermique 2005)
ER (Emplacement Réservé)
SCOT (Schéma de COhérence Territoriale)
HQE (Haute Qualité Environnementale)
SHON (Surface Hors œuvre Nette)
Loi ENL (Engagement National pour le Logement)
SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain)
Loi UH (Urbanisme et Habitat)
SUP (Servitudes d'Utilité Publique)
NTIC (Nouvelles Technologies de l'Information et la Communication)
TCSP (Transport en Commun en Site Propre)
OPAH (Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat)
ZAC (Zone d'Aménagement Concerté)
PAC (Porter-à-Connaissance)
ZAD (Zone d'Aménagement Différé)
PADD (Projet d'Aménagement et de Développement Durable)
ZFU (Zone Franche Urbaine)
PDU (Plan de Déplacement
ZNIEFF (Zone Naturelle d'Intérêt Ecologique Faunistique et Floristique)
PEB (Plan d'Exposition au Bruit)
ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager)
PLH (Programme Local de l'Habitat)
ZUS (Zone Urbaine Sensible)
PLU (Plan Local d'Urbanisme)
109
Annexes
2 – Glossaire
COS (Coefficient d'Occupation des Sols)
Il détermine la surface constructible sur une parcelle. Cette surface est obtenue en
multipliant ce coefficient par la surface du terrain.
Exemple : sur un terrain de 100 m2 où le COS est égal à 2, la constructibilité est de
200m2.
Le COS représente donc un indicateur de densité de construction admise sur une
parcelle.
DPU (Droit de Préemption Urbain)
Les communes dotées d'un Plan Local d'Urbanisme rendu public ou approuvé peuvent,
par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones
urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan ou par un plan de
sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé, lorsqu'il n'a pas été créé de
zone d'aménagement différé ou de périmètre provisoire de zone d'aménagement
différé sur ces territoires.
Le droit de préemption exercé par une commune doit avoir pour objet la mise en œuvre
la politique de la ville, par exemple en matière d'habitat, d'activité économique,
d'équipement collectif, de patrimoine bâti ou non bâti, de renouvellement urbain, ou
encore pour constituer des réserves foncières dans l'optique d'un projet.
DUP (Déclaration d'Utilité Publique)
Un projet d'intérêt public nécessite des acquisitions de terrains ou de bâtiments par la
personne publique qui en a l'initiative pour les libérer et les démolir. La déclaration
d'utilité publique (DUP) est l'acte par lequel l'autorité administrative déclare, par
décret, arrêté ministériel ou préfectoral, la nécessité d'une procédure d'expropriation.
110
Loi ENL (Engagement national pour le Logement) – 13 juillet 2006
- Les conseils municipaux peuvent inciter à réaliser des logements sociaux grâce à une
majoration du coefficient d'occupation des sols pouvant aller jusqu'à 50% dans le
respect de l'économie générale du POS ou du projet d'aménagement et de
développement durable du PLU.
(communes de plus de 20 000 habitants et aux communes de plus de 1 500 habitants
appartenant à des EPCI de plus de 50 000 habitants).
Texte modifié par la loi MOLLE du 25 mars 2009. Cf ci-après).
¤ Les communes et groupements de communes ayant la compétence urbanisme
peuvent délimiter dans le PLU les secteurs dans lesquels, en cas de réalisation de
logements, un pourcentage de ce programme devra être affecté à des logements
locatifs sociaux. (Un droit de délaissement est institué au profit du propriétaire du
bien soumis à cette servitude.)
¤ Les présidents d'EPCI compétents en matière d'habitat et les organismes Hlm
peuvent participer à l'élaboration des PLU.
¤ L'élaboration d'un programme local de l'habitat est rendue obligatoire dans les
communautés d'agglomération, les communautés urbaines et les communautés de
communes compétentes de plus de 50000 habitants comprenant une commune de
15000 habitant ou plus. Texte modifié par la loi MOLLE du 25 mars 2009. (cf ci-après).
Loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre
l'Exclusion) 25 mars 2009
Les éléments de cette loi qui ont un lien avec le PLU portent principalement sur :
¤ L’élaboration de PLH dans délai de 2 ans pour les communautés de communes
compétentes en matière d’habitat dont la population est comprise entre 30 000 et
50 000 habitants et comprenant une commune de plus de 10 000 habitants. Donc plus
de territoire où l’ambition pourra être portée ensuite dans un PLU.
¤ Le raccourcissement des délais de prise en compte des PLH dans les PLU, passant de
3 à 1 an.
¤ La possibilité de déterminer des secteurs situés dans les zones urbaines délimitées
Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains)
par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, à
l’intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à
l’emprise au sol et au coefficient d’occupation des sols est autorisé pour permettre
l’agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d’habitation. La
délibération fixe pour chaque secteur ce dépassement, qui ne peut excéder 20% pour
chacune des règles concernées. En l’absence de coefficient d’occupation des sols,
l’application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d’une
surface habitable supérieure de plus de 20% à la surface habitable existante.
¤ La possibilité de délimiter des secteurs à l’intérieur desquels la réalisation de
programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux bénéficie
d’une majoration du volume constructible tel qu’il résulte du coefficient d’occupation
des sols ou des règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. La
délibération fixe, pour chaque secteur, cette majoration, qui ne peut excéder 50%.
Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de
logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l’opération.
Il n’est donc plus nécessaire d’avoir un COS pour inscrire le principe d’un bonus.
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la Solidarité et au Renouvellement
Urbains. Elle traduit la volonté de promouvoir un développement des aires urbaines
plus cohérent, plus durable et plus solidaire. Les principaux aspects sont :
¤ Le remplacement des Schémas Directeurs par les SCOT, des POS par les PLU, et la
suppression des Plans d'Aménagement de Zone.
¤ L'incitation à réduire la consommation des espaces non urbanisés et la
périurbanisation, en favorisant la densification raisonnée des espaces déjà urbanisés
(limitation de la possibilité de fixer une taille minimale aux terrains constructibles…).
¤ Pour la mixité sociale, elle contraint à 20% de logements sociaux dans les communes
de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) comprises dans une agglomération
de plus de 50 000 habitants dont au moins une commune a plus de 15 000 habitants.
Cette obligation s’applique au niveau intercommunal lorsqu’un Programme Local de
l’Habitat a été approuvé.
Loi pour l’accélération des programmes de construction
et d’investissements publics et privés (17 février 2009)
Jusqu’au 31 décembre 2010, les modifications d’un PLU ou d’un POS ayant pour objet
d’autoriser l’implantation de constructions en limite séparative ne donnent pas lieu à
enquête publique. Le projet de modification et l’exposé de ses motifs sont portés à la
connaissance du public, en vue de lui permettre de formuler des observations, pendant
un délai d’un mois, préalablement à la convocation du conseil municipal ou de l’organe
délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent, qui se
prononce par délibération motivée.
Loi UH (Urbanisme et Habitat)
La loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 Urbanisme et habitat comporte un volet relatif à
l’urbanisme qui permet de lutter, à court terme, contre la pénurie de terrains, dont la
disponibilité est nécessaire à la construction de nouveaux logements. Sans
bouleversement du droit, et notamment de la loi solidarité et renouvellement urbains
(loi SRU), les principales modifications apportées au code de l’urbanisme consistent
notamment à simplifier le PLU en clarifiant son contenu, en faisant de la modification la
procédure de droit commun et en étendant la procédure de révision simplifiée.
PLU (Plan Local d'Urbanisme)
C’est le document qui fixe les règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la
commune (occupation et affectation des sols, règles de construction). Instrument des
collectivités locales pour maîtriser et planifier le développement urbain de la commune,
il constitue la base de l'instruction des permis de construire.
