Le Secteur Lebourgneuf, Découvrir le quartier

ÉVOLUTION URBAINE
DU SECTEUR LEBOURGNEUF
LEBOURGNEUF EN TROIS TEMPS
Le secteur Lebourgneuf a connu un essor rapide et son
histoire est marquée par trois tournants majeurs 1981
2006
—
—
—
Afin de contrer l’exode de ses résidents vers les banlieues, et
En 1981, le promoteur Marcel Adams construit un vaste
La Ville de Québec entreprend de prolonger l’autoroute
ainsi préserver son poids démographique dans l’agglomération,
centre commercial, Les Galeries de la Capitale, sur un site
Robert-Bourassa au nord du boulevard Lebourgneuf et d’en
la Ville de Québec annexe en 1974 les banlieues de Duberger,
essentiellement entouré de champs. Cette décision audacieuse
faire un boulevard urbain. S’en est suivi un boom d’une ampleur
Les Saules, Neufchâtel et Charlesbourg-Ouest. La Ville crée
et risquée à l’époque, se releva être un moment décisif du
équivalente à celle observée suite à l’implantation des Galeries,
le tout nouveau quartier Lebourgneuf, contractant les noms
secteur Lebourgneuf. Combiné à une mesure d’allègement fiscal
avec l’implantation de nombreux projets multirésidentiels et
Charlesbourg et Neufchâtel.
pour inciter la construction, ayant pour effet de faire exploser
de commerces le long du tout nouveau boulevard. Depuis le
le volume de mises en chantier jusqu’au début des années 90.
prolongement de l’autoroute, c’est plus de 6 000 nouvelles
C’est d’ailleurs durant cette période que les premiers édifices
unités d’habitation qui ont été construites.
1974 du Complexe de la Capitale furent érigés; la phase 1 en 1988, les
phases 2 et 3 successivement en 1989 et la phase 4 en 1991.
LEBOURGNEUF :
UN PÔLE D’AFFAIRES
INCONTOURNABLE
Si Lebourgneuf est un quartier résidentiel jeune et vivant, offrant une
ÉVOLUTION DE L’INNOCUPATION À LEBOURGNEUF
qualité de vie sans pareil à ses résidents, il attire aussi les entreprises à la
recherche d’espaces de bureaux de qualité, accessibles via les principaux
axes routiers de la Capitale et à proximité de tous les services.
%
Au fil des ans, les promoteurs immobiliers ont construit de nouveaux
12
projets de bureaux adaptés aux besoins des entreprises. Lebourg « neuf »
porte d’ailleurs bien son nom, car presque la moitié de la superficie
locative totale de bureaux du secteur, soit près de 2,3 M de pi.ca., est de
10
construction récente, soit années 2000 ou après. Ce secteur en demande est
en croissance, tant au niveau de l’inventaire locatif total que de la superficie
des locaux occupés. L’activité de construction soutenue fait en sorte que
plusieurs locaux de qualité sont encore disponibles.
8
LEBOURGNEUF, EN CHIFFRES
Sachant que Lebourgneuf ne compte que trois immeubles de bureaux
6
de classe A, une vacance extraordinaire chez l’un d’entre eux aura
inévitablement un impact notoire sur la moyenne. Bref, la hausse
d’inoccupation de 13 % constatée entre 2013 et 2015 peut sembler élevée,
mais dans les faits, ce ne sont qu’approximativement 50 000 pieds carrés
4
qui étaient vacant en date du premier trimestre 2015. Il est à prévoir que
le taux d’inoccupation de cette catégorie d’actif diminue au 2ième trimestre
car 11 000 pieds carrés récemment été absorbés au sein du Complexe de
2
la Capitale phase 5. On dénote également une hausse importante du taux
bonne absorption.
