2 Conference Prestiges 07 - Vinea Transaction 7 12 2007

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2
Un Monde Viticole en pleine Mutation
La production s’internationalise et le marché n’est plus
le monopole des pays traditionnels latins :
- France
- Espagne
- Italie
Il est partagé avec les producteurs du nouveau monde.
3
Un Monde Viticole en pleine Mutation
Cette opposition se traduit par :
-l’émergence d’un double marché
AOC / DOC
(concept Latin)
Vins de Cépage
(concept Anglo-Saxon)
-la réduction du vignoble européen qui est
compensée par la croissance des vignobles du
nouveau monde
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La production mondiale
Source OIV
1986 /
1990
2005
2010
Surface en
production en
milliers d’ha
8 800
8 100
9 350
Production en
millions d’hl
304
280
300
Consommation*
en millions d’hl
240
240 (2006) 240 / 260
*Dont France : 33 M hl
5
Les 10 Pays producteurs (Millions d’hl)
2005 / 2006
France
+/- 52 M / hl
Italie
+/- 52 M / hl
Espagne
Evolution
36 M / hl
Etats-Unis
20 M / hl
Argentine
16 M / hl
Australie
10 M / hl
Allemagne
9 M / hl
Portugal
7,4 M / hl
Afrique du Sud
6,5 M / hl
Chili
5,7 M / hl
Chine *
5 M / hl
* Prévision :
10 M d’hl en 2010 / 2012
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Conséquences pour la production française
Pertes de marchés à l’exportation avec une forte
pénétration des vins internationaux.
Pertes de marchés en France liées à une baisse
marquée de la consommation.
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Demain
L’écologie, une donnée majeure, favorable aux
vignobles français
• Par pénurie d’eau, l’Australie depuis 2 millésimes est à – 30/40 % en
volume produit.
• La Mancha (60 % des volumes produits en Espagne) a sa croissance
totalement remise en cause par manque d’eau.
• Le Magreb a connu un « coup » de Sirocco sans précédant.
• L’Amérique du Sud n’a toujours pas « digéré » El Niño.
• Le vignoble français fait preuve d’une stabilité climatologique et peut
bénéficier d’une irrigation quasi-totale. C’est le vignoble le plus
septentrional des vignobles traditionnels.
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Situation du marché viticole en 2008
Un marché à double entrée déterminé par :
• La qualité du vignoble
• La qualité de l’immobilier
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La qualité du vignoble
Le vignoble français se segmente en 2 marchés :
• Le vignoble générique
Dans un concept du prêt à porter
• Le vignoble AOC – Crus, vignoble de luxe
Dans un concept de la haute couture
10
Le vignoble générique
Relation entre le CA / ha et le prix / ha du foncier
Évolution de l’indice BRT Revenu / ha
190
170
150
130
Indice BRT CA/ha
110
Indice BRT
valeur/ha
90
- Vin de Table 11°
07
20
05
20
02
20
00
20
97
19
95
19
19
92
50
90
- AOC Côtes du Rhône
- AOC Bordeaux
70
19
L’indice BRT vin : calculé
sur la moyenne des prix de
vente du vin générique en
vrac :
L’indice Bordeaux, Rhône, Table,
est un indice « reflet » du prix de vente de l’équivalent de 75 % des volumes produits en France
11
Valeur du foncier / ha
(Foncier générique)
1990
2000 /
2002
2005
2007
Bordeaux
générique
23 000 €
38 000 €
25 000 €
23 000 €
Côtes du Rhône
générique
23 000 €
38 000 €
25 000 €
23 000 €
Vin de Table
générique
10 000 €
12 000 €
10 000 €
9 000 €
-
25 000 €
16 000 €
15 000 €
Vin de cépage
Prix ha pour du vignoble en bon état.
