Société Immobilière Tuniso-Seoudienne « SITS

Mars
2014
DÉPARTEMENT RECHERCHES
Société Immobilière Tuniso-Seoudienne « SITS »
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Cours Actuel:
2,60 DT
Cours Cible:
3,13 DT
Potentiel de hausse :
+20,3%
baisse de 45% de son résultat net de l’année. Mais la reprise n’a pas tardé et a été enregistrée en 2012 et ce notamment avec la reprise du secteur.
19%
Sté Immobilière Al Saydenne
11%
M.Akram Ziadia
7%
Sté Abdulaziz Med Abdullah
4%
Flottant
59%
Données boursières
Cours (28/02/2014)
2,60 DT
Capi. Boursière
40,56 MDT
Nombre de titres
Rendement 2013/2014
+ haut/+bas ( 2014)
Vol. moyen/j (2014)
15 600 000
-17,4%/+8,3%
2,63DT/2,30DT
450 000
19 913
3,75
Quantités échangées
400 000
SITS (ajusté)
3,5
350 000
3,25
300 000
3
250 000
2,75
200 000
2,5
150 000
2,25
100 000
2
50 000
0
Revenus
EBE
Résultat net
Fonds Propres
Endettement net
22/12/13
en MDT
2012 2013E
18,7
16,2
3,10
2,72
4,87
37,41
3,60
2014E
18,5
2,81
41,88
2012 2013E
2014E
16,60
3,3
14,9
3,4
12,2
2,8
VE/EBE
12,72
15,10
13,89
P/E
14,62
13,50
14,05
Div Yield
6,2%
7,1%
7,1%
Gearing
P/BV
ROE
44%
1,21
9,0%
38%
1,00
7,4%
 Les perspectives de développement de la SITS restent prometteuses vue l’important potentiel du secteur de l’immobilier en Tunisie et les projets déjà en cours et futurs de la société.
 En se basant sur les réalisations de la société au 31/12/2013, les projets en cours de construction et notamment ses prévisions pour l’année 2013-2014, nous recommandons d’ACHETER le titre avec un potentiel de hausse de 20,3% par rapport au cours actuel.
PRÉSENTATION
 La Société Immobilière Tuniso-Séoudienne « SITS » a été constituée en 1985 dans le
cadre d’une coopération tuniso-séoudienne dans le secteur de la promotion immobilière avec un capital initial de 5 MDT. En 2005, la société a obtenu un certificat de norme
de qualité ISO 9001 et devient la première société immobilière en Tunisie à obtenir
cette certification.
 Début 2006, la société a été introduite en bourse à travers une OPV et une OPS. A l’issue
de cette opération, le capital social a été porté à 9 MDT ouvert à hauteur de 30% au
public. Afin de consolider les capitaux de la société et assurer son développement, une
autre augmentation de capital a eu lieu en 2007 et une autre levée de fonds a été réalisée au mois de Décembre 2012 portant ainsi le capital de 13 MDT à 15,6 MDT.
 La SITS est contrôlée principalement par la Société Tuniso-Saoudienne d’Investisse-
ment et de Développement (STUSID) et un ensemble d’investisseurs saoudiens, parmi
lesquels la famille Al Saydenne (10,9%) qui opère dans l’immobilier tant en Arabie
Saoudite qu’à l’étranger (Etats-Unis, Europe, Egypte et Maroc).
