Risque et immobilier: quelques éléments sur l`épistémologie, les

Risque et immobilier: quelques éléments
sur l'épistémologie, les rationalités
multiples et les risques organisationnels
.
par P. Romelaer, PSL Université Paris-Dauphine
[email protected], http://basepub.dauphine.fr
Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
.
1) Introduction
2) Comparaison de deux épistémologies
3) Quelques exemples de l'approche critique interprétative
4) Quelques apports et limites de l'approche critique interprétative
5) Risque hypothécaire et rationalités multiples
6) Autres liens entre risque et immobilier
7) Conclusion
8) Références
Colloque Acfas – Chaire Ivanohé Cambridge d'Immobilier ESG Uqam: "Les nouveaux enjeux
et défis de la recherche en immobilier Comment y contribuer?" 8-9Mai 2012 Montréal;
Session sur "Gestion des risques des projets immobiliers et ingénierie contractuelle", 9 Mai.
1
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1) Introduction
Des éléments classiques:
Rentabilité, prix, charges
Risque (systématique,..)
Liquidité
Départs, délai entre contrats, droit
Densité
Surfaces, zonage
Transport, congestion
Empreinte écologique
Attirer les personnesBureaux, commerces, condominiums
et maintenir les emplois
Hôtels, tourisme, resort
Développement durable
Vieillissement
Mixité de fonctions
Mixité sociale
2
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1) Introduction
Des éléments organisationnels:
• Importance des fonctions:
finance,
développement durable, projet, production, génie, architecture,
technologie
urbanisme aménagement, culture, ethno-démo-socio, envt
marché économie évaluation
opération, comm., mktg, promotion, org, strat droit
• Autre aspects organisationnels:
intégration
coordination
cadrage
consultation
confiance
co
3
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1) Introduction
Des éléments plus rarement mentionnés
• Global Risks Report 2012: By 2050, the world will
experience a near doubling of the urban population to 6.2
billion – 70% of the projected world population of 8.9
billion. This means that we will have to build the same
urban capacity (housing, infrastructure and facilities) in the
next 40 years that we have built over the past 4,000 years.
Quelques observations personnelles:
• quartiers difficiles: comment ils fonctionnent, peut on en
récupérer? sont-ils nos créations?
• villes et insécurité: rues, bâtiments, zones sécurisées
• garanties de propriété juridique et réelle (politique, autres)
• Shenzen, Chennai
• des entreprises chinoises construisent massivement en Algérie
• degré d'inégalités
4
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1) Introduction
Des éléments dans le Global Risks Report:
• Seeds of dystopia: configurations of risk factors, income gap
for the young part and the older part of the population
• Are safeguards safe?
• Risks from connectivity
5
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1) Introduction
The subprime crisis "may be our first
epistemologically-driven depression"
Arnold Kling, former economist at the
Federal Reserve and at Freddie Mac
(2010, Harvard Journal of Law & Public Policy)
• Recherche sur le risque
en immobilier
=>
Epistémologie
du risque
(en immobilier)
=> Risque et organisation
• Avec applications
6
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1) Introduction
Épistémologie = conception de la recherche = ce qui
distingue le savoir de l'opinion (valeurs, croyances,
normes, principes, méthodes, approches; Alston, 2005)
Il existe plusieurs épistémologies (au moins 60)
• positivist et/ou postpositivist
3679
articles
• critical et/ou interpretive et/ou
postmodern et/ou constructivist
39082
articles
• critical realist plus husserl et/ou husserlian
et/ou phenomenological
4445
articles
(sur 634 968 articles de Business Source Complete "full text,
peer reviewed ", de 2002 à 2012)
7
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2) Comparaison de deux épistémologies
s'intéresse
à quoi
positivisme amélioré
critique interprétatif
(version Romelaer)
(version Denzin&Lincoln, 2005/2011)
tous les éléments pouvant
intéresser le management et les
parties prenantes (aussi ceux de la
réduction des injustices;
dénonciation des oppressions;
disposition à agir;
colonne de droite mais pas seulement)
.
qui
participation possible, rôle
important des chercheurs, rôles
croissants des parties prenantes
(décideurs et personnes associées à la
décision, personnes qui veulent faire
pression, qui se sentent concernées, qui
bénéficient ou subissent des conséquences)
participation des acteurs (PR:
dans la pratique surtout ou seulement 5
catégories d'acteurs dans les études
constructivistes, féministes, ethniques,
marxistes, culturelles, homosexuelles)
.
