cahier_des_charges_Grang_Vannage

Direction Territoriale du Nord-Pas de Calais
APPEL A PROJETS
Maison du GRAND VANNAGE
Cahier des Charges
I – Contexte général de l’appel à projet
1 – Objectifs de l'appel à projet
Voies navigables de France (VNF) est un établissement public à caractère administratif français
chargé de gérer la majeure partie du réseau des voies navigables de France (6 700 km de voies
navigables et environ 40 000 hectares de domaine public le long de ces voies) et dont la tutelle de
l'État est exercée par la Direction générale des infrastructures des transports et de la mer du
Ministère de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie.
Pour répondre à ces missions, il comprend des services centraux situés à Béthune et sept directions
territoriales selon les bassins de navigation.
La Direction Territoriale du Nord – Pas-de-Calais (DT NPDC) est chargée de gérer 670 km de cours
d’eau et ces dépendances. Outre les voies d’eau, ce domaine comprend un important patrimoine
immobilier de plus de 162 maisons éclusières. Certaines, sont utilisées comme logement de
fonctions par les agents en charge de l’exploitation du domaine public fluvial, mais d’autres sont
proposées à la location afin de diversifier leur usage.
C’est pourquoi, l’établissement souhaite mener une politique d’appels à projets pour répondre aux
objectifs globaux suivants :
Assurer la conservation et la réhabilitation du patrimoine bâti ;
Développer et valoriser la voie d’eau ;
Créer de nouveaux services pour les usagers de la voie d’eau ainsi que les touristes présents
sur le territoire et les populations locales ;
Générer des retombées économiques nouvelles pour les territoires ;
Favoriser une rentabilité du patrimoine immobilier pour dégager des recettes permettant
d’accroître les investissements sur la voie d’eau.
Dans le cadre d’un nouvel usage à vocation commerciale et/ou culturelle, VNF souhaite proposer à
des tiers publics ou privés, représentés par des personnes physiques ou morales la valorisation d’un
bâtiment.
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2 – Données du site et du patrimoine concerné
Nom du Bâtiment
Commune
PK
Surfaces dédiées à
l'appel à projet
Bâti et non Bâti
Grand vannage
ARQUES
0,18
606 m²
Cet ensemble bâti est érigé sur la parcelle OA 1681 d’une superficie de 497 m² est ainsi composé :
.
Sous-sol : -2caves:27,03 m²
RDC :
-Grand Vannage:63,96 m²
-3 bureaux :
49,54 m²
-Pièce (partie de l’ancienne maison éclusière dont l’accès se fait uniquement côté jardin à
l’arrière du bâtiment) comprenant évier + WC : 18,37 m²
Étage :
- 5 bureaux : 94,64 m²
- dégagement : 4,67 m²
- grenier : 11,93 m²
soit une superficie totale de 270,14 m²
Pour les besoins de son exploitation, le pétitionnaire peut bénéficier en option de la mise à
disposition des deux parcelles mitoyennes :
- OA 557 d’une superficie de 3 619 m²
- OA 558 d’une superficie de 941 m².
Intérêt du patrimoine
Cet ensemble bâti se situe sur le territoire de la commune d’Arques, mondialement connu pour sa
cristallerie ainsi que les marais audomarois. Ce dernier est le seul marais maraîcher français encore
en activité. Sur 3 731 hectares, dont 700 Kms de waregangs « chemin d’eau en flamand » 1 700
espèces de faune et de flore ont été identifiées. Les visiteurs peuvent naviguer en barques, bacoves
(embarcations traditionnelles) ou bateau promenades sur les 170 Kms de voies navigables.
La ville de Saint Omer est l’épicentre incontournable de l’audomarois. La cathédrale Notre Dame
domine la cité, traversée par la rivière l’Aa, qui possède un centre-ville où se concentre quantité de
belles demeures. Certains édifices ont été transformés en musée, comme l’hôtel Sandelain. Parmi le
patrimoine historique et architectural, les ruines de l’abbaye Saint Bertin ou les faubourgs du haut
pont sont incontournables.
L’ascenseur des Fontinettes est aussi un site remarquable. Mis en service en 1887, il a permis de
relier pendant quatre-vingts ans saint Omer sur l’Aa et Aire-sur-la-Lys sur la Lys. Cet ouvrage
unique en son genre en France a permis de remplacer cinq anciennes écluses. Au fil des années, face
à un accroissement du trafic fluvial, l’ascenseur est devenu obsolète et sera remplacé par une écluse
en 1962. véritable prouesse technique l’assesseur est considéré comme un ouvrage d’art à part
entière.
