La réforme de laloi Malraux

conseil éco
La réforme de la loi Malraux :
gare au plafonnement !
Instaurée par la loi de finances 2009, une mesure de plafonnement global des niches fiscales vise
à empêcher certains contribuables d’échapper en tout ou partie à l’impôt sur le revenu. Parmi les
dispositifs concernés par cette mesure, celui de la loi Malraux, puisque la déduction accordée par
ce régime est désormais transformée en réduction d’impôt sur le revenu.
L
e plafonnement global des niches fiscales
(art. 91 de la loi de finances 2009 / art. 200-0 A
du Code général des impôts) dresse une liste
des avantages fiscaux concernés par le plafonnement. Son champ d’application comprend notamment les dispositifs Robien, Borloo et Malraux, les
investissements outre-mer, le crédit d’impôt sur les
intérêts d’emprunts et le crédit d’impôt pour dépenses d’équipements de l’habitation principale… Au
contraire, les avantages fiscaux liés à la situation
personnelle du contribuable (situation de dépendance ou de handicap…) ou à la poursuite d’un objectif
d’intérêt général sans contrepartie (mécénat, dons
aux associations…) en sont exclus. Les avantages
fiscaux applicables à la fois aux sociétés et aux entreprises individuelles sont également exclus du plafonnement.
Le total des avantages fiscaux concernés par le plafonnement ne permettra pas au contribuable de bénéficier
d’une réduction de l’impôt dû supérieur à la somme d’un
montant de 25 000 € et de 10 % du revenu imposable
du foyer fiscal, et ce quelle que soit sa composition. Un
décret devrait fixer ultérieurement les modalités d’application de cette disposition.
Alain Carnel
n Conseil en gestion
de patrimoine
Bien choisir
sa défiscalisation en 2009
Selon vos possibilités, vous avez accès à différents types
d’investissements patrimoniaux (voir notre résumé,
xemples d’investissements « Malraux »
E
dans le secteur sauvegardé de la ville d’Auxerre.
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LE FIL DENTAIRE
< N°37 < novembre 2008
selon le niveau de votre fiscalité. Il est recommandé de
faire appel à un conseil en gestion de patrimoine pour la
réalisation des simulations afin de déterminer le meilleur
investissement possible pour votre profil fiscal.
Le système s’appuyant sur la réduction d’impôts, les
variations de revenus éventuelles n’ont pas d’impact sur
votre tranche d’imposition. Cependant, l’existence ou
non d’un déficit foncier aura un impact sur les revenus
globaux. Plusieurs possibilités s’offrent à vous : vous
pouvez diversifier. Dans ce cas, il faudra tenir compte de
votre endettement et des durées d’investissements déjà
accumulées. Vous pouvez aussi cumuler différentes lois
de défiscalisations, dans la mesure de vos propres limites
et des contraintes de la loi de finance.
L’immobilier :
un placement encore sécurisant ?
Procédons à un court rappel sur la durée de location d’un
bien immobilier dans le cadre des dispositifs fiscaux
existants : cette durée varie selon les dispositifs choisis,
soit à l’intérieur d’un même dispositif, soit selon les différents dispositifs. La période minimale proposée est de
neuf années en résidence principale du locataire, louée
nu. Les gestionnaires proposent des mandats de gestion
comprenant la garantie des loyers impayés. Nous préconisons une durée d’investissement immobilier locatif
supérieure à la durée d’obligation de louer, avec un minimum de douzes années. Selon la législation actuelle, la
plus-value n’est pas imposable au delà de quinze années
de détention. Concernant les modalités de financement,
l’état participe à l’abondement de votre mensualité en
vous octroyant une économie d’impôt. Le locataire
participe au financement en s’acquittant du loyer.
La différence entre l’ancienne et la nouvelle loi de finances concerne l’assiette d’imposition sur le revenu et
par conséquent celle des prélèvements sociaux. En effet,
la réduction d’impôts a pour conséquence d’augmenter
l’assiette de votre imposition. La stabilité de l’immobilier
vous permettra d’obtenir et d’atteindre votre objectif de
placement, car seul reste en définitif le solde net après la
vente du bien. Rappelons qu’un investissement
« Malraux » est toujours situé en centre-ville, ce qui
constitue un atout majeur indéniable à la revente.
