Point de vue des acteurs régionaux

Etats Généraux
du Logement
en Pays de la Loire
Les défis du logement abordable
en Pays de la Loire
Nantes — 13 décembre 2012
Pour la troisième année consécutive, les partenaires ré‐
gionaux de l’habitat organisent ensemble les Etats géné‐
raux du logement en Pays de la Loire. Après les 15 propo‐
sitions communes de 2010 et l’habitat des jeunes en 2011, cette troisième rencontre a pour thème « Les défis du logement abordable en Pays de la Loire ». L’adaptation en quantité et en qualité de l’offre de loge‐
ment aux besoins des Ligériens conditionne leur épanouis‐
sement personnel, familial et professionnel mais elle est également essentielle pour le développement économi‐
que de la région et son attractivité. Le gouvernement s’est fixé un objectif annuel de cons‐
truction de 500 000 logements, dont 150 000 logements sociaux, et de rénovation thermique de 500 000 loge‐
ments anciens. Au‐delà de l’ambition quantitative, le véri‐
table enjeu est de disposer d’une offre correspondant au pouvoir d’achat des français. En Pays de la Loire comme ailleurs, le logement représen‐
te en effet près du quart du budget des ménages, voire bien davantage pour les plus modestes, et ce poids n’a cessé de croître depuis 50 ans. Le coût du logement a augmenté dans tous les secteurs : les prix de l’immobilier, ceux des loyers, mais aussi les charges liées au logement, en particulier le coût de l’éner‐
gie, alors que dans le même temps les capacités financiè‐
res des locataires et des accédants stagnent voire régres‐
sent. Plusieurs facteurs expliquent cette hausse et ce décrocha‐
ge : des mécanismes de marché basés sur l’offre et la de‐
mande et soutenus par la baisse des taux d’intérêt, des exigences accrues en matière environnementale mais aus‐
si de sécurité et d’accessibilité des logements ayant un impact sur les coûts de construction, une érosion des ai‐
des publiques qui ont perdu de leur efficacité tant pour soutenir l’investissement que pour assurer la solvabilisa‐
tion des ménages. Ces facteurs de hausse se superposent et conduisent à des niveaux de prix freinant les capacités à construire en quantité suffisante pour le plus grand nombre, et annu‐
lant les efforts de productivité des acteurs. Qu’est ce qu’un logement abordable et qu’est‐ce qui manque aujourd’hui pour en produire ? Ce sont les ques‐
tions que les acteurs régionaux ont souhaité mettre en débat dans le cadre de ces troisièmes Etats généraux du logement en Pays de la Loire. Plusieurs leviers sont relevés par les partenaires régio‐
naux : l’accès au foncier à coût maîtrisé par le recours à des dispositifs adaptés, l’utilisation et le développement de solutions techniques innovantes pour réduire le coût de construction, l’optimisation de la conception des loge‐
ments, une pause dans le développement des normes et des réglementations techniques, etc. Dans beaucoup des solutions préconisées, on retrouve la nécessité de renforcer, en amont de l’acte de construire, les partenariats entre les acteurs locaux : collectivités lo‐
cales, aménageurs, maîtres d’ouvrage privés et publics, gestionnaires, architectes et bureaux d’études, entrepri‐
ses et artisans du bâtiment. En un mot, la nécessité d’une mobilisation conjointe de tous les acteurs. Le point de vue des acteurs régionaux
Jacques Auxiette, Président du Conseil Régional des Pays de la Loire Le logement est une préoccupation essentielle pour les habitants des Pays de la Loire. Dès aujourd'hui, des efforts de construction doivent être portés et soutenus pour permettre la production de plus de 26 000 logements par an à l’ho‐
rizon 2025. Si les tendances démographiques et sociétales se maintiennent, la Région des Pays de la Loire pourrait accueillir jusqu’à 17 000 nouveaux ménages par an d’ici 2040. La Région s'est engagée depuis 2004 en faveur de cet objectif avec un dispositif complet d'aides aux collectivités et aux bailleurs sociaux. La priorité est donnée à la construction de résidences sociales et de logements étudiants et jeu‐
nes actifs, à la réhabilitation thermique des logements et à la rénovation urbaine des quartiers sensibles. Près de 30 millions d’euros sont ainsi consacrés chaque année par le Conseil régional des Pays de la Loire pour améliorer le parc existant et pour conforter l'offre sociale sur les territoires. La Région revendique l'ambition de créer les conditions d'une réelle mixité sociale à l’échelle régionale avec une volonté de gestion économe de l'espace et un engagement en faveur de la cohésion territoriale. Aujourd'hui, la part des prix des terrains dans le coût total d'une construction est source de renchérissement dans la production de logements. Les collectivités, les bailleurs sociaux et les promoteurs sont confrontés tous les jours au problème du prix des terrains comme cela a été rappelé par l'ensemble des acteurs lors des états généraux du logement organisés à la Région en décembre 2010. Il nous manque bien un outil régional de maîtrise du foncier pour répondre à ces défis et la création d'un établissement public fon‐
