Télécharger le rapport

Observer les marchés
fonciers à partir
des données fiscales
Premier rapport méthodologique - Janvier 2015
Avant-propos
• Janvier 2015 •
ORF
Association loi 1901 regroupant élus,
professionnels et administrations
IAU île-de-France :
15, rue Falguière, 75740 Paris Cedex 15
martin.omhovè[email protected]
Tél. : 01 77 49 79 56
DRIEA :
21-23, rue Miollis, 75732 Paris Cedex 15
[email protected]
Tél. : 01 40 61 86 07
Conception graphique : Sylvie Castano, IAU îdF
Maquette : Virginie Cioni, IAU îdF
site web : www.orf.asso.fr
L’Observatoire régional du foncier
regroupe, autour des services de l’État et
de la Région en Île-de-France, l’ensemble
des représentants des professionnels de
l’aménagement et du foncier ainsi que
des élus locaux d’Île-de-France. Son
conseil d’administration a exprimé le
souhait de renforcer sa mission de
connaissance et d’amplifier la qualité des
informations foncières diffusées.
Cette démarche d’observation renforcée
mise en œuvre par l’ORF fait également
écho aux besoins de connaissance de
plusieurs de ses membres. Parallèlement
à l’adhésion collective exprimée en faveur
d’un meilleur suivi des marchés fonciers,
elle suscite l’intérêt de la DRIEA et de
l’IAU îdF ainsi que de la Caisse des
Dépôts et de l’Établissement public
foncier d’Île-de-France dans leurs rôles
respectifs d’accompagnateurs des
projets de territoires. En effet, dans un
contexte francilien marqué par la crise de
la construction, la mise en œuvre du
SDRIF, celle du plan de mobilisation pour
le logement, l’élaboration du Schéma
Régional de l’Habitat et de l’Hébergement
(SRHH), la création de la Métropole du
Grand Paris et des nouvelles
intercommunalités en grande couronne, il
est urgent de disposer d’un dispositif
pérenne et fiable de suivi des marchés
fonciers dans les territoires de la région.
Dans ce contexte, pour atteindre l’objectif
qui lui est assigné, l’ORF a choisi de
s’appuyer sur des moyens humains et
financiers mutualisés et de profiter de
l’opportunité offerte par la diffusion des
données Demandes de valeurs foncières
(DVF) issues des fichiers fiscaux.
Fort des résultats de l’expérimentation
qu’il a conduite depuis fin 2013, sous
l’égide d’un comité technique composé
de professionnels, l’observation des
marchés proposée par l’ORF s’appuie sur
l’enrichissement des informations fournies
par DVF par la connaissance du droit des
sols applicable à chaque transaction.
Le présent guide a l’ambition de décrire la
démarche suivie par l’ORF pour
décomposer et comprendre les
dynamiques des marchés fonciers
franciliens. Il apporte ainsi sa contribution
pour documenter à travers cet exemple
une des utilisations possibles de la
donnée DVF sans ignorer qu’il existe
d’autres usages et voies
méthodologiques. C'est une première
étape décisive qui s'enrichira au fil du
temps des résultats obtenus et de leur
analyse critique.
J'en félicite les auteurs qui l'ont conduite
avec succès en faisant oeuvre de
pionniers sur cette matière parfois ingrate
mais aux enjeux si forts.
• Dominique Figeat, président de l’ORF •
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•1•
La progressive montée en
régime de l’observation
foncière en Ile-de-France
et en France
L’Observatoire Régional du Foncier (ORF)
en Île-de-France regroupe depuis sa création en 1987 la communauté des institutions et professions qui interviennent sur
les questions foncières en termes de production et de consommation par différents usages, d’aménagement, de
restructuration, d’action patrimoniale,
agricole, environnementale. L’ORF regroupe ainsi autour de l’État et de la Région des représentants des différentes
collectivités territoriales, des promoteurs,
des bailleurs, des investisseurs, des transporteurs, des propriétaires, des aménageurs, des opérateurs dont les EPF, ainsi
que du monde de la recherche.
Depuis sa création, l’ORF a pour mission
d’observer l’évolution des marchés fonciers, de coordonner et rassembler les différentes initiatives prises dans le domaine
de la connaissance foncière, de faciliter la
diffusion et la présentation de travaux relatifs à la question foncière et de proposer
des actions visant à améliorer, dans le
cadre d’un aménagement régional cohérent, l’offre foncière en Île-de-France. Dans
ce cadre, l’ORF organise des rencontres et
des débats pour porter sur la scène publique les besoins et difficultés rencontrés
par la sphère du foncier mais aussi pour
suggérer les moyens d’y répondre.
Dans ce but, l’ORF conduit différents travaux pour enrichir la connaissance et la
compréhension des marchés fonciers ainsi
que leur articulation avec les marchés immobiliers. Il a pendant une vingtaine d’années
suivi la production urbaine réalisée selon la
procédure ZAC, très utilisée en région Ile-deFrance (environ 750), mais aussi conduit des
études sur les zones NA/AU des POS/PLU
et produit des analyses ponctuelles et sectorielles liées à des questions d’actualité sur
l’offre foncière. Il restait cependant beaucoup
à faire pour constituer un véritable dispositif
d’observation qui permette une analyse des
marchés par la connaissance des volumes
de transactions et des prix par type de marché. Malgré les considérables enjeux économiques et sociaux, l’opacité sur les
marchés fonciers est longtemps restée de
mise alors que la connaissance des marchés immobiliers s’améliorait nettement.
