Exemple d`évaluation d`un appartement selon la méthode actuelle

 Annexe 3
Exemple d’évaluation d’un appartement selon la méthode actuelle
Pour un appartement de 80 m² situé au 3ème étage d’un immeuble récent sans caractère
particulier avec ascenseur dans un quartier du centre-ville de Melun en Seine et Marne et
disposant de 3 chambres et de tous les éléments de confort, sans aucune dépendance (cave
ou parking), la valeur locative cadastrale est déterminée de la façon suivante :
1ERE ETAPE : CHOIX DE LA CATEGORIE
L’appartement ne présentant pas de caractère particulier et d’une qualité de construction
courante, la catégorie 5 est retenue.
Dans la commune de Melun, le local de référence correspondant à la catégorie 5 a un tarif
au m² de 7,17 €.
2EME ETAPE : CALCUL DE LA SURFACE COMPARATIVE DE LA PARTIE PRINCIPALE (ART. 324 O DE
L’ANNEXE 3 AU CODE GENERAL DES IMPOTS)
Pour tenir compte de l’importance des pièces, des coefficients de pondération sont appliqués
suivant des tranches de surface :
Pour un appartement de catégorie 5 : 20 m² x 1,35 + 60 m² x 0,9 = 81 m²
3EME ETAPE : CALCUL DU CORRECTIF D’ENSEMBLE
Le correctif d’ensemble est égal à la somme algébrique des coefficients suivants :
-
situation générale (variant de - 0,10 pour une situation mauvaise à + 0,10 pour une
situation excellente) : 0,05 ;
situation particulière (variant de - 0,10 pour une situation mauvaise à + 0,10 pour une
situation excellente) : 0,05 ;
état d’entretien (variant de 0,80 pour un état mauvais à 1,20 pour un état bon) : 1,20 ;
correctif d’ascenseur (de - 0,15 à + 0,05 selon l’étage du local) : 0,05.
Le correctif d’ensemble retenu pour l’appartement s’élève donc à 1,35
(c’est-à-dire 0,05+0,05+1,20+0,05).
Annexe 3
4EME ETAPE : CALCUL DE LA SURFACE PONDEREE NETTE
Application du correctif d’ensemble à la surface calculée à l’étape 2.
81 m² X 1,35 = 109 m²
5EME ETAPE : CALCUL DES EQUIVALENCES SUPERFICIELLES
Eau
Electricité
Baignoire
Lavabo
WC
Tout à l’égout
Chauffage
4 m²
2 m²
5 m²
2 x 3 m², soit 6 m²
2 x 3 m², soit 6 m²
3 m²
6 pièces x 2 m², soit 12 m²
TOTAL
38 m²
6EME ETAPE : CALCUL DE LA VALEUR LOCATIVE 1970
VL70 = (Surface pondérée nette + équivalences superficielles) x tarif du local-type
= (109 m² + 38 m²) x 7.17 € /m² = 1 054 €
La valeur locative cadastrale de cet appartement est évaluée à 1 054 €.