01
regarde
quelles
données
les variables des modèles, des
le sens de leur expérience pour
critères de performance (sens les acteurs; Rappel: réduction des
dénonciation des oppressions;
large) des parties prenantes, des injustices;
disposition à agir; participation
conséquences sur les systèmes
et sur les partie-prenantes
.
8
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2) Comparaison de deux épistémologies
positivisme amélioré
critique interprétatif
(version Romelaer)
(version Denzin&Lincoln, 2005/2011)
02
style de
recueil de
données
mesures, concepts, variables, facettes;
02
types de
donnée
quali/quanti/toutes combinaisons (en
fonction des modèles et des objectifs)
03
méthode
tout ou partie des actions suivantes –
ordre adaptable
(les interprétations comme première phase)
interprétations du
chercheur (parfois cointerprétations avec les
acteurs choisis)
surtout quali
(PR: parfois quanti, mais quand et
comment ce n'est pas très certain)
méthode de base +
variantes
(A1) déf de la q. de recherche
souvent: cas local
(pb./opportunité/situation); (A2) problématique; base = prise de notes, re(A3) littérature; (A4) terrain pour découvrir de
création du texte,
nouveaux aspects; (A5) chix/élab. de
modèle;(mid-range); (A6) opérationnalisation; écriture du rapport final
(A7) terrain; (A8-A11) def. des données/recueil/ (PR: dans la pratique méfiance
vis-à-vis des méthodes)
choix méth.//traitement; (A12-A13)
conclusions/discussion.
9
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2) Comparaison de deux épistémologies
04
point
vue
de
05
relations
entre les
points de
vue
positivisme amélioré
critique interprétatif
(version Romelaer)
(version Denzin&Lincoln, 2005/2011)
interprétations et points de vues
divers (et commande, et
littérature), dialogues;
dialogue scientifique; constat des
différences; examen des moyens
de coopération, etc
(coordination/décision/contestations dans
la société - aussi juridiques et politiques);
étude des avantages et
inconvénients de ces différents
modes et processus
les interprétations dépendent
des communautés
épistémiques;
chacun son point de vue;
dénonciation des
dominations et des
oppressions
.
06
le
chercheur
indépendance/dépendance du
chercheur; éthique; clarté des
points de vue représentés ou non;
la position sociale et l'origine
sociale du chercheur sont des
éléments importants (PR: il ne
semble pas y avoir de méthode précise
pour mesurer les effets et d'objectif
précis de réduction des biais)
10
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2) Comparaison de deux épistémologies
07
degré du
savoir
positivisme amélioré
critique interprétatif
(version Romelaer)
(version Denzin&Lincoln, 2005/2011)
le savoir est toujours imparfait; le
savoir important ne concerne pas que
l'expérience humaine: aussi les
processus, leurs déterminants leurs
conséquences
aucune méthode ne peut
capter toute l'expérience
humaine ;
.
08
fin
du
projet de
recherche
,
créativité
09
place des
variables,
etc
10
progrès
des
méthodes
la recherche aboutit à des résultats
la recherche qualitative
intermédiaires; les zones de recherches est sans fin, et créative
et les questions de recherche mûrissent
.
