La maison individuelle, une réponse au logement des français

La maison individuelle, une réponse
au logement des français?
Séminaire de
l'observation urbaine
13 novembre 2012
ministère de l'Égalité des territoires et du Logement
ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie
www.certu.fr
Plan de la présentation
I. La place de la maison individuelle
➢
Le parc
➢
La construction
➢
Les occupants
II. Une réponse au logement des français
➢
Une aspiration très forte des français à la maison individuelle
➢
Des ménages aux capacités d'emprunt limitées
➢
La maison individuelle, une réponse pour les classes moyennes
III. Un modèle critiqué
➢
Où construit-on?
➢
Quelle consommation d'espace?
IV. Quel urbanisme pour la maison individuelle?
➢
Un modèle hétérogène
➢
Quelle urbanisation par la maison individuelle?
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I. Place de la maison individuelle
La maison individuelle, un modèle dominant en France
Un parc de 33 millions de logements dont 18,4 millions de maisons individuelles, soit
56 % des logements ordinaires, occupées principalement par leur propriétaire.
(Compte du logement,
Répartiti 2010)
n des
6%
10%
résidences principales :
propriétaires non accédants
résidences principales :
propriétaires accédants
47%
16%
résidences principales :
locataires
résidences secondaires
logements vacants
21%
Répartition des maisons par catégorie de logement et statut d’occupation en 2010
Source : Compte du Logement, 2010
Champ : France métropolitaine
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I. Place de la maison individuelle
La part des maisons dans la construction :
Depuis 1975, la part de la maison dans la construction varie entre 50 et 68 %
sous l'influence, notamment des politiques d'aide à l'accession.
Évolution des mises en chantier de logements ordinaires
600000
Ensemble
500000
400000
Collectif
300000
200000
individuel
100000
0
1960
1964
1968
1972
1976
1980
1984
1988
1992
1996
2000
2004
2008
Source: SOeS, Sit@del2
En moyenne, sur 10 ans, les maisons représentent environ 58 % de la
construction des logements neufs ordinaires et 72 % des shon construites.
(Source : SoeS, Sit@del2)
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I. Place de la maison individuelle
Les occupants
Ce sont principalement des propriétaires ( 82 % des maisons en résidence
principales)
81 % de ménages dont la personne de référence a dépassé quarante ans
Un type d'habitat est largement plébiscité par les familles puisque plus de 70 % des
ménages de 4 et 5 personnes habitent 39
en maison. Mais 60 % des maisons ne sont
i
occupés que par une ou deux personnes.
Ar isans,
Beaucoup de retraités, des ouvriers, peu d'employés
3,3 2,0
5,6
10,8
39,6
13,9
7,7
Agriculteurs exploitants (1,2 % des m énages)
Artisans, com m erçants, chefs entreprise (4,6 % des m énages)
Cadres, prof. intellectuelles sup. (11,4 % des m énages)
Professions interm édiaires (14,6 % des m énages)
Em ployés (11,7 % des m énages)
Ouvriers (17,2 % des m énages)
Retraités (32,9 % des m énages)
Autres sans activité professionnelle (6,4 % des m énages)
17,1
Source : insee, RP2009
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r es
ionn l e
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II. Une réponse au logement des français
La maison, un modèle plébiscité par les français
3 résultats d'enquêtes convergents :
- Credoc 2004 : pour 82% des français, la situation idéale est d'être propriétaire
d'une maison individuelle
- TNS/Sofrès 2007 : 87% des français souhaitent vivre en maison
- Credoc 2008 : 83% des aspirants à la propriété souhaitent une maison
individuelle
Les enquêtes logements de l'insee : en 2002, les acquéreurs récents se sont portés à
73 % sur la maison individuelle, en 2006 ils sont 70 % à avoir fait le même choix
Un lien fort avec la propriété : le taux de propriétaire de résidences principales en
France est de 58 % en 2010; or 79 % de ces propriétaires habitent en maison (source :
SoeS, Compte du logement 2010)
→ Les politiques encourageant l'accession à la propriété favorisent mécaniquement
la construction de maisons individuelles.