Toutes classes confondues
Classe A
Classe B
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
perçoit d’ailleurs un repli du taux d’inoccupation depuis, témoignant d’une
2008
plusieurs projets a grandement augmenté le volume total de l’inventaire. On
0
2007
soulignons que durant cette même période, la livraison consécutive de
2006
de vacance pour les immeubles de catégorie B entre 2011 et 2013, mais
ÉVOLUTION
DE L’INNOCUPATION
DES PRINCIPAUX
PÔLES
14 %
12
10
8
6
4
2
0
2006
Saint-Roch
2007
2008
2009
2010
Boulevard Laurier
2011
2012 2013
2014
2015
Colline Parlementaire
Lebourgneuf
1 076
Lebourgneuf
VARIATION
DE L’ESPACE
OCCUPÉ PAR
SOUS-SECTEUR
MARCHÉ
DE QUÉBEC
138 299
95 727
Colline Parlementaire
70 181
9 475
30 989
204 134
-67 513
Lebourgneuf a bénéficié, au cours des dernières années, des
plus importantes variations positives de ses espaces occupés
à l’échelle de la RMR. Indéniablement, il s’agit d’un secteur
en demande, et plusieurs entreprises font et ont fait le choix
Boulevard Laurier
-37 148
112 935
-414
81 123
d’aller s’y installer. Ce qui est d’autant plus intéressant, c’est
que malgré tout, Lebourgneuf dispose toujours d’espaces
15 443
Saint-Roch
récents à louer.
-20 618
22 036
5 828
-50
0
50
100
150
200
250
pi2
LEBOURGNEUF - HISTORIQUE DE L’ACTIVITÉ DE CONSTRUCTION D’IMMEUBLES DE BUREAUX
pi2
400 000
300 000
200 000
230 589
57 353
212 271
48 000
291 641
45 000
113 245
75 000
48 633
220 821
359 460
283 352
111 843
45 700
0
91 709
100 000
1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Galeries de la capitale
Prolongement
Robert Bourassa
Construction du
Complexe de la Capitale
Phase 5 (16 000 pi2 d’espace de bureaux)
RÉPARTITION DE L’INVENTAIRE DES IMMEUBLES DE LEBOURGNEUF
SELON L’ÂGE
Année de construction
Quantité d’immeubles construits
Répartitions (%)
Superficie construite (pi2)
Répartitions (%)
Avant 1980
2
6%
91,709
4%
1980 à 1989
10
29%
468,595
21%
1990 à 1999
10
29%
628,914
28%
2000 à 2009
6
17%
524,886
23%
2010 à 2015
7
20%
548, 213
24%
RÉPARTITION DE LA SUPERFICIE CONSTRUITE À LEBOURGNEUF
SELON L’ÂGE DES IMMEUBLES
Le secteur s’est énormément développé concernant les immeubles de bureaux depuis le début
des années 2000. Lebourg « neuf » porte d’ailleurs bien son nom, car 47 % de la superficie locative
totale du secteur, soit près de 2,3 M de pieds carrés, affichent moins de 10 ans d’âge.
23 %
2828
%%
24 %
4%
47%
des immeubles
de bureaux
de Lebourgneuf
ont été construits
après l’an 2000
24 %
21 %
Avant 1980
1980 à 1989
4%
1990 à 1999
21 %
2000 à 2009
2010 à 2015
23 %
Avant 1990
1980 à 1989
1990 à 1999
2000 à 2009 2010 à 2015
28 %
MISES EN CHANTIER RÉSIDENTIELLES
7000
6000
5000
4000
3000
2000
Mentionnons que depuis près de 10 ans maintenant, les mises
en chantier résidentielles à Lebourgneuf représentent en
moyenne 10 % des constructions totales observées dans la RMR
de Québec. Indicateur d’un engouement certain pour le secteur.
1000
5176
538
5284
919
5457
538
5513
838
6652
1311
5445
6416
900
4680
4449
0
Quelques chiffres : les prix de vente moyens des copropriétés
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Mise en chantier - RMR de Québec
Mise en chantier Lebourgneuf
sont de l’ordre de 250 $ à 300 $/pi² pour des unités d’une
superficie moyenne avoisinant les 1 100 pieds carrés, alors
que pour les appartements neufs en location, les loyers
observés varient généralement de 1 150 $ à 1 350 $/mois
pour une superficie moyenne équivalente, soit entre 1,05 $ et
1,25 $/pi²/mois.