 Caractérisée par un portefeuille projets bien diversifié, géographiquement et en termes
de vocation, les projets en cours de la SITS peuvent être résumés comme suit:
3,72
39,27
Ratios de valorisation
VE/CA
23/09/13
25/06/13
27/03/13
27/12/12
28/09/12
30/06/12
01/04/12
02/01/12
1,75
Chiffres Clés
RECOMMANDATION BOURSIÈRE DE MAC SA
 En raison d’un contexte exceptionnellement difficile en Tunisie en 2011, la SITS a affiché une
Actionnariat
STUSID BANK
Immobilier
29%
Projets en cours de construction du groupe
Projet
Emplacement
Surface couverte
ICC3
Centre Urbain Nord (Tunis)
42 700 m2
Panorama
Ennasr II
13 110 m2
Nejmet El Kantaoui
khouzema
Sky center
Source: site internet
El Kantaoui (Sousse)
Centre Urbain Nord (Tunis)
Les berges du Lac (Tunis)
80 000 m2
15 000 m2
30 000 m2
0,94
7,2%
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1
Société Immobilière Tuniso-Seoudienne
Mars 2014
Evolution des revenus 2010-2012
ANALYSE DES COMPTES
19,9
18,7
 En 2012, la société SITS a bien confirmé sa bonne orientation en affichant
une progression importante du chiffre d’affaires. En effet, les revenus sont
passés de 10 MDT en 2011 à 18,7 MDT en 2012 soit un saut de 87%.
10,0
 Cette performance est expliquée par la commercialisation du projet Chatt
4,1
El Kantaoui, au gouvernorat de Sousse, qui a accaparé près de 67% du chiffre d’affaires total et qui, d’après le management, va générer à la société des
revenus estimés à 36 MDT. A rappeler qu’à fin de l’année 2012, la société
disposait de près de 24 MDT des stocks des produits finis dont plus que
50% des stocks sur le projet Chatt El Kantaoui.
4,6
3,3
2,3
2010
1,8
2011
Revenus
3,1
2012
Résultat d'exploitation
Résultat de l'exercice
 De plus, la société dispose d’un stock consistant des terrains à bâtir évalué Structure des actifs
Actifs non
courants
13%
à 17,6 MDT au terme de l’année 2012.
 En conséquence de la hausse des revenus, le résultat d’exploitation a
doublé passant de 2,3MDT en 2011 à 4,6MDT en 2012. Le résultat net a
été aussi en nette hausse à 3,1 MDT. A noter que la bonne orientation des
résultats est expliquée par la nature elle-même du secteur de l’immobilier
généralement et de l’activité de la société SITS en particulier caractérisé
par la cyclicité des revenus.
 Le total actifs a été porté de 50,53 MDT en 2010 à 74,76 MDT en 2012
Trésorerie
10%
Autres actifs
courants
Clients et 3%
comptes
rattachés
13%
Stocks
61%
suite, principalement, à la progression du stock de près de 7 MDT et égale- Structure des capitaux propres et passifs
ment de la trésorerie qui est devenue largement confortable durant l’année
2012 en passant de 0,24 MDT (en 2010) à 7,85 MDT .
 Les capitaux propres de la SITS ont atteint au terme de l’exercice 2012 un
montant total de 37,41 MDT. Par contre, l’endettement de la société a bien
régressé puisque la société a remboursé une partie de ses emprunts bancaires à LT. A la fin de l’exercice 2012, l’endettement net a été de 16,6 MDT
contre 24,81 MDT à fin 2011. Ainsi le ratio gearing (endettement net/ capitaux propres) a atteint son plus bas niveau sur les cinq derniers exercices,
soit 44%.
RÉALISATIONS AU 4T 2013
 Le chiffre d’affaires a affiché au terme de l’année 2013 un repli de 12,5%
altéré principalement par la baisse des ventes du projet Chatt El Kantaoui.
En effet, les revenus ont atteint 16,94 MDT contre 19,37 MDT en 2012 grâce spécialement aux ventes des projets DIAR ERRIHAB (pour 12,55 MDT)
et Chatt El Kantaoui (pour 3,55 MDT).
 La SITS a dégagé à la fin de l’année 2013 un Excédent Brut d’Exploitation
de 3,5 MDT, soit un taux de marge d’EBE de 21%, un niveau assez bas par
rapport à ses réalisations antérieures et par rapport à ses pairs (27,7%
pour SIMPAR et 26% pour ESSOUKNA).