on comprend par les variables, les
relations, les modèles; avec le plus de
précision raisonnable; les modèles
permettent de prévoir et de gérer;
diversité des méthodes; normalisation
partielle et progressive
il y a une méfiance vis-àvis des modèles de
causalité;
"always seeking better ways to
make more understandable the
worlds of experience they have
studied"
11
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2) Comparaison de deux épistémologies
réalité
validation
agir
valeurs
positivisme amélioré
critique interprétatif
(version Romelaer)
(version Denzin&Lincoln, 2005/2011)
il existe une réalité extérieure au chercheur;
il existe toujours un point de vue, un regard
(A. Comte/G. Bachelard); il peut exister des
biais et des insuffisances de mesure; la
conformité aux faits est un élément
important de validité; les faits observés et
les méthodes quantitatives sont des
construits
agir <=> problèmes, opportunités,
avantages, inconvénients, changer d'état
modèle de l'état ≠ modèle de l'action
les valeurs des acteurs doivent être prises en
compte si elles influencent les
comportements
les valeurs des chercheurs s'expriment dans
les choix de variables, de relations et de
modèles
il n'existe pas de
réalité tout est
socialement construit;
conformité à
l'expérience humaine
comprendre = agir;
dénonciation des
injustices
valeurs des
chercheurs: social
justice, equity,
nonviolence, peace,
and universal human
rights
12
Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
3) Quelques exemples de l'approche critique interprétative
Les 3 éléments ci-dessous dans Menzel (2010, p. 1, 6, 8)
Le discours dominant ignore les dominés; la crise entretien
l'ignorance et renforce la configuration de pouvoir;
Le changement se fait par résolution de crises épistémologiques, par
des "enlarged narratives" qui "permettent à l'agent de
comprendre comment il/elle a pu avoir ses anciennes croyances,
et comment il a été si dramatiquement trompé par ses anciennes
croyances"
Les personnes de race blanche "seront en général incapables de
comprendre le monde qu'ils ont eux-mêmes créé" (Mills 1997:18)
L'article dit (1) que les chercheurs peuvent et doivent comprendre les
acteurs du terrain (les personnes opprimées); (2) que les
dominants ne peuvent pas comprendre ces acteurs
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
3) Quelques exemples de l'approche critique interprétative
Aussi dans Menzel (2010, p. 32) "In the subprime mortgage crisis
in the US, the ... usage of “crisis” ... emphasizes a heavily
racialized representation of the populations in crisis as
themselves having engaged in pathological behavior, and thus at
least partially responsible for the disease (Wyly 2010)".
MAIS, (selon Kling, 2010:510), le CEO d'une des plus grandes
institutions financières impliquées dans la crise des subprimes
pensait qu'il avait la mission de servir les minorités et les
populations à faibles revenus.
DONC, certains chercheurs vont rapidement à la conclusion que les
dominants rendent les dominés responsables des problèmes que
les dominés ont. Rapidement, c-à-d parfois sans preuves (ici,
sans voir quelle est le % des responsables qui rendent les
dominés responsables).
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
3) Quelques exemples de l'approche critique interprétative
Willis11 flood risk in an urban area
.
risk of "flooding in a socially disadvantaged urban area identified and
publicised" (p.235); "most participants knowledge of this risk
does not translate into personal worry; second, risk knowledge
is balanced against their valuing of amenities in the area" (p.235)
.
a comment by a resident: "I like the street. Quiet, it’s close to town,
there’s public transport seeing as I don’t have a car, there’s
daycare around the corner, there’s a really nice old lady next
door that comes with big cookies, I just love the area. It’s got
nothing to do with the flooding" (p. 237)
.
15
Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
3) Quelques exemples de l'approche critique interprétative
Willis11 flood risk in an urban area
.
.
"risk communication is most effective when a two way transfer of
information occurs, so that lay knowledge, consisting of
social, historical and personal understandings of flood are
related to expert technical information about calculable risks
and effective response" (p. 238) [PR: this is not participation]
Commentaires Romelaer:
- est-il suffisant de savoir qu'ils se soucient peu du risque AVANT?
- pourquoi ne pas utiliser l'épistémologie génétique? et l'approche
système?
- est-ce qu'il n'y a pas une éthique à imposer: ont-ils le droit de se
mettre dans des risques?