La coupole d’Helfaut-wizernes, base de lancement des fusées V2, bâtit par les Allemands entre
1943 et 1944, et transformée en musée sur la seconde guerre mondiale et la conquête de l’espace .
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Urbanisme
La maison est bâtie sur la parcelle cadastrale OA 1661 sur le territoire de la commune d’Arques.
La planification territoriale est réglementée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) approuvé le 13
décembre 2003 et modifié le 13 avril 2012.
Le zonage du secteur issu du PLU est Nh.
Le projet devra donc prendre en compte les disposions de PLU actuellement consultable sur le
site de la ville d’Arques.
3 – Les contraintes
3.1 : Les contraintes générales :
Tout projet devra respecter l’ensemble des réglementations et normes en vigueur afférant au site et
bâtiment (le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Plan de Prévention Risque Inondation (PPRI),
servitude d’utilité publique).
Le projet devra également respecter l’ensemble des réglementations et normes en vigueur afférents
à l’usage projeté (Établissement Recevant du Public, incendie, sanitaire…).
Le pétitionnaire devra prendre à sa charge pour les besoins de son activité, les contrôles de
conformité et travaux de mises aux normes concernant notamment :
– l’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite
– le système de protection incendie et secours
– le système d’assainissement.
Dans tous les cas, le porteur de projet fera son affaire pour que soit conforme aux réglementations
en vigueur au jour du dépôt de la demande de permis de construire.
3.2 : Les contraintes particulières
L’attention du candidat est attirée sur la fiche annexe « Extrait COT immeuble bâti » en
particulier pour toutes les dispositions concernant les obligations vis-à-vis des personnels et
activités de services.
Les usages envisagés doivent apporter une plus-value à la mise en valeur de la voie d’eau et au
développement du territoire, soit par leur qualité, leur originalité, leur innovation… et dans le
respect des lieux et des riverains du projet.
Pour cela, chaque candidat est libre de proposer tout projet de son choix dans la mesure où ce
dernier contribue au développement et à l’animation de la voie d’eau et de ses abords.
Parmi les thématiques souhaitées, on peut en retenir la liste ci-dessous parmi lesquelles certaines
ont été menées avec succès dans des maisons éclusières de Bretagne, la région Sud-ouest et
d’ailleurs en France et ont ainsi confirmé le potentiel de ces bâtiments.
- Offre de services qualifiés répondant aux attentes des clients (usagers de la voie d’eau, du chemin
de halage locaux ou itinérants et touristes en séjours…). Des projets d’hébergements tels que gîtes,
chambres d’hôtes peuvent-être envisagés.
De même, des projets de restauration voire d’alimentation de première nécessité, de produits
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régionaux, de points de vente de produits de proximité manquent le long de la voie d’eau où peu de
services « les pieds dans l’eau » existent.
Des services spécifiques aux usagers comme location et réparation de vélos, seraient également
nécessaires pour répondre à leurs besoins et contraintes.
Tous les services proposés doivent venir en complémentarité avec ceux existants sur les territoires
riverains à une échelle de prise en compte pertinente.
– Offre culturelle, artistique ou artisanale s’adressant également à tous les types d’usagers de la
voie d’eau et de ses abords et en partenariat avec les structures locales existantes.
De nouveaux projets pourraient renouveler l'attractivité de cet espace et le mettre en lien avec des
approches contemporaines.
– Offre pédagogique et de loisirs. En effet, les voies d’eau sont fréquentées par des usages de
loisirs comme la pêche, la chasse, les sports nautiques ou de plein air, l’observation de la nature et
les maisons pourraient accueillir toute association, club ou collectivité qui développerait un projet
pédagogique visant les locaux et les touristes. Les projets mettant en valeur le patrimoine naturel
riche de la voie d‘eau ( flore, faune aquatique…).
– Offre d’informations touristiques telle qu’un point info tourisme qui assurerait la promotion du
territoire.
Dans tous les cas, une concertation avec l’association Lys sans Frontières est recommandée et
devra être mentionnée dans le dossier.
3.3 : les exigences spécifiques de VNF
En terme de travaux :
Lors de travaux de rénovation ou d’entretien, le bénéficiaire de la COT devra respecter les
prescriptions émises par VNF.
Les enseignes publicitaires sur les bâtiments ne pourront être admises qu’après accord de VNF et
sous réserve de la réglementation en vigueur.
L’assainissement sera adapté et réalisé en conformité avec la réglementation en vigueur.
L’usage et l’aménagement des espaces extérieurs devront être respectueux de l’intégration au site.