cier régional (EPFR) est une véritable nécessité pour nos territoires et in fine pour les habitants de la région. C’est dans cette logique que depuis 2005, la création d’un tel outil est demandée à l’Etat par un grand nombre de collectivités locales de la région. Cette am‐
bition politique pourrait se concrétiser dans les prochains moins au regard de l’évolution du contexte national. Jean‐Philippe Bérard, Président de la Fédéra‐
tion Française du Bâtiment des Pays de la Loire Christophe Hervy, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Pays de la Loire La question du logement abordable est un sujet complexe, aux multiples facettes et dont la réponse doit être portée par tous les acteurs. Le logement abordable doit être un loge‐
ment décent, compatible avec les revenus des ménages. Sa valeur varie selon sa localisation, le revenu moyen et le coût de la vie de la population locale et le coût du foncier. Les promoteurs immobiliers sont particuliè‐
rement sensibles à la question de la produc‐
tion de logements abordables, dans le contexte de marché actuel, qui a vu une hausse quasi continue des prix depuis 15 ans. En effet ils ont vocation, en tant qu’indus‐
triels de la construction de logements, à proposer à leurs clients toute la palette de l’offre possible, y compris le loge‐
ment abordable. Pour produire ce logement abordable, il convient d’agir sur tous les facteurs de coût, coût du foncier, coût de construction et coûts de fonctionnement. La question du coût du foncier est entre les mains des collecti‐
vités locales. Elle dépend aussi de dispositifs législatifs et règle‐
mentaires permettant la densification, la baisse du coût du fon‐
cier et le report de la charge foncière. Agir sur les coûts de fonctionnement du logement exige une nécessaire sensibilisation des occupants pour limiter le coût d’usage. Concernant l’optimisation des coûts de construction, plusieurs pistes sont à explorer : • construire plus fonctionnel par une réflexion sur l’agence‐
ment et l’utilité d’espaces communs, • utiliser des matériaux économes (en énergie, eau,…), • adopter d’autres modes constructifs en envisageant des solu‐
tions standardisées qui permettent des coûts maîtrisés, • travailler sur des projets architecturaux plus simples, • envisager des démarches conception‐construction. Enfin il est impératif de stopper l’inflation normative qui conduit à un surenchérissement des biens à construire. Les obligations nouvelles, chaque jour plus nombreuses, pèsent sur les coûts de construction et handicapent l’atteinte d’un loge‐
ment abordable. Le prix du logement abordable doit être appréhendé de ma‐
nière fine, en relation avec le prix de marché, selon les sec‐
teurs. Il faut par ailleurs organiser toute la chaine de concep‐
tion et de production pour que le prix de revient soit compati‐
ble avec le prix de vente visé. La prise de conscience doit être plus globale sur les conditions qui permettront une production régulière de logements à prix maîtrisés, dans le cadre d’un équilibre économique acceptable pour des opérateurs. Le Législateur, mais aussi les élus locaux, les aménageurs et les urbanistes, ont un rôle important à jouer. Car comment produi‐
re durablement du logement abordable, sans une forme urbai‐
ne simple, sans une modération dans la surenchère des perfor‐
mances environnementales, architecturales et règlementaires, sans accès à une TVA réduite, sans des taxes d’urbanisme et des règles de stationnements adaptées ? La question de la densité, du plan masse, et de la localisation des stationnements en extérieur est aussi une donnée essen‐
tielle. Enfin, la maitrise des charges foncières est incontournable, ce qui est rarement possible hors zone d’aménagement publique. Les Promoteurs Immobiliers sont prêts à mettre leur expérien‐
ce au service de l’ensemble des parties, pour trouver les recet‐
tes du logement abordable de demain. Etats Généraux du Logement en Pays de la Loire 13 décembre 2012 Alain Vivet, Président de la Confédération de l’Artisanat et des petites Entreprises du Bâti‐
ment des Pays de la Loire Photo : J.J. Bernier La réalisation de « logements abordables » nécessite la mobili‐