(dépréciation jusqu’à 30 % pour du vignoble de qualité médiocre)
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Le vignoble Cru
Evolution du foncier pour 14 appellations prestigieuses en € / ha
1990
2000 /
2002
2005
2007
100 000
450 000
330 000
350 000
Gigondas
45 000
150 000
120 000
140 000
Hermitage
100 000
300 000
500 000
600 000
45 000
100 000
120 000
150 000
Pomerol haut
200 000
400 000
600 000
840 000
Pomerol
400 000
800 000
1 200 000
1 400 000
St Emilion haut
60 000
140 000
240 000
450 000
St Emilion plaine
40 000
60 000
70 000
70 000
Médoc
50 000
100 000
220 000
350 000
Volnay
100 000
800 000
1 200 000
1 700 000
Meursault
110 000
850 000
1 300 000
1 900 000
Vosne Romanée
125 000
280 000
490 000
580 000
Champagne
200 000
500 000
800 000
1 000 000
80 000
140 000
150 000
180 000
Châteauneuf du Pape
Bandol
Sancerre
Moyenne
Variation indice 100 en 1990
111 071
362 143
524 286
693 571
100
326
472
624
Remarques :
A l’exception de la Champagne, selon les secteurs et les quartiers, les écarts de prix peuvent atteindre de 50 %.
Ce tableau n’intègre pas les grands crus classés de Bordeaux, ni les prestigieux Clos Bourguignons.
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Evolution de l’indice BRT CA / ha et Valeur / ha
1 800 000
1 600 000
1 400 000
1 200 000
1 000 000
800 000
600 000
400 000
200 000
1990
Châteauneuf du Pape
Pomerol haut
St Emilion plaine
M eursault
Sancerre
2000 / 2002
Gigondas
Pomerol
M édoc
Vosne Romanée
Hermitage
2005
2007
Bandol
St Emilion haut
Volnay
Champagne
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Bilan et perspectives
Foncier viticole
Il est directement indexé sur la rentabilité ha.
Pas de rentabilité : prix à la baisse
Implique pas d’offre, prix ha +/- 15 000 €.
Vin générique (AOC ou VDP) à rentabilité moyenne :
Prix stable
Vin de Pays et AOC de base :5 x le CA ha.
AOC communale : +/- 50 000 € / ha
Cru : Prix à la hausse
Plus le cru est prestigieux, rare,
de notoriété, plus le prix ha devient spéculatif.
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Immobilier viticole
Aucun rapport avec la rentabilité. Le prix est fixé directement
par la valeur de l’immobilier (l’agrément, le ludique et la
convoitise).
Sur les 15 dernières années, il est d’usage de retenir que le prix en
francs est « devenu » le prix en € pour l’immobilier de qualité.
L’investisseur raisonne en valeur d’usage (lieu de vie), patrimoniale
et fiscale (transmission, ISF,…)
La valeur immobilière définie
la valeur du bien.
Tendances :
• Immobilier ludique sans défauts, (architecture et environnement),
prix à la hausse
• immobilier de base, prix stable
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Lorsque l’immobilier fait le prix
(exemples)
Provence
Côtes du
Rhône
Sud
Ouest
Prix de
Vente
CA
CF*
DCF**
22 M€
3 M€
0 M€
-
20 M€
3 M€
1 M€
20 x
3 M€
2,5 M€
0,5 M€
6x
*CF = Cash Flow
**DCF = Discounted Cash Flow
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Synthèse : Un marché à double paramètre
Vignoble générique
Vignoble Cru
Immobilier de qualité
+++
+++++
Immobilier standard
+
+++
18
19
www.vineatransaction.com
1475, avenue Albert Einstein
Le Millénaire
34000 Montpellier
Tél. : +33 467 22 55 52 - Fax : +33 467 22 55
109 rue de la République
BP 205
69823 Belleville Cedex
Tél. : +33 474 66 62 00 - Fax : +33 474 69 61 38
Domaine de la Perruche
29 Rue Maumenière
49730 Montsoreau
Tél. : +33 241 38 50 16 - Fax : +33 241 38 18 70
87, Avenue Galliéni
33500 Libourne
Tél. : +33 557 51 28 18 - Fax : +33 557 25 41 26
Résidence Miramar
83600 Port Fréjus
Tél. : +33 494 53 35 37 - Fax : +33 494 52 10 95
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