 Il est à signaler que la société dispose, au terme de l’année 2013, d’un stock
Passifs
courants
47%
Capitaux
propres
50%
Emprunts
3%
Indicateurs d’activité au 31/12/2013
25,00
20,00
15,00
19,88
22%
10,00
0,00
19,37
4T2010
Revenus
4T 2011
4T2012
Excédent Brut d'Exploitation
de produits finis évalué à 14 MDT réparti principalement sur deux constructions à savoir Chatt El Kantaoui (72% du montant total des stocks PF)
et DIAR ERRIHAB (17%). Ce stock devrait éventuellement permettre à la Structure des stocks
SITS une reprise pour l’année 2014 si elle parvient à mettre une stratégie
En MDT
de commercialisation plus agressive surtout pour le projet Chatt El KanStocks en cours
taoui.
Stocks produits finis
 Rappelons que les travaux du projet Panorama Ennasr ont débuté en Stocks terrains à bâtir
2012
3,61
24,19
17,65
Mars 2013 et s’achèveront vers la fin de l’année 2014 sur une superficie de
Source: Indicateurs d'activités 4T 2013
3 844 m². Le coût total de ce projet est de 12,7 MDT et les ventes sont estimé à 18 MDT soit des bénéfices bruts prévus de l’ordre de 5,3 MDT.
40%
35%
30%
21%
4,87
2,37
45%
16,94
25%
24%
9,99
4,45
5,00
50%
25%
20%
15%
3,59
10%
5%
0%
4T2013
Taux de marge d'EBE
2013
4,25
14,12
17,67
www.macsa.com.tn
Var 12/13
17,52%
-41,61%
0,11%
2
Société Immobilière Tuniso-Seoudienne
Mars 2014
PRÉVISION 2014 ET PERSPECTIVES D’AVENIR
 Les perspectives de développement de la SITS restent prometteuses vue l’important potentiel du secteur de l’immobilier en Tunisie et les
projets déjà finis et en cours de commercialisation mais aussi des projets en cours .
 Pour la période 2013– 2016, la société compte sur trois grands projets à savoir :
 EL KHOUZAMA : Le projet se situe au cœur du centre urbain et à proximité de la zone industrielle nord 1 et 2. Le projet El Khourama est
un complexe résidentiel de haut standing avec une surface de terrain de 3 000 m² et une surface couverte de 15 000 m². Les revenus estimés de ce projet sont de l’ordre de 20 MDT et les ventes s’étaleront sur la période de commercialisation 2015-2016.
 NEJMET EL KANTAOUI 1: Ce projet s’étale sur une superficie de 8 000 m² en plein cœur de la zone touristique d’El Kantaoui à Sousse, et
dans le circuit touristique du bord de mer. Les travaux débuteront le prochain septembre 2014 et les ventes pour ce projet s’étaleront sur
la période de commercialisation 2015-2016.
 PANORAMA ENNASR : Les travaux ont débuté en Mars 2013 et s’achèveront fin 2014 sur une superficie de 3 844 m². Il se situe à Cité
Ennasr à proximité de Hédi Nouira. Il est prévu que ce projet va générer des revenus de 18 MDT durant la période de commercialisation
2013-2014.
