La ville de Suresnes et la SEM 92 lancent la restructuration de l`îlot

La ville de Suresnes et la SEM 92 lancent la restructuration de l`îlot

COMMUNIQUÉ DE PRESSE Le 06 juillet 2015 La ville de Suresnes et la SEM 92 lancent la restructuration de l’îlot Emile‐Duclaux : l’illustration de l’identité urbaine de la ville La détermination d’une ville pour faire émerger un projet complexe et risqué Une volonté de 20 ans pour une restructuration exemplaire Les solutions innovantes de la SEM 92 au service de l’intérêt général Des expertises pour un montage opérationnel ad hoc Un premier contrat de promotion pour la SEM 92 Initié à travers le partenariat exceptionnel avec le groupe PERL De grands enjeux urbains à relever pour une opération exemplaire Une ambition sociale, environnementale et économique avec 89 logements sociaux, une pension de famille, une galerie d’artisanat d’art de 1 000 m2, une nouvelle voie piétonne dans un îlot écologique : jardin intérieur de 500 m2, mur et toitures végétalisés… CONTACT PRESSE
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Un projet complexe : 20 ans de volonté politique Il aura fallu du temps, de la patience et de la détermination pour que la restructuration de l’îlot Emile Duclaux prenne corps. Initié il y a une vingtaine d’années, le projet revêtait en effet une grande complexité liée à son histoire. A l’origine, le quartier a été construit pour loger les familles d’ouvriers qui travaillaient dans les nombreuses usines au bord de la Seine et aux alentours. Les études menées avaient conclu à la nécessité de restructurer en profondeur cet îlot insalubre et dégradé et d’y prévoir une opération de démolition‐
reconstruction avec le souci d’améliorer les conditions de vie des anciens habitants. Mais pour y parvenir, il fallait prendre en compte le relogement de la population concernée, souvent paupérisée. « C’est un projet de longue haleine porté par une forte volonté politique car complexe et risqué. Dans ce type de situation la puissance publique doit démontrer sa légitimité et assumer ses responsabilités, son intervention est essentielle » explique Christian Dupuy, Maire de Suresnes. Devant la lenteur du processus et l’urgence d’une situation de délabrement qui ne faisait que s’amplifier au fil des ans (saturnisme, suroccupation, délabrement, impayés de charges de copropriété…), la Ville n’a pas ménagé ses efforts et a fini par obtenir du Préfet des Hauts‐de‐Seine la déclaration d’utilité publique de ce projet de requalification urbaine. Entrée en scène de l’expertise SEM 92 En, 2008 la Ville confie à la SEM 92 une concession d’aménagement. Ce réaménagement voulu exemplaire pouvait enfin démarrer et la ville de Suresnes s’en réjouit. Christian Dupuy, explique : « Pour porter cette ambition, nous avons choisi la SEM 92 qui nous avait déjà démontré son savoir‐faire pour mener à bien des opérations complexes. Avec son statut semi‐public, elle répond à notre besoin de faire appel à un acteur au service de l’intérêt général ». Après 7 ans d’études, de montage financier, d’acquisitions foncières et de relogement, les travaux sont désormais lancés et le réaménagement de l’ilot devrait s’achever en avril 2017. « Avec sa vision globale fédérant les multiples expertises incontournables, du foncier à la construction en passant par l’ingénierie financière, la SEM 92 a permis de débloquer le projet en trouvant le montage adéquat. Mais pour cela, il a fallu faire preuve de souplesse et d’innovation » explique Hervé Gay, Directeur général de la SEM 92. Il a tout d’abord fallu évaluer les besoins de relogement et mettre à la disposition de la population concernée de nouvelles solutions. « Nous avons mobilisé notre expertise foncière pour faire face aux enjeux d’appropriation du site, poursuit Hervé Gay, les propriétaires étant pour la plupart des personnes à faibles revenus, le rachat de leur logement ne leur permettait pas d’acquérir un bien équivalent sur la ville. Nous avons donc imaginé un dispositif d’échange d’appartements et de relogement des locataires dans le parc social de la commune, ainsi qu’un système d’indemnisation ». Un partenariat avec le groupe PERL Pour assurer la réalisation d’un ensemble immobilier complexe constitué de 4 programmes distincts, la SEM 92 a recherché un opérateur en capacité de réaliser la partie sociale sans augmenter outre mesure la participation financière de la Ville à l’opération et de céder les autres programmes en Vente et Etat Futur d’Achèvement (VEFA) à d’autres opérateurs. Le choix s’est ainsi porté sur le groupe PERL qui est à l’origine du concept d’usufruit locatif social (ULS). Ce concept fait appel au démembrement de propriété. Il dissocie la nue‐