Avec la loi sur le Grand Paris en 2010, un
tournant s’opère pour l’ORF et, plus généralement, pour l’observation foncière.
La direction générale des finances publiques développe une nouvelle base de
données sur les mutations foncières et
immobilières appelée Demandes de Valeurs Foncières (DVF) et, sous certaines
conditions, organise sa diffusion. Grâce à
l’appui de ses membres dont certains accèdent à cette information, l’ORF a saisi
cette opportunité pour développer le dialogue avec les acteurs des marchés fonciers franciliens.
Ainsi dès 2012, l’ORF entame la publication chaque semestre d’une Note de
conjoncture qui compile les données sur
le foncier et l’immobilier analysées par les
différents partenaires de l’observatoire :
État, Chambre des Notaires, IAU îdF,
SAFER Île-de-France, Établissements publics fonciers, SNAL/Adéquation, Fédération des promoteurs immobiliers et les
bailleurs sociaux. L’ORF organise à l’occasion de la publication de chaque note
une Rencontre sur la conjoncture qui offre
l’occasion de croiser ses analyses statistiques avec la connaissance des marchés
des professionnels. Ces rencontres sont
maintenant devenues un lieu de débat
permettant de faire émerger les actions et
politiques à mettre en œuvre pour maîtriser les dynamiques et éventuelles pressions foncières.
Plusieurs indicateurs conjoncturels sont
ainsi désormais diffusés par l’ORF :
• sur les transactions de terrains potentiellement nus et constructibles, à partir
des données DVF ;
• sur les transactions de terrains déclarés
constructibles dans la base de données
des notaires, dite BIEN ;
• sur le marché des terrains pour maisons
individuelles à partir des résultats de
l’enquête sur le prix des terrains à bâtir
(EPTB) produite par le service statistique
du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie ;
• mais aussi des indicateurs sur l’activité
des opérateurs (promotion immobilière,
lotisseurs, HLM) et les marchés immobiliers qui permettent de mettre en perspective les dynamiques observées pour
les marchés fonciers.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•2•
La synthèse et l’analyse de ces sources
statistiques s’avèrent très riches même si
elles présentent des limites liées à la vocation initiale de ces données qui n’intégrait pas spécifiquement le suivi des
marchés fonciers.
D’autres observatoires s’intéressant aux
dynamiques foncières ont vu le jour, mais
sur des champs géographiques ou thématiques plus étroits que ceux visés par
l’ORF. Il en est ainsi de l’Observatoire des
prix fonciers et immobiliers autour des
gares du Grand Paris qui, depuis 2013,
regroupe, autour de la Société du Grand
Paris, la Préfecture de région au travers
de la DRIEA et la Chambre des notaires.
Le dispositif d’observation de cet observatoire s’appuie essentiellement sur l’exploitation des données BIEN de la
chambre des notaires.
Si la confrontation des analyses de ces différentes sources constitue un progrès notable par rapport à l’opacité initiale des
marchés, elle reste insuffisante pour appréhender les marchés fonciers dans toute leur
complexité et leur diversité. Les sous-marchés que constituent les marchés des terrains proprement ruraux ou encore ceux de
l’urbain dont font partie ceux des terrains
aménagés, les terrains constructibles mais
en voie d’aménagement, ou encore les terrains du renouvellement urbain et de la démolition-reconstruction ne partagent pas
les mêmes dynamiques, ni les mêmes jeux
d’acteurs. Une connaissance de l’ensemble de ces marchés est pourtant indispensable à l’élaboration et à l’évaluation des
politiques d’aménagement.
Pour répondre à ces enjeux, les membres
de l’ORF se sont prononcés en faveur
d’une nouvelle montée en puissance de
l’observation foncière. En réponse aux attentes exprimées par le Préfet de région
et par la Région Île-de-France, les
conseils d’administration de l’ORF réunis
en décembre 2013 et avril 2014 ont acté
un renforcement de l’observation foncière
par le biais de l’exploitation des données
DVF. Les données DVF présentent non
seulement l’avantage d’être diffusées gratuitement, mais il s’agit également d’une
source permettant un suivi exhaustif des
mutations réalisées à titre onéreux sur
l’ensemble du territoire francilien. Malgré
ces atouts, il faut garder à l’esprit que ces
données ont également quelques limites
puisque leur vocation première est la perception des droits de mutation.
Une expérimentation a été menée sous
l’égide d’un comité technique1 pour vérifier la faisabilité et les moyens nécessaires
à cet approfondissement de l’observation
foncière. Suite aux travaux réalisés pour
trois sites représentatifs des différents
marchés franciliens (Seine amont et Plaine
Commune en zone dense et celui de la
communauté
d’agglomération
de
Mantes-en-Yvelines pour le périurbain), il
a été décidé d’étendre progressivement
l’exercice à l’ensemble de la région.