- manque de voir ce qui peut se passer APRÈS; avec eux et avec les
autres acteurs: juristes, associations, presse et médias nationaux,
opposition municipale, partis politiques
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
3) Quelques exemples de l'approche critique interprétative
Webb (2010) on The Housing Market Renewal Initiative in England.
decision made by housing academics to view neighbourhoods as a
market. This has led to the production of a number of
complementary narratives. Together, these now form a
paradigm which upholds a powerful network of institutional
and economic actors and oppresses opposition
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
4) Quelques apports et limites de l'approche critique interprétative
Apports Positifs
• identifier des catégories de personnes oubliées, des parties
prenantes peu prises en compte; => Conséquence: prendre
conscience du fait que la démocratie ordinaire et le marché
ordinaire ont des insuffisances.
• les catégorie oubliées sont aussi des catégories qui ont de la
difficulté à s'exprimer => Conséquence: prendre conscience du
fait que tous le monde ne peut pas être acteur.
• identifier le fait que la façon de pensée d'un groupe qui a du
pouvoir sur une question contribue à formuler la question et la
représentation du monde qui est derrière cette question; =>
Conséquence: (1) identifier les insuffisances de prise en compte
de certains points de vue (attention: insuffisances du point de vue
de qui?); (2) utiliser la littérature sur les processus de décision
dans les organisations (Desreumaux et Romelaer, 2001;)
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
4) Quelques apports et limites de l'approche critique interprétative
Insuffisances, excès, critiques
• tendance à se focaliser sur un nombre limité de catégories
défavorisée qui sont classiques, et à en oublier d'autres
(pauvreté, handicap, grand âge, minorités religieuses) =>
Conséquence: (1) pour chaque projet ou chaque entreprise, faire
un repérage de la variété des des parties-prenantes et des situations
individuelles; (2) pour chaque cas, se demander quels sont les
processus de prise en compte, qui s'en occupe (autoreprésentation, associations et groupes de pression/lobbies,
institutions publiques); (3) identifier le risque de négligence et le
risque de surgissement brutal
• tendance à voir une personne sous l'angle d'une seule appartenance
(une femme manager noire habitant une banlieue éloignée) =>
Conséquence: Éviter (si possible) de traiter toutes les situations
par groupes; tenir compte des individus. Est-il possible pour un
constructeur ou un aménageur de concevoir des bâtiments ou des
quartiers permettant des (suite...)
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
4) Quelques apports et limites de l'approche critique interprétative
Insuffisances, excès, critiques
• (... suite) styles de vie divers? Si oui à quels coûts/délais? Est-ce un
avantage concurrentiel?
• se limite souvent à seulement constater l'existence de catégories
défavorisées. Parfois en attribue l'existence à la fatalité ou la
malveillance (domination des blancs, domination masculine); =>
Conséquence: Identifier les mécanismes de production des
situations (épistémologie génétique de Piaget); compléter l'étude
fonctionnelle et gestionnaire d'une société, d'une ville, d'un
marché, d'une communauté professionnelle, et faire aussi une
étude de la production des inégalités, la production des oubliés
..
• souvent considère que "système social" = "un groupe de bons et
un groupe de méchants".; => Conséquence: Identifier et
modéliser les structures socio-économiques qui interviennent dans
le problème ou l'opportunité ou la situation; utiliser les modèles de
marché et de réseau et d'organisation.
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
4) Quelques apports et limites de l'approche critique interprétative
Insuffisances, excès, critiques
• tendance à voir que les solutions sont les narrations. Tendance à
passer de "si on n'en parle pas, on n'en tient pas compte"
(épistémologie de l'ignorance, avec à mon avis des éléments très
justes de process social/cognitif/politique) à une erreur qui dit:
"dès qu'on en parle le problème est résolu"; => Conséquence:
formuler les problèmes, formuler les solutions possible (de
façon technique et/ou participative), concevoir et mettre en
oeuvre des processus de changement
• donner un lieu de parole et une place dans la décision à des
catégories oubliées n'est pas suffisant. Il faut aussi que les
autres les comprennent mieux et que eux comprennent mieux les
autres ; => Conséquence: recherche, formation, information en
permanence.