En MDT
Revenus
Progression
Marge Brute
Progression
Taux de marge Brute
Résultat d'exploitation
2010
2011
2012
2013
2014E
2015E
2016E
19,88
9,99
-50%
2,92
-40%
29%
2,27
18,72
87%
4,72
62%
25%
4,63
16,20
-13%
6,20
31%
38%
3,50
18,50
14%
4,50
-27%
24%
3,61
20,88
13%
4,88
8%
23%
3,39
18,00
-14%
4,00
-18%
22%
4,04
4,88
25%
4,08
Progression
Taux de marge d'exploitation
Résultat net
Progression
20,5%
3,49
Taux de marge Nette
17,6%
-44%
22,7%
2,02
-42%
20,2%
104%
24,7%
3,10
54%
16,6%
-24%
21,6%
2,72
-12%
16,8%
3%
19,5%
2,81
3%
15,2%
-6%
16,2%
3,62
29%
17,3%
19%
22,5%
4,13
14%
22,9%
Source: MAC SA
 D’après le Business plan, la société devrait afficher un pic des ventes en 2013 atteignant ainsi 24,5 MDT suite à la mise en vente des projets
Rihab 5 et Chatt El Kantaoui. Lésé par la conjoncture économique du pays, la société a trouvé des difficultés à commercialiser ce dernier projet qui a généré des revenus de l’ordre 0,6 MDT au lieu de 13,2 MDT estimé. Ce retard de commercialisation n’a pas permis à la société d’atteindre ces objectifs de l’année 2013 (Total revenus réalisé de près de 17 MDT contre 24,4 MDT estimé) soit un taux de réalisation de 70%.
 Avec des stocks de terrains importants (17,66 MDT) et localisés dans des endroits stratégiques, la SITS continuera dans les années à venir son
expansion et profitera inévitablement de la reprise économique.
COMPORTEMENT BOURSIER
In TND
Share price
2010
Plus haut
Plus bas
au 31/12
Performance du cours
Nombre d'actions au 31/12
Capi au 31/12 ( en MDT)
Moyenne des volumes quotidiens
Bénéfice par action
Dividende par action
2011
2012
2013
2014*
4,14
3,37
3,65
3,25
2,63
-4,0%
13 000 000
10,7%
13 000 000
-11,6%
15 600 000
-17,47%
15 600 000
8,3%
15 600 000
2,97
2,97
38,66
9 823
0,25
0,15
2,46
3,29
42,78
27 668
0,14
0,10
2,85
2,91
45,36
26 025
0,20
0,18
Rendement Dividende
5,0%
3,0%
6,2%
Les données historiques ont été ajustées pour tenir compte des opérations sur le titre SITS
* en date du 28 Février 2014
2,28
2,40
37,44
29 421
0,18
0,18
7,5%
2,30
2,60
40,56
19 913
0,19
0,18
6,9%
 En 2013, le cours SITS a affiché une tendance généralement baissière pour atteindre un niveau plus bas (2,28 DT) à la date du 18 décembre
2013 et ce suite aux troubles sociaux et politiques qu’à connu le pays durant cette année. Le titre SITS a terminé l’année au niveau de 2,40 DT,
soit une contre-performance annuelle de 17,4% , contre (-17,3%) pour ESSOUKNA et (-6,2%) pour SIMPAR.
 Un renversement de tendance a été constaté au début de l’année 2014. A ce niveau de cours, le titre SITS s’échange à un multiple des bénéfi-
ces 2012 de 14,6x et un multiple des capitaux propres P/B 2012 de 1,21x. Suite aux réalisations de la société au 31/12/2013 et notamment
ses prévisions pour l’année 2014, nous recommandons d’ACHETER le titre avec un potentiel de hausse de plus de 20% par rapport au cours
actuel.
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Société Immobilière Tuniso-Seoudienne
MAC SA Intermédiaire en Bourse
Département Recherches et Analyses
Salma Zammit Hichri
Chef du département
[email protected]
Ahmed Ibrahim Cherif
Analyste Financier Senior
[email protected]
Abdelmonam Jebali
Analyste Financier Senior
[email protected]
Rahma Tayachi Lakhoua
Analyste Financier Junior
[email protected]
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Recommandation de MAC SA
Définition
ACHETER
Cours cible de la valeur est >= 10% par rapport au cours actuel
REDUIRE
Cours cible de la valeur est entre –10% et –20% par rapport au cours actuel
CONSERVER
VENDRE
Cours cible de la valeur est entre 10% et –10% par rapport au cours actuel
Cours cible de la valeur est <= -20% par rapport au cours actuel
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