En terme d’occupation :
Aucune activité ou occupation en dehors des emprises définies ne seront tolérées. Le stationnement
et la circulation des véhicules à moteur (clientèle ou occupants permanents) se feront en accord
avec les collectivités gestionnaires des voiries.
En terme d’usage :
Les usages contribuant au développement de la voie d’eau et aux territoires riverains seront
prioritairement recherchés. L’activité devra apporter une réelle plus-value par sa qualité et son
originalité à la mise en valeur du canal et au développement du territoire. L’activité portera
obligatoirement sur toute la superficie du local et du terrain attenant.
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Les périodes d’ouverture annualisées seront préférées aux propositions saisonnières.
4 – Le cadre juridique
4.1 – Dispositions générales
Une Convention d’Occupation Temporaire (COT) sera signée conjointement par VNF et le
représentant du porteur du projet retenu, permettant d’autoriser l’occupation privée du domaine
public. Cette convention autorise le bénéficiaire à réaliser les travaux nécessaires à la mise en œuvre
du projet de valorisation et à occuper les locaux selon l’usage prévu au projet. En contrepartie, le
bénéficiaire de la COT est responsable envers VNF de la conservation du bien occupé et doit
s’acquitter du paiement d’une redevance.
La durée et les conditions de la COT sera fixée en fonction des investissements réalisés.
A titre d’exemple, la redevance annuelle théorique au titre de la location à usage commercial est
de 10 081,62 € (euros).
Celle des parcelles mitoyennes non bâti proposée en option à usage de terrain pour équipement
public ou privé s’élève à 637,00 €/an.
4.2 – Les limites à l’occupation du DPF
S’agissant d’un régime d’occupation temporaire du domaine public, la législation sur les baux
d’immeuble à usage commercial, professionnel ou d’habitation ainsi que sur les baux
emphytéotiques ne s’applique pas aux titulaires de COT occupants du DPF.
L’intérêt de l’octroi de droits réels ou de constitution d’un droit à clientèle sera examiné au cas par
cas dans le cadre de l’examen de l’offre.
II – Modalités de réponse à l’appel à projet
1 – Documents fournis aux candidats
Le dossier d’appel à projet est remis gratuitement à chaque candidat en un seul exemplaire et
téléchargeable sur le site.http://www.nordpasdecalais.vnf.fr/.
Ce dossier est constitué par :
• Le présent cahier des charges
• Plan de situation
• Plans cadastrals
• Photos du site
• Dossier de Candidature
• Modèle de COT
• Fichier de calcul de redevance et de durée de COT indiquant la redevance minimale.
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2 – Contenu des dossiers à remettre par les candidats
Les dossiers des candidats seront entièrement rédigés en langue française ainsi que les documents
de présentation associés. Tous les éléments financiers seront exprimés en euros, et toutes taxes
comprises. Le recours à un architecte et/ou paysagiste pour la constitution du dossier de candidature
est recommandé si des travaux lourds sont envisagés.
Une trame de dossier de candidature est proposée qui devra être complétée par une note sur les
aspects spécifiques.
Les collectivités devront fournir une copie du Procès Verbal du conseil communautaire ou
municipal faisant mention du projet.
Pour les associations, un courrier engageant le Président de l’association est requis.
Le dossier relatif à l’offre des candidats comprendra les pièces suivantes :
Une présentation du candidat ou du groupement, avec au minimum :
• Statut du candidat et des membres du groupement
• Adresse
• Personne à contacter ( N° de téléphone et de télécopie, Mail )
• Présentation de l’activité du candidat ou des membres du groupement
• Effectifs de la structure (nombre total de salariés) dans le cas d’une personne morale
• Compte de résultat et bilan des trois dernières années ou revenus des 3 dernières années
pour les personnes physiques
• Références éventuelles de réalisation de projets de nature similaire.
Une présentation du projet comprenant :
Une note écrite présentant :
a) L’activité envisagée et son fonctionnement :
– Le concept, notamment en quoi il apporte une valeur ajoutée à la voie d’eau et à sa cohérence
avec l’offre touristique et de loisirs existante.
Les principes de fonctionnement (emplois créés, périodes et horaires d’ouverture, …)
– L’approche marketing intégrant la clientèle ou le public visés, les potentialités et contraintes du
site au regard de l’activité envisagée, le positionnement, un prévisionnel d'exploitation, les
retombées autres que matérielles sur le territoire adjacent.