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II. Une réponse au logement des français
Des revenus disponibles aux capacités d'emprunt
Sources : Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquête Revenus fiscaux et sociaux 2009, Certu 2012
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II. Une réponse au logement des français
Des revenus disponibles aux capacités d'emprunt
Sources : Insee-DGFiP-Cnaf-Cnav-CCMSA, enquête Revenus fiscaux et sociaux 2009, Certu 2012
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II. Une réponse au logement des français
A quel logement ces capacités d'emprunts correspondent?
Des budgets d'acquisition pour les classes moyennes compris en moyenne entre
environ 100 000€ et 180 000€ (avec 10% d'apport)
Prix moyen du collectif en France
(€/m²)
Prix global moyen des
appartements
T1 de 37m2
4683
173271
T2 de 47m²
3895
183065
T3 de 58m²
3711
215238
T3 de 68m²
3711
252348
T4 de 78m²
4103
320034
T4 de 87m²
4103
356961
T5 de 94m²
4103
385682
(source : ECLN, SoeS, 2002-2012)
En 10 ans, les prix du collectif neuf sont passés d'une moyenne de 2 200€/m² à
3 800€/m²!
(source : ECLN, SoeS, 2002-2012)
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II. Une réponse au logement des français
A quel logement ces capacités d'emprunts correspondent?
A titre comparatif, en 2010 le prix moyen d'une maison de 130 m² sur son terrain
est de 194 000€ (environ 1 500€/m²) (EPTB)
Prix moyen terrain + maison du rural à la grande agglo
350000
300000
250000
200000
1. Rural
2. UU de 2 000 à 4 999 hab
3. UU de 5 000 à 9 999 hab
4. UU de 10 000 à 19 999 hab
5. UU de 20 000 à 49 999 hab
6. UU de 50 000 à 99 999 hab
7. UU de 100 000 à 199 999 hab
8. UU de 200 000 à 1 999 999 hab
9. Agglomération de Paris
Prix de la maison
Prix du terrain
150000
100000
50000
0
1
2
3
4
5
6
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7
8
9
0
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III. Un modèle critiqué
La maison individuelle ou le modèle pavillonnaire
périurbain
Près d'une maison sur deux construite dans une commune rurale (de l'espace rural
ou de l'espace périurbain)
Type d’espace
Espace rural
communes rurales
petites unités urbaines
Espace urbain
communes rurales de l’espace périurbain
< 5 000
5 à 10 000
10 à 20 000
20 à 50 000
50 à 100 000
100 à 200 000
> 200 000
Agglomération de Paris
ensemble
parc 99
maisons
Construction 2000 2009
ens. des
logements
maisons
ens. des
logements
22,0
9,5
14,1
7,5
22,1
9,6
15,1
7,9
19,4
4,2
3,4
4,6
6,1
5,8
4,2
14,7
6,0
100,0
11,7
2,8
2,7
4,3
6,4
6,8
5,6
22,3
15,8
100,0
27,2
5,6
3,8
4,4
5,2
5,0
3,5
10,5
3,0
100,0
18,3
4,5
3,6
4,6
6,1
6,5
5,4
19,4
8,7
100,0
Source : RP 1999, SoeS, Sit@del2, ZAUER 1999
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CERTU – l
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III. Un modèle critiqué
La maison individuelle consommatrice d'espace
Consommation foncière globale / réduction des terres agricoles : au rythme actuel, un
département tous les 7 ans. (Source : agreste teruti_lucas)
De 1984 à 2006, la surface moyenne d'une maison individuelle est passée de 96 m² à
111 m² alors que la surface des appartements stagnait à 66 m² (Source : Insee, enquêtes
logements).