propriété de l’usufruit d’un bien immobilier et met en présence deux acteurs : un investisseur privé et un bailleur social ou institutionnel. Le premier achète la nue‐propriété à un prix réduit de 30 à 40 %, le second l’usufruit. Le contrat ayant une durée temporaire de 15 à 20 ans. Au terme de l’accord, l’investisseur privé retrouve la pleine propriété du bien remis en état par le bailleur social. Pour les collectivités territoriales, cette solution offre un atout de poids : limiter son implication financière. Pour la SEM 92, cette opération est aussi l’occasion d’élargir son activité « logement » à la promotion. Elle a, en effet, signé avec PERL, maître d’ouvrage unique de l’opération, un contrat de promotion immobilière pour assurer la construction du nouveau programme. De grands enjeux urbains Au plan technique, ce réaménagement a constitué un autre défi pour la SEM 92. Au cœur d’un quartier déjà très dense où de nombreux immeubles ont été construits, l’îlot Emile‐
Duclaux comportait d’importantes contraintes. Sur un périmètre très étroit ‐ 135 mètres de longueur et 18 mètres de largeur ‐ il s’inscrit, en effet, sur moins de 3 700 m2. Pour en faire un projet exemplaire, la SEM 92 a privilégié quatre axes de travail. Tout d’abord, intégrer le projet dans la parcelle et le bâti environnant. Pour respecter l’histoire de la ville, il était indispensable de conserver les immeubles existants, donnant sur la rue, en en valorisant l’architecture ancienne de leurs façades. « Au plan technique, lors de la démolition, nous avons dû faire face à un enjeu de taille puisque les bâtiments voisins s’appuyaient sur les immeubles à démolir, ce qui nous a obligés à mettre en place d’immenses poutres transitoires afin de sécuriser les lieux », explique Hervé Gay. Autre défi à relever : conserver la vocation sociale du site, mais l’enrichir d’une mixité des fonctions. Un défi auquel la SEM 92 répond parfaitement en proposant non seulement du logement social, mais aussi l’implantation d’activités d’artisanat d’art dans une galerie s’ouvrant sur la rue Emile Duclaux. Autre enjeu, créer un cadre de vie et insuffler du lien. Un mail piétonnier favorisant les liaisons douces avec les autres quartiers de la ville, a été imaginé et jouera parfaitement ce rôle. Là encore, la SEM 92 s’est inspirée des traditions ancrées dans la commune en concevant ce cheminement à l’image des traversées qui existent au sein de la ville, sorte de « traboules » à la suresnoise. « Nous avons voulu un programme vertueux à plusieurs titres résume Christian Dupuy. Il offre une parfaite illustration de l’identité urbaine de Suresnes caractérisée tout à la fois par une mixité d’usage du territoire, une mixité sociale, un esprit solidaire et un attachement au développement durable ». Sous le signe de la mixité La restructuration de l’îlot Emile Duclaux repose sur la réalisation d’un ensemble urbain mixte. La Municipalité entend conforter son ambition de mixité sociale en développant et en répartissant son offre en termes de localisation et de composition. C’est bien cette politique qui est mise en œuvre sur l’îlot Emile Duclaux. Au programme, la construction de 89 appartements dont 69 en Usufruit locatif social (ULS) pour une durée de 15 ans et 20 logements sociaux cédés à Suresnes Habitat. S’y ajouteront 26 appartements en pension de famille. La ville de Suresnes a, en effet, souhaité mettre en place une offre alternative qui permette aux personnes en grande exclusion, de se réadapter à la vie sociale dans une logique d’habitat durable. A taille humaine, la pension de famille offrira, outre des logements, des espaces collectifs où un « hôte » salarié, acteur social clé du projet social, organisera des animations et apportera son soutien dans les actes de la vie quotidienne. Une galerie d’artisanat d’art conçue en lieu de vie La volonté de faire de l’îlot Emile Duclaux un quartier mixte exemplaire, se traduit aussi par la création d’une galerie d’artisanat d’art de 1 000 m2, implantée en rez‐de‐chaussée des immeubles. Elle favorisera non seulement la mixité des fonctions, mais renforcera aussi le tissu économique de la ville et l’emploi local. D’autant que les artisans du département ont des difficultés à dénicher de petites surfaces adaptées à leur activité. A deux pas de La Défense et de Paris, parfaitement desservie par deux gares de la ligne 2 du tramway, cette galerie artisanale devrait donc répondre aux besoins d’artisans en quête de locaux à prix maîtrisés, la Ville participant largement au financement de cette opération. Verrière, vitrines, grilles de fermeture, elle offrira une architecture contemporaine, s’inspirant des passages parisiens. Un jardin intérieur animera la galerie, et constituera un véritable lieu de vie et d’échanges. Un îlot écologique dans un quartier eco‐exemplaire L’îlot Emile Duclaux se place dans une logique de développement durable. L’opération de démolition‐reconstruction intègre toutes les solutions susceptibles de limiter les consommations énergétiques et d’atteindre un niveau de performance