Le nouveau visage
de la loi Malraux
Exemple chiffré « Malraux 2009 »
Appartement Auxerre
T2, 66 m2
Prix du foncier
62 612 €
Montant des travaux
93 300 €
Emprunt
100 % sur 15 ans, taux fixe amortissable
Économie d’impôts
40 149 €
Plus-value à 15 ans
74 357 €
Taux d’imposition
40 %
Loyer mensuel
520 €
Investissement mensuel moyen
583 €
Répartition du coût de l’investissement
Payé par l’État
16,36 %
Payé par le(s) locataire(s)
40,92 %
Payé par le propriétaire
42,72 %
Total
100 %
La loi de finances pour 2009 procède ainsi à une
réforme profonde du dispositif « Malraux », d’une
part, en transformant la déduction accordée dans
le cadre de ce régime en réduction d’impôt sur le
revenu, d’autre part, en aménageant substantiellement ses conditions d’application, notamment en
mettant en place un mécanisme de plafonnement.
Le taux de cette réduction est égal à 30 % pour les immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et à 40 % pour les immeubles situés
dans un secteur sauvegardé. À noter : pour les demandes
de permis antérieures au 31 décembre 2008, c’est l’ancien
régime qui s’applique.
Grand changement : les propriétaires procédant à des
opérations de restauration immobilière « Malraux » pour
lesquelles une demande de permis de construire ou une
déclaration de travaux est déposée à compter du 1er janvier 2009 bénéficient, non plus d’un régime d’imputation
des déficits, mais d’une réduction d’impôt, assise sur le
montant des dépenses exposées sur une période de quatre
ans, dans une limite annuelle de 100 000 €.
Que le local soit à usage d’habitation ou affecté à un autre
usage, le propriétaire doit prendre l’engagement de le
louer pendant neuf ans. Lorsque le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, les associés de la société doivent en outre s’engager
à conserver leurs parts jusqu’au terme de l’engagement de
location pris par la société. La location doit prendre effet
dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques
dont les revenus provenant de la location de l’immeuble
sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Sont
donc exclus de cet avantage les biens figurant à l’actif
d’une entreprise individuelle soumise à l’impôt sur le revenu, même s’ils sont loués nus.
Conclusion
Les immeubles doivent être situés soit dans un secteur
sauvegardé créé en application de l’article L. 313-1. I du
Code de l’urbanisme, soit dans une zone de protection du
patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
créée en application des articles L. 642-1 à L. 642-7 du
Code du patrimoine. Les travaux doivent aboutir à une
restauration complète d’un immeuble bâti.
La base de la réduction d’impôt est constituée par le
montant des dépenses définies plus haut, à l’exclusion du
prix d’acquisition du logement. Seules les dépenses effectivement supportées par le contribuable ouvrent droit
à la réduction d’impôt. Elles s’entendent donc, s’il y a
lieu, sous déduction des aides ou subventions accordées
pour la réalisation des travaux.
L’investissement immobilier reste certainement le plus
stable. Pensez à votre option patrimoniale : s’agit-il de revenus complémentaires ou bien désirez-vous vendre après
avoir capitalisé sur le bien ? Sélectionner avant tout l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement (!) ainsi que
la qualité des intervenants, car votre conseil vous accompagnera pendant toute la durée de l’opération. Le choix du
produit est à faire selon trois piliers essentiels : son potentiel économique (industrie), son emplacement (commerce,
écoles) et la demande locative. Enfin, attention au cumul
de vos réductions d’impôts, mieux vaut garder une marge
de sécurité face aux nouvelles mesures de plafonnement
des niches fiscales !
u
AUTEUR
Alain Carnel - CPI Investissements
Conseil en gestion de patrimoine
CIF n°A008700 auprès CIP. asso. agréée AMF
Tél. : 01 43 05 97 80 – Email : [email protected]
www.cpi-investissements.com
www.lefildentaire.com
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