Basée sur l’exploitation des données fiscales sur les transactions cette observation foncière n’a pas vocation à se
substituer à une connaissance fine des
différentes propriétés foncières telle que
la pratiquent les aménageurs et opérateurs fonciers préalablement à la mise en
œuvre d’opérations d’aménagement.
Néanmoins les différentes échelles d’analyses sont complémentaires.
La méthode désormais proposée par
l’ORF est présentée dans ce rapport. Elle
permet de suivre pour chaque segment
de marché, les dynamiques des marchés
fonciers à la commune en termes de
nombre de transactions, de volumes financiers et superficies totales ainsi qu’en
termes de prix.
Le travail présenté ici est une première
étape qui sera ensuite complétée de nouveaux indicateurs. L’objet du présent
guide est aussi de documenter les utilisateurs sur l’intérêt et les limites de la source
Demandes de Valeurs Foncières pour une
observation à l’échelle régionale des marchés fonciers, périmètre d’intervention légitime de l’ORF. Il n’a pas la prétention
d’épuiser tous les usages intéressants
qu’offre la source DVF, surtout si on envisage son croisement avec d’autres bases
de données (occupation du sol, cadastre,
propriétaire, etc.) ni toutes les méthodologies d’analyse des marchés immobiliers
et fonciers.
Les données Demandes
de valeurs foncières
Longtemps considérée comme opaque,
la lecture des marchés fonciers est désormais facilitée par la mise à disposition,
des données fiscales dites Demandes de
Valeurs Foncières (cf l’article L135 B modifié du livre des procédures fiscales).
Conditions d’accès et description
rapide de la base DVF
L'administration fiscale transmet désormais gratuitement aux organismes qui en
font la demande2 les éléments d'information qu'elle détient au sujet des valeurs
foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années (année N et jusqu’à N-4)
qui sont nécessaires à l'exercice de leurs
compétences dans leur périmètre d’intervention en matière de politiques foncières,
d'urbanisme et d'aménagement et de
transparence des marchés fonciers et immobiliers.
La base DVF recense l'ensemble des
« dispositions3 » concernant les mutations
à titre onéreux et des données descriptives s'y rattachant. Chaque disposition
peut concerner une ou plusieurs parcelles
contenant chacune un ou plusieurs locaux et une ou plusieurs subdivisions fiscales.
Pour chaque vente enregistrée, sont ainsi
délivrés la nature des biens (maison, appartement, dépendance, local industriel
ou commercial), leur adresse, les références cadastrales et le nombre de
pièces, la superficie, la date et le prix (la
valeur « foncière » déclarée) de la mutation, les références de publication au fichier immobilier (date, volume, numéro) et
les renseignements relatifs aux articles du
Code général des impôts.
L’accès aux données nécessite une demande auprès de la direction départementale ou régionale des Finances
publiques (DDFiP ou DRFiP) dont dépend
le demandeur et une connexion sécurisée
pour récupérer les données. Une fois la
demande validée par la DDFiP (délai de
traitement : 10 jours), l'utilisateur reçoit un
courriel l'informant de la disponibilité du fichier contenant les informations demandées, fichier qu'il récupère par voie
dématérialisée en se connectant, de la
même manière, au portail internet.
Les données sont ensuite livrées semestriellement au format.txt. A la fin du premier trimestre d’une année N il est
possible de disposer des cinq années antérieures complètes. A la fin du troisième
trimestre de l’année N, le premier semestre de l’année en cours est également disponible. Ce service est accessible à partir
du portail de la Gestion publique de la
DGFiP :
https://portail.dgfip.finances.gouv.fr/portail/accueilIAM.pl.
Avantages et limites de DVF pour
l’observation des marchés fonciers
Pour construire le socle d’un outil pérenne
d’observation permanente, il faut disposer
de données statistiquement pertinentes
portant sur l’ensemble des transactions
foncières et qui permettent des comparaisons entre différents territoires franciliens
ou extra régionaux d’une part et entre différentes dates, d’autre part.
Il y a aujourd’hui consensus sur le fait que
les données dites DVF sont la source la
plus pertinente pour asseoir un tel dispositif. Les données fiscales présentent l’intérêt d’offrir une information exhaustive et
homogène pour l’ensemble du territoire
national, a fortiori, pour la région Ile-deFrance, et sur l’ensemble des marchés
fonciers. Les fichiers fournis par la DGFIP
récapitulent, sur le périmètre régional, les
ventes immobilières publiées dans les
1
Le comité technique de suivi du dispositif d’observation comprend des représentants des membres de
l’ORF et des territoires ayant participé à l’élaboration de
la méthode dans le cadre de la phase d’expérimentation : l’AORIF, l’Audas, la Chambre des notaires, la
DRIEA, l’EPA Orsa, l’EPFIF, l’IAU îdF, Plaine Commune.
2
C’est-à-dire : aux propriétaires faisant l’objet d’une
procédure d’expropriation, aux services de l'État, aux
collectivités territoriales, aux établissements publics de
coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre, aux établissements publics administratifs et aux
établissements publics visés aux articles L. 122-4,
L. 321-1, L. 324-1 et L. 326-1 du code de l'urbanisme,
aux agences d'urbanisme mentionnées à l'article
L. 121-3 du même code, aux sociétés d'aménagement
foncier et d'établissement rural mentionnées à l'article
L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime, aux
concessionnaires des opérations d'aménagement
mentionnés à l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme,
aux associations foncières urbaines mentionnées à l'article L. 322-1 du même code et aux observatoires des
loyers mentionnés à l'article 16 de la loi n° 89-462 du
6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et
portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
3
Une disposition constitue une unité d’analyse juridique.