supérieur à la réglementation actuelle, en l’occurrence la RT 2012. La SEM 92 a mis en œuvre plusieurs solutions : travail sur l’enveloppe des bâtiments, valorisation des apports solaires, orientation des logements, équipements de chauffage et de production d’eau chaude à énergie renouvelable... Certaines toitures seront végétalisées, offrant non seulement une vision agréable aux riverains, mais aussi une optimisation de la performance acoustique et thermique et un meilleur traitement des eaux. En cœur d’îlot, le jardin intérieur répondra également aux enjeux de développement durable avec un système de noues végétalisées dans lesquelles sera stocké l’eau de pluie, d’un micro jardin japonais et d’une allée revêtue de pierre bleue du Hainaut disposée en opus incertum. Les chiffres clés 89 logements sociaux Budget de l’opération : 29 M€ TTC
1 000 m2 de galerie d’artisanat d’art
26 appartements en pension de famille
Un jardin écologique de 500 m2
Une nouvelle voie piétonne Les acteurs LA VILLE DE SURESNES Située en bordure de Seine face au bois de Boulogne, Suresnes s’étage sur le Mont Valérien, point culminant de la région parisienne. La ville qui compte 46 723 habitants, a fait de la mixité sociale un point central de son développement urbain (37% de logements sociaux). Fière de son héritage industriel, c’est aujourd’hui une ville dynamique sur le plan économique qui a su attirer un grand nombre d’entreprises. C’est aussi une ville vivante qui a préservé son commerce de proximité, forte d’un riche patrimoine en particulier architectural (monument du Mont Valérien, vignes, école de Plein Air, Cité‐Jardins), qui offre un haut niveau de services à la population ainsi qu’un vie associative, culturelle et festive diversifiée et servie par des équipements publics de qualité . Plus d’informations sur : www.suresnes.fr LA SEM 92 Aménageur reconnu dans les Hauts‐de‐Seine et en Île‐de‐France la SEM 92 est un partenaire privilégié des collectivités publiques et des acteurs du développement territorial, à leur service pour étudier et mettre en œuvre leurs projets urbains. Son statut de droit privé (société anonyme) lui apporte une souplesse d’intervention et une réactivité dans ses différents métiers d’aménageur, de constructeur et de conseil, avec un souci permanent de l’intérêt général garanti par son actionnariat à majorité publique. La SEM 92, la crédibilité et le professionnalisme d’une équipe de 66 collaborateurs au service des collectivités locales et des acteurs de l’immobilier. La SEM 92 est certifiée ISO 9001 et ISO 14001. Plus d’informations sur : www.sem‐92.fr PERL PERL est une société immobilière innovante à l’origine du schéma d’Usufruit Locatif Social adossé à l’épargne immobilière de particuliers. Depuis sa création en 2000, PERL s’est engagée, en partenariat avec les acteurs de l’Habitat, à développer des solutions de production de logements locatifs abordables, particulièrement adaptés aux classes moyennes, dans les zones en forte tension foncière. Pour le programme de réhabilitation de l’îlot Emile Duclaux, PERL a acquis l’ensemble du terrain d’assiette de l’opération auprès de la SEM92. Le principe retenu est de considérer un ouvrage unique, un maître d’ouvrage unique et des cessions sous forme de volumes ou de lots de copropriété de la part de PERL aux différents preneurs concernés. Plus d’informations sur : www.perl.fr GERA ARCHITECTES ‐ FRAGMENTS ARCHITECTURES AGENCE FRANÇAISE DU PAYSAGE SURESNES HABITAT, RESIDENCES SOCIALES DE FRANCE, AURORE LA CHAMBRE DE METIERS ET DE L’ARTISANAT DES HAUTS‐DE‐SEINE BET CET ‐ BET SEGIC Le calendrier 1992 2007 2008 2009 2010 2012 2013 2014 2015 2017 Premières études et procédures d’acquisition lancées par la Ville assorties de propositions de relogement Signature d’une convention cadre ville de Suresnes et EPF 92 Concession d’aménagement confiée par la Ville à la SEM 92 Premières acquisitions foncières et relogements Lancement des études d’urbanisme et de paysage et du processus de maîtrise foncière Montage du projet de cité artisanale, locaux associatifs et résidence sociale 2011 Montage du financement pour la construction des immeubles de logements Études et financement pour la construction des immeubles de logements sociaux Montage du projet de la pension de famille Signature d’une promesse de vente avec PERL pour l’ensemble immobilier et dépôt du permis de construire Obtention du Permis de Construire Achèvement des acquisitions foncières et des relogements Signature d’un contrat de promotion immobilière entre PERL et la SEM 92 Consultation des entreprises pour la réalisation de l’ensemble immobilier Désamiantage et démolition des bâtiments Début des travaux de construction Consultation des entreprises pour la réalisation de l’aménagement paysager Lancement de la première phase de travaux du jardin Finitions et plantations du jardin Fin de l’opération