– La description des partenariats permettant ou conditionnant le projet.
b) Les choix architecturaux et techniques retenus illustrés graphiquement par :
– La logique de l’inscription dans le site et du traitement des abords accompagnée d’un croquis
explicatif
– Le parti pris architectural
- Les choix fonctionnels, d’usage, de circulation et de maintenance
– Les choix techniques (procédés de construction, de rénovation, choix des principaux matériaux et
des couleurs)
– Un tableau des surfaces utiles et de leur affectation par niveau
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– Un phasage des travaux incluant les délais de réalisation
– Un plan de masse au 1/200° indiquant les voies de desserte, les stationnements, cheminements,
aménagements extérieurs, plantations, traitement des limites parcellaires
– Un plan de tous les niveaux au 1/100° faisant apparaître les principes de structure, les circulations
et l’affectation des espaces.
Éventuellement en fonction de l’importance des travaux envisagés :
- Les plans de toutes les façades modifiées représentées à l’échelle 1/100°
- Une coupe parallèle à la voie d’eau permettant la compréhension du parti pris d’aménagement
représentée à l’échelle 1/100°.
c) Les éléments économiques et financiers suivants :
– La proposition de redevance majorée du candidat
– Les moyens humains mobilisés sur le projet, tant du point de vue des profils, expérience que de
l’investissement moral des acteurs dans le projet.
– Le montage juridique envisagé pour la réalisation et l’exploitation du projet (montage d’une
société, structure existante…).
– L’estimation du coût des travaux comme prévu dans le dossier de candidature
3 – Examen des projets
a) Le candidat devra avoir une parfaite connaissance du site sur lequel il soumissionne. C’est
pourquoi la visite de la maison éclusière et de son environnement en présence d’un
représentant de VNF est obligatoire. Les dates de visites seront regroupées et fixées
ultérieurement, a minima 15 jours avant la date de remise des offres. Le candidat prendra rendezvous avec le pôle immobilier de l’Unité territoriale d’itinéraire Flandres Lys au.03.21.98.96.94 ou
au 06 60 59 03 29 (M. Hervé DHANEUS).
Une attestation de visite sera remise par le représentant de VNF à chaque candidat afin qu’il
la joigne à son offre.
b) Les dossiers devront impérativement être complets. En cas de dossier incomplet, le candidat sera
invité à produire les pièces manquantes sous un délai de 2 semaines. En l’absence de complément,
le dossier ne sera pas examiné.
Un jury composé de représentants de VNF étudiera les projets sur la base d’une analyse
multicritères en examinant notamment :
• Qualité intrinsèque du projet : l’activité et son adéquation au site, la stratégie de développement
commercial et touristique projetée, la pertinence de l’usage par rapport au site,
• Les périodes d’ouverture au public,
• Viabilité financière du projet,
• Le montant de la proposition de redevance faite par le candidat.
Chaque candidat pourra être invité à présenter son projet accompagné ou pas de son maître
d’œuvre. Un classement des projets sera établi à l’issue du jury. VNF engagera les négociations
avec le candidat classé en première position. Si la négociation s’avère fructueuse, la COT sera
établie avec ce candidat. Dans le cas contraire, VNF entamera les négociations avec le candidat
classé au rang immédiatement inférieur.
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Au cas où l’établissement public VNF serait amené à ne pas donner suite à une proposition, aucune
indemnité ne pourra être réclamée par son auteur.
4 – Conditions d’envoi de remise du projet et date limite de remise des
offres
Le projet sera transmis sous pli cacheté portant l'adresse et les mentions suivantes :
Voies Navigables de France / Direction territoriale du Nord – Pas-de-Calais
Service Développement de la voie d’Eau
Madame Claire SENECAUT
Chef de la Cellule Aménagement Tourisme
37, rue du Plat – BP 725
59034 – Lille Cedex
Avec la mention spéciale :
« Appel à projet – Maison du Grand Vannage»
Préciser sur l'enveloppe « Ne pas ouvrir »
Le dossier devra être adressé par pli recommandé avec avis de réception postal, ou remis contre
récépissé à l'adresse ci-dessus.
Il devra impérativement parvenir à destination avant le 31 octobre 2016 à 12 heures, date et heure
limite de remise des offres.
La décision du jury sera communiquée aux candidats sous trois mois.
5 – Renseignements complémentaires
Pour obtenir tous les renseignements complémentaires qui leur seraient nécessaires au cours de leur
étude, les candidats pourront contacter Mme Claire SENECAUT ou M. Miguel MARIETTE la
Cellule Aménagement Tourisme de la Direction Territoriale Nord – Pas-de-Calais de VNF. au
03 20 15 49 70ou par courriel :[email protected]
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