Un même acte de vente peut en comporter plusieurs.
Ainsi, une vente est représentée par une seule disposition rattachée à un prix global (la valeur foncière) pour
laquelle sont identifiés les rôles et les droits détenus
pour chacune des parties sur chaque immeuble.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•3•
conservations des hypothèques, complétées du descriptif des biens en provenance du cadastre, sur une période
maximale de cinq ans. Pour chaque vente
enregistrée, sont délivrées la nature,
l’adresse et la superficie, la date de mutation du bien , les références de publication au fichier immobilier ainsi que la valeur
foncière déclarée, en d’autres termes, le
prix d’achat.
Comme toute base fiscale détournée de
son objectif initial, la base DVF présente
quelques limites. La complétude de la
base n'est que partielle en ce sens que
des dispositions sont renseignées de
façon incomplète en particulier les données concernant la nature de culture et
les surfaces bâties. En outre, la base
n’apporte pas d’information sur les vendeurs et les acheteurs, manque qui n’est
pas pallié par l’indication des articles du
code général des impôts qui leur sont appliqués. Surtout la valeur d’un terrain n’a
réellement de sens que rapportée à sa
constructibilité potentielle ce que n’indique pas la base.
Mises en forme des données pour
en faciliter l’exploitation statistique
Alors que certaines démarches s’appuyant sur les données DVF ont pu proposer des modèles de données complets
mais aussi complexes, l’ORF s’appuie sur
une mise en forme relativement simple
des données pour en faciliter l’exploitation
statistique.
À ce jour, l’ORF tire parti des données
mises à disposition par les services de la
DRIEA qui met en forme les fichiers reçus
de la Direction générale des finances publiques. L’objectif est ainsi de convertir les
données DVF sous forme d’une table
unique qui soit exploitable statistiquement. Cette mise en forme des données
est réalisée à partir d’un script développé
par la DRIEA qui permet l’automatisation
de la mise en forme des fichiers. La
DRIEA est prête à diffuser ce script ainsi
que le détail de la méthode de mise en
forme des données qu’il produit auprès
des détenteurs de la base DVF afin d’harmoniser les données sur lesquelles se
fonde l’observation de la conjoncture.
Méthode de segmentation
des marchés fonciers
La base de données Demandes de valeurs
foncières recueille des informations sur la nature des transactions ainsi que sur les caractéristiques des fonds en jeu. Il est ainsi
possible de connaître le montant de chaque
transaction et de déterminer s’il s’agit d’une
vente, d’un échange ou encore d’une adjudication ou d'une expropriation. La caractérisation des transactions repose quant-à-elle
sur des informations telles que la nature
bâtie ou non des biens, la superficie des parcelles, la surface réelle du bâti ou encore la
qualification de l’usage des biens distinguant
le logement des activités industrielles et
commerciales.
Présentes dans la base dès sa livraison,
l’ensemble de ces informations permet aisément d’établir une première segmentation des marchés fonciers bâtis et non
bâtis à l’échelle de la région Île-de-France.
Aujourd’hui nous disposons des données
de 2006 au premier semestre 2014 inclus
soit huit années de données disponibles
à traiter.
A l’échelle de l’Île-de-France ces données
permettent d’avoir une cartographie à la
commune du nombre de transactions,
des volumes financiers et des surfaces
concernées.
Au niveau régional on peut étudier l’évolution des dynamiques en nombre de
transactions du marché, en volumes financiers et sur les surfaces globales et
également travailler sur les mêmes indicateurs par segment de marché puis comparer les segments entre eux.
L’objectif de cette segmentation est d’aller
au-delà d’une première différenciation
entre les marchés urbains d’une part et
les marchés agricoles, naturels et boisés
d’autre part. Pour chacun de ces marchés, on distingue les fonds bâtis des
fonds non bâtis. Concernant le marché
urbain bâti, l’enjeu de cet exercice est
d’offrir une analyse plus fine des différents
segments tels que le celui du foncier et de
l’immobilier du logement au sein duquel
sont isolés les segments de la démolitionreconstruction et le segment des fonds
présentant une importante constructibilité
résiduelle.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•4•
Segmentation des marchés à
l’échelle régionale
À l’échelle francilienne, une première segmentation des marchés fonciers est réalisable en jouant, successivement, sur
plusieurs attributs des transactions.
Premièrement, il s’agit de distinguer les
transactions comportant du foncier de
celles concernant uniquement de l’immobilier (appartements, lots de copropriété,
par exemple). L’immobilier pur est ainsi
écarté de l’analyse des marchés fonciers.