111
Annexes
PUP (Projet Urbain Partenarial) – cf. de loi MOLLE du 25 mars 2009
Dans les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par les PLU ou les
documents d’urbanisme en tenant lieu, lorsqu’une ou plusieurs opérations
d’aménagement ou de construction nécessitent la réalisation d’équipements autres
que les équipements propres mentionnés à l’article L.332-15, le ou les propriétaires des
terrains, le ou les aménageurs et le ou les constructeurs peuvent conclure avec la
commune ou l’établissement public compétent en matière de plan local d’urbanisme ou
le représentant de l’Etat, dans le cadre des opérations d’intérêt national mentionnées à
l’article L.121-2, une convention de projet urbain partenarial prévoyant la prise en
charge financière de tout ou partie de ces équipements.
Cette convention ne peut mettre à la charge des propriétaires fonciers, des aménageurs
ou des constructeurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux
besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans le périmètre
fixé par la convention ou, lorsque la capacité des équipements programmés excède ces
besoins, la fraction du coût proportionnelle à ceux-ci.
La convention fixe les délais de paiement. La participation peut être acquittée sous
forme de contribution financière ou d’apports de terrains bâtis ou non bâtis.
RT 2005
La RT 2005 fixe une limite de consommation énergétique de référence (appelé Cepréf )
à ne pas dépasser pour les constructions neuves (ou extensions de constructions) de
bâtiments résidentiels et non résidentiels (tertiaires, bâtiments industriels...). Elle fixe
également quatre grands objectifs de politique énergétique française pour les 30 ans à
venir et les moyens à mettre en œuvre pour les atteindre :
¤ Contribuer à l'indépendance énergétique nationale et garantir la sécurité
d'approvisionnement ;
¤ Assurer un prix compétitif de l'énergie ;
¤ Préserver la santé humaine et l'environnement, en particulier en luttant contre
l'aggravation de l'effet de serre ;
¤ Garantir la cohésion sociale et territoriale en assurant l'accès de tous à l'énergie.
112
Les axes majeurs d'action sont :
¤ Maîtriser la demande d'énergie
¤ Diversifier le bouquet énergétique
¤ Développer la recherche et l'innovation dans le secteur de l'énergie
¤ Assurer des moyens de transport et de stockage adaptés aux besoins
SHON (Surface Hors œuvre Nette)
Elle s'obtient en soustrayant de la Surface Hors-œuvre Brute (SHOB) les surfaces dites
non-habitables :
¤ Des surfaces de combles et de sous-sols non aménageables pour l’habitation ou pour
des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial
¤ Des surfaces de toitures-terrasses, de balcons, de loggias ainsi que de surfaces non
closes situées au rez-de-chaussée
¤ Des surfaces de bâtiments ou de parties de bâtiments aménagés en vue du
stationnement des véhicules
¤ Dans les exploitations agricoles, des surfaces de serres de production, de locaux
destinés à la production et au stockage des produits à usage agricole, de locaux de
transformation et de conditionnement des produits de l’exploitation
¤ D’une surface égale à 5% de la SHON affectées à l’habitation (déduction relative à
l'isolation).
Sont également déduites de la SHON les surfaces affectées à la réalisation de travaux
pour l’amélioration de l’hygiène des locaux et celles résultant de la fermeture de
balcons, loggias et surfaces non closes situées en rez-de-chaussée (dans le cas de la
réfection d’un immeuble à usage d’habitation et dans la limite de 5m2 par logement).
3 – Références documentaires et législatives
Code de l’urbanisme (www.legifrance.gouv.fr)
Chapitre VII : Dispositions favorisant la diversité de l'habitat.
Article L127-1 (version consolidée 29 mai 2009)
Le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut, par délibération
motivée, sous réserve de ne pas porter atteinte à l'économie générale du plan
d'occupation des sols ou du projet d'aménagement et de développement durable du
plan local d'urbanisme, délimiter des secteurs à l'intérieur desquels la réalisation de
programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux au sens de
l'article L.302-5 du code de la construction et de l'habitation bénéficie d'une majoration
du volume constructible tel qu'il résulte du coefficient d'occupation des sols ou des
règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol.