La surface des jardins est passée de 470 m² (maisons d'avant 1949) à 720 m² (après
1999) soit 250 m² de plus (Source : Insee, enquête logement 2006)
Des terrains supérieurs à 1000 m² en moyenne en 2010 (diffus et lotissement),
toutefois cette taille diminue de 1330 m² en 2006 à 1098 m² en 2010 (Source : SoeS, EPTB
2010 )
La surface des terrains varie avec la taille des unités urbaines : du simple au double
entre l'agglomération parisienne (670 m²) et les communes rurales (1265 m²)
et celle des régions. (Source : SoeS, EPTB 2010 )
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
Quelle forme pour la construction de maisons?
Que construit-on?
Pas de données sur la forme urbaine dans les statistiques de la
construction.
Enquête logement de l'Insee 2006 :
- Maisons isolées : 59%
- Maisons jumelées : 28%
- Maisons en bande ou regroupées selon toute autre configuration : 13%
59%
28%
13%
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Source : Insee, enquête logement 2006
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
La maison individuelle, un produit non homogène
Dans les statistiques de la construction (sit@del) : approche permis de construire.
Pour la maison individuelle, 2 grandes catégories :
Individuel pur : Un permis de construire pour une maison. Représente environ ¾ des
maisons individuelles.
Individuel groupé : Un permis de construire pour un ensemble de maisons.
Représente environ ¼ des maisons individuelles
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
La maison individuelle, un produit non homogène
Or, individuel pur peut être distingué selon : individuel diffus / individuel aménagé
Individuel
groupé
Individuel pur
1 Individuel diffus :
La maison construite par le
particulier sur un terrain en
diffus
2 Individuel aménagé :
La maison construite par le
particulier sur un terrain
aménagé (lotissement)
3 Individuel groupé :
La maison construite par un
promoteur au sein d’un
ensemble de maisons
Source : Certu
Cette distinction nous intéresse dans la mesure où un écart qualitatif existe entre ce
qui est construit en diffus et ce qui est construit en aménagé.
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
3 cas possibles pour la construction d'une maison
individuelle
Le diffus
Constructeurs,
artisans, moe
Source : Certu
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
3 cas possibles pour la construction d'une maison
individuelle
L'aménagé
Aménageurs
, lotisseurs,
géomètres
Constructeurs,
artisans, moe
Source : Certu
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
3 cas possibles pour la construction d'une maison
individuelle
L'aménagé
Aménageurs
, lotisseurs,
géomètres
Constructeurs,
artisans, moe
Source : Certu
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
3 cas possibles pour la construction d'une maison
individuelle
Le groupé
Promoteurs
Source : Certu
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
Répartition de la construction en maison individuelle
Des statistiques produites par le privé (ex ici : Adéquation) : en 2011, la répartition de
la construction de maisons individuelles se répartit de la manière suivante :
- 103 060 maisons en diffus : 53%
- 53 760 maisons en individuel groupé : 28%
- 37 070 maisons en individuel aménagé : 19%
Aménagé
19%
Diffus
53%
Groupé
28%
Source : Adéquation, 2012
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
Taille de parcelles en aménagé et en diffus
Taille des parcelles : en moyenne, 1 320 m² pour une parcelle en diffus / 754 m² pour
une parcelle en aménagé
Source : Adéquation, 2012
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IV. Quel urbanisme pour la maison?
Prix des parcelles et maisons en aménagé et en diffus
Prix moyen terrain + maison : des prix globaux moyens inférieurs en aménagé qu'en
diffus sauf en ville centre! (surtout lié à la taille des parcelles, plus petites en
aménagé, et au prix moyen des maisons, moins chères au m²)
Source : Adéquation, 2008
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Conclusion
La maison individuelle, une réponse au logement des
français
Mais une réponse qui n'est pas entièrement
satisfaisante
Des leviers pour tirer la qualité vers le haut
Une étude du Certu fin 2013
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