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
5) Risque hypothécaire et rationalités multiples
Chez Freddie Mac, début 2004, David Andrukonis (Chief Risk
Officer) a envoyé à Richard Syron (CEO) un mémo dans
lequel il déconseille l'achat de mortgage (crédit
hypothécaires) avec documentation limitée; peu après, il a
quitté l'entreprise
Freddie Mac a relaxé ses standards de crédits de 2002 à 2007
Raisons possibles: (de Kling) et outils d'analyse/action (Romelaer)
1) salaire du CEO (Outil: théorie de l'agence/gouvernance/incentive)
2) rester actif dans le marché du mortgage, qui devient titrisé (Outil:
identité de l'entreprise; réaction aux évolutions de l'environnement)
3) Richard Syron pensait qu'il avait la mission de servir les minorités
et les populations à faibles revenus (Outils: (3.1) conséquences
inattendues de l'action [Crozier-Friedberg]; * (3.2) s'engager dans une
action nouvelle pour laquelle l'org. n'a pas les compétences, et qu'elle ne
sait pas coordonner aux autres; Cf groupe Ferré; Cf Affinity credit union)
Sources: Duhigg (2008), Gavin (2008), both ref. quoted in Kling A., 2010, p. 510. (Arnold Kling has worked as an
economist at the Federal Reserve and at Freddie Mac; he is a former colleague and still a friend of David
Andrukonis, who has worked as Freddie Mac's Chief Risk Officer)
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
5) Risque hypothécaire et rationalités multiples
Freddie Mac, début 2004, D. Andrukonis (Chief Risk Officer)
mémo à R. Syron (CEO) (suite)
Raisons possibles: 4) Andrukonis a connu le pb de Freddie Mac avec les
prêts à doc. réduite (fin des années 80) et l'accord avec Fannie May de
ne plus acheter de tels prêts (Outils: (4.1) l'expérience ancienne est-elle
valable?; l'organisation sait-elle évaluer la valeur de l'expérience? (4.2) Y a-t-il
une réaction émotionnelle (type de celle vue à ICI par Pettigrew)?)
5) Richard Syron est arrivé en 2003; il pense qu'il faut plus montrer que
Freddie Mac est engagée dans sa mission qui est de rendre l'accès à la
propriété moins cher; (Outil: responsabilité de qui lui a donné cette
mission;)
; => Conséquence des points n° 1 à 6 des diapos D18 à D20 : (1)
beaucoup de recherches qui tiennent compte d'UNE SEULE
RATIONALITÉ, alors qu'en réalité il y en a beaucoup; * (2) les
conséquences pratiques et les méthodes et possibilités de gestion sont ≠
selon les cas; une action qui se base sur UNE rationalité a des effets
inattendus; * (3) très ≠ des approches interprétatives, avec en général 1
ou 2 interprétations (du terrain + du chercheur) pas toujours validées
empiriquement
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
5) Risque hypothécaire et rationalités multiples
Freddie Mac, début 2004, D. Andrukonis (Chief Risk Officer)
mémo à R. Syron (CEO) (suite)
6) Quelques croyances fausse communes des acteurs (≠ hypothèses)
(Kling A., 2010, p. 508) :
(6a) une baisse générale des prix de l'immobilier est impossible; (6b) augmenter le %
de propriétaires est un signe de santé économique; (6c) l'utilisation de finance
structurée et de dérivés de crédit réduit le risque pour les acteurs financiers
majeurs; (6d) la politique monétaire ne doit s'occuper que de la perf. éco.
globale, pas des bulles de marché; (6e) les banque sont bien capitalisées; (6f)
les modèles quantitatifs de risque donnent des infos correctes sur les "mortgagebacked securities" et ceux qui en possèdent
• Kling: si les policymakers sont dans le même environnement
cognitif que les dirigeants financiers comment réguler?