La délibération fixe, pour chaque secteur, cette majoration, qui ne peut excéder 50%.
Pour chaque opération, elle ne peut être supérieure au rapport entre le nombre de
logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. Le projet de
délibération comprenant l'exposé des motifs est porté à la connaissance du public en
vue de lui permettre de formuler des observations pendant un délai d'un mois
préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.
La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement
résultant du dépassement du plafond légal de densité.
Article R*127-2
Le coût foncier imputé à la partie des constructions ayant la destination de logements locatifs sociaux et dépassant, dans les conditions fixées par l'article L.127-1, la densité résultant
du coefficient d'occupation des sols ne peut excéder le montant obtenu par l'application
du barème ci-après à la surface hors œuvre nette de cette partie des constructions :
1. Dans les communes de la zone 1 définie à l'article R.127-3, 205 euros (T.T.C.) par
mètre carré de plancher hors œuvre net des maisons d'habitation individuelle et 140
euros (T.T.C.) par mètre carré de plancher hors œuvre net des autres constructions à
usage d'habitation ;
2. Dans les communes de la zone 2 définie au même article, 140 euros (T.T.C.) par mètre
carré de plancher hors œuvre net des maisons d'habitation individuelle et 90 euros
(T.T.C.) par mètre carré de plancher hors œuvre net des autres constructions à usage
d'habitation ;
3. Dans les communes de la zone 3 définie au même article, 70 euros (T.T.C.) par mètre
carré de plancher hors œuvre net des maisons d'habitation individuelle et 45 euros
(T.T.C.) par mètre carré de plancher hors œuvre net des autres constructions à usage
d'habitation ;
4. Dans les communes des départements d'outre-mer, 55 euros (T.T.C.) par mètre carré
de plancher hors œuvre net des constructions à usage d'habitation
113
Annexes
Chapitre VIII : Dispositions favorisant la performance énergétique et les énergies
renouvelables dans l'habitat
Article L128-1
Le dépassement du coefficient d'occupation des sols est autorisé, dans la limite de 20%
et dans le respect des autres règles du plan local d'urbanisme, pour les constructions
remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements
de production d'énergie renouvelable.
Un décret en Conseil d'Etat détermine les critères de performance et les équipements
pris en compte.
La partie de la construction en dépassement n'est pas assujettie au versement
résultant du dépassement du plafond légal de densité.
Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme
Article L.123-1 5 (extraits)
Les plans locaux d'urbanisme exposent le diagnostic établi au regard des prévisions
économiques et démographiques et précisent les besoins répertoriés en matière de
développement économique, d'agriculture, d'aménagement de l'espace, d'environnement,
d'équilibre social de l'habitat, de commerce, de transports, d'équipements et de services.
Lorsqu'ils sont élaborés et approuvés par des établissements publics de coopération
intercommunale dont ils couvrent l'intégralité du territoire, les plans locaux
d'urbanisme intègrent les dispositions des programmes locaux de l'habitat définis aux
articles L.302-1 à L.302-4 du code de la construction et de l'habitation et tiennent lieu
de programmes locaux de l'habitat.1
Article L.128-2
Les dispositions de l'article L.128-1 sont rendues applicables dans la commune par
décision de son conseil municipal.
Ils peuvent :
14° Recommander l'utilisation des énergies renouvelables pour l'approvisionnement
énergétique des constructions neuves, en fonction des caractéristiques de ces
constructions, sous réserve de la protection des sites et des paysages ;
15° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les
programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d'une taille
minimale qu'ils fixent ;
16° Délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en
cas de réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce programme
doit être affecté à des catégories de logements qu'il définit dans le respect des objectifs
de mixité sociale.
Le rapport de présentation peut comporter un échéancier prévisionnel de l'ouverture à
l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des équipements
correspondants.