Dans un second temps sont distingués le
marché naturel, agricole et forestier, d’une
part, et le marché urbain, d’autre part. Les
travaux menés conjointement par la Safer
Île-de-France et l’IAU îdF ont démontré
que les transactions réalisées à un niveau
de prix supérieur à cinq euros par mètre
carré de terrain sortent du marché agricole et naturel. Ce seuil de prix, appliqué
à l’échelle de l’Ile-de-France, permet donc
de séparer les marchés agricoles, naturels et boisés des marchés urbains. La
pertinence de ce critère de segmentation
a été validée par comparaison des données DVF isolées par ce biais avec les déclarations d’intention d’aliéner collectées
par la Safer Île-de-France.
À cette seconde étape de la segmentation sont également isolés : les ventes
conclues à l’euro symbolique et les
échanges de biens pour lesquels l’application de ce seuil de prix n’est pas pertinente.
Dans un troisième temps, le caractère bâti
ou non des fonds échangés permet d’isoler deux sous-segments de marché, bâti
et non bâti, au sein des marchés agricoles, naturels et boisés et urbains.
La poursuite de la segmentation des marchés urbains bâtis et non bâtis ainsi que
leur analyse nécessitent de faire appel à
des seuils de prix et/ou à une appréciation
de la constructibilité des parcelles qui requièrent une connaissance approfondie
des territoires franciliens. Ces différents
seuils sont aujourd’hui proposés a priori. Au
fil de l’avancée du dispositif, il reviendra au
comité technique de suivi de les valider en
vérifiant qu’ils permettent effectivement
d’identifier des segments de marché spécifiques.
Schéma de la méthode de segmentation des marchés fonciers
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•5•
Segmentation des marchés urbains
non bâtis
En grande couronne, la combinaison de
seuils de prix et de surface permet de distinguer plusieurs sous-segments de marché au sein des marchés « urbains non
bâtis ». L’objectif est ici de cerner le marché des terrains nus à bâtir. Sont ainsi isolés :
• Les grands terrains, de plus de 1 ha : seraient destinés à l’urbanisation mais
plutôt pour des activités ou pour de
l’aménagement avant revente des terrains à bâtir.
• Les terrains de moins d’un hectare vendus à moins de 40 €/m² : il s’agit ici de
terrains vendus à des prix supérieurs à
ceux de la terre agricole mais inférieurs
à ceux du terrain aménagé, prêt à bâtir.
Ces transactions en Île-de-France correspondraient au marché des terrains
d’agrément ;
• Les terrains de moins de 1 ha vendus à
plus de 40 €/m² : correspondraient a
priori aux terrains à bâtir mais et il n’est
pas exclu de faire évoluer cette hypothèse et les seuils de prix et de surface.
• Les transactions en secteur de ZAD pour
les transactions réalisées après la mise
en œuvre d’une zone d’aménagement
différé et dont l’analyse des prix devra
être réalisée à l’aune du document d’urbanisme faisant référence.
• Le marché du logement pour le reste des
transactions.
Dans un second temps, la segmentation
du marché du foncier et de l’immobilier de
logement fait appel à la connaissance de
la constructibilité des parcelles définie par
les documents d’urbanisme locaux. Cette
information sur la constructibilité nécessite donc au préalable une lecture complémentaire des articles du règlement
d’urbanisme attaché à chaque parcelle
mutée. Trois segments sont alors discernables :
• Le segment de la démolition-reconstruction : Il s’agit des transactions de fonds
bâtis valorisés au titre du foncier et non
de l’immobilier. Il comprend l’ensemble
des transactions réalisées à des prix immobiliers inférieurs à ceux des marchés
locaux. Au travers de ce segment de
marché sont appréhendés les processus
de recyclage urbain notamment par réhabilitation lourde des bâtiments ou par
démolition puis reconstruction.
Critère de définition : sont retenus pour
ce segment les transactions dont le prix
au mètre carré bâti est inférieur de moitié
au prix au mètre carré bâti médian de la
commune4.
• Le segment des droits à bâtir résiduels :
Les transactions appartenant à ce segment de marché sont identifiées à partir
du renseignement de la constructibilité
des terrains : sont retenues les fonds
disposant d’une constructibilité au
moins double de leur surface bâtie.
Pour ce segment, les fonds identifiés
sont non seulement valorisés au titre de
l’immobilier qu’ils comportent, mais
aussi au titre la constructibilité résiduelle
à laquelle ils donnent droit. Selon les tissus urbains et les marchés locaux, les
fonds ici identifiés peuvent donner lieu
à des divisions parcellaires, des extensions ou même des surélévations des
bâtiments existants.
Segmentation des marchés urbains
bâtis
La segmentation des marchés urbains
comprend deux étapes. Tandis que la
première peut être réalisée à partir de l’information DVF et des données externes
constituées par la DRIEA, la seconde nécessite en revanche un enrichissement
des données.
Dans un premier temps, cinq segments
sont identifiés :
• Les transactions à composantes multiples, c’est-à-dire des transactions réunissant, sous un même montant, des
fonds différents quant à leur nature
et/ou leur localisation.
• Les transactions en secteur de projet
réunissant les transactions de fonds localisés dans des ZAC, des opérations
ANRU ou des zones AU strictes, et
dont il est impossible de connaître la
constructibilité (zone de plan masse, de
constructibilité globale affichée pour la
zone).
• Les transactions de foncier et d’immobilier d’activité pour les fonds dont la surface bâtie destinée aux activités est
plus importante que celle destinée aux
logements.