Outils: (6.1) qui sont les acteurs? comment fonctionne le système? (6.2)
importance des savoirs et des croyances et des représentations
cognitives des acteurs majeurs. (identités, différences, circulation,
Méthodes de Moscovici et/ou Huff. (6.3) maintenir de la diversité?
utiliser des "avocats du diable" et des personnes externes?
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
5) Risque hypothécaire et rationalités multiples
Freddie Mac, début 2004, D. Andrukonis (Chief Risk Officer)
mémo à R. Syron (CEO) (suite)
Autres raisons possibles:
7) défaut des procédures internes (Outils: (7.1) ISO9002; (7.2) gouvernance
de Freddie Mac; risk management; (7.3) audit; (7.4) effet des structures et
des procédures sur les risques [travaux de Philip Bromiley, etc..])
8) Réaction du CEO à la modification de l'environnement (Outils: faire
au mieux en fonction de ce que font les autres; équilibre de Nash)
9) Richard Syron est un nouveau CEO (Outils: un nouveau PDG veut
prouver sa valeur aux actionnaires et aux managers et aux salariés; il
fixe des objectifs ambitieux; Cf Robert Simons, 1992);
10) Est-ce que la rationalité suivie par Richard Syron consiste à faire ce
qu'il avait fait dans ses expériences professionnelles antérieures?
(Outils: tenir compte des expérience antérieures lors de l'embauche et
lors du contrôle et du coaching; parfois il fait la renforcer, parfois il
faut l'atténuer)
: raisons: Romelaer
25
Autres
Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
6) Autres liens entre risque et immobilier
Applications possibles dans d'autres activités liées à l'immobilier, et
autres aspects liés au risque:
• en plus il y a des incertitudes sur les sources, e.g. sur Freddie Mac:
• Kling est un ancien de FreddieMac, et un ami de Andrukonis
• Duhig écrit "Syron's side of the story"
• Taylor (2009), Senior Fellow at the Hoover Institution, a une histoire dans
laquelle le gouvernement est LA cause du risque systémique
• acheter une entreprise qui est dans un secteur qu'on connait (Outils:
analyser aussi les risques venant de l'organisation interne. Ceci
va plus loin que l'analyse utilisant les travaux de type Bromiley.
Une méthode complète a été élaborée par Romelaer [pas encore
diffusé])
• le même que ci-dessus pour un secteur mal connu ou des pays
compliqués (Outil: faire appel à des marginaux-sécants au sens
de Jamous, réseaux personnels, capital social; Cf Rodrigo de
Mello [Fondation Getulio Vargas de San Paulo, Brésil]; Cf les
grupos economicos de Granovetter;)
•••• et bien d'autres cas
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
7) Conclusion
• l'épistémologie critique est très utile pour éviter les oubliés
(question éthique et de risque). L'épistémologie interprétative est
utile pour rappeler que la réalité a plusieurs facettes (donc le
risque peut venir de plusieurs côtés).
Mais ces épistémologies ont de nombreuses insuffisances (Diapos
15 à 17).
• l'épistémologie classique (positiviste améliorée) permet d'identifier
de nombreuses rationalités des actions et des systèmes, donc
autant de pistes pour l'identification des risques.
Mais, dans les questions liées au risque dans l'immobilier (entre
autres), il semble y avoir plus de variables qu'on ne peut traiter
=> gérer le risque dans les systèmes à rationalités multiples et
sans doute en interaction les unes avec les autres.
• les bases sont les risques venant des individus, des groupes, des
organisations, des process et des systèmes
• => des risques pour qui ?
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Risque et immobilier: éléments sur épistémologie et risque organisationnel Romelaer U. Paris-Dauphine 2012
8) Références
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Research, pp. ix-xvi and 1-19 in Denzin N.K., Lincoln Y.S., 2011, The Sage Handbook of
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Desreumaux A., Romelaer P., 2001, “Investissement et organisation“, pp. 61-113 dans Charreaux G. (ed),
2001, Images de l'investissement, Vuibert.
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