Article L.128-3
L'application combinée des articles L.127-1 et L.128-1 ne peut entraîner une majoration
du coefficient d'occupation des sols ou un dépassement des limites résultant des
règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol supérieurs à 50%.
1. Cette disposition n'est applicable aux plans locaux d'urbanisme approuvés à la date d'entrée en vigueur
de la présente loi qu'à compter de leur prochaine révision.
114
Le plan local d'urbanisme doit, s'il y a lieu, être compatible avec les dispositions du
schéma de cohérence territoriale, du schéma de secteur, du schéma de mise en valeur
de la mer et de la charte du parc naturel régional ou du parc national, ainsi que du plan
de déplacements urbains et du programme local de l'habitat. Il doit également être
compatible avec les orientations fondamentales d'une gestion équilibrée de la
ressource en eau et les objectifs de qualité et de quantité des eaux définis par les
schémas directeurs d'aménagement et de gestion des eaux en application de l'article
L.212-1 du code de l'environnement ainsi qu'avec les objectifs de protection définis par
les schémas d'aménagement et de gestion des eaux en application de l'article L.212-3
du même code.
Lorsqu'un de ces documents est approuvé après l'approbation d'un plan local
d'urbanisme, ce dernier doit, si nécessaire, être rendu compatible dans un délai de trois
ans. Ce délai est ramené à un an pour permettre la réalisation d'un ou plusieurs
programmes de logements prévus dans un secteur de la commune par le programme
local de l'habitat et nécessitant une modification du plan.
Article L.123-1-3
Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être exigé la
réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de
logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat. Les plans locaux d'urbanisme
peuvent en outre ne pas imposer la réalisation d'aires de stationnement lors de la
construction de ces logements.
L'obligation de réaliser des aires de stationnement n'est pas applicable aux travaux de transformation ou d'amélioration de bâtiments affectés à des logements locatifs financés avec un
prêt aidé par l'Etat, y compris dans le cas où ces travaux s'accompagnent de la création de
surface hors œuvre nette, dans la limite d'un plafond fixé par décret en Conseil d'Etat.
Article L.123-2
Dans les zones urbaines ou à urbaniser, le plan local d'urbanisme peut instituer des
servitudes consistant :
a) A interdire, sous réserve d'une justification particulière, dans un périmètre qu'il
délimite et pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la
commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une
superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; les travaux ayant pour objet
l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des
constructions existantes sont toutefois autorisés ;
b) A réserver des emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs
de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ;
c) A indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics,
ainsi que les installations d'intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en
délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements ;
Article L.123-6
Le plan local d'urbanisme est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune. La délibération qui prescrit l'élaboration du plan local d'urbanisme et précise les
modalités de concertation, conformément à l'article L.300-2, est notifiée au préfet, au
président du conseil régional, au président du conseil général et, le cas échéant, au président de l'établissement public prévu à l'article L.122-4, ainsi qu'au président de l'autorité compétente en matière d'organisation des transports urbains et, si ce n'est pas
la même personne, à celui de l'établissement public de coopération intercommunale
compétent en matière de programme local de l'habitat dont la commune est membre et
aux représentants des organismes mentionnés à l'article L.121-4.
115
Annexes
Article L.123-8
Le président du conseil régional, le président du conseil général, et, le cas échéant, le
président de l'établissement public prévu à l'article L.122-4, le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de programme local
de l'habitat dont la commune est membre, le président de l'autorité compétente en
matière d'organisation des transports urbains, le président de la communauté ou du
syndicat d'agglomération nouvelle ainsi que ceux des organismes mentionnés à l'article L.121-4 ou leurs représentants sont consultés à leur demande au cours de l'élaboration du projet de plan local d'urbanisme.
Le maire peut recueillir l'avis de tout organisme ou association compétents en matière
d'aménagement du territoire, d'urbanisme, d'environnement, d'architecture et d'habitat et de déplacements, y compris des collectivités territoriales des Etats limitrophes.