Exemple de transaction ayant donné lieu à une démolition reconstruction à Orly.
Exemple de transaction ayant donné lieu à une division parcellaire en drapeau à Mantes-la-Jolie
4
Les critères de segmentation sont aujourd’hui posés
a priori. Leur validité fera l’objet d’un examen par le comité technique de suivi du dispositif d’observation qui
pourra les adapter afin de cerner au mieux les segments
de marché que la démarche cherche à identifier.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•6•
Critère de définition : sont retenues
pour ce segment les fonds présentant une constructibilité potentielle
deux fois plus importante que les surfaces bâties existantes lors de la
transaction.
• Le segment de l’immobilier « classique » :
il regroupe l’ensemble des transactions
n’appartenant pas aux segments de
marché précédents. Les fonds sont ici
valorisés au titre de l’immobilier.
Critère de définition : sont retenues
pour ce segment les transactions ne
faisant pas partie des deux segments
précédents.
Enrichir les données DVF :
une nécessité pour la
segmentation fine des
marchés et leur analyse
L’enrichissement des données DVF de la
constructibilité des terrains s’avère indispensable et représente un double intérêt.
Premièrement, il permet de segmenter finement le marché urbain bâti. La connais-
sance du zonage et de la constructibilité
applicable aux fonds échangés permet
non seulement d’identifier le segment de
marché des secteurs de projet, mais aussi
celui des droits à bâtir résiduels. En l’absence d’information sur la constructibilité
des fonds, il n’est pas possible de poursuivre la segmentation au-delà du marché
urbain bâti.
Deuxièmement, la connaissance de la
constructibilité des fonds autorise une analyse plus fine des prix par segments de
marché. Tandis que le suivi des segments
de marché des droits à bâtir résiduels et de
l’immobilier doit être réalisé à partir des prix
par mètre carré bâti, celui des segments de
marché des terrains constructibles et du
foncier bâti peut l’être en fonction des prix
par mètre carré constructible.
Évaluer la constructibilité potentielle
des parcelles : un chantier
partenarial
L’enrichissement des données DVF
consiste à évaluer, à partir des documents
d’urbanisme locaux, la constructibilité des
terrains du marché des terrains constructibles et de ceux du marché urbain bâti.
Par rapport aux autres traitements, cette
étape fait appel à des moyens humains
importants : il s’agit d’appliquer, en fonction de la localisation et de la date de
chaque transaction, les règles de
constructibilité afférentes à chaque parcelle tout en prenant en compte leur géométrie (emprise au sol, hauteur, règles de
gabarit).
L’ORF a initié une démarche partenariale
visant à l’analyse des documents d’urbanisme des collectivités de l’unité urbaine
parisienne et des pôles de centralité.
Dans ce cadre l’ORF, l’État, la Caisse des
dépôts, l’Établissement public foncier
d’Île-de-France et l’IAU îdF vont mettre en
commun leurs ressources pour réaliser
une base de données synthétique présentant, pour chaque zone des documents d’urbanisme, les règles d’emprise,
de hauteurs et de gabarit régissant la
constructibilité. La seconde phase de ce
partenariat visera à réaliser une base de
données sur la constructibilité potentielle
de chaque parcelle dont le contour vectorisé est connu. Pour ce faire, l’information récoltée par l’analyse des documents
d’urbanisme sera croisée avec la géométrie des parcelles grâce à un modèle en
cours de développement au laboratoire
COGIT de l’IGN.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•7•
Une observation foncière
améliorée
Le suivi des marchés à l’échelle
francilienne : le marché global
Le marché foncier global comprend l’ensemble des ventes réalisées à titre onéreux pour lesquelles une surface de terrain
a été déclarée aux services fiscaux : il
s’agit donc aussi bien de terrains agricoles que de terrains à bâtir, mais aussi
d’immeubles accompagnés de leur terrain d’assiette ou de fonds bâtis destinés
au recyclage urbain.
En 2013, dernière année pleine disponible,
47 600 transactions foncières ont été dénombrées, un chiffre stable par rapport à
2012. Mais la décrue du nombre de transactions entamée en 2011 semble reprendre
au premier semestre 2014 au cours duquel
20 000 transactions ont été recensées, soit
une baisse de 7 % par rapport au premier
semestre 2013. La cartographie du nombre
de transactions foncières révèle que, mis à
part la Seine-et-Marne et les Yvelines, tous
les départements franciliens sont affectés
par ce recul du nombre de transactions et
tout particulièrement le Val-d’Oise et le Valde-Marne (respectivement - 22 % et – 21 %
entre les premiers semestres 2013 et 2014).
Il faudra vérifier cette évolution dès que les
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•8•
données du second semestre 2014 seront
disponibles car les six derniers mois de l’année présentent habituellement une conjoncture plus dynamique.
Dans un contexte de marché morose, les
volumes financiers s’étaient distingués par
leur résistance à la baisse jusqu’en 2012.
Mais après un recul de 12 % en 2013 (à
25,6 milliards d’euros), les chiffres du premier semestre 2014 semblent confirmer la
contraction du volume financier du marché
foncier global. En effet, au premier semestre 2014, l’ensemble des transactions foncières représente un volume financier de
10,4 milliards d’euros, en baisse de 8 %
par rapport au premier semestre 2013.
