Evaluation de biens immobiliers selon la Swiss GAAP RPC 26

IMMOBILIEN
Barbara V. Stuber, Heinrich Wessa, Bewertung von Immobilien nach Swiss GAAP FER 26
RESUME
Evaluation de biens immobiliers selon
la Swiss GAAP RPC 26
Depuis le 1er janvier 2005, toutes les
caisses de pension doivent présenter
leurs comptes conformément à la
norme Swiss GAAP RPC 26. Ceci a
des répercussions importantes sur une
catégorie de placements, aujourd’hui
comme par le passé, essentielle pour
les caisses de pension. La Swiss
GAAP RPC 26 exige que les comptes
annuels donnent une image fidèle du
patrimoine, de la situation financière
et des résultats (true and fair view), ce
qui signifie notamment que les actifs
doivent être portés au bilan à leur valeur actuelle à la date du bilan. La nouvelle règle exige également que les
bases de calcul et d’évaluation soient
appliquées de manière permanente et
publiées dans l’annexe. Le lissage des
chiffres n’est pas autorisé et les réserves existantes doivent être dissoutes.
Il n’existait à ce jour aucune disposition concernant la méthode à appliquer pour l’évaluation de biens immobiliers. Ces dernières années, de nombreuses caisses sont passées à une
évaluation sur la base de la valeur de
rendement. Mais beaucoup d’entre
elles calculent encore la valeur comptable de leurs biens immobiliers sur la
base de la méthode de la valeur substantielle ou du prix d’acquisition
compte tenu de provisions pour rénovations et entretien. De nombreuses
caisses vont par conséquent devoir
procéder à des réajustements considérables.
Parmi les méthodes possibles selon les
nouvelles dispositions, ce sera, à notre
avis la méthode DFC (Discounted
Cash Flow) qui s’imposera. Cette méthode offre l’avantage de prendre
l’avenir en compte, d’être parfaitement transparente et reconnue au niveau international. Mais surtout, elle
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contraint les instances dirigeantes à se
pencher en détail sur un bien immobilier et fournit des informations indispensables à une gestion active du portefeuille immobilier. L’inconvénient
réside dans le fait que cette méthode
demande un investissement de temps
relativement important, qu’il faut formuler un grand nombre d’hypothèses,
ce qui requiert une solide compréhension de l’outil méthodologique ainsi
qu’un plan financier clair.
Les méthodes de la valeur de rendement ou de la valeur actuelle sont bien
adaptées aux petits et moyens portefeuilles immobiliers ne comportant
pas de biens immobiliers complexes.
Les méthodes reposant sur les comparatifs de prix sont certes bien en phase
avec les réalités du marché, mais elles
présentent l’inconvénient de n’être
applicables qu’aux seuls immeubles
d’habitation; par ailleurs, les données
comparatives sont rarement disponibles en permanence.
Les méthodes reposant sur la valeur
substantielle (également appelée valeur réelle) et la classique «valeur vénale» (une pondération de la valeur
substantielle et de la valeur de rendement) ne sont plus utilisées car l’une
n’est pas du tout et l’autre trop peu en
phase avec les réalités du marché.
La première évaluation selon les nouvelles dispositions revêt une importance capitale. Il faut éviter les erreurs
(également méthodologiques) car les
correctifs ultérieurs auront des répercussions sur le résultat de la caisse de
pension et devront être justifiés. Dans
le cadre du passage à la présentation
des comptes annuels selon la Swiss
GAAP RPC 26, il est recommandé de
faire évaluer le portefeuille par des
spécialistes externes. Ceux-ci connais-
sent les avantages et les inconvénients
des différentes méthodes et conseilleront utilement le conseil de fondation.
En qualité d’experts indépendants, ils
garantissent une évaluation selon des
critères objectifs dont résultera une
valeur du marché conforme aux exigences.
Nous préconisons, dans tous les cas de
figure, l’emploi d’une méthode reposant sur la valeur de rendement car
elle est la seule à prendre en compte
les critères de «permanence» et de
«réalité du marché». La méthode DCF
présente en outre l’avantage de pouvoir être mise à profit comme instrument de gestion; en effet, elle fournit
des informations précieuses pour la
planification des liquidités et des investissements ainsi que pour la stratégie à appliquer concernant le bien en
question.
Les nouvelles règles de présentation
des comptes représentent, pour beaucoup de caisses de pension, une possibilité de considérer leurs biens immobiliers sous un jour différent, à savoir
comme un patrimoine qu’il convient
de gérer avec dynamisme. Elles auront aussi des effets positifs sur la discipline des instances dirigeantes. L’élément central de la gestion du portefeuille immobilier n’est plus la maximisation du rendement, mais celle de
la valeur. Les gestionnaires ne doivent
plus perdre de vue l’évolution à long
terme du bien. Les négligences, en
matière d’investissements, n’apparaissent plus seulement au jour de la
vente, elles se font ressentir dès la première évaluation: dans la méthode de
la valeur de rendement, au niveau du
taux de capitalisation, et dans la méthode DCF, au niveau du cash-flow
budgétisé.
BVS/HW/JA
L’Expert-comptable suisse 5/05