Si le représentant de l'ensemble des organismes mentionnés à l'article L.411-2 du code
de la construction et de l'habitation propriétaires ou gestionnaires de logements situés
sur le territoire de la commune en fait la demande, le maire lui notifie le projet de plan
local d'urbanisme afin de recueillir son avis. Cet avis est réputé favorable s'il n'a pas été
rendu par écrit dans un délai de deux mois.
Article L.123-12-1
Trois ans au plus après la délibération portant approbation du plan local d'urbanisme
ou la dernière délibération portant révision de ce plan, un débat est organisé au sein du
conseil municipal sur les résultats de l'application de ce plan au regard de la
satisfaction des besoins en logements et, le cas échéant, de l'échéancier prévisionnel
de l'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de la réalisation des
équipements correspondants. Le conseil municipal délibère sur l'opportunité d'une
application des dispositions prévues au sixième alinéa de l'article L.123-1-1, d'une mise
en révision ou d'une mise en révision simplifiée de ce plan dans les conditions prévues
à l'article L.123-13. Ce débat est organisé tous les trois ans dès lors que le plan n'a pas
été mis en révision.
116
Article L.123-13
Le plan local d'urbanisme est modifié ou révisé par délibération du conseil municipal
après enquête publique.
La procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée
a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de
développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L.123-1 ;
b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et
forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité
des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance.
Le projet de modification est notifié, avant l'ouverture de l'enquête publique, au préfet,
au président du conseil régional, au président du conseil général et, le cas échéant, au
président de l'établissement public prévu à l'article L.122-4, ainsi qu'aux organismes
mentionnés à l'article L.121-4.
Toutefois, lorsque la modification a uniquement pour objet la rectification d'une erreur
matérielle ou porte uniquement sur des éléments mineurs dont la liste est fixée par
décret en Conseil d'Etat, à l'exclusion de modifications sur la destination des sols, elle
peut, à l'initiative du maire ou du président de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent, être effectuée selon une procédure simplifiée. La
modification simplifiée est adoptée par le conseil municipal ou par l'organe délibérant
de l'établissement public de coopération intercommunale compétent par délibération
motivée, après que le projet de modification et l'exposé de ses motifs ont été portés à
la connaissance du public, en vue de lui permettre de formuler des observations,
pendant un délai d'un mois préalablement à la convocation de l'assemblée délibérante.
Dans les autres cas que ceux visés aux a, b et c, le plan local d'urbanisme peut faire
l'objet d'une révision selon les modalités définies aux articles L.123-6 à L.123-12.
Lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d'une construction ou d'une
opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la
commune ou toute autre collectivité, elle peut, à l'initiative du maire, être effectuée
selon une procédure simplifiée. La révision simplifiée donne lieu à un examen conjoint
des personnes publiques associées mentionnées à l'article L.123-9. Le dossier de
l'enquête publique est complété par une notice présentant la construction ou
l'opération d'intérêt général. Les dispositions du présent alinéa sont également
applicables à un projet d'extension des zones constructibles qui ne porte pas atteinte
à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable et ne
comporte pas de graves risques de nuisance.
Autres informations complémentaires (www.legifrance.gouv.fr)
Code de l’urbanisme
Titre II : Prévisions et règles d'urbanisme
Chapitre III : Plans locaux d'urbanisme
Section I : Contenu des plans locaux d'urbanisme
Cf. Articles R.123-1 à R.123-14
Section II : Elaboration, modification, révision et mise à jour des plans locaux
d'urbanisme (Articles R.123-15 à R.123-25)
Chapitre VII : Dispositions favorisant la diversité de l'habitat.