Alors que les surfaces totales échangées
avaient été durement affectées par la
baisse du nombre de transactions entre
2006 et 2009, elles ont présenté une
bonne résistance à la baisse des transactions entre 2010 et 2012. Cela s’explique
notamment par un marché agricole, naturel et forestier particulièrement dynamique
au cours de cette seconde période. Mais
avec 10 700 ha échangés en 2013, soit
des surfaces totales en repli de 6 % par
rapport à 2012, le marché semble aussi
se contracter en termes de surfaces et
cette baisse se confirme au premier semestre 2014 (- 8 % par rapport au premier semestre 2013).
Le segment de marché urbain
Le segment de marché urbain est constitué de l’ensemble des transactions réalisées à un prix au mètre carré de terrain
supérieur à 5 €. L’analyse du segment de
marché urbain distingue les fonds non
bâtis des fonds bâtis, fonds bâtis qui restent d’ailleurs largement majoritaires au fil
des années (environ 80 % du marché urbain).
En 2013, 36 000 transactions de fonds
bâtis sont dénombrées pour 8 300 de fonds
non bâtis correspondant, respectivement, à
des volumes financiers de 21,2 et 4,3 milliards d’euros. Les segments de marché urbains représentent à eux seuls 93 % des
transactions et 99 % du volume financier du
marché foncier régional. En termes de nombre de transactions et de volumes financiers
globaux, les dynamiques des marchés urbains sont donc semblables à celles du marché foncier global : entre 2010 et 2013, le
nombre de transactions a baissé de 22 %
pour le segment urbain bâti et de 23 % pour
le segment urbain non bâti. Cette tendance
baissière se poursuit au premier semestre
2014 avec un retrait identique de 7 % des
transactions de fonds bâtis et non bâtis.
Concernant les volumes financiers, les
évolutions sont plus contrastées entre
segments : celui des transactions de
fonds bâtis est en baisse depuis 2011 et
affiche un retrait de 13 % sur la période
2010-2013. En revanche, celui des transactions de fonds non bâtis affiche une
certaine stabilité entre 2010 et 2013
(- 2 %). Au premier semestre 2014, le volume financier des fonds urbains bâtis
poursuit sa baisse par rapport au premier
semestre 2013 (- 12 %), tandis que celui
des fonds non bâtis connaît une croissance de 10 %.
En matière de superficies totales échangées, les marchés urbains se distinguent
du marché global avec, depuis 2011, une
contraction significative des surfaces cumulées des transactions. Entre 2010 et
2013, cette baisse atteint 17 % dans le
marché urbain bâti (3 450 ha en 2013).
Quant aux transactions de fonds urbains
non bâtis, la baisse n’est vraiment sensible qu’à partir de 2013 avec, à 1 500 ha,
une baisse de 15 % des surfaces échangées par rapport à 2012 – mouvement
qui se poursuit au premier semestre
2014.
Dans un contexte de baisse des nombres
et surfaces cumulées des transactions, la
géographie du marché urbain présente un
recentrage du nombre et des superficies
totales des transactions de fonds bâtis
sur les franges internes de l’agglomération parisienne. Les volumes financiers
restent quant à eux plus importants dans
l’ouest parisien avec, toutefois, une percée de la Plaine Saint-Denis.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
•9•
Le segment de marché naturel,
agricole et forestier
Le segment de marché naturel, agricole
et forestier (NAF) comprend l’ensemble
des transactions réalisées à un seuil de
prix inférieur à 5 €/m2. Marginal en termes
de transactions et de volume financier, le
marché NAF totalise toutefois 5 200 ha
vendus en 2013, ce qui représente près
de la moitié des surfaces totales échangées sur le marché global.
L’analyse y distingue également fonds
bâtis et fonds non bâtis, largement majoritaires (97 % des transactions du marché
NAF). En 2013, le marché NAF comprend
2 300 transactions dont 2 230 de fonds
non bâtis et 70 de fonds bâtis. L’essentiel
des variations concerne ainsi le segment
de marché des fonds non bâtis. La dynamique de ce segment de marché est sensiblement différente de celle du marché
global et diffère fortement de celle des
marchés urbains. Entre 2010 et 2012, le
nombre de transactions a progressé de
16 % tandis que les superficies totales cumulées augmentaient de 24 %.
En 2013, la tendance s’inverse et le nombre de transactions et les surfaces échangées évoluent en baisse par rapport à
2012. Cette baisse se confirme au premier semestre 2014
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
• 10 •
Les marchés fonciers du Mantois
Dans les Yvelines, 16 communes de l’agglomération de Mantes ont été étudiées
pour affiner l’analyse des marchés bâtis.
À l’image de l’évolution constatée à
l’échelle régionale, le marché urbain bâti
du Mantois enregistre une baisse de 18 %
des transactions entre 2010 et 2012.
Cette tendance semble se confirmer en
2014, puisque le nombre de transactions
diminue de 7 % entre le 1er semestre
2013 et le premier semestre 2014. En revanche, le Mantois se distingue de la
conjoncture régionale par une contraction
plus précoce et plus importante du volume financier des marchés urbains bâtis.