sation conjointe des acteurs de l’urbanisme et de la construction afin d’être en capacité d’agir sur tous les facteurs impactant les coûts : directs comme le foncier (stimuler une densité moins coûteuse pour les accédants com‐
me pour les collectivités locales), les éléments constitutifs du coût de construction, l’organisation de tous les professionnels de la construction mais aussi indirects comme la réglementa‐
tion, les politiques urbaines, l’impact du marché de l’emploi dans la tension des marchés locaux… Parmi ces nombreux facteurs, la CAPEB identifie quelques le‐
viers clés : • L’absolue nécessité d’une grande qualité de la construction initiale (matériaux et mise en œuvre) car la vie d’un bâti‐
ment dans la durée (exploitation, maintenance) pèse au final plus de 70% de son coût global, • la promotion des filières courtes qui rapprochent les concepteurs et les entreprises des donneurs d’ordres, pu‐
blics ou privés. Afin de ne pas être impactés par les coûts des frais généraux des ensembliers tout en préservant la qualité grâce à l’absence de sous‐traitance économique (la non qualité : 10% du chiffre d’affaires) • l’endiguement de l’inflation normative : accessibilité, ther‐
mique, sismique, acoustique… La filière bâtiment fonctionne sur des cycles longs et a besoin de temps pour intégrer ces multiples réglementations, et gommer progressivement le surcoût initial occasionné, qui s’additionne sur le prix de la construction initiale. Georges Décréau, Président de l’Union Sociale pour l’Habitat des Pays de la Loire Le logement abordable renvoie au cœur de métier des organismes Hlm : loger les person‐
nes qui ne peuvent pas accéder à un loge‐
ment dans les conditions du marché, en loca‐
tif mais aussi en accession à la propriété. Avec des objectifs de construction en hausse et des moyens financiers en baisse, la ques‐
tion que se pose le mouvement Hlm est com‐
ment construire plus, renouveler l’offre existante et surtout produire moins cher au bénéfice des ménages? Trois leviers méritent d’être abordés : Tout d’abord, le foncier. Il existe et le rendre accessible est un enjeu prioritaire dans les agglomérations de la région, tandis que son usage raisonnée s’impose en périphérie. Le mouve‐
ment Hlm soutient la mise en place d’établissements publics fonciers ainsi que le déploiement de réelles politiques foncières associant l’ensemble des acteurs et entend prendre sa place dans la mise à disposition du foncier de l’Etat. Une baisse des coûts de construction est également nécessai‐
re. Promouvoir les matériaux innovants et les techniques de semi‐industrialisation, capitaliser sur les expériences de conception‐réalisation et sur les initiatives prises pour sécuriser les carnets de commande des entreprises, voici quelques pistes sur lesquelles les maîtres d’ouvrages sociaux vont poursuivre leurs efforts. Mais ces actions n’auront d’effets que si les gains attendus ne sont pas annulés par des normes toujours plus exigeantes. Enfin, dans un contexte de maîtrise des dépenses publiques, le mouvement Hlm prône un ciblage des aides, directes et indi‐
rectes, de l’Etat comme des collectivités, en fonction de l’effi‐
cacité sociale des projets. Xavier de Lannoy, Président de l’Union Régionale des PACT des Pays de la Loire La notion de logement abordable est à définir en fonction des populations que l’on souhaite loger. L’augmentation de la part prise par les ménages pauvres, le recul de l’âge moyen d’insertion économique des jeu‐
nes, le coût élevé, et non réellement maîtrisé, du foncier dans les secteurs où se concentre la demande, pèsent sur le développement de la production du logement abordable. Une nouvelle conception réaliste de la production doit s’imposer. Elle consiste à mettre en adéquation le coût du logement avec la capacité financière des ménages. Ce qui revient à s’interroger sur le process de construction. La recherche de performances techniques toujours plus élevées, le poids des contraintes règlementaires, souvent épinglées, jamais allégées, grèvent les coûts et entravent l’accès au logement d’une part de plus en plus importante de la popula‐
tion. Pour les PACT, la question du logement abordable se situe d’abord dans le champ de l’utilisation du bâti existant, de sa réhabilitation ou requalification, selon les cas. L’approche humaine qui subordonne l’habitat aux besoins et aux moyens des personnes doit être le leitmotiv de toutes actions visant la production de logements neufs comme existants. Pour cela, les PACT poursuivent la réalisation de leur projet par : • L’assistance et l’accompagnement des ménages pour l’amélioration et l’adaptation de l’habitat aux besoins. • La production de logements d’insertion, à partir d’opérations de réhabilitation du bâti et de logements existants et leur gestion sociale, étendue à la sous‐location. • La mobilisation d’une offre locative à vocation sociale dans le parc privé, par l’appui aux politiques de conventionnement. Bâtir des solidarités pour l’habitat de demain nécessite de penser les innovations qui permettront de recréer un logement aborda‐