Code de la construction et de l’habitat
Programme Local de l’Habitat
Cf. Articles L.302-1 à L.302-9-1
117
118
Liste des dernières parutions
Les Cahiers
Plus de 100 titres déjà parus. Certains peuvent être commandés (différents
tarifs*) auprès de la Direction des activités promotionnelles – Éditions de
l’Union sociale pour l’habitat - 14, rue Lord Byron - 75384 Paris Cedex 08 Tél. 01 40 75 52 63 - Mél : [email protected]
77 Parc privé existant ou ancien : pourquoi et comment intervenir - mars 2003
78 Le recours aux sociétés privées de prévention et de sécurité - cahier des chargestype - septembre 2003
79 Les constats amiante - Cadre général et contrats-type de mission de repérage septembre 2003
80 Villes et quartiers - Les chartes de voisinage - décembre 2003
81 La communication, vecteur de la qualité - février 2004
82 Logements-foyers pour personnes âgées : la relation propriétaire gestionnaire mars 2004
83 Guide de l’enquête de satisfaction : perception de la qualité du service rendu dans
l’habitat social - mars 2004
84 Les cessions en bloc de patrimoine locatif social : un outil d’aide à la décision mai 2004
85 Guide pratique et déontologique de recours à la vidéosurveillance par les bailleurs
sociaux - juillet 2004
86 Les “mondes sociaux” des organismes du logement social - octobre 2004
87 Gestion de proximité : évolutions et tendances - octobre 2004
88 Dématérialisation des procédures d’appel d’offres - novembre 2004
89 Les pratiques d’achat en logement social : mise en œuvre du code 2004 des
marchés publics - janvier 2005
90 Contrat-type de coordination de la sécurité et de la protection de la santé janvier 2005
91 Les organismes Hlm et le mandat de gestion d’immeubles : proposition de
convention - février 2005
92 Les logements-foyers pour personnes âgées dans la stratégie patrimoniale février 2005
93 La technologie du télérelevage appliquée à la gestion de l’eau en habitat
collectif - avril 2005
94 Gestion d’un immeuble voué à la démolition : préparer et accompagner le projet juin 2005
95 L’entretien de la ventilation mécanique contrôlée sanitaire - juillet 2005
96 Aide à la mise en place d’un contrat d’entretien et de réparations des ascenseurs
- septembre 2005
97 Prendre en compte la gestion et les usages dans les projets de renouvellement
urbain - septembre 2005
98 Prendre en compte le vieillissement et le handicap dans les interventions sur le
patrimoine - septembre 2005
99 Relogement et rénovation urbaine - novembre 2005
99b Les aspects juridiques du relogement - mai 2007
100 Le PLH : enjeux pour l’habitat social et rôle des organismes Hlm - novembre 2005
101 La délégation des aides à la pierre, outil de la mise en œuvre des politiques
locales de l’habitat - décembre 2005
102 Aide à l’entretien des aires de jeu - février 2006
103 L’accès et le maintien dans le logement des personnes ayant des difficultés de santé
mentale - mars 2006
104 L’ouverture des marchés de l’énergie pour les organismes de logements sociaux avril 2006
106 Bilan de quelques opérations de résidentialisation dans le cadre de projets
urbains - septembre 2006
107 Décentralisation et politiques locales de l’habitat - octobre 2006
119
Liste des dernières parutions
108 Guide de mise en place du contrôle technique périodique en ascenseur novembre 2006
109 Guide de sensibilisation à la communication des projets de rénovation urbaine décembre 2006
110 Le nouveau régime d’impôt sur les sociétés des organismes de logement social avril 2007
111 Le dossier de diagnostic technique - mai 2007
112 Communication : approches, pratiques et tendances - juin 2007
113 La gestion des quartiers en chantier - juillet 2007
114 Améliorer l’accessibilité du parc existant - juillet 2007
115 Stratégie énergétique : comment définir une réponse globale sur le parc existant ? novembre 2007
