delai depot demande de pret

QUESTION - REPONSE
VENTE – FINANCEMENT
La clause d’un compromis de vente imposant à l’acquéreur de déposer
une demande de prêt dans un certain délai est-elle licite ?
Mai 2006
Lorsqu’un acte constatant une vente ou une promesse de vente immobilière indique que le prix
est payé à l’aide d’un prêt, il est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du prêt. La
durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois1.
CONDAMNATION DE LA CLAUSE OBLIGEANT A DEPOSER UNE DEMANDE DE PRET DANS UN DELAI
INFERIEUR AU DELAI LEGAL D’UN MOIS
La quasi-totalité des avant-contrats à un acte d’achat impose à l’acquéreur de faire sa demande
de prêt dans un délai déterminé à compter de la signature de l’acte et d’en justifier au vendeur.
Or, dans un arrêt récent, en date du 6 juillet 20052, la Cour de cassation a écarté la clause d’une
promesse de vente obligeant le bénéficiaire à déposer une demande de prêt dans un délai de 15
jours.
En l’espèce, celui-ci avait sollicité un prêt conforme aux prévisions du contrat quelques jours
seulement avant l’expiration du délai d’un mois prévu dans l’acte pour la réalisation de la
condition suspensive d’obtention du prêt. La banque lui avait refusé le prêt. Le vendeur essayait
de mettre en avant le non respect du délai de 15 jours pour obtenir le paiement de l’indemnité
d’immobilisation versée en arguant que le bénéficiaire de la promesse en sollicitant tardivement
le prêt avait empêché la réalisation de la condition suspensive et qu’en application de l’article
1178 du Code Civil3, la condition d’obtention du prêt devait être réputée accomplie.
Les juges n’ont pas suivi cette argumentation et ont conclu qu’il ne pouvait être imposé au
bénéficiaire de déposer un dossier de crédit dans les 15 jours de la signature de la promesse de
vente, car cette obligation contractuelle est de nature à accroître l’exigence légale d’un
mois pour obtenir le prêt.
EN PRATIQUE …
… il reste toutefois judicieux de déposer une demande de prêt dans les
meilleurs délais et ce afin que l’établissement financier ait le temps de se prononcer avant
l’expiration du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt prévue au
contrat, puisqu’à défaut le contrat serait caduc et chacune des parties reprendrait sa liberté.
Rappelons, par ailleurs, que les conventions devant être exécutées de bonne foi4, il est
nécessaire de déposer une demande de prêt conforme aux caractéristiques figurant dans la
convention des parties.
BON A SAVOIR
En toutes hypothèses, en cas de désaccord des parties quant au sort de la somme versée
(acompte, indemnité d’immobilisation…) lors de la signature de la promesse de vente, la partie
qui désire s’approprier les fonds devra obtenir, à défaut d’accord, une autorisation judiciaire. Il
n’appartient pas en effet au notaire de décider si la condition d’obtention du prêt est oui ou non
réputée accomplie.
Réponse donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux
Article L 312-16 alinéa 1er du Code de la consommation.
Arrêt Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 6 juillet 2005, n° pourvoi : 04-13381.
3 Article 1178 du Code Civil : « la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement ».
4 Article 1134 du Code Civil.
1
2
Adil de l’Hérault – 4 bis, Rue Rondelet - 34000 MONTPELLIER - 04.67.555.555 – www.adil34.org