ble par le plus grand nombre, quel que soit son âge ou son statut d’occupation. Etats Généraux du Logement en Pays de la Loire 13 décembre 2012 Pierre Durand, Président de l’Union Régio‐
nale pour l’Habitat des Jeunes des Pays de la Loire Jean‐François Bahain, Président de la FNARS des Pays de la Loire La question du logement abordable s’analyse de notre point de vue sous deux angles : celui de l’usager (le jeune en mobilité professionnel‐
le) et celui du gestionnaire (les associations Habitat Jeunes). Pour la FNARS, le logement abordable a pour ambition de répondre aux besoins des person‐
nes les plus précaires. Un logement abordable devant avant tout être accessible financière‐
ment et géographiquement aux ménages très modestes. Pour les jeunes, un logement abordable est avant tout un logement accessible et disponi‐
ble. Il s’agit de produire et de communiquer sur ces deux questions : notre première mis‐
sion est donc l’Accueil, l’Information et l’Orientation (AIO). Ensuite, un logement abordable doit être peu cher en termes d’accès (frais d’agence, garanties etc.), en termes de loyer et en termes de consommations énergétiques. Un logement aborda‐
ble doit également être adapté aux ressources du jeune (d’où l’importance de proposer une gamme allant du studio au T2) ainsi qu’à son mode de vie (espaces modulables). Pour répondre à ces ambitions du logement abordable, la FNARS identifie trois dimensions : • La construction massive de logements adaptés aux besoins des ménages les plus précaires Il s’agit de construire des logements économes en énergie, dont les loyers sont compatibles avec les ressources des mé‐
nages les plus modestes, proches de leurs lieux de vie afin de ne pas déraciner des personnes déjà fragilisées, tout en leur permettant d’accéder facilement aux services de proximité. • La solvabilisation des ménages pour que les dépenses de logement ne constituent pas une charge insupportable ne permettant plus d’assumer les dépenses quotidiennes. L’en‐
jeu serait donc de ne pas raisonner le logement abordable uniquement en termes de dispositifs de financement mais en termes de compatibilité réelle du loyer final avec les res‐
sources des ménages. Cela passe par une remise à plat du système des aides au logement. Du point de vue gestionnaire, un logement doit être économi‐
quement le moins coûteux possible, tant du point de vue de l’investissement (niveau de redevance) que du fonctionnement (consommation énergétique). Cela implique de poursuivre nos efforts sur les éléments sui‐
vants : • le coût de construction notamment en BBC ou Passif, qui a un impact direct sur le niveau de redevance pratiqué • le foncier : « nerf de la guerre » : la valeur vénale du terrain (décote par rapport au marché) et l’amphithéose (ou don du foncier…) sont pour nous des leviers intéressants. • le modèle économique : à l’investissement, le taux de sub‐
vention maximal (subventions, aides à la pierre, fiscalité) doit être optimisé afin de sécuriser le projet dans le temps, ce qui diminue d’autant la redevance de sortie.
• L’accompagnement social des personnes en situation de grande précarité pour l’accès et le maintien dans le loge‐
ment doit être précisément défini et coordonné afin de sor‐
tir de l’empilement des mesures d’accompagnement social lié au logement. Il s’agit de proposer aux personnes en diffi‐
culté un accompagnement social global dans le logement c’est à dire un accompagnement ne se limitant pas au « savoir habiter » mais qui soit pluridisciplinaire, souple et adapté dans la durée. Etats Généraux
du Logement
en Pays de la Loire
Les partenaires régionaux la Confédération de l’artisanat et des petites entreprises du bâtiment des Pays de la Loire le Conseil régional la Fédération française du bâtiment des Pays de la Loire la Fédération nationale des associations d’accueil et de réinsertion sociale des Pays de la Loire la Fédération des promoteurs immobiliers des Pays de la Loire l’Union régionale pour l’habitat des jeunes l’Union régionale des PACT l’Union sociale pour l’habitat des Pays de la Loire Avec la participation de Les Associations représentant les locataires (CNL, CGL, CSF, CLCV, INDECOSA CGT, AFOC) Et le soutien de 13 décembre 2012