116 Projets de gestion de site et certification Qualirésidence(s) - novembre 2007
117 Gérer les copropriétés : savoir-faire et valeur ajoutée des organismes Hlm décembre 2007
118 Vente des logements locatifs des organismes Hlm à personne physique :
points-clés et recommandations - décembre 2007
119 Entreprendre ou poursuivre l’amélioration du service aux habitants :
la mobilisation francilienne - janvier 2008
120 Les démarches collectives d’engagements de service en Bretagne et Pays de la
Loire - février 2008
121 Accéder à la propriété dans les quartiers en renouvellement urbain - mars 2008
122 Les projets de résidentialisation : points de vigilance et recommandations juillet 2008
123 La restructuration du foncier dans les opérations
de renouvellement urbain - juillet 2008
124 Développer les réponses aux besoins d’accueil d’urgence et temporaire :
les produits, le rôle des organismes - juillet 2008
125 Partenariats FNARS et USH
Collaborations locales : enseignements et perspectives - septembre 2008
120
126 ProAccess : accession sociale, vente Hlm, copropriétés - septembre 2008
127 Maintien à domicile des personnes âgées : les formules proposées par les
organismes d’Hlm - octobre 2008
128 L’adaptation de la gestion des organismes d’Hlm à l’accueil des ménages vulnérables
(Besoins, principes d’intervention et modes organisationnels) - juin 2009
129 Refuser et ajourner une demande de logement : points de repères juridiques et
opérationnels - juillet 2009
130 Gestion et communication de crise dans l’habitat social
Guides réflexes et méthodologie - juillet 2009
Les Guides
• Les logements-foyers pour personnes âgées. Quelles adaptations, pour quel
avenir ? - mars 2002
• La fiscalité Hlm - Tome 4 - Les impositions liées à la détention et la location d’un
immeuble - mars 2002
• Le rôle des organismes de logement social dans les PLH - mars 2003
• Les observatoires de l’habitat : la participation des organismes d’Hlm- mars 2003
• Guide évaluation des contrats de ville - juin 2003
* Tarifs des Guides, prix unitaire TTC franco
Guides 2001 : 24,39 € - 2002 : 25 € - 2003 : 26 €
* Tarifs des Cahiers, prix unitaire TTC franco
Du n° 5 au n° 50 : 15,09 €
Du n° 51 au n° 62 : 16,01 €
Du n° 63 au n° 71 : 16,77 €
Du n° 72 au n° 76 : 17 €
Du n° 77 au n° 80 : 17,50 €
A partir du n° 81 : 20 €
La collection des Cahiers d’Actualités habitat
Une gamme de couleurs pour repérer les différents thèmes de la collection :
Communication : rose
Droit et fiscalité : saumon
Etudes et documents : prune
Maîtrise d’ouvrage : orange
Politiques locales de l’habitat : bleu ardoise
Patrimoine : rouge
Ressources humaines : vert
Social / Habitants : jaune
Ville et renouvellement urbain : bleu
Qualité et services : turquoise
Accession sociale, vente Hlm, copropriétés : céladon
Dès la parution d’un nouveau cahier, un exemplaire est adressé gracieusement à chaque organisme. Pour tout numéro supplémentaire, veuillez retourner
le bon de commande à la direction des Activités promotionnelles – Editions de l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08.
Mél : [email protected].
Conception graphique : Gavrinis - Secrétariat de rédaction et réalisation : 62Avenue - Impression : DÉJÀ GLMC - 95146 Garges-lès-Gonesse
L’UNION SOCIALE POUR L’HABITAT
LES REVUES
14, rue Lord Byron • 75384 Paris Cedex 08
Tél. : 01 40 75 78 00 • Fax : 01 40 75 79 83
www.union-habitat.org

le Plan Local d`Urbanisme pour favoriser le logement social

Transcription

Documents pareils

Invitation AMIF 2013

Logement en Gironde : tract à destination du grand

Discours de la Ministre des Domaines fonciers, de l

Commune de Saint-Jodard ELABORATION DU PLAN LOCAL D

Bâtisseurs - Pact des Landes

Fiche n° 28 : Droit au logement

Fausses factures, passe-droits... révélations chocs sur les

maisons ossature bois - Drôme Aménagement Habitat

Règles d`attribution

panneau 2 - Croisy sur Eure