À partir de données sur la constructibilité
des parcelles, la méthode d’observation
foncière élaborée par l’ORF permet d’affiner l’analyse des marchés fonciers en distinguant, au sein des marchés urbains
bâtis, le segment des droits à bâtir résiduels et le segment de la démolition-reconstruction de celui de l’immobilier de
logement classique (le pavillon et son petit
jardin par exemple).
Plus de la moitié des transactions concernant du foncier et de l’immobilier de logement relève du segment des droits à bâtir
résiduels (56 % en 2013) tandis que les
transactions immobilières classiques en
représentent environ 40 %. Sur ce segment, le nombre de transactions est en
baisse constante depuis 2010. Cette prédominance des transactions présentant
un important potentiel constructible résiduel se confirme quasiment systématiquement dans toutes communes
étudiées, à l’exception de Mantes-la-Jolie
et Magnanville. La poursuite de l’exercice
de modélisation de la constructibilité et
des vérifications effectuées localement
devront permettre de vérifier l’existence
de ce potentiel. Le segment de la démolition- reconstruction est nettement plus
marginal et ces transactions sont essentiellement situées à Mantes-la-Jolie,
Mantes-la-Ville et Rosny-sur-Seine.
Les transactions de fonds comportant
une constructibilité résiduelle importante
sont plus valorisée que les transactions
immobilières classique (en 2013
2 750 €/m² contre 2 550 €/m²).
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
• 11 •
Les marchés fonciers à Plaine
Commune
En petite couronne, trois communes de la
communauté d’agglomération de Plaine
Commune ont été analysées : Pierrefittesur-Seine, La Courneuve et Aubervilliers.
Sur ce territoire de petite couronne, les
marchés urbains bâtis sont largement
majoritaires. Ils totalisent 170 transactions
en 2013 contre 14 transactions pour les
marchés urbains non bâtis.
Le marché urbain bâti connaît une baisse
plus importante du nombre de transactions que celle observée sur le marché régional entre 2010 et 2013 (-30 % contre 22 %). En 2013, Malgré cette baisse, le
volume financier des marchés urbains
bâtis poursuit son augmentation jusqu’en
2012 (146 M€) avant de chuter fortement
en 2013 pour retrouver un niveau identique à celui de 2009. Comme à l’échelle
régionale, les chiffres du premier semestre
2014 annoncent une reprise à la hausse
du montant global des transactions. En
effet, les 71 transactions représentent un
volume financier de 49 millions d’euros
tandis qu’au 1er semestre 2013, les 80
transactions foncières avaient totalisé
seulement 31 millions d’euros.
Sur ce territoire, les trois-quart des transactions de foncier et d’immobilier de logement présentent une importante
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
• 12 •
constructibilité résiduelle. Mais avec 70
transactions en 2013, le nombre de transactions de ce segment de marché est en
baisse constante depuis 2010 (-35 %
entre 2010 et 2013).
Les transactions de l’immobilier de logement classique sont limitées, entre 15 et
20 transactions par année. Le même
constat s’impose pour le segment de la
démolition-reconstruction qui compte rarement plus de 10 transactions par
année. Face à ces volumes limités, l’analyse des prix doit être réalisée avec précaution. On constate toutefois que les prix
au mètre carré potentiellement constructible du segment de la démolition-reconstruction évoluent entre 15 et 20 % des
prix au mètre carré bâti du segment de
l’immobilier de logement.
Il faudra étendre le périmètre d’observation à l’ensemble de Plaine Commune
pour poursuivre et affiner l’analyse de ces
deux segments de marchés. Pour cela, il
est nécessaire de développer des outils
permettant d’appliquer aux formes parcellaires la complexité des règles de
constructibilité édictées par les documents d’urbanisme locaux.
CONCLUSION
Ce guide décrit la méthode mise au point
collégialement par les membres de l’ORF.
Il permet de construire un socle de
concepts partagés par les professionnels
de l’aménagement et du foncier pour engager avec eux le dialogue itératif entre les
analyses des dynamiques de marché et
les pratiques quotidiennes qu’ils mettent
en œuvre dans leurs actions foncières. La
méthode ici présentée se veut donc évolutive : aujourd’hui les critères de segmentation sont posés a priori à partir des
expérimentations qui ont pu être menées.
Il conviendra d’évaluer leur pertinence au
fil des analyses afin de les faire évoluer
pour identifier le plus précisément possible les différents segments des marchés
fonciers. Les possibles évolutions méthodologiques seront mises en œuvre à l’initiative du comité technique de suivi du
dispositif d’observation et le présent guide
fera l’objet de mises à jour afin de les documenter.
Comme il a été signalé en introduction, ce
guide n’a pas la prétention d’épuiser tous
les usages intéressants qu’offre la source
DVF, ni toutes les méthodologies d’analyse des marchés immobiliers et fonciers.
D’autres travaux sont engagés au niveau
national, avec sensiblement les mêmes
instances professionnelles et institutionnelles qui développent des approches
complémentaires à celle proposée par
l’ORF.
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
• 13 •
• Observer les marchés fonciers à partir des données fiscales • Janvier 2015
• 14 •